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文亮语

不要祈望细价楼有优质租客

 

汤文亮博士

纪惠集团行政总裁
2015年5月20日

  很多人曾经问我点解唔投资细价楼,他们认为细价楼是民生必需品,好似粮油白米一样,就算经济拮据都要住,要食。而过往几年,细价楼的升幅跑赢豪宅与中型住宅,唔投资细价楼是否失策。他们的说话不无道理,亦有资深投资者以投资细价楼为主。但我们不投资,除了要承诺投资不影响民生的承诺下,我们亦有自己打算。
 
  如果不是辣招将所有物业投资者推向细价楼市场,细价楼楼价就不会飙升得如此厉害,又点解咁多物业投资者唔愿意投资细价市场,最主要原因就是细价楼的租户质素差,收租时候往往要三催四请,如果遇上租霸,不但损失租金收入,物业被破坏,甚至惹上官非。就算没有遇上租霸,但不要祈望有优质租客,所以,一般物业投资者很少参与。
 
  细价楼的业主要有一个铁石心肠,由於租客质素未如理想,欠租的事经常都会发生,倘若租客失业财困,未能交租,做业主的又会不会封楼,将租客一家大小赶出街,这是一个难题,就算是租客自愿意交楼,但业主知道租客根本没有前路,试问又於心何忍,我自问不是铁石心肠,所以,我坚拒投资在细价楼。有人话买细价楼收租,我只是很奇怪,他们究竟试过买楼收租未,在过去几年,经济环境不俗,欠租事件很少,租霸亦很少出现,但经济环境转坏,租霸就会增加,那些人并不是想做租霸,但环境使然,迫於无奈要做,而租霸又绝大多数在细价楼出现,那些细价楼业主又如何面对,如果他们是倚赖租金收入来供按揭分期,他便会无端端遇上财务困难,千祈唔好以为物业已有一定升值,可以加按解燃眉之急,现在不但银行,就算连财务公司都做唔到,所以,做细价楼收租业主要有心理准备,收租有时会非常繁复,并不是可以用一张纸就可以计算出来,如果不是财政宽裕,铁石心肠,就千祈唔好买细价楼收租。

 
 
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1. 地藏 2015-05-20 09:12:18
赞叹杨博士的善心,如此人皆敬之,天道佑之,福禄随之,众邪远之,神灵卫之,所作必成。
2. Johnny 2015-05-20 09:12:51
而家所谓细价楼闲闲地都收一万租一个月,d租户质素差极有限挂。
3. Robert 2015-05-20 09:13:02
手上细价楼放租多年,从未有租客见欠租,汤生所说应该系以偏概全嘅睇法,俗啲讲,就系一竹竿打一船人.
4. Robert 2015-05-20 09:22:21
To 2/F

以汤生神仙咁高嘅眼界,能够比得起万蚊租嘅人可能只算乞儿,而乞儿会欠租就系好正常嘅,只有果啲比得起几十万蚊一个月租嘅先算得系人,而人就唔会欠咗罗。
5. 打工仔 Andy 2015-05-20 09:29:32

博士
小弟对你今天文章既讲法十分奇怪及失望!
社会有不同需要的人, 点解你要睇小住细价楼既租客 !
小弟不才, 无钱买豪宅收租, 不过小弟既细价物业租客有公务员, 警察,社工,医生,生意人, 中资机构等等.....!
如果按照博士你既标准,做民生意的唔通全部都系无良人士?!
你做生意有你自己既要求,无问题!不过最好不要将细价物业唱到是低人一等!
如果我有能力,我都买红山, 买山顶,唔使你教啦 !

6. law student 2015-05-20 09:31:33

有唔明, 记得汤博士曾经话过大价楼唔值得买黎收租, 因为租客会有很多要求; 但细价楼租客又唔会系优质租客, 唔值得买黎收租. 咁即系完全唔好买私人楼投资??

 

7. 打工仔 Andy 2015-05-20 09:32:36

博士
小弟对你今天文章既讲法十分奇怪及失望!
社会有不同需要的人, 点解你要睇小住细价楼既租客 !
小弟不才, 无钱买豪宅收租, 不过小弟既细价物业租客有公务员, 警察,社工,医生,生意人, 中资机构等等.....!
如果按照博士你既标准,做民生意的唔通全部都系无良人士?!
你做生意有你自己既要求,无问题!不过最好不要将细价物业唱到是低人一等!
如果我有能力,我都买红山, 买山顶,唔使你教啦 !

8. PP fans 2015-05-20 09:36:58
汤生,你篇文真系好XX,废文一篇
10. 引颈一切 2015-05-20 09:44:58

劏生, 你话自问不是铁石心肠,所以你坚拒投资在细价楼. 我只是很奇怪,你究竟试过买细价楼收租未, 你竟然坚拒投资在细价楼, 你又知收租时候往往要三催四请?

想必系听番黎吧?如果我有错, 不如你分享下你经历啦

11. 引君望鉴 2015-05-20 09:45:59
汤博士

你估个个好似你咁做大业主咩,鬼唔知细价楼收租会遇租客质素问题,换转话说买铺收租肯定就会有优质客咩?

相信博士也会选择客路,非上巿公司或实业派如银行金铺不可,细价楼嘅业主就唔识选择客路!?博士所言是否世人皆醉,惟我最醒?

全港也有不少良心收租佬,博士此文强调如在社会不景气下租霸频见,照我所见如遇经济不景时部分收租佬也乐意与租客共渡时艰,可能以我论学识,论见识非博士级数,但在经济不景气下难道没有公司倒闭吗?公司走数、执笠、改名亦频见,这些在97时可见一班,就算良心企业唔用以上招数,至多减分店,难道对於博士这些大业主无所影响?

其实香港人质素一啲都唔差,香港经济在掌握在大财团之下,也见97、03及08把经济困境迅速勉回,经济复苏与速度之能力可谓全球之冠,绝非侥幸。如果不是由一班在本土发围发绩嘅老板念旧,大可发财后逃之夭夭环游世界,抱子揍孙,话之你死。远近例子可见,难道美国及日本嘅人才会差得过香港,米讲笑,嘻嘻。

既然见博士也有慈悲之心,不忍心在社会经困时加租或把租霸一家大小赶走,大致也可延长交租时间或减租,对於博士你嚟讲甚至免几个月租都还绰绰有余。经困时业主跟租客有商有量才是王道,「死牛一面颈或以一己之惠,十年后香港靠咁嘅态度嚟撑经济,无前途!」唔洗马云讲我都识讲啦,相信纪惠集团汤博士的慈善业务仍有不足之处!
12. 蜕变中嘅懒人 2015-05-20 09:46:48
博士英明,懒人斗胆讲,租管同租覇牌呢款蛋糕博士未食过,所以味道如何应该唔多淸楚,描述只系求其段嚿估,租霸唔系博士文中闭门造车嗰种,请深入研究一番才讲。

还请博士唔好为咗死硬唱爆细价楼,而口中狂言汚蔑所有细价楼租客。
13. 汤文亮 2015-05-20 09:54:32
各位,
唔好嘈,这句说话不是我讲,我只不过引述施生在演讲时所说的话,要嘈,就嘈施生
14. 汤文亮 2015-05-20 09:57:22
各位,
我三十年来未曾告过一个租客,这样够未
15. Peter Paker 2015-05-20 09:57:59
博士,个人而言,真的不想回应,但看罢这篇文章,心中的确十分不快,不快的原因不是你看低我等穷人的劣质资产,而系你讲嘅野系脱离现实,好似生活在象牙㙮一样,不知世情

投资讲回报,睇下边个租金回报升得快D先讲啦,我有我享受继续持有D 阁下口中的劣质资产。btw,你冇讲边类物业的比较,所以我只比较不同住宅

16. 生汤 2015-05-20 09:58:56
有趣
17. 引颈一切 2015-05-20 09:59:57
劏生, 下次早D带定头盔啦. 一早系文章引述咪无事罗. 拿我唔系盲反架
18. 大宝二宝 2015-05-20 10:02:44
呢个论点套用系劏房户还可以,如果话六百万楼下嘅楼就多篇"A版细价楼爆煲论"咯。
19. 惜缘 2015-05-20 10:04:13
懒人兄,早晨!

博士只是提出自己对细价楼租客的看法,在下相信博士并没有污蔑细价楼租客的意图。
21. 亮剑 2015-05-20 10:06:42
呢家喺香港,如果你能畀得起过百万以上年租去租楼,咁你会倾向找国际测量师行搵楼住。
而呢D行就会介绍那些由大业主包括……会德丰、南丰、嘉里、恒基、信和、新地或纪惠旗下的豪宅租盘,因为人哋呢D盘有成队专业团队,提供各项贴身服务。
打单泡的豪宅业主,根本无本事、无精力同无时间去服侍那班贵客,所以就算你有钱,都咪走去学人买「豪宅」收租!

请紧记喺香港,那些 50M 以上的豪宅,只能自用,除非你有米到买西饼咁买,以打计入货。
23. 中女社社长 2015-05-20 10:13:28
非常失望....细价楼租客因为知道租金已经低无可低, 反而不会容易欠租...

博士, 你太睇低细价楼租客了...
24. 博士之言不敢苟同 2015-05-20 10:31:58

博士,

(1) 抬头: 不要祈望细价楼有优质租客
这个标题已经令人听者心酸.
可以讲, 唔好祈望, 无问题; 但系, 千万不要以为'细价楼' 唔使旨意有优质租客. 
此言差矣.
所谓的穷人(爱因斯坦相对论计), 都一样有好, 有不好. 等於有钱人一样.
有些有钱人看来很有钱, 却是专呃,唔肯俾钱一样. 并不可以一竹杆打一船人.
(2) '' 将一家大细赶走''呢一句都有问题, 唉, 叫得细价楼, 正式系老鼠尾生仓, 大极有限, 点样可以一家人住...反而板间房就会一家人住拉.因为真系穷得好紧要的一群.
(3) 想问清楚, 博士的[细价楼]系以什么为标准? 尺寸多大? 抑或计银码?
(4) 如果 [细价楼] 真系讲得太多无话题的话, 最好唔好讲啦, 以免讲多错多!

PS: 本人的[细价楼] 系一名新入行无耐的专业人士租住. 交租OK, 又唔觉有乜大问题喎, 博士!!


25. 自我陶醉 2015-05-20 10:36:17
同意18楼孖宝兄所言, 博士这篇文章套用在劏房会很合适。

15楼 PP兄

所有投资市场嘅回报率都系同风险度挂鈎, 风险越大回报越高, 正如垃圾债回报比投资级别债回报要高一样, 你个图如果要用嚟证明细价楼比大价楼优质, 唔系好讲得通。

26. Y 2015-05-20 10:38:06
Some readers 'Y COOK' Dr.'s meaning. My mother did encounter some trouble tenants (not too wicked) mentioned by Dr.  In all, guess the chance is not alarming, but it is very tiring to deal with.
It is down to risk and reward. 
 


27. Peter Paker 2015-05-20 10:39:05

本人的租客月入只有$15,000,但租金却是$19,000,但系佢阿妈同我签租约,btw 佢阿妈系某大公司高层


本人另一物业,租金原来$10200,但为求减租$400,佢预缴1年租金,这算不算优质呢?

28. law student 2015-05-20 10:47:40

to 25. 自我陶醉 & 15 PP,

除左risk & return外, marginal return亦会有影响.

投入愈多, 边际回报愈少. 所以一个愈细的单位边际回报应较高.

引申: 如果有8百万, 应该买2个4百万单位投资, 好过买1个8百万既单位. (如果风险一样)

29. 蜕变中嘅懒人 2015-05-20 10:53:23
TO 19楼 惜缘兄,早上好。

博士引述施生言论时应先作声明,系文章惯例及礼貌。

他人言论自己应先评核定否有商榷处,若有不妥处而将之立论为文,是否不智?

业主将物业出租以收取租金,租客占用他人地方应交租,公平到极,同良心有何関系,难道博士出租物业,当租客好似佛堂善信随缘乐助?

未曾告过租客只因租客己尽本份,而唔系业主有良心。
30. Peter Paker 2015-05-20 11:00:47

TO 25/F

我并不觉得细价楼收租的 credit risks 好似火中取粟般,若果讲风险,cwb 吉铺风险比细价楼大几倍


风险不只看 credit risks,还是要通盘看

31. 亮剑 2015-05-20 11:08:27
PP……
还记得小弟同你讲过两年前,我那个老同租客,亦系要家姐签担保才能租倒楼。
估不到咁快呢个签担保才有楼住已成常态。
32. hkhope1 2015-05-20 11:09:17
难得看到博士在回应区发言。
个人觉得,有BSD在,细价楼就不愁优质租客。
看下下面的数据:

2014年非永久居民在港获准延期居留的数据接近30万。这个数字是不包含单程证人士的,单程证是不需要申请延期居留的。
从2013年BSD政策之后,来港居留的人士置业就需要等7年才能免BSD置业。 
大概到2020年,如果这个数字不再增长,也有30万受制BSD未能置业的人,这些人才是收租佬最喜欢的租客。这个群体一般都有固定职业,收入也不错,而且不租房也没有退路,买楼要交辣税,也没有父母可以投靠。

33. 旺爆 2015-05-20 11:13:53
我07年起粉岭买楼收租,第一个租客系差人,交5K开始,第二个租客中港生意人,6.8K开始租,第三个移民美国回流,汽车行业高级行政人员,7.8K开始租,第四个物流业小老板,去年10k开始租,从未迟过多於3日准时交租,我同佢地有啲仲做埋好朋友,间中会食饭吹水,你呢篇文唔单止侮辱左佢地,亦侮辱埋我地呢班细楼业主,完全胡说八道,当初睇你博客以为你有料,现在发现原来浪得虚名,而且心胸狭窄,执迷不悟,对自己错误嘅预测不敢承认,日日用歪理去合理化自己嘅错,实在徒有虚名。
34. 自我陶醉 2015-05-20 11:14:37
30/F  我只是不明白你用回报率去证明自己嘅资产比别人优质的逻辑何在而已。真的有直接关系吗?  洗耳恭听, 愿闻其详。请指教。
35. Oscar Lam 2015-05-20 11:33:36
客观来说,如果单以租客的质素来比较,由於豪宅的租客多数属於大公司或高收入人士,欠租的机会率确有可能比细价楼的租客为低,但此并不代表细价楼的租客质素差。从各位师兄的经验来看,细价楼租客欠租的情况并不常见。

因此,细价楼是否值得投资?我们主要要考虑的是价格风险和投资回报,租客质素反而不是一项需考虑的因素。
36. 大宝二宝 2015-05-20 11:46:28
唔好忘记仲有班呢几年向下炒嘅前业主,冇十万都有八万,手头揸住几球未上番车,咁佢地算唔算优质租客呢?唔通佢地个个租紧豪宅住?抑或宁愿瞓天桥底都唔住细价楼?
37. 珍惜香港 2015-05-20 11:48:32
珍惜香港TO:34/F 自我陶醉

自醉兄,其实,优质资产,唔喺一个有固定定义嘅专业名词,可以话喺有啲个人化嘅。

响我嘅定义里面,优质资产,属於高回报,可抵押,同保值果只。

PP 兄列出嘅高回报,虽然唔喺优质资产嘅惟一特性,但亦喺一个好关键嘅特性。
38. 五岁小孩 2015-05-20 12:01:01

东施效颦 心胸狭窄 执迷不悟 浪得虚名

驳士恵存
39. 狗头猫 2015-05-20 12:03:38
我出租的细价楼计落 , 租客又真系常有濑猫行为 , 同佢地计足就常发烂渣玩野 . 不过大集团出租豪宅 , 确能起店大欺客的优势 .
40. Hw 2015-05-20 12:12:57
博士不肯认错,对细价楼问题的认识一再自曝其短,何必呢!
41. 运输工人 2015-05-20 12:27:07
仲未谂到点撑博士,努力中……
永远支持汤文亮博士
42. Oscar Lam 2015-05-20 12:29:09
回37/f 珍惜香港

同意你说的优质资产是很个人化的,就好像说一个人漂亮或聪明一样。

高回报的同时一定是高风险。如果有一样产品是高回报、低风险,我一定会说这个是优质资产。

另外,是否优质也应该是相对的。如果面积相同,一间cwb二线街吉铺,一间六厘回报的细价楼,哪一间更优质?我会选择cwb吉铺。
43. 惜缘 2015-05-20 12:34:06
To 29楼 懒人兄,您好!

虽然大家素未谋面,但在下心目中,懒人兄一直是在下尊敬的老师及前辈,过去、现在、将来都是。

世上的万象皆自然,月圆了就会月缺,月缺了又会月圆,凡事只要平常心面对,就会心静如水,心情如水……
44. 狗眼看人低 2015-05-20 12:40:53
不知所谓, 我屯门楼的租客是年青夫妇,每月交租必定有早无迟, 有钱人才是高质素吗? 狗眼看人低!
45. 引刀一快 2015-05-20 12:45:52
To 28楼 law student兄

引申: 如果有8百万, 应该买2个4百万单位投资, 好过买1个8百万既单位. (如果风险一样)“

呢点我有异议,用于住宅可能合理,但系用于商铺就大不同,商铺越系质优越有保障,单间靓铺抗空置抗经济变化能力远胜两间闲铺。
或者讲,两者风险一样嘅机率极低。
46. 廉价劳工 2015-05-20 12:46:24
明白了!逢是细价楼的业主都是冇实力借财仔做首期买的,逢是细价楼的租客都是穷鬼租霸。

汤博士说的永远都是对的。
47. 打工仔 Andy 2015-05-20 12:51:42

 

 

Oscar ,
我知你对铺位好有心得 ! 请问,如果将铺位及住宅用相同的方法去比较,那么,大铺是豪宅,民生铺是细价楼, 这样,是否会有人为了减低风险,不投资大铺, 而将资金买几个细铺仲好 !
细铺,大铺既租客质素如何比较?

 

 

48. yyfan 2015-05-20 12:57:34
公道讲句,细价楼租客确实比大价楼麻烦D,系我定义租金两皮以上公司客可称为优质客,当然咁讲唔等於话细价楼租客都唔掂,试过以15k租比本地一家大细七个人,金融海潚期间离死约到期仲有10个月竟要求减到12k否则用埋按金交租即走,同一单位后来租比国泰空姐到依家四年从来未烦过我,公司自动过数

但今个楼市周期买细价楼升幅大幅抛离大价楼,呢点确系始料不及
49. 引刀一快 2015-05-20 12:59:04
To 25楼 自我陶醉兄

同意,踎街边卖白兰,利润系远胜周大福,单讲利润比例绝对系以偏概全。
50. 运输工人 2015-05-20 13:02:58
我有个细价楼,租客是个美少妇,她孩子的爸爸比博士富有好多.
51. 引刀一快 2015-05-20 13:03:20
To 47楼 打工仔兄

我多嘴答下,与其话汤生呢篇文对应劏房,我认爲更对应商铺或者商用物业。

只要系有番咁上下嘅大公司或者企业做租客,冇嘢你烦嘅。
52. 引刀一快 2015-05-20 13:06:33
To 50楼 运输工人兄

呢D就系正牌劣质男人,仔都生埋都唔买层楼俾佢。你呢个例就反而撑咗汤生。
53. 喽罗2 2015-05-20 13:21:18

赞成汤生讲法, 我只会租俾有钱人, 其他乞儿走开啦

54. 运输工人 2015-05-20 13:22:25
以前有个租客系墨西哥领事馆职员,单身,都系租细价楼,一次过付清2年租金加2个月按金.劣质租客是也.
55. To 13/F 14/F汤文亮 2015-05-20 13:23:09
讲野咁唔负责任,讲嘅时候冇quote边个讲,就belong你自己讲,呢个系写文章嘅规矩,点可以掂咗就当自己言论,唔掂就话系施生讲。

咁多年冇告过租客唔代表系你宅心仁厚,可以系你公司慎选租客,亦可以系租客本身好,有乜值得你耀武扬威?等於我咁多年冇駡过老婆,可以系佢乖,唔一定我脾气好,完全唔值得攞出来攞彩。
56. To 14 汤文亮 2015-05-20 13:27:57
师父,我昨日做左件善事,有人比包钻石我保管,我一粒都冇偷。
58. 引刀一快 2015-05-20 13:32:43
吓!!!!系咪利智呀?

好优质喎!!!!
59. 引刀一快 2015-05-20 13:35:06
点解香港小姐唔租你间屋嘅?我明,香港小姐钟意住公屋多D。
60. 不要期望月入五万以下有好老公 2015-05-20 13:36:26
最主要原因是穷佬质素参差,攞家用要三摧四请,除非你个女有铁石心肠,唔俾家用就打佢镬金。
61. 引刀一快 2015-05-20 13:38:42
傻啦,依家D女人驶求男人俾家用嘅咩,俾番转头都得呀!
62. 汤文亮 2015-05-20 13:40:31
一个老婆同一千个租客又怎可以比较,奇怪。
刚啱收到谢拉特礼物,若要心情好,一定要捧利物浦
64. 运输工人 2015-05-20 13:48:35
咁啱我有位前辈都系三十年无告过租客,但系就被租客告过唔止三十次.
65. 自我陶醉 2015-05-20 13:50:55
37/F 珍惜兄, 我都知优质资产冇客观标准, 但用回报率高低嚟衡量资产是否优质, 真系第一次听, 所以想多多学习啫!

我定义嘅优质资产, 必须高回报, 零风险, 仲可以年年升值, 不过搵咗半世都仲未搵到。


66. 打工仔 Andy 2015-05-20 13:55:06

博士
你收到什麽礼物咁开心?可否分享一下 ?

67. 自我陶醉 2015-05-20 13:57:07
49/F 引刀兄, 踎街边卖白兰,真系一门优质生意, 高回报, 低成本, 低风险。如果买水仲发, 有得谂, 呵呵!
68. 闲人 2015-05-20 14:00:13
托赖, 我两层细价楼都系好租客, 一年比一次租, 我感觉佢地都好优质!
69. 流浪汉 2015-05-20 14:01:32
都话博士plastic力猛进架啦,又呃左咁多post。

plastic = 塑胶,唔好又比我X我
70. 40G 2015-05-20 14:02:54
我的租客是高级警司,月入十万以上,他住在那区多年,之前卖左楼,佢钟意因为风水旺佢多左几粒花,我每月凖时收租,真的不觉质素好差,另外有一对夫妇又系早期卖左楼,已交租2年最近再续约,问我加几多,我觉是好租客,所以只是象徵式加下。以上全部是实情,不是细价楼都是质素差的租客。
71. 汤文亮 2015-05-20 14:04:14
写紧文章,礼物一阵在「以楼论波」揭晓。
收租另一戒条:千祈唔好同租客老友
72. 打工仔 Andy 2015-05-20 14:08:30
博士
完全同意!
73. 大宝二宝 2015-05-20 14:11:14
回66 打工兄

谢老四梗系送咗件签名球衣俾博士喇,仲使估嘅? 唔通送咗对世纪大选脚对波呠?哈哈……
74. 引刀一快 2015-05-20 14:18:32
我估梗系对靴喇,哈哈哈哈
75. 引刀一快 2015-05-20 14:24:29
To 63楼 运输工人

我知嘞,系罗文!

好歌献给你,让爱藏心里..........

咪讲我听系陈百强呀。
76. 引刀一快 2015-05-20 14:38:22
To 70楼 40G

点解风水旺嘅楼都舍得卖嘅?
77. Oscar Lam 2015-05-20 14:49:07
回47楼打工仔兄,

比较民生铺和大码铺的租客质素

小弟没有买大码铺,所以未能比较民生铺和大码铺的租客质素的分别。不过,就算是民生铺,租客的质素也会不同。医务所是最好的租客,每月交租有早冇迟。投资大的客户如餐饮业,出现租霸的机会较低,因搬走不容易。简单装修的美容业、零售业欠租的风险较大。以小弟为例,三年前,小弟在元朗大马路的一间铺出现过租霸,其余铺一般都能够准时收租。

小弟定义的优质租客是给得起高铺租的租客。如果我有四仟万现金,我绝对会买二个二仟万的民生铺,而不会用四仟万买一间中价铺。除了分散风险以外,最重要的原因是,一间二仟万的民生铺升值至四仟万,比那间四仟万铺升值至八仟万容易很多。
78. :P 2015-05-20 14:50:03

To 65/F,


我觉得奇怪,投资项目是否优质,不看回报的话,还有什么因素可以看?

79. John 2015-05-20 14:53:14
我在97时亦好像现在的情况,惊上唔到车,到了从高峯回落少许,便急不及待上了车,后来用作收租,结果租金由收7,800跌至3,300才至跌回升,终於在上年才可全身而退。希望可给各位借镜!
80. 引刀一快 2015-05-20 15:03:40
To 77楼 Oscar Lam兄

以香港地少人多嘅环境,我对OL兄睇法无甚异议,但系以大陆环境嚟讲,一间靓位,好过两间闲位,因爲大陆旺地范围随经济变动而涨缩得好紧要,一綫旺地就算保唔住铺价但系租价会大致维持到。
如果计埋铺位升值能力,我会去搵十间400万嘅铺,因爲可以一面收租一面等一面炒,正系识君於微时。


81. 打工仔 Andy 2015-05-20 15:06:47

Oscar 兄,

明白!

82. 自我陶醉 2015-05-20 15:17:33
78楼

如果高回报=优质资产, 我会建议大家专攻凶宅, 因为回报必定跑赢所有大中细价楼, 仲唔系最优质资产?
83. Oscar Lam 2015-05-20 15:32:30
回82楼醉兄,

还有凶宅大王买的半契楼,回报更高,更优质。嘻嘻!
84. 生汤 2015-05-20 15:37:50
各师兄无需浪费气力,总之呢度系引刀一文亮的世界
85. Oscar Lam 2015-05-20 15:45:07
回80楼引刀,

观乎中国城市,很少有街道像香港一样,街铺这么集中,人流那么多。有的话也一定是天价。因此,在国内投资,不如买住宅或写字楼算啦,简单很多。

另外,香港已没有4m的铺位,质素还过得去的民生铺起码要18m或以上。
86. 引刀一快 2015-05-20 15:47:47
Oscar Lam兄

4M我系指大陆啫,香港有4M铺,买嚟住都抵喇,哈哈哈哈
87. 引刀一快 2015-05-20 15:56:58
总之跟凶宅大王搵食就冇错嘅喇,哈哈哈哈哈哈


唔知佢下个睇啱嘅系咩呢?
88. 有心人 2015-05-20 16:02:29
汉能今日跌停牌

林一呜做CFO

89. 博士说的也有道理 2015-05-20 16:06:51
博士说的也有道理。
当你有十张豪宅租约,收的租金等同一百将细单位的话,看法就好不同。经济不好时,每月都要做几单封租收楼,实在几繁。
90. 自我陶醉 2015-05-20 16:15:18
回83楼 

Oscar兄果然系对市场状况了如指掌嘅专业投资者。佩服!
91. 引刀一快 2015-05-20 16:16:51
太阳能发电技术一直都系冇经济同环保实用性,太阳能电池生産过程産生嘅污染同能耗,大于电池寿命以内,産生同等电力的燃煤发电。

若果佢得,中东班友冇得瞓喇。
92. 40G 2015-05-20 16:59:00
租客本身也有其他外区物业,他自己在本屋苑物业卖给自己人,政府的优惠政策不便多问,不过你的疑问应该是指他的风水屋?但他是指那区的屋苑,环境。有22座的屋苑,不过也是细价楼,不值一提租金14k only 6百几寸。我并不是指什么,而是分享细价楼的租客质素,不悦匆插。
93. 蜕变中嘅懒人 2015-05-20 17:04:54
TO 43楼 惜缘兄

酷热中一阵凉风,确会令人平静下来,谢谢。
95. 40G 2015-05-20 17:16:05
平台可以发挥正面能量向上流是网友的福气,平心静气有理据有胸襟更重要。我在此只有二年左右,已经得到一些启示,感谢各位,尤其是某某又某某某....等等
96. 惜缘 2015-05-20 17:30:13
To 93楼 懒人兄

不用多谢在下,这是懒人兄自己的福气。

也祝愿各位网友能够心静如水,心情如水……
97. BBB 2015-05-20 17:40:48
To: 引刀兄

此言差已,太阳能板嘅发电率已经去到15-3x%,死症系上唔到电网, 或比固有发电商压价,几毫子一度电佢都唔买,有电但上唔到电网卖比人先系root cause

在下做过几年太阳能,最后一个project系可透视嘅太阳能玻璃PV, 挡风玻璃,玻璃幕墙也可发电,但最后都系转左行(つД`)ノ
98. 歧视! 2015-05-20 19:04:35
租金万五以下多为细价楼,租客无资格申请公屋又无首期置业,就只能租楼,为什么要歧视这群租客呢?仲叫人千祈唔好买细价楼收租,不明汤生何出此言。
99. 良心业主 2015-05-20 19:45:38
          出租细价楼最重要是如何选择租客,在我的租客当中,全部都是优质客,反而商铺及写字楼,曾经遇过迟交租的租客,但都是稍迟一两星期,没有大影响;最麻烦的一次也是双方同意,提早解约,从来没有试过任何纠纷,所以,买物业收租仍是最佳投资。
100. 蜕变中嘅懒人 2015-05-20 19:50:31
懒人租务观:

懒人有4间细价楼作收租用,遇到嘅租客有好有衰,其实平均而言系好正常。

懒人从来不会将租客视作好朋友、亦不会将租客视作坏敌人,只视作租客。

懒人只以公道之心对待租客,无慈悲之心亦无加害之心。

懒人百分百遵守租约所订明要负责嘅事,例如供水电煤,维修结构损坏,支付管理费、地租[如有]及差饷.........及所有承诺之事绝不推卸责任。

懒人不容许租客迟交租超过二十日,否则即往土地审裁署追租,愿补交回租金者,第一次使费不追讨,下不为例,若仍不清租定必直到执达吏收楼方休。

懒人只视出租一门生意,我煑餐你食,你付款天公地道。

懒人唔讲信字,一切以白纸黑字加厘印作准,有纠纷尽量以公道作准倾妥,否则法庭见。

懒人唔系良心业主,亦唔系黑心业主,只系生意人。

租客准时交租唔系好租客,而系应该依租约咁做,未到期先交租或交多过订明嘅租金至系好租客,过期都唔交租就系衰租客。






101. 大大的小业主 2015-05-20 20:11:26
博士讲到无野讲便乱讲。本人有几间细价楼,收租收了N年咁多,从来没有博士讲的问题出现,就算沙士时期,都没这个问题,有的是租金大减,但这不仅是细价楼,什么楼都是。
103. 多嘴街 2015-05-20 22:17:02

多谢博士!

系博士出爆煲论第一日,我话一涉及个人利益,个个都紧张加火遮眼,到今时今日都系一样,都唔知想点。

如果前十名物业投资者落场买卖200--300亿货中小型住宅,都唔知几时轮到我买,价格估计大幅波动,受害者是边个个呀,租客同我罗!

睇完篇文,我会正面去想,怎样提高自己在'买、卖、租'方面的生存能力,令自己更进一步。

再一次多谢博士!

104. 打工仔 Andy 2015-05-20 23:30:26
懒人兄
完全认同你既原则, 不过, 我可能比你更严, 我全部收晒期票, 必须在每月第一日过数! 
从来无问题! 
105. 抱不平 2015-05-20 23:35:33
狗眼看人低,白鸽眼
106. 引刀一快 2015-05-21 00:45:31
To 97楼 BBB兄

问题在于太阳能板总寿命以内发出电量不能弥补生産过程中産生嘅能耗同污染,我唔系做呢行,系大陆环保部门嘅人讲嘅,如果最近格力开发嘅空调産电技术同进展成熟可用的话,咁就系我out。
107. 细价楼业主 2015-05-21 06:55:39

本人的细价楼租客职业是小学老师,是同上手业主租了4年了,那时每月$5500,到我买了后加租至$8500,也同我租了2年多,租约到期我也没有加租和打厘印,每月最后一日准时交租
108. yyfan 2015-05-21 07:32:05
to:104

收期票唔等於稳袋,我有个写字楼租客个个月弹票几次,后来我要求收现金就玩失踪,当然可以告他,但搞得来可能已收到钱,他只系拖一头半个月但要搵公司同事个个月追好麻烦
109. 一样米养百样人 2015-05-21 08:12:44
试过短租比一对大学情侣,佢哋话想有一个一生难忘嘅暑假作为毕业前甜蜜回忆,我见佢哋咁可爱,男嘅英俊女嘅美丽,就短租咗三个月比佢哋.

暑假之后,我返去收屋先发觉佢哋花大价钱买红油漆油过晒全间屋,果个暑假真系令我一生难忘.

110. 一样米养百样人 2015-05-21 08:24:22
呢对男女应该唔系第一次咁做啦,大家小心啲.
111. 蜕变中嘅懒人 2015-05-21 09:24:18
TO 104楼 打工仔兄,早上好。

懒人无收支票习惯,钟意过户同网上CHK租,唔使发租单。
其实租客若果STOP PAYMENT唔交租,但佢户口有足够钱就唔算刑事空头支票。

懒人必打厘印同100%报足物业税,若要上法庭绝无顾忌。

出租前要租客出示职业收入证明,或自雇者税单存记录,以加强追踪能力,若有严重刑事破坏必报警;油红油属喜好无得告,除非租约列明不得番油并拍照签署为证。

租客拖租应尽快入禀追租:1.有警示作用。2.必要收楼时损失减至最低。3.租客欠数仍可民事追讨。
任何租务纠纷不可作为欠租理由。

交流吓懒人租务心态,共谂之,哈哈。

112. hifi 2015-05-21 11:36:28
约2000年同几个朋友,用9千几租洗衣街单位,后来朋友无工开叫我顶住月租,后来另一友人又照无钱交租,最后业主打电话来我公司追租....我以在港置业为目标,租楼感觉好似过客甘,好唔实在