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功。德。言

重大利淡因素多,偏高楼价难以长期持续(1)

 

王文彦

怡居地产常务董事及
中原地产创办人
2021年3月3日

地产代理大行A的老板近期说 :

「楼价今年会升5%

地产代理大行B的高管说:

「今年整体楼价会升10%

知名地产发展商高管说:「供不应求,今年楼价升5%10%

明年楼价会怎样,继续升还是转跌?没有说明。

 

上述评论者在他们的评论中全都回避明确指出楼市仍处於上升轨还是进入下降轨。这种缺乏理据和深度分析的测市,容易流於片面、粗率,我特别要指出的是,香港楼市目前遭遇的重大利淡因素空前多,楼价存在许多隐忧,举其荦荦大者:

 

1.     经济有循环周期,楼市亦然,衰退、萧条、复苏、繁荣,周而复始,循环不息。

楼市周期的衰退、萧条,两个阶段构成下跌浪,一般历时三、四年;复苏、繁荣,两个阶段构成上升浪,一般历时五、六年;19855月开始的上一个上升浪,终结於199710月,历时超过12年,而上一个下跌浪由199710月迄20038月,历时接近6年;今次的上升浪,由20039月起至今,已超过17年。如果你认为这个上升浪余势未尽,它还可以升多久?毕竟它是空前未有长期,按照香港地产的发展规律接近终结应该为期不远(在个人看来,这个上升浪其实在20188月左右已终结,今年1月的小阳春不外是一个小反弹)

 

2.     最近三、四年的中美贸易战本质上是美国意欲打遏中国,使它永远成不了全球老大,美国最怕的是已崛起的中国侵食甚至取代它的世界霸主地位,因此有意趁中国在科技及武备上未赶上它前先下手为强出手遏制之。明乎此,大家就知道中美贸易战其实是所有领域的全面战争(大规模军事战争除外),而这场战争不会三、五年就了结,更不会因立场较温和的美国新总统拜登上台就了结,说不定会拖延十至二十年,直至中国已强大到美国再也不能遏制它成为世界第一强国。

 

这场针对中国的全面战争,影响较量贷宽松下的金融海啸不知利害多少倍,中国经济遭受相当严重打击在所难免,美国伤人必自伤,它的经济同样会滑坡,香港经济与中美的息息相关,两面夹击下,香港一切资产价格势将大受打击,日后大幅下调似乎无可避免;

 

3.     2019年黑衣暴乱活动的后遗

 

20196月至年底香港发生「修例风波」,反中乱港势力公然鼓吹「港独」、「自决」、「公投」等主张,从事破坏国家统一、分裂国家的活动,公然侮辱、污损国旗国徽,煽动港人反中反共,围攻中央驻港机构,歧视和排挤内地在港人员,恶意殴打甚至放火烧不同政治立场的市民,蓄意破坏香港社会秩序,暴力对抗警方执法,毁损公共设施、财物和商店,纵火及堵路,瘫痪政府管治和立法会运作。

 

暴乱不但带来巨大的经济损失,还造成香港社会的大撕裂、中港及其人民的撕裂;

 

4.     新型肺炎病毒疫症

 

疫症已持续超过一年,还不知道何时终结,它给香港带来的经济损失数以千亿元计,对香港的经济发展生态影响深远;

 

5.     港区国安法的实施

 

黑衣暴乱最终导致港区国安法的制定和实施,港区国安法的制定表明中央决心不惜一切维护国家安全及确保香港稳定,它的后果陆逐显现:

a.     中央对香港政策进一步收紧了;

b.     中国不惜和美、欧、澳等西方国家反目,美国已经撒消香港的最惠国待遇,美国并将十多名香港及中国涉港高官列入被制裁之列,显示美、港亦反目,美国不再视香港为一个友好的国际城市,而仅视它为一个中国城市;

c.     秋后算账,拘捕及起诉大批涉嫌鼓吹及参与暴动及违反国安法的泛民议员和政团头头,特别是幕后大黑手之一的黎智英;

d.     客观上禁制泛民在政界甚至街头运动的发展,使他们再无立足之地;

e.     整顿公务员队伍、司法机构、公立医院,教育院校和教育机构,肃清黄营元素。

 

 

 

 

 

~ 待续 ~

 
 
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