高盛估樓價跌幅縮至10%

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過往預測
高盛估樓價跌幅縮至10%
(東方) 2023年1月20日
中港逐步通關雖利好 仍憂需求供應負擔能力

美資投行高盛發表研究報告,指出本港住宅樓價去年跌15%,成交量收縮37%,認為中港兩地逐步通關雖然利好,改善人們對經濟前景的展望,股票市場或帶來財富效應,然而受到高印花稅的制約,加上物業市場升跌周期較長,一年實在難以完成整個調整。綜合以上因素,該行將今年住宅樓價預測,由跌15%修訂為跌10%;2024年和2025年由原來預期無升跌,上調至各升4%。

就業人口大減 加薪幅度弱

該行解釋,在對樓宇的需求、供應、負擔能力3方面仔細研究後,認為都不太利好樓市,其中又以需求顯得較疲弱。整體需求可從人口、財富等入手研究。政府雖然提出搶人才的計劃,目標每年3.5萬人才流入,但仍遠低於疫情前的每年6萬人。而且非本地居民要付出巨大的印花稅才能買樓。該行估計,未來5年會有8萬名外來人口可取得永久居民身分證,即每年平均一萬至兩萬,雖然高於過去5年的平均值,但本地人移民令本地家庭形成數目顯得低落,加上就業人口或因退休和其他原因,過去3年下降達8%。

財富方面,過去3年中港兩地封關,本地人平均薪金僅增長1%,明顯低於4、5年前的約5%。加上樓宇的投資需求未見回復,凡此種種都窒礙買樓需求的增長。

住宅供應方面,高盛指出,每年私宅供應量由2013年約1.1萬個單位,增至去年約兩萬個,並且預料未來3年維持每年約兩萬個。可是由於近年需求減弱,令空置單位增加,例如2021年發展商推盤後,仍有約1.1萬個單位未能出售而變存貨,堆積至去年再推出市場。如再計及二手單位,在2021年底估計就有約5萬個住宅是空置的。至於今年,將會有46個新盤項目接連可以推出,涉及2.2萬個單位待售,供應增加都令樓價難以上升。

負擔能力方面,該行留意到住宅按揭利率由過往的低位約1.5厘,升至近期的3.4厘。而且今年最優惠利率(P息)仍會有3次上升的可能性,每次或加0.25厘。換言之按揭利率可升至逾4.1厘。假設家庭收入不變,樓價需要下跌約一成,才能令家庭買樓負擔能力回復至加息前。

高息地產股吸引 薦買長實

地產股方面,高盛所覆蓋的股份自去年10月底估值最低的時候至今,已平均上升約34%,但仍然跑輸同期恒生指數的升約47%。該行認為,本地發展商股如果有較高的股息回報率、較高的槓桿率,股價表現通常都較好,例如新世界發展(00017)、恒基地產(00012)本輪就跑贏了長實集團(01113)、新鴻基地產(00016)和信和置業(00083)。

不過,該行將長實的投資評級由「中性」上調至「買入」,原因包括長實的資本回收和流動較快,有利改善股本回報率與資產回報率;該企在同業中有增派息,並且股份回購多於1%。加上該企有三至四成的EBIT(除利息和稅前盈利)來自基建、公用事業、酒館等非內地項目,整體情況顯得較穩定。