2010年10月29日 CCL报85.62点 创九七年后新高 新一轮压抑楼价措施快将出台 中原地产研究部联席董事黄良升指出，中原城市领先指数CCL持续向上，最新报85.62点，创九七后新高。施政报告前后楼价温和上升。施政报告后两周，CCL累升0.62%。

2010年10月29日咁早叫人不要买楼???要小心???

此前，香港特首曾荫权、财经事务及库务局局长陈家强、金管局总裁陈德霖、香港发展局局长林郑月娥、运输及房屋局局长郑汝桦等高官已经不断向市民呼吁：投资买楼要慎重。并表明港府绝不会对楼市袖手旁观，必要时会再出新招。

网友观感:

行政会议动议引导梁振英决策施政???误中奸计???被牵著鼻子走???

中国房地产(香港)论坛 (2010年8月19-20日)

为进一步增进两岸四地房地产业界的交流，加强区域合作，探索如何配合两岸四地政府出台的房地产调控政策，促进各地房地产业健康发展，本会与中国房地产业协会、澳门地产发展商会及广东省房地产行业协会於8月19至20日在香港会议展览中心举办了“2010中国房地产（香港）论坛”。 论坛主题为“房地产发展的趋势、机遇与挑战”，活动包含8月19日上午的大型开幕式，下午的首场高峰论坛「主题：房地产市场的最新发展及政策」，晚上的大型晚宴；8月20日上午的次场高峰论坛「主题：香港为两岸四地房地产企业提供的融资及上市机遇」，下午则同时安排第三场的高峰论坛「主题：内地房地産及房地産股的最新发展趋势及投资前景」及一项香港大型房地产考察活动以供参会人士选择其一。 是次论坛名誉主席为行政会议召集人梁振英议员，荣誉顾问包括香港地产建设商会会长兼信德集团主席何鸿燊博士、港区全国人大代表团召集人袁武先生、恒隆集团主席陈启宗先生、瑞安集团主席罗康瑞先生、香港特别行政区立法会议员石礼谦先生、香港特别行政区立法会议员刘秀成教授。 是次论坛亦得到两岸四地业界相关协会的支持，港澳台共十九个协会作为协办机构，包括香港测量师学会、香港建筑师学会、香港规划师学会、香港地産行政师学会、亚太房屋研究网络、香港房屋研究网络、英国特许房屋经理学会亚太分会、香港物业管理公司协会、香港地産代理专业协会、香港地産代理商总会、香港专业地産顾问商会、地産代理联会、香港新界地産代理商联会、澳门建筑置业商会、澳门地産业总商会、澳门房地産联合商会及澳门地産专业发展商会、台湾不动产协进会及台湾购物中心协会。 是次活动获得两岸四地业界热烈反应及支持，参加人数众多，总共出席人数达2,500人，其中开幕式700人，晚宴50多席，600多人，三场高峰论坛出席人数1千余人。开幕式由中央人民政府驻香港特别行政区联络办公室副主任黎桂康先生及论坛名誉主席、香港特别行政区行政会议召集人梁振英议员作主礼嘉宾。中华人民共和国住房和城乡建设部房地产市场监管司副司长张小宏先生、港区全国人大代表召集人袁武太平绅士及台北县经济发展局局长李斌先生等嘉宾出席开幕式并作为剪彩嘉宾。其他嘉宾包括香港政府官员及来自内地、台湾、澳门及香港房地产协会的负责人。 首场高峰论坛的讲者包括香港特别行政区行政会议召集人梁振英议员、中国房地产业协会副会长朱中一先生、南丰发展有限公司董事总经理蔡宏兴先生、台北县经济发展局局长李斌先生、澳门建筑置业商会副理事长谢思训先生、香港地产行政师学会会长邝正炜太平绅士、台湾购物中心协会理事长刘耀东先生、瑞安房地产规划及发展总监陈建邦先生、澳门地产专业发展商会会长黄健中先生；第二场高峰论坛的讲者包括台北县县长周锡玮先生、中国银行(香港)发展规划部-副总经理宋运肇先生、麦格理资本(香港)有限公司企业融资资本市场陈明德先生、德勤中国上市业务组主管合伙人、德勤华东区审计部主管合伙人曾顺福先生、中信嘉华银行(中国)有限公司企业银行部总监兼副行长鲍少明先生、麦格理资本(香港)有限公司企业融资房地产部谭承荫先生等；第三场高峰论坛的讲者包括瑞安集团主席罗康瑞太平绅士、中国房地産研究会副会长顾云昌先生、广东省房地产行业协会会长蔡穗声先生、招银证券(香港)投资银行业务董事总经理温天纳先生、原立法会议员、原中银国际证券董事总经理冯志坚先生等。 晚宴的主要嘉宾包括香港特别行政区行政会议召集人梁振英议员、台北县县长周锡玮先生、国家住房和城乡建设部房地产市场监管司副司长张小宏先生、香港特别行政区运输及房屋局副局长邱诚武太平绅士、中央人民政府驻香港特别行政区联络办公室协调部副部长王子平先生等。其他嘉宾包括香港政府官员、内地、台湾、澳门及香港房地产协会的负责人。为尽社会义务，本会於晚宴上将十万元支票经中联办协调部王子平副部长转交中联办赈灾基金，为支援甘肃曲舟泥石流的救灾活动尽一分绵力。

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打房政策由曾雀屎而起, 都叫做"适可而止", 主要针对短期炒卖. 但思歪可不同了, 全方位多角度乱棍狂殴, 管你是无辜的小业主, 举凡有楼的都要3至5成平让物业给他的蟹将虾兵小喽罗.

可小业主大部份都经过97, 03, 08的洗礼, 练过下铁布衫都叫做免强捱得过这些乱棍. 这回思歪可也骑虎难下, 打到自己双手都起晒水泡班小业主都不肯屈服, 再这让下去不是自己双手先折便会搞出人命, 到时中央追究起上来可又会像前任一样被拷断双腿拿往午门吗?

强抢不了小业主, 分不了赃物, 就此罢手的话, 眼下这群小喽罗便会立时反噬自己. 孽已种了, 仇已结了, 做事要做尽, 心中收手的念头一闪而过, 两眼凶光再现, 不杀小业主, 哪能成大业!!!???

2014年4月11日

楼价调整抑转熊 今年秋冬将揭盅

近见报道，本港住宅价格频频劈价，连国际货币基金组织（IMF）亦关注楼价急回的风险。对於楼价，过去几年在下曾多次受访，但「我讲」跟「他写」始终有所出入。自己又怎样写呢？

2010年5月，本栏以「泡沫必会爆破，只差是爆破之前会否再升一转而已」作结；2011年3月，本栏结尾时指近代楼价周期为16年，大概暗示今次将於2013年见顶；同年5月提到「基本分析的最大缺点乃不能道出不合理可以维持多久和到什么程度」；到6月在他报以「长周期的资产，升有排升，跌都有排跌的」作结。2011年下半年，楼价曾经调整，但及后再飙一转至去年。的确，单从基本因素，难以知道再飙几转。

技术分析有陷阱

既然基本因素写过不少，加上频频劈价疑似转角，若要掌握转角时间，看来要多点「技术分析」了。不过，技术分析的陷阱在於牛市调整与熊市下跌，在事前不易认清。对此，其实迄今仍未有十拿九稳的解决方法。

牛市调整与熊市下跌，在初期分别不大；之所以要很晚才知，原因是前者为时较短及幅度较小。故了解牛市调整的为时及幅度，一定程度上是有用的，因若是次跌的为时或幅度超过牛市调整的话，则应是熊市了。

今次牛市调整不及上次

从差饷物业估价署可得1979年底起的住宅售价指数，1993年前季度，打后月度。道氏最原始的牛熊定义分别是浪高一浪及浪低一浪，若再加上跌逾三成为熊市的界线，两段牛市期便不难准确认出。

观乎第一段有官方数据纪录的牛市，即1984至1997年，期间超过两个月的调整共三次【图1】，头两次在半年、跌半成或以内；至於第三次，则长至年半、跌约成半，而这年半调整的头半年间，累跌幅度仅不足3%，恍如今次。

第二段有官方数据纪录的牛市自2003年中起，不计今次，调整也有三次【图2】，每次6、7个月，幅度在两成内。今次回落始自去年8月，一定是逾两个月的调整了，数据虽仅至今年2月、即共六个月，但从报道可知近两个月都是跌，故曰起码8个月。然而，这6个月楼价仅累跌1%，故曰情况有如1994年的头半年调整。但要小心推演，因为迄今共六次调整中，仅1994年一次是这么长那么深，当年联储局累积加息3厘，10年期债息也累升3厘。不过今时不同往日：联储局现未加息，10年期债息仅累升1.5厘。

9月大单位应见牛或熊

单此整体指数，再看也看不到什么的了，反而1088方尺以上的D、E类大单位，往往升先跌先，且是泡沫重心，或能窥得啓示。将上述习作换上大单位楼价再做一次，即见牛市的调整次数少了一次，幅度在两成许内，四次有三次不逾7个月【图3、4】。

然而，今次大单位售价回落始自去年2月，迄今1年2个月，比整体的长得多了。假使是1994年跌年半的翻版，就是再跌多4个月怎也应回头飙升。换言之，最早今年9月应能起码断定大单位售价是牛市调整（若见底回升）还是进入熊市（若续下跌）。

至此，不妨打岔看看一个基本因素――负担比例（不称「比率」是因此数无单位，英文亦作ratio而非rate）。固然，另批基本因素是单位及住宅数目，但属供求之量类，而非价类；负担比例则直接用上售价来计，只是再以住户收入作调整。既然涉及收入，便须用上私人住户中位收入（私人对私楼，住户则因买楼属家庭决定多於个人决定），但此数最远只至1985年，纵以整体收入接驳亦仅至1981年底，未及当时楼价高位。

有见及此，这里欲以较长、远至1980年的名义薪金指数将中位收入倒推多年半，不过当然，大前提是这两数据走势要极一致。事实是否如此？若只用至1996年数据，看来是收货的【图5】。以这段时期的薪金指数与中位收入关系将后者倒推至1980年，再将全条季度收入被季度楼价指数相除，鉴於所得的商值太小，再将之乘以熟口熟面的40,000／3，即得「楼价÷收入」的负担比例【图6】；而这能覆盖1981年楼价见顶期。

观此比例，姑勿论其数值（因这视乎所乘的常数是否40,000／3），现跟1997与1981年楼价见顶时所差无几。假使用供按揭占收入来计比例，是看不到这种危险水平的。

技术上以楼价的调整时间及幅度看，暂时未有答案；但基本因素看楼价，虽极贵，但亦推论不到转角时间。有否他法？在Hidden Collective Factors in Speculative Trading一书中，资产价格见顶模式由α这一参数决定，小於1为尖顶，大於1为圆顶【图7】。按四个城市的楼价数据，计量得出的α均大於1。换言之，楼价见顶的模式应为圆顶。

这是否适用於香港呢？以对数比例看历年楼价升跌、顶底或会清楚一点【图8】。如图所见，过去几次见顶，无论牛市调整还是熊市开始，都是圆顶；见底则多数尖的。这告诉大家，别以为现在楼价於高位横行无条件见顶，不这样的，尽管股市的是尖顶。当然，这还论述不到熊市开始了未。圆顶之下，连对数通道亦似乎未必有用武之地。

楼转熊 2007股飙翻版？

还有无其他方法呢？有，迄今尚未讨论变幅，或者会有作用。有些人问升跌幅度，不是问由头到尾的累积幅度，而是问一年幅度。计算每个时点下楼价未来一年的变幅，可见在任何12个月或4季内，楼价跌幅多在两成以内，仅1997年的暴跌初期例外；纵在1998至2003年间，也未尝跌逾两成【图9】。

坊间不少发展商或地产代理展望，不是看一年跌一、两成吗？其实这已接近熊市跌幅。观图所见，1994、2008两次调整，均在一成半内；1981年出现近两成的跌幅，已是熊市。由此又能否推敲到些什么呢？

愚见以为，若楼价的按年跌幅正冲向一成半且未有煞停迹象的话，大概是熊市了。按过去年几的按年变幅跌势，最快几时会跌穿-15%？线性回归外射显示是今年12月。配合上文，看来今年第四季许应能确定本港楼价是牛市调整还是熊市开始。在此之前，正如3月17日在另一场合发表，题为「楼市转熊股市飙升幅跌幅皆不小」拙文指出，港股现在或将爆升，适逢什么「沪港通」出台，如2007年炒错直通车的狂飙或已开始。

交通银行（香港分行）环球金融市场部

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美国推行QE，起先是为了挽救那些「大得不能倒」的金融机构，继而是想以通胀的预期去消除通缩的威胁。现在，首项任务已基本完成，要救的金融机构基本上已恢复盈利，可以自立；但通缩的威胁依然挥之不去，若非利率依然低过通胀，通缩随时可以重临。此之所以，我认为美国的息率不可能大幅上升。因此，以利率将升所作的投资部署，可能造成失误。

美国的通缩威胁，既是结构性的，亦是周期性的。今天先谈谈结构上的问题。

美国的人口已开始老化。战后婴儿潮的一代，已届退休年龄。退休后收入减少，怎能不节衣缩食？一般而言，一个人的收入在45岁左右会达到高峰。这个年龄的人，经验已经丰富，精力仍相当旺盛，生产能力最强，加上子女尚未自立，经济压力大，非努力工作不可。过了这个阶段，就得为退休作打算，就会逐步增加积累，减少消费。

本来，长江后浪推前浪，一代新人换旧人；这一代人减少消费，自有下一代人补上。问题是下一代人大部分都不肯生育，人口金字塔快变成人口雪糕筒了。人口统计资料显示：美国人口中45岁至49岁的一环，自2010年开始已逐步减少。代表美国的高生产高消费的日子已见顶。这是结构性的，谁也改变不了。

战后的第二代，除了人数不及第一代之外，质素也不及第一代。生於忧患的人，一定强过生於安逸的人。此之所以，发达地区的经济增长，总是一代不如一代。现时，美国的战后第三代也逐步登场了，他们的拼劲与消费力都不如前两代。联储局仍得利用负利率去推动他们消费。美国的利率仍低於通胀，储钱的吸引力不大；可惜，美国人的储蓄一向不多，没有多少钱可花。

美国的出生率与吸收移民率都比日本与欧洲高，所以，由人口减少所造成的通缩压力，相对比日本与欧洲轻微。不过，近期美国人也开始有排斥新移民的倾向，这会驱使美国步日本与欧洲的后尘。

美国的贫富悬殊问题比日本与欧洲严重。1%的人穷奢极侈，也抵销不了99%的人无力消费。美国的建制势力对这种分配结构的失误，至今仍缺乏自省能力；这已令美国的消费不足与产能过剩的矛盾，日益严重，产出多，消费弱，唯有减价促销，但价格向下会促使人们延后消费，导致通缩。

过去，美国可以把产品外销，但现在新兴国家的生产力大增，除了部分尖端产品外，美国产品已失去外销竞争力。美国普罗大众的消费能力，已被新兴国家摊薄。美国政府为了维护美国民众的利益，惟有利用美元作为国际货币的优势，以操控利率与制造危机去调动资金，令美国人可以继续「少做工夫，多叹世界。」维持低息环境，以抗拒通缩威胁，仍是联储局暂时未可放弃的策略。

(转载自2014年4月11日am730C观点)

刚看到去年5月的博客文章：

为什么买房的都不亏，炒股的都不赚？

The Charts can only show a trend for a certain period of time. It is normal for several adjustments within the selected period. The reasons can be a lot...

What the Charts/Graphs CANNOT give:

The prices of real estates of 100 years or above;

The monetary policy due to the global bank governors;

The fisical policy set by the fiance secretary;

The land policy introduced by the lands department/the geograhical natures of HK;

The population policy determined by the central government;

The political changes within the selected period;

The types of flats from A to E;

The targeting customers from the working classes, SMEs, individual investors and other investors like insurance companies, REITs, both domestic and international inclusive;

Buying a house/a flat is subject to affordability & individual purposes...