孖寶兄，OL兄，引刀兄，三位早上好。

改正：樓市唔會散、定過抬炸彈。共抬之，哈哈。

【珍惜香港】

上次提到，金融扭曲，已經發展到第五波。時移世易，香港嘅大環境，變咗好多，而眼見人嘅心態，亦變咗好多。今次寫呢個系列嘅觸發點，喺我响一月底回應亮劍兄嘅一篇文章。當時我覺得呢個場有異動，而之後嘅發展，包括呢度留言者心態嘅轉變，加上同各行各業嘅交流，令我有感而發。

呢次可以話喺我上次寫環球經濟新常態系列嘅延續，同上次一樣，由美國開始寫起。

唔知點解，市場上好多人，都好肯定咁話，美聯儲局今年內一定加息，仲要响第三季，即喺三個月後，有早冇遲喎！不過，又唔知點解，冇一個人可以俾到一個有說服力嘅原因，甚至連一個似樣啲嘅原因都冇。關鍵嘅問題喺，美國加息，對美國自身，有乜好處？有人話，美國吹咗加息咁耐都冇次真，為咗 FACE，梗要喺咁易加下啦；呢個原因，喺最行貨。又有人話，美元強，自然要加息；但依家好似喺其他貨幣弱啫，邊喺美元強？亦有人話，美國經濟已經好轉；唉！响上個系列嘅第一篇度，咪已經話過，美國嘅經濟，根本就冇衰過，作為高科技嘅龍頭，佢支持經濟嘅企業實體已經喺最強，點可以話衰？人地只喺先洗未來錢啫！

正如我地嘅機管局，起第三條跑道，就要先洗千四億未來錢，咁啲錢點嚟？發債囉！唔單止喺咁，仲要停派十年股息俾政府添。如果一間公司，成日都要洗未來錢，永遠都唔派息俾你，真喺搵鬼去投資。不過話分兩頭，呢啲喺香港嘅基建嚟，長遠惠及經濟，唔可以話政府蝕底咗啲乜嘅。但美國佬就唔同啦，依家喺要全球，去供養佢洗嘅未來錢喎！佢唔玩零息，甚至負息，已經好俾面，唔通，你以為佢喺白武士？

真喺唔到你唔信，原來真喺有人，仲咁天真，認為美國佬會加息，做拯救世界嘅白武士。呢個喺我聽過美國加息原因裡面，最荒謬果隻。睇番歷史，美國佬有邊次做過白武士？唔好話我知，喺二次大戰果兩粒原子彈，又或者喺打伊拉克果啲，你知我講乜。燒唔到佢果踏，又或者冇乜著數嘅，佢真喺睬你有味；幾十年嚟，美國佬最叻玩財技，攞你著數。金融海嘯，喺佢一手搞出嚟，講乜白武士？唔好以為美國佬喺受害者，全球有幾多血汗錢供咗入去美國度？一句清盤唔還，同搶錢冇分別。好彩果陣冇俾銀行氹咗落踏啫，但喺好多老人家，就搞到好悽涼。

唔單止喺咁，果位人兄仲話，加息對美國戰略上帶嚟制空權，彷佛又番到二戰後嘅世界權力分佈，貨幣戰爭，弱肉強食，國家博弈，勝者為皇喎！嘩！真喺彷彿時光倒流七十年，聽到有戰機响頭頂飛過咁添。唉！點解依家啲人，總喺咁鍾意懷緬過去？我講過幾多次，今時，唔同往日啦！仲用埋哂啲舊嘅思維去諗嘢，已經不合時宜。以前就話，仲有好多發展中國家嘅血汗俾佢揸啫，今時今日，個個都識得保護自己，就連印度都減息，使鬼同你客氣咩？

終於寫到戲肉啦！記得兩個禮拜前嘅一個聚會裡面，有位朋友當面話我，長篇大論，內容欠奉。其實，我啲內容都唔知幾豐富，睇嘢唔好淨喺睇個結論嘛！好多時，背後嘅宏觀概念，比個結論更重要。回正題，我上面講咁多廢腑之言，喺唔喺想同大家講，美國今年內都唔會加息？答案，可以話喺，又可以話唔喺嘅，點解？

因為，美國，已經加咗息，仲加突埋添！

咦？邊有呀？喺咪搞錯咗？當然冇搞錯，而且，唔止加咗一次。全球各大經濟體，排住隊減息，每一個減息，咪即喺變相美國加一次息囉！吓？咁都得？唔好以為我講笑；話說，最近歐盟大搞 QE 同負利率，耶倫都唔知幾尷尬。又喺嘅，你成日吹加息，得個吹字又冇次真，咁做得你 FANS 嘅，當然要捧下場，幫你一把啦！使乜咁尷尬啫，FRIEND 嚟嘛！所以，以往好多評論員估美國加息都估錯哂，真喺好寃枉，其實佢地喺估啱咗就真。

不過，如果你問我，美國究竟加咗幾多次息，我真喺唔識得點答你，總之就喺好多次。至於變相加咗幾多點子，呢啲數字嘢，就要搵經濟師計至得，我只能夠話，「俾人」加咗咁多次，點會唔加突？其實，好多人都仲未明，貨幣、資產之間嘅關係，喺相對，唔喺絕對嘅。你弱，即喺我強；你減，即喺我加。而兩者嘅經濟效果，都喺一樣。

或者，我可以用少少學術嘢，去總結一下我上面果堆廢腑之言。有人話，萬物皆有週期。我認為，呢個唔喺真理，只喺一個信仰。今時今日，美國唔再喺話哂事，應對環球嘅重大變化，變得比以前被動。可以被宰割嘅發展中國家，已經買少見少，而全球各經濟體，亦漸趨成熟，先洗未來錢，唔再喺美國佬嘅專利。世界各地，都因應個別情況，施行適當嘅「逆週期」措施，以保障自己經濟體嘅穩定發展。有名你叫啦，「逆週期」嘛！响全球行「逆週期」之下，所謂嘅經濟週期，會比以前更長，波幅更窄，甚至可能已經冇咗週期。

呢個先至喺，環球經濟新常態嘅完全體。

咁即喺點？美國今年內會唔會加息？答案好簡單，既然已經加突咗，仲加嚟做乜？分分鐘仲要減息添！不過，尋晚耶倫話，大家唔使再耐性咁等到頸都長啦，如果美國真喺今年內加息呢？咁又唔使太認真，我都只喺斷估佢唔加啫，估唔啱，我喺絕對唔會負責嘅！但喺，既然美國冇加息，都可以話變相加咗，咁就算佢真喺加息，亦可以話變相冇加啫！咁咪即喺，乜都我講哂？

都話唔使咁認真囉！背後嘅宏觀概念，比個結論更重要嘛！

（待續）

懶人兄, 孖寳兄, Oscar兄, 引刀兄, 珍惜兄,

小弟擔心香港經濟環境轉差多過美國佬加息！

打工仔兄

我始終認為影響樓價最關鍵的是經濟，經濟好，就算加了息，樓價都祇會應酬式回調一點然後又再上升。

這幾年不停有人唱淡樓價，但樓價總是不下去，就是這幾年香港和中國經濟表面上不差。

除非經濟衰退，不然莫說樓價爆煲，連大回調也不會。

利申：極想上車，極想樓價大爆煲特爆煲的人。

各位師兄，早上好。

中國有句說話, 唔怕米貴, 最怕運滯.

經濟好, 年年有職升人工有得加, 樓價再貴都大把人笑住買.

而家最怕中國經濟硬著陸, 香港零售又冰河期.

近年樓價升主要係因QE及低息環境所致，並非靠本港經濟好帶動；現時投資智慧確係逆向思維較中用，即係壞消息其實係好消息﹗

回6樓打工仔兄，

美元利率期貨:  www.facebook.com/bondinvestment

to 懒人兄,

我對中國經濟無你睇得咁好, 中國今日經濟既發展係靠透支緊將來幾代人既福祉而得黎, 中國再唔改變個發展模式, 我怕之後幾代人都唔駛係中國住. 老老實實, 而家國內有錢既都送0的細路走, 食既又外國直接入口, 但始終空氣污染避唔到. 而家0的跨國集團已經好難搵人(鬼佬)去北京, 佢地一聽到PM2.5都怕怕, 肯去既都最多stay一兩年就走. 咁既環境, 好難再發展.

我既感覺係中國似一個空心老倌, 只係表面風光.

To 11/F師兄or師姐: 

謝謝你的看法。

我想法比較簡單一點，就是價樓無論怎樣變化(舞高弄低)，最後都要回到供求問題。QE和低息固然有力托住樓價，但樓價的支撐，始終要回歸於買家的付款能力。而付款能力來自買家的收入多寡，而收入多寡來自經濟興衰。

97年前，銀行十幾釐息樓價照升的不亦樂乎，就是因為市面繁榮。

To Law Student兄，

我覺得中國經濟絕對是影響香港樓價關鍵中的關鍵。

由03年直到現在樓價卻一升再升，原因就是因為中國經濟的起飛。香港經濟太依靠中國了，真真正正做到中國好香港就好。別說貿易，金融等項目，單是自由行，鋪位租金也不止翻了幾翻。 

可是，香港背靠中國，中國卻要靠自己。所以，我覺得預測香港樓價就先要預測中國經濟。

明白你的諗法，但近年QE及低息環境是因經濟好而推出﹖抑或是因經濟不好而推出﹖俄羅斯物價飛升因經濟好﹖

樓價或物價並非一定同經濟掛鉤的﹗

睇左FOMC 個 statement 同埋 FOMC 的經濟預測, 其實今年應該都冇得加息.

懶人兄

to 17,

有一個概念要弄清楚.

樓價同消費物價並不一樣, 消費物價的確並非一定同經濟掛鉤, 例如一二戰後既德國, 經濟衰退, 但又有惡性通貨膨脹(so called stagflation滯脹), 國民黨在中國後期亦有此情形.

但樓價卻同經濟同步得多. 美國QE並無明顯推高當地樓價, 反而推高新興發展國家樓價, 因為新興發展國家經濟發展前景, 例如中國比美國好, 同一情形, 一樣0係日本發生, 日本QE早美國十幾廿年, 樓價一樣無起息, 反而而家推出新振興經濟措施, 日本樓價才開始有0的起色(當然亦有靠強國人入貨).

俄羅斯物價飛升因盧布眨值, 但佢樓價有無同物價一同飛升, 我深表懷疑(although I don't have such data).

多謝引刀一快兄指點，下次試吓咁改。

【珍惜香港】既分析客觀準確之餘，風格亦賞心悅目。讚！

懒人向來覺得樓價（主要講住屋、唔係商業用屋）同民生、經濟嘅關係並非百分百直接掛鈎，反而同人心關係影响更直接、更同步。

回懶人

很多報紙認為強美元下，港資金會流走，以及抽高港利息，歷史都係咁發展。

 

但結果係近半年美元走強，香港綜合利率及HIBOR 反而不升反跌，究竟報紙及傳媒有冇做好功課然後才去評論？

 

今日的博士打倒昨日的博士 !

我認為，不能因為過去出現強美元港樓跌的歷史就話，今天港樓要跌，必須搵出過去及今天基本因素之大不同，否則就是讀死書

有冇人認真去想點解美元強但港息會跌？

我覺得樓要跌香港首先要亂,香港亂首要既就係市民頂唔順而家社會風氣同貧富懸殊,而家聲音越黎越大,樓價大跌祇日可待!!

加息，只不過是一個假設

..........利息一定會加，但唔知幾時，這個預測的關鍵，就是「幾時」，在過去十年，不少專家經常苦口婆心說就嚟加息，問他們幾時，他們又不知道，沒有一個肯定的日子，這個預測只不過是一個假設，試問，一百年後才加息，對現在樓市有什麼影響，因為擔心加息而沒有買樓的人豈不是浪費了一百年，我不是說笑，有不少人因為擔心加息已經浪費了十年時光，人生，究竟有幾多個十年，有幾多個有能力買樓的十年，我認為只得三個，而且，他們浪費了最容易買樓的一個十年，加息這個假設真的是害人不淺。

加息，令收租人士增加收入

還有一點，就是現在房屋供應大量增加，也不完全等於供求平衡。

現在主流意見就是買樓是用來保值/增值，沒樓就要上車，有樓就想要再弄第二、三、四...間。偏偏民間財富現在還很深厚(祇是個人觀感，沒看過數據，有錯勿插)，所以當有新盤推出時就去搶貨。所以按這個推斷，樓價縱是有回調也不會調多少。

到了全球包括香港經濟衰退，失業率攀升幾個百份點，人人都要禁住個荷包，那時求過於供情況才會消失，樓價才是爆煲之時。

點解咁多父母幫仔女買樓？冇父蔭點算？

 

今個星期的 iMoney 副刊主題是「買樓何價」...
專題報導「年青人硬上車、自暴自棄」的故事...
又探討佷多父母幫子女買樓，當中有 King Sir 的訪問...

 

其中一個故事，講一對新婚夫婦...
花了三十多萬擺酒，只剩十多萬，冇錢置業，好慘...
老老實實，「花了三十幾萬」+「只剩十多萬」=「本來有五十多萬」...這是個人選擇問題，五十多萬，絕對夠買一個 $400 萬以內的單位，再加上他們每月收入超過 $5 萬，壓力測試應該不成問題。然而他們選擇花錢在婚禮上，筆者身邊好多朋友都係咁，唯有捱貴租...

當中又講到很多父母，幫子女買樓...
事 實上，筆者身邊很多朋友，都有咁做，有位炒家朋友，在佔中期間趁兵慌馬亂，一口氣買了幾間，一間給兒子，一間給姪仔。另外有位持有十多個物業的 1% 住宅兵團同學，膝下無兒，幾個外甥、姪仔，每人送一間，人人有份，哈哈！筆者自己雖然未有子女，不過亦有為家人置業，除了有一間給父母住，另外亦為兩位弟 弟每人買了一間。通常講到呢度，身邊的朋友就會話，嘩！乜咁好？仲要唔要細佬妹？...

其實...又係政策引伸的怪現象！
近年政府不斷加辣，收緊按揭，買樓越來越難。年輕人高呼政策令他們難上車，筆者跟你們說，想買樓收租更加難，正所謂有錢俾首期都過唔到壓力測試，買到三、四間已經不錯，相比幾年前的戰友，閒閒哋買十間、八間，相差很遠。賺咗錢，自己想買又買唔一到，攞住筆錢做乜？炒股票？買匯豐、銀娛都輸到開巷，買二、三線股好 多更加血本無歸！乜都唔買擺响度？仲大鑊？世間誘惑何其多，筆者都試過，無端端攞幾十萬出去做生意，半年都唔夠就蝕晒！

於是...賺了錢，自己又買唔到，自然想到買樓給親人...
當係血濃於水又好，一家人拍住上投資又好。今時今日銀紙不斷貶值，楂磚頭點都好過攞住筆錢唔知做乜。形成很多年青人，都仲未知道乜嘢叫樓，就無端端俾老豆老媽子擺咗上橋。建議父母買樓俾仔女的同時，應該順道教導他們理財，如果唔係佢哋唔會珍惜，分分鐘做敗家仔！

見到身邊的同輩有樓楂手...
再加上傳媒推波助瀾，令到很多年青人「硬上車、盲買樓」，然而亦因為這些小業主、年青人，本身對物業市場不熟悉，甚麼是平？甚麼是貴？沒有概念！總之老豆老媽子住响呢區，就應該要在附近買層樓，買貴咗都唔知，就算知都唔介意，一句「自住啫」就解釋晒！

咁多破頂新聞，咪就係咁嚟囉！
唔係新手買，唔通老手、炒家會同你破頂追價咩？賺條毛呀？
所以筆者同意湯文亮博士、林本利博士所講，沒有必要急於追價，應該先裝備好自己，不斷睇樓，做好準備，遇到真正有價值的樓才買。至於冇父蔭母蔭的年青人，就要靠自己啦！靠自己的過程之中，你們學到的一定會比其他年青人多，因為一分一毫都是你們自己的，你們一定會更珍惜，更用心思考。訪問之中 King Sir 亦有貼示，有能力的話不要再追細價樓了，中價、中型樓的呎價合理好多！你轉咗陣未？

 

二三四按與P-Loan

細價樓破爆論的其中一個主要的論述，係指業主向財務公司申請所謂的二按三按四按，因利息極高，但審批條件寛鬆，所以當一個沒有太好的財務狀況的人借左，就好似食左毒藥咁被個高息慢慢吸乾至死，到最后就被逼收樓，銀主盤收場。


其實表面上好似好有point咁，但係事實又係咪咁又當然係另一回事。首先，隊長認為所謂的二按三按四按呢D名稱也許有小小誤導成份，因為如果真係一份按揭黎講，隊長的理解係應該同份樓契係有關係的，不過坊間的official二按其實就只有HKMC，而其他的財務安排，或者你可以理解為私人貸款 (P-Loan)，不過財務公司可能會見到你有層樓先願意借大小小個額比你，即你如果本身只靠人工收入就借, say 10X薪，但你有層樓可能就借到20 - 30X比你或更多至一百萬咁講，但本身其實同層樓並無直接的關連，因為係借錢的時候財務公司都係唔會睇你份契，除非你出事還唔起錢，否則層樓是沒有影響的（打定個底：以我遇過的loan黎講，其他財務公司有新的產品係完全睇晒契就唔知啦）。


所以如果講到財務公司，隊長曾經都問過安記，我的credit咁靚仔，年息都要去到12.5%左右借100萬，而亦有朋友問過佢就去到24-30%，所以如果真係諗住用按揭的思維去諗的話，純計錢我諗唔到點解有人會借，除非真係走投無路，但走投無路仲要借財仔的人，雖然係香港每年每月每日都發生，但始終都會係少數的一群，個泡沬唔應該會太大，甚至無乜可能會大到隊爆樓市？


所以，係比較下，其實同样要借一筆錢周轉，一個稍為有正常職業又有正常智慧的人，話知佢有無樓，但是但行入一個銀行借P-loan，借30-50萬出黎，年息5-8%左右我諗大把銀行爭住做呢D生意，對比細價樓講真都可能係一兩成的樓價了，你唔夠洗行多間又借多30-50萬出黎其實都唔難，所以如果計成本的話，根本係銀行借條P-Loan都完勝財仔，所以我相信如果真係諗住用層樓的價值去借財仔仲比咁高息的人，一係就係低能嫌錢腥，一就係無得揀，我個人傾向低能的人係香港比較少，所以無得揀的人應該係主打點解要搵財仔。


當然係辣招的新措施出台下，也許有部份人會因為收緊按揭而marginally咁被排出去借財仔，之但係其實首置上車的，理論上有九成，又肯肯定驚驚青青計岩數先會入，一般我諗如果有大風險都唔會攞幾十萬首期黎較飛，所以一定計得鬆動先會買，因此要由九按再跌番入財仔的人應該好少。而投資者的話，講真呢家下下五成去黎計，我知的好多我地呢D蚊型投資者一早收晒疆，邊度仲會衝入去買？買的理論上都係唔小心未上會果堆先比政府玩死可能要去財仔，呢一批人可能有，但都唔會多。而剩下來會搵財仔的人，就係本身佢地都諗住搵財仔借錢的人，呢一批人無論政府點都好，都係會搵財仔anyway，所以其實由政府出招而將人推向財仔的，我認為好少，而大部份有能力的人，有得揀P-loan的5-8%息，同財仔12-30%不等的息，我相信有腦的都唔會揀財仔，亦即係話根本財仔個波唔係吹得太大，生意好左唔一定同樓有關。


講左咁多廢話，其實隊長想帶出一點的係，如果你有資金需要，其實你有樓無樓，你都可以係P-Loan同財仔中間取捨，亦即係話財仔的泡沬其實同樓唔係太大關係。再者，計數上借得錢越大，風險越高，息口亦越高，咁P-loan同財仔的還款額就越明顯，亦即係低能的人就越易睇到自已無能力還財仔，所以唔會有太多低能仔誤踩財仔陷井，亦即係話如果樓價越升理論上越借得多，就越比人睇到自已還唔起。呢一D人借財仔緊係唔抵可憐，但香港社會，特別係房地產市場入面，個個咁精明咁識計數買樓的情況下，話比你聽呢家有好大部份人比緊2.15%利率，都走去借100萬比20厘息做二按而唔借P-Loan，你信唔信有多人到咁样去篤爆樓市呢？我就唔多信了。


人有三衰六旺，買完樓有咩用錢需要，正正常常如果可以加按，其實樓價升都可以套到一舊現出黎，而且都係2.15%左右，真係平靚正。加唔到按的，真係要用錢，睇下我側邊Banner的moneyhero，大部份APR都係3-5%左右，已經大把銀行比你揀。至於真係又要用錢又無銀行肯借的人，我相信都有，但多唔多呢？Hmm.....借十萬八萬果隻可能就多D，但要借到層樓都收埋，我就無法想象。

淡友期待的經濟衰退,樓價下跌,永遠在明年.

一時一樣，都唔知邊句先真！：請看今日東方日報http://orientaldaily.on.cc/cnt/finance/20150319/00204_002.html

掉已輕心，還是「掉以輕心」呢？

加息唔加息呢個問題困擾咗廣大投資者七年, 好多網上的討論都講唔到核心, 美國為什麼那麼怕加息而加息會對美國有咩影響, 建議大家可以讀宋老師的貨幣戰爭, 讀完就會知美國是唔想加息的.

美元發行背後支持的是美國國債, 我哋正常人拿住一張國債除了每年收個三巴仙年息外就是等到佢到期然後收回買那張國債的錢. 而家真正影響全世界的經濟是影子銀行, 唔是我哋響街上見到的街鋪銀行(呢啲影子銀行背後的資金好多都是街鋪銀行出資的), 呢啲影子銀行可以迴避哂正常金管監視, 國債在佢哋手中是可以成為最佳的抵押品嚟借錢嚟賭錢, 加息令國債的價值變低從而引發大量抵押品價值變低, 要銀行家賺少一個錢等於要了他們的命.

睇過咁多講美國加唔加息討論只有宋鴻兵老師的貨幣戰爭最中題, 其他所有討論冇提過影子銀行, 或者大家直情唔知是乜, 所以黃子華講得好啱, 平時要讀多啲書, 讀多啲書就會知點解會失業, 越讀書就會越知自己識嘢少

我不是樓價淡友，淡友是拿出一堆理由來支持樓價下跌。反之亦然。

我只是說息口並不是影響樓價最關鍵的因素。

喱度個網絡社區，估計佔 95% 是資產階級喎，段估人人都應該；好食+好住+身體好！ 為什麼想粒美麗的東方之珠失色而「亂」呀！有着數嗎？

你幅圖似乎無一條curve係HIBOR喎???

因為3, 6個月的HIBOR比起上年年尾都升左喎, 但你又唔show出黎, 點降呢???

PP 兄，期待你嘅分析！老實講，唔好咁深。

你係咪思想有點混亂, 你話不能因為過去出現強美元港樓跌的歷史就話，今天港樓要跌，既然係咁, 係咪應該係你必須搵出過去及今天基本因素之大不同呢, 而唔係叫人搵出過去及今天基本因素之大不同呢? 因為人地話歷史可能會重複, 而你話今次歷史唔會重複wor.

只要唔變負資產，樓價跌7成都唔使驚，97樓災---03沙士咪試過囉，租金減7成、減人工7成、通缩率7成，總之乜都減7成，咪好似發行新港元每30元對換舊港元100元咁，數字遊戲之馬。

To 39

>> 加息令國債的價值變低從而引發大量抵押品價值變低, 要銀行家賺少一個錢等於要了他們的命

1. 言則聯儲局是為影子銀行服務?
2. 美國現在加在銀行家頭上的監管措施,可止令銀行家賺少一個錢? 近年重罰銀行的金額又何止一個錢!

41樓兄台，唔怪得毛主席話：愈乱愈好、不是小好、而是大好。

Sorry for my omission 

我認為歷史有參考價值，不過要根據今天的情況而調整，這樣的預測才有點價值

PP借大左。

to 38/F
聽網主講有3個Admin日夜睇住, 即是話３個Admin日晚瞓 覺

6-month HIBOR 我冇，但3-month HIBOR 好穩定

【珍惜香港】續 4/F

似乎有人開始意會到，我呢個系列，最終想表達啲乜。其實，讚唔讚，喺唔緊要嘅；最緊要喺明白，咁就算反對，都已經不枉我花咁多時間寫。

上回講美國，喺想帶出一個宏觀概念。希望大家唔好咁著眼利息呢個冰山一角嘅數字，加唔加息，唔喺最重要，就算表面上冇加，變相可能已經加咗你唔知，真喺加咗，又可能同冇加一樣。唔好問點解，加咗息，樓價竟然會升；減咗息，樓價反而會跌。呢啲關喺，喺冇絕對，因為世上，有太多「如果」，你喺冇可能計得哂。

所以最緊要，喺睇通响背後，推動呢個時代巨輪嘅宏觀因素，咁你就唔會因為個別數字嘅變化，而貿然作出錯誤嘅決定。隨著全球各個大小經濟體，漸趨成熟，呢個世界嘅金融結構，已經轉營成為薄利多銷嘅模式，咁即喺話，低息，已經唔再喺個別地區嘅事，而喺一個全球趨勢。

就好似呢度有人話，講加息，點可以唔提影子銀行。其實，唔同形式嘅影子銀行，存在於世界各地。响香港，就喺所謂嘅財仔；而財仔呢樣嘢，我會响呢個系列嘅後期討論到。至於點解我上文唔提影子銀行，咁不如先問各位一條問題：影子銀行，可唔可以阻擋全球嘅金融大勢，轉營成為薄利多銷嘅發展模式？答案，當然喺唔可以。我絕對冇否定影子銀行同利息之間，有不可分割嘅關係；我嘅意思喺，影子銀行，只算喺附屬於經濟發展嘅一件副產品，佢地只會順勢而行，喺果，唔喺因。

本來，我冇預計要寫呢篇補充嘅；睇嚟，真喺要轉番去下一個 TOPIC 啦！

（待續）

謝謝38樓指正，文章已經作出修改。

影子銀行 also include investment bank, funds and other non-bank financial institutions.

to PP兄

6-month HIBOR 可以在銀行公會找到, 請參考以下的link. 應該都係好穩定

https://www.hkab.org.hk/DisplayInterestSettlementRatesAction.do

Thx to law student

回珍惜香港兄，

踏入羊年，光復行動都未間斷過，幾個組織輪流上陣，誓要在今年明年選舉前，將自己的旗幟插在不同的「紅區」土地上。

這些「義士」人數雖少，但憑著越趨激烈的行徑，每每能搶得電視報紙的頭條；由講口以至講手，電視的旁白「嘟」個不停。

萬人期待的「光復上水」，隨著黑超特警候先生出巡便聞風而逃，讓一眾花生友大叫失望，但鏡頭一轉，又見「義士」們圍剿婦孺，腳踢老翁，何等勇武，香港教育界真係飲得杯落。

透過電視畫面，有組織者以「個人參與者」的身份在電視中放話；水貨客充斥令到市民受損，所以一定要抗爭；但唔知點解，反水貨竟然會反到入金鋪，甚至唔覺意圍錯咗香港人。

其實，水貨客同自由行，好易分之嘛。

「自由行」係落嚟旅遊，所以多數都唔識門路，多數都會走去商場購物觀光；佢地多數一家大細扶老攜幼，行下停下，偶爾會拿部相機出來自拍下；雖然都係拖篋，但大多數個篋都係光光鮮鮮；基本上同我地香港人去日本或者去泰國商場差唔多。

至於搵食的水貨客，時間就係金錢，永遠都以似小志強帶波咁直線前進，有腳碌腳，有鞋踩鞋；雙眼永遠向前望，邊得閒同你左望右望？拖篋路線永遠只係裝貨地點同埋交通工具的入閘位，邊有咁多時間同你去唔同地點分開裝貨？永遠係大箱叠細箱，就算真係拖篋，都由於長期使用而殘殘舊舊，再加條橡筋帶左綁右綁。

外表上，根本就好易分。如果真係要反水貨，點會咁容易睇錯？同埋，點會入去商場去反水貨客？

呢度引申第二個問題，到底「走水貨」係咪等於「走私」呢？我地香港政黨有咁多律師，點解無人一個人出來同大家講清楚？

「走私」，即係違反法律，不管係香港法律還是內地法律。火四郎馬上去查一查香港海關的網頁，除了藥物或毒品之類的違禁品，有關出口貨品的限制最主要有兩類 – 配方粉與食米。

只要唔攜帶超過15公斤食米《儲備商品（進出口及儲備存貨管制）規例》296A章3條，以及24小時內唔攜帶超過1.8公斤的「細仔奶粉」；理得你係一箱一箱益力多定係檸檬茶，你都唔可以話人「走私」架喎。

係香港，大家只可以利用《香港鐵路附例》第556B章39A條，或者《公共巴士服務規例》第230A章14條，限制尺寸過大的貨品進入交通工具，換句話講，人地坐的士甚至GogoVan，係完全無抵觸過香港法律架喎。

香港無犯法啫，佢地犯咗內地法例，咪係走私漏稅lor。

咁我地睇下內地法例，《中國人民共和國海關旅客進出境行李物品分類表》，任何人都可以攜帶價值人民幣5,000元以下的生活用品；「職業水貨客」精甩尾，又點會咁蠢去違反呢個「價格」的規定？

憎內地人咪直接講lor，唔駛下下都靠屈人地係「走私客」來搶道德高地架。

「咁，水貨客攪到我地民不聊生，成街成市都係藥房，條數又點計先？」

呢個問題，又分兩個層面來睇。

1. 火四郎想問，無論係藥房又好，水貨店又好，到底佢提供到的貨物，係平還是貴？

藥房所賣的嘢相比起超級市場，絕對「平足九條街」，讀者可以問下亞媽，屋企大部份物品，由牙膏牙刷，洗頭水髮泥，洗潔精洗衣粉，去到廁紙垃圾袋，相信大部份都係由呢D俾各位指住來鬧的藥房出售的；係咪將各位趕返入惠康百佳華潤，大家增加返D開支就會皆大歡喜，本土勝利？

2. 至於話到藥房金舖攪到租金上升，民不聊生，香港以往的文具店精品店蕩然無存；火四郎想反問，對於小食店小商戶，你地又願唔願意提供足夠利潤等人地可以經營？生意，永遠要靠幫襯去支持。大家諗下你地好懷念的街坊小店，你地平均幾耐先幫襯一次？有錢賺的生意，又點會肯放棄經營？

雖然香港飽受水貨問題困擾，其實香港應該感恩，內地對奶粉進口係有規制；倘若奶粉商係可以自由進出入地，13億的市場VS 800萬的市場，到時又會唔會風水輪流轉，就好似我地上一代走晒上大陸辦貨落香港，成為被指罵踢行李的一群？

同意15，16，32樓 doraedog 的分析。

惜香港兄,

多謝分享, 美國佬加唔加息無緊要, 最緊要班某利(暴徒)唔好再出泥搞事！

唉,其實佢講野係咁咖啦, 你估真係博士論文咩,hehe, 我當佢日日喺度吹下水發下up風咋,唉,呢D野認真就輸了,不過你攞人地D鑼野出嚟講,睇嚟聽日又要聽佢死兜難兜O既怪論了,唉..

To 珍惜香港兄,

多謝分享, 美國佬加唔加息無緊要, 最緊要班某利(暴徒)唔好再出泥搞事！

救救香港

以前不問政治, 幾十嵗人冇投過票, 依家激起民憤, 唔想班暴徒出來搞亂香港, 請行出來投票, 趕走班搞事政棍!!!!

泛民今次太瘋癲

香港樓市至少仲有兩成升幅，博士甘冒清譽盡毀的危險去指出爆煲論，背後必然有不為人知的原委或利益。可惜已經是百家樂十四鋪開莊，全部 Natural eight 8點，第十五丶十六丶十七鋪依舊 Natural, 仲要9點添。你不信邪，也不能阻止明眼人士蠃鋪金番黎！

 做賊都要買樓  湯文亮博士 紀惠集團行政總裁 2014年9月27日

在樓價下跌五成的機會微乎其微，若果因為有此顧慮而不敢買樓，就坐失良機 太過謹慎的人得不到應有的東西.

就係資本家太欺人太甚係時出黎反資本主義! 無人想香港亂所以滅資本主義更加係唔遲得!

70樓講得好，資本家都是賤人，記住直接剝削你的就是你老細，明早返公司第一件事就喺反佢枱，唔做正衰仔。

【珍惜香港】續 54/F

多謝 56/F 修正，我主要講概念，而定義上嘅嘢，一向唔太嚴謹。應該話，响香港，影子銀行喺包括財仔同閣下提及一系列非傳統銀行嘅融資機構。

跟住要講嘅，當然喺同我地香港最貼近嘅祖國啦。

以前，阿爺話要保八，依家就講保七，唔知遲啲又會點講？有人話，中國經濟會下行，甚至話，大陸會冧添喎！記得差唔多近一年前，我曾經話過，真正嘅災難，喺預計唔到，預計得到嘅，早就處理咗。既然喺全城唱冧，就即喺一個眾所周知嘅問題；成個中央嘅高人，每一隻牛咁眼，都勁過哂我地呢個博客啲人嘅總和。所以我認為，阿爺喺絕對有能力，去成就一個軟著陸；呢一點，我响上一個系列已經提過。

如果你問我，中國嘅經濟前景好唔好，我嘅答案一定喺正面。其實，所謂經濟好，經濟唔好，喺冇一個標準定義嘅；究竟乜嘢叫好，乜嘢叫唔好？正如我上文話，美國嘅經濟，根本就冇衰過，中國，又可以幾衰？成日話大陸冧，香港就好唔掂，咁即喺要呢個具十三億人口，擁有龐大實體企業群嘅超級大國，冧成點，先至會搞到呢粒彈丸之地，好唔掂？我就話，只要一日香港仲喺中國主權下嘅一個城市，一日都會好掂，大家亦唔使太擔心。

其實，如果唔喺六四，某啲人就唔會當權，中國嘅發展，可能比依家更快。記得法子兄曾經同我提過一個經濟學名詞，UNINTENDED CONSEQUENCES，我諗，滿腦子黃色絲想果班人，呢世都唔會明。

總之，我嘅睇法，好簡單，經濟増長放緩，只喺一個發展中國家，升級成為已發展國家嘅必經過程。隨著經濟體漸趨成熟，增長就會逐漸放緩，遲下甚至連保七都達唔到啦，有乜咁出奇？就睇香港，財爺曾話，全年經濟增長得果百分之二點三喎！咁我地咪死得？一個成熟嘅經濟體，就喺咁。所以响另一邊，脫苦海兄以 GDP 嘅增長，嚟將成熟嘅香港，同發展中嘅內地城市作比較，喺反映唔到現實情況嘅。

從亞投行角力事件，睇到中國响貨幣同金融方面，對全球嘅影響力，已經威脅到美國嘅領導地位。果次話，港股直通車，一笑置之；滬港通，就令我驚嘆。好大喜功嘅年代，已經成為過去式，取而代之，喺深思熟慮，謹慎行事嘅果。就睇翻天覆地嘅打貪行動，的確為中國經濟下行推咗一把，亦同時令香港零售業下跌。不過，為國家全面制度化、正規化舖路，點計都值得。正所謂，大勢所趨，總要發生；成敗得失，不在朝夕！

既然中國嘅經濟體，漸趨成熟，又加埋內部優化嘅因素，咁所謂經濟下行，根本就喺必然，莫講話唔喺壞事，簡直就喺可喜。今時今日，中國嘅領導層，喺好清楚國家需要啲乜嘢。貨幣，只喺一件虛無嘅數字工具；而貨幣嘅領導地位，亦只喺一件踏腳石。全世界最終極要爭取嘅，就喺資源；增持資源，至喺王道！

上文話，背後嘅宏觀概念，比個結論更重要。講到呢度，對於我地作為香港嘅物業投資者，究竟有乜啟示？

終於可以入正題啦！不過，我需要啲休息，今次可能要耐啲。

（待續）

珍港兄

“增持資源，至喺王道”

珍惜香港兄，

珍惜香港師兄，不要寫得太晚，保重。

升有時，跌有時，晨昏四季皆有時，what go's up must come down.任何市場皆暗合升跌有序，五十年圖，一百年圖在現今數碼年代隨手可得，浪頂浪底波幅五成七成平常事。

>我覺得中國經濟絕對是影響香港樓價關鍵中的關鍵。

各師兄們今天的回應真係太精采!!! 特別是珍惜香港兄, 帶出左幾個比較新和特別的view point, 要好好消化...

致:珍惜香港兄

我唔擔心加息，而家亞洲基礎投資銀行開波在即，大佬仲唔盡快cap水，再嚟QE都得。

CD ROM兄

多謝珍兄分享心得！句句實在，字字卓見，世界正是這樣前行。期待續集！

CD ROM兄，刀兄，

Oscar Lam兄

回刀兄，

飲咗大包奶都唔自知是笨蛋，我不要了，嘻嘻！

在這幾年的供求失衡 , 導致十幾戶人抽居屋 , 你相信細價樓爆跌嗎 ?

回90樓，

珍惜香港兄

金管局副總裁阮國恆在網站文章「匯思」中表示，金管局於上月底向銀行發出指引，推出新一輪物業按揭的監管措施，令公眾關注準買家或會由銀行轉向財務公司申請物業按揭貸款。

他 指，在2014年12月底，有45間銀行向59間財務公司提供融資，融資總額270億元，佔銀行體系總貸款額不足0.4%。當中，29間財務公司有經營物 業相關貸款業務，涉及以物業抵押的貸款(包括按揭和其他一般周轉使用)總額約為92億元，與本港銀行業總體約9,900億元未償還住宅按揭貸款總額比較， 僅約為百分之一。可見財務公司借出的置業貸款金額並不足以影響香港樓市的發展。

根據金管局的規定，如果當這些財務公司提供不符合金管局要求相關的按揭貸款，銀行便須停止與這些財務公司的信貸關係。

阮國恆重申，宏觀環境風高浪急，有意置業人士要小心衡量自身的供款能力，亦務必顧及在周期一旦逆轉及息口調頭回升時自己所須承擔的風險及周轉能力。(jw/a)~

阿思達克財經新聞

我好同意湯博士嘅睇法！我曾經是業主，現在是租客，我可以即時用現金買，而不需要上按。但我都覺得現時嘅叫價實在太瘋狂！唔值得宜家去買，何況那些連首期都要做按！當你有供過樓經驗，就知道冇咁大個頭，就唔好帶咁大頂帽！好難頂！

2000年－2005年嘅裁員潮，有D人忘記咗，有D人側側膊詐睇唔到唔回應，仲驚死會多咗人關注呢方面嘅問題。

理察叔叔, 我目前都係,  心諗梗硬高價買件爛貨, 不如等吓.

【珍惜香港】TO：92/F 引刀一快兄

又唔使睇得咁灰，雖然我話，成敗得失，不在朝夕啫，但都唔使要放眼到幾十年後嘅。

至於你响 74/F 提到中國經濟放緩方面，我喺著重較宏觀嘅睇法，而唔喺斟酌微觀嘅分析，同閣下嘅角度會唔同。我同首富嘅評論有啲類似，都喺好正面，你可以參考呢段新聞。我記得當時有睇過段新聞片，可惜已經搵唔番出嚟。

珍惜香港兄

【珍惜香港】續 72/F

上文講到，增持資源，至喺王道；CASH，唔喺 KING，資源，至喺 KING！

資源，其實好廣義，可以喺有形，亦可以喺無形；既喺可以利用嘅有限物質，又或者喺任何有助維持生計嘅事物。就舉一個無形嘅例子，假如你喺一個醫生，咁醫學專業，就喺你嘅資源，亦為你帶嚟貨幣回報。不過，貨幣嘅回報，只喺市場賦予資源嘅數字價值，影響唔到佢嘅實用值。即喺話，市場上醫生嘅多寡，雖然會影響你嘅數字收入，但你仍然喺一個不折不扣嘅醫生，隨時可以幫人醫病。

同樣地，响既定環境下，一斤柴燃燒嘅時間，唔會隨著柴價嘅升跌而改變，因為一斤柴，始終喺一斤柴。所以，懒人兄以三百萬買屯門小豬，將來無論個價升至四百萬，定喺跌到兩百萬，懒人兄擁有嘅，仍然喺果隻中層，實呎 324，兩房望碼頭無遮擋海景遠望機場、廳望樓景嘅屯門小豬，而樓價，喺影響唔到佢嘅實用值。再者，懒人兄果三百萬，咪又喺由另一種資源衍生出嚟！如果果三百萬，喺用三年行醫賺番嚟嘅，咁實質上，懒人兄就喺用咗三年嘅醫學專業資源，換嚟一隻小豬。抵唔抵，就睇佢認為，呢個資源交換，值唔值，而唔喺睇果三百萬。

物業，喺有形嘅資源，住宅物業，更喺必需嘅資源。而物業嘅實用性，亦同時與專業、技能等無形資源相類，衍生出時間回報，以換取其他資源。所以我點解話，房屋呢樣嘢，既喺民生，又喺投資。响香港，土地喺好有限，但人口就持續增長。有人話，樓市嘅剛性需求，只喺心理需要，唔使瞓街都唔算喺需求喎！呢個講法，喺大錯特錯。所謂，人望高處，水向低流，萬物皆有其獨特本性。

趨向持有物業資產，就喺市場嘅本性。

無論貨幣嘅設計，引申出嚟嘅一切金融同經濟結構，有幾咁複雜，衍生嘅一切數字價值，有幾難預測，都唔可以改變呢個市場嘅本性。因為，貨幣，只喺人造出嚟嘅虛擬數字，強加資源之上，但唔喺資源嘅本身。物業資產，之所以會成為金融體系嘅核心，借貸鍊嘅基礎，亦喺基於呢個市場嘅本性。其實，所謂嘅樓桉，睇穿咗，咪又喺持有物業資產嘅一種形式！

金融扭曲，發展到第五波，市場嘅本性，已經顯露無遺。隨著環境嘅轉變，政策嘅轉變，今時今日，物業投資者，要增持物業，既困難，成本高，風險又大。呢幾年，財務公司呢門生意，越做越大，因為財仔嘅操作，就正正喺變相低成本增持物業；呢個背後嘅宏觀動力，連財仔自己都察覺唔到。可見市場巨獸，威力有幾大！

時移世易，香港嘅大環境，變咗好多，而眼見人嘅心態，亦變咗好多。市場嘅覓食者，正喺用盡一切辦法，誘使物業持份者，放棄或減持手頭上嘅物業資產，而樓價，就喺最直接嘅誘因。我奉勸大家，唔好因為虛擬數字嘅誘惑，隨便減持自己嘅物業資產。當你將自己嘅寶貴資源，完全轉化成貨幣之後，就即時進入咗一個充滿騙局嘅遊戲裡面。你可能會贏，亦可能會輸，問題喺，點解要搏？

我之所以展示呢個環球經濟新常態，就喺想同大家講，今時，真喺唔同往日啦！香港，已經喺一個成熟嘅經濟體，而發展中嘅國家，亦買少見少，連中國嘅發展都已經漸趨成熟。依家仲有幾多捷徑，可以俾你走？所謂嘅經濟週期，亦比以前更長，波幅更窄，甚至可能已經冇咗週期。利用樓價嘅週期波幅，投機取利，贏面又有幾大？

孟子曰：舍魚而取熊掌者也。我就話，依家捨魚易，取魚難，點解唔留魚？你捨魚，唔一定會取得熊掌；分分鐘熊掌取唔到，條魚又冇埋。你留魚，一樣可以取得熊掌，只喺隻掌個 SIZE 細啲。不過，留魚再取熊掌，又唔喺個個都識得玩嘅，咁取多條魚，都唔喺冇可能架？再唔喺，一動不如一靜，繼續以魚生利，夫復何求？

記得响一月中，我評論長和系重組，見首富對起樓之事連提都唔想提，反而多次強調集團嘅龐大租金收益，就認定佢將地產業務分拆，喺要轉營至保本經營模式。而响最近嘅業績記者會裡面，一提到收租物業啫，兩父子都唔知幾雀躍啦！呢個被所有傳媒忽略哂，但我又認為，喺成個記者會中，最重要嘅部份，就節錄出嚟俾大家睇睇啦：



捨魚易，取魚難；留魚生利，夫復何求？

（待續）

真係分析得大好，樓市已經沒有了下跌週期，只會不斷上升，橫行，上升破頂！

on 9得你甘天真都有既

珍惜香港兄

珍港兄提供的資源定義維基百科連結內，人力資源也是一種資源，定義是這樣寫的：

人力資源
　主條目：人力資源

人類自身也被視為一種資源，因為他們能夠將原材料轉變為富有價值的資源。人力資源－這條術語亦可定義為：那些用於生產商品或提供服務的技巧、精力、才能、能力以及知識。

在考慮將人作為資源之時，必須將下列因素銘記在心：
．人群的規模或數量
．人群之中個人的能力

【珍惜香港】TO：100/F abc

我話過，讚唔讚唔緊要，最緊要喺明白。

閣下似乎有啲誤會，我唔喺話樓價只升不跌。週期嘅消失，喺指樓價，好難大升，亦好難大跌，而升跌之間，亦唔再有一個既定嘅週期關係；不過呢樣嘢，唔喺最重要。

增持資源，唔喺因為睇好佢數字嘅虛擬價格，而喺因為認同佢嘅實用值；放棄或減持資源，亦唔喺因為睇淡資源嘅虛擬價格，而喺因為佢已經唔再實用，又或者為咗要換取更有用嘅資源。

如果只喺沉醉於價格嘅升跌，為虛擬貨幣嘅數字收益，罔顧資源嘅實用值，就喺投機心態，最終會失去寶貴嘅資源，成為輸家。

持有資源，先算喺贏，持有貨幣，唔算喺贏。因為貨幣，唔喺資源，只喺人設計出嚟，為咗要持有資源嘅一啲虛擬數字。

To 103樓

謝謝分享，即是要長期持有物業，只買不賣，有錢計掂數就買。

請教珍惜香港兄

【珍惜香港】續 99/F

前文寫中國經濟，跟住本來就寫香港，但既然講起資源，就寫咗上文先，依家講番香港。

一月份，香港嘅零售銷售大跌近一成半，喺零三年沙士以嚟最差。有人話，香港經濟要冧啦，樓價要大跌喎！呢啲危言聳聽嘅說話，聽過就算，唔好太認真。

幾年嚟，我幾乎每日都外出，去了解各行各業。內地打貪，加埋中港矛盾，的確喺衝擊咗香港嘅零售業，而呢排吉舖亦多咗。不過，要影響經濟，去到波及樓市嘅地步，就唔喺咁簡單。就睇我地個國際機場，越嚟越爆滿，兩條跑道，最快下年就飽和，要起第三條跑道啦！龐大嘅運輸往來，就足以証明，呢度唔喺單靠一個自由行。

香港喺一個金字塔型經濟社會，依家啲有樓人仕，主要嚟自金字塔嘅中上層，又或者喺呢個中上層支持下嘅新一代。要分析行業對經濟同樓市嘅影響，就要先睇該行業响呢個金字塔裡面嘅角色。

地產霸權，造就咗大型屋苑，大型商場，响每一片有限嘅土地上，締造出最多嘅就業機會。自由行，亦帶動零售業，令各區嘅商舖，多如繁星。而呢啲就業機會，原來主要喺分佈响基層；如果冇地產霸權，冇自由行，所謂嘅最低工資，跟本就唔會成立。都喺果句，滿腦子黃色絲想果班人，呢世都唔會明，可能佢地好多都唔喺屬於基層，啲民間疾苦嘢，又點會明？不過咁，佢地嘅強項，咪就喺一手摧毀自己把口話要保衛果啲嘢囉，見怪不怪啦！

當年內地對港開放自由行，與其話喺救香港經濟，倒不如話喺救基層仲貼切啲。如果零售業嘅下跌，引發失業率上升，首當其衝，就會喺基層。所以點解，一邊廂，黃虫作亂，另一邊廂，樓市照升，就喺呢個原因，中上階層喺冇受到影響。要真喺搞倒個樓市嘅，就得先過基層果關，而第一個訊號，將會喺最低工資制度嘅崩潰，即喺話，當社會出現壓力，要求降低甚至取消最低工資果陣，大家就要提高警覺。

不過，都話咯，一日香港仲喺中國主權下嘅一個城市，一日都會好掂，大家亦唔使太擔心。

真正嘅災難，喺你估唔到，亦唔一定會發生。唔好成日發夢，諗住有乜嘢黑天鵝飛埋嚟，就算真喺有，都唔會幫你咬人，最終都只會走嚟咬番你。香港嘅物業持份者，借貸比率低，又或者具充裕現金流實力，唔喺因為有需要換樓嘅話，就千祈唔好手痕走去賣樓啦！今時今日，捨魚易，取魚難，又唔喺搵唔到錢，做乜咁大貪？

至於 107/F 嘅問題，喺唔會有答案，因為冇一種投資工具，可以保證响價格上一定同樓市嘅表現相反。不過，任何衍生時間回報，即喺收息嘅工具，都可以對冲價格嘅下調；所以物業本身，已經有自我對冲嘅作用。投資物業嘅時間回報，即喺租金收入；自住物業嘅時間回報，就喺慳咗嘅租金支出。

呢個系列已經差不多到尾聲，下一篇將會喺最後一篇。雖然呢個留言區已經變得好冷清，但我仍然會 POST 响呢度，俾唔覺得我亂吹廿四嘅有緣人睇到，又或者响完成之後，會响新嘅留言區度重 POST 一次，睇到時心情。

記得寫呢個系列之前，我話，希望蒼天，手下留情。唔好期望我會作出驚人嘅預測，話有乜嘢黑天鵝會降臨之類，都喺果句，真正嘅災難，喺你估唔到，亦唔一定會發生。最恐怖嘅災難，喺响背後發生，受影響嘅人，被埋沒在市場嘅巨浪之下，冇人會知，亦冇人會關心。

（待續）

珍惜香港兄同法子兄嘅文章一向非常喜歡，可惜法子兄已久未留言，假如兄台有日真係轉場，記得响你FB專頁告知，感謝！

最難得係珍港兄既post加上hyperlink，可以睇返以前有關既文章，小弟亦忍唔住輯成word檔放在dropbox不斷更新同不時返睇。

珍惜香港兄的真知卓見，我一有時間就翻看，真的是受益不少。原來未來的世界界是這樣推進的。適當的時候，能力所及的時候，就增持物業資產。多謝你！

珍惜香港兄,

寫得好！

珍惜香港兄，多謝分享！

珍惜香港兄

re 引刀

【珍惜香港】續 108/F

CH 兄請唔好誤會，我話呢個留言區冷清，喺指博士講加息呢篇已經成為舊文，所以下面呢區 EXPIRED 咗冇乜人睇啫。既然大家嘅緣份，源於地產博客，我會珍惜呢個 BLOG，唔會隨便轉場嘅。呢篇亦只喺今次系列嘅最後一篇，我唔喺封筆，唔好誤會。

終於寫到尾聲啦！可能會令到部份人失望，因為我今次寫嘅總結，未必喺佢地期望果隻。我唔會預測樓市升，唔會預測樓市跌，亦冇話有乜嘢黑天鵝會降臨。不過，呢篇尾聲，喺今個系列之中最重要。

上文提到，物業本身嘅租值，有自我對冲嘅作用。我寫過唔少關於收租嘅 TOPIC，尤其喺傳統收租佬，佢地嘅物業，就好似儲錢咁，一點一滴咁儲出嚟，每一件，都喺得來不易。年青時候嘅努力同辛酸，就換嚟今日輕鬆嘅退休生活。

唔好以為，收租佬好發達，就好似我話果對老人家咁，兩個三房大單位每月收租，淨袋唔夠三萬。其實，如果你有兩個細單位收租，已經算叻，但月租淨袋都只喺兩萬有找。你可能會問，依家租金咁貴，喺唔喺低估咗？呢啲的確喺真實個案，唔喺個個都坐擁市區豪宅，況且老人家但求安穩，租金好少攞到咁盡。以依家嘅生活指數，咁嘅收入，退休還可以，發達就冇佢地份啦！

不過，老人家，一把年紀，可以輕鬆退休，安享晚年，已經好 GOOD，仲講乜鬼發達？發達呢味嘢，喺啲後生嘅事。後生仔女，有手有腳，要發達，就唔該自己負責，千祈咪謀住老人家啲棺材本。要敗嘅，等人地百年歸老，分哂啲磚頭俾你之後，咁你就鍾意點敗都得。

果次引刀兄嘅回應，令我冷汗直冒。好多人，尤其喺老人家，之所以擁有上千萬市值嘅物業，只喺因為資產升咗值，唔等於佢地真喺見過成千萬嘅 CASH。現金對佢地嚟講，喺好危險，番咁大筆 CASH，好易出事。有好多嘢，講就好聽，到真喺做果陣，就變成另一回事。你喺唔喺會幫埋佢地管住啲錢，保證事情嘅發展，就如你講得咁美好先？

上星期同一位商舖老闆吹水，聽聞有個老人家，賣走出租物業，番咗成千萬，結果就搞到一無所有。人嘅定力，喺好有限，以有限嘅定力，喺駕馭唔到高流動性嘅現金。洗大咗呢啲嘢，就唔在講啦；但唔知點解，好多意想不到嘅事情，總要發生响你坐擁咁大筆錢嘅時候。啲親朋戚友，平時冇事冇幹，依家突然個個搞到大難臨頭，江湖救急。真喺唔到你唔信，錢，原來喺咁萬惡，可以為親友帶嚟咁多災難，而佢地又好似有天眼通咁，預知你一定可以幫佢地渡過難關噃！仲有，平時唔多睬你嘅銀行職員，依家又突然變得笑臉迎人，當哂你做 VIP，次次經過銀行，都請你入去飲下咖啡，慢慢傾。金融扭曲之下，銀行界真喺好大鑊，尤其喺前線嘅從業員，壓力好大，互惠互利啫，幫下忙啦！

就喺咁，玩下手，千萬現金，得番五球，又玩下手，得番兩球，最後會點，唔使多講。點解會搞成咁？原因好簡單，因為呢個世界，喺充滿覓食者。你將自己一生嘅心血，封印哂响啲磚頭入面，賺取時間回報；而覓食者最難過果關，就喺點樣可以將你嘅磚頭解封，到解封咗之後，就好辦事得多。我地好難去怪責啲覓食者，佢地只喺各為其主，順勢而行啫，無情嘅，喺市場巨獸！

所謂，人望高處，水向低流，無論個社會點樣，政策點樣，趨向持有物業資產，喺市場嘅本性，冇可能改變。香港嘅人口，逐漸老化，隨著歲月飛逝，好多物業持份者，都已經上咗年紀。佢地封印住嘅物業，佔市場總貨量一個非常可觀嘅部份，而當中嘅借貸比率又極之低。响新盤長期供不應求之下，基於市場嘅本性，咁大件肥豬肉，勢必成為覓食者嘅焦點。

湯博士一篇細價樓爆煲論，為樓市牽起風雲，當中最具爭議性嘅，喺通過財仔，以貸冚債嘅問題。財仔嘅操作，就正正喺變相低成本增持物業嘅市場覓食者。呢度有人質疑，啲父母會唔會咁癲，為咗幫仔女上車，不惜搵財仔加按自己嘅物業去班首期？姑勿論响現實上，喺咪真喺有咁多呢啲個案，但依家父母對子女果種寵溺，的確已經可以用「恐怖」嚟形容。佢地為咗滿足自己嘅仔女，真喺會連命都唔要。

最近博士談租管，一樣喺直衝向班老人家，搞到懒人兄血壓急升。唔好誤會，我冇話懒人兄喺老人家，不過如果政府真喺出租管，重要直指租金低於二萬五啲細價樓嘅話，班坐擁十幾個物業嘅實力投資者，當然唔會有問題，但最受傷害嘅，就正正喺猛猛緊靠收租退休嘅老人家；唔通真喺要迫到佢地賣樓，仲做埋覓食者嘅點心？如果連自力更生嘅退休之路都封埋，社會勢將承受沉重壓力，到最後，香港嘅低稅率制度，就要劃上句號。

財爺曾話，前人種樹，後人乘涼。有啲年青人，唔單止冇諗過為自己嘅後人種樹，就連前人棵樹都要斬埋落嚟燒，令人痛心。上唔到車，有乜咁大不了，有能力咪上囉，冇能力咪再努力啲囉！點解要打老人家主意？每逢聽到有老人家見樓價咁高，心郁郁想賣樓 HAPPY 下之類，我就必定攞起一大盤冷水，二話不說就潑過去。我奉勸大家，千祈唔好發口痕，氹老人家賣樓，咁大隻鑊，恐怕你擔當唔起。

所謂，大勢所趨，總要發生。如果市場嘅矛頭，最終要指向一眾無助老人嘅話，香港就會進入一個食老本嘅年代。可惜，有啲嘢，只喺會响背後，無聲無色咁發生，受影響嘅人，被埋沒在市場嘅巨浪之下，冇人會知，亦冇人會關心。

惟有，希望蒼天，手下留情！

珍惜兄, 講得好！

〝賣走出租物業，番咗成千萬，結果就搞到一無所有。人嘅定力，喺好有限，以有限嘅定力，喺駕馭唔到高流動性嘅現金。洗大咗呢啲嘢，就唔在講啦；但唔知點解，好多意想不到嘅事情，總要發生响你坐擁咁大筆錢嘅時候。啲親朋戚友，平時冇事冇幹，依家突然個個搞到大難臨頭，江湖救急〞