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文亮言

细价楼是否会爆煲

 

汤文亮博士

纪惠集团行政总裁
2015年5月9日

  三个月前,我写了一篇「细价楼在三个月内爆煲」文章,引起不少网友关注,昨日,三个月期满,中原指数141.46,不少网友说我预测不准确,我又有多少唔明白,我的「爆煲论」之后几篇文章,我亦解释得很清楚,以当时楼市动力,如果政府唔出招,就会上升多六个月,如果政府出招,六个月减为三个月,然后就会下跌,当时中原指数是136.64,到昨日,三个月时间上升了4.82,不能说我错,反而我的预测上半部份是绝对准确,如果中原指数到昨日下跌10点,我反而觉得唔准确,甚至认为政府出错招。下半部份今日开始,究竟楼市是否会掉头向下,结局又会如何,我的预测是否准确,大家不妨多等三个月,在写爆煲论的时候,我认输多赢少,现在胜负机会各半,因为我预测的负面因素逐渐出现,不过,又有一些是我预测不到的正面因素,所以,很难以一些过去数据分析楼市,因为楼市亦在变化中。

  有一件事我万万预测不到,就是地产商肯割价促销,我相信导致地产商有这个决定,主要因为在农历年间,所有地产商的新楼盘只能卖出七个单位,虽然话那些是货尾,但这个数字提醒地产商若不大幅减价,销售一定不会理想,地产商於是开出与二手楼同价,甚至还要低过二手楼的新楼盘,销情相当理想,导致二手楼冰封,虽然,间中有一些创新高价出现,但仍然不能够刺激二手楼巿场,销售量与沙士期间相若,在冰封之后楼市走势,按一般情况是会下跌,所以,我认为新楼盘减价,是令到楼市下跌一大因素,比财务公司的二按危险更甚,不过,很多人仍未意识到这个危机,他们的注意力集中在屡创新高的楼价,认为楼市尚会爆升,我没有资格说他们对或错,我只是认为大家睇楼市,各有不同意见而已。

  股市大旺,不少人认为很多人因为在股票市场赚到钱去买楼,我觉得这是一厢情愿的说法,股与楼是有分别,有不少人在股票市场咤吒风云,搵到好多钱,但仍然租楼住,而有物业的人对投资股票亦只不过是小注怡情,不过,股市大旺,始终对楼市是一个正面因素。

  财务公司的后遗症逐渐出现,银主盘增加,等待解决的二按成千上万,问题的严重性连政府都表示关注,不过,我亦相信,如果没有爆煲论,财务公司二按可能要多等一年才会被关注,早一点被关注,早一点想办法解决,细价楼爆煲机会就会减弱,即是我预测错误,不过,这又有什么问题。

 
 
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1. 喽罗 2015-05-09 08:50:13
支持汤生选特首

只有汤生的语言伪术才可对抗CY

2. 地藏 2015-05-09 09:31:50

『新楼盘减价,是令到楼市下跌一大因素,比财务公司的二按危险更甚』

『股市大旺,始终对楼市是一个正面因素』

强弩之末已!

3. 运输工人 2015-05-09 09:35:28
如果细价唔爆,其实是博士拯救了细价楼,哈哈!
永远支持汤文亮博士
4. 封笔吧 2015-05-09 10:44:55
愈兜愈难睇丶 全港花园也游遍了
5. 专家预测楼市未来走势 2015-05-09 10:58:09

6. 面皮厚过屎忽 2015-05-09 11:13:54
2月9号写文话三个月爆煲,

细价楼将会在三个月爆煲

 汤文亮博士

纪惠集团行政总裁

201529

4月14号话从今日开始爆煲

汤文亮博士

纪惠集团行政总裁

2015414

从一切迹象来看,细价楼应从今日开始爆煲

今日
到昨日,三个月时间上升了4.82,不能说我错,反而我的预测上半部份是绝对准确,如果中原指数到昨日下跌10点,我反而觉得唔准确

博士你的小学鸡文章当我们五毛还是盲毛?

7. 顶你唔顺 2015-05-09 11:47:18
9吹,厚面皮功夫,只有689才够你比
8. 引刀一快 2015-05-09 12:03:23
好奇怪,点解D抨击爆煲论嘅人,个个唔注册嘅?

系咪又系一个人唱十几枱戏呀?辛苦晒。
9. 熊 2015-05-09 12:11:35
.......... 请问.....  我搵左好耐....  可唔可以比条LINK我注册.....
10. 引刀一快 2015-05-09 12:26:17
熊兄

论坛页眉有“注册”选项的。
11. 回9楼 2015-05-09 12:29:52
http://www.property.hk/forum_regmember.php
12. 路人A 2015-05-09 12:42:48
我很感谢博士...

1. 早几年如果不是因为博士, 没有勇气赶上最后列车, 就算现在跌30%, 完全只是回到买价, 但我已经赚租, 及那时我批不批按都成问题。( 当然, 其他3傻兄他们留言很值得看的) ( 可惜他们见博士做淡便不留言。其实, 博士那招叫哗众取宠, 没有大雷声便收不到真正效果, 这样做其实间接保住楼市没有再升得太急而大跌, 如果我是淡友, 反过来其实不高兴.....)

2. 地产商不是傻的, 现在开价等於二手楼, 即是以行动去估计二年后楼市最少跌20%,  

3. 博士一直叫细价楼, 现在细楼平均租1.5万左右, 二年即是36万, 一般细价是400, 如果你信博士, 信地产商不是傻的, 以36万租金去赌100万 ( 即下跌30%), 其实是不错的值搏。








13. Raymond 2015-05-09 12:47:16
我亦赞同 路人A   的三点说法                      
14. 过路人 2015-05-09 12:51:42
人地汤生多年炒楼经验,赚钱数以亿计,肯同大家分享,就算就算佢睇错或𨍭軚,你咪学当中既思维罗,有咩问题?股神巴菲特都话自己做啱6成投资决定,已经系全球首富。 谩骂既人唔想睇就咪睇汤生既文章啦。
15. 【百万Blogger财叔】 2015-05-09 12:58:41

Call Loan的真相

继爆煲论后,近期汤文亮博士同林一鸣两位前辈又在空气中讨论有关Call Loan真与假(编按:即要求按揭贷款者「提早偿还」),当我睇完两位前辈的文章后,发觉其实两位的观点也没错,只是因为两个人的背景与位置不同,所以才会有如此大分歧吧!

何解我会如此清楚他们的观点没错?因为我经历过金融风暴、沙士、金融海啸、负资产和Call Loan,统统试过,凭我的经验来讲,可以说两位前辈的观点都无错。

其实问题是汤博士基於一个投资者角度出发,而林一鸣就基於一个用家的角度去讲。老实说,我绝对同意林一鸣所说,如果你每月准时供款,就算负资产,其实都不会被Call Loan,因为如果你负资产,银行迫死你有何好处呢?当然有读者第一个反应会话,真系有架喎!系?你唔好话俾我知,系朋友个朋友试过喎!如果有读者亲身经历只有一层自住楼又准时供款,但负资产时被人Call Loan,欢迎指正,不过这个人我搵咗超过10年都未搵到。

又何解我又话汤博士无错呢?因为如果你是一个投资者或生意人,Call Loan的机会就大好多了。因为当银行将你的资产作一篮子评估后,发现有部分物业负资产,如果银行此时Call Loan,的确可减低他们未来可能遇到的损失,所以汤博士亦讲得无错。

其实有没有办法避免Call Loan呢?当然有啦!如果你是生意人,你生意往来的银行最好就不同於你做按揭的银行。又如果你拥有好多物业,就最好不要集中在同一间银行。即使如此,还有无机会被人Call Loan呢?有!这就是我的亲身经历。

话说十几年前我有一层负资产,约负资产100万元左右,当时其实负咗几年都相安无事,但当我再置业的时候,以为已和银行有感情,所以又去搵同一间银行做按揭,审批亦相当顺利,但谁知成交前一星期,银行竟然通知我,如果要顺利成交的话,就要先偿还之前负资产物业的差价。

所以,不要一本通书睇到老,虽然按揭是有抵押品的贷款,但投资涉及风险,物业价格可能会波动,投资者可能要偿还全部或部分按揭金额,阁下应自行评估风险及阅读有关按揭文件。如有需要,阁下应谘询专业人士……(下删数百字)。所以睇文章时,不单止要睇文章内容,作者背景才是关键。

16. 引刀一快 2015-05-09 13:05:12
To 12楼 路人A

我对第三点有所补充,就系三年嘅息差收入,因爲假设手上同样有笔首期金,假设为100万,呢笔钱放定期有利息收入,此为其一。另外,若目标单位三年后楼价下跌100万,亦即到时按揭金额减少100万,当中利息总额亦会大幅降低。
17. 引刀一快 2015-05-09 13:11:57
负资産本来就系一种心理负担,欠一大笔债而所购物品非所值。


18. 地藏 2015-05-09 13:24:48
登记完成,谢谢引刀兄!
19. 山高云低 2015-05-09 13:28:49
博士的确在爆煲论出街后多番解释说细价再升多三个月就到止升回跌的转折点。 
然而,假若再3个月后,细价真的开始下跌。但要跌多少才止跌呢? 
更重要的是跌完后又如何呢? 
鄙人认为楼市被过度扭曲。如果没有辣椒,楼市的确会在比现在高出许多许多后,爆煲回跌。 
但现在的楼市,某%的升幅已被辣招冻结,若不自然地又在爆煲论下跌若干%。这该升未升,不该跌而跌的%。就当是40%吧。 
这40%的幅度,由於都是人为的结果,而不是市场自然运作的结果,因此是要偿还的。(下略89字)。。 

20. 维廉 2015-05-09 13:34:30
同意14/F
写文章系分享心得,冇叫你卖晒啲楼等跌,每个人都系独立思考,加埋自已嘅因素,作出决定。
漫骂只显得自已无见识。
21. 熊 2015-05-09 13:38:03
thank you!
22. 地藏 2015-05-09 14:04:22
对於波浪理论等技术分析,应该无分人为抑或市场
23. Raymond 2015-05-09 15:05:48
任何投资市场,有人睇好,有人睇淡,十分正常。别人的观点只可作为参考, 每个人最后都应该为自己的投资决定而负责,不可怨天尤人。
24. 引刀一快 2015-05-09 15:16:17
To 18楼 地藏兄

多谢11楼就真。
25. 引刀一快 2015-05-09 15:18:49
料系人地俾,决定自己做。

26. Gorcott 1 2015-05-09 18:05:01
亚投丶深港通,为香港造就最后一次牛市,请珍惜!
27. 注册唔到!!! 2015-05-09 18:56:16

各位师兄师傅, 我试过用 11 楼 sent 出黎条 link 注册但 search 唔到 网页, 又试过 引刀一快 兄讲的 "论坛页眉有“注册”选项" 但又搵唔到系边到???

各位可否多再指点一次

谢谢!!!

 

28. To Gorcott 2015-05-09 19:18:44
点解系最后一次?真系打仗?
29. 地藏 2015-05-09 19:24:28

To. 27:

http://www.property.hk/forum.php?p=1

=> 注册成为新会员

30. 小业主 2015-05-09 19:47:50
其实, 如果边个想见到楼市爆煲, 咁咪试下叫亲戚朋友借财仔买楼罗....有乜好嘈呢....买多d 都无事嫁....因为你地觉得博士讲既野都唔会发生....咪证明比大家睇, 好过系到嘈
31. 胡中 2015-05-09 20:25:59
很担心商铺会否爆煲
32. 中港平交道 2015-05-09 20:33:24
To: 29楼 地藏

注册成功,谢谢!
33. Pat Pat 2015-05-09 20:42:48
兜啦,兜啦,唔乱 up 咪唔使兜 law
34. 生汤 2015-05-09 21:13:17
如果核对现实与爆煲论预测算是攻击的话,那汤博士太不堪一击
35. 为什么缩沙成二按 2015-05-09 21:59:52
二月九日汤大博士系讲四按有12000个。指明不是二按咁小事,所以才会爆煲的。
请清楚交待二月存在的12000个四按,为何现在会消失得无影无踪呢?
36. 汤博士二月九日的原文 2015-05-09 22:04:05
现在,最基本的就是每一间财务公司最少都有十个四按物业,即是市场上最少有12,000个四按物业,这是一个火药库,莫讲话楼价下跌,就算平稳都会引发危机,我认为快则三个月,慢则六个月,这个危机一定会爆发,结果当然是楼价下跌,如果政府管制财务公司,这个危机会立刻出现,大家惊唔惊
37. 小黑 2015-05-09 23:23:22
博士,我支持您!根据2014年8月1日的报导:「(节录)会上又有分析员提到,中原指数显示本港楼价回升,李泽巨即反问:「这个数据都信?」又指除了地价,楼价受多样因素影响,反映他对本港楼价持审慎态度。」

其实唔服或唔信博士嘅人,就一定好片面咁觉得呢一刻指数无下调,就系博士输。但抚心自问,个市系咩情况,经济系咪想5中咁好?大家心照!

中原领先指数,其实系为楼市制造 “兴旺” 嘅假像!挞咗订嘅根据无反应入去!

38. 中女社社长 2015-05-10 03:58:14
因为我预测的负面因素逐渐出现,不过,又有一些是我预测不到的正面因素,所以,很难以一些过去数据分析楼市,因为楼市亦在变化中。

在下报CCL时, 忍不住插博士两句, 如下:

中女社研究部认为:现时CCL表现暂未有出众表现,因应现在为学校考试时期,故无论租或买也属两闲局面,然而暑假旺季高峰期将至,到时CCL应会破顶再上。技术指标方面显示各分区上升动力正在减弱,看来未来一个月CCL会在高位上落整固,然后再次破顶。

有闻细价楼爆煲论,看淡楼市者必然热烈期待细价楼爆煲的日子,但三个月期限已过,龙门搬完又搬,负方如何反应有待观察。至於一众学者,甚至本社也预 测楼市九月调整在即,准置业人士是否应暂时放下置业念头?绝对非也!过去日子准置业人士面对没盘、追价、甚至准卖方反价等情况,准置业人士宜於调整周期内 慢慢看清楚才签订买卖合约。

其实楼市无论大升或大跌,对准置业人士相当不利,准置业人士最适宜先看楼,了解楼市情况再决定置业策略。然而绝大部份准置业人士只会懂得在楼市大旺时追价,此举实属不智。


39. 中女社社长 2015-05-10 04:14:28
感谢博士阳明山庄及福临门饭局, 事已到此令本社长眼界大开! 原来一名淡友可以如此这般...就像卖出自住楼的人一样...

楼市发展下去到底如何? 如果博士估算下跌幅度不达到某一个程度, 大可开局齐来估算! 可在2015至2018年内找数.

我也看2015年Q3后楼市回调, 不如大家订下基准及幅度, 输者请客, 这是我跟博士的对赌, 不知博士有兴趣否?
40. 秋原 2015-05-10 08:11:53
在此论坛看文章都有一两年了,刚刚注册了。多谢博士及其他师兄师姐的无私分享,小弟获益良多。深知此论坛有很多物业达人和资深投资者,各位师兄师姐,可否再次分享一下物业投资故事或经验呢,(可能我先前错过左),感谢各位师兄师姐
41. 奇妙 2015-05-10 09:32:47
多谢社长和一众师兄姊多年的观点与角度(淡友及好友及塘边鹤),真令小弟大开眼界。其实博士目的已达,虽然今次用谋不为一众师兄姊所接受,但总为一些力有不逮人士及真政府提供有效建议。我想目的已达就无谓拘泥於胜负。蔡生晤见左只马,可能是福。相隘唔好口,和气生财,有料大家报′有钱大家赚,何须分好淡。谢谢
42. 引刀一快 2015-05-10 09:52:39
To 27楼



睇到未?
43. TO: 8楼 引刀一快 跟博士理论而沽楼者结果是否如此? 2015-05-10 10:35:49
2015年05月09日

【名家抢先睇】爆煲预测全错了(何熊辉)

24,705
建立时间: 0509 19:45

19
(苹果日报)

过去三个月细价楼爆煲的预测沸沸腾腾,不过预测中的所有细节,至今全数落空,其中包括楼价指数不跌反升,细价楼楼价没有调整反而又屡创新高,至於预料将涌现的数以万计银主盘,变成零应市,爆煲预测可谓全错了。

笔者翻看新界区某一细价屋苑的成交价,实用尺价竟由3月前的平均约10,000元,升至近期的11,000元,升幅竟达百分之十,单位均价由500万元,升至550万元,换句话说,倘三个月前信爆煲预测,并沽了楼的该屋苑业主,三个月内的潜在损失,竟达50万元。虽然这是个别屋苑的个别表现,但细价楼的升势仍然明显。

有业主问笔者说,倘真想沽自住楼,有冇一些意见可参考。笔者认为最好不沽,若要沽的话,卖楼后的净收入,足以维持30年的租金支出,这就可以考虑卖楼。何解?因为接近供断楼的业主,大多年过50,倘按港人平均寿命约80余岁计,故卖楼后要租楼30年,因此卖楼后的收入不足此数,意味可能人生最后的十余年,可能会好难过。

有些业主认为,数年前买入的物业现在已升价逾倍,不妨先沽楼,等楼价大跌后再回购,这是十分理想的谂法,情况就有如上述的爆煲预测,先估楼价几时跌,又估中跌几多,然后又在最低位买回,赚尽所有机会,结果就大多会像爆煲预测一样,无一估中。 


44. 引刀一快 2015-05-10 11:16:56
笔者认为最好不沽,若要沽的话,卖楼后的净收入,足以维持30年的租金支出,这就可以考虑卖楼。”

卖楼后,手上并非只有沽楼纯利,还有本金,所得款项,若利率无大变化,存定期足以一直交租。
卖楼获益,是否一定要规划於再买楼呢?呢样嘢似乎有点轻视普罗大衆,唔少人有一技或数技之长,或者有其它路数,有资金就可以发围,点解要将所得限死喺交租上面?每月交租只系生活开销之一,有钱交租冇钱开饭仲死得快添!如果全民靠炒楼发展事业,个社会有咩竞争力?换句话讲,楼市获益后本来就应该自由发挥,冇需要将所得局限喺住屋嘅规划里面。


笔者翻看新界区某一细价屋苑的成交价,实用尺价竟由3月前的平均约10,000元,升至近期的11,000元,升幅竟达百分之十, ”

要计埋成交量先得!

有些业主认为,数年前买入的物业现在已升价逾倍,不妨先沽楼,等楼价大跌后再回购,这是十分理想的谂法,情况就有如上述的爆煲预测,先估楼价几时跌,又估中跌几多,然后又在最低位买回,赚尽所有机会,结果就大多会像爆煲预测一样,无一估中。”

如果个个都咁“识谂”沽货,到时你敢话楼市唔会大跌?一定契弟走得磨。
如果迟三个月先爆煲,依家买楼就唔驶蚀钱?迟半年爆煲又如何?
如果有人话要
肯定往后30年唔跌价先好买楼,唔知大家有咩谂法?
45. 43楼 引刀一快 2015-05-10 12:53:25
有一个550万的楼宇而全无银行按揭者,你估嗰位人士会系18-22或是神童辉咩,仲可以冲锋陷阵横冲直撞咁【可以发围】? 

阿叔叫你咪玩啦! 正所谓:多一树,不宜少一树。而且,『细价楼爆煲』就当是 50/50 机会,无谓下注码走去博,留返啲时间精力饮茶食饭在此博士论坛斗吹水,睇吓啲人为层楼买上买落而  过足失常瘾  咁样过日晨好过啦。。。
46. 中港平交道 2015-05-10 13:57:30
回42楼引兄

我现知之找不刭注册的位置,原因是我用另ㄧ途径进入"科一” 纲页内的博客三纲页,其介面与你 sent 给我的完全不同亦没有注册的 icon,但可以用路人甲乙丙F来回应。 后来经地藏兄指下成功注册了,谢谢!!
47. 路过 2015-05-10 14:13:26
为咗D胶论,值得注册吗?
48. 中港平交道 2015-05-10 14:37:38
之前是什至现在都是经 "科一物业资” (www.cnp.hk) 看博客文章利回应。至於注册与否,每人都有不同想,个人认为注了册可以给自已ㄧ点约束,不容易随便乱嗡一通
49. 引刀一快 2015-05-10 14:51:58
其实注册嘅意义系确立发言人嘅代号,加强网友间交流嘅准确度,令大家交流得更好。


50. 引刀一快 2015-05-10 14:59:03
To 45楼 

550万放一年定期,够交租有凸,如果对自己行头有信心,好多行都已经够晒钱开档做生意。
一世人有几多咁嘅机会吖,攞住间自住楼唔返工唔做嘢有饭食咩?
51. 细价楼必爆 2015-05-10 15:55:30
既然系胶论,还值得看吗?
52. 引刀一快 2015-05-10 16:06:33
你一句胶论就否定咗人地,咁你咪系鐡论?
53. 云在青天水在瓶 2015-05-10 17:42:04
博士最大的失算,在於把时间讲死。而对於时间,即使是波浪高手,也不能准确地作出预测。我等草民,随口说说,错了无所谓。博士是有知名度的人,不准确就难免被人奚落一番。

过去我对香港楼市的升势判断,主要是基於两个最主要的因素,一是美国的利率趋势,一是中国的通胀率。原因是联汇制度下香港利率必跟美国,而经济形势香港必随中国。

美国加息已成定局,只是时间早或迟未定。中国最新公布的4月份通胀率,只有1.5%,连续数月保持在低水平,这必然影响香港的通胀率走低。

这就是说,资金成本将上升,而租金回报率将下降。因此,中短期的楼市趋向不乐观。现在入市的人,恐怕至少要有一年半的惊吓期。

投资市场上,智者往往提前半年至一年时间看到危机的端倪。也可能讲得太早,投资大众又往往会认为智者的预见落空,而继续吾往矣。
54. 支持云大师 2015-05-10 18:30:11
精神,云大师一出现我们读者有褔,感谢分享
55. 大宝二宝 2015-05-10 18:45:45
回53 云兄

睇好,睇淡,转呔都不是问题,最大问题系理据不足。甚么$25,000租管论,财仔论,二、三、四按致剩系细价楼爆煲论,理据不足,矛盾犯驳,不能以理服人,还时常今天的我打倒昨日的我,这样怎令人信服。要知博士近年以成大红人,言论足以影响政府房屋政策,会影响部分市民入市出市决定。所以言论定要负社会责任,唔系讲完算数。

虽则买卖决定要自己负责,但日日相同嘅言论恐已将部分人潜意式地洗脑, 影响买卖决定。

反而云兄嘅理据令人耳目一新,值得深思。

共谂之,哈哈!
56. 三个月前放左楼:-( 2015-05-10 18:53:45
请一死以谢天下,Pls
57. 楼市好友 2015-05-10 19:33:24
博士输咗! 好嘢!  是否请我地食饭?
58. 引刀一快 2015-05-10 20:15:39
“博士最大的失算,在於把时间讲死。而对於时间,即使是波浪高手,也不能准确地作出预测。”

将时间讲死先可以决胜负,唔系就要等到猴年马月,定下时间越紧促,越显信心气度,简而言之,即赌注越大。

再简而言之,即系赌大咗。
但系路向冇错。
59. 引刀一快 2015-05-10 20:15:54
“博士最大的失算,在於把时间讲死。而对於时间,即使是波浪高手,也不能准确地作出预测。”

将时间讲死先可以决胜负,唔系就要等到猴年马月,定下时间越紧促,越显信心气度,简而言之,即赌注越大。

再简而言之,即系赌大咗。
但系路向冇错。
60. 山高云低 2015-05-10 21:53:16
To:53
利息一日未升,都不可说资金成本已上升。美国佬五年前已叫加息,事实是加到现在也未真正加过。 
中国通胀低,其实是更有利於中国实施宽松货币政策。今日减息0.25,正是最好证据。 
至今租金回报率的考虑,在没有更好的投资工具可以取替砖头之前,现时仍是上选。皆因最新数据显示,租金仍在上涨。
61. 引刀一快 2015-05-10 22:29:42
To  55楼 大宝兄

云兄讲紧嘅嘢,引刀讲咗年几喇,冇佢咁专业细分啫。

大陆经济走向对香港嘅影响,唔会净系通唔通涨一个途径。

讲简单D,咪就系楼市多数会走低罗。
62. 大宝二宝 2015-05-10 22:49:58
回61 刀兄

如果香港楼市冧档,我第一个记得嘅一定系你。哈哈哈……


63. 引刀一快 2015-05-10 23:15:03
哈哈哈哈,大宝兄,无论香港楼市系点,希望你都唔好忘记我。
65. 中女社社长 2015-05-11 03:54:36
无言...

香港楼市价格升跌从来都是供求关系, 不想多讲, 因以前博士言论尊重, 但现在盲从附和...

有几多人因为博士言论卖出自住?
66. 汤文亮 2015-05-11 05:34:36
中女社社长,
我起身写文章,睇到你的留言,觉得你不负责任,我几时有叫人卖走自住楼,我的「细价楼爆煲论」是叫实力不足的人不要现在上车,尤其是那些用财务公司才可以上车的人,你不能够发放不是真实的言论,请修改
67. 支持汤博士 2015-05-11 06:47:46

我是80后的小伙子,谢谢博士分享文章
68. 笑看人生 2015-05-11 07:09:38
回64楼人兄

日日睇你表演,真系很精彩。

永远支持运输工人

69. 引刀一快 2015-05-11 07:28:18
想汤生亲笔回应嘅最有效方法,就系老屈!

除非政治因素,供求关系同经济环境息息相关。
70. 路人丙 2015-05-11 08:23:29
博士今日嘅心情应该唔太好,大家就比小弟一点面子,不要再不断咁踩佢啦,最多轻轻踩两脚就好啦.
71. 珍惜香港 2015-05-11 11:37:25
珍惜香港

TO:44/F 引刀一快

引刀兄,其实阁下同博士,都冇叫人沽自住楼。要回应 43/F,只要好似博士咁,否认就得。你同佢拗,会令人以为你真喺叫人沽自住楼架。

TO:65/F 中女社社长

博士的确冇叫人沽自住楼,只喺强调唔好借财仔,同逢三退一之说啫。但如果有人真喺误解博士嘅意思,觉得细价楼真喺会好快「爆煲」,就连自住楼都沽埋等跌嘅话,咁对於呢种只睇标题,唔睇内容嘅人,博士亦唔使负责啲乜嘢嘅。

TO:66/F 汤文亮

博士,我知道提林一鸣,你会唔高兴。不过公道说话,林一鸣只喺对楼市作出正面预测,同埋唔认同阁下讲财仔对楼市影响嘅程度。佢冇叫人不自量力高追买楼,更加冇叫人借财仔上车。其实,两位都强调过,买楼置业,量力而为。所以同样地,如果有人睇咗林一鸣嘅言论,见到楼市会继续升,冇能力都要顶硬上,不惜借财仔上车嘅话,咁对於呢种只睇标题,唔睇内容嘅人,林一鸣亦唔使负责啲乜嘢喎!

唔好高估呢个论坛嘅威力。都喺果句,如果有人自以为是,以为一味唱跌,个市就会跌,又或者一味唱升,个市就会升嘅呢,咁就请你先落去楼下,搵一条石屎柱,出尽你铺牛力喺咁推,睇你推唔推得郁。
72. 引刀一快 2015-05-11 13:02:50
To 72楼 珍惜香港兄

先多谢珍港兄嘅解围,汤生叫人唔卖自住,但系引刀一路都支持卖自住,呢点珍港兄可能有所误会。

对于有大把物业嘅人士,如珍港兄,卖自住系完全冇必要,但系对于冇资金嘅人嚟讲,卖自住系上位一途,特别系依家楼价咁高,最稳阵嘅定期存款都够交租!怕咩卖?香港社会系一个生态系统,唔同嘅角色需要唔同嘅人去担当,有一技之长或者有各种社会脉络嘅人,如果需要资金发展事业,点解唔可以卖自住楼?每月付出一万五租屋但系每月收入可以多两万,有何不可?再者,好多人就系因爲适时卖出自住楼,往后先有条件发展成为收租佬,咁我真系唔认同今日收租人士叫人唔卖自住楼嘅保守做法。

卖自住楼系一个积极嘅做法,系一种理念,系一个追求发展嘅可能性,至于时机、风险系必须留意嘅,自己要负责,岀嚟社会连咁基本嘅心理准备都冇嘅话,咁就真系唔好谋求发展,安安稳稳过一生亦系好多人嘅梦想。
73. 路人丙 2015-05-12 08:53:31
虽然我一向都唔多同意引刀嘅意见,但今次引刀所讲的确系事实,谂返起多年前住系无雷公咁远嘅烂屋,想改善环境但又无闲钱,最后连续卖自住楼7次,换楼换到而家住1200尺市区洋楼,如果按照汤生所讲千祈唔好卖自住楼,咁就真系死L得啦.

引刀,呢几年你讲咗好L多唔L make sense嘅嘢,呢次终於讲返一次人话,比你一个赞.
74. 引刀一快 2015-05-12 13:30:42
唓,我讲嘅嘢全部都有理据,你可以唔同意,但系要话我唔make sense,咁唔该俾出你嘅理据。
75. 珍惜香港 2015-05-12 19:53:48
珍惜香港TO:74/F 引刀一快

引刀兄,人地 LIKE 你,咪喺咁易收货算罗!但佢老屈博士反对换楼,就真喺要澄清一下啦!

沽自住楼等跌,即喺见个市高,连自住楼都卖走,番咗啲 CASH 储埋,或者投资响非砖头嘅产品度。至於居住问题,就租楼住住先,等楼价大跌,再上番车。呢种喺属於「炒跌」嘅投机行为,虚耗光阴之余,风险亦好大,博士同一众资深网友,从来都喺极力反对。

73/F 路人丙,讲嘅楼换楼,喺基於楼价升值,加上个人累积实力嘅提升,就细楼换大楼,偏区换旺区。呢种行为,为咗改善生活,喺一种资源交换;即喺要买更好嘅嘢,所以卖走现有嘅嘢,同「炒跌」根本就喺两回事!只要量力而为,博士同一众资深网友,莫讲话唔会反对,仲举脚赞成添啦!
76. Raymond 2015-05-12 21:51:03

TO: 71. 珍惜香港                         

我十分赞同你以下一段的意见!

"唔好高估呢个论坛嘅威力。都喺果句,如果有人自以为是,以为一味唱跌,个市就会跌,又或者一味唱升,个市就会升嘅呢......."

77. Oscar Lam 2015-05-12 22:31:19
回72刀兄,

卖出自住楼做定期,或者用来发展其他事业几时都系冒险的行为,小弟绝对不赞成。虽说现时楼价比较高,但谁能保证楼价一定跌?事实上,楼价大部份时间都在上升,估跌估错的机会很大!

另外,大有数收租佬都是一有钱就买楼,靠多买少卖来累积手上的物业,很少能够靠频繁买卖来累积财富。因此,他们很少会卖出自住楼,除非是换楼。
78. LaLa 2015-05-12 22:43:07
卖不卖楼全凭个人决定,自己喜欢与市场对赌与人何尤!
79. 伦 2015-05-13 09:16:14
其实卖自住楼最重要可否将卖楼后的钱增值,去支付日后楼价和买楼的使费,加上租楼的支出。如果果时吾能FP,要考虑日后因年纪大去银行做楼按的困难。
80. 引刀一快 2015-05-13 11:18:35
Oscar Lam兄 、珍惜香港兄

我对卖自住楼呢个观点有必要阐释清楚,我建议卖自住楼系爲咗锁定盈利,从而有资本和条件进行事业发展或者谋求更佳投资。

如果以自住物业按揭作爲生意资本,无论现时息口几低,一则要付上利息,二则每月亦要归还本金,对于需要动用大数额资金作爲发展嘅人士,按揭远不及沽楼有利。

我认为冇必要保证将来100%会跌先至值得卖楼,市场上大部份人认爲唔值得入市嘅时侯已经系卖楼时机,世上必赚嘅生意唔多,要求必赚是否一个定得过高嘅标准呢?如果以必赚为标准,相信就算百业皆独市都不一定全部可以符合必赚嘅要求。

况且,低买高沽已经赚咗,点解仲要求高沽之后一定可以再低吸?呢个理念,其实系拥有超过一件物业嘅人,将卖出自住物业嘅麻烦同非必要,转化并强调成自置物业嘅必要性,可以讲系一个人资産累积之后,随著自身条件改变而出现嘅观点改变,对只有一件物业嘅人并不一定适用。

简而言之,有十件物业,考虑嘅系卖几多件同需唔需要卖埋最后一件,而只有一件嘅人,就只有卖与唔卖。

讲到收租佬买多卖少,我睇法系今时今日嘅楼价,除非系高收入群体,否则供紧楼嘅人想晋身收租佬行列都几难,由打工仔发展成收租佬,第一步应该系最艰难嘅,好好把握盈利嘅时机,就有机会扭转命运。


ps.珍港兄,如果我咁都收货,即系话自己唔make sense啫。
81. 引刀一快 2015-05-13 11:29:27
自己喜欢与市场对赌与人何尤!”

以今日楼价而言,绝对唔系对赌,而系赢咗舍唔舍得离枱。
82. 想上车的80后 2015-05-13 12:43:41
回引刀兄, 

呢句"而系赢咗舍唔舍得离枱" 好到POINT~~十分同意
83. 引刀一快 2015-05-13 12:52:10
珍惜香港兄

唔好高估呢个论坛嘅威力。都喺果句,如果有人自以为是,以为一味唱跌,个市就会跌,又或者一味唱升,个市就会升嘅呢,咁就请你先落去楼下,搵一条石屎柱,出尽你铺牛力喺咁推,睇你推唔推得郁。”

依家连梁特首都嚟呢度发文,你都唔好低估呢度嘅影响力,想买楼嘅人考虑问题、搵料,呢度系一个点!

另外,点解要搵石屎柱嚟推先?你估你系Samson咩?
要推,就推动别人嘅思维!
84. 引刀一快 2015-05-13 12:54:58
To 82楼  想上车的80后

多谢,呢个like我真系好受!