2020 年已过去，肯定是「疫情市」。步入十二月，香港面对新冠疫情第四波来袭，使一手销售活动被叫停，一手单位成交量不足六百宗。不少自十月份获批楼花单位未能应市，发展商唯有推迟到今年首季开盘。上周第四波疫情基本受控，本地确诊数目由高峰的约百宗回顺至上周的不高於一半，且未明源头的本地确诊宗数也逐步回落中，看来农历新年前将是今年首个热卖期了。
诚然去年一手住宅单位销售活动每每受制於疫情严重情况，全新楼盘营销行为大多於疫情暂时变弱下推进，令到去年一手销售数目还未破一万五千宗，且多集中於一千万元总额以下的交易。纵然去年一手价钱溢价比率偏低，但是发展商仍然「惜售」，主因是未来几年的总体供应量有限。二手楼市场摇身变成赢家。二手楼小业主鉴於各自的财务考虑，不少开始减价求脱手，也是吸纳众用家重投二手楼市场。去年住宅市场是「一手静、二手旺」的罕见现象。一手楼交易量净跌过二成，但是二手楼成交增加数目，正好补足去年住宅买卖总量基本上持平，是去年初时众楼市专家「始料不及」的。
一手交投或回升逾两成
究竟「疫情市」还有多久「疫情市」会否改变为「疫苗市」，即是疫情会被疫苗控制得住，市民的商业
活动逐渐复常呢？是否如专家预料当七成以上市民注射疫苗后，大部分楼宇销售和出租行为回复至合理水平呢？凡此种种问题的答案都会左右今年楼市表现，包括交易量、交易总额、平均楼价等等。如果新冠疫苗於年中被广泛注射后，笔者大胆预料一手住宅交易量会得到提振，全年总量应有不少於二成升幅，即交易宗数可望重回一万八千宗以上，而新盘溢价率也得到改善，平均重回到8%水平以上。面对 2025 年以前，大量新楼供应期未到之时，三年间的供应量有限，发展商自然「善价而沽」。整体市场气氛改善令发展商较有信心把积压的豪宅楼盘单位放售，有助拉高整体平均楼价，缔造一手楼「小阳春」。
疫苗「开打」 北水重临利豪宅
疫苗广泛应用容许特区政府成功地再重开边关，吸引内地投资者重临香江，继续进军豪宅市场。笔者的第二种趋势预测正是2021年豪宅市场不论新盘或二手楼都同样受惠而转活向上。一众豪宅发展商如长江实业、新鸿基地产、会德丰/九仓、嘉里、信和等等同是受益者。综合屋宇署动工量、地政总署预售楼花批准/申请量和主要发展商开售预料，2021年可推出住宅单位大约3 万5千个至3万8千个内，而单位分布地区大体是新界（60%）、九龙（30%）和香港岛（10%）。新界区域内，总体六成中新界西（主要是元朗/天水围/屯门）已占上 37%，而约 18%属新界东（主要来自沙田/马鞍山、大埔及粉岭/上水）。九龙区新盘主要来源地是启德新区、西九龙和东九龙含将军澳，而港岛区的新盘大多来自港岛南区。
「新盘区」料吸上车客
但是如果找最多供应量地区则是元朗/天水围、屯门和启德，已经占上约「半壁江山」了。更加重要是上述三区仍属新开发地域，新型楼盘不乏大型开发项目，不少总体单位数目逾八百伙以上，容许发展商巨大空间可建设齐全购物中心、停车场、康体设施、绿化地带，令到平均楼价优於同区水平，也是较受「上车族」欢迎的。如果上车客和投资者自然较喜欢购买大型新盘单位，也为发展商一举达到年度销售目标。大家应留意 2021 年这三区大型住宅开售活动，购买「合心水」单位，是今年住宅投资的极佳选项。回顾过去几年统计数字，最终发售的一手单位（含全新盘及已开售货尾单位）都远远低於年度可供推售的数额，通常是只达到 50%至 60%。按此推测，笔者估计 2021年新盘总体销售量是约一万八千至一万九千宗，重回 2018 年正常水位。除了主力倾销一千万元以下外，发展商肯定会尝试恢复推出豪宅单位，提供优惠条件如平均尺价、较长成交期限、税务减免、家电/家俬/车位免费配置、优惠建筑期/成交期供楼利息等等。既达到速销，也可「测试豪宅市场水温」，再计划 2022 年后的中期营销计划。
不过，从政府近期出售文辉道住宅地王的不俗市场反应，九龙仓愿意付出楼面地价每尺约4万6千元夺下，足证一众本土发展商对豪宅后市仍然看好，不会采用「割价求售」的新盘销售方法。2020年是「疫情市」、2021年会是「疫苗市」。可以肯定是疫情对住宅市场影响会於今年内逐渐退市，换来「见底回升」的明朗前景。期望市价大跌的人士应该「失望而回」了。
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