估值最高逾550億 決勝看地價亦看設計
新冠肺炎疫情下，中環新海濱3號商業地王昨日截標。這幅招標期長達半年的「地王級」官地，地政總署公布共吸引6個財團入標，大部分為「中環商廈地主」，包括長實、新地、恒地等，信置則夥拍招商局置地及鷹君合組財團，華懋和九龍倉置業亦各自表示合組財團入標，可謂星光熠熠。至於市場關注的中環大地主置地有否加入當中大孖沙的組合，公司則表示看好中環的發展前景，但不評論具體的投標事宜。業內人士指，地皮位處中環商業核心，其如能以理想價錢出售，可視為市場對香港前景信心投下堅定的一票。
●香港文匯報記者 顏倫樂
中環新海濱3號商業地王位於怡和大廈對出，旁邊為知名商廈IFC，被視為中環商業區「核心中的核心」，市場對地皮估值高達322.9億至553億元，即每方呎樓面地價2萬至3.4萬元。不過，由於地皮獨特，項目昨仍吸引多達6個財團入標，大多數為「中環商廈地主」，如長實、新地、恒地、九龍倉置業、華懋等，分別持有中環知名商廈如長江大廈、IFC、會德豐大廈及華懋中心等。
大地主置地不評論有否投標
目前入標的6個財團中，只有恒地表明獨資，長實及新地未有就是否有合作夥伴作出回應，九龍倉置業合組財團，信置則夥拍招商局置地及鷹君合組財團競逐，華懋亦合組財團入標。至於較早前英資怡和旗下、有「中環大地主」之稱的置地曾表示對地皮感興趣，惟昨日被問到有否入標時則未正面回覆。
置地公司執行董事周明祖稱，不評論具體的投標事宜，但作為中環的主要持份者，公司相信中環海濱商業地的發展，將提升香港核心商業區的吸引力。
華懋以合組財團形式競投項目，集團指，相信此項目有助提升投資組合及租金收入，長遠支持集團的可持續發展。
中環商業地王自去年底開始招標，招標期長達6個月，並罕有採用「雙信封制」，地價及技術設計評分各佔一半。資料顯示，地皮面積約51.63 萬方呎，可建樓面最高約161.46萬方呎(不包括由買方負責興建或重置的公眾或政府設施)，發展商可自行規劃興建商場、寫字樓或酒店。
政府設有底價 確保不賤賣
發展局曾解釋，由於地皮非常具價值和戰略性，除提供大量寫字樓面積，亦有助經濟發展，而且項目有一半用地(約2.5公頃)會是一些綠化空間、公共空間，及有行人通道連接把海濱和中環其他地方連接起來。因此政府看這幅地皮的時候，不單看其能帶來多少金錢價值，而是看其長遠能對香港作出的貢獻，所以最終選擇透過「雙信封制」進行招標。
按賣地章程列出技術設計的評分基準，評分準則分6大項，13小項。入標設計必須達到60分(100為滿分)才會納入考慮。而地價方面，與以往賣地一樣，出價亦必須高於政府預定的底價才可入圍，以確保不會賤賣。除設計圖則，發展商也要提交一個項目設計模型、一套3至5分鐘的介紹短片及交通評估報告等供評審參考。
樓面地價料難超美利道紀錄
華坊諮詢評估資深董事梁沛泓指，基於地盤位置鄰近 IFC Mall及本身發展高度的限制，項目的價值很大程度上體現於將來的商場上，相信發展商的設計會於商場上有更多着墨。疫情以致網上購物的趨勢令商舖市場充斥不明朗的因素，各發展商估算或有極大差異，如近月銅鑼灣加路連山道商業地皮的第二標價與中標價相距甚大，預計今次出價亦會有很大參差。
賣地章程顯示，項目最遲2021年11月12日才會公布結果，距離截標時間可長達5個月。綜合業界估計，地皮每呎樓面地價雖然或未能超越2017年恒地以每呎逾5萬元中標美利道商業地的紀錄，但以總價計則或許仍會創出歷來賣地新高。
古洞住宅地下周五招標
另外，地政總署公布招標出售粉嶺古洞第24區住宅用地，地盤面積約82,065方呎，最高可建樓面約492,388方呎。地皮將於下周五招標，7月23日截標。中原地產測量師張競達表示，參考之前古洞第25區的造價，預測今次地皮每方呎樓面地價可達7,100元，總值約35億元，預料發展密度較高，可發展成中小型單位。
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