捐农地表支持 不排除成本价出售土储
在港上市的本地地产股昨日爆发股灾，个别跌幅更超过一成，可谓「血流成河」！即使股民持有的地产股坐享7厘股息，单日跌幅也足以令投资收息唔够蚀价，真正「一壳眼泪」！统计显示，4大地产股昨日市值合共蒸发近800亿元；按估值排行，目前10大蓝筹股市值榜中，已不见本地地产股的踪影！有分析指，业界未来可能加速私有化。
是次地产股股灾主要受上周五一则外媒消息所累。报道指中央早前会见香港主要地产商，要求他们发挥影响力，合作解决香港住宅供应短缺问题，化解因楼价高企构成的潜在社会不稳；又指香港楼市「游戏规则已经改变」，中央不会容许「垄断行为」。市场解读为发展商将要配合中央的房策售楼，囤地、囤楼推高楼价等的手法已成过去，最坏情况，甚至要将农地储备「上缴中央」。
投资银行摩根大通发表的研究报告指出，增加供应是解决房屋问题的基础，而未来房屋供应将以公屋为主。为了使政府控制未来住宅供应的可负担水平，料香港政府将维持7：3的公共及私人房屋之土地供应分配比例。
该行认为，中央已要求发展商对解决香港的房屋供应问题作出积极贡献，发展商极有可能要增加向政府捐地以表支持。该行就此为地产股进行两个压力测试场景假设，包括假设发展商需捐赠农地或政府100%收取他们的农业用地，以及假设开发商将被要求以成本价，出售其所有未来的住宅土地储备，及其住宅开发业务的贴现现金流价值为零。如是者，将大幅削减发展商的资产值，其中农地大户恒基地产(00012)的股价面临36.9%的下行风险；新鸿基地产(00016)及信和置业(00083)股价或下行20.4%；长实集团(01113)及新世界发展(00017)股价亦分别面临7%及9.3%的下行风险。
港联汇制度不可动摇 靠增土地解决
当中，假设其所有住宅开发的价值为零，多只主要地产股的资产净值将折让14至40%。在这情况下，长实及新世界发展的下行风险最小，原因是两者在香港的住宅风险敞口，分别只有16%和14%。
该行强调，上述假设是极端情况，因为地政总署已公布农业用地最新收购价，收回农地很可能令发展商录得现金流入。另一方面，尽管住宅开发项目的正面价值将大幅减少，但在不可能发生的价格控制情况下，该行认为政府将允许发展商获得合理的利润水平，地产开发收益不太可能为零，而且发展商有机会获得新的收入来源，如来自商业的新租金收入。
若住宅未来的发展将受到高度审查，变成一个萎缩的市场，地产商可以选择放弃这项业务，因为一般只占其资产净值14至24%。然而，香港的地产发展商主要特点是普遍资本过剩，但该行相信开发收益下降而导致的每股盈利下跌，可以透过股份回购所抵销，当中料长实集团和信和置业，最有能力抵销开发收益下降的影响。
由於发展商开始减少它们对香港住宅发展业务的依赖，摩通预计未来将会发生数个关键变化。第一是资本减少，资本过剩是发展商的一个特徵，该行相信未来的房地产开发很可能走机会主义，鉴於利润率下降的趋势和长期增加的公共房屋供应限制楼价，发展商没有必要在资产负债表上持有过多的土地储备，长实集团和太古地产(01972)多年来一直在实践资本减少的经营策略。
其次专注在中国商业地产市场，预计地产商会增加资本配置到中国商业地产，主要是在混合使用项目。其中嘉里建设(00683)和恒隆地产(00101)超过50%以上的业务在中国，预计新地和太古地产正朝着这方向发展。
第三，未来将愈来愈多使用房地产投资信托基金（REIT）结构，即从混合开发或租赁模式来看。该行认为，香港发展商最终将成为纯粹的商业业主，大股东很可能会寻找更有效的方式，来提高他们的投资回报。在这个转变过程中，私有化可能会加速发生。
摩通又指，本港住宅楼价自2009年初至今已累升228%，对比同期香港货币基础增加313%，鉴於香港联系汇率制度下，资本流入主要反映在资产价格上涨之上。为缓解香港楼价难以负担问题，该行指出，理论上有4种可能的方法和角度来解决这个问题：第一项是联汇制度，惟该行认为不可行，因本港实施的联汇属不可动摇；第二项是价格控制，该行料实行所产生的后果会坏於住宅问题本身，料在本港落实机会较低；第三和第四项分别是楼市需求和供应，该行认为港府增加土地供应是解决本港住屋问题，料政府会从农地转换着手去处理相关问题。
另一大行摩根士丹利报告指，增加供应是遏抑楼价上升最有力工具，大摩续指，若港府将每年供应目标由35,000个大增至100,000个，楼价或在明年底前大跌20%，而3个增加供应的方案分别是农田转换、填海和增加地积比。
大摩料低处未算低 行业估值受压
大摩指出，发展商股份基本因素仍较商业地产股佳，惟监管风险明显较高，偏好新地、嘉里建设和信置，多於恒地、长实和新世界发展。该行补充，本地地产股股价较资产净值折让，虽已处於1997年低位，但政府在供应上有重大公布，行业将遇上估值下调压力。美银证券表示，预期本港地产股阴霾可能持续。当中，长实大中华区以外的业务所占比重较大，预料更能应对风险；而信置及恒地於大众住宅市场投资较多，相对不利。本港地产股表现已部分反映相关负面因素，住宅及写字楼市场转趋稳定，惟市场仍担忧零售租赁市场在租金增长方面或受到阻碍。
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