上星期金融管理局收紧投资物业或租金收入的供款占收入比率(Debt Servicing Ratio,DSR)限制,以及收紧银行在提供按揭予没有实际业务公司和空壳公司时的审批,须遵守逆周期措施。
简而言之,一来计算租金收入时,由原来租金收入八折计入供款收入比率,下降到只有七折,比如50,000元租金收入,旧制可以计算40,000元,新制则只可以计算35,000元。至於一些没有其他日常业务运作,只用作持有物业的公司(即空壳公司),在计算审批按揭额时,要计算适用的最高按揭成数及供款与入息比率。
表面上,收紧的计算方法,会令到可供购买物业的总信贷额降低,但这些措施只会影响到「计到尽」的个案,在买家双倍印花税(DSD)和印花税(BSD)实施后,主力买家已经成为用家,买楼收租或以公司持有物业的比重已下降,所以未必会对市场出现明显的影响。
其实近一两年,金管局已就各个贷款行业提出收紧措施,去年就曾就私人贷款以及信用咭贷款作出收紧,现时要将信用咭余额租出,银行体系要考虑用家的正面信贷资料库以及收入的比重。以前在电话就能批核信贷额,变成要向银行递交入息证明等文件。
这些措施与其说是希望值之为楼市降温,不如视之为监管当局加强银行体系的信贷管理,不过要提出的是,金管局只管到持牌银行、有限制牌照银行,以及接受存款公司。对於根据《放债人条例》成立及监管的财务机构,是超出金管局的职权之外。所以近日在电视上财务机构大卖广告,强调加按物业变现如雨后春笋,这样便可以照样借钱,当然利息就比银行贵得多了。