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点解金管局加多半招
汤文亮博士
纪惠集团行政总裁
2015年3月4日
有人问我，点解金管局唔一起出招，将要求银行自律监管财务公司的部份要延迟一日，内里有什么干坤，老实说，我真的不知道，但比著是我，被人恰到上门，一样会出招，可能更辣更狠，不过，在未出招之前，一定要得到一些人认同，咁就万无一失。
一向以来，CY在出招打压楼市都非常小心，尽量避免得罪基层市民，所以，过往所出辣招都是打击中型住宅单位及豪宅，细价楼根本没有什么影响，若果合资格的话，根本可以获得九成按揭，今次，金管局出招，摆明是针对细价楼，打击基层市民置业意欲，这点与CY过往的表达不同，但如果没有特首支持，金管局今次打击细价楼做法一定会给一些建制派议员质疑，CY亦知道其重要性，所以，一早表态支持，陈德霖放心出招。
有CY冇俊华，始终唔系几好，不过，财爷应该一早知道金管局出招，而且是两招，一招快，一招狠，「快」是收紧细价楼按揭，「狠」是指令银行监管财务公司，准不准就下回分解，作为一个物业投资者，经验所得，今次金管局出招，有八成以上机会完成任务，虽然不是百分百，但我认为，已经可以算是准确，今次「快，狠，准」发挥其威力。
平时没有出声的陈家强都表态支持，令人有小小意外，其实，今次细价楼急升，库务局有多少责任，我并不是说库务局监管财务公司，不过，最低限度都应该有财务公司放贷资料，我曾经说有12,000宗四按，业界话最多得一百宗，库务局并没有人出来澄清，最大可能性是连他们都不知道，陈家强表态支持，情况就好似一位摆了乌龙的球员，非常支持他的队友，非常在意球队是否能够赢波。
张炳良以及陈茂波一定表态支持，他们在一年前才知道楼价飙升是因为供应不足，虽然现在努力增加供应，但需要时间支援，陈德霖出招是为他们挡风档雨，拖延时间，待一,两年后，供应到位，楼价飙升问题就会迎刃而解，支持，支持，支持。
在金管局出招收紧细价楼按揭下，有财务公司负责人表示收紧按揭是直接帮助了财务公司，查询的人立刻多了两成，他们又立刻将按揭成数由七成提高至八成，连股价都升了一成，不但是对著干，根本是剃金管局眼眉，不过，陈德霖都算宅心仁厚，只出半招，俾著我，一定会出全招，而且更快，更狠。
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1. 山高云低 2015-03-04 08:55:12
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博士: 如果银行能做哂财务公司的角色。咁财务公司根本就不会存在。既然不存在，又何须出招打压？ 但又假如财务公司的存在，是整体社会共同选择下的必然结果，咁你走去打击佢，财务公司的职能，又由谁代替？ 一直以来，中小企占全港经济核心80%，但从来都是自生自灭，靠的是砖头抵揭周转，一急用钱，今日到财务公司，明天钱'已经到手。短期周转，银行不是帮不上手，就是欠灵活。 没有财务公司，谁为急须周转的企业解困释忧？ 还有说之不尽的奇难杂症，你打击财务公司，谁为他们排难解纷？ 这些社会代价，政府来付？
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2. biu 2015-03-04 08:58:13
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汤富豪虽然言论为个人利益出发,但真系敢言,真系好嘢佩服.
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3. 惜缘 2015-03-04 09:28:33
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To 2楼 Biu兄
真正为个人利益的言论是阁下你自己，我认为汤博士只不过道出事实而已。
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4. 小读者 2015-03-04 09:29:42
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如果一两年后供应仍然不足, 购买力亦重新积累, 到时请汤总提早少少转呔, 唔好好似今次咁转得太急, 转到甩晒尾咁就唔够华丽.
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5. 有错要认，被打企定 2015-03-04 09:34:46
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汤博士有300多亿物业放租，为自己利益发言，无可厚非。
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6. 惜缘 2015-03-04 09:42:37
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7. 成功辣蕉 2015-03-04 09:58:44
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今次辣蕉 2015版, 满足到好多买唔起楼嘅人.
我买唔到,你地都要陪我买唔到...哈, 有点黑心,但人性也.
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8. Michael 2015-03-04 10:10:03
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另一角度看问题， 政府现在提出土地供应缺， 是否意味政府已经控制楼市？ 以前不是政府官员不知土地缺， 知而未解决而向公众宣布， 造成社会不安。非智者所为。 大家不要看低现政府官员！ 香港好像站起来了， 准备向前冲。
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9. 有错要认，被打企定 2015-03-04 10:20:34
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6/F 惜缘兄
你系咪同大业主汤搏士有好多利益关系架 ？好似有啲不问是非，只要系阿汤博士讲嘅就必定对嘅咁样喎，咁样好损你嘅清高形象架。
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10. 闲人 2015-03-04 10:24:41
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博士动机只有他自己知道。而自己看法：善心则善，恶心则恶，何必庸人自扰！
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11. 中女社社长 2015-03-04 10:28:47
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金管局新措施 与上车客为敌？By火四郎随着金管局陈德霖於近日推出了新的按揭指引，期望能加强香港金融体系的安全性；但市民普遍认为新措施是「饮鸠止渴」，为了遏止楼价升幅而牺牲未置业人士的福祉；到底，事实是否如此？ 对首次置业者的影响 700万以上的楼宇并未有任何改动，所以并不在是次分析之列。 对於600万至700万的楼宇，按揭由7成收紧为6成；对於二手楼宇销售可能会有一定影响，但对於新楼销售，则可透过发展商借出的「二按」来取代额外的首期需要，所以新按揭安排落实之初，新盘仍落得超额认购。 金管局马上作出回应，要求任何「二按」都必须将「供款与入息比率上限」由原来的50%/60%（压测）改为45%/55%。经过计算，金管的新要求 6成按揭外加10%发展商二按的置业者，购买700万楼宇的「最低月薪要求」由38,222元升为41,696元方符合资格。或者一切不变；月薪 38,222元的置业者，只可以购买价值640万的楼宇方合乎标准。 至於450万至600万的楼宇；与原有的按揭一样，都只容许8成的按偈，置业者可以透过按揭保险计划填补额外20%首期的差额；故此二手楼宇的销售未会有太大影响。 由於按揭保险只提供8成按偈，「供款与入息比率上限」维持50%/60%计算；最低月薪要求只因按揭保险费用增加而略有调整，由33,301元至44,403，调整至33,438元至44,621元。 400万至450万元的楼宇，火四郎先假设准备上车的置业者无法提供首期的差额，所以必须申请超逾80%的按揭保险；故此「供款与入息比率上限」必须以45%/55%计算；最低月薪要求则由29,601元至33,301元，调整至33,150元至33,438元。 综合以上，读者可以发现，购买楼价愈高的楼宇，影响愈少。 9成按揭的得益者 新的按揭保险安排，对於有固定收入而「供款与入息比率上限」低於45%的首置人士，仍然提供9成按揭安排，到底差别有多大？ 以400万楼宇为例，原本月薪33,925元的市民便可申请购买，现在则提高要求至37,294元。换个角度，原来仅仅可以购买400万元的市民，按新的要求下，只能购买360万元的房子。 如果房屋的供求是平衡，只要业主愿意将售价下调10%，原有的购买力便足以抵消新按揭的影响，换句话说，楼市下行的风险为10%；但如果是求过於供的市场，新的按揭措施，只是将需求进行严格的筛选，对於收入不稳定的首次置业者从需求中剔走。 新措施更进一步收紧投资者对房产的购买意欲，将非自用住宅的「供款与入息比率上限」进一步收紧，如《圣经》所言，将「麦子和稗子」分开；政策正正是向首次置业人士倾斜。火四郎奇怪何以市场会产生相反的感觉？ 值得一提的就是金管局将严格要求银行执行风险加权下限的安排，此举将会收紧银行按揭借贷的银根，将会减少按揭市场的规模，为了补回失落的盈利，即使最优惠利率随着美国迟迟未能推高，火四郎预见未来新造按揭将会减少优惠，以往已承造按揭的业主，优势更为明显。
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12. 等上车 2015-03-04 10:29:44
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To 9/F, 惜缘只系对汤博士100%忠诚的fans, 或者曾经因为跟汤博士买楼而发达
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13. 惜缘 2015-03-04 10:38:21
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To 9楼 师兄
师兄你点样睇在下，在下都无所谓。
其实，在下的言论同自己的利益是有冲突的，因在下手上揸的物业全部都是细价楼，但从香港整体利益出发的话，细价楼再癫落去就死梗，所以，无论边个对细价楼泼下冷水，都值得在下尊重，值得在下撑的。
在下问心无愧！
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14. 博士..何需落台阶呢 2015-03-04 10:40:14
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唉..其实由爆煲论睇到今日呢篇博士"论"文..感觉博士不停为"新局面"自完其爆煲论说..之前博士话认同网友们对爆煲论的看法是要迫政府不要胡乱出招, 谁不知过几天政府味一样..出招..博士认一句写错野其实有几闲呢..反正你点写都有班盲从粉师支持咖啦..汤博士又何需为自己乱搭落台阶呢..只怕台戏愈搭愈难睇喔..哈哈..
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15. 惜缘 2015-03-04 10:44:33
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16. yy 2015-03-04 10:53:01
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14/F分析正中target，任何卡片上自称博士的，都有作大托大之嫌。
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17. Time 2015-03-04 10:57:08
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Be patient. Give some time for the truth to surface.
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18. 金管局辣招苦了谁？ 2015-03-04 11:22:16
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审计密探CIA - Bittermelon
金管局辣招苦了谁？ 2015年03月04日 有否发觉政府很多时所推政策都自相矛盾，如一边建青年宿舍，试图改善青年住屋问题，那边实施新一轮「辣招」，收紧细价楼按揭成数。不是吗？楼价高企但青年预算有限，多数人只能负担得起细价楼，既然金管局新措施开宗明义针对细价楼，欲置业的年轻一辈自然首当其冲。
目前青年要置业已极度困难，未推出新一轮辣招前，若要买一个300万元住宅单位，假设藉按揭保险向银行借足九成及加借保费，以还款期30年及年利率2.15厘计，每月供款额约10,545元。但申请人须通过金管局要求的压力测试，即以现行利率加3厘计，每月供款须低於其每月入息的60%。因申请人每月家庭入息须至少有25,443元。据统计处截至去年第四季资料，此水平差不多是一个3人家庭入息中位数。香港半数3人家庭未能达「上车」最低入息门槛。首次置业开支如首期要30万元，加上印花税、物业代理佣金和律师费等，入场费总计需38万元。
推出新一轮辣招后又如何？个别人士(即固定受薪的首次置业者及其入息供款比率须在45%或以下)仍可借到九成，但按揭成数收紧至六成，按揭保险所承保成数需由两成增至三成，保费将由95,850元增至117,450元，升幅达22.5%。九成按揭人士上车成本将增加。不单如此，若申请人加借按揭保费，借贷额将增加，压力测试的入息要求也略提高。若不合资格申请按揭保险的朋友，最麻烦是置业首期即时由90万元增至120万元，意味又要多等几年才可储够多出来的30万元。当然，你可以说到时借贷金额减少，但在未来加息阴影下，或许会错过目前低息环境，借贷利息无可避免增加。
金管局似乎意犹未尽，在加辣措施后再发通知，要求银行收紧供款与入息上限审批，除计算此比率时需包括申请人所有负债外，若额外融资令整体按揭成数逾八成，该比率上限需调低5个百分点，即获按揭借贷更难。有朋友认为，大不了多付点利息去找「财仔」做二按。但金管局连这一步到想到了，已要求向财仔提供借贷的银行，须要求财仔也遵守金管局按揭审批指引，否则不让所有银行向违规的财仔借贷，看来金管局这次动真格。
新措施公布后，政府官员纷为政策护航，说要保护香港金融体制。有评论认为此说不合理，因楼按只占银行总借贷不多。但翻查金管局《按主要经济行业划分的本地贷款》统计，包括用作物业发展与投资及购买私人住宅楼宇的物业贷款，於2014年第四季总金额是20,200亿元，占同期本地贷款总额约38%。再看看个别银行，例如恒生(011)，於去年度个人住宅物业按揭贷款总数1,592.5亿元，以同期客户贷款总额6,602.7亿元计，私人按揭贷款占总额约24%。又例如东亚(023)，於去年度个人住宅物业按揭贷款总数和客户贷款总额分别是341.1亿元和4,432.9亿元，前者占后者约8%。由此看来，楼按占银行总借贷并非少数。
新一轮辣招确有助稳固本港金融体系，因筛走「欠缺实力」的用家，减轻因楼市大下跌而出现负资产的风险，但牺牲一众用家。再讲，实在怀疑收紧借贷能否有效压抑楼市。往绩告诉我们，政府最初推出的辣招只针对豪宅，结果游资转移到中价楼大炒可也。政府继而出辣招应对，游资转移炒细价楼。好了，现在再出辣招针对细价楼，整体楼市会否变成一池死水？收紧借贷根本对付不了游资，因他们根本不用借贷。从事内审多年，记得某位Auditee曾说过，监管制度是惩罚守规矩的人，因不守规矩的人永不会守规矩。初时不以为然，现在回想确有其道理。楼市辣招苦了谁？看来不是炒家，而是守规矩的用家！
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19. 曾荫权是伟大领袖， 2015-03-04 11:24:51
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曾荫权是伟大领袖， 粱特首在新一份施政报告演讲中，花掉两个多小时才能读毕，在房屋政策方面，却用了个多小时。内容兜兜转转曲折离奇，听到人头昏脑胀・・・！结论 一言蔽之：『香港没有土地』，讲完散会。 记得董事长在1997年度施政报告提出的一项政策。董提出『每年供应不少於85,000个住宅单位，希望10年内全港七成的家庭可以自置居所，轮候租住公屋的平均时间由6.5年缩短至3年，否则的话，相关的房策官员，将要落台』。 如没老董这样解决房屋需求决心的领袖带领香港，任何新任特首只可以解说为；“没有足够土地是上任领导班子留下来的问题，本介政府已投入大量资源尽力解决问题”，来推卸责任。 都系跟 +X哥嗰句上：年轻人若买楼自住，又负担得起的话仍是可以「上车」。话之你政府辣招或美国加息喇！
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20. 亮剑 2015-03-04 11:33:00
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根据2011年人口普查（简要报告 p.72 – p.77），香港有237万个家庭，居住情况如下: 表一：2011年人口普查全港家庭户数居住情况 居於「自置」物业的家庭（包括私楼、居屋、村屋等） 共 123万户(52%) 居於「全租」物业的家庭
•私楼、居屋及其他非公屋住宅 (104 -72万户倒推之估计数字) 共 32万户 •公共房屋 (假设所有公屋户都是从政府租入单位居住) 共72万户 即租赁及资助房屋呢度合共104万户(44%)
其他居住情况(例如：免交租金, 由雇主提供, 合租／二房东／三房客等) 约10万户(4%) 2011年人口普查全港家庭户数，总共系 237万户
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21. 亮剑 2015-03-04 11:38:52
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图二：2006年及2011年按不同收入之家庭数目分布  (摘录於 2011年人口普查简要报告第68页)
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22. 亮剑 2015-03-04 11:45:21
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表三：截至2012年年末，香港有111.8万个私人住宅，按单位大小分布如下： | 分类 | 实用面积 (平方米) | 数量 | 比例 | | A | < 40 | 353,023 | 31.7% | | B | 40 – 69.9 | 545,791 | 48.8% | | C | 70 – 99.9 | 133,563 | 11.9% | | D | 100 – 159.9 | 60,658 | 5.4% | | E | ≥ 160 | 24,897 | 2.2% | | | 合共 | 1,117,932 | 100% | 1平方米 = 10.76平方尺
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23. 亮剑 2015-03-04 11:47:43
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财爷话现在供楼负担比率好重，如果美国 XX 年之时，加多 XX 厘，咁负担比率就会升到 XX%！ 从表二2011年人口普查我得知，家庭入息中位数应处於 2 万零银，但常识讲俾我知呢班人大多住紧公屋(表一数据)！ 喺香港住上几年而又有正常智力者，自必知道你有几多入息，就已限制你所能选定楼宇的范围，例如你的家庭总收入只有两叁万，基本上你只能等政府打救，要轮大米等公屋或居屋！ 月入三万以上的家庭，请睇餸食饭参考表三，例如你月入 35 K，除非你老豆大把，根本上你只能选购 3 M 楼下得单位，即居屋或新界 A 类私楼 ！ 同样道理你月入 5 万，只能拣 4 M 几或楼下；月入 6 万，只能拣 5 M 几或楼下 的Ｂ单位，单单呢两款单位，就占所有私楼单位存量的 8 成！ 那些 C 类单位，佢哋系俾嗰 D 月入 7 M 以上的专业人仕，或有层细码楼作换楼筹码嘅人兄买嘅！ 至於嗰啲 D-E 类单位，你一系老豆剩落大把；一系就要有几层楼收紧租；再唔系你就系强国有米同胞！ 正常计香港私人物业每年的流转率大约系 7- 8，我亮剑敢说系世界最高嘅几位，甚至可说坐三望二或一，因为香港 D 业主系有迫切需要去楼换楼！ 你财爷同嗰D砖家，成日整一个全港市民入息中位数，来比较私楼楼价中位数，睇下楼市有否起泡，但咁搅法真的只见树不见林，完全不能反映香港私楼业主的真实状况！
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24. Alan Pepper 2015-03-04 11:49:07
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To 1/F
There's a difference between free market and an unfair advantage. Banks are regulated so that they cannot loan more than the regulations allows. The more strict the regulation the more people cannot borrow money. The regulations only apply to properties, not businesses. Everything is fine if personal and business loans are used for short term personal and business liquidation.
The problem arises when the government tries to intervene with property market using mortgage regulations, while creating a loophole to 财务公司 issuing short term personal and business loans in place of long term mortgages. The stricter the regulations the larger the loophole, which defeats the purpose of regulations.
If you must regulate, you must do it to the entire system. An analogy is like Arsenals playing South China, but you took away the goalie from Arsenals and let them play with 5 players only.
Of course I am against heavy regulations and also a market believer. But a certain regulations put in place to ensure an even playing field is also important.
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25. Peter Paker 2015-03-04 12:01:54
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To :亮剑兄
2011年12月31日 私宅量 1,110,561 间 (差估署香港物业报告2012)
租住(房委会年报2011/12) 2012年3月31日 租住房屋量 722,368 间 2012年3月31日 租住中转房屋量 4,541间
Sold Flats (房委会年报2011/12) 2012年3月31日 居者有其屋计划单位 215,815间 2012年3月31日 私人参建居屋 99,833间 2012年3月31日 可租可买计划及重建置业计划单位 7,644间 2012年3月31日 租者置其屋计划单位 120,247 间
村屋或其他 Unknown
2011年6月人口普查有2,368,769个家庭
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26. Peter Paker 2015-03-04 12:20:10
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To: 亮剑兄
根据“2011人口普查简要报告第80 - 81页”，私人住宅租户家庭之租金支出中位数为$7,500，租金：家庭收入比率中位数为25.7%，即租住私楼家庭的收入中位数约$29,183（$7,500 / 25.7%）。居於自置私楼的家庭住户，其按揭供款中位数为$8,000，按揭：家庭收入比率中位数为20%，有按揭私楼自置的家庭住户的家庭收入中位数为$40,000（$8,000 / 20%）。
上述数据反映，同样住私楼，有按揭的自置户家庭每月收入比租户家庭高出约 $10,000。
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27. pp leung 2015-03-04 12:22:55
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正如资深金融专家林一鸣所讲：「金管局的出招，是要保持银行体系稳定啊！但这就像要保持一间餐厅清洁，把客人全部赶走出去，餐厅就很干净了。」被赶走的人没饭吃，餐厅也没生意做，大家有想过他们的感受吗？
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28. TO: 27楼 PP LEUNG 2015-03-04 14:16:24
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29. 引刀一快 2015-03-04 14:32:38
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30. 2015年两万个400尺以下公屋入伙,借财仔就是高息上楼. 2015-03-04 15:31:04
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| 126. 2015年两万个400尺以下公屋入伙,借财仔就是高息上楼. 2015-03-04 15:10:31 | | | 深圳已下跌 | 深圳楼价已开始下跌. 曾经在约10年前抛香港楼, 买深圳楼, 然后赚了买回香港楼的, 可以翻兜.
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31. Oscar Lam 2015-03-04 15:43:52
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32. 引刀一快 2015-03-04 17:25:13
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惜缘兄
唔好介怀，论坛百花齐放，总有意见相左，大家千祁唔好人身攻击。
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33. 占尾 2015-03-04 17:40:28
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其实为何正苦要保持银行体系稳定呢 ? 银行不是应该自己评估过 RISK 才做每单生意吗 ? 为何银行不可自行调节 mortgage 成数 ? 而需要金管局制定 ?
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34. 惜缘 2015-03-04 19:16:27
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To 32楼 引刀兄
唔好意思，刚刚先睇到兄台的回应，请见谅。
在下絶对不会介懐的，在下相信，只要真心为香港整体利益著想的话，就问心无愧。
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35. 亮剑 2015-03-04 19:59:53
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『 无钱唔好嚟食嘢，请食客自行睇餸食饭 』。
呢度好多网友好友都系呢个论调啫，有咩奇怪？
小弟在5年前开始留言，全本著良心办事。
我觉得我已尽力将真相写出来，至於点决定就阁下自理。其实香港整个税制设计，系呵护富豪；打刧中产；资助草根！
我个零月前，睇倒报纸一篇报导，话有一对就来结婚的年轻男女，「投诉」香港楼价贵得惊人，佢哋好难买楼喎……
我再睇落去，原来呢对未婚夫妻月入只有「两万松D」，小弟以为系讲每人；原来系夹埋！
大佬呀！你俩个都成弍几叁拾岁人，就咪听政府班高官老点，话你揾万几就系中产得架。
事实上就算畀你「每人」揾弍万，你根本已经过咗上车时机最少两年，即两年前唔上，请等下一个楼市循环！
呢对两小无猜呢家最需要的唔系乜嘢上车渠道，而是一盘冷水呀！
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36. 引刀一快 2015-03-04 21:47:34
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亮剑兄
『 无钱唔好嚟食嘢，请食客自行睇餸食饭 』。
呢度好多网友好友都系呢个论调啫，有咩奇怪？
我冇话引刀除外喎，买嘢都系自己打自己算架喇！有咩问题？有咩奇怪？
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37. 等上车 2015-03-04 22:17:11
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请问月入5万, 首置, 最多可以买几多钱既楼? 500万?
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38. ahchiu 2015-03-04 22:19:18
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To 23亮剑兄
>例如你月入 35 K，除非你老豆大把，根本上你只能选购 3 M 楼下得单位，即居屋或新界 A 类私楼 ！ >同样道理你月入 5 万，只能拣 4 M 几或楼下
家庭月入多过4万的, 只有554,000个家庭左右 私楼有1,110,000个
私楼数目系有能力负担的家庭的2倍!!! 代表什么？
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39. 地盘佬 2015-03-04 23:27:22
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路过插嘴：代表资本报酬率远高於工资增长率，买得起嘅时候唔买，好大机会未来买唔起。 其实重要嘅系月入高於四万嘅新增家庭数目同新屋供应量
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40. sammy 2015-03-05 00:45:40
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汤老师见解一向精辟 小弟拜服 请问汤老师对车位有甚么预测 是供求关系 只升难跌 加上政府无暇监管 愿闻其详
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41. 信Q错人 2015-03-05 01:09:49
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看近日其他的分析,报导才知道,汤博士之言论 ,是没有真正数据,我以后唔睇佢咯!
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42. 珍惜香港 2015-03-05 05:08:23
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【珍惜香港】蔡先生引用咗 林一鸣所言：「金管局的出招，是要保持银行体系稳定啊！但这就像要保持一间餐厅清洁，把客人全部赶走出去，餐厅就很干净了。」 头两句，我非常认同；但后三句，我就绝不苟同！
铁打嘅衙门，流水嘅官，金管局只喺做好本份啫。作为 国际金融中心，环球经济一丝抖动，都会直接冲击香港嘅金融体系；而香港嘅金融体系，又同各行各业及社会各阶层存千丝万缕嘅关系。保持金融体系嘅稳定，喺金管局嘅天职，有乜唔妥？ 随著时代嘅变迁，社会嘅进步，好多嘢，真喺 今时唔同往日啦！一间餐厅，要提高食物嘅质素同安全，成本自然重咗，价钱就会贵啲。依家唔喺将客人全部赶哂出去，只不过， 喺食唔起嘅客，被拒诸门外啫。唔通仲好似以前咁，为咗连冇能力嘅客都要做埋，就算有人食物中毒，甚至搞出人命都唔理？ 我已经讲过，金管局同楼市参与者之间， 喺冇存在针对性矛盾嘅；对著干呢味嘢，只有庸梁会做。金管局只喺做好监管嘅角色， 出招恰到好处，而市场嘅应对，亦只喺呢只 无形之手嘅自然调节，唔喺边个要剃边个嘅眼眉啫！ 仲记唔记得我 行使杠杆嘅原则？行 高杠杆，就一定唔可以投机，即喺唔好以 溢价收益作为投资嘅目标，宁愿价格死牛不变，再以可观嘅 现金流回报抗衡仅存嘅价格风险。今次金管局出半招，就喺套用咗 以现金流抗风险嘅概念，即喺话，银行虽然只可以做六成按揭，但亦容许买家同时通过 额外融资借首期，变相提高按揭成数，但条件喺，买家要通过 更严格嘅压测标准，并一定要 包括埋借首期嘅供款部份一并计算在内，以确保买家有足够嘅 净现金流，去抗衡提高杠杆引致嘅潜在风险。 如果金管局唔喺铁面无私嘅监管者，而喺针对性咁，以庸梁果种 对著干态度，打击楼市参与者嘅话，咁佢就真喺会 出全招，即喺话，所有买家都唔可以通过额外融资借首期，否则银行就一律唔批！ 所以，博士话应该 出全招，我就认为喺 挢枉过正，都喺果句， 绝不苟同！
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43. 一笑 2015-03-05 07:45:25
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44. 傻傻 2015-03-05 08:25:23
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45. 亮剑 2015-03-05 09:14:34
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私楼数目系有能力负担的家庭的2倍!!!代表什么？
其实香港喺呢20几30年，你能否上车，除了看你的 FQ 及政府政策外，最重要睇你个人财政因素。 在70~90年代，大家同在一条起步线，你香港人能否买私楼，大部分睇你有多少入息，做生意有无大钱赚，同埋炒卖身手了唔了得。 到在90~千禧年初，除了上述3项因素外，就要加上你在楼市中识唔识得知所进退，或保存实力。 在沙士之后到金融海啸后，除了前述4项外，就再加上你够唔够胆合埋眼入市。 但对上呢四五六年，你能否买私楼的游戏规则，就彻底颠倒，最主要系睇你屋企有无「已累积的财富。」 残酷的现实系你老豆老母，如果神早喺80~千禧年代置业，那即是代表你已经手握「已累积的财富」的锁匙，咁就算你弍十出头，只揾得万零银……都无问题！
因为你能付出的首期及按揭供款实力，已经不是看个人，而是睇整个家族综合能力！
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46. 买楼＝全民会考 2015-03-05 09:41:25
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有人后生劳力读书，唔去蒲，会考考得好，第日得到做医生律师作为回报。 而家买楼就变成全民会考，楼淡早几年唔劳力，又唔听人讲，而家唔抵得人地，就好似会考唔合格，几年后得人工低就同政府投诉话做医生律师回报太高，要政府去打压佢地，根本系抵L死。
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47. ahchiu 2015-03-05 09:54:05
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>>私楼数目系有能力负担的家庭的2倍!!!代表什么？
在下觉得, 这代表著楼价的疯癫, 代表著泡沫
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48. 亮剑 2015-03-05 10:42:32
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ahchiu 君…… 两年前我老板有楼交吉要揾人承租，他一如既往找我经手，他那层楼市值租金要 2X K，放咗几天有个30出头的准新郎想承租，但那个租客只揾得叁万多元。
原来他本身在附近已有层FP的一房，但因为佢要结婚，未婚妻希望 GOD！ 当时老板呢层楼市值 800万以上，那名准租客就算当埋D 底横都不能够畀首期。 所以他想用双租方式，先租我老板件嘢，然后将自住果层楼出租，收翻 10 零 K帮补交租。 但我同老板讲，咁搅我们无保障，因为如果呢个租客： 1 佢未来老婆要生B无嘢做 2 佢层楼租唔出或遇租霸 3 他是做销售的，收入以佣金为主
咁要是他爆厂，我们怎样收租？ 所以我、地代、准租客同佢屋企人，商量出下列条款：
1 除两个月按金及1个月上期外，要佢一次过出 12个月期票。 2 呢D支票要佢喺大集团做董事的家姐做担保，弹票佢要上身。
原来呢几年咁搅租约的人不但是我，小弟有不少「谷友」亦亲身经历如此情况，即连租屋都要找有实力的后台作担保。 原来呢度不但售价被人为扭曲，连租金亦给业主同租客反转。
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49. 穷人 2015-03-05 10:59:33
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亮兄所言， 小弟深有同感，几个月前，我朋友租果啲$1600平价劏房系唔驶一个月上期同一个月按金嘅，租客随时都走得，但当几日前政府出新辣招之后，包租公马上要新租客交上期同按金，政府啲辣招真系连住劏房嘅穷人都错杀埋。
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50. wkChan 2015-03-11 18:40:47
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私楼数目系有能力负担的家庭的2倍代表有能力负担的家庭平均有2个单位
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51. 引刀一快 2015-03-11 22:02:49
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亮剑兄
“因为你能付出的首期及按揭供款实力，已经不是看个人，而是睇整个家族综合能力！”
咁讲即系唔驶旨意再升罗，依家全家出动先买到楼，楼价再升就要契家婆都出埋先供得起喇啵！
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