金管局分数次出招，将所有银码的一般性按揭，收紧到六成以下；而所有的二按，无论是按揭证券公司、发展商，以及财务机构，都收紧到八成按揭；除非是首次置业，并且符合各种测试，否则不会提供九成按揭。而由於并没有提及辖免居屋的九成按揭，原则上已经将所有高成数的按揭一网打尽。

　　金管局这种手法并不难猜测得到，笔者在2月4日本栏，已经对此作出推测：
http://property.hk/article_content.php?author=PHK_TOKUHON&type=&com=&id=36005

　　所以，如果金管局能够像之前，将所有非本地收入来源的人自动减10%按揭，推广到所有人，比如原来可以借七成变成六成，原来可以借五成变四成，二按由九成按揭变成八成按揭，就会全方位减低借贷入市的金额和需求。

　　只差在没有对於大额物业作进一步的收窄，变成所有1,000万以下的物业，都采用同一个按揭成数，结果将会是本来集中到700万以下物业的资金，会分散到700-1,000万的物业。



　　政府是不是已经无招可用呢？笔者认为政府只是「暂时」停止出招，都已经出了两招半，怎样都会等等措施的「效用」。这里所谓的效用，并非楼价是否回调，亦不是金融体系是否稳定，更加不是市民上车置业是否有困难，而是其他。

　　其他是指甚么呢？大家应该记得，数年前有一众团体以至政客，大声疾呼要求政府复建居屋，而后来政府又果然复建居屋，并将陆续推售。而这些声音已经无疾而终，已经不是「讲呢啲」，而是「讲第二啲」。

　　其实对政府来说，政治才是最重要的事情，所谓效用就是政治效用，当民间以至政界不断要求政府「做野」时，政府忍无可忍就要出招，现在招已出，政治上的压力又减轻了，又可以用一些时候以观后效，所以暂时没有出招的需要。

　　之后，不论楼市是升是跌是牛皮，总会又有人要求政府出招，只不过出招的内容是政治的需要，甚么是政治的需求？现时香港新批出的地皮，均是以2047年作为年期的终结，距离今有32年，即是说三年之后，这些回归后批出的物业项目，年期将开始少於30年。

　　套用薄扶林花园的例子，银行是可以在「妾身未明」之下，拒绝批出超越地皮年期的贷款，比如某个物业是2047年到期，2018年时银行就不会批出30年按揭，可能只愿批出25或者20年按揭。

　　所以，政府留在手上的终极一招，就是在按揭年期上做手脚，只消由金管局要求银行不可批出超越年期的按揭，绝大部份的新楼都不能获得按揭上限30年的按揭。

　　或者大家认为，政府会不会做到咁绝，其实是有先例可援的，几年前某大银行推出H+0.65%按揭，金管局即出招禁止所有银行批出低於H+0.7%的按揭，之后的按息拾级而上。同一间银行又放风推出40年按揭，金管局又即时出招禁止所有银行批出多於30年的按揭年期。

　　好多人以为政府是无牙老虎，「谁谓鼠无牙，何以穿我墉」，老鼠都可以穿城墙，政府真的要做，又怎会做不到，只不过推倒楼市，并不符合政府的政治利益，招数都是民间迫出来的！