拆息近兩年半新高 H按息連續15日封頂 最快下月加P業主料多供3%

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拆息近兩年半新高 H按息連續15日封頂 最快下月加P業主料多供3%
(文匯報) 2022年8月17日
一個月銀行同業拆息(HIBOR)昨日升至1.87厘,連升11個交易日,為自2020年3月31日的2.05厘即28個半月新高。以現時H按為H+1.3厘計,H按實際按息已連續15個交易日觸及2.5厘封頂水平。有按揭代理表示,銀行加息壓力增加,最快有機會於9月調升H按封頂息率及最優惠利率(P)。假如最優惠利率P調升0.25厘,業主每月供款就要多3%,每500萬元貸款額,供款增加656元,可換成約52罐午餐肉。◆香港文匯報記者 黎梓田

美國7月消費物價指數(CPI)由6月9.1%高位放緩至8.5%,市場料9月美聯儲議息會議將再加息0.5至0.75厘。另一方面,香港一個月HIBOR持續上升及連續15個交易日觸及2.5厘封頂水平。

銀行資金成本壓力驟增

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示,回顧上一次的加息周期,2017年12月一個月HIBOR開始觸及封頂位,銀行於9個月後即2018年9月始加息0.125厘,而當時美聯儲已加息5次達1.25厘。而是次加息周期美聯儲已加息4次,今年已合共加息2.25厘,即等同上一次美加息周期的加息幅度。

曹德明又表示,香港銀行體系結餘現時已迅速減少至約1,247億元水平,如一個月HIBOR維持1.8厘以上水平一段時間,香港息口及銀行資金成本壓力將驟增,屆時銀行加息壓力增加,或導致銀行加快調升最優惠利率的步伐,最快有機會於9月發生。另外,由於資金成本不斷上升,為避免拆息長期高於封頂位而出現「蝕本」情況,或再有其他銀行上調H按的鎖息上限,為未來加P作準備。

曹德明料H按維持主流

假設以貸款額500萬元、還款期為30年,實際息率為2.5厘計算,每月供款為19,756元;比一年前的一個月HIBOR為0.06厘,實際息率為1.36厘,每月供款為16,922元,增加2,834元或16.7%。曹德明表示,H按封頂息率有助保障及鎖定客戶的供樓利息開支,除非P上升,否則HIBOR即使續升,客戶仍只需以封頂息率作供款,因此相信H按仍為主流按揭計劃。

另外,再假設以貸款額500萬元、還款期為30年,實際息率以調升H按封頂息率及最優惠利率P後(加0.25厘)計算,即2.75厘,每月供款為20,412元,比起現有封頂息率月供(19,756元)增加656元或3.3%,如換算梅林牌午餐肉(7安士裝)每個12.5元計,可換成約52罐午餐肉。

加息後供樓負擔仍健康

至於中原按揭董事總經理王美鳳認為,現時供樓人士在樓按措施及供款壓力測試下之防守力高,根據數字,今年首季新批按揭的平均「供款佔入息比率」為36%,現時按息升至封頂位2.5%計,有關供樓負擔升至約41%,若未來按息升至3%,有關供樓負擔升至約43.5%,仍屬健康水平。

王美鳳指出,香港經歷逾十年之超低息環境,不少人已習慣以超低按息供樓,今年進入加息周期息率上升步伐較以往加快,令部分置業人士入市決定趨審慎,但估計按息於年底仍處3%附近水平,在過往歷史仍屬低水平(金融海嘯環球採寬鬆貨幣政策前按息平均4厘至5厘),對供樓負擔之影響仍屬大眾接受幅度,相信當市場消化年內加息因素後,加息因素對樓市實質影響不大。