虽则谣言止於智者, 可借智者太小o

辣招，目的就是要能力次等的人买唔到楼

 

做人处事，要成功，就要先分清敌我，谁人是敌人，谁又是自己人，必须分得清清楚楚。否则，假如误将敌人当作是自己人，后果可大可小。

政府自2010年推出一系列的辣招，受到除AA以外的广大市民欢迎，尤其是看淡楼市，希望楼价下跌357成的淡友。因为佢地相信，政府是站在自己的一边，大家同一阵线势要把楼价拉下，让贫苦大众可以上车安居。

这是一个极严重、敌我不分的误解。

政府推出一系列辣招的真正目的，并不是要让楼价跌至一个普通文员都能负担的水平，正正相反的是，政府是希望以辣招来封锁能力次等的人，让他们无法置业，因为这些能力次等的人，在金融危机发生时第一个失业兼无法还款，是整个金融体系的隐忧，把他们拒之门外，就可以大力保护香港的金融体系。

为何我说政府要令能力次等的人无法置业？

1. 辣招除了3D外，对首置人士最大影响的，其实是取消9成半按揭的措施。无论你是好友或淡友，都应该同意供楼其实唔难，最难是储首期，而储首期的困难之处在於储钱的速度比楼价的升值速度慢，能力较次等的人会出现永远也储不到首期的问题。将首期的最低门槛，由5%提升至10%，其实是把储首期的难度提高了一倍。社会上有一批能力次次等的人，会因为这额外的5%而无法储首期，成为长期租客。若果政府真的是要帮助这些能力次等、次次等的人上车，其实应该参考日本(零首期)或荷兰(110%按揭、其中10%是装修费)的做法，让这些有能力负担每月供款、但没有首期的贫苦大众立即上车。

2. 当然，政府并无意帮助这些交税少、甚至冇交税的贫苦大众，相反，政府好像幸灾乐祸一样，害怕银行为求生意不惜贷款予能力次等的人，竟要求把压测由+2%提升至+3%。不要小看这额外的1%，以200万贷款来计算，多1%即一年多俾2万，每月多俾1666。假如某人月入2万，在+2%压力测试时刚好12000合格，额外加多1666供款的话，他的月入就要有22777才勉强过关，即要加薪14%！很多拉长30年供款才能过压测的人，就因为这额外的1%而与楼无缘。政府如要帮助这些人置业，其实就应该维持或降低压测标准，而不是提升。

3. 在过去，租客在完约前要买楼，其实可以买连约盘，成交后先收几个月租，租约到期自己搬入去住。连约盘在市场上一般平少少，而对於准买家来说，先不论价钱，最重要是多一个选择。但政府推出辣招，规定连约盘首期要50%，对於能力较次等的准买家来说，变相减少选择，令吉盘的供应更加紧张。政府若果有考虑次等买家置业的问题，就应该会在政策上作出一些修正，例如容许首置买家或换楼买家买租约在半年内完结的连约盘，而租约完结后不可续租等……但政府当然没有这样去做，因为政府并不是要帮次等买家买楼，而是要赶绝佢地，令佢地买唔到楼。

4. 政府已多次表明，现有措施是要压低需求。这只是一种语言伪术，因为楼房的需求其实很大程度是男女性生活的需求，这种需求只能被满足，不会自动消失。政府说压低需求，其实即是话，希望买楼但实力不足的人士，并不是楼市的参与者，政府不会将他们计算为楼市的需求，换句话说，希望过二人世界但能力次等的准买家，政府叫你地返屋企打飞机。

对於那些永远也买唔到楼的废青、低收入人士来说，欢迎辣招是可以理解的，因为辣招令更多人好似佢地咁买唔到楼，显得自己冇咁废。但对於正在储首期买楼的准买家来说，与其期望辣招帮自己上车，倒不如自己搵多d钱，因为辣招要攻击的，不是业主、不是收租佬，而是炒家及能力次等的准买家！

对於业主来说，辣招是一项非常良好的措施，甚至应该加辣，避免能力不足的人进入楼市。冇左次等买家和炒家，基本上再来金融风暴，都唔会因为有人失业供唔起楼而劈价。

最后都系那一句，我分析错，就由市场惩罚我，如果你敌我不分，误将敌人当作自己人，则必定会悲剧收场。

其实大部分业主买楼都唔系炒，只求俾屋企人有个窝，与其楼价大上大落，三更贫五更富，包括我自己来说，都宁可楼价稳稳定定，唔会有傻人、能力较低的人胡乱劈价累街坊。
收紧按揭是否定义为辣招的一部分，其实并不重要。
重点是，政府的一连串措施，同时打用家、炒家和投资者，而且不分本地或境外人士，一视同仁。
在这些受欺压群体中，以本地次等买家受害最深，因为要无止境地俾贵租。
好多月入3万左右的家庭，公屋就一定冇份，租私楼就唔见月入1/3，原本储10几万上车应该冇问题，但在一系列辣招下，首期连杂项的入场门槛是40万左右，每月储1万都要储3年几，呢类家庭基本上永远都买唔到楼。政府正正是要这类家庭排除在金融体系以外自生自灭。
但经济学很奇妙，当一个市场行「精英买家制」，例如劳力士、林宝，价格只会不断上升。傻淡成日话冇人接货个价升唔起，事实上自2010年楼价不断升。
市场就是如此残酷，扫走低消费力的次等买家，价格系会逆势上升，所有高档消费品均是如此。
政府现在就是要能力次等的人收皮。

冇新的收租公买楼放租，就无法增加租盘的供应。市场上很多买唔起楼焗住租楼的租客，因而要捱贵租，以及每年搬一次屋的痛苦。
在自由市场上，每一个角色都有其功能。
中共靠农民起家，现在被欺压得最惨的，就是农民：
辣招靠市民支持，今后会被辣招打残的，又会是谁？
其实大部分所谓楼淡，都是AA。
一般人如果睇淡楼市，根本就唔会成日留意楼市消息。
如果你记得，我系做过AA的。AA每日返公司第一件工作，就是剪报，所以对劈价新闻尤其敏感。
AA呢一行，系赌紧自己的青春，因为万一搵唔到钱，AA的工作经验根本冇人承认是工作经验，到头来事业一片空白，好得人惊。好多AA自己冇用但唔会怪自己，只会赖业主贱。但抚心自问，如果有人终日望人仆街，佢既气场必定极负面，无论系客还是业主都会FEEL到，仲点会俾生意佢做？
我做左30几年人，晤出一个道理，就是正面积极的思想就像一块磁石，会吸钱的。思想越正面，好事自然来，收入慢慢会增加；相反，负面消极的思想是导致贫穷的核心原因，因此，很多楼淡其实很穷很可怜，可怜在唔知自己点解咁穷。

政府要玩死佢，我只系提一提佢，佢竟然唔怪政府，反而闹我。

[ 本帖最后由 83010278301027 於 2013-10-6 编辑 ]

楼上，

对於业主来说，辣招是一项非常良好的措施，甚至应该加辣，避免能力不足的人进入楼市。冇左次等买家和炒家，基本上再来金融风暴，都唔会因为有人失业供唔起楼而劈价。

好似几有道理！

汤博士----敢说政府主管楼市嘅高级干部，都应该睇过数字兄叁年前呢几篇文章，到现在仲适用！要是有一个政策，连受害者都认为政府系帮紧拒哋，站喺他们嗰边，咁政府唔去实施就真系傻瓜！

 

每逢有死人冧楼，都总有一班酸友淡友拍手称庆。我惊奇地发现，小弟数月前写的一篇拙文，时至今日一样通，而且真理越辩越明，因此再post一次和大家分享。

好多酸友淡友唔知楼价大幅下跌的必要3大条件，即：
1. 银行闩水喉
2. 高失业率
3. 高利率
只要此3项条件不同时出现(强调系同时)，即使世界末日香港楼价都唔会大跌。

1. 有利淡消息，业主一定要贱卖
我做过一个有趣实验，各位可以跟我一齐做。我试下问公司几个住公屋未买过楼既淡友，而家供楼利息系几多，可能我既同事都系arm arm赤柱放监出黎，竟然冇人答得出，有一两个就答3~4厘，最离谱的一个答5厘，但能够答0.9~1厘既，系一个都冇。
没有准确的利率讯息，当然会对市况作出错误的估计，亦不会知道现时业主的供楼压力是何其低。我一再强调，市场出现大量劈价盘的原因是大量业主供唔起楼，只要有能力供，业主会选择一动不如一静，因为卖了楼转租同样系支出，而且租金远超实际利息支出，毫不化算。以我住的贫民区屯门市中心为例，月供6000，利息占1500，但租金就要1万，即租金支出=利息支出的6倍左右。劈价卖楼后每月的财政压力会大4000蚊。因此，自住楼的业主都会选择继续月供6000，其中1500当系交租俾银行，4500当系储钱。
穷鬼业主系呢一刻反而冇能力劈价贱卖，唔系唔想劈俾你。

2. 炒家止赚就叫劈价
呢一两日我有去地产铺问下有冇笋盘，结果系得个桔。唔系话冇业主减价，而系减完都仲比9月份个价贵，点入呀？
报纸仲搞笑，炒家入货310万，叫价410万，新招后减到385万就叫「劈」，足足叫高75万，即原价的25%都叫「劈」！情况就好似一个次次考第一既高材生，测完验你问佢识唔识，佢话考得好差，你以为今次仲轮唔到你唔合格，点知一派试卷，先知高材生拿99分，99分系佢黎讲叫考得好差。
而所谓挞订其实系新入货炒家眼见6个月内冇可能升15%以上，在没有盈利希望的情况下离场止蚀。实际上真正用家在新招后都继续买楼。

3. 所有业主都可以随时劈4~5成卖楼
信不信由你，系呢一刻只得有钱佬才有能力劈价3成以上卖楼俾你。原因好简单，劈价4成我就要抬1成楼价先可以贴钱卖层楼俾你，你欣赏我层楼我贴俾你冇乜所谓，但问题系好似我呢d咁既穷鬼真系冇几十万抬俾你。
抬钱卖楼既动机就系，借私人贷款的利息，比供楼利率低，抬完钱反而可以节省利息。但现在暂时供楼利率仲系低，抬钱卖楼冇乜著数，大家可能要等一等。

4. 全港业主PX，我可以独善其身
很多淡友希望楼价跌，但目的唔系想趁低入货，而系想睇业主PK，见到有人负资产烧炭食二手饭佢地就会亢奋，说穿了，其实就系心地唔好，损人不利己。
但话时话，如果有一日全港业主都PX，失业冇收入供唔起楼，淡友就可以全身而退做一个食花生既旁观者？如果系咁天水围公屋就唔会悲情。训天桥底既陈伯就系天下最幸福的男人。
事实上，要全港业主一齐PX，香港经济一定出现严重问题，全香港冇人可以冇事甩身。淡友想业主死，但淡友本身自己都要死，仲可能系死先过人。当然，淡友既目的唔系想改善自己生活，由头到尾都只系想人地同佢一齐PX，所以只要有业主陪佢一齐烧炭佢就觉得赚左。

5. 我冇能力买楼，所以楼价太高
坦白讲，我都唔明点解有人会用1万蚊一尺买楼，但唔明还唔明，有人真系有本事买，首期俾4百万，月供5万都供得起，证明人地有本事搵钱多过我，我买唔到1万蚊楼系我废，而唔系楼贵。
一再强调，自愿的价就系市价，就系合理价，买唔起系人既问题，唔系个价既问题。你唔系身处那个圈子/阶层，你不会明白那个圈子阶层的人一个月搵几多，如果你用自己的能力去衡量别人的负担，一定出错。

6. 炒家挞订，我有著数
好多淡友睇报纸见到炒家挞订，觉得炒家抵死，心都凉晒。但可能佢地未买过楼唔知乜野叫挞订，挞订D钱去左边个度又唔知，总之有人唔见钱就最开心。事实上楼市系zero sum，有人赚钱就有人接贵货，有人蚀钱就有人执笋野，d钱唔会唔见左，只系会由傻仔度转移去叻仔度。炒家挞订，一方面系炒家蚀钱，另一方面睇，系业主无啦啦赚左，d钱唔会落入淡友或买家度，系全数落入业主及agent，我唔明白业主多左钱驶淡友点解会开心。现在情况系，一方面冇实力炒家挞订，另一方面实力用家、长线投资者创新高尺价，被挞业主钱多左，持货力增强，个市更加难跌。呢一样野未买过卖过楼系好难明白。长期淡友一定会误解。坦白讲，如果每次卖楼买家都挞我订，一年挞一次我已经可以退休唔驶返工。
另外，我做过agent可以讲多一样野俾大家听，agent的其中一件工作，就系行家(另一间公司)做到成交后，会话俾业主听卖平左，然后话俾买家听买贵左，撩佢地挞订，保持客源盘源。更过份系，正常成交系2~3个月后俾佣，挞订就即时俾，因此agent系有动机撩自己的客、业主挞订。对於agent黎讲，最理想的环境就系每一单都有人挞订。

7. 炒家会感到痛苦
任何一个在2009-2010年出入过3次货既炒家，起码赚100万，同一时间持货50件的大炒家，身家最少5~6亿，单系2010年的收入已经8位数字，呢d人既字典入面，只有幸福，没有痛苦呢2个字。(美孚大炒家97,03,08乜都经历过，有咩世面未见过？)点解人地挞40万都挞得起？因为冤枉黎瘟疫去，赚左几球野，蚀40万当捐钱。淡友只系睇到炒家挞订蚀几十万，冇睇到人地之前赚既钱已经够退休。若果淡友既目的系睇人痛苦，好对唔住，对象唔应该系数紧银纸既炒家。(我做过agent，职业炒家几钱入货几钱化妆几钱出货一年出入几多我好清楚，信不信由你，炒家呢期系嫌赚唔够，冇得再玩)

8. 冇炒家楼市升唔起
炒家炒高楼价呢个误解唔单只淡友有，甚至连好多业主都有呢个误解。事实上，炒家系经常创出屋苑尺价新「低」既人，有睇开楼既人都会发现市场突然会有平10~15%既成交，唔知道呢d就系agent炒家锄价既成果。地产代理每日既工作之一就系锄价喂炒家，因为一般玩开既炒家冇即时水位都唔会入货，父子都冇情讲，好多人以为炒家用市价入货然后mark高黎卖，大错特错。代理日日锄价，部份分行会奖励锄到价既agent，锄低过市价10%的话，即使手上冇炒家，同事成交到一样有10%佣份。因此，系炒家出没既屋苑入面，经常会有一股睇唔到，但实际存在既楼价下跌压力。每一个业主(用家)要出货时，都会俾agent试探性地锄一轮摸底，企硬唔俾人锄既业主可能放盘成个月都冇人睇楼。
另一方面，由於炒家有入就一定有出，令市场长期处於供应充足，楼价上升有压力。Agent为搏奖金(其实系犯法)，专谷炒家货，正常用家业主要同炒家斗就只有减价，坦白讲用家业主真系多得炒家唔少。
楼价升跌系经济大围环境影响，市升，用家盘一样会升，市跌，炒家一样有份。炒家只不过系将物业的实际价值在短时间内反映，因为最终接货都系用家，用家自愿付出的价位，就系市场合理价。
冇左炒家会点？好简单，agent锄价的动力、动机会消失，因为锄到好价，都系益左自住用家，自住用家唔会俾奖金，买左又唔卖，倒不如唔锄价，佣系用买卖价计，唔锄价做少d反而高d佣，锄黎做乜？我可以好肯定，业主冇左炒家锄佢地价，一定放肆心雄。
炒家系市场生态学上，属於狮子老虎的食肉型，佢地一消失，原本俾佢地食住既鹿、牛、马等草食型用家业主，就会坐大影响生态。受害既系准买家！
锄到价买家唔会俾著数agent(俾都唔够胆收)，但做高个价反而可以收多些佣，agent今后既方向好清楚，横掂以后每单deal都系one night stand，点解唔去尽？
冇买过楼既淡友唔知业主谂乜。同样，冇做过代理亦唔会知佢地谂乜。分析楼价升跌既人就多，但分析负责做deal既agent，真系只此一家。

9. 长期睇淡最安全
外国谚语有云，一个停止了的时钟每日都会有两次报时正确。长期睇淡会令人有一种错误的安全感，觉得自己只要坚持，总有一日会正确。我唔想讨论楼价升跌，只系想问一句，系香港冇公屋冇综援，退休后可以靠租楼度日吗？就算你有钱交租都唔会租俾你，因为惊你拉柴影响楼价。社会就系咁现实，又老又冇楼，连仔女都会睇唔起你。大部份人买楼唔系想炒，只系想俾屋企人一个家，以及老年时能够活得比较有尊严，唔驶好似动物咁住系个笼入面。20~30岁个个都以为自己大把时间大把机会，实际上人生已过了1/3，你唔计划未来30年，社会就会帮你计划你既人生。淡下又10年，淡下又10年，人生有几多个10年俾你睇淡？

我心知肚明，淡友睇呢篇文睇到最多一半一定睇唔落去，即使佢地睇足全文，都唔会觉得自己有问题，仍然继续淡落去。但我建议从未买楼的长期淡友可以去SSP的笼屋睇下环境，横掂第日自己都会搬去住，早d适应下冇坏。当一个人唔介意自己的结局就系好似动物咁，仲有咩野好讲？

[ 本帖最后由 83010278301027 於 2011-3-17 07:34 PM 编辑 ]

 

买楼10大误解 (好文重温)

重温数字兄精彩文章 (11-11-2010)

每次睇完都有新领会...... 劲

1. 我可以系跌市买楼
一再强调，大跌市时虽然楼价平，但买楼第一炮所需的资金唔会按比例大幅减少。大跌市为何会出现？因为有大量业主贱价割爱。为何贱价都要卖俾你？因为冇水。冇水点解唔问人借？因为银行闩水喉。大家必须记住，大跌市的出现，一定配合银行闩水喉。如果好似而家咁，打2个电话就借10万，点解要贱卖层楼俾你？因此，在大跌市时买楼，你必须有心理准备估唔足价，同埋连7成都做唔到。例如200万跌剩100万，但银行只肯估80万，兼只肯做6成，那么你就要呕52万。如果你系谂住用10万经MC上呢个100万盘，可以返屋企训觉。
还有，要系大跌市时买平楼，你要有好多现金。我强调系现金，唔系股票或其他需要变卖既资产，因为你既股票系大跌市时一样会下调。
估价8折做6成，系非常乐观保守的估计数字，事实上，在08金融海潚时，部份银行在签按揭契前突然终止申请，1成会都唔俾上既个案真系发生过。另外，除非阁下系公务员，否则在大跌市时好难保证收入不会下跌。
结论：你需要持有目标楼价50%以上的现金。

2. 楼价一定会下跌
楼价在短期内有上落是事实，但另一个更重要既事实系，以30年为观察期的话，楼价只会上升不会下跌！03沙士价是香港近十年最低价，美孚的03尺价约为1600，但1600这个贱价仍然系美孚入伙价的10多倍！事实上，某时期的低价，通常都会比上一个时期的高价还要高。等楼价爆破的朋友，要有心理准备爆破后的楼价和今日的价其实差不多。
因此，如果你系用家，谂住长住20~30年，只要供款系能力范围内，就算97年买楼一样冇问题，因为楼价升跌不会影响你一早已计划好既供款，20年后楼价一定会超过买入价(请对比1983及2003的楼价)。
结论：以20~30年长线睇，楼价一定升。短期升跌只系为炒家而设。

补充：
有人质疑为何要用过去30年的升幅去推论未来30年，并表示香港的经济发展已到顶，没有可能重覆过去30年的升幅。
首先要搞清楚一样野，就系物价的上升和经济的发展不一定有直接的关系，事实上香港今天的经济规模虽然比1980年时大，但没有大20倍那么多(我指实际上，不是数字上)。「物价上升=经济发展」背后，最重要的因素是「金钱的产量是按经济发展的需要而增加」，例如10个人的劳动力产生了10件衫，社会就按这10件衫的价值(假设每件$10)制造$100的货币，分配给付出劳动力的10个人。社会因为有新增的价值(10件新衫)才去制造货币，因此「物价上升=经济发展」。
但现实是残酷的。自从上世纪70年代美国单方面脱离金本位后，全球的货币逐一跟随，今时今日世界上所有的货币背后均没有实物支持，纯依靠政府的信用进行发行。货币脱离了黄金的约束后，制造货币可以和经济发展完全脱勾，经济好时固然可以加印货币，经济差时更加要印。全世界现时在「没有新增价值」的情况下，却可以以火箭升空的速度加印货币，结果是经济没有大幅发展，物价却大幅上升。制造货币的特权阶级成为社会的大赢家，制造实物的劳动者却被社会严惩，扭曲了世人的价值观。衡量一个人的价值，不是看这个人能为社会作多大的贡献，而是看这个人能够从社会夺取的资源有多少。
货币脱离金本位30多年，因此过去30年的楼价走势绝对有参考价值。坦白说，今后货币的贬值速度能保持30年只跌95%，已经是非常幸运。

3. 迟早会加息
讲得呢句说话，即系话而家息平。系人都知迟早会加息，但重点系息口仲平既时候你还左几多本金？房贷好公道，本金少左，息会按比例减少，系低息环境下你可以好轻易就还几十万本金。即使加息，对你的实际影响极微。
结论：趁息平多还本金，点会怕加息！

4. 供30年楼系楼奴
我写包单，讲得出呢句说话既人学历不会超过小学6年级。世界上所有银纸现在均以每30年跌95%的速度贬值，简单来说，30年后港币的购买力，和现在的日圆差不多，即是说，今日我借港币100万，还到第30年就变左100万yen。当然，中途你系有不断供款，但你每期供款的购买力都会贬值，变相你可以用贬值后的货币购买未贬值的资产。幻想一下你可以用今日既身家，坐时光机回到1980年买当时既楼。因此，30年的供款期内，供款压力系会越来越低，因为你的债项不断贬值。头10年是最艰苦困难的，中间10年可以有闲钱去下旅行，后10年供款比饮茶钱还要低。
结论：供楼系会越来越轻松

5. 唔买楼可以租
供楼压力会随时间减弱，因为你用未来贬值后的钱，去还今日未贬值的钱。但租金就相反，你一定要用当时的钱去还当时的钱，即是说，当供款金额固定下来，租金却系会随时间不断上升，例如货币每30年下跌95%，租金就会同样以每30年升20倍的速度上升。当然，这是假设没有加息。但即使有加息，亦不见得租楼会有著数，因为业主会按成本加租，冇死错人。
租楼的另一个问题系，你和业主的财富差距越拉越大，假设今天你和业主身家都系100万，租了2年楼洗左20万，你的身家变成80万，业主就120万，差距系40万，亦即你现有身家的一半。当然，你投资有道，可以用呢80万本金赚超过40万，则另作别论。但假如你唔投资，纯做租客，你会白白将日后入市上车既资金送俾业主。租金回报5厘知唔知即系点解？即系话你租20年的话，你就送左层楼俾业主。多谢夹承惠。
结论：年轻人应该同阿妈住，省回租金支出。要2人世界可以租时钟。

6. 生活质素唔可以妥协
好多人唔接受旧楼、单幢楼、大西北，话唔会为上车而降低生活质素。请让本人告诉你一个残酷的事实，如果你的能力只能买旧楼、单幢楼、大西北，你冇资格讲质素。如果你系打工仔，每日可以系屋企既清醒时间唔会超过6小时，有乜质唔质素？训到朝早11点，然后先考虑今日返唔返公司打点一下，呢d就叫质素。
结论：先讲资格，后谈质素

7. 炒家炒高楼价
错！实际系「买家买高楼价」。冇炒家唔代表用家会平卖俾你，有人肯接炒家货，代表炒家有眼光，估计到未来楼价有水位，系先有购买力后有炒家。其实有买过楼都会知，买炒家货好买过用家货，议价空间比用家盘大，因为炒家系做生意，计好个ROI唔怕平少少卖俾你，但用家就皇帝女唔忧嫁，大不了住多2年先卖。再者，炒家买完一定卖，稳定供应，用家就有入冇出，炒家有时反而会有调低楼价的平衡功能。
结论：自愿的价就系市价

8. 市区楼抗跌力强
抗跌力是大跌市时业主继续供款的能力，因此，以下类别的物业抗跌力一定强：
一、        大部份业主已供断的屋苑(没有供楼压力)
二、        大部份业主的买入价都很低(供楼压力极低)
三、        业主真系好有钱(没有收入压力)
因此，老牌屋苑(第1类)、新界100万上下的物业、半山豪宅的抗跌力一定高，其中半山豪宅最强。而老牌屋苑如太古城、美孚新村都位於市区，故产生抗跌力强的假象。
以下物业抗跌力最弱：
一、        被发展商食尽溢价的一手楼
二、        业主多数是高收入打工仔(一旦失业很难在短时间内找到同样人工的工作)
三、        入伙日期接近爆破日期的物业
此三项条件可以同时出现。

9. 以外币代替房地产作为储蓄保值工具
QE配合部份准备金制度，令美元的流通量大幅增加，其他货币相对美元因此出现显著升值。身边有不少朋友考虑将港元兑换成人民币或澳元搏升值。
首先，我不反对将手头持有的少量现金换成外币对冲港币贬值。但若果手头持有数十万至数百万港币，楼与外币2择其一，则一定是选择砖头实物。
QE是联储局在帐簿上无中生有数以千万亿计的美元，其好处有四：
1. 刺激美国本土消费市场，改善失业，这个是官方解释
2. 用贬值后的美元偿还美国国债，借10蚊还7蚊，净赚3蚊
3. 削弱以美元作储备的国家之国力，尤其是与美国有大额贸易顺差的国家，如中国
4. 增强本国出口的竞争力，尤其农产品
显而易见，美国以外的国家为保出口贸易与及国家的整体经济，必须参与印银纸游戏令本国货币贬值。澳元、人民币和美元一样正在不断印银纸，尽可能维持现有的美元汇率，由於澳元、人民币不断增加货币流通量，令本土物价上涨，坊间因而指控美国「输出通胀」。澳元、人民币及其他货币正在不断印银纸，不断贬值是铁一般的事实，香港人之所以会产生澳元升、人民币升值的感觉，是因为美元港元的贬值速度更快。任何一个中国、澳洲的老百姓，在这一刻都会感到自己的货币在本国内的购买力越来越低，通胀猛於虎！
澳元、人民币等货币虽然在近期相对港币有显著大额升幅，但相对实物例如物业甚至日用品，澳元和人民币同样是不断贬值。将身家投放在澳元和人民币，只不过是由一条贼船跳去另一条，到最后即使外币有所斩获，对实物的购买力无可避免一定会下跌，因为货币的供应增加速度远超实物的生产速度。因此，我是极其反对卖楼买外币的投资方法。但我要强调一点，人在社会生存一定要有一点现金，购买贬值速度较低的外币作对冲我是赞成的。我所反对的是以外币作为主要投资/储蓄工具。
香港使用人民币作为储蓄工具还有一个严重问题，就是日限提款2万元的限制。即使你在滙丰、恒生、渣打、中银、东亚……等10间银行各开一个人民币户口，提款或转移100万仍需时5个工作天。显而易见，对香港人来说，以人民币作为大额储蓄货币现时仍然是不可行的。

10. 中国富豪的资金会彻离香港
要分析中国富豪为何在香港买楼买股，就一定要明白中国的国情。在中国要发财，一定要有人脉关系，所谓「关系」，说穿了其实是利益输送，行贿送礼送女人。这些行为虽然是中国商界的基本功，但名义上其实是犯法的。在中国要发财而又出於污泥而不染，基本上是没有可能，所有人都有犯法，甚至应说所有人都必须犯法。中国的富豪心知肚明中国是人治不是法治，都会怕有朝一日自己会变成第二个黄光裕或周正毅，突然有一天被人上门抄家，家财尽失，琅璫入狱。财产只要仍在中国国内，都会有被完全充公的可能，为保获家产，富豪必须将生意运作以外的钱偷运到境外(走资也是非法的)，日后即是不幸在中国被抄家，仍然可以有资金行贿购买自由。否则一旦成为一无所有的阶下囚，则一定永不超生。
因此，中国的富豪千山万水把以千万计的现金偷运到香港买楼买股，你要他把钱送回中国即是要他的命。香港是中国富豪的保险箱，只要香港的法制仍健全，行政司法仍独立於中国大陆，中国富豪的资金是不会离开香港的。(国内同胞如欲转载，请自行和谐)

补充：来香港买楼的大陆人，不限於亿万富豪。根据我所认识的国内朋友的亲身经验(100%真实冇吹水，我甚至有陪同睇楼)，一些身家数百万的小康之家，为求孩子能有香港身份证，又或者想追仔避开城管打胎，都会在大西北、北区购买低价物业作「生仔屋」给老婆养胎。这些生仔屋在完成任务后都会留在香港放租，不会变卖彻资，因为国内同胞不分贫富，都相信香港的法治精神能够保障他们的财产拥有权。很多一日投诉到黑的香港人其实生在福中不知福。


后记：市场会严惩睇错市既人，若果你觉得我的观点系错的话，就让市场去惩罚我，同样，阁下若果睇错市，必须要有被市场严惩的心理准备。补充一点，没有自住楼的租客，你们现时正在被市场惩罚，反不反省是你们的自由。

系列第3作，发表於2011年3月26日，主要针对某些卖楼等跌的淡友而创作的。


本人对上一篇<买楼10大误解>，写於2010年11月ssd之前数天，大部分论点都被SSD后的环境验证。但时至今日，仍然有不少人对香港楼市存在极为严重的误解，结果轻则贻笑大方，重则一败涂地，晚年落得训笼屋的悲惨下场。故今天特别归纳了几个在Discuss常见的误解，以正视听！

11. 1997年泡沫爆破，所以1996年卖楼

根据差饷物业估价署资料，香港2003年再对上一个楼市低谷是1984年第3季，指数是16.7(1999年=100，并非中原指数)，而97年最高位发生於10月，指数是172.9。即是说，假如有人在84年第3季买了一个16万7千的物业，并在1997年以172万9千放出，他的利润是156万2千。

很多淡友酸友也有一个极严重的误解，就是「预知」2012~2013会泡沫爆破，就预早在2011卖楼等跌。打个比喻，1996年有人预知1997年爆，先知先觉地在1996年卖楼。这些「先知」可以用高姿态话俾人听佢一早估到楼市几时爆，但实际上佢地既策略极为白痴，原因如下：

1996年1月的指数是105.2，即是说，如在那时卖楼，上面个案的例子可以有88万5千的利润，与1997年10月卖楼作比较，赚少了67万7千。换句话说，由1984至1997这13年间，楼市有43%的利润是集中在1996~1997这2年之内，其中25%更是高度集中於1997年的头10个月！因此，即使先知有预知能力，却没有太大的赚钱能力，大部份的利润也在最后关头白白流走。预计下年爆但今年先卖楼，简直不知所谓！

我们再睇睇在1996年卖楼的先知是什么下场。1996年1月指数105.2，有个傻人唔听先知话，在1998年7月才放，指数108，在泡沫爆破后差不多一年才放，竟然可以反胜先知！

咁究竟今次楼市几时爆？我唔知。但我再次重申，楼市爆系因为大量业主供唔起楼要劈价贱卖，这是分析楼市的第一道重要定律。我假设联储局在2011年6月开始加息，再每季加半厘(极疯狂的假设)，而香港银行跟足，亦要2年时间才P=10厘。我就当佢2013年爆，睇完我上面的分析，各位师兄都应该明白2011~2013这3年内我们应该做什么。2011卖楼等跌，基本上等如自杀。

12. 境外有天灾人祸，香港楼价会跌

先问大家一个问题：89年64事件，对於8年后就要回归的香港来说，算不算大事？若算，那楼价应该跌多少？1成？2成？

事实上，89年第2季指数40.8，第3季跌至39.2，只微跌了3.9%，但去到第4季，已反升至41.4，64事件令到大量香港人走资移民，对前途信心尽失，但楼市就硬过铁，轻轻微调后就一直上升至1995年才出现一次1成以上的向下调整。

一个直接影响香港前途的重大事件，对楼市的影响力只不过是3.9%。数据就是如此。若果有人觉得香港境外死人冧楼可以震散香港楼价，他正在发绮梦。

13. 银行减优惠 = 加息

有酒家推出1蚊一只鸡吸客，后来改为2蚊一只鸡，消费者就投诉话做乜加价100%，通胀潮又黎。如此无理取閙的消费者，就正正等於那些将「H+1.2%」称为「加息」的人。对於供楼人士来说，加息的正确定义是P利率上调。H按由+0.7转为+1.2，只能称为「减优惠」，现时正在供楼的业主完全不受减优惠政策的影响，何来加息？何来周期？

实际上，银行减H按优惠，即强烈暗示「H+x.x%」中「H」的部份在可见将来没有可能大幅抽升至启动P的cap位，故只好向「x.x%」的部分动脑筋。逆向思维，若银行预计半年后同业拆息可以升至启动cap位，那可大安旨意推出「H+0%」的超特惠plan「呃」人落搭，半年后立即启动P的cap位赚个痛快，为何要减优惠赶客？

14. 居屋 = 用市价7折买楼

居屋实际上并不是政府「补贴」业主，而是政府和业主「合资」购买物业，业主出7成，政府出3成。表面上业主好似好著数，「7折」就可以买到楼，但问题系负责出其余3成的那位股东很恶，不但限制业主的售楼对象，更封锁业主一切(卖楼以外)产生利润的可能，不可出租，即使供断了亦不可加按。按道理来说，用7折买了楼，应可以租俾人，再将3成分给「股东」，而股份占7成的大股东，要加按融资冇理由要得到只占3成股份的小股东同意，但事实上居屋就是一种如此荒唐的系统。再者，买楼时就话7折，到卖楼时，补地价往往任佢up，可以去到楼价的1倍(即地价占50%)都得。祥益的汪老板分析得好好，不愧居屋专家之名，佢话政府起居屋，冇乜人补地价政府其实有著数，因为政府持有的3成业权随时间升值。事实上补地价是以现市价计，很明显政府都系咁谂。

嚷要起居屋的人，眼光短浅，只看到买居屋时所谓「折扣」，忽略了业权完整的重要性。事实上只要买远些少、细些少或旧些少，已经可以有7折，无需和政府这个恶股东「合资」买楼。

再者，居屋是发水最劲的物业种类，没有露台、没有大型会所、没有工作平台，一梯10伙以上，但实用率却只得8成甚至7成半，那20~25%的面积去了哪里？

因此，居屋其实对市民有百害而无一利，嚷要起居屋的人，根本唔知乜野系居屋，或者这些人的目的只不过是想增加供应，方便自己买私人楼。

辣招，目的就是要炒家炒唔到楼

我亮剑於 2013-10-24是咁写的：

 

好多时事情发展，都会有情理之中、意料之外！

 

例如SSD本是阻挠万恶嘅炒家入市，点知因为美国系咁QE，按息持续低企，你搅到嗰啲炒家焗长揸，原来迫人执深啲，仲益咗佢哋！

 

又例如BSD原本系阻挠大把銭嘅大陆客入市抢贵晒啲货，但最近筲箕湾「遇刀」收楼，俾大家见到发展商点食尽溢价唔益人嘅一面，两年几前嘅CCL当100啦，比对现在系120，即升咗两成啦！但手持「遇刀」嘅小业主，呢次打和要偷笑、要还神呀！喺大陆客来讲，你CY呢个 BSB，来得正合时，否则他们就会接晒嗰啲什么「地库海湾」「癫晒」「屙屎癫」⋯⋯嘅火棒！现在呢啲盘「定价」变得合理，SD又有得打折，随时送埋乜乜物物，BSD之前那些大陆客系水鱼，现在系上宾，系两码子的事情！於国家层面来看，你呢个CY「好事多为」，保障国人免於被港商欺负，功在国家。

 

最后 DSD 本来想阻挠投资客入多间，但系人都知，美国收硬水，现在只是睇系后年、大后年或大大后年发生啫！又唔系无瓦遮头，买楼收租只是求利，犯不着去火中取栗，储定人仔等待2017年出现跌市嗰阵才入罗！

 

呢个 CY 政府「爱民如子」，由其是对有＄人咁照顾、咁关照，等我「上书」习总俾个「赞」佢哋先！

请问AA系何职业？

用了差不多两小时时间拜读完第 5 及第 6 楼兄台的留言，令在下佩服万分( 系真正打从心底里佩服那种 ) 。

实令在下拍案 ！

今曰“向下曰报”(思歪日报) 头版大大字又唱跌， 寻日李慧玲比商台抄又吾见佢摆系头版或港闻版， 真顶佢吾顺。 正身有屎，仲话吾系正苦喉舌报都冇人信啦!
共勉之， 哈哈！

回11

有同感！

实令在下叫绝！

甘讲楼价咪几世都唔会跌???哈哈哈

【now新闻台】运输及房屋局局长张炳良说，政府会详细研究引入租金管制的可行性，下星期公布长远房屋策略时会有交代。他又说，要达到十年建屋47万个单位的目标，社会要有所牺牲。

政府在1998年取消实行了25年，限制业主加租幅度的租金管制。行政长官梁振英在选举曾表示不会考虑重推。

运输及房屋局局长张炳良出席一个论坛时就改了口风，表示政府将会进行详细评估。他没透露时间表，只说下星期公布长远房屋策略文件会再交代。

张炳良说，要达到长策会建议，十年兴建47万房屋的目标并不容易，政府觅地困难，但市民对发展郊野公园有保留，因此可能要在其他地方作牺牲。

他又说，在政府引入辣招之前，即2012年1月至10月，楼价上升了两成四；引入辣招后，升幅明显收窄，去年楼价未计发展商的回赠，每月升幅约百分之0.2，租金升幅亦减少。

 

唔该墙拆会班废柴系比建议时先作利益申报， 有边个租紧楼住又赞成租管嘅要公告天下。 吾好系度以权谋私， 混水摸鱼。 共勉之， 哈哈！

悭足5年终上楼 双情人节结鸳盟

【明报专讯】今年情人节适逢元宵，又是宜嫁娶的吉日，493对新人昨喜结连理，许下一生承诺。时下年轻人结婚后大多会搬离父母家，享受二人世界，但有单亲家庭孝顺仔不希望自己结婚后，母亲会感到孤单，故婚后亦与母亲同住，好在女友体谅，毋惧婆媳矛盾，愿与丈夫一起孝顺奶奶；亦有拍拖10年的情侣共同努力储钱5年，终於够首期买楼，结束爱情长跑。

493对新人昨喜结连理

拍拖10年的叶先生及太太，选择昨日结束爱情长跑，步入婚姻殿堂，叶先生更笑言等了19年，终於迎来这个「中西合璧」的好日子。细心的新郎担心新娘的婚纱单薄，特意为她准备暖包；为配合情人节，新娘亦提前准备了数十个内藏朱古力的心形拍照道具，让参加婚礼的宾客亦能感受情人节的甜蜜。

任职时装设计的叶先生表示，10年前在朋友聚会上对太太一见钟情，多年来两人共同进退、互相支持，早认定对方是「对的人」，但香港置业艰难，二人婚期亦因此要推迟2、3年。「储5年钱，真系好悭，尽量避免不必要开支」，终成功上楼，但供款压力也不小，大喜之日，太太寄语丈夫「要畀心机挣钱呀」，婚后二人仍以事业为先，「造人计划」还要再等几年。

孝顺子坚持婚后与母同住

同在昨日登记结婚的Stanley表示，他不想母亲因自己结婚搬走感到孤单，故一直坚持婚后要与母亲同住，好在女友Vicky十分体谅。Vicky表示，曾经生病上吐下泻，但Stanley毫不介意肮脏，仍悉心照料、清洁，让Vicky感到他「嫁得过」，故乐意与奶奶同住，亦有信心二人可相处融洽。

2. 楼价一定会下跌
楼价在短期内有上落是事实，但另一个更重要既事实系，以30年为观察期的话，楼价只会上升不会下跌！03沙士价是香港近十年最低价，美孚的03尺价约为1600，但1600这个贱价仍然系美孚入伙价的10多倍！事实上，某时期的低价，通常都会比上一个时期的高价还要高。等楼价爆破的朋友，要有心理准备爆破后的楼价和今日的价其实差不多。
因此，如果你系用家，谂住长住20~30年，只要供款系能力范围内，就算97年买楼一样冇问题，因为楼价升跌不会影响你一早已计划好既供款，20年后楼价一定会超过买入价(请对比1983及2003的楼价)。
结论：，楼价一定升。短期升跌只系为炒家而设。

新界二手楼全面价崩

【珍惜香港】TO：9/F 元宵猜灯谜

我唔喺数字兄，我只喺写宏观，冇佢写得咁深入。不过佢嘅观点同理念，响基础上同我有部份重叠，令阁下怀疑喺同一个人。我响网上用过嘅笔名，就只有响 i-cable 嘅「珍惜」同响呢度嘅「珍惜香港」，我唔会用多个身份。

寻晚发梦梦见财爷曾，佢话政府嘅楼市政策，原来喺有啲阴谋嘅。

羊群嘅经济表现，主要分为两种：储蓄型（个个储钱唔洗钱）、消费型（个个洗钱唔储钱）。

财爷曾话，派钱可以增加市民手上嘅现金，刺激消费，收短期经济效益。不过，只喺派钱，派得几多？点都唔及减低羊群买楼嘅意欲，同时增加佢地卖楼嘅意欲，等佢地啲手头现金多到唔知洗去边啦！谂落又喺喎，依家香港人，真喺好舍得洗钱，又越嚟越投机，佢地呢啲经济活动，真喺会带动内需同就业，增加库房嘅收入！

咁咪即喺抢？非也！洗钱喺自愿嘅，点算抢？啲本来几孤寒嘅人，都不知不觉咁将自己嘅储备供出嚟贡献经济同库房，大家开心，有乜唔好？呢啲财金技俩，话唔定双曾真喺用咗，所以博士先至会话，佢地欺骗咗啲物业投资者，欠大家一个交代同道歉。

但呢一招，喺唔可以用得太过份。好似庸梁咁发大嚟用，搞到破坏咗地产同扭曲咗金融呢两个支柱行业，就会变成得不偿失！仲有，人地双曾喺好低调同保守咁用呢一招，唔似得庸梁咁好大喜功，摆明车马咁斩到你一颈血！

不过唔好咁认真，今次只喺老吹，我都喺认为我之前嘅分析比较合乎现实。

讲真果句，呢个社会，的确已经由储蓄型转化成消费型。呢样嘢，对香港人嘅未来，唔喺好事。

请明白一个事实是钱归何处，只要社会持续繁荣居民收入上升（每年因调升最底工资而令大谓上升），进求改善生活质素是必然的，现今香港居住环境普遍不算好，还有很大的改善空间，因此市民将来投入的资金还会上升，在明知水的流向情况下，买楼只是奇货可居而矣。