看內地處理恒大事件　可見港樓價難逃一劫？

　　恒大事件擾攘經年，由去年9月借殼深深房回A失敗後，恒大已不時傳出財困，近日更拖累全線內房股及物管股向下。說了這麼多，並非今期轉講股，而是要藉此分析內地當局對樓市的態度，由此窺探港樓未來！

　　2008年發生金融海嘯，促使中國實行量化寬鬆貨幣政策救經濟，刺激內地樓價之後的10多年大升浪。國內地產商順勢而起，透過大量舉債拓展版圖，成就今時今日富可敵國的地產巨頭，但真的可以大到不能倒嗎？

　　先看內地數據，去年全國賣地收入達8.4萬億元人民幣，佔全國財政收入18萬億元人民幣的44%，更佔地方收入約84%。各級地方政府若失去土地收入，未來公務員工資、基建、醫療、養老、教育等各類開支，錢從何來？因此，人人都說當局一定不會真的對房地產出手。

　　但事與願違，恒大事件發展至今，內地對樓市監管依然毫不手軟。反映土地收入雖然重要，但若高樓價已有礙利民生國計，房地產都會成為犧牲對象。可想而知，內地房企的風光時代已經一去不返，高價搶地王、哄抬樓價已成過去！

　　再睇香港，許多人迷信樓價只升不跌，總是將推冧樓市影響太大掛在嘴邊，卻不知港府收入雖然倚重土地收入，卻與內地相去甚遠。財經事務及庫務局數據顯示，2016至2019年的土地收入分別為1,279億港元、1,648億元、1,168億元及1,417億元，分別佔當年財政總收入的22.3%、26.5%、19.5%及23.7%，可見香港財政收入相對多元，土地只是其中一環。

　　況且「房住不炒」已是內地長期國策，香港樓市風向亦已迎來改變，上周五(17日)小弟執筆之時，傳出內地當局要求香港地產商解決房屋短缺問題，這個話題將會留待下周再探討，但有一點可以肯定的是，港樓未來的投資價值已失，只剩下居住的實用價值。

　　而且，香港樓市近月「騎呢事」一件接一件，早前有在建住宅大廈被發現混凝土未達要求，發展商主動要求拆卸重建；後來有樓盤開賣已久，卻遭取消預售樓花同意書；最新更有大型銀行拒做「蚊型盤」的即供樓花按揭申請，換言之，納米樓已亮起紅燈！正所謂事出反常必有妖，樓價已愈來愈危險。

　　最後，中港兩地現已有限度通關。而內地樓市在全方面打壓下，二手市場幾近停頓，內地有錢人難在內地變現，港樓會否轉而成為內地人大量變現的提款機？相信答案會在數月後見分曉！至於，樓價跌幾多才合理？請各位看官自行發揮想像力！