准备，对於不同的人，有不同演绎

好多人都系咁，事实上是不肯面对问题。一个同事买左楼，就会给自己各种理由，作为支持自己的理据。even我讲咩都听唔入耳，所以冇怪佢地，自己唔出声就算。有时候我谂，都可能系自己睇错市，好难讲人地就错。

一个延续十几年嘅升市，难免容易令人迷失方向，尤其是当局者。

有几多个大好友呢几年内楂住几个细单位收紧租而现在又承认楼市转势下跌呢？答案系冇！等如饮醉闹事者又有几多个承认自己已喝多呢！

正保持观望态度，呢排都唔敢出声，储钱，寻找其他投资项目。

请问博士有什么搵银贴士？

even依家楼价跌紧，有d小业主依然话，唔会大跌，好快会再升番，跟住又话，再跌再买多层。原来人地都咁富贵，只系我无谓。仲唔收声咩？

Haha 我都想要贴士😊

博士应该买咗汇丰,如果无估错。

老老实实, 如果在下好耐次前买左第一层楼, 早一两年见升幅大, 按多50-100万出黎用老婆个名买多层300万上车盘收租, 收左一年半租, 层楼升左过百万, 第二层楼供又平过租, 无本生利赢到开巷, 飘飘然, 即刻买架靓车奖励自己, 感觉大地就系自己脚下, 自己系人生既大赢家, 你依定同佢讲楼会跌,佢又点会听你讲? 对成地黎讲, 我地只系一班眼红人地赢大钱既loser而已

经过97至03的痛苦，很多港人认为港府不会样楼价大跌，因为恐怕对经济，金融及民生产生极大的影响。现实是楼价跌三四成对香港大多数人都影响不大，好像过去几年楼价大升，大多业主都只看著楼「干升」，以「不买不卖」应对，所以成交不多。

未来几年楼市负面因素一一浮现，如供应多，经济下行，息率加等等，所以楼市极可能「干跌」，对大部分业主来说影响不大，还是可以己「不买不卖」应对。这样的「干跌」二三成对港府来说是绝对可以接受，所以我认为港府只会在楼价下调二成或以上才出招，如改变银行贷款比率等等。

薯片兄所讲既人得0个２个单位就漂漂然，又买车咁。忍吾住笑了。长河兄一年买一个单位都系食柸面咋。井底之蛙，不知天外有天 XDDD

Simon兄,

博士都话最多跌两成，有准备驶乜惊呀！
不过唔怕一万，最怕万一！

【珍惜香港】

「准备，对於不同的人，有不同演绎」。

博士呢个题目，我嘅回应，就喺一个，积极正面嘅投资态度：

面对将来嘅「如果」，以「攻」，作为跑出正面结果嘅部署；以「守」，作为跑出负面结果嘅部署。

我谂，有一样嘢，好重要，睇好，唔代表冇淡嘅准备。我地冇一个人，有水晶球，可以睇得穿未来个市，一定升，或者一定跌。所以，我认为，响一个五五波嘅投资环境之下，应该以睇好为基础出击，呢个就喺「攻」。而响「攻」嘅同时，保留实力，用作一旦开淡嘅缓冲，呢个就喺「守」。所以，博士大可以放心，我喺有哂准备，响条风险队里面，我喺包尾大班。

至於对买楼嘅人，我从来都喺赠呢一句：量力而为，唔好投机。

我呢两年几以嚟，响地产网度，发表嘅一切有关楼市嘅言论，都喺围绕住以上果两大原则。可惜，总会有人，喺都要将我讲嘅嘢，演绎成一啲极端嘅做法，令人费解。

博士响三日前嘅一篇文章里面话：「如果没有迫切性，或者是自住的话，就千祈唔好卖楼」。即喺话，虽然博士睇淡，但亦唔赞成因为咁，卖楼吐 CASH，搏跌再入番货。因为呢种做法，喺要个市灾难性咁，大幅下跌，先至会有利。而我亦一向好反对，呢种成日谂住发灾难财嘅心态。一旦你有咗呢个，望人地 PK 嘅心态，就会衍生好大嘅负能量，影响你嘅运势，影响你嘅人生，令你踏上成魔之路，最终得不偿失。

对於卖楼，我曾经话过，沽走有价值之物，唔应该只为个价位几高几低，而喺要用嚟交换更有价值之物，即喺所谓嘅，资源交换。博士「逢三退一」之中嘅「退」，就喺沽出次等嘅物业，为将来换嚟更优质嘅物业。所以，我同博士嘅睇法，虽不同，亦不远。

今日，拥有多个物业嘅投资者，退咗又想入番嘅话，喺非常困难，成本亦好高，所以博士话，冇迫切性，就唔好卖楼。不过我想补充一句，卖楼，喺 OK 嘅，亦唔代表你睇淡楼市，甚至睇好楼市，都可以卖楼，点解？

只要喺一个资源交换，换嚟更有价值之物，咪得罗！

边个话，更有价值之物，一定要喺砖头？

后注：更有价值之物，难以强求，亦非投机之物，希望唔会有人，错误解读我嘅意思。所以博士话，唔好卖楼，已经喺一个最安全嘅建议，而我提出嘅，只喺一个，因人而异嘅例外。

薯片兄所言甚是。loser个part深有同感 XDDD

睇过文章，本来一笑了之，结果珍兄出文，有些共鸣，随附合几点：

【珍惜香港】

TO：15/F 自我陶醉

13/F 嘅言论，根本就喺我啲旧文嘅炒埋一碟，何来转軚？

真正嘅投资，喺增持有价值之物，同沽走即将丧失价值之物。而最重要，就喺持有果一段时间内，必须充分行使投资物嘅价值，以带嚟最大嘅利益。

以上，喺我多次引用嘅投资定义，呢个定义，喺讲紧对一个特定目标嘅投资，而唔喺包含其他选择嘅情况。所以，沽走嘅条件，只会喺特定嘅目标，即将丧失价值之时，即喺话，继续行使特定目标嘅价值，将唔再得到预期嘅孳息。

至於，响有其他投资选择嘅情况之下，就要引入「换货」呢个做法。一个真正嘅投资者，本来只会沽走即将丧失价值之物，但如果佢沽走有价值之物，就唔会喺因为个价位几高几低，而喺为咗用嚟交换更有价值之物。呢个「换货」嘅做法，我早响 2015-04-25 果篇长嘢嘅第八段已经补充咗，仲早过你 QUOTE 果次。

所以，我话同博士嘅睇法，虽不同，亦不远，唔喺话我睇淡楼市，而喺指「逢三退一」之中嘅「退」，同我讲嘅「换货」，喺同一理念。

如果，沽走有价值之物，唔喺为咗用嚟交换更有价值之物，而喺因为「估」佢嘅价位会跌，咁呢个做法，就正正喺你所讲嘅，衬高位转軚，属於投机。早前，我已经话过，我对投机，绝无贬意，但如果投资嘅目标，喺物业嘅话，我就反对投机。即喺话，我喺唔会响物业投资上，衬高位转軚，除非我见到更有价值之物，值得去换，咁就算我睇好个楼市，仲有排升，都会沽走去「换货」。

自醉兄请放心，我嘅思维，非常清晰，所以我唔怕，将所有响地产网嘅留言连结，公开放哂响我个专页度，方便查阅。而我嘅回应，亦不时包含蓝字连结，指番去我过往嘅言论，以作补充。

TO：16/F 历史长河

风险金，就喺积极正面投资态度之中嘅「守」。沙士果阵个楼市，喺差到连呢个本来用作「守」嘅部署，都可以转换成为「攻」。

老hi都唔卖变做换货，唔系转呔系乜？

博士呢篇文章题目十分好, 正所谓各有前因, 早年个个怕楼跌既时后, 小弟也一样, 有少少本钱系手, 点解得少少钱? 因为投资乜乜物物都输唔少! 得返个吉仔! 

To 15楼 自我陶醉兄

To 10楼 Simon 1兄

【珍惜香港】TO：18/F 引刀一快

唔好屈得就屈，我早响两年前，已经有谈论过「换楼」呢个 TOPIC，话楼价升，对换楼有利，而楼跌，喺应该买楼，而唔喺换楼，仲引用咗 3 个 CASE。

引申至投资领域，「换货」根本就唔喺一个「淡」嘅指标。

我对「换货」，从来都喺持开放态度。只买不卖，喺因为冇「更有价值之物」，值得去换。就算发现「更有价值之物」，亦唔代表原来持有之物，失去价值，或者将会失去价值。我已经讲得好清楚，唔好再屈！

「换货」同「睇淡」，喺两回事！

成个论调都转晒喇。

回15自醉兄~连珍港兄都转軚，以后地産网冇哂火花啦。希望吾系真架啦 :...<

自我陶醉兄

打工兄，早晨!  同意，同意，不同嘅环境，绝对应该有不同嘅演绎，无论投资定投机，大家都系求财啫!

自醉兄早晨

我公司有个同事，早两年几买左个屯门细价新楼，比一成首期，连埋杂费都拎67拾万，分30年供，两公婆还刚刚结婚供到成只嘢咁，成日谂缩数，又计尽点样可OT来骗公司钱，明明不用OT 的。我当时好心提醒佢，唔好预到咁紧，预防日后有B要用钱，当时佢话都可以，楼价点会跌吖，又话加息都唔会加好多，睇嘢好简单，到宜家层楼升到600万，佢不知几开心，但入咗伙住落左先知道好多杂费要比，再加上有咗B,到现在先识惊，又加息，又跌价，又话够三年即卖，所以话呢，当楼市升到上天时，所谓的小业主(尤其是做89成按) 同佢讲咩都听唔入耳的，这就是博士所讲的〈单量〉吗？

21楼刀兄，咁就可称为定力好，有恒心毅力？

陶醉兄，不如探讨下如何计算risk adjusted return？请指教。

陶醉兄，应该冇人口学学问大，哈哈。不过引刀已俾吓倒。再哈哈

都系统计学范畴啫!  以股票期权为例，净系一个Implied volatility concept同点计IV都有排讲喇， 不过，呢啲概念，系专业投资者，专业投机者，同职业赌徒都会识，您同珍兄咁啱key，不如你去请教佢喇! 呵呵！

陶醉兄，小弟问的是点计risk adjusted return而非点计risk. 我想这也是PN 兄之原意。 况且Implied Volatility 并唔适合用来计地产风险。

醉兄果然好留意珍兄，哈哈！＾＿＾

To 34楼 长河san

陶醉兄，如果冇记错, PN兄提出risk adjusted return 是为咗比较不同资产之回报。咁不如试吓用DCF方法，至於点选择discount rate, 可试下CAPM model. 

刀兄，睇落今次一定要回应，咁不如换种玩法，你来估算下今次放宽二胎之新增人口并说明估算方法，小弟来点评，何如？记住，唔好整一堆link 出来。等你。

42楼 长河兄

陶醉兄果然目光炯炯，多谢，已改。Model 当然有，不过不能用来指导何时入市，只能帮助预测几十年后的资产规模。至於何时入市，小弟的model 是：够时便入市！

To 4/F, Alan Pepper,

好野,连买两层低价百胜,恭喜

查实大家毋须为转軚与否咁执著，你哋唔好忘记軚系用嚟俾人转嘅。如果阁下揸车唔识转軚咁响下个湾就会揽山架啦。仲有你无须为你睇错市而耿耿於怀，好似话Peter Lynch都系十中六咋，你唔好话我听你醒过佢。只要唔系一失足成千古恨个只，咁你咪当又多咗个阿妈罗，咪几好。

长河san

自我陶醉兄

【珍惜香港】

唔知点解，硬都要话人转軚？或者想淹没埋，呢度仅存嘅声音？

ANYWAY，你地钟意点屈，悉随尊便，我照写番应该写嘅嘢。

真正嘅投资，喺增持有价值之物，同沽走即将丧失价值之物。而最重要，就喺持有果一段时间内，必须充分行使投资物嘅价值，以带嚟最大嘅利益。

好奇怪，呢度啲人，QUOTE 以上嘅投资定义果阵，都只喺写头果三句。而后面「最重要」果四句呢，就 SKIP 咗喎。哦！原来，大家睇「投资」果阵，都喺戴住咗「投机」呢对有色眼镜！

增持、沽走，只喺投资嘅必要动作，而唔喺取利嘅关键。投资者取利，喺要响「持有」果一段时间之内，行使投资物嘅价值，赚取孳息，呢个先至喺，投资嘅目的。

斟酌买入、卖出呢两个动作，以两者之间嘅价位差取利，喺属投机行为。

所以，小明话果两句，根本就唔重要，况且，两句都喺响半年前「同时」提出，唔算乜嘢转軚、进化。只不过，当时有啲人睇唔到，或者戴住有色眼镜 SKIP 咗啫！

其实，对投资者嚟讲，沽走，喺因为持有之物，即将丧失价值也好，或者要用嚟，交换更有价值之物也好，都喺为咗要继续「长期持有」可以赚取孳息嘅「有价值之物」。而所谓「有价值」，唔喺视乎佢个「价位」，而喺取决於佢可以带嚟，几大，同几长线，嘅孳息回报。

响家阵呢个，环球经济新常态之下，货币值趋向零，所以低息喺必然，甚至可能行负利率添！持有货币，根本就赚唔到孳息，咁「更有价值之物」，当然唔会喺货币啦！

正如 13/F 后注提到，更有价值之物，难以强求，亦非投机之物。呢个后注，相信好多人又 SKIP 咗。投资物业，主要喺赚取租金回报，而唔喺赚价。物业嘅孳息，除咗租金之外，仲包含好多有形、无形嘅实用值，而呢啲有形、无形嘅回报，可以好长线，甚至一世。呢方面，唔喺任何金融产品可以比拟。

所以，要搵到值得交换嘅「更有价值之物」，的确唔容易，以致好多物业投资者，包括我自己，只买不卖，长揸不放。你地成日想吓啲物业投资者，唱到行话个楼市，会冧五成之类，等佢地沽货，呢招喺唔 WORK 嘅！讲真，佢地根本就唔 CARE！

我话，更有价值之物，唔一定要喺砖头。咁各位，与其好黑心地，成日咒人 PK，倒不如帮人地谂下，有冇「更有价值之物」，可以取代物业，等佢地沽得开心，个市又有番流动性，咪皆大欢喜罗！

正能量，喺非常重要！

后注：要长线投资者落踏，更有价值之物，非投机之物，亦唔喺货币！

今时今日，要搵比砖头更有价值之资产确实唔易！

咁喺乜？

砖头抑或现金？都系要睇时机！

引刀兄

打工仔兄，唔使为刀兄担心，佢应该已准备好多年了！

长河兄