如果说2020年工商铺是「严重疫情市」，则2021年笔者会冠名为「非常疫苗市」，整体今年市道主要视乎疫苗广泛完成注射日期、市场消费何时复常和内地与香港通关具体时间表。无庸置疑，2020年工商铺是近十年最差年头，2021年会「探底回升」，但是在在看疫苗效应了。
先从物业买卖统计数目分析2020年工商铺市况。
爆疫大损商铺市场元气
2020年整体物业注册宗数是73,322宗，工商铺注册宗数是3,799宗。近五年自2016年起，工商铺注册量分别是5,287宗、8,998宗、9,320宗、4,666宗及3,799宗（由2016年起按年数字），即是2020年成交量只及2018年高峰期的四成。同样地，工商铺、纯车位及其它注册金额也从2018年的1,760.1亿元急跌至2020年的749.9亿元，跌幅扩大至57%。
2020年工商铺市场浮现「价量齐急跌」已是历史部分，今年会是如何走下去呢？如果以跌幅排名，2020年是商铺租金和售价最惊人、商业楼宇租金/售价是次之、工业楼宇则是跌幅较轻微一群。近年商铺市场不景气始於2019年下半年社会动荡，2020年更加迎来四波新冠疫情，且下波还比上波严重。
新冠肺炎叫停全球和地区人类的自由活动，市民减少本地正常购买、饮食和消闲消费；全球旅客不能自由离开本土外出旅游、商务消闲、学习，香港商铺租售市场被一举打衰。尤其是旅游区的街铺和商场影响最大，民生铺则因市民留港消费下得益。
民生铺料成上半年焦点
民生铺的租金较游客铺跌幅低一成半以上，且11月底从价印花税被减半后民生地区录得不少成交，还出现少数「短炒」获利的成交案例。主要成交案例是五千万元以下及现有租约给予3.5%回报率以上的民生中小型地下和一楼街铺，坐落於传统市区或新市镇民生中心地域，交通便利且人流不俗。预料中小型民生街铺会是2021年上半年成交主流，如果下半年内地与香港启动通关程序，两地商务、旅游、居民交往活动稳步回复后，第三季起旅游区商铺市场才有机会出现租金回稳，吸引投资者找寻核心地带商铺投资机会，旅客区商铺成交会逐渐回复，真正成交价格才会再现。
不过，核心购物地区肯定「风光不再」，天价尺租和惊人尺价已成绝响，零售活动步向实体和网络并行，租金和售价自然有所调低了。在不同疫情周期中，上班和商务活动於部分「在家工作」及「网络会议」下顺利进行，促使不少大中型企业开始实施「在家工作」常规化。
甲厦租售价格或跌一成
根据外资测量行写字楼部访谈结论，「在家工作」疫情下会成常规、可节省商厦需求一成至三成半。网络普遍应用打破上班和会议区域限制，企业纷纷把大面积办公需求由核心商业地带转移到新兴商业区，既可大减租金总开支，也可将原来分散工作地点集中起来，且缩短上班时间而广受员工接纳。根据政府差饷物业估价署统计，截至去年11月，私人写字楼有地区租金和售价指数平均下跌12.1%和12.0%；甲、乙及丙级租金和售价指数分别下跌14%和20%（甲级）、9.5%和9.15%（乙级）和10%和11%（丙级），足证去年甲级写字楼影响最大。综合外资测量行和本地大型商业楼宇代理预测，2021年整体甲级写字楼租金跌幅减少，於一成减租以内，而售价跌幅同样地减少，也徘徊在一成左右。利好的租售地区是新兴外围商业地带包括港岛东、港岛南（黄竹坑、香港仔），九龙东（包括观塘、九龙湾、启德等），较大码成交始见於下半年，上半年仍是中小型商厦买卖为主。
受惠新经济工厦料获追捧
近两年，政府招标芸芸工商用地中，只有工业地皮被成功出售。继早前中国移动以约56亿元投得一幅火炭工业地作数据中心外，今年1月中新加坡资丰树基金以8亿元夺粉岭工业地。今轮工业土地招标共收到八份入标书，包含长实、信置、亿京、嘉华、佳明、建业实业等众本地实力发展商，足见工业物业备受看好。
不过回顾2020年，工业楼宇整体录得成交金额和数目齐齐下跌50%及26%，反映去年市场充斥细价工厦成交。纵然工厦是工商铺中租金和售价跌幅较少的，但是市场避险情绪是明显的。代理普遍看好2021年工厦较受追捧，主要是投资额较小、受惠於新经济、工厦重建步伐加快等等。
2020年已成历史，2021年工商铺肯定比去年兴旺，成交量有所提振，换来租金和售价止跌或微升希望。真正情况还受制於疫苗效益和广泛注射时间表，大家需万二分注意。
题为编者所拟。本版文章，为作者之个人意见，不代表本报立场。
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