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文亮言

2017年楼市崩溃,现在应采取什么行动

 

汤文亮博士

纪惠集团行政总裁
2015年3月18日

  有不少人说,楼市14年为一周期,今次周期由2003年开始,应该是2017年结束,所以,楼市还有两年上升期,甚至会是爆升,不过,我问他是否会在现时入市,他立刻表现得犹疑,其实,大家都知道14年为一周期是一个假定数字,没有人可以肯定,如果肯定,更加不会现时入市。而现在入市的人大多数唔相信楼市14年为一周期,他们甚至认为楼市上升这个周期永远不会完结,所以,任何说话都听不入耳,好言变成恶语。到最后,遭受损失当然不能够怪别人。
 
  大家知道我在澳门长大,识赌钱的人话,赢钱千祈唔好赢埋钱尾,投资都是一样,赚钱又唔好赚到尽,因为,无人知道几时会到尽头,假定赌钱的人赢到85的时候唔收手,虽然有机会赢到100,但没有人知道100是否尽头,有人希望再赢多一些,当形势逆转,下挫至85的时候,那些希望多赢的人就不忿收手,有可能将所有赢得金钱输晒,甚至愈输愈多,直至全部输清光,甚至要借贵利为止。投资物业又何尝不一样,现在楼价已经去到85,周期又只剩两年,资深投资者早已偃旗息鼓。但仍有有意买楼的业主认为楼价还有大幅上升空间,死揸不放,当楼价去到100,他们仍然意犹未尽,认为楼价还可以向上,当楼价下跌至85时,当然不忿出售,楼价是有机会跌低过85。不过,投资物业与赌钱不同,如果负债不高的话,投资物业不会由赢变输,但损失了机会。  千祈唔好睇小那些机会,因为如果做好逢三退一,又能够把握到楼市低潮时入市的机会,拥有资产价值就会暴增,否则,只是按正常速度增长,不过,这亦不俗,最紧要的是负债比率要处於低水平,要无后顾之忧。
 
  每一次我写关於投资物业的策略时,很多时都会有资深投资者打电话给,我叫我唔好将秘密泄漏,其实,投资就好似捉棋一样,打开棋盘,大家都睇到,而且是局局新,但若果已经处於上风,就应该保守一点比较好,因为世事难料,若有不测风云仍然可以有翻身机会。现在楼市在任何角度睇升势都已经到了尾声,有物业的人就算不卖走一些物业,都不应该入市,无谓为了最后的15而遭受重大损失就相当不值,所以,我见到有人仍然入市,买楼收租,我非常佩服他们的勇气,不过,又不能够说他们是错的,因为无人知道楼市几时到了尽头,或者以后有人说我胆小,捉到鹿都唔识脱角。

 
 
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1. 蜕变中嘅懒人 2015-03-18 08:56:58
隔离王先生仲用紧买楼痛苦指数论,嚟形容香港楼价过高必将大跌,老生常谈矣;如果改以租楼痛苦指数论,嚟形容香港楼价过高仲生活化、仲有说服力啲。

楼价过高但仍创新高、买楼痛苦指数痛未完更痛啲,咁唔合理嘅事情愈演愈不合理,继续存在简直岂有此理!但请冷静谂深一层又岂无此理?不过仲有众多合理嘅理由隐藏於王先生背后,懒人不才无能力探究,还斗胆请文胆王先生费神对楼价问题,以环观俯视新态度去破解楼价过高隐秘,咁就系楼民之福。

买私人豪华游艇痛苦程度更甚,时日更久,但价钱都未爆到等懒人有能力上番件!

共等之,哈哈。
2. 大宝二宝 2015-03-18 09:07:44
回懒兄

早晨。王生写楼文章可以不看,不过我倒喜欢睇佢评论政治同其他香港事务问题,反而写得几好,值得一看。

共看之,哈哈!
3. 小明 2015-03-18 09:08:38
苦口婆心之言。赞。
4. 蜕变中嘅懒人 2015-03-18 09:11:25
回大宝二宝兄,

同意到极,其他课题好有见地,欣赏。
5. 大狐狸出没~注意!! 2015-03-18 09:14:21
继细价楼爆煲论到今日07年楼巿崩溃论,,大狐狸露出嚟口既尾巴愈嚟愈明显,,目的显然并唔系伟大到要劝人唔好入巿,,而系要继续用老狐狸口既影响力去唱衰个巿,,今日仲公然叫人等楼崩先趁低吸纳,,揾埋D咁口既钱,,其实汤博士系咩人,,相信今天大家已经心里有数了,,哈哈~
6. 惜缘 2015-03-18 09:24:18
To 5楼 兄台

阿弥陀佛!
7. 地藏 2015-03-18 09:29:59
世人恶苦。如是如是
9. 另一个文亮 2015-03-18 09:35:28
感谢博士的忠告, 我是沉默的大多数之一, 今天鼓气勇气回应博士文章:
股巿牛三时爆升, 明明PE已升至十分不合理, 仍有不少人抢住入巿, 你叫佢小心, 佢只会嫌你阻佢发达, 听唔入耳。
今日从博士文章获得金句: 最紧要的是负债比率要处於低水平,要无后顾之忧。
多谢晒!
10. 2017年楼市崩溃 ? 2015-03-18 09:42:54

依家喺2015/03/18 早上9:30,啱啱瞓醒,先洗嗰面去饮嗰早茶,晏d去深圳订好222揼骨……

11. middle middle class 2015-03-18 09:46:01
汤生比我们一些人有钱多了,他们的出发点应该是好意吧!  他提议的甚么逢三退一,唔好赚尽,利用时机趁低吸纳等都很好呀。


12. 打工仔 Andy 2015-03-18 09:48:03
懒人兄

豪华游艇只是消费品, 不会赚到钱!但游艇泊位就唔同, 所以有钱就买游艇泊位啦!

13. 蜕变中嘅懒人 2015-03-18 10:03:43
打工仔兄,早上好。

游艇泊位一位难求,有钱买游艇容易、但无泊位都唔买得。
14. Johnny 2015-03-18 10:10:36
博士继爆煲论后又一力作,崩溃论强势来袭!
不过估计实比人插到甩裤。
15. 打工仔 Andy 2015-03-18 10:25:54

今早返工时在街上行行下, 见到有纸在天上跌落泥, 哈, 点知, 张纸未跌到落地已经有只雀仔飞过来取走了, 飞到树上, 我估只雀仔用泥起屋用。

所以,细价楼须然好贵, 但又未必睇得太淡! 

16. 扫把头 2015-03-18 10:28:40

逢三退一在1998-2003时是所有物业最后变成银主盆.  不过博士天天公开他的想法, 他是大炒家, 一定有指导作用. 要称颂.

19. 乱噏一通 2015-03-18 10:40:06

re: 14/f

今次博士又冇乱噏一通WO

讲真楼市冇太大上升空间, 有钱都会等跌市

20. 大宝二宝 2015-03-18 10:44:48
回15 打工仔兄

咁都比你谂到,你真系大好友,佩服!佩服!
21. 流浪汉 2015-03-18 11:01:54
To 18

无房产证?
22. 中女社社长 2015-03-18 11:08:06
赌钱最忌磨烂席, 投资最忌敢赚唔敢蚀, 自住既供得起理鬼得佢升定跌
24. 珍惜香港 2015-03-18 11:16:11
珍惜香港

博士话:「我见到有人仍然入市,买楼收租,我非常佩服他们的勇气」。

喺唔喺指懒人兄?

不过,懒人兄刚以 300 万 FP 买屯门小猪收租,呢个个案,我认为价钱合理,而且非常安全
25. 流浪汉 2015-03-18 11:28:05
To 23

我系问,你话小房产即系咩意思?有无房产证?

另外深圳咩位置?
26. to #22 2015-03-18 11:29:03
>>投资最忌敢赚唔敢蚀

系最忌敢赚唔敢蚀
定系忌敢蚀唔敢赚呢

>>自住既供得起理鬼得佢升定跌
真系唔惊比多一二百万?
系几多年人工?
供得起还供得起
好多人系要牺牲其他生活质素去储首期同供楼的

27. 流浪汉 2015-03-18 11:30:27
To 26

听你咁讲似乎你都系未上车?
28. 小李 2015-03-18 11:30:54
请问工商/写字楼的细码单位情况又如何?可指教一下吗?
29. 回24珍港兄 2015-03-18 11:32:40

请赐教,谢分享

 

"惟有希望苍天,手下留情!"

30. 好友 2015-03-18 11:35:31

唔明, 照我地好友既谂法, 业主应该无诱因卖楼, 盘源应该要愈来愈少, 直至零放盘先至合理. 点Q解有屋苑盘源会上升? 又有沙一卖家要低市价卖? 唔啱价, 应该封盘唔卖, 三个月后再加10%先放, 三个月后又再卖唔出, 又加多10%再放, 几年后咪可以卖1000万, 点解要低市价卖, 真系R爆头. 唔通业主傻左?

【太阳报专讯】新辣招后大型二手住宅屋苑买卖交投回落,部分屋苑放盘量更回升,过去楼价升得最癫的新界楼,个别已出现劈价,其中沙田第一城最受捧的「无窗台」两房户,竟劈价60万元,仅以400万元沽出,减幅达约13%,低市价至少5%。另大埔中心盘源按月多20%,其中两房户减价至380万元售出,低市价3%。

世纪21奇丰周淑萍称,沙田第一城本月暂录约10宗买卖,部分业主开始减价,其中21座中层D室,实用面积327方尺,属较受捧的「无窗台」两房户,业主二月初叫价460万元放盘,政府出招后,减至435万元,最终以400万元售出,实用尺价12,232元,售价创本月同类单位最低;同类单位本月成交价介乎420至468万元。据悉,该单位成交价低市价至少5%。

个别屋苑放盘增加令楼价受压,美联汪子龙称,大埔中心放盘量较上月增约20%,目前有近50个放盘,业主叫价态度回软,议幅稍为扩大。中原黄达雄称,屋苑本月录5至6宗买卖,过去周六、日录至少4宗,包括5座中层E室,减价10万元,以380万元售,实用尺价约12,709元,低市价3%。

康怡单日速录3成交
鰂鱼涌南丰新邨两房户本月曾售595万元破顶。利嘉阁黄凯达称,屋苑12座低层G室两房户,实用面积391方尺,售530万元,实用尺价13,555元,低市价约2%;同类单位本月成交价约538.8万元。

中原杨文杰称南丰新邨本月放盘量增约10%,而同区康怡花园放盘量较上月多5个,至140个,昨单日连录3宗买卖,售价介乎约668至672万元,全月暂录9宗,包括B座中层16室,放盘一日即售980万元。该行陈伟业称东涌映湾园本月录11宗买卖,日前单日录2宗,屋苑9座低层E室减价至507万元易手。

淘大唔怕辣 估价弹4%
美联物业住宅部行政总裁布少明称,过去一年一线屋苑楼价升20至30%,尤其是细价楼为主的沙田第一城等,故自出招后该类屋苑交投跌幅显著,个别业主已减价,而购买力转投二、三线屋苑,因而推高楼价,预期当二、三线屋苑楼价追贴指标屋苑后,升幅才放缓。

大型屋苑虽频录劈价个案,但由於银行以土地注册处登记作参考,故加辣后估价续升,本报选取20个屋苑单位,占75%最新估价较上月底出招前录升幅,其中九龙区屋苑升幅较佳,九龙湾淘大花园C座中层户,最高估价为480万元,较出招前升4.2%;而长沙湾宇晴轩2座高层户与红磡黄埔花园2期16座低层户,期内估价分别升2%与1.6%。但豪宅物业变化不大,九龙站擎天半岛3座中层户,最新估价为1,366万元,维持上月初水平。

31. 亚妈似女人的秘密 2015-03-18 11:44:49
之前几年倡议甚麽逢三退一,个市一样照升,唔会照你个
人意志而行。相反细佬我在09开始年年加码造尽贡杆,四间09~10买的都接近当初买入价2倍,其余五间也超越一
倍,全部高价租出。
32. 中女社社长 2015-03-18 11:50:00
To 26楼
敢赚唔敢蚀系指坐艇时, 坐到大大获都唔敢Cut Loss, 但赚钱时少少钱就急急脚走

自住楼理得佢升定跌, 等跌时也有租住成本, 跌几多既预期跟实际情况到底有几多分别. 所以早买早享受
34. law student 2015-03-18 11:58:16

早前明珠台重播电影Inception, 看后有一点体会.

当一个念头殖入潜意识中, 便会不受控的扩张.

博士, 呢几年, 楼市会只升不跌既念头已深殖好友潜意识中, 所以"认为楼市上升这个周期永远不会完结,任何说话都听不入耳,好言变成恶语"...

35. 沙田溱岸三按盘 蚀102万离场 2015-03-18 11:59:56

经济日报 – 2015年3月17日星期二上午6:55

【经济日报专讯】财务公司积极借贷下,有业主疑过度借贷,蚀沽单位变现。沙田溱岸8号「三按」单位,终以2,150万元低市价蚀沽单位,料损失逾百万元离场。

千万豪宅沦为业主提款机,沙田溱岸8号「三按」单位,屋苑2座高层A室,实用面积约为1,382平方尺,属4房双套房间隔,望河景属楼王户,日前连租约以2,150万元沽出,实用尺价15,557元。

河景楼王户 尺价15557元

原业主2012年以6月份2,141.6万元购入单位,持货3年帐面仅获利8.4万元,如连同佣金及厘印支出共110.7万元,料转手蚀逾102万元,料属屋苑近年最大宗蚀让。

据土地注册处资料显示,溱岸8号入伙近两年,单位已沦为三按户。单位於2013年6月承造一按后,业主即於8月份再向运通泰财务申二按。其后再於2014年6月份,获保信财务承造三按。

区内代理指出,上述单位去年7月份放盘,当时叫价达3,000万元,不排除单位「按爆」后,业主急需资金周转,过去3个月连番减价,终以低於市价5%至6%沽货。资料显示,上述三按单位业主包括一名许姓人士。

另外沙田名家汇有两个单位,业主与上述许姓人士同名,分别於2010年及2012年,斥1,686万元及2,422万元购入,两个单位按揭纪录均多於一次。其中1座中层单位已拥「三按」。

内地客蚀202万 沽大坑瑆华

多次出招遏楼价,有内地客睇淡后市,较一手价平17%,蚀沽半新盘大坑瑆华。市场指中层B室,实用面积383平方尺,以780万元沽出,较买入价939万元,帐面蚀159万元,另连佣金及厘印约43万元,料实蚀202万元离场。

其次,大角咀浪澄湾8座中层A室,实用面积550平方尺,内地业主以880万元沽出,较买入价仅高10万元,扣交易费用支出料蚀约32万元。

代理指该业主原持单位收租,但认为屋苑楼价已见顶,宁变现资金转至股票市场。

西半山雍景台 损手约170万

蚀让潮亦蔓延至豪宅物业,中原地产副分区联席董事周耀棠表示,西半山雍景台新近录得两宗二手买卖,其中屋苑2座高层A室,面积1,128平方尺,新近连租约以1,950万元售出,尺价1.73万元,单位现时月租约4.6万元,回报率约2.8厘,以豪宅物业来说相当不俗。

单位原业主为一名外籍人士,於2011年以2,000万元购入物业,帐面蚀50万元,若然连同其他行政费计算,损手约170万元。

业界人士认为,金管局收紧按揭后,二手成交量跌,急於变现的业主需平价卖楼,当中拥「多按」单位,沽货最具急切性,令市场涌现蚀让个案。


36. 小学鸡 2015-03-18 12:08:04
好友不是话楼只升不跌,只是不会如博士所
言五月就爆煲。博士作得太大。
37. 屯门小猪 2015-03-18 12:10:12
赖人兄赐教
300万屯门小猪质素如何?
38. ahchiu 2015-03-18 12:13:41
to 27

在下人到中年了, 租过楼, 亦买了自住楼

世界好多地方楼价高,
被QE扭曲, 系好清楚的事实
系好多地方引起不满,
香港仲要系呢方面系世界之最,
年轻人难上车, 唔系讲紧一毕业,
系储十年钱都唔够首期

如此社会状态, 可持续吗?

美国影响力已渐渐失去,
看英德法意加入亚投行
维持美元地位系美国最重要国策
美国再QE, 只会加快世界离开美元
美国加息及维持强美元一段时间, 吸引资金买美债, 是十分可能的

加息虽然唔会快, 但强美元对香港的破坏力大好多
世界热钱重流入美国买美债, 帮美国融资
香港热钱流走
就算P唔加得多
H却可以几个月上几%, 好多人1用H-plan
就算有CAP, 供紧楼的几个月内供多几倍息, 都咪话唔惊吓

再加上香港经济开始转差, 却要跟美国加息!!!!
经济好嘅时候, 要加息, 就反而要跟减息
经济差嘅时候就反而加息!!!!
仲唔死?

咁嘅时世, 上唔上车?



39. 大价楼好友 2015-03-18 12:15:51
唔该唔好再post中大价楼蚀让消息,文要对题,比D细价楼蚀让平租例子,多谢
40. 大好友 2015-03-18 12:18:00
To: Law Student 小友

由1841香港开埠到今日2015,系呢174年间,楼市由一万蚊可以买成幢楼,升到而家要400几万先可以买200尺细单位,咁你话啦, 楼市系咪长升长有呢,事实胜於雄辩啊,小友,唔怕话埋俾你知,将来楼价仲会继续系咁上升嘅: )
41. 证人 2015-03-18 12:24:33
To  : 40
        自己身在井中,  就唔可以推人落井.
42. ahchiu 2015-03-18 12:28:04
面对美国加息, 加强美元
香港热钱流走
香港银行要留住资金, 加突息唔出奇

H-plan 一野抽上CAP位, D 人转P-plan
P又开始加

零售旅游养好多人
这些人又会否由供得起变供唔起呢?
热钱流走, 又加息,
香港经济又会否及时复原?



43. 贵公子 2015-03-18 12:28:33
博士讲紧自己囡囡, 是吗?
看了博士差不多一年, 最近的分析, 总是觉得古古怪怪, 唔系淡友, 又唔系大好友.
两边都唔讨好, 暂时可以睇完就算, 过三个月后再算.
44. To 39/F 2015-03-18 12:30:18

【太阳报专讯】新辣招后大型二手住宅屋苑买卖交投回落,部分屋苑放盘量 更回升,过去楼价升得最癫的新界楼,个别已出现劈价,其中沙田第一城最受捧的「无窗台」两房户,竟劈价60万元,仅以400万元沽出,减幅达约13%,低 市价至少5%。另大埔中心盘源按月多20%,其中两房户减价至380万元售出,低市价3%。

世纪21奇丰周淑萍称,沙田第一 城本月暂录约10宗买卖,部分业主开始减价,其中21座中层D室,实用面积327方尺,属较受捧的「无窗台」两房户,业主二月初叫价460万元放盘,政府 出招后,减至435万元,最终以400万元售出,实用尺价12,232元,售价创本月同类单位最低;同类单位本月成交价介乎420至468万元。据悉,该 单位成交价低市价至少5%。

个别屋苑放盘增加令楼 价受压,美联汪子龙称,大埔中心放盘量较上月增约20%,目前有近50个放盘,业主叫价态度回软,议幅稍为扩大。中原黄达雄称,屋苑本月录5至6宗买卖, 过去周六、日录至少4宗,包括5座中层E室,减价10万元,以380万元售,实用尺价约12,709元,低市价3%。

康怡单日速录3成交
鰂鱼涌南丰新邨两房户本月曾售595万元破顶。利嘉阁黄凯达称,屋苑12座低层G室两房户,实用面积391方尺,售530万元,实用尺价13,555元,低市价约2%;同类单位本月成交价约538.8万元。

中 原杨文杰称南丰新邨本月放盘量增约10%,而同区康怡花园放盘量较上月多5个,至140个,昨单日连录3宗买卖,售价介乎约668至672万元,全月暂录 9宗,包括B座中层16室,放盘一日即售980万元。该行陈伟业称东涌映湾园本月录11宗买卖,日前单日录2宗,屋苑9座低层E室减价至507万元易手。

淘大唔怕辣 估价弹4%
美联物业住宅部行政总裁布少明称,过去一年一线屋苑楼价升20至30%,尤其是细价楼为主的沙田第一城等,故自出招后该类屋苑交投跌幅显著,个别业主已减价,而购买力转投二、三线屋苑,因而推高楼价,预期当二、三线屋苑楼价追贴指标屋苑后,升幅才放缓。

大 型屋苑虽频录劈价个案,但由於银行以土地注册处登记作参考,故加辣后估价续升,本报选取20个屋苑单位,占75%最新估价较上月底出招前录升幅,其中九龙 区屋苑升幅较佳,九龙湾淘大花园C座中层户,最高估价为480万元,较出招前升4.2%;而长沙湾宇晴轩2座高层户与红磡黄埔花园2期16座低层户,期内 估价分别升2%与1.6%。但豪宅物业变化不大,九龙站擎天半岛3座中层户,最新估价为1,366万元,维持上月初水平。

https://hk.news.yahoo.com/%E6%96%B0%E7%95%8C%E6%A8%93%E6%94%BE%E7%9B%A4%E9%A9%9F%E5%A2%9E%E7%84%97%E5%8A%88%E5%83%B9-220105588.html

 

45. 人不为已 2015-03-18 12:30:38
升市跌市自有市场因素,人人都可作出预测,和位网友都只系人微言轻,到时楼价真跌,自己要承担损失。但真正毒的人,系自己手持大量商用物业同豪宅而希望政府实施低价楼租管的人,若明知咁做会令更多穷人失去本来可负担既住所,就更加系天诛。
当然,亦有不知者不罚既可能。
46. 运输工人 2015-03-18 12:36:57
我就谂住加息时唔会转plan,而系付清剩余2成按揭,再睇下有无机会执平货,唔知各业主点睇?
47. 路过 2015-03-18 12:37:52
To: 45/F

呢个亦都系点解汤生呢排得罪咗咁多本来支持佢嘅网友,呢度太多聪明人,有无私心大家都心知肚明架。
48. 运输工人 2015-03-18 12:40:18
回23
啱啱问过,系无房产证,地点观澜.
49. 求真 2015-03-18 12:49:16
大埔中心两房由423~609尺,其中4、5两座有423尺单位,09年市价约135万,现在低层380万,但全个大埔中
心严重缺货,四仟几个单位但接近无货卖。你试吓话你有
货,两嘢就被人抢购咗。
50. To 38 ahchiu 2015-03-18 12:53:26


其实香港背靠祖国经济唔会差,如亚投行设总部喺香港,个饼即刻大左,随时多几仟个高薪职位,只是阿爷唔想俾著数香港人鸟。

51. 回18 2015-03-18 13:05:17
小产权房不可以按揭,没有房产证,价值通常只是有证商品房的二份一、甚至三分一!自住价值0K,但投资价值就差很多!
你个盘在深圳哪里?咩地铁站?我今个星期都会上深圳睇楼!
53. 运输工人 2015-03-18 13:13:35
回51:
先多谢指教,佢而家开价只系大概五分一,一半首期,余额三年免息分期,地点观澜,请问玩得过吗?
54. 亮剑 2015-03-18 13:22:12
星期一我看明报:
【明报专讯】本文从中国崛起的势及背后寻找的道,评论泛民学者支撑其否决政改方案「袋住先」的背后理论——中国崩溃论,并从传统文化荀子人性恶的道解释民主政体,即传统治理思维,道势之后的术,指方法(例如制度及权术)的层次本质的缺陷。

「五星红旗升不起」的「温和」民主派

较早前「占中」发起人之一的学者陈健民承认香港没有革命的条件,但仍然坚持不应接受中央「8・31」决定的宪政框架,拒绝俗称「袋住先」的政改方案。但是,其立论似乎基於虚无缥缈的假设,就是中国共产政权会随时垮台。他这样说:「中国现时的发展模式是不能持续的,10年间必有大变,届时会为香港提供政改的机遇。」基於这个前设,他认为:「要我袋住先,除非我已放弃希望。」(《明报》2015年3月4日)

陈健民并不孤独。另外一位泛民学者,同时是公民党立法会议员的陈家洛较早时与另一作者的对谈(2015年1月18日)更加坦白。他谈及要求学生要有被感召的勇气:「我时时在班上挑战我的学生,问他们有无想过有天早上醒来,五星红旗升不起,有无想像过历史重担要忽然落在他们身上。」

看来,陈博士应该有感染力。他「对谈」刊登的同一天,出席香港电台《城市论坛》支持「港独」的港大《学苑》前副总编辑王俊杰作出一个颇为大胆的假设,中共政权随时会倒台,香港是有机会独立的。

1992年末任港督彭定康在上任之后,随即推出变相直选的「新九组」(一人一票选举9个组别功能团体议员),便是假设北京「天安门事件」、苏联及东欧政权「变天」后,中国亦会崩溃的最原始版「香港的中国崩溃论」。彭定康此举造成香港政制没有「直通车」,遗害至今。

两位陈姓学者可算是泛民主派的中坚分子,陈健民的言论一向亦算温和。然而其政治判断居然建基於虚无缥缈的希望。其实其无助感十分强!尽管如此,无助无奈并不掩盖其立场毫不温和的本质。当然这是一个消极的取态:香港既然没有革命的条件,但大陆有,我等着你垮台,然后我便有西方标准的民主了。

这种消极对抗,实质准备好中国崩溃的政治取态不单止所谓「温和」的学者、「港独」的大学生,甚至整个泛民主派亦沆瀣一气。不然不能更全面解释这个派别的人物事事站在道德高地而忽视政治现实的需要。最新的例子是全部27位泛民议员联署承诺书,表示否决不符合「国际标准」的政改方案。他们是否亦以为中国会随时崩溃,中国共产党已经陷入重重结构性危机,已经没有政治认受性?因此,也有「睇你如何玩完」的中国崩溃论心态。

看来,香港问题发展到今天,无论是民生或政制,都归结到中国的「问题」上,逃避不了。本来笔者还想再慢慢研究;形势比人强,没法不回应!

「中国世纪」到新型大国关系

美国经济学家、诺奖得主斯蒂格利茨(Joseph Stiglitz)认为2015年以国民生产总值(GDP)购买力平价计算,便进入「中国世纪」。这个讲法是沿用19世纪是「英国世纪」,20世纪是「美国世纪」的传统大国霸权的观念。以购买力平价计算,实有高估中国国力之嫌。况且,中国人均GDP还远远差於美国。当然,以综合国力而言,中国与美国已经慢慢形成两极的大国关系,即中美两国国力差距缩小,而双方又拉大与其他国家的实力差距。这个「中国世纪」的讲法,中国官方并不认许。不过,在这个背景之下,中国崩溃论已经鲜有人提出;若有的话,亦非主流,并冒着「章家敦的风险」。章氏(Gordon Chang)2001年出版了一本预计中国崩溃的书;但他的预言多次落空。陈健民「10年之变」的预测是否另一个笑话,我们等着瞧!

中国民族复兴势头良好,但问题不少。例如对环境的污染、官员的贪腐、人民权力的保障都有改善的空间。而整体的综合国力而言,中国在军事、文化及政治(包括国际关系)远远逊於美国。但是,笔者同意上海春秋发展战略研究院李世默的讲法,中国政府的治理是一个绩效(meritocracy)为基础的体系,有优於西方民主政体之处。问题是这个以党国一体推动社会经济改革的体制,若权力不受合理制约,出现腐败是有结构性因素。这可说是中国改革吊诡之处。今天习近平主席提出「四个全面」的讲法,其中「依法治国」、「从严治党」就是针对这个结构性因素。

官员贪污腐化从来是中国历代皇朝更替的重要成因。中国可否走出这个困境,我们拭目以待!不过,对中国的发展应可看高一线。道理在於政权的主事者是否有忧患意识及自我改革的勇气及魄力。几年前当内地出现食品安全问题,台湾方面社会及媒体大肆渲染。今天又如何呢?事物还是有一个发展过程。今天西方社会较为文明,实在是有经济及社会发展基础支撑。中国在经济改革短短36年,已经在综合国力令美国不能不重新思考其全球战略,有「重返亚洲」的新冷战部署。中国的对应是「一带一路」,以双赢共享带动沿途60多个国家的经济及社会发展。这是一个不带霸权侵略的概念,显示中国在民族复兴之道,不与美国争霸的新型大国关系。在这个大局之下,中国崩溃论基础何在呢?

寻找中国优秀文化接轨的政体设计

太阳之下无新事。今天香港发生的「占中」及一部分人追求西方选举民主机制,不过是人类探索符合当地实情政体的另一个实验。不过,由於历史发展的因素,西方一套价值观被普遍接受;这亦涉及一个文化及意识形态霸权,即国家民族软实力的问题。民主政体是一种由下而上的决策形式。但自有人类文化开始,这种政体寿命不长。例如希腊雅典的典型直接民主是250年。今天美国以国会直选的共和政体亦不过200多年。根据当代政治学大师Samuel Huntington的讲法,民主化亦有几个浪(waves),即有进有退。究其原因是民主政体本质是「从众不从贤」。因此,这种政体的生存依靠伪装为民主,实质是少数人的精英政权。笔者亦曾介绍过两位美国学者Martin Gilens及Benjamin Page的实证研究,证实美国并非一个民主国家,而是少数人的寡头政权(oligarchy)。不过,就算是寡头政权,民主政治就是政府透过选举轮流执政。这设计是造成民粹政治的核心因素,而结果是超载政府。

美国推销的当代民主模式实际上是「选主」(王绍光语),更深层的思考是西方文明基础的自由,但如何管好个体自由而能够与整理社会、国家利益产生一个均衡的道德(如不会过分强调私利、逃避责任)及实际操作上可持续的政体(不会产生超载政府),更为重要。

最近笔者从古兆申兄的著作认识先秦儒家荀子的国富篇等章节,发觉其性恶论实有现实的政治及社会意义。荀子将人性分为两个部分,其一是全人类共通,亦与动物相同的生物性需要,是人之所求的欲。这个部分的人性尧舜与桀跖均同。不同的一部分是后天的性,可通过教化而决定君子小人之别。荀子开出的药方是「养欲」,而做法是以礼制欲,规范人类行为。这是儒家遗留给人类的优秀文化。荀子的性恶论与英国的霍布斯(Hobbes)描述人类「自然状态」「所有人对所有人」背后的性恶论一样。但儒家的「修齐治平」药方与霍布斯的社会契约有所不同。若加上荀子弟子韩非子的法家国家治理观念,不一定要礼失求诸野。

明显地,荀子的性恶论比当代西方推销的民主背后的个人自由及理性假设更能反映人类的本性。民主的个体如何克服个人,即选民以选票与政客交换利益的私欲,是一个不能不回答的哲学、政治、社会及文化现实的问题。从这一点立论,回归香港的政改或民主选举的决定;可以说愈迟落实普选,来自北方的支持会愈少。因为在中国民族复兴的道路上,如何在「道」的层次讲出一套合乎中国国情的政体设计,实有需要;但是以选票交换私欲的选举政治吸引力应该不大。

总结

无论从现实的势及道德层次的道两个角度,中国崩溃论实在薄弱!不过,它却在某些圈子内起着蛊惑人心的作用。当然,没有任何政权永恒不变。中国历史朝代兴替亦是常规。执政者永远都要以人民的利益为依归,这才是正道。总的来说,中国崩溃论可以休矣!若以消极取态,以「五星红旗升不起」为希望的依托对民主作出抉择,并自我正义;恕我直言,这是缺乏文化历史智慧而已。

作者为香港特别行政区中央政策组顾问及香港中文大学社工系教授

今早小弟同朋友讲亚投行,呢度系小弟愚见。
「今朝睇新闻,中国牵头成立嘅亚投行,除了英国外,意法德都想埋堆。
昨日我咪话香港不少泛民系以中共不日倒台的大前提作思考。
小弟认为欧洲最强果几个国家,都不理美国的反对,跟新大佬,美国要围堵中国,无咁容易!

亚投行如果资金充足,一带一路搅得成的机会大增……
亚洲及欧洲那些发展中的国家,可以多一个渠道借钱搅基础建设,代表世界由其系亚洲,中长期建筑物料成本,同建筑工程人员薪酬,下降的机会大跌😰
小弟就认为,中国呢家系将本来由日本及美国打晒骰的亚洲开发银行份额打散。
南韩同澳洲如无意外,会玩埋一份😅
有人可能说,其他亚洲地区发展得快,反而对中国威胁最大……
呢点可以斟酌,如果中国周边国家的国民生产总值因基建而得以提高,咁中国的消费产品就会有多D买家。
中共因为系牵头国,赚的是政治影响力。
而中国剩余的生产力,亦可通过呢个渠道渲泄。
人民币国际化,再成为国际储备货币,中国就可赚凸。
小弟极看好中国中长期的发展,希望习总真的是明君。

犹太人及中国人,同样对下一代的教育注重,同样系有经营DNA,因此小弟认为中国呢次有机大国崛起😅
55. 流浪汉 2015-03-18 13:31:16
To 53

要睇你买黎做乜,无房产证楼系无法律保障的,如果无乜事干可能一直住都无问题,有事的话你系无房产既拥有权,worst case讲句佢要铲走晒佢你都无佢乎,赔偿亦都是系所谓发展商或地方政府肯同你倾就倾,国家系唔承认的。

再讲,大陆供应过剩再过剩,一定仲会继续下调,除左最一线城市top某D区域跌得较少之外,位处观澜仲无房产证真系要平到完全唔值钱都唔知有无人接。

以上只系个人观点,如果你系有闲钱买个地方渡下假唔系好care的话就无问题。
56. 流浪汉 2015-03-18 13:42:37
To 53 运输工人

同埋佢卖现楼定楼花?

呢类楼你亦都要睇下以后你点样可以觉得佢会管理得好,唔够一年周围都系垃圾,D公用地方烂晒都无人整亦都唔出奇。

系大陆,买楼要好睇管理好唔好,我住果度十五年楼,个个黎都话好,小区入面一个烟头都搵唔到,另外有D朋友买D新楼,唔够一年周围都系垃圾,入伙之后有D野未整完都一直无人理。
57. 运输工人 2015-03-18 14:02:34
多谢流浪汉指点,我一路都有系国内买开物业,但就未试过呢类,见佢系现楼,有十几幢,管理算唔错,价钱又平,朋友又买咗十几套,所以先考虑买几套玩下,但听完你讲,系咁2买一套应酬下算喇!
58. 流浪汉 2015-03-18 14:23:01
To 57 运输工人

纯粹个人睇法,我行事比较保守,同埋只系跟据大围因素既野去考虑,地区性差别真系唔知,可能你地圈内人收到风,分分钟短炒赚一倍都未定呢?

深圳布吉好多无房产证既楼几年内升值一倍都好多
59. 陆东主动重提旧年预测楼市两年跌五成嘅预测 2015-03-18 14:23:52
After I heard the news of 2017.跌五成..., I can confirm that property price will much higher in March 2017 (compared with March 2015). You ask me why?  Only those small group of clever guy know the reason.
60. To 59/F 2015-03-18 14:39:54
陆东 made several wrong calls but Dr Tong made many wrong calls too? You really have good logic.
61. to 49. 求真 2015-03-18 14:44:54
咁我地应该信报纸定一个连名都唔注册既留言呢? 看倌请自行自己判断
62. 旅业敲响警号 经济焗住捱打 2015-03-18 14:49:13

香港经济一直倚重零售消费,而内地访港旅客则是消费的主要动力,可是这客群正出现结构性放缓,推动本地经济增长的动力大不如前。自○三年以来,香港变得很倚赖内地旅客的收益,以此支撑着本地消费及就业,并且以为这批生力军长盛不衰,导致商铺租金、物业及相关金融资产价格被严重扭曲,无异於预早透支未来的经济收益,现要承受打回原形的恶果,难怪外资大行异口同声看淡香港经济之余,更警告地产十年牛市告终。

在过去十二年,香港对内地旅客的倚赖程度有增无减,去年整体接待超过六千万人次旅客,增长达一成二,可是过夜旅客的人均消费却跌近百分之二,为八年以来首次下跌,早已为本地旅游业敲响警号。随着中国经济增长加速放缓,以及中央继续大力反贪,今年本港旅游业形势不容乐观,应变方案却不多,经济只有捱打。

作为四大支柱行业之一,旅游业约占本地生产总值百分之五,比重较其他三大支柱行业为低,却雇用达二十五万人,属於低增值、高就业的行业。当旅客结构性放缓,肯定打击消费,一旦零售、餐饮及酒店相关行业刮起淡风,从业员即使能保住饭碗,也难免要勒紧裤头,本地消费势受进一步拖累,难怪多只零售股股价均创五十二周新低,收租股也见沽压。

自○八年金融海啸爆发以来,美国靠弱美元重建经济,港元资产的吸引力也相对提升,加上人民币升值,外资遂持续涌港,还有内地旅客的消费,造就市面一片歌舞升平。当强美元年代自去年中重临,也代表香港的相对优势经已逆转,港元汇价偏高,择肥而噬的外资就算暂时不离开,也肯定不会轻易加码投资。

由於未来的经济收益不及之前的预期乐观,资产价格必定面临价值重估,股价要调整,商铺租金也要下调,所以有外资大行唱淡本港楼市不足为奇,甚至预言持续十年的地产牛市走向终结。若然成真,对财富效应会构成致命打击。香港藏富於民,不少财富积累在「砖头」上,目前楼市气氛外弛内张,住宅及租金指数屡创新高,已有强弩之末的不祥感觉。

香港经济结构转型一直无突破,长期倾斜於地产及金融业,旅游业也只集中於内地旅客,产业欠缺多元化,只要其中一条支柱断裂,经济顿时死火。现在即使痛定思痛,为转型急谋出路,恐怕也得先捱过面前的困境。

63. High end零售减价 2015-03-18 14:54:45

High end零售减价

Chanel昨日起就部分货品进行价格调整,经调整后,部分货品减价高达一万,约为原价八折,减价货品为经典款式及Boy Chanel手袋,以及部分手表,季节性及限量款式手袋则未有调整。

Chanel尖沙咀广东道分店门外今早已出现人龙,地下出入口门外约有逾三十人排队,另一个位於海港城三楼的出入口亦有逾十人排队。

记者以顾客身份到尖沙咀广东道分店向店员查询,店员指Chanel并非减价,是针对欧元下跌而进行价格调整,以收窄香港与法国当地货品的差格。

另外,若於3月3日至16日期间购入任何有价格调整既货品,店员指客人可以带同单据用差价选购其他产品,但Chanel不会就差额退款。

64. 引刀一快 2015-03-18 14:57:05
To 24楼 珍惜香港兄

姑勿论汤生系咪讲紧懒人兄,我觉得懒人兄买呢只猪仔有瞄头,主要系位置,只系爆发期可能会延后。我当时建议懒人兄不如喺果边睇铺位。
65. 等你问好耐 2015-03-18 14:57:55
61师兄,自己打电话给黄达雄,佢两夫妻都在同一间中原做,地址系大埔广场。

66. 陆东主动重提旧年预测楼市两年跌五成 2015-03-18 15:06:27
报纸 usually 夸大 report for more eye catching and market need. Although slightly property price adjustment (5-10%)may have to be made, long term (2 or more years) will be the best time of Hong Kong. Property price must much higher than now (10-20% up).
67. To Adm 2015-03-18 15:10:40

65/F 请不要在此卖广告.

68. 引刀一快 2015-03-18 15:15:18
To 34楼 law student兄

你睇法稍稍单纯咗,上年自我陶醉兄同我讲,好多人想杀咗我,我茅塞顿开,最想杀我嘅,好可能唔系同我嘈交嘅师兄。
喺呢度,形形色色,各种睇法,或者,又会有人力排衆议成爲新嘅楼市预测王,或者,有人嘴巴力挽狂澜,暗里减价出货,毋庸猜度,大家只要从字面从摊开嘅部份讨论即可!
69. 太阳 2015-03-18 15:25:37

新界楼放盘骤增焗劈价


【太阳报专讯】新辣招后大型二手住宅屋苑买卖交投回落,部分屋苑放盘量更回升,过去楼价升得最癫的新界楼,个别已出现劈价,其中沙田第一城最受捧的「无窗台」两房户,竟劈价60万元,仅以400万元沽出,减幅达约13%,低市价至少5%。另大埔中心盘源按月多20%,其中两房户减价至380万元售出,低市价3%。

世纪21奇丰周淑萍称,沙田第一城本月暂录约10宗买卖,部分业主开始减价,其中21座中层D室,实用面积327方尺,属较受捧的「无窗台」两房户,业主二月初叫价460万元放盘,政府出招后,减至435万元,最终以400万元售出,实用尺价12,232元,售价创本月同类单位最低;同类单位本月成交价介乎420至468万元。据悉,该单位成交价低市价至少5%。

个别屋苑放盘增加令楼价受压,美联汪子龙称,大埔中心放盘量较上月增约20%,目前有近50个放盘,业主叫价态度回软,议幅稍为扩大。中原黄达雄称,屋苑本月录5至6宗买卖,过去周六、日录至少4宗,包括5座中层E室,减价10万元,以380万元售,实用尺价约12,709元,低市价3%。

康怡单日速录3成交
鰂鱼涌南丰新邨两房户本月曾售595万元破顶。利嘉阁黄凯达称,屋苑12座低层G室两房户,实用面积391方尺,售530万元,实用尺价13,555元,低市价约2%;同类单位本月成交价约538.8万元。

中原杨文杰称南丰新邨本月放盘量增约10%,而同区康怡花园放盘量较上月多5个,至140个,昨单日连录3宗买卖,售价介乎约668至672万元,全月暂录9宗,包括B座中层16室,放盘一日即售980万元。该行陈伟业称东涌映湾园本月录11宗买卖,日前单日录2宗,屋苑9座低层E室减价至507万元易手。

淘大唔怕辣 估价弹4%
美联物业住宅部行政总裁布少明称,过去一年一线屋苑楼价升20至30%,尤其是细价楼为主的沙田第一城等,故自出招后该类屋苑交投跌幅显著,个别业主已减价,而购买力转投二、三线屋苑,因而推高楼价,预期当二、三线屋苑楼价追贴指标屋苑后,升幅才放缓。

大型屋苑虽频录劈价个案,但由於银行以土地注册处登记作参考,故加辣后估价续升,本报选取20个屋苑单位,占75%最新估价较上月底出招前录升幅,其中九龙区屋苑升幅较佳,九龙湾淘大花园C座中层户,最高估价为480万元,较出招前升4.2%;而长沙湾宇晴轩2座高层户与红磡黄埔花园2期16座低层户,期内估价分别升2%与1.6%。但豪宅物业变化不大,九龙站擎天半岛3座中层户,最新估价为1,366万元,维持上月初水平。

70. 引刀一快 2015-03-18 15:49:40
To 40楼 大好友

你租间屋俾我一年,约值12万,2115年我找数俾120亿你,咁著数,你制唔制?

1841年嘅楼,住到依家仲分分钟变埋文物,可以收门卷。
71. law student 2015-03-18 15:53:06

to 68. 引刀一快,

多谢, 又袋了钱落袋.

72. 师奶仔 2015-03-18 16:04:57
什麽行动?

系咪一定跌呢?
也要看大环境。当你発现没有什么好投资的了,而砖头可以带来现金流,真的不错。

揸住房,有辣椒,都没有理由交重税走,又不是三按四按呀!

我会储多点钱,等机会去买。
10年后又一条好汉哩^_^
73. pp 2015-03-18 16:17:35

Dr Tong can very clearly understand the what the market going on and he also know how his forecast affect the property market. Hence, he is now doing something that make the market more healthy and prevent the bubble break down.

After 2 years, I think he will told you the reason why he make such a forecast is for the sake of a healthy property market that the price can keep on  growth for the next 5-10 years (in a way of 5-10% growth each year rather than a sharply increase bubble 20-50% per year and finally broken). 

74. law student 2015-03-18 16:27:41

To 40楼 大好友,

楼市系咪长升长有,事实胜於雄辩 - 同意

将来楼价仲会继续系咁上升嘅 - 都同意

但楼市周期中间可唔可以有波幅呢? 事实胜於雄辩, 楼市波幅五六十个%不是罕见.

人生工作时间有几多个十年? 若我买贵左3几百万, 就等如白做5,6年. 就算等十年八年后, 可以recover番, 但已经少左几多机会呢? 人地一样人工既, 买平3几百万, 可能已经一间变几间了.

 

 

75. 流浪汉 2015-03-18 16:46:08
To 74. law student

我感觉估你仲未成家,是ok的,步署入市,但好多时等等下,到你要成家的话你都要焗上,好好把握你而家黄金机会,仲有得等,不过唔系个个都等得。

时间耐左,心态变左,后生成日左谂右谂点样捞底,你会发现其实都不及唔谂赚左既时间。
76. 家维邨 2015-03-18 16:51:55
家维邨卖800万 全港居屋史上最贵
03月18日(三) 16:37

家维邨

本港居屋做价首破800万元,土地注册处资料显示,红磡居屋家维邨8座高层C室,实用面积736方尺,以800万元登记成交,实用尺价10,870元。上述成交於政府推出加辣措施前录得,售价打破早前柴湾居屋乐翠台录得的790万元登记成交纪录,成为本港居屋史上最贵单位。
77. 流浪汉 2015-03-18 16:58:25
To 76. 家维邨

呢个价黄埔同size都买到,个买家坚重口味……
78. abc 2015-03-18 17:00:04
淡友们,继续等吧.
想楼价跌几十个%,我睇再升多几十个%机会大好多.
迟些新楼示范单位人山人海,你就知需求有几劲,香港大把有钱佬准备扫货!
79. law student 2015-03-18 17:07:20

to 75. 流浪汉

对的, 如果早几年, 咩都唔谂, 问父母借钱买左先算, 就唔驶烦.

但可惜当年有点自负,  唔想靠父母. 到今日储到首期, 又十五十六, 唔知入唔入市好.

万一一入就跌, 之前几年就好似白做咁; 唔入, 又唔知迟下会唔会首期都唔够...

80. 占士 2015-03-18 17:08:32

博士,在下的行动就是:不买不卖,继续收集子弹(租金,利息等),等下次机会再出击!

81. law student 2015-03-18 17:11:31

刚看到汤博士0系信报有篇专访, 公诸同好.

To Admin, 如果有copyright 问题, 请delete.

细价楼爆煲论热爆全城 汤文亮: 不枉此生


汤文亮,纪惠集团行政总裁,今年突然成为楼市淡友的偶像。

2 月,他以全港财务公司在六年间由三百间急增至一千二百间为由,指市场最少有一万二千个四按物业,成为楼市火药库。然后,报章相继发掘多按楼盘,最高纪录是一个十七按的银主盘。那是预算案推出前夕,金管局总裁陈德霖后来总被记者追问相关问题,更因而再度出辣招收紧按揭成数。

他成为全港楼评焦点,原因不外乎是,第一,过去数年他多番贴中升势;第二,他管理的家族企业是地产界长胜将军,小小办公室共有职员约四十人,但每月收租高达4000多万元;第三,相对其他淡友不停讲美国加息,他提供崭新角度。对於成为楼市红人,汤文亮以四个字回应:「不枉此生」。

自从爆煲论出街后,汤文亮遭人贴街招、写大字喷漆。他更自嘲说,街招上的相片,是他最肥的时候,令他看起来格外似「无良商人」。

「我去报案,却有七八个警员说,喂,我们是你的fans。我问他们,我是否不应该继续写下去呢?

他们说,不可以,如果话惊,谁会做警察呢?」

他不揣测是什么人做,只说「很多无聊人」。

爆煲论引发连串余波,继新辣招出台后,上周金管局发信予银行,包括要求提交与银行有信贷关系的财务公司名单和贷款,及确保这类财务公司无从事按揭贷款相关业务。财经新闻形容,这是间接向财务公司施压。

「记者、专业人士应该有点吃醋,譬如做记者的,都想发掘很火辣的题目,不论成与败,引致很多人讨论。」爱饮红酒的他,将2003年的法国红酒注入酒杯,浅尝一口,道:「多少有点不枉此生。」

他续说:「其实话爆煲,陆东、陶冬都讲过跌五成,但无乜料到?? 有些人的理由是老生常谈,美国加息、政府出招、大陆撤资?? 现在使乜等美国加息,向财仔( 财务公司) 借钱已等於加息。」

纪惠的前身正是财务公司,亦令他的爆煲论显得言之凿凿。

「财务公司做首按,利息8至15厘,到二按是15至25厘,我当你借300万元,每月还6万元利息,你根本冇得还。你只有泥足深陷,假如楼价不再向上,就有所损失。」他道。

但爆煲论是否百分百可信?暂时市面看不到银主盘激增。这边厢,陈德霖在搞清楚数字后,出来指财务公司按揭额只占银行体系不足1%,财务公司此时亦群起反击汤文亮,指水源早已不靠银行。

「无错,但很多财务公司股东利用自己的物业去(银行)借贷,或者话要装修,然后取得二三千万元去放贷,?? 我相信陈德霖说的已包含这些数字,财务公司下一步要去追数,但他们难以再借新数,爆煲即将来临。」他坚持己见道。

爆煲论前几年,他不断唱好楼价,何以当时看不到财务公司的问题?

「我在了解情况,发觉身边有人为每月供款而相当头痕。」

独排众议

汤文亮几乎天天有文章在网络发表,点击次数非常高,就是报章引述他的言论,点击次数亦非比寻常地高,显示他实在有很多粉丝。

政府连番打出辣招后,2012年楼市处於交投低迷期,但他认为是「入市好时机」;2013年几乎全城看跌,连中原施永青亦预料中小型二手楼价跌5%至10%,但汤文亮独排众议,认为翌年楼价约升10%。今天看来,他讲的都十分准。可是,这个大好友,突然在今年变成大淡友,令不少上车族急刹车。

爆煲论是以他提出日起计半年,到今年8 月14日,中原城市领先指数(CCL)会低过当日(2月13 日) 位置——136.64。如果高出这点,就当他输,他在福临门宴请传媒以谢天下。另一楼评人林一鸣跟他唱反调,汤文亮大胆地向他下战书,但林却在社交网页删除言论,拒绝应约。

其实,这估算叫做「爆煲」?是否略嫌保守?

汤文亮解释,细价楼在这半年仍有机会升,而假若到8月,楼价指数较年初为低,那意味中间跌幅可能是很大,即是「爆煲」。他一直讲的只是细价楼。

不过,有人指他缩沙,因他同时又说,「理论上,又唔会点爆的,但供应增多,楼价始终会向下调,因新楼已陆续上场了。」

汤文亮每天清早五点起床,然后执笔写专栏,再去跑步游水,回家再写另一篇文章。文章不收稿费,他觉得楼评人对楼市的影响力有多大?有人称之为「出口术」。

「不是出口术,是讲事实。」他道,「我亦无冲突,公司没有买卖细价楼。」

有人指他帮政府出口术为楼市降温,但他反驳指:「我跟政府官员不熟,我的女儿在科大读书,院长是陈家强(现任财经事务及库务局局长),最近女儿见到陈家强,他跟她说:『喂,叫你老豆送两本书畀我。』我也没有因而约他食饭呀!」

后市又如何?像中国经济增长放缓、全球央行斗减息、世界进入货币大战,那是否意味货币继续贬值,砖头价值上升?

「市民有误解,以为QE(量化宽松货币政策)是印银纸,就会贵!QE 是用来还债,不是买东西。因此,你会见到金价和油价跌,楼价硬净,因它可以收取租金。但不等於楼价会无限期升值。」

对於上车人士有何建议?

「等多两年,才决定买唔买楼,因供应已陆续浮现。」他重申说。

那么,想放盘的人士呢?「好像去澳门赌钱,连开十四铺大,我都不赌下去了,后尾两铺,我当无睇过!」他道。

精明二姐

拥有自住物业的人士又怎样?「四十岁以下,而你的物业质素差,假如有买家不睇楼不问价的,又或者你要问财务公司借钱供楼,那倒不如卖掉它。你赚的钱,至少够你交十年租。」

汤文亮在澳门出生及成长,后到加拿大升学念会计。

文亮两字,代表「文章」和「诸葛亮」。熟读《三国演义》的他,却不太喜欢诸葛亮,觉得他保守,「六出祁山,消耗蜀国的军备。」他反而喜欢曹操,称他为「治世之能臣,乱世之奸雄」;又说曹操取胜在「以人去分析形势,而不是以数量。」

纪惠发迹史不算太长,由二家姐汤慧霭嫁予廖创兴银行后人廖烈正说起。廖太於1976年拿丈夫打本的数百万元,创立纪惠前身伟邦投资,以财务公司名义向银行借入较低的同业拆息,买卖住宅物业。「当时银行按揭息率差不多要12厘,但同业拆息成本才只有3厘,豪宅收租却有8至9厘,可谓稳赚。」他道。

回流香港的他,跟姐姐携手打天下。纪惠的物业,基本上是长不放,至1994 年,集团有感香港物业太贵,姐姐想回内地发展,汤文亮花了一年时间走遍东莞惠州,最后在中山落脚,谁料遇上国家宏调,银根收紧,有些项目几乎烂尾。但这亦令他们避过九七楼市一劫。2000年,中山投资回笼,他们转而买入车位,几年间大手扫入三四千个车位,令姐姐赢得车位天后的称号。

然后到2003年,汤文亮见物业价格狂跌,银主盘涌现,於是转型买铺位。最后的成果,大家都见到了,自由行令零售业兴旺,铺位租金在这十年间疯狂升值。他说手头有些地铺升值十倍,很平常。

不会上市

纪惠目前所持物业市值约300至400亿元,当中以铺位最多,占四成,甲厦与豪宅占三成,其余是工厦与车位等,每月收租四千多万元。汤氏家族靠买卖物业致富,可追溯至他妈妈的年代,父亲做木材生意,早年去世,妈妈靠铺位收租养活四兄弟姊妹。「我阿妈、阿、廖太和她们的手帕交,都好叻做生意。」他小时候从她们听到一句说话:「天下最好的事,莫过於逢赌必赢,及买楼收租。」

「会否考虑上市?」记者问。

「我不想受人监管,如果公司买的物业,跟我有关,可能触犯某些条例,费事麻烦。」他道。「我又要请一些精英来管理,但他们只懂管理,却不懂生产。」

「有人说,真正赚钱的企业,是绝不会上市的?」记者问。

「系呀,想上市的企业,都是想搵钱的!」他哈哈笑道。

在香港论楼,永远是最有遐想的话题。所谓成也地产,败也地产,少数人像汤文亮靠炒楼收租致富,却有不少人为自住物业,捱苦一生。

「因此时机很重要。若你在高峰入市,可能一生也有还不完的债务。若你在低潮入市,像2003年,楼市就变成你的奴隶。」他道。

纪惠持有10 亿元以上现金,随时趁低位入市。

孙公后悔无采纳我意见

汤文亮喜欢到处收风,而行山和品酒都是好时机。假日,他喜欢独自到处逛街,看看各区物业潜力。他又爱在街上跟陌生人吹水,有一次到街市买菜,他跟卖菜的阿姨聊天,才知道她拥有三个街市铺位,然后写了一篇文章讲「一铺养三代」的道理。

虽然早已跻身富豪之列,汤文亮偶然也去Burger King 吃汉堡包。最近他竟然在此快餐店碰到前房屋及规划地政局长孙明扬,对方跟他说,今天楼价疯狂飙升,他后悔当年没有采纳他的意见——话说八万五政策及沙士后,楼价下挫,政府制订勾地表,但勾地的人,不一定得到那块地,久而久之,变成无人勾地。

汤文亮那时向政府进谏,勾地的人可得到拍卖价1% 作佣金,因勾地都有成本,结果没被采纳。

「今天楼宇供应不足,就是少了这一步。」他道。

色则是空

今年农历新年,乡议局刘皇发按传统为港人求签,签文有句「色则是空空是色」。发叔求签后发短讯给他,说「签文与爆煲论非常吻合」,他问何解,发叔回覆说「色息相关」。

他撰文指,「息即是凶,凶即是息,高利息就是置业者凶手。」汤文亮的矛头,继续指向满街广告、整天打电话问你是否要现金周转的财务公司。

汤文亮小档案年龄:六十三岁学历:大学会计系毕业家庭状况:与妻育有两子女投资楼市年资:三十多年职衔:纪惠集团行政总裁

82. abc 2015-03-18 17:25:20
如果最后个两铺爆升一倍,食唔到就惨啦!
83. 流浪汉 2015-03-18 17:34:42
To 79. law student

去睇楼,都系果句,无论个市系点,最主要系你买到咩货。
其实……你都分析左咁多,就算一入就跌又点呢?杠杆呀!Time Value呀!你又唔系Full Pay,条数边系咁计?

再讲,先上车上岸即对冲楼市,仲洗唔洗日日系度估?表面唱淡但又心惊狂升?
有入场卷而家唔入,当你2017比你执到行第一步,其实其他人届时已经步署第二步……
一个唔彩执唔到,一个唔好彩沉左船,要有楼先嫁,到时你真R头。

84. law student 2015-03-18 17:43:16

to 83. 流浪汉

多谢建议, 近日已开始部署, 一看中某单位, 便还个低一成既价, 不过暂时未有成功.

85. 流浪汉 2015-03-18 17:48:16
84. law student

负资产唔好濑我,wahaha....

BTW上文:
纪惠持有10 亿元以上现金,随时趁低位入市。

Well.......
86. Oscar Lam 2015-03-18 17:53:09
回79 law student

既然你前几年没有入市,现在楼价那么高,实在没有需要在这个时候和其他人一起抢。我建议你等明年看看情况,明年加息因素应该已反映楼价。目前你应该多了解心目中有兴趣的楼盘,多些实地了解成交价格,但你也不要期望楼价会大跌,如果有调整5-10%便可以留意,反正是自用。

在此声明,这是我个人意见,楼价升了不要怪我。你是聪明人,自已想想。
87. 流浪汉 2015-03-18 18:02:42
见汤博士用果10亿入货可以即跟?(笑)
88. 大宝二宝 2015-03-18 18:09:47
回79 Law student

其实你己失了先机。先唔讲楼价。过去几年低息期如果冇买到,已冇咗七、八年供楼低息期。如果用廿年按揭,差不多有三分一。未来息口趋升,低息唔买加息先黎买? 加上依家楼价升咗咁多,如果你唔系有需要都系睇定D先至郁手。除非你系租紧楼,就要计吓数,你系醒目叻人,自己识计喇。

以上纯属个人意见,不负任何责任。哈哈……

共计之,哈哈!
89. law student 2015-03-18 18:23:37

to 86. Oscar Lam

to 88. 大宝二宝

谢谢! 早几年识到各位便好了

90. 误会 2015-03-18 18:30:17
67楼,非卖广告,只是61楼看太阳引用中原黄先生
说话,我建议这位淡兄自已亲自问他就知大埔中心都
缺盘。
91. 蜕变中嘅懒人 2015-03-18 18:47:07
回37楼 屯门小猪兄

中层,实尺324,连生约无睇楼买,2个房望码头无遮挡海景远望机场,厅望楼景,现已收咗楼DIY装修中。
92. 楼市见顶 2015-03-18 18:51:07
但到2017只跌10%,租金持平,咁有楼既唔卖,冇楼的租楼,又算唔算爆?
93. 幸运儿 2015-03-18 18:56:19
庆幸早年2010开始有看这网站,在汤博士及各位师兄的提点下,令我大胆置业,至今已有6个单位,每个都有稳定租金收入,3成利息,7成本金及正现金流,令我在工作上无后顾之忧,压力也大减。所以,十分感谢博士和各位师兄的无偿奉献,你们在说你们相信的事情,解开楼市迷雾,令人能够作出较客观的决定,实在造福人群。
94. 蜕变中嘅懒人 2015-03-18 19:20:58
其实数口愈精、人就愈惊青;反而有啲人懵到上心口、唔理三七廾九,咁就俾佢买咗十几廿层楼。

名伶任剑辉一有钱就买楼,唔知平定贵咁就买咗1条街;以前啲街市婆又系咁,嘟唔知乜野叫做楼市分析、但系有几层楼收租,懒人真系见唔少,但系买股票就瓜咗唔少人,包括懒人在内,提起股票仲恐布过租覇,一个字"惨";两个字"怕怕"。
95. 打工仔 Andy 2015-03-18 20:34:53
懒人兄

恭喜晒! 你个猪栏有多只猪仔, 够一打未呀? 
96. 打工仔 Andy 2015-03-18 20:45:09
Law student兄

我睇法同孖宝一样, 如果我系你, 我会等一等, 睇睇今年第三,四季情况先入市.
现在只要做定功课, 搵定心仪地区及单位, 尽量撑握屋苑资料, 例如, 故事的单位资料等等,
仲有搵定一些相关地区的中介, 当时机到时, 你的决定就会快其他人一步了! 
97. 打工仔 Andy 2015-03-18 20:50:18
Law student兄

Oscar 兄的建议也好! 
98. 鱼蛋仔 2015-03-18 21:06:45

尼度D师兄真系好到冇得顶,如果咁都领会吾到,真系打pat pat. 有时真系要问下自己,如果最坏的事情发生左,自己顶吾顶得住,如果你ok的话,咁go ahead又何妨。想太多,就会错过了很多良机!

99. 流浪汉 2015-03-18 21:21:40
好中肯!Crazy

居屋王:街坊指用800万买都傻嘅
03月18日(三) 20:26


卢太称,依家楼价又差唔多到顶,用800万买都傻嘅。


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红磡居屋家维邨做价首破800万元,成为本港居屋史上最贵单位。一众街坊又点睇?

卢太:虽然话迟啲有沙中线,但家维邨都廿几年楼龄,我入伙嗰阵买个500尺实尺嘅单位都系百几万,依家楼价又差唔多到顶,用800万买都傻嘅。

刘小姐:我住紧呢度家维邨嘅出租公屋单位,虽然每两年加租一次,但依家300尺都系租紧1800蚊咋,呢度嘅居屋卖到800万就梗系唔值啦,都冇希望上到车,不过我估楼价仲会升。

何小姐:我都系住红磡,虽然话校网好,加上交通方便,但800实在太夸张,呢度又唔系高尚住宅区。我谂我住紧个度500几尺都卖到四百几万,但都唔会卖,依家已经买唔返差唔多质素嘅单位。
100. 流浪汉 2015-03-18 21:29:33
To Law Student

帮人帮到底,我帮你搵到两个笋盘!!!!!!

如果食得到可以两个都食晒佢!!!!





上车血泪史:港女学悭家 投资物业创未来
03月18日(三) 17:15


Cola(左)及Icy皆积极投资物业,目标清晰。


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网 民话∶「买楼唔难,搵好女仔就极艰难!」你又有无同感?其实,无论港女有几娇生惯养,总有沧海遗珠。Icy和Cola同为80后港女,排除万难成为业主, 之后更想靠投资物业致富。现除了自住单位外,更与朋友夹份投资工厦和宾馆。一直以为「港女唔捱得」的你,以下故事会令你另眼相看?

Icy称:「我以前比较懒,钟意做(工作)一年,抖一年,或者做两年,抖两年,无咩目标。而家目标清晰咗,我要每年多一样野!就系多一样资产。」

眼 前的Icy说话爽直豪气,但回想刚踏入社会,她笑言做人没有目标,做玩具店Sales、做过文员、推销保险,赚一年钱使一年钱,人生只顾享乐。直至 2011年,转了新公司任行政文员,认识了以买楼致富为目标的同事,人生从此改写。「转工之后,听同事话买楼可以帮自己增值,改善生活环境,就决定储几年 钱,目标系上车。」

当时Icy月入2万元,决定置业后,便进行大改变,戒掉从前的花钱习惯,「以前每年要去一次旅行,而家3年一次。买嘢前会谂清楚,等季尾、特价先买。生日就去当天免费入场嘅地方,如海洋公园等。」

她在两年内储了约30万,而决定用10万元与一班朋友以公司名义投资工厦,以尺价约2,700元购入荃湾工厦单位,建筑面积1,200尺,涉资334万。惟政府随后出招徵收双倍印花税,她们见单位3个月后已升值两成,决定趁早放售,扣税后Icy个人亦赚约10万。

同 年,Icy付一成首期购入旺角一个289万元住宅,实尺310尺,成功上车。对Icy来说,「每年多一样资产」就是人生目标,现亦会继续向目标进发。 2013年底,她伙拍Cola等几位朋友,小本投资一间工厦单位及两间宾馆;去年,她没有买任何物业,惟跟朋友夹份开时装店。她期望,今年能再次买楼,正 努力物色笋盘投资。

Icy死悭死抵两年,一直有Cola同行,因Cola亦希望透过物业投资致富。「喺香港地,要买楼先可以发达或脱贫。当你有一层楼嘅时候,你就谂有无可能变多层楼出嚟?到时就可以一层同屋企人自住,一层收租。」

同为80后的Cola,过去一直过著居无定所的生活。她表示∶「父母离异后,我和两位妹妹跟母亲投靠亲戚和朋友,有时就租住单位,住过天水围公屋、上水唐楼、深水埗劏房……好多地方都住过,好想有个安乐窝,唔想再畀人加租或者寄人篱下。」

为储钱买楼,2011年开始,她每日开支限使100元,每月收入逾2万,便月储1.5万元。她指,「有时中午先起身,赶出门就唔食早餐,而且强攻下午茶,又平又唔洗同人迫。加上自己同人夹份开酒吧,顺便消遣,唔使嘥钱。」

两年后,她成功储逾30万积蓄,以九成按揭,在油麻地买下一个价值279万元的260尺连天台单位,与家人一同供款。她表示,上周曾为单位估值,升值近三成,达360万。

即使成功上车,Cola并没有放弃投资物业来致富的目标,故开始做兼职。「我而家系装修公司做兼职,负责接project,月收入由几千至万元不等。而投资酒吧就每季有几千元,当分红。」Cola收入增加,同时又限制支出,故每年储蓄达25万元。

Cola、Icy又与几位朋友夹份投资工厦及两间宾馆。Cola指,投资工厦的回报不错,如2013年与几位朋友用310万买入的葵涌工厦,建筑面积1,200尺,建筑尺价约2,500元,分间成2间写字楼及货仓出租,以月租约15,800元计算,回报达6厘。

大家或觉得Cola及Icy「算死草」,但她们却自得其乐。Cola说∶「放假唔行街,反而去睇楼,当系免费娱乐,且可以了解行情,同代理为伍,建立网络,有笋盘都快过人知啦!」

利嘉阁工商部高级营业董事朱亮恒表示,80后夹份投资工厦的个案较为罕见,对於未了解工厦投资市场的年轻人来说,他认为住宅投资比较合适。

朱 亮恒指,政府於2013年推出双倍印花税后,阻遏了工厦的升幅,惟部分新型工厦单位,至今仍然有5至10%的升幅。虽见工厦有投资潜力,惟他认为,80后 未必适合夹份投资工厦。他说∶「工厦的估值因应经济前景而改变,相反,市场对住宅有刚性需求,升值潜力更明显。」不过,倘若年轻人仍然想尝试投资工厦,则 荃湾及葵涌区的入场费较低。

此外,有理财顾问就提醒,年轻人投资物业为财富增值,一旦遇上经济逆转,物业价格随时大跌,如1997、 1998年亚洲金融风暴以及2008年金融海啸后,楼价於数个月内急跌几成,其时物业租值会大降,业主须有足够的财力支撑按揭供款,否则物业变成银主盘, 最终被银行收楼而招致严重亏损。

101. 运输工人 2015-03-18 21:51:23
96打工仔
你的建议也很好
102. 37楼回赖人兄 2015-03-18 21:55:12
谢谢赖人兄分享
我都心郁郁想捉返只咁上下好猪仔,但期望可讲到价o哈哈!
103. 流浪汉 2015-03-18 22:04:35
岩岩系第二个网了解完第七辣,正苦真系会害死人,要三球上车好快手,因为新辣椒之下,无论系狗屎垃圾盘只要卖3999999都会大把人抢,换楼J完全断晒sosad...............
104. 流浪汉 2015-03-18 22:08:26
楼市处男当道,只可破一次,请善用!
105. 蜕变中嘅懒人 2015-03-18 22:13:52
各位帅兄师姐:

上次懒人话过,占中只会定住楼价,唔会整冧楼价,占中收皮楼价就起,升到你唔信,升到你迷信,揾番占中时嘅留言就知道无吹水。

今次懒人又嚟段嚿估,呢轮炖得淋出咗第6招,个个地代铺天盖地话劈价盘周围都系,吓到赖尿,其实可以不理,迟啲惊青盘清晒就会净番啲创新高盘,楼价乘住租金一齐升,不过就无上一轮咁癫,合理升幅嚟啫,6月博士赢面应该好低,CCL-14X好合理。

点解咁肯定?哦,夜观天象见到星(升)。

106. 蜕变中嘅懒人 2015-03-18 22:21:21
37楼兄台

系就快手,迟啲无得锄兼反价,猪栏过后无靓猪罗。

共捉之,哈哈。
108. 流浪汉 2015-03-18 22:29:26
105. 蜕变中嘅懒人

第一日有催泪弹好似好坚,点知中晒伏!
109. 蜕变中嘅懒人 2015-03-18 22:44:40
运输工人兄

博士唔介意捐3几百万,钱银事小、牙较事大,明嘅。

流浪汉兄

唔知点解,通常掉转嚟估多数灵,唔信试吓。
110. law student 2015-03-18 22:56:02
To 100 流浪汉兄,

呢两件唔知仲系唔系懒人兄最喜欢捉既小"猪"呢, 系就食得过喎!

共捉之, 哈哈!

111. 引刀一快 2015-03-19 06:50:43
喂喂喂,law student,咪搞埋晒D猪女情结喎,好多女读者唔妥你架喎!
112. Anthony 2015-03-19 07:00:40
旧年睇好俾人抦,今年睇淡俾人插,哈哈!