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豪宅地價創新高 為何表示地產商對後市審慎?
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2020年12月30日

豪宅地價創新高 為何表示地產商對後市審慎?

 

蔡志忠

亞洲地產創辦人
香港專業地產顧問商會會長
香港東區工商業聯會首席會長

  2020年即將結束,在這個艱難的年頭,中美兩國博弈升級,香港變成戰場;世紀疫症擴散,威脅人類生命安全;本港經濟衰退,失業率不斷上升。希望新的一年有新的希望,筆者在此祝各位讀者2021年萬事如意,否極泰來!

  過去的一年百業蕭條,惟住宅市場仍可維持。香港住宅供應長期不足,尤其是中小型新樓,只要定價合理,銷售幾乎都是一Q凊袋。究竟原因何在?主要是發展商的銷售策略,中小型單位以銷量為主,因此採取貨如輪轉方式;而豪宅則是以價格為目標,故採用價高者得方針。此外,香港樓市易升難跌,與各大媒體的報導有莫大關係,媒體朋友向來較為報喜不報憂。

  今年最後一幅官地拍賣,山頂文輝道豪宅地以120億元賣出,每呎樓面地價高達$46,272元。全港媒體紛紛報導此次賣地創出歷史新高,顯示發展商看好豪宅市場,因此不惜高價搶地。看到此等一致好評的報導,難免使人感覺樓價必將上升,引起市場上的準買家蠢蠢欲動。

媒體全面唱好 引買家蠢蠢欲動

  然而,筆者認為此次山頂地價雖然創出新高,仍表示地產商對豪宅後市審慎,出價相當保守。

  為什麼呢?這次山頂文輝道豪宅地的樓面成交價每呎為$46,272元,比2006年同區加列山道地皮,歷史第二高的樓面地價每呎$42,196元,只高出不到1成。當年山頂區樓價每呎在3萬至3.6萬元之間,如最高成交價的倚巒,呎價為3.6萬元,即是當年的樓面地價高於現樓約15%;今天的山頂區現樓成交價動輒十幾萬一平方呎,如Mount Nicholson成交呎價高達每呎15萬元,也即是說,今天成交的樓面地價,只是現樓的三分一至五成左右。

  聰明的讀者自然明白以上的分析,時間相差14年,山頂豪宅樓價升了3至4倍,但是地價只升了9%,顯然地皮的成交價並非好價格。以所投地價加建築費等計算,每呎樓面發展成本在6萬元以內,如今山頂豪宅新盤成交價每呎可達10萬元或以上,按道理應該有大把利潤。奈何近年豪宅市道放慢,主要的買家內地豪客鋭減,加上訂價均是天價,銷售時間漫長,一個大型豪宅項目隨時需要5至7年,甚至10年才能銷售完成,資金積壓引伸的成本大幅增加,這也是地產商出價保守的原因。

豪宅地價創新高 為何表示地產商對後市審慎?
1. 東成
2020-12-30 11:10
賣一個豪宅樓盤需時幾年,叫價過高,慢慢賣,成本太高.

賣平啲俾本地人,唔好成日搵大陸客,佢地少咗來香港買.
2. 那些年
2020-12-30 11:12
地價創新高,咁多年升幅溫和.報導大量唱好有誤導.

"今年最後一幅官地拍賣,山頂文輝道豪宅地以120億元賣出,每呎樓面地價高達$46,272元。全港媒體紛紛報導此次賣地創出歷史新高,顯示發展商看好豪宅市場,因此不惜高價搶地。看到此等一致好評的報導,難免使人感覺樓價必將上升,引起市場上的準買家蠢蠢欲動。"
3. 自然一派
2020-12-30 11:14
好文有POINT!發展商對後市審慎!
4. 正確
2020-12-30 14:22
呢個計算方法應該準確,咁多年地價升得少.

  [為什麼呢?這次山頂文輝道豪宅地的樓面成交價每呎為$46,272元,比2006年同區加列山道地皮,歷史第二高的樓面地價每呎$42,196元,只高出不到1成。當年山頂區樓價每呎在3萬至3.6萬元之間,如最高成交價的倚巒,呎價為3.6萬元,即是當年的樓面地價高於現樓約15%;今天的山頂區現樓成交價動輒十幾萬一平方呎,如Mount Nicholson成交呎價高達每呎15萬元,也即是說,今天成交的樓面地價,只是現樓的三分一至五成左右。]
5. 小心樓爆
2020-12-30 14:23
我睇樓價有排跌,豪宅更加跌得利害.
6. pHILIP HK
2020-12-30 15:00
如今買樓和十年前無法比較,首先按揭成數低了,壓力測試強度大了,樓市辣招對超級豪宅的影響至大,本地人要買此類超豪宅十分困難,除了社會金字塔頂端的百分之五外,山頂豪宅是為神州富豪度身訂造的。希望其價格繼續升上天,反正富豪的錢好像是紙字,交多些給特區政府,等政府派福利時我們都覺得這些庫房不是普通納稅人的錢。至於現正的價格是否合理,那些太富貴的買家越來越少,市場預期發展的周期較長,此地盤投資銀碼較大,又遇到國內發展商手頭較緊,疫情什麼時候才能受控無法預判,出價謹慎理所當然,不理市場環境死衝,才不是這些發展商的做法。
7. 東成
2020-12-30 16:55
香港豪宅價格應該下調三成,例如文輝道豪宅開盤在7萬左右已經有利潤,唔好將目標全部放在大陸客上面.

留一啲機會俾本地人,拉近豪宅與屋苑價格距離.
8. 那些年
2020-12-30 18:31
超級豪宅樓價有一個怪現象,地產商寧願賣幾年都唔肯平.

呢樣嘢唔健康,山頂淺水灣同市區樓相差4至5倍,又冇租金回報,好唔正常.
9. 有見地
2020-12-30 18:33
作者有不一般的見解,又獨特又真實,讚!
10. 爆破
2020-12-30 22:36
樓市爆破係來緊,經濟差後遺症未反映出來,企業唔倒閉至奇,豪宅冇中資客,點解唔跌?

賣俾香港人,就算每呎3萬至5萬都嫌你貴.
11. 說真話
2020-12-31 01:13
美國領事館都撻Q,證明中美有排爭吵,或者豪宅市道有難,唔到你唔信,明年超級豪宅將會嚴重滯銷.
12. 正確
2020-12-31 11:30
阿爺出手剎停領事館土地交易,會否又挑起鬥爭?
香港又做戰場,冇話外資, 中資都唔敢來.
13. 向饭民说不
2020-12-31 14:59
正确,真系奴性思想。你做初一,我做15者。饭民狗将香港变成反X基地。你就余左啦。
还有当初批出的地是给领事用,要转售都要补地价啦。现在美国佬想市价套现。有无甘着数。
仲有唔能好太奴性。中美之间的斗争不会受这区区几十亿影响。中兴比美帝都罚了百几亿啦。西奴。
14. 正確
2020-12-31 16:12
向飯:

難怪啲人話你係XX黨,咁鍾意撩事鬥非,做人處事應該有大將之風,應該有容人胸懷,以和為貴.

咁樣嘈吵落去,中國咁多資產在歐美,仲危險.




15. 說真話
2020-12-31 18:30
香港樓市有危機,只有股市得,好勇鬥狠係會付出代價.
祝各位新年好運來.
16. 我不是党員
2020-12-31 21:35
14 樓,他不是。
17. 說真話
2021-01-01 14:11
to16樓: 佢似黨員啦!

咁好戰,又唔諗下香港係咩,係一個國家嗎?
冇必要搞咁多嘢,破壞社會繁榮和打爛自己飯碗.
19. 我不是党員
2021-01-01 16:44
17樓,佢現在已不在美國生活了,心中有恨。恨自己為何別人在外國後回流升官發財,自己無份。
20. 說真話
2021-01-01 18:04
唉!香港本來係一個橋樑角色,無論全世界如何紛爭,中西合壁嘅制度,可以從中取利.
又可以慢慢改變香港人嘅愛國心,畢竟咁多年受西方教育,行緊普通法.
但偏偏有呢種黨友,硬要迫香港人上戰場,迫年輕人立刻同自己嘅立場反面,對香港有咩好處?咁樣值得嗎?

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