社会上有不少声音认为香港楼价太高，而楼贵高、租金贵是使企业经营困难以及市民住屋难的原因。社会出现了仇富的情绪，特别是对於地产商而言，於是便有地产霸权的批评出现。而有意见认为政府向大地产商倾斜，有点不公平的嫌疑。问题是这些批评与政府房屋政策有关吗？如果是的话，为何不去改善？个中又有何难题？

早前曾特首在电台节目中说，香港的高地价及高楼价是香港成功的代价，东京、伦敦、纽约也面对相同的问题。问题是香港成功的背后代价，你愿意承担吗？又或者宁愿香港不成功，那么大家可以少付出些？

私楼租户约百万 真正苦主

早前政府的施政报告，把房屋问题排列最前，认为是市民最关心的迫切问题。而房屋问题，往往是最棘手，最难解的事项。第一是「高楼价」下市民未能买私楼；第二是「租金贵」市民租楼难的问题。问题之所以复杂是因为这两者是相关的！

根据施政报告，香港有124万个家庭住在私人物业，其中87万户是自置物业，其余的37万户租住私楼。那么楼价贵会影响哪些人？

对於已拥有自置居所的住户，楼价高企当然高兴，因为他们的财富上升了。如果要局部变现，可以要求银行加按，套取资金。对於私楼租户来说，部分希望最终自己能购入物业，而这批人会对高楼价有怨言。

至於租金贵的问题，自置物业的住户不是问题，因为他们不用交租。如果拥有出租物业的就更高兴，因为租金上升，他们的收入便会增多。

那些对租金贵感到反感的，往往就是这37万户租住私楼的。租金上升，如果负担不来，便要大屋搬细屋，贵区搬去租金较廉宜的区域。业主更可能会把物业收回放售，因此楼市上升之时，这批37万的住户怨气最大，以平均每个住户有2.9位成员计，牵涉人数有107万人，占香港人口的15%！

公屋轮三年 中产买楼待何时

这批人，往往是夹心阶层，家庭收入高於公屋申请资格，但部分又未富裕到能够负担私楼楼价，因此要暂时租住私楼。所以对他们而言，楼价高、高租金是很恶劣的社会现象，需要改变。

政府要解决房屋问题，理论上不难。首先政府是土地的主要供应者，政府只需要有充足资源发展便可。问题是香港政府能否解决香港市民所有居住问题？所谓羊毛出在羊身上，政府的开支，最终要有人承担，问题是谁？

两位拟似特首候选人都说政府要大力增加公屋建设。单是一个公屋单位的建筑费用，便要30万至40万一个。以中间数35万计，15,000公屋单位建造费便要52.5亿。如果要建3万个便要百多亿，中间还没有计土地平整费用，以及地价。如果要顾及公屋轮候册中三年上楼的承诺，香港每年公屋建造量便要多於30,000个，对特区政府来说是个负担。届时又可能有人会提出，公屋轮候册那十几万户三年便能上楼；那么住私楼租户之中那些非公屋轮候册的租户的，又能否取得政府资帮助，三年能上楼（买楼）？

香港的营商环境之所以能够位列世界最高排名的首几位，低税率是原因之一。而政府的收入来源，与很多西方国家在结构上有很大差异。以2011至2012财政预算为例，占政府最大收入的是利得税，有969亿，占25.8%，而薪俸税有482亿，占政府收入的12.9%。通常这两项数字应占政府收入的很大比例，但对於香港特区政府，占所有的收入仅有38.7%，连四成不到（见图）。

严遏楼市 薪俸税难抵地价

香港薪俸税率低不在话下，而税网之窄，又是世界少见。在300多万在职人士之中，只有百多万人需要缴税，而其余的人士不用缴税之余还能享用社会福利。靠的是政府其他收入。其他收入有860亿，占总数的22.9%，至於其他非经营收入有64亿元，占1.7%。如果把这些收入全部加起来，大约占总数的63.3%。那么其余近政府四成的收究竟来自哪里？

地价收入620亿元，占总收入的16.5%是一个重要来源。这个数字会被界定为非经营收入，但实际上它比薪俸税的收益482亿还要多！假设把楼市推倒，发展商不投地，不补地价，整个收益便会是零，那么资金缺口如何弥补？如果全部由薪俸税去补，一是把全港在职人士都纳入税网，而且税率要大幅上升，例如把标准税率提升一倍，接近西方水平。那市民会接受吗？

印花税之中有400亿，占政府收入的10.7%，其中有部分是物业买卖印花税，其余的是股票交易印花税。如果楼市死寂，印花税便会大减。很多声音批评，香港经济单靠房地产及金融业是不对的，这个产业结构很不健康。但现实上特区财政上有很大来源，就是来自这两个产业，形成了一个千丝万缕的关系。政府还有9.5%的收入，是来自投资收益。经营投资收入占8.1%，非经营投资收入占1.4%，大部分收入是来自外滙基金的投资收益（见表）。

购物业如缴税 业主望楼价升

总体而言，政府收入之中只有八成是来自经营收入，其余两成是来自非经营收入。以2011至2012财政预算计算，假设碰上最坏的情况，股市楼市失利，库房便少收20%收益，约值750亿元！比起薪俸税总收入的482亿元还要高！所以政府要有些少财政储备去应付不时之需。

如果要作譬如，特区政府的财政，就好像一个家庭，丈夫每个月所给予的家用，不足够支持正常家庭开支。主妇要靠投资收益来补贴。正因为有这些补贴，才能够以这么少的家用，仍能维持家庭的运作。

说回高楼价，高地价政策，政府不贱卖土地，卖地与补地价收益才能支持政府财政。否则要纳税的人数要比现时的多，而且税率亦会加重。高地价，高楼价换来了低税率，某个程度来说也是一种隐含税项。这与一般的税项不同之处，是用者自付。换句话说，赚买物业，等同於向政府缴交了税项，而税项是从地价及印花税中缴付的。要明白一点，能够负担私楼的，会是经济较为富裕的中层阶层，而这一批中层阶层，亦是付税最多的一群。

如果问他们，喜欢高楼价但较低薪俸税？还是低楼价较高薪俸税呢？可能选前者居多。因为后者，所缴付的税款是每年缴的，而且支出之后，便真的少了资金运用。但前者则并不一样，因为物业有储存财富的用途，今天同高价买楼不是问题，虽然价格之中已包含了这样的隐含税项，但只要楼价维持现况或上升，当物业转手，便变相把这税项转嫁到下一位买家，结果等有没有纳税。

楼价跌兼加税 双重打击业主

当楼价大跌又怎样？这等於物业减值，业主如将物业转手，便不能把隐含税项全数转嫁给买家，所以负资产之时，业主怨气最深。正因为这个特性，所以一般业主不介意高楼价；但对租户来说，则是另外一回事，因为楼贵，租金亦贵，变相等於在租户之中加了税。个人住户等同加了薪俸税；公司等同加了利得税。最大问题他们不能享受高楼价的得益，却要承受高楼价高租金的结果。

以上的分析只能说出高楼价与政府财政收入的关系，以及现在香港资源分配的机制，并不等於认同这种机制的。但有一点可以肯定的是，如果把香港楼价推跌，将会有87万户私楼居民会受害，财富减少。另外政府库房收益可能会减少数百亿，包括地价，补地价及物业买卖印花税，总数可能会比薪俸税还要多！而资金缺口可能要迫政府加税，包括薪俸税及利得税。这样持有物业的中产阶层，已承受楼价下跌而引负面财富效应，如果还要承担薪俸税上升的双重打击，相信民怨更深！