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文亮言

香港所建的房屋去了那里

 

汤文亮博士

纪惠集团行政总裁
2021年2月25日

  一向以来,甚至在回归前,当大家讲到香港人口数字,一定是超过700万,刚刚有一个调查结果,2020年香港人口747万,比2019年减少了接近5万人,统计局花了很多说话解释点解人口下跌,主要是由於疫情严重,国内到港的新移民人数大为减少,本来应该每年有5万人到港,去年只得1万,还有就是死亡人数比出生人数多了6000人,所以人口下跌。

  我并不是关心人口数字升跌,而是在过去20年,政府每年都提供大约4万个公私营单位,即是过去20年有80万个公私营单位供应,而人口增长一定低於50万,咁点解公屋轮候时间愈轮愈长,而私人楼宇楼价亦因为供应不足而上升,如果在过去20年人口有200万增长,大家都会明白个中道理,但人口增长不足50万,那些兴建了的房屋究竟去了那里。

  有人话,因为旧区重建,清拆了不少旧楼单位,我相信这不是理由,在过去20年,清拆了的旧楼单位很难多於两万,不会影响房屋供应量,我个人认为,在过去三四十年,有不少香港人移民去了其他国家,但是他们移民不移居,并没有将自住单位卖走,等待成为别国公民时就回流香港,所以,即使香港人口因为有大量移民减少,但房屋供应仍然短缺,政府官员见到人口只是缓慢上升,每年所提供的供应量是足够有余,但想唔到有咁多人移民不移居。

  有老友话我想当然而已,边度会有咁多人回流,我虽然是想当然,但亦有多少根据,最近加拿大政府表示,香港有30万加籍港人,连同其他国家的移民,最低限度都有100万外国籍的香港人,我唔知道那些人是否计算在香港人口数字,我估计最多算是流动人口,所以我对自己提出问题答案是香港所建的房屋是去了那些流动人口手里,政府官员要以一个崭新思考来解决香港房屋问题,千祈唔好以为人口增长缓慢,对房屋需求数量亦没有迫切性,从而没有积极解决房屋供应的老问题。

 
 
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1. 大家都会明白个中道理 2021-02-25 12:56:46
问贪曾。
2. 十一哥 2021-02-25 13:54:45
而家移民就系摩登卖猪仔、关键就系有冇连根拔、冇拔就可以回流、拔咗返嚟冇信心揾到食嘅就一去难返、霸住公屋就最着数…刀刀就系办…缩返乡下叹…公屋得闲返嚟唔洗airbnb。
3. SYB 2021-02-25 15:52:24
见到很多80~90岁老人家仍然保留住所作后备居所。
而近期封区检疫,也常出现三成住宅无人回应。
是否招租,等卖,等升值?
4. 舍神 2021-02-25 16:51:01
"过去20年有80万个公私营单位供应"

记得早几年林本利先生从2016人口普查发现:在十年内供应了 7.6万所公营房屋期间, 但只多了2000入住人口!以3人计也近25万"失踪人口"。我心想, 如果有8万个单位供应, 分分钟变负数!

香港回归后已慢慢变成福利社会,人民花尽脑汁去抢夺公共资源而非对社会创造价值,个个都做parasites,唔想做,只专心偷取
别人努力成果,有乜法子唔病态社会!

很明显,公营房屋都落入了向下流、假离婚 .......分房户手中。经过多年锻炼,好多parasites已变得更适应福利主义环境!
政府急低下阶层所急, 把大部份土地用在公营房屋,正是火上加油!
5. G 2021-02-25 17:46:49
开枝散叶,宗枝叶茂长,有需要分房又分户,可怜下呢班穷困又冇竞争力既人羣喇。
6. 会唔会系咁? 2021-02-25 18:54:33
假如二十年前 680万人
平均一单位4人  要170万个单位
假如今年 750万人
平均一单位3人  要250万嗰单位
二十年增加80万个单位 刚好够应付
又假如二十年前平均人数>4
今年平均人数<3
呢个系唔系就系所谓既刚性需求既由来呢?
7. 云兄 2021-02-25 21:34:50
云在青天水在瓶  2012-05-11 12:40:19

既是相似的题目, 回应仲达的一篇亦可转赠博士:

 

中国的宗教多是外来的, 如影响最大的佛教和回教以及近代传入中国的西方宗教. 它们有一个共同点, 都有一个神, 或曰上帝, 或曰真主. 中国的本土宗教只有道教, 道教和其他宗教的最大不同点, 是道教推崇的是 "道", 而不是神. 

 

什么是 "道"? 老子在道德经中说: "人法地, 地法天, 天法道, 道法自然." 所以, 用今天的话来讲, 道也就是规律, 是一切事物本身的内在规律性.

 

如果不看前面的诗句, 只以 "云在青天水在瓶" 这一句来解释, 可理解为因应环境的改变而改变, 即是老子道德经中的另一句: "上善若水, 水善万物而不争…". 这也是郑局长所理解的什么时候就应做什么事. 

 

但李太守是 "我来问道…"在先, 禅师才回答 "云在青天水在瓶". 就可以有深一层的理解. 就是不论在什么环境下, 我们所看到的水以何种型态出现, 水就是水, 不会变成为其它东西. 我们在分析问题时, 就不要被表像的变化所迷惑.

 

早年阿叻有句歌诗, "我啲玻璃都变钻石". 玻璃和钻石, 表面上看相似, 实际上是两种完全不同的物质, 玻璃的主要成份是二氧化硅, 钻石的成份是碳. 所以, 玻璃永远都不会变成钻石, 除非你调包. 这也是大多数人的通病, 把看似相似的东西误以为是相同的东西, 误信眼见为实. 

 

楼市的内在规律性又如何? 仍是一贯以来的观点, 联汇制度+港美经济背驰. 这一因素主导了97后的跌市, 亦主导了07后的升势. 其它原因都是枝节. 唯此为楼市之 "道".

 

联汇引起的低息环境, 令最保守的投资者也会把资金调离银行体系, 加入到物业投资者的行列, 令楼市需求大增. 由於不能以利率手段来调节按揭贷款的需求, 政府只能以控制按揭成数来减低需求的增长, 这也是我因应楼市之 "道", 所推论出来的缓解楼市热度和银行风险的正解.

8. 人口定义 2021-02-26 09:27:08
博士讲果类回流人士,按统计处对常住人口定义之一:香港永久居民调查参考时间前/后6个月内有3个月在香港,其实好大机会是包括在人口统计里面。
再睇睇数据,其实常住人口一直增长。刚刚果次人口下跌,是跌流动人口。
9. 老汉废人 2021-02-26 13:23:57
点解唔考虑向离港多於180日业主的空罝单位徵浪费居住面积税?每人派5000电子券成本都要6亿,请人去查浪费居住面积税每年点都唔使亿亿挂?移咗民,以现时不容许双重国籍条件下,即系外国公民之余又等同放弃香港,咁嘅条件下向外人徵浪费宝贵资源税有乜问题?