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地产博客 > 文亮语 返回
浏览人次：31543    回应：23
文亮语

高成数按揭有助增加供应量

 

汤文亮博士

纪惠集团行政总裁
2017年5月13日

　　金管局昨晚又出招收紧地产商建筑贷款，亦讲明出招是关注到地产商的高成数按揭贷款，知道地产商在批出高成数按揭时候，并没有严格审查那些贷款人的还款能力，收紧建筑贷款亦即是截地产商水源，不但作用不大，可能仲会有反效果，假设没有高成数按揭，现在那些采用高成数按揭的单位就会卖不出，即是没有收入，地产商在金管局收紧建筑贷款之后，便积极批出高成数按揭贷款，以弥补减少了的建筑贷款，所以，金管局这招，似乎是给市民一个交待，实际没有效用。

　　有人或者会认为金管局点解不直接限制地产商的高成数按揭，效果应该大得多，我认为除了金管局职权未必可以管辖到做高成数的地产商财务公司，而另外一个主要原因，就是高成数按揭的确可以增加新楼销售速度，令更多新楼供应流到市场，因为新楼销售所提供的供应量才是真正的供应量，二手楼市场所提供的供应量只不过是数字上游戏，提供一个供应，立刻便有一个需求，只有地产商提供的供应量才可以解决供应不足，如果限制地产商用高成数按揭，即是减少楼宇供应，倒不如不准银行借钱俾地产商，迫他们卖楼才最实际，而且又给社会一个交待，何乐而不为。

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1. Tony lam 2017-05-13 09:58:08
正解…大家游紧水、浮浮下好开心、冇裤着嘅好怕水退、有着裤嘅…水涨水退…有分别咩？ 有本就冇有惊…最多晾住揼、冇本水退就要揾海跳…一世唔上得岸咁解。
2. Tony lam 2017-05-13 10:14:51
监管当局系有权限嘅、比牌银行收存款…借出去就要监管、地产商…自己有水…借比边个…唔到政府多咀、今次对本地大孖沙有着数…以前买落D铜…呢几年变哂黄金嚟卖…大部份正现金流、大把本钱同客仔玩孖展、老表就头痕嘞…大部份托重贵利、之前中咗嘅…而家建筑费筹旗都伤脑根、除非中字阿爷又枱底放水啦！



3. 张先生 2017-05-13 12:04:03
不太同意供应只有一手丶二手供应可以是来自投资者即有十伙八伙在手的人丶不一定是一对一丶有可能业主卖后租回丶也可能移居外地或国内城市如深圳o
二手多盘也可以压压叫价
4. 凝风 2017-05-13 12:22:54
咁对地产商无咩料到，金管局只系下马威，警告地产商姐。

要对地产商有杀伤力，迫佢地没持货能力。
政府可以从批出预售楼花证明书上加入一个限时售卖条款！
在批出预售楼花后，地产商需要6个月内全数卖出所有单位，否则未卖出的每个单位收取惩罚性罚金(例如每个单位罚200万)。
尼个理念同预售楼花同出一澈，你同得政府申请预售楼花，即系你想早D卖出，但系地产商申请完又钓高黎卖，咁同搵政府笨有咩分别。
政府一直唔搞空置税，跟本对地产商无效。
限时售卖条款呢招，可以迫地产商不能持货，一系地产商唔好申请预售楼花，建好先卖，但我唔信地产商有咁多资金座住，仲可以无限高按揭成数借俾买家。

尼招系好毒，又好易做！唔知政府敢唔敢同地产商开火！
5. 浪子心声 2017-05-13 12:45:45
「收紧地产商建筑贷款」，嚟招可能主要针对中资地产发展商，尤其是海航，他们的借贷比率可能已很高，有咗嚟招入标时真系要计过条数借唔借到钱先得，有无效果好快知，下一幅启德的投标结果就知喇！

「关注到地产商的高成数按揭贷款」，真系可能没有直接效果，但能给予发展商一个警示，政府正在关注高成数按揭的一手市场，银行在借钱畀发展商时应有所改变，如果发展商借钱难咗，自然想增加现金流，卖楼就要卖快啲，唔减价都要畀多啲优惠啦，我认为嚟招无直接效果都有间接影响供应，这招对楼市健康发展是正面的。


6. 十郎 2017-05-13 13:12:10


      凝风阁下：我对地产商坐货，都好有意见。政府批地时，有规定在一定限期内建成几多个单位或者价值的楼宇，并非起间木屋就交差。澳门最近有个地盆过钟未完成，被澳门政府收回，几大镬。政府冇规定佢几时卖完，如果如阁下言，半年内卖唔晒要罚银，有些强人所难，如果某种原因例如市民夹埋抵制，地产商岂不是要赔钱送贼。

      我并无良策，但有个搅笑方法，以博阁下一笑。就是仿效制衣业的配额制度，A公司平时坐开18000个单位，B12000个，C8000个，D6000个。唔该卖咗几多，才可以补番几多地，你地唔合作，唔投地，就益细公司，跟著减配额，总之令佢坐货有难度。

7. 4/F 限时售卖条款 2017-05-13 13:30:23

若是这样，惩罚性罚金最终回到买家身上。

不如，半年未卖出的，由政府帮手低市价两成卖。到时地产商仲唔快快卖。

8. 向引刀・土著・自醉・浪子・阿井 说不 2017-05-13 15:07:08
咁你浪子买得起楼未？
9. 真真薯片 2017-05-13 18:01:40
金管局既招数可以管香港既银行, 大陆银行系管唔到

好多大陆买家表面上系full paid, 实际上系full loan, 你吹咩？

如果限住发展商借少d, 其实系加强发展商持货能力, 不过投地既门槛就高左, 要手头有现金先可以投果个价, 但系投得起果个价, 借少d, 持货能力高d, 同散户比大旧d首期一样道理

凝风兄意见有得谂, 但系在下想改一改, 就系售楼纸有期限, 批出黎既首楼纸, 限时6个月内卖楼, 卖唔出唔紧要, 要重新申请售楼纸, 理由系要观察市场变化同考察地盘进度, 净系咁已经可以玩死你班发展商
10. 浪子心声 2017-05-13 23:03:24
新楼空置税

凝风和十郎兄的提议在实践时可能有点难度，我提议香港政府考虑用类似澳门的政策，规定在一定限期内建成最少几多个单位，然后再加一个条款就是起好的单位在一年后不卖出就要徵收「新楼空置税」，相等於空置单位的差饷和地税或更多，以此增加发展商囤货成本，亦能增加库房收入。这种空置税不难实施，行政费不多，因没卖出的单位一定是空置，如要用嚟做宿舍或其他用途，就要当以市价卖给发展商自己，亦要交15％DSD印花税。

我觉得这个「新楼空置税」真的有点意思，大家多多讨论！！

11. 向饭民说不 2017-05-13 23:08:33
8楼，条友在过去30年的，最少有20年的时间，是有能力上车的。但是他可能相信租楼日日赚。所以一直观望到今日。每个人的理财都有不同，但是请对自己的投资决定负责，而将自己的错误决定责任推卸比政府是最不道德的。可以说是无耻的赌徒。

12，13年，大西北仍然有大把200万楼，当时一对夫妻，就是打最低工资的工种，都一样可以上到车。所以70，80后上唔到车，是自己理财出问题，请对自己负责，不要推卸责任。
12. 路人乂乄 2017-05-13 23:18:30
聪明人的意见是增加供应

蠢人的意见是加税，加税，加税⋯⋯ 蠢人永远不理解，冇钱赚，发展商唔起楼，供应减少，楼价始终都系升

过去几年，政府不停加税，楼价越来越高

真正压低楼价是供应，大家仲记得8万5吗？真系work喎⋯⋯


13. 向引刀・土著・自醉・浪子・阿井 说不 2017-05-13 23:43:42
发展商向政府交付空置税对於光著屁股等水退的人来说，会得益吗？

还是及早脱离面对业主年年加租高於薪酬加幅，尽快脱离被通涨只猛兽围攻导致：心灵上遍体鳞伤，欲望上体无完肤，财政上片甲不留，最后精神上万念俱灰而实际得多呢？
14. 凝风 2017-05-14 01:02:41
十郎兄~
可能你对预售楼花同意书有点误解，建议你看看条文。

可以预售/落成日期完全两回事。
限制6个月只是例子，6个月，定8个月，定12个月政府自己谂。
只是假设要6个月完全卖完，同3年后建成交货是没有关系的。
目前批出左同意书，地产商根本卖1，2年都可以仲有货尾。
点解！？
反正未起好，好价慢慢卖，惜售罗~
我认为同意书加入新条文，点都简单过开一个全新空置税。
15. 凝风 2017-05-14 01:12:05
7楼：
地产商不傻，最后一招可以卖到自己旗下公司，就好似买卖变左2手楼再去卖，不受一手楼条款，但成本好高。
搞咁多，倒不如减价出货啦....
16. 浪子心声 2017-05-14 01:44:24
凝风兄：

要发展商获得售楼同意书后12个月卖晒啲楼，真系有啲难度，我个人相信很难实行这方法，其实「新楼空置税」有可能以加入卖地条款就可实行，真系有可能好简单就解决到发展商囤货这长久问题。

空置税本身是一个很有效的税项去增加楼宇的居住功能，但其主要问题就是很难在已出售的房屋实行，因难证明单位是空置，引至行政费过高，但新楼空置税就没有这个问题，未出售的新楼单位就可视为空置，行政费低，容易证明是空置，真系值得想一想这方法。
17. 凝风 2017-05-14 02:07:51
浪子兄：

咁就好睇地产商系政府黎讲，扮演紧一个咩角色了。

我睇新一界政府所谓好打得，都系打唔入。
期待~
18. Tony lam 2017-05-14 10:29:54


又整一招比政府…如果…系真心想压低楼价嘅话 ?

攞到入伙纸后…定下死线清货、卖唔哂就根据…原价单…自己哽哂佢、用私人名哽比15%、公司名义哽再加15%、跟足市场条件食哂佢…以示公道。咁就悭哂D行政成本…兼政府座定定干收银嘞、谓之…冇本做两刁 !




19. 十郎 2017-05-14 10:54:18


      十一哥同狼子兄的15%税计划，都算公道。就算攞黎做宿舍，都要完成交易，卖番比自己公司，交15%或者30%税先，否则第日撤招，佢就著数咗税项，搵大众市民苯。


20. 真真薯片 2017-05-14 18:05:39
新正苦好打得? 佢有689既六成功力都执到
21. 史路比 2017-05-15 16:13:03
物楼空置税都无用，一招就可以破解，就是象徵式1蚊租金出租给自己或友好的公司。
22. 浪子心声 2017-05-15 16:21:35
史路比，要租俾自己或友好公司前，要先付15％DSD和15%BSD印花税，才可不用交新楼空置税，所以你说的问题不存在。
23. 凝风 2017-05-15 16:34:22
史路比：
你可能系想表达1蚊卖俾自己下面公司~

你知唔知限时售卖尼招点解咁毒？
如果真系限时卖唔完，要真系1蚊成交转让到俾自己其他公司，又咁好政府唔追究，地产商都唔会做。
因为地产商辛辛苦苦加价回税抬高既尺价，会俾自己1蚊成交做返低。为粒糖，输间厂。
地产商系有佢地一套做法。