高盛睇淡港樓 兩年冧價三成

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高盛睇淡港樓 兩年冧價三成
(文匯報) 2022年10月6日
受到疫情、息口及經濟不佳等的壓力夾擊,今年首8月官方樓價指數累跌6.52%,近期更有個別大型上車新盤出現滯銷,大行高盛亦睇淡本港樓市,估計美聯儲將在明年首季前再加息1.5厘,香港按揭息率無法避免再上調,預測樓價今明兩年各跌15%。雖然隨美匯回調,本港1個月期拆息亦回落至2.519厘,惟按揭業人士相信,近日HIBOR只屬短暫調整,預計今年底前將反覆升至3厘水平,樓市將進一步受壓。另有地產界人士認為,加息影響已經浮現,認為政府應檢討樓市「辣招」。香港文匯報訊(記者 曾業俊)

美料再加息 港銀逼跟隨

大行高盛發表報告指,由於本港1個月港元拆息(HIBOR)急升,以及早前有銀行上調最優惠利率(P),香港住宅樓價今年以來已跌約8%,估計美聯儲在明年首季前將再加息1.5厘,本港住宅市場有進一步下行風險,樓價會續下跌、成交量亦持續偏低。因此,該行將本港樓價下跌幅度預測由原來的20%擴至30%,原本估計今年至2024年樓價每年將分別下跌5%、10%及5%,惟最新估算為今明兩年各跌15%。

該行稱,HIBOR的上升速度快過預期,料中期水平亦會上升,按揭貸款利率亦會較高,將繼續對買家可負擔能力構成壓力,令投資者離開市場,除非宏觀環境或政策變得更具支持性。該行假設收入並無提升,傳統用家或可在樓價下跌約兩成後恢復負擔能力,但若繼續以歷史平均淨租金收益率水平為基準,投資者要在樓價下跌約35%至40%後才會重返市場,故樓價跌三成的可能性較大。

降地產股NAV折讓預測4%

同時,高盛全線調低本港地產股每股資產淨值(NAV)折讓預測4%,並下調每股盈利預測15%至24%,12個月目標價亦平均調低4%。該行認為,目前本港地產股股價已跌至歷史新低,相對NAV平均折讓約七成,平均股息率達7厘,惟由於缺乏宏觀經濟或政策誘因,投資者仍抱持觀望。

美匯指數回落至110水平,促使昨日本港1個月港元拆息回落至2.519厘,至今連跌3個工作日。比較三大銀行的H按和P按計劃,滙豐、恒生及中銀的H按利率一般為H+1.3厘,封頂息率P-2.25厘,P為5.125厘,即淨封頂息2.875厘;至於P按利率一般為P-2.4厘,實際按息2.725厘。換言之,即使1個月期拆息回落,但由於H按計劃息率仍然超過封頂位,實際按息仍高過P按計劃。

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示,美聯儲至年底前或再加息兩次,預料聯邦基金利率將於年底前升至3.75至4厘區間,因此HIBOR亦將反覆向上,估計年底前1個月期拆息將升上3厘水平。本港經濟未完全復甦之下,加上外圍充斥負面因素,料息口上升將增添樓市壓力,年底前本港樓價將反覆尋底。

戴行籲政府檢討「辣招」

面對樓市下行壓力,戴德梁行大中華區行政總裁趙錦權昨在電台節目中表示,二手交投持續放慢,反映加息正影響樓市氣氛,擔心實際樓價將隨之下行。他認為,政府應檢討樓市「辣招」,並指其不利人才及資金流入本港。又相信很多其他方法如增值稅、為賣樓時間設時限及利得稅等方法,都可遏止炒樓。