【特稿】買家賭的是「明天會更貴」

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【特稿】買家賭的是「明天會更貴」
(文匯報) 2022年5月27日
市場近日多宗「呼吸Plan」事件,正好提醒買家「呼吸Plan」存在的問題,買家的收入升幅或樓市表現若不如預期,買家就很可能面對無力「上會」的困境,即不易找到銀行承造按揭,被迫撻訂或遭發展商收回單位。主因是「呼吸Plan」不會包生仔(包借錢),轉按時批核標準還可能較一般按揭更為嚴格,「掹車邊上車」的買家一定要小心衡量當中的風險。

「呼吸Plan」泛指只要買家是「有呼吸」的,無須通過壓力測試或提交入息證明,都可獲發展商批出高成數一按及二按貸款優惠,現時也有要求買家提供入息證明的,即所謂「半呼吸Plan」,讓手頭緊絀的買家近乎「零首期上車」。這些付款辦法,一般開始的兩三年是極低息甚至免息,這個「蜜月期」過後,息率可大幅提高至P+2厘甚至P+3厘(視乎不同新盤價單而定),利息支出幾何級數上升,而市場正常的銀行按揭利率一般是P-2.5厘。因此,在用「呼吸Plan」入市後,買家要在開頭的兩三年內,積極儲首期,以便日後能順利轉按。

在入市後的這段時間,買家收入如能大幅上升,又或是樓價大幅上升,買家就能順利轉按。簡單而言,例如銀行一般做七成按揭,當年700萬元買入的物業今日升值到1,000萬元,銀行是可以做到七成按揭的,即買家不用補任何差價,就可借到700萬元按揭,成功將物業由發展商處轉按到銀行。相反,若樓價無上升,甚至下跌的,問題就來了,銀行七成按揭即700萬元的物業,只可借到490萬元,即是買家要補210萬元差價,才能將物業由發展商處轉按到銀行。可以說,用「呼吸Plan」入市的買家,賭的是樓價明天會更高。 ◆香港文匯報記者 蔡競文