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王文彦

怡居地产常务董事及
中原地产创办人
2022年6月22日

楼市有没有泡沫?

(原文发表於2018430)

 

某些银行家、发展商、地产代理及楼市评论员矢言楼市不存在泡沫,言下之意,就是楼价尽管偏高,但仍属稳健水平,既无泡沫,自无爆破的风险。支持「没有论」的一方,最常见的论据就是「杠杆水平远低於97年」及「异常偏高的杠杆水平往往是楼市泡沫形成的关键因素,而这个因素在当前市场明显不见踪迹」。

「没有论」宏扬者这些论据或论点充份吗?个人觉得不大充份:

1. 作为香港中上价住宅楼(特别是豪宅)的主力买家,国内客多以现金一次过付款买楼。既然以现金购买,自是不见杠杆。但这只是表象,内地买家没有在香港做按揭,不等於他们没有在内地做按揭。在香港购买豪宅的内地资金,部份很可能就是来自那样或这样的国内贷款。相当部份杠杆其实存在,只是隐藏起来;

2. 楼市有没有泡沫,取决於楼价有无泡沫,而楼价有无泡沫及泡沫大小,取决於楼价与购买力的脱节有多严重,这是最过硬的检验标准,其他的检验标准(例如物业市场有没有杠杆操作)都是其次。众所周知,香港目前的楼价,特别是中上价住宅楼,早已远远高於一般购买力,说它离谱偏高亦不为过;

3. 过去10年,整体楼价升了2倍有多,但工资仅升了70%左右;楼价负担能力比率在2017年是19.4倍,除国内二三个大城市外,居全球之冠;现时整体楼价较1997年高峰期(以极其偏高著名)高出超过1倍;手中没有2018年首季的供楼负担比率,但一年前同期是66%,显著高於19972016年长期平均数45%,反映当时楼价己远远超出一般市民的负担。现在肯定更上一层楼;

4. 说市民目前的供楼负担比率不足七成,这种说法有很大的误导成份!为甚么说它误导?因为这个比率是建基於空前超低的按揭利率上的。人无近忧,必有远虑,供楼是一个2030年的作战计划。目前超低的按揭利率(2.1%或以下)是一个数十年难得一见的特例,绝非常态,现时供得绰绰有余,说不定三、四年后,因为利率上升而捉襟见肘。如果我们以过去25年的平均按揭利率5.5%去计算月供,一个截然不同的处境将告出现;

5.     从楼市泡沫的定义或含意去解决争议亦不失为一个好方法。

1978年美国经济学家C.Kindleberger认为:「泡沫状态这个名词,随便一点说,就是一种或一系列资产在一个连续过程中陡然涨价,开始的价格上升会使人们产生还要涨价的预期,於是又吸引了新的买主 ―― 这些人一般只想通过买卖索取利润,随著涨价,常常是预期的逆转,接著就是价格暴跌,最后以金融危机告终或者以繁荣的消退告终而不发生危机。」

百度百科解释:「泡沫经济,是指因投机交易极度活跃,金融证券、房地产等的市场价格脱离实际价值大幅上涨,造成表面繁荣的经济现象。简单来说就是价格脱离价值。」

百度百科又说:「所谓经济泡沫指的是由於局部的投机需求(虚假需求)使资产的市场价格脱离资产内在价值的部分。它实质是与经济基础条件相背离的资产价格膨胀。」我们只消将这个定义套入楼市,楼市泡沫的含义便变成「所谓楼市泡沫指的是由於局部的投机需求(虚假需求)使物业的市场价格脱离物业内在价值的部分。它实质是与经济基础条件相背离的物业价格膨胀。」

上述三种对楼市泡沫的释义,都不包含杠杆作用,以高杠杆借贷程度作为楼市泡沫的唯一或主要鉴证标准,似乎失之偏颇。相反地,三种释义所描绘的楼市泡沫特徵,倒和香港目前的楼市现状,十分吻合。

综合而言,目前楼市泡沫不仅存在,而且十分严重!人们此刻之所以不大警觉楼价已泡沫得十分严重,皆因超低利率作祟。超低利率不光麻醉人们看不清自己真正的供款负担能力,还麻醉人们看不到楼价早已泡沫化。这个泡沫正日趋膨胀,日后在重大利淡因素(例如按揭利率大幅飙升)冲击下,轰然爆破,楼价会随即大幅下调。

 

 
 
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