地产博客 > 蔡志忠 返回
浏览人次:53329    回应:31
蔡志忠
2014年8月20日

物业负担重 「劏楼」受追捧

 

蔡志忠

亚洲地产创办人
香港专业地产顾问商会会长
香港东区工商业联会首席会长

  楼市虽然受到港府辣招遏抑,二手市场交投疏落,然而由於房屋供应长期不足,使楼价出现易升难跌局面,近月来细价楼「小阳春」,中小型物业价格屡创新高,居住问题再成话柄。

  中大生活质素研究中心指出,去年港人的物业负担能力比率,创下十二年来最差纪录。以香港家庭入息中位数两万计算,即是於2013年市民需要不食不住14年多,才有能力购买市区一个400尺单位。言下之意,当然是指港人上车买楼梦想遥遥无期,住房愈来愈细,生活质素每况愈下。

  类似以上的报告久不久就会出现一次,报章媒体也会大肆渲染一番,港人早已习以为常。也许年轻的记者朋友很多还没置业,心里面总想楼价有所回落,以便可以上车,於是对此类报告容易产生共鸣。也由於常有楼价疯癫将会大跌的言论,使未上车买楼者不愿入市,在选择等待的过程中,楼市不跌反升,心里难免忿忿不平。

刚性需求大 细价楼续升

  这是一个很奇特的现象,香港经济走进死胡同,结构难以转变,金融中心地位受到上海和深圳前海的挑战,优势可以维持多久,令人不感乐观。而旅游业似乎也停滞不前,中港矛盾恶化,引致内地访港游客自行消退,零售业界叫苦连天。唯独地产业虽受「3D辣招」打压,豪宅市场有所放缓,然而在刚性需求下,细价楼却愈升愈有。

  为何地产可以一支独秀?原因是聪明的地产商顺应时势,眼看国内经济放缓,豪客来港买楼大幅减少,於是立刻变阵转推中小型物业,藉以吸纳本地买家,现时细价楼升势凌厉,楼价高处未算高。

  近年来流行劏场,各类物业均喜欢被劏,例如「劏房」、「劏铺」,甚至新楼也间细来劏。长实的大埔新楼盘出现实用面积只177尺的单位,正是迎合市场的需要,据闻此类「劏楼」特别受欢迎,甫推出已被抢购一空,由於银码较细,适合首次置业者,买家但求有自己的栖身之所,也顾不了尺价有多高,他们是自愿住屋小一点的。

  香港人热爱自由,不惯受约束捆绑,就连循序渐进按照《基本法》实现普选,部份港人也不接受,什么事情非得自己话事不可。很多人宁愿自己一个人住300尺单位,也不愿意3个人共享1000尺地方,於是物业面积愈小愈受欢迎。为了拥有私人自由空间,「劏房」、「劏楼」受到追捧不在话下,连「劏铺」近年也大行其道,原因很简单,年轻人向往自由、喜欢创业,能拥有自己的商业空间,哪怕是一间小小的店铺,也希望可从此闯出一片天。

 
 
我要回应
我的称呼
回应 / 意见
验证文字
 
会员登入
登入ID 或 网名
密码
1. 希伯来 2014-08-20 11:20:24

[中大生活质素研究中心指出,去年港人的物业负担能力比率,创下十二年来最差纪录。以香港家庭入息中位数两万计算,即是於2013年市民需要不食不住14年多,才有能力购买市区一个400尺单位。言下之意,当然是指港人上车买楼梦想遥遥无期,住房愈来愈细,生活质素每况愈下。]

香港就系咁繁荣,先至房屋愈来愈细,楼价贵系繁荣的象徵!

2. 亮剑 2014-08-20 11:32:39

香港人口组合中以60后为主,因此在80年代尾,90年代初就系佢哋置产的高峰期,想当年我喺9O年代初首置果阵,我的同学、同事及同辈,有几多个人有咁好彩,可得家人强劲火力支援?

因此当时大多数新楼楼盘,都会开 AB类型单位,贪佢细细粒容易食。

开发商都系挑通眼眉之辈,因此「冧深」房价要就当时买家的收入水平,系共识。

随著呢十多弍十年时光飞逝,我身边唔少同辈的人工早已三级甚至十级跳,层楼换了几转,或者一变二、二变四, 现在呢班60后,其实好多人都已经供完最少一层楼,甚至就来供完第二第三层楼,咁他们的子女的置业能力,就绝对唔系单睇那班8~90后的收入水平,而系睇埋佢哋嘅老豆老母,有无实力同肯唔肯跌!!

香港其实不缺细码楼,而持有呢D楼嘅业主,为数不少其实好想将名下那间几佰尺换作900上。

但政府就系咁将D地去限尺限量,加埋打房政策骨子里,系迫人上细码货,咁发展商为求去货,将狂起火柴盒,那么中小型楼就会於下一个周期,产生供过於求的态势。

点解政府唔反思将D土地,用来起800~1200尺单位,然后鼓励那些揸住400~600尺的60后小业主楼换楼?

咁一来可增加价格比较相宜的中小型2手供应。

二来可改善60后小业主的居住环境。

三来当换楼链启动咗,那开发商旗下的土地资源就会被释放。

在香港,一块生地要变成楼宇,随时系一个楼市周期,即拾几弍拾年,现在政府大错已成,下一波细价细码楼的伙数将会供过於求!

如今补救方法系开发商在起火柴盒果阵,请预留部份相连单位可於日后打通,以备之后将呢D单位作捆绑式销售。

3. 过路者 2014-08-20 11:33:11

蔡生文章讲出道理:

香港人热爱自由,不惯受约束捆绑,就连循序渐进按照《基本法》实现普选,部份港人也不接受,什么事情非得自己话事不可。很多人宁愿自己一个人住300尺单位,也不愿意3个人共享1000尺地方,於是物业面积愈小愈受欢迎。为了拥有私人自由空间,「劏房」、「劏楼」受到追捧不在话下,连「劏铺」近年也大行其道,原因很简单,年轻人向往自由、喜欢创业,能拥有自己的商业空间,哪怕是一间小小的店铺,也希望可从此闯出一片天。

4. ADDIE 2014-08-20 18:24:06

劏房劏楼有市场:

香港人的近年来流行劏场,各类物业均喜欢被劏,例如「劏房」、「劏铺」,甚至新楼也间细来劏。长实的大埔新楼盘出现实用面积只177尺的单位,正是迎合市场的需要,据闻此类「劏楼」特别受欢迎,甫推出已被抢购一空,由於银码较细,适合首次置业者,买家但求有自己的栖身之所,也顾不了尺价有多高,他们是自愿住屋小一点的。

5. 哈哈 2014-08-20 23:24:20
唔好傻啦楼贵只会使社会产生内乱
6. ADDIE 2014-08-21 03:59:48
哈哈,你都唔明楼价贵系繁荣象徵,北韩最公平,不过个个冇水有鬼用咩!
7. 蜕变中嘅懒人 2014-08-21 07:52:00
TO 2楼 亮剑兄,早上好。
兄台喺呢篇文章讲中晒懒人心中所想,但胜在以更有条理、有根有据地实况式演绎出来,懒人只会喺围绕自己嘅小范围钻来转去,无能力似兄台以咁宏观角度论述同一思维,剑笔游龙,懒人心悦诚服。
8. 蜕变中嘅懒人 2014-08-21 08:20:06
再讲,懒人觉得3D辣招己经陷入鲧以堵塞治洪水败局初现格局,楼市己被扭曲以畸形模式发展,现在系时候认真去检讨,让3D辣招循序消减去完全历史任务,不宜再变本加励,否则蓄洪流突暴发悔之己晚,大禹式挖河多向性疏导系治本之源,以重整向上换楼链疏导上车盘压力系目前急务,再循序适时将楼市重纳正轨,系有前瞻能力嘅政府才可带领迈出改革第一步,香港现在呢类具前瞻能力、有魄力、有胆量嘅官员还有几人?
9. 引刀一快 2014-08-21 11:10:30
辣招己经陷入鲧以堵塞治洪水败局初现格局

懒人兄呢个形容好够文气,呢种了解历史文化嘅底气远比言谈插几个英文词汇强得多。

我认爲只要大陆嘅投资者打道回府,楼市自然有改观。
10. 引刀一快 2014-08-21 11:28:01
“香港人热爱自由,不惯受约束捆绑,就连循序渐进按照《基本法》实现普选,部份港人也不接受,什么事情非得自己话事不可。很多人宁愿自己一个人住300尺单位,也不愿意3个人共享1000尺地方”

实情系香港人已经越来越难相处,香港人近20年,刻意嘅洋化囫囵吞枣地吸收咗好多嘢,根本就唔适合香港地少人多特性,香港人人际关系非常疏离,俗语话相见好-同住难,相见好都唔易,又点同住?
11. 蜕变中嘅懒人 2014-08-21 12:19:25
TO 10楼 引刀一快兄,午安。
人与人之间嘅相处容忍度,用物理现象解释系:相处容忍度与距离成比正。
系味好奇怪!
12. 引刀一快 2014-08-21 23:01:09
懒人兄

你讲嘅嘢,唔好俾老婆睇到,哈哈哈。
人如果唔奇怪,又点会咁有趣吖,懒人兄你多年嘅修爲,好大部份就系化爲,能够掌控同扭转呢个定律嘅功力,所以话姜系老嘅辣,我都越嚟越辣,懒人兄,你就系辣过指天椒嘅嫩子姜!
13. 睇得通 2014-08-21 23:07:55

由於常有楼价疯癫将会大跌的言论,使未上车买楼者不愿入市,在选择等待的过程中,楼市不跌反升,心里难免忿忿不平。.....

楼价上升的动力,来自银行货币的供应......

搏跌一族眼光光......

14. 引刀一快 2014-08-21 23:15:47
懒人兄

你讲嘅嘢,唔好俾老婆睇到,哈哈哈。
人如果唔奇怪,又点会咁有趣吖,懒人兄你多年嘅修爲,好大部份就系化爲,能够掌控同扭转呢个定律嘅功力,所以话姜系老嘅辣,我都越嚟越辣,懒人兄,你就系辣过指天椒嘅嫩子姜!
15. 哈哈 2014-08-23 01:03:07
楼市好友最后一定福佳死,不过佢地有份拓市死都唔抵可怜
16. to 10/f 2014-08-23 01:06:42
完全同意,所以香港人口真系70万都多!政府根本就应该谂办法减少9成人口
17. 蜕变中嘅懒人 2014-08-23 08:50:59
TO 12楼 引刀一快,早上好。

懒人呢2、3日沉迷玩跑车电玩,日日飘移撞车,走漏兄台回应,先此致歉。
我讲嘅嘢,唔怕俾老婆睇到,我同老婆相处有特别招数,不过特别得嚟又唔系好特别,办法系:
先求大同存小异,大同系依老婆意见做标准,小异系懒人嘅问题,再次将小异来一次求大同存小异,若然仲有小小异,则再来一次求大同存小异,直至连少少小异都无埋。

而家要陪老婆游水,回来再倾,请呀。

18. 亮剑 2014-08-23 09:56:01

在半年前有套短片《香港将於33年后毁灭》讲述一颗小行星将於2046年击中香港,三分二港人选择离开,大财团撤离,自由行不再访港。

意想不到的是,之后香港却因而「重生」,街坊小铺得以生存,楼价下跌至每人可以买两个单位,普选只用了三个月就完成。..........

 

「心态」决定你的「行为」,

「行为」做久了便养成「习惯」,

「习惯」决定你的「性格」,

「性格」最后决定你的「命运」,

 

因此一开始你有乜东东「心态」,其实已经决定你的一生的「命运」!

 

以下文章写得好好:-

 

【读书时候,有个「变态佬」。

佢考试100分,我第一个反应,「佢好彩啫」。

然后变态佬连续十次100分,我第二个反应,「梗系啦,佢有补习。」

跟着我发现,变态佬从来未补过习,我第三个反应,「佢冇朋友,如果唔读书,边有其他世艺。」

有日我知道,原来变态佬相识满天下,个个争住同佢交心。「最弊佢运动唔掂呢。」

Sorry,网球校队,跳远冠军,200蝶式的纪录保持者。

读书又得,朋友又多,运动又掂,你想点?

冇符,惟有下个最黑心的结论,「个天好公平,通常啲咁完美嘅人,一定好短命。」

别人完美,就咒人短命,真正的变态佬是我。】

 

【别人成功,自己没有,很自然找藉口。

我以前也上述故事中讲的毛病,只是略有不同:

当我以前见到别人成功时,我会谂「有冇搅错!嗰条咁嘅木嘴都掂?」

之后会发现身边好多「木嘴」都成功,有D仲系超级成功,反而系自己庸碌。

最后谂通咗,原来系自己先入为主帮成功set死个模式,唔符合呢个模式就认为是无法成功,其实绝对唔系!

一个可能唔起眼嘅长处,撞正天时地利人和,咁就踏上青云路,当然成功持续几耐仲要睇个人。

轻松行好自己条路,别人自有别人的轨迹,好多时模仿不来,互相尊重、欣赏已足够。】

19. 蜕变中嘅懒人 2014-08-23 13:50:28
TO 18楼 亮剑兄
懒人睇完兄台引述嘅文章后,极之同意太主观自己正确、唔求变去适应潮流嘅正常人,好可能终有一日醒觉,自己嘅死硬式主观
坚持自己正确累死自己。

一个思维传统上完全正确嘅投资,遭遇反传统错失方向嘅经济环境,一定死得好惨。
相反,一个思维不周用错方法嘅投资者,遭遇反传统错失方向嘅经济环境,两者错得吻合,反为大有收获

随机而动配合形势对错而执行适时策略,先至会对对得对、错错得对
美国嘅QE政策同香港嘅3D辣招,喺经济学理论标准而言,到底系正确定系错误,懒人无经济学知识,无能力判断,只会蜕变自己见招拆招之外,必无他法了。
20. 引刀一快 2014-08-24 00:42:06
如果《香港将於33年后毁灭》小行星於2046年击中香港的话,三分二港人选择离开,大财团撤离,自由行不再访港,系绝对冇可能

一有呢个消息,会发生咩事?

1,所有港币,特别系女皇头硬币,炒高几十倍、几百倍、几千倍
2,所有印有made in HongKong嘅産品,旧嘅变珍藏品,新嘅受追捧
3,几十亿人轮住嚟香港拍照留念
4,每年上千万对新人嚟香港完婚,买个天荒地老
5,港式茶餐厅、车仔面.........等等,爆晒!
6,大量宗教团体浮现,末日教派雨后春笋
7,科研团体大量收集香港动物标本及活体
8,大量香港特色建筑A货出现於大陆各大城市
..................................
香港唔发到应先怪!
21. 引刀一快 2014-08-24 01:01:47
亮剑兄


 

【读书时候,有个「变态佬」。

佢考试100分,我第一个反应,「佢好彩啫」。

然后变态佬连续十次100分,我第二个反应,「梗系啦...............人,一定好短命。」

别人完美,就咒人短命,真正的变态佬是我。】


就我所见,真系极少有咁嘅人,你呢个“变态佬”系爲咗举例所杜撰嘅人物,并非真实存在。


讲个事实你知,实情系,如果有人做到七成,其余三成会有其他人设法将佢嘅缺点掩埋,可能系出于利益,亦可能呢个人嘅水平有话题价值,被“制造话题”


喺我同学里面,有一位咁嘅人:靓仔、身材好、绝顶聪明、老婆全班最靓、有教养、有高超嘅艺术修养、和善,喺加拿大跟过徐立之,中途徐生出任港大校长佢变孤儿仔,后来攞到Harvard嘅offer,你话系咪好似你讲嘅“变态佬”,实际上,同佢friend嘅就只有我同其他两三个人,其余大半班嘅男仔都眼红佢、或者系唔钟意佢,部份系既生瑜,何生亮。

人系冇完美嘅,任何优势都会有相对嘅制约因素,呢个先系现实。

22. 引刀一快 2014-08-24 01:12:40
懒人兄

原来你都钟意电玩,我都钟意,主要玩格斗,从电脑嘅模拟器,到PS3都有玩,以前开车主要玩Need for speed,GT,近日有咩好介绍??
我电邮地址:tiandiyihao333@163.com
电玩可以用呢个交流。

23. 珍惜香港 2014-08-24 03:52:11
珍惜香港TO:引刀、懒人兄

你地都钟意玩 PS3?哈哈!!

果次我喺咁讲嘅:七一喺公众假期,有乜嘢好做?梗喺同屋企人打足大半日 PS3 啦!爽!

我唔钟意一个人打机,与人乐乐嘛!我亦唔钟意一个人同啲 ONLINE 友打,唔想做电车人嘛!所以买亲嘅 GAME 一定要喺可以 LOCAL 一齐玩果啲,就算喺 ONLINE 与众乐乐,都可以同屋企人一齐乐。七一果日喺打虫,个 GAME 名叫 EDF 2025,可以 SPLITSCREEN 同屋企人一齐打。之前有玩 RR7STARHAWK 之类,不能尽录。

不过引刀兄公开自己嘅电邮地址,好似唔喺咁好喎!其实你想私下联络其他留言者,可以搵网主帮帮忙架!

讲到人际疏离呢样嘢,喺全球性嘅问题,唔止限香港。至於相见好,同住难,一向都喺咁,所以问题唔在於呢度。我响历史心魔一文里面话,现今好多后生仔女,唔知点解,总喺要用 Whatsapp 倾嘢;我问佢地,点解连啲好似倾 PROJECT 之类嘅复杂嘢,都要用 Whatsapp,唔可以 FACE TO FACE,或者打电话倾咩?一个五分钟嘅交谈,点解要搞到成个钟?

我地果一代嘅人,比较重视 FACE TO FACE 嘅人际沟通;依家嘅新一代,坐响隔离都要用 Whatsapp 同你倾,好似怕你睇穿佢咁,总之,沟通都喺唔好太 CLOSE,STAY 响自己个私人空间度,感觉会舒服啲。咁你话,住埋一齐?可免则免啦!

通讯同网络嘅发达,的确可以将遥远嘅人拉近。但原来反过嚟睇,即喺话,唔使咁近都得啦!结果就形成咗一个全球性嘅疏离文化。我喺好抗拒呢种疏离文化,所以,打机都要与人乐乐,就算喺 ONLINE 与众乐乐,都要同屋企人一齐乐啦!
24. 引刀一快 2014-08-24 03:57:21
珍惜香港兄,

乜你都系夜猫子?

我钟意玩Game架!PS3暂时系我最新嘅机,以前玩红白机、NeoGeo、PS1,呵呵原来大家都系Game友。

25. 引刀一快 2014-08-24 04:09:51
珍惜香港兄

讲讲点解成日要穿插回应
理由好简单,因爲你写嘢嘅时候,行云流水,会随意按你内心感受写上一个一个的事情,如果用单篇去回答你,要花好多好多心机时间慢慢铺排,而且仲会遗留好多要点,所以为求快捷精准,就算唔穿插回应,起码要分段回应先容易表达。

我嘅电邮已经post过一次,其实问题唔大,呢个系我用于公开嘅电邮嚟嘅。

讲到人际疏离呢样嘢,我觉得唔单止系网络嘅问题,独子比例偏大、社会文明度越来越高,都系问题,珍港兄你生活喺香港,冇比较,我喺大陆同D大龄幼龄嘅朋友玩都玩得好癫,喺香港识两年嘅朋友,分分钟唔及喺大陆识两个月嘅人熟络。因爲人对人嘅防备性、对制度保护嘅依赖性,导致香港人人际关系非常疏离。

PS3经典游戏Starhawk中文版发售在即
26. 引刀一快 2014-08-24 04:16:23
我最近玩紧:
27. 珍惜香港 2014-08-24 05:09:37
珍惜香港TO:引刀一快兄

STARHAWK 你都有玩?哈哈!

至於格斗,以前玩 PSP 果阵有玩火影、龙珠、超人、BLEACH,PS3 就冇。

我唔喺夜猫子,双眼唔好,夜训对我不利。以前有段时期研究 ONLINE GAME 市场,同各地啲 GAME DEVELOPER 建立咗关系;虽然已经喺过去式,但有时约好倾嘢,就会起床倾完训番。

其实你点样回应,喺你自由,我只喺讲下意见啫。穿插回应,用嚟回覆以 POINT FORM 表达嘅留言者,比较有效。不过将对方嘅留言 COPY 然后穿插,会造成好大篇幅,尤其喺回覆我啲长嘢嘅话,就会搞到好似洗板咁。我写嘢喺随心,但每次都只会围绕一个主题;离题嘅话,会写得仲长,收唔到笔。其实你唔一定要覆哂每一个细节,因为将我啲长嘢爆散嘅话,流失主题之余,搞出 N 个 SUB-TOPIC,我根本冇时空覆咁多。再者我喺著重概念多过数字,所以唔使咁精准嘅。

喺时候训番啦!
28. 蜕变中嘅懒人 2014-08-24 11:08:30

TO 引刀一快兄,珍惜香港兄,两位早上好。 

两位兄台原来系电玩前辈,有好高深电玩认识同修为,懒人系花甲电玩宅男初哥对电玩亳不认识,惭愧到极,可以话任何一种电玩糸统同游戏都唔识,不过上次去韩国跟团友玩咗几转大型电玩越野颷移爬山车,大型萤幕俾出画面质素同动感极之仿真,最攞命系个座位要扣好安全带,因为个座位会随高速在黄泥山路入出湾、同路面起伏颠簸程度作同步模拟剧烈波动,除咗反车嘅状况无可能模拟,如果唔扣安全带会有可能喺34尺高座位内跌落地都几危险,懒人有揸车经验都玩几次后至叫做勉强去得到终点,不过一早己经唔见晒啲车嘅尾灯,见到尾灯算赢都一早输咗。 

懒人一来条气唔顺、二来觉得对揸车技术同反应好有帮助,於是喺香港机铺寻找至爱报仇,点知系太大型无嘅,最后走咗到高登买咗套呔盘同一套跑车电脑软件GRID2返屋企日夜搏杀,到现在至可以同GRID2嘅车手互有输赢,不过系低级组程度,如果迟啲懒人俾钱买架加速力同扭力大啲嘅劲跑车就有可能试跑中、高级组网上挑战,不过好惭愧,懒人到现在都未试过网上连机玩,因为唔识点搅作。 

早些时去电玩动漫节订咗套最新XBOX 九月中至有货,无买PS4因为未有咁好嘅跑车软件配合。 

引刀兄,懒人系电玩盲毛,点样用电脑、XBOXPS4互通连机玩都识,迟吓要引兄教懒人点样向人挑机,嗰仔话上网揾人做对手叫向人挑机喎。 

大人又催起程出街,两位请请。

29. 蜕变中嘅懒人 2014-08-24 11:16:12
更正
引刀兄,懒人系电玩盲毛,点样用电脑、XBOXPS4互通连机玩都
识,迟吓要引兄教懒人点样向人挑机,嗰仔话上网揾人做对手叫向人挑机喎。:
30. 引刀一快 2014-08-25 03:23:21
懒人兄

呢様嘢,首先根据机型,上网查DNS设置,然后将网綫,插入部游戏机,设好DNS,再设好账户名,密码,一旦成功登录,咁就系连綫成功。
连綫成功系基础,每个Game嘅连綫比赛都有自己相关设定,摸一摸就会,唔需要专门知识,我连萝卜头嘅日文Game ,JoJo All Star Battle 我都可以连綫搵到对手打。唔好俾佢吓亲。PS3嘅设计已经好人性化,PS4、Xbox
估计更好。
懒人兄屋企有冇路由器?
31. 引刀十块 2014-09-03 21:25:45

市面劏场拆到呯呯声!中原地产创办人施永青喝住旗下员工咪乱接劏场生意,他接受本报访问表示:「我而家唔系温馨提示,而系严肃提示,搞劏场要万二分小心,如果真是要做,要衡量过,说服到公司,将来个场是有得发展嘅!如果自己问心都知道佢死嘅,咁唔应该帮人哋推。」

施永青称:「有啲场卖散后唔容易经营,需要合理租客组合,例如成个场做哂日本食品,咁咪自己顶自己。相反,每个业主唔同,各有各租,租金唔容易维持,一阵搞到卖皮草隔离做牛腩面档,咁皮草咪索哂啲牛腩味。」

他续称:「系,有啲场曾经成功过,但我印象,失败的场多过成功的场罗!你话买家是有经验的炒家,佢买咗,佢自己攞嚟衰啦!但阿婆从来未买过铺,你叫佢买,你以后有排烦。有同事同我讲,做大律师,无论强奸好、谋杀又好,都要辩护啦!我哋受业主委托,咪帮佢卖罗,无话合唔合理喎,我哋做经纪咋嘛!我话,唔好搞到得不偿失,我哋要商誉,期望客人帮衬完你买呢度,再搵你买另一度。哗!帮你买过一次,啲钱就被困死,咁以后点帮衬你呀!我哋唔系公司仔,系要长期要系香港立足㗎!」