地产博客 > 文亮言 返回
浏览人次:66501    回应:75
文亮言

近期楼价高企原因及下半年香港经济及楼市方向

 

汤文亮博士

纪惠集团行政总裁
2015年5月16日

  昨晚去了一个由几间大学校友会讲座,由施永青先生同我两个人负责演讲,我对大会主办人说,有施生就已经0k,叫我讲即是班门弄斧,不过已经安排好,唯有顶硬上,我与施生在六月份还有一次对叠,由香港电台主办,今次大家就作为热身,施生随随便便唔使睇稿讲一个钟,我就不能,所以我准备了一份讲稿。今次大会的题目,我认为是大块文章,如果将近期改为长期就更好。

近期楼价高企原因及下半年香港经济及楼市方向

1. 供应不足

  在长期供应不足,楼价长升长有,这个现象短期内不会破灭,中间可能会作出调整,或者是某些类型物业作出调整。例如: 细价楼。而土地供应不足是由於政府没有及时修改勾地政策,到陈茂波推出招标时,已经是远水不能救近火, 而政府官员大多数都不认同楼价飙升是因为土地供应不足。而勾地政策失败,是因为中,小型地产商都不是「贫女」,不肯「为他人作嫁衣裳」。其实,勾地政策已经成功了99%,只欠1%,如果勾地者未能夺得土地,夺得土地者应该给与勾地者1%勾地费,这样,就会有很多中小型地产商勾地,每年勾地表就唔会有剩,政府知道实况,亦会积极开拓土地。

2. 压力测试

  很多时业主要卖楼是财政出现困难,迫不得已卖走。但现在金管局的压力测试令所有业主都有极强防守能力,等闲事件都不会令业主卖楼。就算香港经济转坏或者美国加息。在短期内升至一、两年间都不会令业主卖楼。无人卖楼,楼价又如何会大跌。而压力测试最初的目的是压抑购买力,就算有需求都冇用,过不了压力测试就不能够买楼,换句话说,过得了压力测试就很难要业主卖楼,除非有一个很大溢价,这亦是近日屡创新高的原因。

3. 成交量少

  由於少人卖楼,所以,卖楼的人都会要一个比市价高价钱。但是他们亦不心急,唔到价唔卖,就算到价都唔卖,所以,楼价就稳步上扬,成交量大幅减少,业界说只有沙士时期可以相比。我认为唔应该用沙士时间相比,因为当时经济差,市民无钱买楼,成交量低是因为业主唔肯买楼,结果就是楼价止跌回升,现在经济不俗,很多人都可以买得起楼,但耐何楼价太高,成交量低是因为市民非必要都唔会买楼,结果虽然尚未出现,但我估计细价楼是会向下调整。

4. 资金充裕

  由低息长期处於低水平,有楼市民越储越多钱,或者,他们不能够加按,但欠债就越来越少,无卖楼压力。楼价长期处於高水平。此外,国内,海外资金到港,除了有些买股票外,有很多都是投资物业。当国内投资在地产市场,就不易出让。造成供应减少,需求增加,楼价上升。

5. 炒家复出

  最近新楼盘入飞率相当高,地产商说三成是炒家,但我估计七成是炒家,三成是用家,炒家用个人名义买楼,亦只不过多付一重印花税。而炒家并不是现在才复出,早在去年5-6月时,炒家已经投资细价楼,令致细价楼由去年6月至今最少有3成升幅,很多人认为用家入市,其实是炒家,狂追价的大多数是用家。如果政府在现阶段取消SSD,我相信在近一,两年入市炒家,有很多都会考虑放售在这期间买入的物业,供应量增加,楼价有机会下跌,不过,我唔相信有官员够胆提出,他们担心被市民话官商勾结,放生炒家。

6. 股市大旺,楼市又是否会受惠

  在复活节后股市急升,很多人说市民在股票市场赚了钱去买楼,我觉得豪宅业主的机会比较大,因为豪宅业主除了自住物业外,一定尚有不少资产,包括股票,现在有个别股票升幅超过五成,不排除有豪宅业主卖股变现,然后投资到物业市场,细价楼业主应该不会持有大量股票,就算股市大旺,他们都未必能够可以卖股买楼。

7. 楼市的隐忧

  易按惹的祸

  有很多细价楼业主,包括居屋业主用物业担保向财务公司借私人贷款,这些变相二按利息非常之高,与私人贷款看齐,如果业主无能力还款,那些物业就会变成银主盘,就算那些物业不是负资产,但如果不准时还款的话,银主都可以没收那些物业。倘若出太多银主盘,楼价就会下跌。最近连银行都出现银主盘,这是由於金管局规管银行按揭客户搵财务公司承做二按,这是一个杀手鐧,有不违规的人可能要出售物业,供应增多,楼价就有机会下跌。

  供款一去冇回

  现在,无论持有多少个物业,多少按揭贷款,每年大约要还总贷款额4%,这些还款是一去冇回,持有多个物业的物业投资者可能要在必要时放弃一些物业,已确保供款可以继续,在以往,物业投资者可以在某些时间加按,用来多卖物业,现在就要放弃一些,此消彼长,供应增多,需求减少,这亦是楼市下跌隐忧。

下半年香港经济及楼市去向

零售业

  大多人认为一签多行变成一签一行。零售业减少。导致经济下滑。我觉得这是震荡,现有一签多行很多是物流客,对於零售,尤其是高品质零售,旅游业却没有太多好影响,正是有常客无濶客。一签一行后,将会腾出大约三成容纳量给其他省市,更多自由行的人到港,而那些都是消费者。震荡期可能要一年多才可以见到成效。大家要有心里准备。

股票金融业

  沪港通之后,更多国内公司到港找寻机会,上市是其中之一,每一间从国内来上市公司都会为香港带来不少商机。所以,我认为商机无限,问题是香港人是否识得把握。我们应该接纳更多优才移民,政府亦要取消优才移民BSD。

制造业

  大家唔好以为香港没有制做业,有,不过不是在香港,而是在国内及其他地区,全盛时期大约有五万间,在2003年,香港受到沙士重创,地产业能够复苏,除了自由行外,还有一批在国内开厂的买家,那些厂有多虽然不是很大间,只得一,二百人,但每年盈利可以买一个二千尺住宅单位,现在,那些厂家最多只有一半仍然继续之外,其余大多数已经结业,更加不要说开新厂,很多厂家及员工甚至要在国内替内商工作,年青人的出路修窄,对香港始终是一个隐忧。
 
楼市方面
 
  楼市是没有大碍。豪宅将会随著更多国内人到港而上升。中型住宅会因为换楼而上升,最少保持平稳,细价楼方面,可能在过去一年有太大升幅,将会作出回调,如果出现财务公司二按危机,回调幅度会较大,我说“爆煲”,只不过是语不惊人死不休。

  现在并不是置业良机,大家亦知道这两年新楼盘的供应量是源源不绝,二手细价楼价一定会受压,要上车最好等多两年。不过,换楼又无妨,甚至早好过迟。
 
  买楼就要买新楼
 
  由於新楼与二手楼同价,我建议如果要买楼不如买新楼,由於炒家大手手入飞,故此,亦要大手入飞。当新楼入伙时,最少同二手楼有20%差距,到入伙时,如果二手楼不跌,新楼就会上升。

  也可以卖楼

  世事无绝对,并不一定不可以卖走自住楼,但要遵守以下三个原则

  • 年龄不能超过四十岁
  • 物业的地点不佳
  • 财政有压力

 
 
我要回应
我的称呼
回应 / 意见
验证文字
 
回应 / 留言规则
  1. 禁止撰写粗言秽语、诽谤、渲染色情暴力或人身攻击的言论;
  2. 禁止以名称/昵称/绰号/同音字等批评或映射任何人士、机构、公司;
  3. 禁止发布有关招聘、推销、广告等内容;
  4. 禁止公开任何个人资料(如电话号码、电邮地址、即时通讯帐号等)。

敬请留言者自律。本网站保留删除/堵截任何留言的权利。

会员登入
登入ID 或 网名
密码
1. 囧月 2015-05-16 10:06:30
多谢博士一大总结,一篇文将博士近依几个月零散的文章想法总结出黎!

2. Teresa 2015-05-16 10:33:22
唉!这麽多抄家、安居乐业,这居咋安呢?香港怎麽办?
3. 亮剑 2015-05-16 11:41:03
这几年大型补地价项目,几乎停顿晒!
其实香港嗰啲大规模的私人发展屋苑,十之八九都是由转变用途、后补地价而完成!!
呢家转变土地用途此路阻碍重重,每年保守估计缺你几仟伙无走鸡。
大东北计划要吹足20年,才过五关斩六将,整到身水身汗,才有 23400 伙私楼供应咁大把,真的伙伙有血有汗!
但未来10 年私楼,大约要有近 20 万伙,才勉强叫供求平衡。

都唔知去边度呕 D 地出来!
4. 粉丝 2015-05-16 11:46:58
谢谢博士
5. Jerry 2015-05-16 12:10:26
亮剑兄,

如果你的推断属实,当发展商知道未来缺乏供应, 那他们今天应该HOLD 货,并不是急速推楼盘。

会否市场的购买力已很弱,楼价已远远超出他们的购买力?


6. 5 岁小孩 2015-05-16 12:18:34
论眼界视野,论文笔口才,C 先生技高多筹,岂能相提并论?
一只山鸡另一只是鳯凰,何苦勉强东施效颦?
请恕直言!
7. 自我陶醉 2015-05-16 12:27:20
对於博士所提出卖自住楼的三个原则, 在下有以下看法:

1. 当决定卖的一刻, 这行为已经是一个投资行为, 而所有投资行为, 都会有机会赚或蚀的, 由於投资涉及风险, 与个人风险承受力的关系,会 比个人年龄更重要。

2. 另外,婚姻和家庭状况也是必须考虑的因素, 单身人士做决定最容易, 其次是已婚, 再其次是有子女的, 最难会是有一家老少的家庭了。

3.  既然卖楼是一个投资投资决定, 最重要是评估风险与回报的值博度有多高, 和在最坏情况时是否输得起,并做好最坏准备,  而不单是看个人财政是否有压力。 相反,投资者还应按自己的入市价和工作稳定性评估自己在楼市逆转时, 不卖楼会否为自己带来额外财政压力, 两方面都应做足准备。

4. 最后是评估个人的理财能力和财务纪律, 如果这些都不强, 那就必须加倍小心了。

8. 有心人 2015-05-16 12:45:52
请问汤博士, 我现自住一间670尺 十年楼令单位, 现在是否是合适时候可以转入一间大约1,000 尺之单位呢? 是否大单位之抗低能力会好一点呢?
9. 穋 2015-05-16 14:00:37
http://www.master-insight.com/content/article/4055

专访曹仁超:年轻人,不要让500尺绑住你的青春
10. 穋 2015-05-16 14:11:34
1976年,苹果公司创办人之一乔布斯在自己家中的车房,制造出世界最早的商业化个人电脑Apple I。曹仁超指出香港连这样的机会也没有:「莫说车房,只是一个车位,都是用来炒的,不是用来让年轻人创业的。 =炒家

因为地产商太成功、太能赚钱,致令很多企业都失败了。而他们占据着大部分资源,他们不搞,香港没有剩余的资源可以搞创新。当整个社会都向房地产看时,如何会有创新?而造成这个现象,香港政府难辞其咎。」 =炒家

上一代70-90年代不停炒炒卖卖,就系利用左之后出生青少年时代利益,
有人嫁女要红山半岛,有人嫁女连公屋都冇既社会出现不公平,
当话青少年上街搅乱香港同时,上一代已经搅乱左香港财富不均,不要再说香港人不创新,因为青少年创新左一样野之后,租左一间铺,班仆街大业主就会加租!
你身家有100亿又如何,死后连10蚊都带不走!生前不停搵多10亿,死后没有人会知道你是谁
11. 穋 2015-05-16 14:12:46
世界上金融制度好快到达大崩溃,香港人不会再为楼打生打死
12. 亮剑 2015-05-16 15:29:31
呢家大型发展商手持的农地,达一亿平方尺,而揸得最多嘅系四叔,咁恒基呢几年卖楼,系惜售定但求清货??

上年小弟咁睇地产发展商的部署:

1. 亮剑 2014-05-02 09:47:24


现在各地产商点喺香港玩地产:-


长和系-----拒哋应该估计於 2017 - 2019 年应爆煲,但在此之前应有井喷出现,咁他们的做法,应该系唔好入嗰啲要搅几年才卖得嘅地皮;扣实快将落成嘅楼盘睇位卖;将其他到价嘅资产陆续沽出或分拆。如果我估计冇错的话,小超会於临爆前嗰段井喷期,就大手出售下楼宇,然后顺手来个世纪大供股筹,补充弹药以便在灾后执平货。


新地系-----拒哋应该估计后市应该反覆喺呢啲位上落,所以他们会扙著其名牌效应可卖高啲关系,将手上有嘅存货顺势攞出来卖,然后再衬政府贱卖土地期,来个低吸平仓。


信和系------拒哋应该估计后市不能大升,所以再无勇往直前呢支歌仔唱。


九仓系-----拒哋应该估计后市应该会跌少少,因此拒哋在攞倒预售楼花同意书之后,就快速推售单位,玩火中取栗。


四叔、彤叔-----拒哋尽量唔得失你政府,所以边个做特首都唔惊,照行照做、照办煮碗。


太古系------有大把优质收租物业打底,专搅奢侈楼,每月一两间咁出,唔嗲唔吊都得。


其他中小型发展商-----每间最多都系几百个单位,输唔死人!


而上年我对各持份者就咁睇。

亮剑 2014-05-02 11:45:22


现在各持份者点喺香港玩地产:-


投资者-----若是你认同KS,估计於 2017 - 2019 年应爆煲,但在此之前应有井喷出现,因为有 SSD 关系,咁你们的做法,应该系唔好入嗰啲要锁几年才卖得嘅新楼楼花;然后扣实你嘅现楼睇位卖。如果我估计冇错的话,大市会於临爆前有段井喷期,到嗰时乜东东狗屎垃圾楼都会狂升,那大家就可大手出售你名下的楼宇,自住走唔走随机应变,之后就手持弹药以便在灾后执平货。


收租佬-----若是你估计后市应该反覆喺呢啲位上落,因为一买一卖耗费甚巨,继续收租方为人上人。


大陆佬------若是你估计后市不能大升,咁就静观其变,等发展商同你俾 BSD 才入市,方为上策。


租客-----若是你估计后市应该会跌少少,那么你应该走去勤力 D 睇楼,希望天降「田鸡业主」,俾你杀价一成。


想搅换楼-----边个做特首你都要住,照行照做先,有多余钱以及放宽打房才搅楼换楼。


有钱佬------持有大把优质奢侈楼的人,现在政府玩紧你们,逢三退一持盈保泰啦。


自住业主-----每间咪争银行几球,呢几年低息大家中应执倒唔少啦,唔好话俾我知使Q晒呀,总之淡定有钱剩!
13. 蜕变中嘅懒人 2015-05-16 15:38:32
???????????????????????

曹仁超:年青人,不要让500尺绑住你的青春。 (曹生好多楼收租。)

陶渊明:不为五斗折腰。 (嫌做官俸禄太低,番乡下耕田。)
               
14. 小人物 2015-05-16 15:42:54
Good article!
充满真知灼见的博士好文回来了!

博士的演讲稿通常都比每日两篇的高质素。
15. 都系小人物 2015-05-16 15:46:01
我好怀疑香港青年能否整部Apple 1出来。
台湾青年比香港青年IT水平更高,台湾租金远远平过香港,台湾青年做了什么出来?
16. RK 2015-05-16 17:29:04
博士,
高兴昨晚可听你发表,还可跟你互换咭片及请教。
我第一个发问,问香港/伦敦/东京楼,在现在香港大徴物业税时,哪一个作为投资,比较好?
你説不要隔山买牛。我同意。
第二条问题你匆忙没回答,可以考虑写一个以此为题吗?
如果考虑投资楼市,是否应该等下年到细价楼出银主盘时买?还是现在可以买入中型单位,甚至豪宅,因为后二者去年只微升?
另可否定义一下细,中,豪是用什么区分?大小?银码?尺价?纯地段?



17. 蜕变中嘅懒人 2015-05-16 19:00:30

博士话:(我说“爆煲”,只不过是语不惊人死不休

现在并不是置业良机,大家亦知道这两年新楼盘的供应量是源源不绝,二手细价楼价一定会受压,要上车最好等多两

信边句好呢?

若QE楼价温室效持续多几年,形成楼价独立於所有传统分析而缓慢上升,信第2句者可能系B版笑一笑嘅淡淡。

18. 大宝二宝 2015-05-16 19:27:53
回懒兄

C 版笑一笑 (两句都信)

眨吓眼两年后:

问: 点解细价楼无咩跌过嘅?

答: 唔再大升已经系调整咗喇,我咪讲咗语不惊人死不休罗。你咁都唔明。

所有嘢答哂。

19. 蜕变中嘅懒人 2015-05-16 19:50:54
大宝二宝兄

收到,明晒。
希望2年后唔会喊声震天。
20. Follower 2015-05-16 20:37:50
谢谢博士分享。
21. 运输工人 2015-05-16 20:55:47
博士的目的已经好明显,冲出纲上媒体,向新闻、电视、电台……进发,求名不求利,那管是威名定臭名,总之一爆成名,为日后从政铺路.
永远支持汤文亮博士
22. 大宝二宝 2015-05-16 21:04:01
续18

D 版笑一笑

两年后细价楼果然跌到趴街,跌咗四成。

问: 我两年内放哂D细价楼,依家反弹番七成,点解?

答: 我嘅细价楼爆煲论,冇话过爆完煲唔可以再爆升㗎!

(以上系纯搅笑,不负任何法律责任)

23. HW 2015-05-16 21:08:11
所有大型基建落成曰都遥远无期,上盖的物业供应自不然也是落成无期。CY这个大话精还吹水话供应源源不绝。只计沙中缐一个项目已经不知有多少单位供应落实唔到。

信政府一成都死。大家还是快快上车吧!
24. 今日淡友去咗边 2015-05-16 21:38:59

买楼富贵 冇楼闭翳

有钱有勇气就是王道,自2011年以来,恐怕楼价大跌者全都跌晒眼镜,总有人提出楼市大时代的预测,但有多少人听得入耳?连爆煲论专家汤文亮也延长他的预测,又多三个月,放长双眼睇楼价跌。楼价跌是部份人主观愿望,与现实总有距离,过去四年看跌者最终也入市,总会带句「时辰未到啫」!多次狼来了后,也会变成臣服者。

不过,机会总是留给有准备的人,老楼最近也收到一个买楼富贵起来的真实个案。话说一名十多年前购入马鞍山居屋的小业主,当时只动用十数万元买楼,之后把旧居卖掉变成百万富翁,继而弃楼买车位,每个10万元买了数个同区车位,随即富起来,其后买入了同区另一间居屋自住,当然那个居屋也涨价,变了数百万元资产。最近看风水,师傅赠言十年风光已过,要搬离原区,便把赚回来的资金转买将军澳一楼花,至今连同原区多个物业已变成千万富翁;新物业更增添多一间,日前行街,碰上一楼花楼开放示范单位,便决定以近千万元购入一个在九肚山脚的两房单位,只回应一句「睇啱便买罗」,讲得十分轻松,也反映越有钱的越会买楼,总之有钱加埋勇气便是赢家。

上述这宗个案只是冰山一角,抑或是时辰未到,老楼不便评论,但看跌者还未死心,再要等下去。
 

揸旧楼随时临老发达

香港自战后数十年的发展,市区单幢失修旧楼无处不在,基於该等物业设备简陋,又乏完善管理,所以成交尺价长期低企,不少业主认为此等物业质差价低,还是早卖早着,结果可能就是这个原因,最终见财化水。

早於数年前,观塘展开收购行动,市区重建局就区内的旧楼进行收购,当年不少手持面积仅数百尺旧楼的公公婆婆,最终获近千万元赔偿,单位市值突然由不足二百至三百万元,一夜间市值升数倍,临老发达的原因,原来是甚么都不用做,做的只是手持一层的失修旧楼。

坊间有不少投资专家经常表示,要将低质旧楼尽早沽出,殊不知所谓低质旧楼,在市建局的重建计划下,可突然升值数倍,故手持旧楼等收购,是可能突然变富,所谓置换旧楼望物业升值加快,原来结果可能适得其反。
事实上,不少发展商亦在市区不停收购旧楼,搞合并收购,加上市区旧楼多位於旺区,故租金回报,可能比知名屋苑更高,所以持有旧楼既可收取高回报之余,又可等有心人士收购,当然这个要有耐性。

现时有不少专业投资者,以购买烂楼旧楼为主,他们行事低调,以免其收购行动外泄,至於高调以宣教形式论市的,大都教大众怎样捕捉高低位入市出市,信其预测做买卖,输多赢少几可肯定。

面包与爱情

面包与爱情,很多人想两者兼得。最近有位女士,获一位用情专一、收入稳定兼有车有楼的男友求婚,虽然她认为与他结婚能确保生活安稳,但又嫌男方不够细心、无情趣兼不了解自己,犹豫不决;加上她近日遇上一位无微不至的旧朋友,并承诺两年事业有成后便娶她,她希望以手上的面包(车、楼、长期饭票等)来赌赌运气。

大家要明白,在这个年代,政府漠视人民诉求,议员政客会随时转軚,新车落地也会折旧,只有砖头才能保值。今时今日沙田第一城实用不足300尺两房一厅单位闲闲哋超过420万元,最近豪宅楼价开始被细价楼升势所带动,价格再度向上。数间著名财务公司均在电视大卖广告,有层楼就有现金到手,仲要唔使楼契,这种风气反映有层楼才能有人生打算。而拥有长期饭票的男人(例如医生、律师、建筑师及工程师等),更是女人眼中生活安稳的保证。一众精明的女士们,又怎会不明白?

爱情的新鲜感确实会随着时间而消失,要爱情持久就要学会接受激情总会消逝。爱情到了谈婚论嫁时已不是娱乐,不是简单的几分钟约会、不是黑暗约会、不是像火速约会般,更不是商家们的爱情游戏,而是能够长久的一定和责任联系在一起,而责任是需要受苦受难的。爱情一旦和责任联系在一起,它就不得轻松,更和简单的娱乐没有关系。它需要付出,敢於承担、宽容、忠诚、信守等。

毕竟爱情是自己的抉择,任何人都要自行负责。即使旁人给予再多再高明的意见,最重要还是清楚自己的条件与选择。

25. 蜕变中嘅懒人 2015-05-16 21:58:14
TO 21楼 运输工人兄

古有吴起杀妻求将
今有博士爆煲求官。

人性丑恶、今古相传。
26. 不要随便相信"逢三退一" 2015-05-16 22:42:16
24/F所言甚是,这里有人提倡将残烂旧楼首先沽出,这方法在住宅市场操作,一定做不到十年赚十倍(中原指数低点33升到今日141),但鄙人实战中,做到由500变成今天的六千几万,就是从不沾手太古康怡美孚第一城这类投资热门盘,而专攻地铁站就近的旧唐楼劏房。当年五十万五百尺,今天值五百万以上。
27. 运输工人 2015-05-16 22:56:04
懒人兄:
讲爆煲唔一定要爆煲,讲细价租管唔一定有租管,只要似是而非,似有还无,一举成名已达到目的.中唔中,请唔请食饭,根本从来无在乎过.至於纲友更加……
永远支持汤文亮博士
28. 哈哈 2015-05-16 23:22:49
楼市一爆全部好友好似丁蟹d仔甘..1只,2只跳哂落街

真系谂起都笑出黎!!!
29. 蜕变中嘅懒人 2015-05-16 23:30:37
运输工人兄

一切都以SHOW 到QUALI 俾政府睇为目的,三儍网友惨变五毛,顺理成章;昔日吴起、今朝者谁?名声如粪土、粪土是命根。妖言惑众,为官位,可以去到几尽?且看后事如何发展,戏剧性、教育性兼而有之。
30. 蜕变中嘅懒人 2015-05-16 23:35:50
哈哈兄

B版笑一笑送给你,请留意歌词。
31. 引刀一快 2015-05-16 23:52:07
To 12楼 亮剑兄

睇嚟你教晒全世界点完地産喎,全世界都听你教,咁真系你玩晒嘞,厉害!
32. 珍惜香港 2015-05-17 01:30:15
珍惜香港

博士嘅文章,我有几点回应,不过都喺旧题重申啫。

关於供应不足,我认为,庸梁当政近三年,乜嘢前届嘅问题,乜嘢远水不能救近火,都已经唔可以再攞嚟做藉口啦!无能即喺无能,勾地政策,定喺招标,根本就唔喺重点。问题喺,政府可唔可以好似做生意咁,同地产商坐埋,唔掂倾到掂,定喺一味玩对著干,单方面制定政策,干预市场。响庸政年代,港府已经失去咗作为一个国际化商业城市,同商界保持紧密合作,互惠互利嘅大将之风

博士话,政府官员,大多数唔认同楼价飙升,喺因为土地供应不足。我嘅睇法刚好相反,政府官员,几乎所有都清楚知道哂呢个原因,只喺唔识点搞,又或者为咗扮清廉,要同商界划清界线,有得搞都变成冇得搞。不如咁啦,如果庸梁真喺有严重地产商畏惧症嘅话,就揾唐英年帮帮手,叫佢带几支私人珍藏嘅红酒,过去同啲地产商摸摸杯底,唔掂倾到掂。

响有限可开发嘅土地之下,只有大型屋苑,大型商场,先至可以最有效咁使用土地。所以,我从来都唔认为有乜嘢地产霸权,就算有,都只不过喺香港经济结构衍生嘅一个大势所趋。要多啲中小型地产商投地,可以鼓励佢地合资发展啫,但点解为咗要大地产商行开,不惜拆细土地,减少单位量之余,仲搞到互抢建筑资源,令成本上升,落成拖慢?点解唔可以协商,唔可以合作,点解要对著干?点解要逆势而行

懒人兄话,博士为官位,我唔敢猜测。但如果博士真喺以为,做埋啲咁嘢,就可以捞番一官半职,咁未免太天真!庸梁喺个乜嘢人?想同佢攞著数嘅话,我就真喺要再赠一句:切忌遇人不淑矣

至於爆煲论、财仔论,都喺果句,不予置评


33. 珍惜香港 废到唔废 2015-05-17 02:13:05
太废~无言
34. 珍惜香港 2015-05-17 02:13:21
珍惜香港32/F

讲到炒家,博士话,炒家复出,令我惊讶。现今楼市政策之下,短线炒价图利,成本之高,利润之薄,操作之烦,时间之长,边有投机者咁傻搞埋啲咁嘢?香港有大把更方便嘅炒价机会,做乜要搞大个龙凤,赚你果少少?唔通博士已经 DOWNGRADED 成芳间啲一般见识,睇见个楼价急升,就话喺炒家炒高,又或者将啲长线投资物业嘅收租佬,当哂做炒家?咦?咁博士自己,咪又喺炒家?

曾经有段时间,我都以为响辣招之下,啲嚟自内地嘅资金,会转投哂落啲细价楼度,不过,同各相熟地代了解过之后,发现个事实原来唔喺咁。导致细价楼急升嘅购买力,主要喺嚟自本土力量,虽然当中有唔少内地人,但佢地都喺响香港落地生根,或者准备落地生根嘅用家同收租佬,被误传为土豪炒家啫!所以,有评论话,内地经济下滑,会令土豪沽细价楼,班水回朝,导致细价楼下跌,呢个讲法,似乎唔太现实。

我嘅睇法,好简单,万物归於实体,趋向持有物业资产,就喺市场嘅本性。香港可以发展嘅土地,又限又缺,加上政策迫使楼市丧失咗投机性,咁增持资源呢个市场本性,就会被激发。所以,博士睇见细价楼急升,又有追价嘅情况,其实唔喺乜嘢炒家所为,而喺基於呢个激发现象。而当市场嘅持货者,充斥著惜货嘅用家同长线收租佬,咁呢种反投机嘅羊群心态,就会为楼市筑成一道抗跌护土墙

要点样个楼市先至会大跌?香港喺一个金字塔型经济社会,依家啲有楼人仕,主要嚟自金字塔嘅中上层,又或者喺呢个中上层支持下嘅新一代。所以,楼市下跌,会有两个可能,第一个可能,就喺将楼市,响个金字塔嘅涵盖范围推低,即喺话,要大幅度增加供应。可惜,庸梁当政近三年,到依家仲喺死性不改,仍然以对著干嘅态度,唔肯官商勾结,咁供应问题,恐怕到 2017 年换届之前,都唔使旨意会有转机啦!

第二个可能,就喺金字塔嘅中上层,实力急促下滑,甚至出现财困。换言之,咪即喺香港本地经济转坏罗!所以,博士话,影响楼市排行榜嘅第一位,喺经济环境,我非常认同。至於博士喺咁易提下一啲行业,有好有坏,似是而非;都喺果句,冇一条具体嘅市场界线,任何评论都喺冇意义,亦唔算喺乜嘢预测。

最低工资制度嘅崩溃,就喺我订嘅界线。


35. to 33 2015-05-17 03:54:35
好心你就用番你一向用开嗰个名啦,成日话人乜乜乜,自己就……,你估其它人唔知你边嗰?你咪喺神憎鬼厌嗰引刀罗。
36. yy 2015-05-17 08:10:08
博士这几个月的自辩文章,为求解讥渐失理性,一而再说一手楼比二手楼实际平三四成,谎谬!説一手楼有七成入货者是炒家,谎谬!细价楼爆煲而不会波及其它物业,谎谬!市场上有12000四按会沦为银主盘,谎谬!
以上博士陈述已在这里遭人否定,博士唯有出手驱赶PP等离塲噤声,以非理性态度面对问题,以锯箭法解决问题。
37. English on line 2015-05-17 09:05:35

To 35

鬼鬼祟祟, sneaking

One kid can generally tell when another kid is sneaky.

一个小孩鬼鬼祟祟地在干什么事情的时候,通常另一个小孩可以判断出来。

38. 打工仔 Andy 2015-05-17 09:28:36
珍惜兄,

写得好! 
39. yyfan 2015-05-17 09:47:13
博士根据一手楼入票数目判断投资者入市系一个美丽误会,有入过票嘅大部分人应该知道代理可以代入本票,求其碌十几万就可以开两百几万票,可能博士大把钱唔需要代理帮手
40. 历史长河 2015-05-17 09:48:33
珍惜香港兄,一如既往地精彩!
41. 生汤 2015-05-17 10:26:22
其实冯三退一要退的是最差物业已露了底。

市旺时,一个什么维港烟花景已值二三百万,在市差时只值三五十万,甚至只是令呢个单位卖得出,其他卖唔出既小点子而已。

要是真心相信到顶,当然第一时间散「优质货」,到爆煲人踩人时什么景都任你屈价啦

所以博士心态根本是觉得有排升,放D货换下马吧了,信佢等两年真系good luck!
42. 暗淡 2015-05-17 11:10:57
唔通反智同脱离群众系做官的先决条件?恭喜恭喜。
43. yyfan 2015-05-17 11:17:07
传统智慧讲俾我地知升市时先能搵到优质物业,跌市时优质货出现机会较少
44. 珍惜香港 2015-05-17 11:24:31
珍惜香港34/F

最后,博士话,卖走自住楼,要遵守三个原则喎。睇穿咗,意思咪即喺,如非必要,都唔好卖罗!

沽自住楼炒跌,呢种行为,更加唔可以鼓励。无论博士、各资深网友,甚至喺我自己,都已经多次出文谈论过。大家分析嘅角度唔同,但结论都喺一样:风险大,搏唔过,几乎必输!

我同好多物业长线投资者,之所以成功成为收租佬,就喺因为,对物业价位嘅升跌,唔会睇成喺输赢。坐拥嘅物业,无论升值几多,都冇谂过沽,唔喺因为未赢尽,而喺因为,我地从来都冇认为自己赢咗,既然冇赢,又唔喺赌,使乜离枱?响我自己嘅投资生涯里面,认识各种各样嘅投资者,同无数所见所闻之中,沽自住楼炒跌,能够成功成为收租佬嘅个案,喺零!而失败嘅个案,丧失重新上车能力嘅个案,就超过半数!

点解会咁?因为 TIMING 唔啱?咁几时至啱?依家?半年后?一年后?两年后?一个沽自住楼炒跌嘅人,失败之后,埋怨 TIMING 唔啱,就等同一个赌仔输咗之后,埋怨自己未够技术。为咗追寻一个「跌」,将自己同家人嘅生活押注,任何一个作出咁重要决定嘅人,之前都喺经过深思熟虑,亦计算过吐现后,点样可以对冲租金,慢慢等跌呢个理想嘅画面

我成日话,主宰命运嘅,喺人,唔喺数字。一个出嚟嘅画面,几理想都得,但可惜实际上喺唔 WORK。因为「炒跌」呢种投机行为,只有好著眼於价格嘅人,先至会做得出。即喺话,佢嘅投机心态,喺好强。你要佢咁神心,将吐现咗嘅钱,冰封响个定期入面,总之对冲到租金就得,乖乖地等个楼价跌?由本来只喺供楼,变成年年俾业主照肺、加租、迫迁,都无动於衷,唔会谂啲投机新搞作?我就得!不过,有我呢种能耐嘅人,又点会沽自住楼炒跌?

一个投机者,就喺一个投机者;一个投资者,就喺一个投资者。投机者,喺唔会有投资者嘅能耐。

所以,股神阿伯,只可以喺一个股神,一生注定同砖头无缘,永远冇可能成为一个物业长线投资者,永远冇可能成为一个收租佬。纵使三十年前,曾经坐拥两个九龙塘千多尺嘅豪宅连车位,结果转个头就沽哂,到临老,先至用二百万响深井上番车。同样地,沽自住楼炒跌,喺一种投机行为,呢种人,更加冇可能转营成为一个收租佬。以投机嘅心态,挑战自己投资嘅能耐,最终连重新上车嘅机会都丧失埋。

多年投资之后,体会到,一个人,只可以选择投资,或者投机,唔可以两样都喺,否则几乎一定输!
45. 怒妇炒鱼柳 2015-05-17 13:06:11
珍惜香港兄,文章比以前~废咗

支持33/F
46. 鱼蛋仔 2015-05-17 13:25:21

楼上,

各抒已见,就算你不同意别人的论点,都要保持持平的态度。你说什么话,你就是什么人。唉,你一定系早期沽空自住楼,等到现在发穷恶,真惨!

47. 自我陶醉 2015-05-17 14:37:48
To 44/F 珍惜香港兄

看了你的文章, 完全感受到你对收租行业的热爱和推崇, 不知小时作我的志愿时, 珍惜兄是否写 “我要做个收租佬” 呢?
其实每个人都有自己的性格、强项、优点及缺点,  只要找到自己的兴趣, 自己的强项, 朝这方向努力才是最重要的。 世上根本就没有一个职业是比其他职业优胜的, 如果你问Bill Gates, 佢会话: "唔系啩, 做收租佬?  You're kidding me."  如果你问爱迪生, 佢会问你做咩要做收租佬咁投机呀! 梗系花时间做多啲新发明贡献世界喇, 点可以咁颓废㗎!

同样, 世界上都唔会有一项投资会明显比其他投资优胜的, 你问股神, 佢会话股票投资最稳阵, 只要你用长线投资心态, 买咗就同佢做人世, 必定系最佳投资,  话虽如此, 他也有卖出自己手上股票的时候。  但如果你问Bill Gross, 佢梗系话买债好喇。 但我估佢哋都唔会话世上只有买股或买债, 才是唯一最好的投资。如果我问阿妈, 佢一定会话买外币先最明智。 

每次看到你的 “主宰命运嘅,喺人,唔喺数字。”  我都十分同意, 但理解上却有南辕北辙之感。创造数字的是人, 那人为何要创造数字呢?  数字work唔 work, 其实同数字本身毫无关系, 问题是人作为万物之灵, 如何使用数字, 驾驭数字。  阁下强调 "因为「炒跌」呢种投机行为,只有好著眼於价格嘅人。"  莫非「炒升」的投机行为就没有这个特质? 难道那些炒升的人,  借财仔, 碌卡, 全家筹钱, 不惜一切代价买楼炒升的人, 风险会低一些吗?

阁下话 “一个人,只可以选择投资,或者投机,唔可以两样都喺,否则几乎一定输!”  , 这点我绝不同意, 除非你只有10蚊资产, 否则, 都要面对portfolio allocation 嘅问题, 资产类别都会包含一些较低风险和较高风险的投资, 在你的定义里, 不知李嘉诚是否算是投机者, 他除实业地产外, 也有投资一些不知名小公司及Angel Fund 找寻不同级别的风险资产。 在大家的MPF, 也可能同时持有conservative 与 growth 的组合, 莫非这些都是一定输吗? 我也曾听说你也有投资垃圾债, 那些算是投机性较重的资产吧!  所以小弟认为一切成败都不在乎如何定性投资与投机, 而是在於个人资产比例和个人理财能力上。

但有一点我可以肯定的,正如 “ 曹仁超:年轻人,不要让500尺绑住你的青春”一文所说的 "靠收租的社会难有前途",  如果香港每个年青人都以这样的心态生存, 又或只存有投机心态, 香港的未来堪忧了!
49. 又系引刀 2015-05-17 16:28:49
个X哀咗咁多次,现在又要改名。
50. 林一鸣 2015-05-17 20:39:02
以下是我在Facebook给汤文亮博士的公开回应;希望媒体朋友们可以支持,不用再打电话问我了。

***********
近日有很多记者和朋友问我,汤文亮博士在8月14日福临门已订了位,请全港媒体吃饭,特别邀请我出席。

我去,还是不去?
我回应说:我不去了。

不难想像:在这餐饭局之后,无论我去或是不去,第二天都会成为新闻,部分会被记者放上“出位"的标题,然后被网民疯狂转载,写上令人不舒服的字句。何苦呢?

近日在网上看见很多讨论,都是对汤博士作出一些负面的评论,我看见了之后,心里感到很不舒服。不知大家有没有想过这问题:汤博士的公司拥有很多物业,如果楼市下跌的话,他肯定有很大损失;为什么他还要唱淡楼市?我估计其中的原因,就是他不希望现在入市的人,买了细价楼后受到损失。现在香港楼价高企,令到整个社会产生很大怨气,年轻人对社会十分不满,经营生意的人受到贵租之苦;如果细价楼继续上升,对社会一定不是好事。所以汤博士的提醒,相信只是出於一片苦心,希望大家明白。

我有另外一个建议,请汤博士考虑:不如取消原来的饭局,汤博士把这饭局的钱,捐赠给慈善机构,我亦可捐出相同的金额。希望汤博士可以考虑一下。

P.S.:汤博士在5月16日写了「下半年香港经济及楼市方向」一文,写得真好。以前的汤博士回来了。
51. hkhope1 2015-05-17 21:09:24

十分欣慰看到博士提出了取消优才移民BSD的想法。

政府一方面想要吸引能够为外地的优秀人才来港定居发展事业,不能提供优惠政策之余,还要加上一个BSD,优才来港意味著7年租楼的生涯,很多人来之前都要仔细衡量过。

  沪港通之后,更多国内公司到港找寻机会,上市是其中之一,每一间从国内来上市公司都会为香港带来不少商机。所以,我认为商机无限,问题是香港人是否识得把握。我们应该接纳更多优才移民,政府亦要取消优才移民BSD。

52. 何苦? 2015-05-17 22:29:37
其实珍港真系对引刀最客气既一个,咁都想迫人走,真系想成个forum玩完? 

53. 引刀胜在面皮厚 2015-05-17 22:55:21
胜在面皮厚,衰几多次都仲响度人身攻击其他高手。讲错哂。说自己是负责任,其实是不负责任。根本是丁蟹
54. 蜕变中嘅懒人 2015-05-17 23:59:47
TO 48楼 运输工人兄

兄台嘅意思系:女星要出名只要肯脱就一定爆红,有身材又得、无身材又得。
不同处系:有身材就大把人赞;无身材就大把人闹。
相同处系:一定出位!

明晒,谢运兄。

56. 引刀一快 2015-05-18 04:09:35
好笑,引刀几时都系呢个名,批人驶改名嘅咩,你估捞波弟呀。

你地依家玩下玩下玩埋自己人,未伤人先自残七分,咪咁傻喇。

我要贴多次先:论坛系用论据说话嘅,果D经唔起反问嘅人,恨我我都冇办法,就算你捞波弟无所不用其极,你又攞咗D咩岀嚟俾人睇?咪日日喺度人身攻击、侮辱人、冤枉人,你系咪觉得大家好钟意睇你呢D咁嘅低劣嘢?人贵自知!

唔驶保存,以后我会得闲贴下。
57. 引刀一快 2015-05-18 04:20:10
To 50楼 林一鸣先生

林生谦谦君子,不过如果我系你对手的话,睇完你呢篇回应会好唔舒服。当然,引刀一介草民只配唔舒服。
58. 引刀一快 2015-05-18 04:36:37
To 47楼 自我陶醉兄

如果一个地方嘅人,全部都只买不卖,未发展就发展唔起,已经发展就会走下坡,如果好似香港咁背靠大陆,就系衰败之兆。

我做个假设,全港私楼俾珍惜香港一个人买晒,咁肯定冇放盘喇,租金随珍港兄定都得喇,香港会出现咩情况呢?

其实凡事有个度,冇绝对嘅,点解我唔覆珍港兄而回覆咗你呢?因爲我睇见几篇大文,要回应真系唔驶瞓喇,果D屈我话我队珍港兄嘅人,我D回应大作未有精神慢慢打字呀,慢慢等下喇。
59. 珍惜香港 2015-05-18 05:05:21
珍惜香港TO:47/F 自我陶醉

自醉兄言重啦!人生,何只一个理想?一个目标?

小时候作「我的志愿」喺乜,就真喺唔太记得罗。不过,幼年时家道中落,家人股场失利,连自住楼都输埋,租屋住几年后,终於申请到两户一厠嘅七层廉租屋一个六楼单位,仲攞埋公缓(果阵嘅综缓喺叫公缓)。当时社处不时会派人突击检查,每次过嚟都好似搜屋咁。记得有次,借咗同学部 LASER 电脑返屋企,突然听到社处啲人敲门,就怱怱走去用被盖住,费事俾佢地见到部脑,以为喺我地自己买啦!入到嚟,佢地拨开张床帘睇,好彩冇揭开埋张被啫。果阵个狼狈情景,依家仲记忆犹新,谂起都有啲紧张。

所以,我童年第一个目标,就喺脱离公缓,第二个目标,就喺脱离廉租屋,喺唔喺好羞家?

同好多年青人一样,我果阵都好多嘢谂,不过就冇谂过个社会,可以点样帮到自己,去实现啲乜嘢理想。借同学部脑返屋企,喺因为要自学写程式,我以前都响度分享过,以书写模拟电脑嘅运作,去做程式设计,但有时总要搵部脑实战一下。试过上果位同学屋企,用佢部脑,仲带埋面包做午餐,结果俾佢只狗抢咗嚟食,又一件狼狈往事。

入读梦寐以求嘅学科,进身理想行业,打出名堂,仲搞埋生意、打官司;跟住行业由盛转衰,最后结业。整个历程之中,无数难忘嘅往事,我唔识得计算,自己究竟为社会贡献咗几多。但响追求理想、事业嘅过程中,我嘅争扎求存,亦同时令到好多人、好多家庭、好多企业,得以生存,得以发展。就算到今日,我嘅投资事业,亦改变咗一啲行业参与者嘅命运,带出咗新嘅思维,令佢地绝处逢生。

自醉兄,我唔喺想晒啲乜嘢,只喺想阁下明白,大部份收租佬,最初都唔喺想做收租佬。人嘅一生,最赚钱嘅时期,可能只得果二十至三十年,而我地只喺响果段期间,追求理想嘅同时,将自己赚到嘅财富,摆哂入啲砖头里面,而唔喺烧哂响啲吃喝玩乐度啫。

所以,你话我对收租行业热爱、推崇,阁下可能有啲误会。香港行低税率,退休就要靠自己;而我地投资物业,只喺为咗老来唔使搞到求仔女或政府养,呢啲根本唔算喺乜嘢理想,乜嘢志愿。希望阁下明白,我地每个收租佬,无论对社会贡献咗几多,到退休果阵,只希望靠自己唔使靠政府,就当喺对社会最后嘅贡献

呢度有几个留言,话我好「废」。我知道有好多人,认为收租佬好「废」,但当中有几多个,真喺了解过收租佬嘅人生历程?我谂佢地真喺要用一面镜,照一照自己,睇下自己,究竟对社会嘅贡献多啲,定喺对社会嘅不满同素求多啲;追求理想,喺靠自己努力创造机会,定喺一味要求社会俾自己机会。

曹仁超话,年轻人,唔好让 500 尺绑住自己嘅青春,又话,靠收租嘅社会难有前途喎!

我话,曹先生,未免太肤浅!边个话,追求买楼置业嘅同时,唔可以追求其他理想?唔可以追求事业?唔可以追求爱情?唔可以追求家庭?唔可以追求幸福?青春,就只喺容得下咁少?又边个话,个社会要靠收租生存?通过贡献社会得到嘅财富累积响砖头度,换嚟安稳嘅退休生活,有几错?全民烧光哂自己赚到嘅财富,吃喝玩乐,临老就个个伸手问政府攞,咁个社会,又几有前途?

记得我曾经响度提过矽港计划,慨叹香港错失机会,但睇下曹生点讲:「那时候有一间公司来香港想要土地发展晶片,但晶片技术是台湾的,机器是 Intel 不要的,来香港干什么?最后他们去了上海,搞得损失惨重」。即喺话,人地提供唔到一流嘅技术俾你,唔使搞啦!咦?辽宁号,咪好似都喺用人地唔要嘅嘢,改建而成?

原来,香港嘅年青人,冇创意,喺因为租金太贵,冇地方俾佢地思考,唔可以好似乔布斯咁有个私人车房;哦!原来乔布斯咁成功,都喺全靠个车房咋!又原来,香港嘅年青人,冇得上位,喺因为唔可以好似人地咁,随便一个 IDEA 就攞到一两球美金发为;哗!我都要谂谂有乜嘢 IDEA 先!

回想起当年冇钱买电脑,自己书写模拟电脑嘅运作,去做程式设计嘅日子,真喺无言!

睇完曹生篇嘢,我终於见识到,乜嘢喺「废」!
60. KK 2015-05-18 06:56:14
汤文亮,人家林一鸣已经回应了你,答案好显然比你答得很大方得体,就算比你胜了林一鸣,人家的风度比你大方,气量比你大量,对答一定比你得体。

你呢方面最少要向人家学习啦!XXX!

利申,我立场中肯,只看文章的内容的参考性
也认同,有一篇似样的汤文亮的文章番来了


61. 蜕变中嘅懒人 2015-05-18 08:46:25
TO 59楼 珍惜香港兄

述珍兄:曹仁超话,年轻人,唔好让 500 尺绑住自己嘅青春,又话,靠收租嘅社会难有前途喎!

曹先生好后悔佢当,自己年纪就己经俾 500 尺绑住自己嘅青春,而且对於今时仍然俾嗰堆收租物业,紧紧绑住自己嘅花甲年华后悔不己所以至苦口婆心由衷劝告今日班望楼兄台,古道热肠令懒人佩服到五体投地、四脚朝

曹先生仲於年前放弃写楼经,路边社话佢成立基金,做埋基金经理帮人投资,所以年靑人应该:                         
                                           打破楼笼飞股市,推开地代变啫神

结论系:胶人为己,唔衰唔做,狗上瓦坑,同一条路。
62. 自我陶醉 2015-05-18 09:03:23
To 59/F 珍惜香港兄

多谢分享阁下的人生经历, 唔怪得珍惜兄对股票投资咁抗拒喇! 每个人的自身经验对自己的世界观的确有很大影响力, 个人来说, 对於高价入市买楼的风险, 我认为也不能轻视。之前我也曾与各位网友分享过亡友在97买楼的惨痛经历, 毕竟对很多人来说, 自住楼就是他们一生中最大甚至系唯一的投资, 他们的财力和能力与博士及各位师兄师姐相比固然差距甚远 , 所能承受的市场震荡也因此无法相比, 所以我才认为沽自住楼不一定是什么万恶不赦的投机行为。只要沽得其所, 沽得其心安, 为自己在财务上、心理上卸下一个大包袱, 亦不见得一定是件坏事。

千祈唔好误会我对收租行业有任何偏见, 我只系觉得行行出状元, 在自己认为别人的行为投机和没出息的同时, 别人对自己的评价也可能是差不多啫!  所有的投资都有风险的, 股票如是, 债汇如是, 物业如是, 重点是认识自己的投资和明白自己的风险而已。

63. 打工仔 Andy 2015-05-18 09:45:30
珍惜香港兄,

多谢分享! 好!
64. 自我陶醉 2015-05-18 10:55:53
To 58/F 引刀兄

其实, 我觉得曹先生的看法与你差不多, 当一个社会将所有资源和心力都建构在一个高地价高楼价的目标, 最终只会扼杀所有行业的生存空间, 将自己带入不归路, 可惜这里能够领略的人不多。

65. 引刀一快 2015-05-18 11:34:12
自我陶醉兄

我谂,人嘅所有资産之中,其中有一件好重要,而又分分钟俾人忽略咗嘅,就系社会经验同发展能力,早排讲到澳门已经出现呢种问题,有家卖饼嘅,因爲间旧屋价值暴涨至2200万,所以冇心机造饼,如果好多人学佢咁,去澳门嘅人就只有赌钱嘅啫,一下大陆禁赌,即刻无以为继。
66. 引刀一快 2015-05-18 11:35:05
自我陶醉兄

我谂,人嘅所有资産之中,其中有一件好重要,而又分分钟俾人忽略咗嘅,就系社会经验同发展能力,早排讲到澳门已经出现呢种问题,有家卖饼嘅,因爲间旧屋价值暴涨至2200万,所以冇心机造饼,如果好多人学佢咁,去澳门嘅人就只有赌钱嘅啫,一下大陆禁赌,即刻无以为继。
67. 引刀一快 2015-05-19 02:36:06
珍惜香港兄

原本我冇谂住回应兄台大作,既然有人屈我话我系33楼,咁我都系回应下,等大家知道我嘅笔路唔系33楼咁様嘅,虽然引刀喺呢个论坛俾人屈到惯晒,但系有时都要做下反应,等果D乱屈人嘅人仔,有D世艺。

咁就逐篇嚟喇。
68. 引刀一快 2015-05-19 03:07:39
珍惜香港

博士嘅文章,我有几点回应,不过都喺旧题重申啫。

关於供应不足,我认为,庸梁当政近三年,乜嘢前届嘅问题,乜嘢远水不能救近火,都已经唔可以再攞嚟做藉口啦!无能即喺无能,勾地政策,定喺招标,根本就唔喺重点。问题喺,政府可唔可以好似做生意咁,同地产商坐埋,唔掂倾到掂,定喺一味玩对著干,单方面制定政策,干预市场。响庸政年代,港府已经失去咗作为一个国际化商业城市,同商界保持紧密合作,互惠互利嘅大将之风

同地产商坐埋,唔掂倾到掂, “咪俾人话官商勾结罗。

博士话,政府官员,大多数唔认同楼价飙升,喺因为土地供应不足。我嘅睇法刚好相反,政府官员,几乎所有都清楚知道哂呢个原因,只喺唔识点搞,又或者为咗扮清廉,要同商界划清界线,有得搞都变成冇得搞。不如咁啦,如果庸梁真喺有严重地产商畏惧症嘅话,就揾唐英年帮帮手,叫佢带几支私人珍藏嘅红酒,过去同啲地产商摸摸杯底,唔掂倾到掂。

呢类系插科打诨,大家笑下喇。

响有限可开发嘅土地之下,只有大型屋苑,大型商场,先至可以最有效咁使用土地。所以,我从来都唔认为有乜嘢地产霸权,就算有,都只不过喺香港经济结构衍生嘅一个大势所趋。要多啲中小型地产商投地,可以鼓励佢地合资发展啫,但点解为咗要大地产商行开,不惜拆细土地,减少单位量之余,仲搞到互抢建筑资源,令成本上升,落成拖慢?点解唔可以协商,唔可以合作,点解要对著干?点解要逆势而行

地産冇霸权?

懒人兄话,博士为官位,我唔敢猜测。但如果博士真喺以为,做埋啲咁嘢,就可以捞番一官半职,咁未免太天真!庸梁喺个乜嘢人?想同佢攞著数嘅话,我就真喺要再赠一句:切忌遇人不淑矣

既然”唔敢猜测“,咁点解后面加咁多”答案“?自己讲就够喇,又何必拉懒人兄落氺?呢样嘢我真心认爲人家汤生唔驶你教,人家食古月粉多过你食米。如果系寄梦仕途,一定深谋远虑,早就作好准备,唔会咁様急转弯,转呢个急弯,筛咗好多人落车。

至於爆煲论、财仔论,都喺果句,不予置评不予置评
69. 引刀一快 2015-05-19 03:40:55
珍惜香港续 32/F

讲到炒家,博士话,炒家复出,令我惊讶。现今楼市政策之下,短线炒价图利,成本之高,利润之薄,操作之烦,时间之长,边有投机者咁傻搞埋啲咁嘢?香港有大把更方便嘅炒价机会,做乜要搞大个龙凤,赚你果少少?唔通博士已经 DOWNGRADED 成芳间啲一般见识,睇见个楼价急升,就话喺炒家炒高,又或者将啲长线投资物业嘅收租佬,当哂做炒家?咦?咁博士自己,咪又喺炒家?

炒高楼价嘅,就净系得炒家做独脚戏咩。

曾经有段时间,我都以为响辣招之下,啲嚟自内地嘅资金,会转投哂落啲细价楼度,不过,同各相熟地代了解过之后,发现个事实原来唔喺咁。导致细价楼急升嘅购买力,主要喺嚟自本土力量,虽然当中有唔少内地人,但佢地都喺响香港落地生根,或者准备落地生根嘅用家同收租佬,被误传为土豪炒家啫!所以,有评论话,内地经济下滑,会令土豪沽细价楼,班水回朝,导致细价楼下跌,呢个讲法,似乎唔太现实。

大陆土豪乜楼都会沽,最紧要系拐点出现,一出现,你咪睇下咩叫”重力加速度“罗。

我嘅睇法,好简单,万物归於实体,趋向持有物业资产,就喺市场嘅本性。香港可以发展嘅土地,又限又缺,加上政策迫使楼市丧失咗投机性,咁增持资源呢个市场本性,就会被激发。所以,博士睇见细价楼急升,又有追价嘅情况,其实唔喺乜嘢炒家所为,而喺基於呢个激发现象。而当市场嘅持货者,充斥著惜货嘅用家同长线收租佬,咁呢种反投机嘅羊群心态,就会为楼市筑成一道抗跌护土墙

1997年到2003年,香港土地仲少过依家。

要点样个楼市先至会大跌?香港喺一个金字塔型经济社会,依家啲有楼人仕,主要嚟自金字塔嘅中上层,又或者喺呢个中上层支持下嘅新一代。所以,楼市下跌,会有两个可能,第一个可能,就喺将楼市,响个金字塔嘅涵盖范围推低,即喺话,要大幅度增加供应。可惜,庸梁当政近三年,到依家仲喺死性不改,仍然以对著干嘅态度,唔肯官商勾结,咁供应问题,恐怕到 2017 年换届之前,都唔使旨意会有转机啦!

叫政权?提议将香港主体管治权交俾地産商,珍港兄可谓赤裸裸,但系有个重点嘅问题,在商言商,冇著数商人系唔会so你,咁,俾咩著数地産商,香港市民可唔可以知?可唔可以管?

第二个可能,就喺金字塔嘅中上层,实力急促下滑,甚至出现财困。换言之,咪即喺香港本地经济转坏罗!所以,博士话,影响楼市排行榜嘅第一位,喺经济环境,我非常认同。至於博士喺咁易提下一啲行业,有好有坏,似是而非;都喺果句,冇一条具体嘅市场界线,任何评论都喺冇意义,亦唔算喺乜嘢预测。

中上层实力无论下滑出面与否,总有提前出逃者,李生系先锋。

最低工资制度嘅崩溃,就喺我订嘅界线。

最低工资会出现暗崩溃,即系同一工时大幅加大工作量,大批工作条件处于临界嘅人失业。好似,已经开始发生。
70. 引刀一快 2015-05-19 04:39:51
珍惜香港续 34/F

最后,博士话,卖走自住楼,要遵守三个原则喎。睇穿咗,意思咪即喺,如非必要,都唔好卖罗!
赚钱系必要,将资産提升亦系必要,唔系必要,点解大家喺度日日讨论?

沽自住楼炒跌,呢种行为,更加唔可以鼓励。无论博士、各资深网友,甚至喺我自己,都已经多次出文谈论过。大家分析嘅角度唔同,但结论都喺一样:风险大,搏唔过,几乎必输!

沽得自住楼就意味银码上已经赚咗,能唔能够再低吸已经系第二件事,如果仲要定好多苛求性标准,咁就梗系乜都唔驶做喇。依家嘅楼价,卖楼楼款做定期够交租,手上嘅钱就系机会,系唔敢卖楼嘅人所缺嘅”机会“!

我同好多物业长线投资者,之所以成功成为收租佬,就喺因为,对物业价位嘅升跌,唔会睇成喺输赢。坐拥嘅物业,无论升值几多,都冇谂过沽,唔喺因为未赢尽,而喺因为,我地从来都冇认为自己赢咗,既然冇赢,又唔喺赌,使乜离枱?响我自己嘅投资生涯里面,认识各种各样嘅投资者,同无数所见所闻之中,沽自住楼炒跌,能够成功成为收租佬嘅个案,喺零!而失败嘅个案,丧失重新上车能力嘅个案,就超过半数!
呢个唔系嬴输嘅问题,系赚几多嘅问题,依家入市买楼嘅人,如果工作”稳定“,咁就真系一世都唔驶旨意做收租佬,一世都冇得同你争客。
” 同无数所见所闻之中,沽自住楼炒跌,能够成功成为收租佬嘅个案,喺零! “
你有冇见过我唔知,不过,你将沽自住楼嘅人夹硬评爲失败者,系有点过份,一条好简单嘅数,细路都会明,唔驶点样大跌,楼价500万跌到400万,就两成,已经可以fullpay一间再供一间,唔计升番赚几多。


点解会咁?因为 TIMING 唔啱?咁几时至啱?依家?半年后?一年后?两年后?一个沽自住楼炒跌嘅人,失败之后,埋怨 TIMING 唔啱,就等同一个赌仔输咗之后,埋怨自己未够技术。为咗追寻一个「跌」,将自己同家人嘅生活押注,任何一个作出咁重要决定嘅人,之前都喺经过深思熟虑,亦计算过吐现后,点样可以对冲租金,慢慢等跌呢个理想嘅画面

你估个个都冇嘢做嘅咩。

我成日话,主宰命运嘅,喺人,唔喺数字。一个出嚟嘅画面,几理想都得,但可惜实际上喺唔 WORK。因为「炒跌」呢种投机行为,只有好著眼於价格嘅人,先至会做得出。即喺话,佢嘅投机心态,喺好强。你要佢咁神心,将吐现咗嘅钱,冰封响个定期入面,总之对冲到租金就得,乖乖地等个楼价跌?由本来只喺供楼,变成年年俾业主照肺、加租、迫迁,都无动於衷,唔会谂啲投机新搞作?我就得!不过,有我呢种能耐嘅人,又点会沽自住楼炒跌?

炒跌系投机,炒升就唔投机?珍港兄你所有假设都唔会定喺楼市下跌之后,我要讲句,炒唔跌,都系投机呀!
卖自住楼,既可以作爲发展事业之用,亦将手上资産转化为机会,系积极嘅。

一个投机者,就喺一个投机者;一个投资者,就喺一个投资者。投机者,喺唔会有投资者嘅能耐。
用投资同投机夹硬将身份模式化,根本就唔现实


所以,股神阿伯,只可以喺一个股神,一生注定同砖头无缘,永远冇可能成为一个物业长线投资者,永远冇可能成为一个收租佬。纵使三十年前,曾经坐拥两个九龙塘千多尺嘅豪宅连车位,结果转个头就沽哂,到临老,先至用二百万响深井上番车。同样地,沽自住楼炒跌,喺一种投机行为,呢种人,更加冇可能转营成为一个收租佬。以投机嘅心态,挑战自己投资嘅能耐,最终连重新上车嘅机会都丧失埋。

呢类故事系冇示范作用嘅,因爲中间嘅剧情你全部抽起晒,外国有好多中咗巨奖之后破産潦倒嘅真实个案,咁系咪中咗六合彩都唔好去领奖先?

多年投资之后,体会到,一个人,只可以选择投资,或者投机,唔可以两样都喺,否则几乎一定输!

卖楼根本就唔可以武断地归类为投机。投资投机,只系观点与角度。
71. 引刀一快真小人 2015-05-19 06:08:25
68、69、70的留言,切切底底证明佢喺33楼。
用番引刀的笔路和思路,33楼和引刀只是想讲珍港兄写嘅都是废,引刀一快真小人。
72. 引刀一快 2015-05-19 07:30:16
原来系你。都叫咗你唔好咁傻,未损敌自残七分,呢种做法好傻架,最主要系珍港兄同我交手咁多次,系唔系我佢知道嘅,佢实嬲你啫,你都唔顾佢感受。
73. 回 72 2015-05-19 08:40:01

自打咀巴 !


自己讲就够喇,又何必拉懒人兄落氺?呢样嘢我真心认爲人家唔驶你教,人家食古月粉多过你食米。

最主要系珍港兄同我交手咁多次,系唔系我佢知道嘅

自己讲就够喇,又何必拉珍港兄落氺?呢样嘢我真心认爲人家唔驶你教,人家食古月粉多过你食米。

74. 地藏 2015-05-19 09:10:44
命里有财,缘成熟,自会有。以甚么方法得财,只是缘已矣!
75. 路人丙 2015-05-19 09:20:09

先quote一段关於古月粉(胡椒)嘅文献.


***********************************************

胡椒主要产於印度,可以温暖肠胃,消除牙齿的肿痛

胡椒能使你在正餐以及正餐之间的那些时间中少吃东西,胡椒中含有一种叫辣椒素的复合物,而这种物质有助於抑制食欲,在一项动物研究中,辣椒素被证明能抑制食欲,促进脂肪燃烧。在另一项研究中,一个一吃饭就开始加胡椒的人,接下来吃进去的东西要比吃了一些东西后才加红胡椒的人要少,这个一吃饭就习惯性撒点胡椒的人,一天中总共吃进去的东西的热量低於1000卡路里。


在药用方面,胡椒有解毒、散寒、和胃的作用,尤对肺寒、胃寒有疗效。 

在营养方面,胡椒本身具有辛辣作用,可令血管扩张,有助散热;而且配以胡椒烹调的菜式令人特别开胃,能刺激大脑运作,从而增加胃酸分泌,是夏日菜式的调味良方,黑胡椒味道辛辣,白胡椒较为芳香,夏天可以去暑,冬天进食则又可以驱寒。另外,亦可促进唾液分泌,刺激胃粘膜、增进食欲、下气、温中、祛痰等功效,更可作为调味料去除肉类腥味。

在对身体影响方面,胡椒涉取过量对肾和肝都会有大影响,严重者会导致肾衰竭,造成永久性肾伤害,建议只能少量摄取.

*********************************************


只想指出,古月粉(胡椒)不能乱食,乱食古月粉者会导致永久性交合障碍,



76. 珍惜香港 2015-05-20 22:09:53
珍惜香港TO:67/F、68/F 引刀一快

引刀兄,既然冇谂住回应,何必呢?阁下针对议题,想同我讨论,我无任欢迎,但如果喺基於第三者推波助澜,为斗咀而覆埋啲唔等使嘢嘅话,我喺唔会睬你。

其实,面对啲无厘头攻击,我从来都当佢地透明。就好似有人话我「废」咁,但喺既然送埋上门,梗喺唔使客气,一於攞佢个「废」字嚟用啦!可以将焦点带番入个议题度,又间接破解咗佢嘅攻击,一举两得,好过浪费时间同佢斗咀嘛!

关於懒人兄,我谂要澄清一下。我唔喺摆佢上枱,博士为官位,的确喺佢嘅猜测,唔喺我嘅猜测,而我嘅立场,喺中性。所以我话,唔敢猜测,喺老实说话,唔使谂得咁复杂。博士为官位,可能喺,亦可能唔喺,但既然有呢个可能,咁我就觉得有需要赠下佢。

呢个世界,冇人喺完美,每一个人,总有自己睇唔到嘅盲点,唔喺边个教边个。胸襟,喺成功嘅元素,如果觉得自己高高在上,冇接受他人批评嘅胸襟,咁成功,都只会喺昙花一现。我当博士喺朋友,先至赠佢,而我亦唔喺第一次赠佢。赠啱嘅,就喺功德,赠错嘅,又冇坏啫。

正如,我多次赠博士,三思而后行。佢收到同接受嘅话,今日就唔会出果篇文章
77. 回 76珍港兄 2015-05-20 23:05:09

我是35楼,兄台留言每每有精僻见解,多谢。
今次我见引刀(33)出言不逊寸寸贡,所以督爆佢要佢出丑。
再次多谢珍港兄用心的留言。