港加息1/8厘 供樓更重皮

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地產新聞
港加息1/8厘 供樓更重皮
(東方) 2022年9月23日
4大行齊出手 幅度低過預期 年底料再上調

香港正式進入加息周期!隨着隔晚美國聯儲局一如市場預期加息0.75厘,滙豐、渣打、中國銀行(香港)及恒生銀行(00011)昨均宣布加息0.125厘。香港「大細P」齊加,但今次「息」魔只是輕輕叩門,比起市場預期中的0.25厘加少一截,預計是為脆弱的香港經濟及樓市留一手。不過,股市及二手樓市表現並不買帳,恒生指數昨跌至逾10年新低收市,而二手樓價亦屢試低位。

滙豐昨午宣布由今日起上調港元最優惠利率(P息)0.125厘,由5厘調高至5.125厘,是近4年來首次調高P息。渣打亦於下午收市時間公布加息0.125厘,至5.375厘。中銀香港加幅一樣,但由下周一起生效,恒生則下周二起正式生效。傍晚,東亞銀行(00023)亦宣布加P。

港元存款戶口利率獲調高

同時,各家銀行給予港元儲蓄存款戶口的利率亦相應調高,普遍戶口結餘5,000元或以上的年利率均為0.125厘;5,000元以下則維持零息。滙豐銀行同時上調美元儲蓄存款戶口利率,由年息0.25厘調高至0.5厘。

香港加息只因維持聯繫匯率,追港美息差。滙豐香港區行政總裁林慧虹稱,市場普遍預期港P會上調,是次調整幅度已考慮多項因素,包括宏觀經濟、港元拆息趨勢,以及對本港經濟和社會影響。同時必須平衡客戶承擔貸款利率能力,與存款客戶所收取的利息。她亦預告,必要時將再調整港元利率。

今次P息較預期加少一半,對一眾供樓人士影響較估計為輕。以貸款額500萬元、還款期30年計,選用H按(銀行同業拆息按揭)H加1.3厘,現時H按已觸及P減2.25厘的封頂位,而P增加0.125厘,實際息率升至2.875厘,每月供款將增加333元,壓力測試要求將增加664元。如選用P按P減2.4厘,實際息率升至2.725厘,每月供款將增加329元,壓測要求將增加659元,即P按「抵過」H按。

臻享顧問董事總經理王良享預期,今年內港P仍會續加,全年料加0.5厘,仍要需視乎銀行體系結餘,目前規模有1,249.3億元,如果港元續弱,金管局又須接港元沽盤使結餘收縮,則會為加息提供誘因。

實際按息倘3厘 供貴過租

假設年底實際按息加至3厘,即是較年初的1.5厘「翻一番」,同時香港租金回報低,僅得2.6厘左右,到時供樓息貴過租,減低投資意欲,對樓市將造成沉重打擊。

摩根資產管理亞洲首席市場策略師許長泰亦指,加P對樓市的影響主要是民眾心理因素多於供款能力。選擇H按的買家佔絕大多數,而港元拆息(HIBOR)在過去半年已不斷攀升,供樓成本已增加,故供樓壓力早已存在。

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示,是次加息幅度溫和,以近30年的平均息率為4.91厘計,即使本港加息半厘,供樓負擔仍屬健康水平。年底香港銀行亦有可能再調升P,預計加息幅度約為0.5至0.75厘左右,甚至或早於下次美國議息會議前再次加息。

中原按揭董事總經理王美鳳表示,加幅較預期溫和為利好因素,為市場帶來正面訊息。市場預期明年美息加幅放緩,相信港息不會跟足加幅,故此港P累計加幅與壓測假定的3厘有差距,應有條件放寬壓測。

渣打大中華區高級經濟師劉健恒稱,市場對加息有心理準備,料樓價不會因此出現明顯跌幅。他預期年內本港銀行體系結餘低過1,000億元亦不出奇。