1. 运输工人 2015-02-23 09:36:42
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2. 正苦工 2015-02-23 10:20:23
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回应箱内冷嘲热讽 博士不用理会,继续本著良心写文章
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3. 港币购买力 2015-02-23 10:27:21
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黑天鹅不会是因为2,3,4按,而是人民币贬值。以现在的货币战争,大陆不断有外汇流失,大幅贬值机会越来越大。 据日本媒体2月22日报道,中国国家外汇管理局数据显示,中国资本和金融收支2014年全年逆差960亿美元,其中仅10-12月逆差就达912亿美元。出现此种局面,固然有政府推动下中国企业增加对外投资的影响,但与顺差3,262亿美元的2013年相比,2014年资金急剧外流的局面非常鲜明。在2013年,被称为“热钱”的投机资金大量流入中国,进而导致大幅顺差。
经济学家将目光投向了中国的外汇储备,与经常项目收支的顺差额相比,外汇储备增长有限。瑞银集团(UBS)推测,中国除了对外投资的净资本外流在10-12月出现加速,达到1,600亿美元,与2013年净流入560亿美元相比出现明显改变;2014年全年净流出3,240亿美元,而其中一半发生在10-12月。
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4. 蜕变中嘅懒人 2015-02-23 10:29:57
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美国加息似有若无、全世界在减息QE美国诈唔知,可能魔鬼就在双重巨无覇中。 博士预警细价楼爆煲、裁爷出招增加上车难度,楼市睇嚟将风平浪静海泛微波。 12000四按、25000租管吓你一吓,震摄力非同凡响,正苦暗地里做野、买家摆到明缩沙。 细价楼若真家伙爆煲、大价楼都唔慌好得边度,其实楼市己经响起警号。 懒人己经打醒十二个精神过马路、过咗马路就企响度、不动如山系最好、麦兜话嘅。
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5. 在职贫穷 2015-02-23 10:33:02
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6. 蜕变中嘅懒人 2015-02-23 10:48:57
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好想博士讲多啲:每日大约有一百宗二按以不同形式登记,是否全部系细价楼?一年就超过二万宗全部系细价楼? 那些利用物业向财务公司申请二按的人全部系细价楼业主? 只有细价楼业主行了一条不归路?
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7. 博士fans 2015-02-23 11:09:12
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博士讲楼市要心领神会,通俗共赏; 各界人仕可因个人情况需要,各取所需;
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8. 博士fans 2015-02-23 11:10:20
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9. No honest media in hk 2015-02-23 11:27:00
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No honest media in hk, always on self interests alone. This will be my final visit to this blog.
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10. 何友加 2015-02-23 11:27:24
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11. April 2015-02-23 11:42:38
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感谢博士! 我呢d未上车嘅, 虽然睇到个市咁癫, 咁高价, 都曾经好想上左车先, 觉得而家唔上之后就无机会上, 但看完博士近几篇专栏, 都清醒番, 而家个市真系好高风险, 上车都唔应该而家上, 睇定d,租楼住住先, 就算真系之后继续升唔跌, 都不会后悔, 好过买左之后,变负资产
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12. 蜕变中嘅懒人 2015-02-23 11:44:42
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9楼兄台要求太高,除了兄台无人做得到,离开极明智,赞。
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13. 难得朦胧 2015-02-23 12:08:01
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一个中产才是财爷.不曰博士,我们大部分市民都是趟底层。市场上卖菜都是两斤比一斤的单价便宜.港人已经习惯了.大乜大惊小怪。买细价楼的人通常都去市埸买过菜,所以很自然接受,不能跟财爷和博士那"中产"人仕相论.讲来讲去,最苦的是想买细价楼的穷人也被他们辣死。另到连买细价楼的要同豪宅一样辣,那他们成功了。这样很会更加多人排队上公屋。有乜办法呢?有.下次再…
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14. law student 2015-02-23 12:08:27
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"当楼市横行,其实就是下跌先兆" 股市中屡见不鲜, 正是十个牛皮九个跌. 另外"加上美国突如其来加息,楼市定必下跌," 美国只要唔再减息, 其实已经加紧息. 因为息率其实是资本回报, 而所有回报都是相对的, 正如楼市现在只得2,3厘回报都有投资者沾手, 2,3厘回报在08年前是不可想像的, 而此情形正正是因为息率更低. 既然如此, 美国只要唔再减息, 而其他主要经济体(中国, 欧洲, 澳洲)减息, 亦即美国相对息率已升. 而且西方最大的威胁是通缩, 在通缩下, 名义息率就算是零, 实际息率可以是正数.
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15. 在职贫穷 2015-02-23 12:17:16
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被笃爆了,只好承认将数字夸大。博士的理据仍站得住脚吗?
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16. 致 10 楼 何友加先生 2015-02-23 12:24:26
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你好, 你是<资本一周>其中一位编辑吗? 其实我都希望博士可以系自己blog, 新报, i-money以外的刊物撰文
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17. 蜕变中嘅懒人 2015-02-23 12:31:56
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懒人谂野嘅笨方法系:
有图未必系真相、眼见未必系真、顶级专家评论未成事实前只系预言,或直接叫靠估,任何人要质疑都有路数可寻,预言未必成真或只有部分成真、或全部失真。
当以为真相显露时都未必系全部,圣人都有私心何必太认真,谈笑用兵就好够了。
真?相对系己经足够。
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18. 贫苦大众 2015-02-23 12:56:00
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私心唔私心, who care?升跌的原因,什么是黑天鹅,who care? 真正关心的只是升定跌,只要博士准确推测到楼巿走势,他便是神。 起码暂时计,博士的预言一切也正在实现中,正正小弟由睇楼开始就遇上了业主心雄反价,到自动减价(虽然仍比反价之前高)的变化。 博士现在的预计是横行一段时间,甚至向下调整,这第二篇文章更说对半年后CCL比2月13日低很有信心,睇相佬都要呃你10年8年,博士顶多呃到你几个月,我真心支持博士,绝无冷嘲热讽,正正小弟是等上楼的一群
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19. 惜缘 2015-02-23 12:57:58
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支持博士本著良心办事,牺牲小我、完成大我,在下相信那些冷嘲热讽会令博士的信念更加坚定。
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20. Oscar Lam 2015-02-23 13:03:01
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香港楼市何去何从?
现在很多人估计,楼市在今年上半年上升后,下半年将会下跌。但很少人估计,下半年会下跌多少?会下跌多久?下跌之后走势又会是如何呢?
香港的楼市就像行走中的列车,要刹停它或者改变它的行车方向十分困难,除非有十分巨大的,而又无法估计的因素出现才可以。目前看不到这样的因素出现的机会很大,因此,博士估计的楼价於半年后下跌多数会失败。
由於辣招税的关系,在购入物业后,基本上不可能在二年内卖出。因此,我们在估计楼市的走势时,估计其三、五年以后的走势比今年的升跌更有意义。要较准确地估计三、五年以后的走势,我认为以下几个影响楼市的基本因素非常重要:
1. 目前的楼价水平 毫无疑问,不管用任何的数据去分析,目前的楼价都处於一个很高的水平,也就是说,未来楼价上升的空间并不会很大。
2. 楼宇的供求 前二天有一帮大学的同学来我家拜年,当中有自住楼的,也有正在租楼的。和他们谈起,目前不管是买卖、租赁,不管是大码或者细价楼都非常缺盘,个人的经验亦是如此。这个情况,相信大家都会认同。问题是,目前的供求关系会在短期内改变吗?我认为不会的。个人认为CY连任特首的机会极大(就凭习总说过一句疾风知劲草),其结果是立法局依旧拉布,土地供应依旧不足。楼宇供应不足的情况短期难以得到解决。
3. 美国加息 美国今年底开始加息的机会很大,就算今年不加明年初也会加。重点是会加息多少呢?个人认为,目前欧洲各国、日本经济差劲,通缩威胁严重,而这个情况非短期内可以解决。因此美国加息的幅度不会大,估计美国在累计加息1至2厘后将会停止,并保持在此水平在一段较长时间。3至4厘的利率水平不算高,这对许多业主来说是可以承受的,这样的低息水平对於楼市来说更可以说是一项利好因素。
4. 香港经济 香港经济主要受中、美经济影响。目前美国经济前景不错,中国经济目标保持7%的增长,中国政府有许多手段保持这样的经济增长幅度。只要中、美经济不差,香港的经济也坏不到哪里去。
总结以上因素,在下半年楼市调整10%左右(如果真的调整),有需要买楼自住的,或者有多余钱想买楼收租的,可能是一个机会。但是,由於楼价基数已高,投资保值可以,但如果希望靠买楼短期内致富,这是不切实际的。
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21. 引刀一快 2015-02-23 13:12:36
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To 12楼 懒人兄
人家都话唔再嚟咯,你覆嚟又俾边个睇呢,系咪?
讲真,一个消息只要受到一定嘅范围关注,世界已经改变,几认真嘅预测都有变数,讨论场地嘅意义就系讨论,可以一锤定音嘅只有上天。
有日9楼嘅兄台会番嚟架,当佢9楼嘅言论喺所有媒体留言过之后。
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22. 大宝二宝 2015-02-23 13:53:49
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回20 Oscar 兄
同意。 不过我比你更乐观,就算下半年楼价会回调我相信会系5%以内。仍然维持CCL 年尾企稳140 以上。
儍强今日出来讲话暂时睇唔到四按、按上按有危机问题,你信吾信?今次我就信。
共勉之,哈哈!
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23. 鱼蛋仔 2015-02-23 13:58:56
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To:4/F 懒人兄 你的打醒十二分精神过马路论点,是否意思是把你的小金猪卖掉,然后一动不动等适当时机换大金猪?
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24. 四眼仔仔 2015-02-23 14:07:28
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其实细价楼爆煲论一出,博士已经赢咗。 很多人话一命二运三风水,四积阴德五读书,博士爆煲论正是当中,一个人生活到一定嘅社会地位,一定嘅家财,就应该本著良心做事,将自己睇到嘅嘢讲出嚟,提醒年青或低学识嘅一群,就好像过往博士叫人买楼一样,这叫社会责任。正所谓收身齐家治国---。 其实不在乎6个月后数字上是否达到,将啲快将出问题嘅现象讲出嚟,已经对得住自己,对得起社会了,博士都只是一个人,不是神,睇错市也絶不奇怪,没什大不了,讲出嚟已经有平天下嘅效果了。
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25. 流浪汉 2015-02-23 15:52:54
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我岩岩先买左,我最期待既画面出现了,楼市快D爆唔该
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26. 流浪汉 2015-02-23 16:00:29
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假设现时手持四十余万,市场上还有不少350万选择可供上车,假若爆煲跌两成,你估手上既钱仲够唔够上车?
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27. 蜕变中嘅懒人 2015-02-23 16:12:11
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TO 21楼 引刀一快兄
送别友人依依不舍系礼貌,他日9楼兄台重临(如果懒人仲健在)自当倒屣相迎亦系礼貌,有礼有礼。
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28. April 2015-02-23 16:17:04
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29. 流浪汉 2015-02-23 16:20:56
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30. 蜕变中嘅懒人 2015-02-23 16:24:40
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TO 23楼 鱼疍仔兄
懒人其实系谂,现况睇嚟细价楼比大价楼更稳阵,不动如山乜都唔做,揽住4只小金猪过2015年,年结就算唔升都唔会跌,又收多一年租几好,谂得过。
因为懒人一向估美国最少16年中至会加息,17年中细价楼至会弱势,到现在仲系咁谂。
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31. April 2015-02-23 16:28:52
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32. LYC 2015-02-23 16:50:11
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如果真系会爆,预先点会有咁多人讲到似曾曾就快跌几成。 租金企稳高位,边有诱因大减价卖楼? 紧系系继续揸住收租啦! 局长都话加按个案少未见风险!
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33. CD ROM 2015-02-23 16:53:33
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博士开出来的盘口货真价实, 一系赢一系输(haha...), 无灰色位呢样野已经值得专重啦!!! 我之前都讲过, 靠写字搵食既系唔会开呢d盘口, 因为仲要搵食嘛......无必要take呢d risk...... 其实你对呢D预测点样反应, 真系好睇个人既财政状况同投资取向. 好似懒人兄咁, 大猪小猪佢好FP既, 又真系唔驶点理太多呢d短期10%, even 20%既上落, 因为佢最想要可能只系每月稳定既租金收入去饮下茶咁jel... 今时今日你有可以FP小猪既cash系户口, 而明知d cash系咁眨值都系一个另类gae烦脑........... 又好似1D朋友, 每个月比万几银租, 今时今日我都会劝佢上车, even你上到既车你唔愿住, 你放租再贴钱租楼都好, 都做个对冲先啦.......... 每年比10几20万去租楼对赌个市, 太贵...... 再好似小弟, 女细老婆嫩, 就算几睇好后市, 都唔能够去lever上多一层收租. 要做好每月供款上限(assume租唔出), cash level以及加息预算; 现阶段只能参与车位投资一尝收租佬滋味…. 过几年如果收入同市况都改变, 先再考虑其他方案, 如车位转楼, 甚至大陆楼等…
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34. 蜕变中嘅懒人 2015-02-23 16:53:43
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TO OSCAR LAM兄、 大宝二宝兄、引刀一快兄、鱼疍仔兄、打工仔兄.......所有师兄师姐
有件货品价钱比18年前升咗36%,今日嚟讲系好平。 有件货品价钱比12年前升咗4倍,今日嚟讲系好贵。 而呢2件货品系同一样野:今日楼价,到底其实今日楼价系好平定系好贵,单单咁睇系无定论,要用其他相对物价、工资或通涨率、生活指数、宏观经济......去全面比较,至可以有较明确概念。
懒人系经济傻猪,谂唔掂,求解签,先多谢。
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35. 流浪汉准备搬大屋 2015-02-23 16:54:41
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To 31/F 流浪汉自知才疏学浅,并不能预测未来,只知道流浪街头之苦,今日於终上车,爆我都要住架? 去年见占中在即,抱观望态度,点知我最期待暴动见唔到,只见到好多人训街,楼市已升一成。 每个人条数唔同,「等待」对某D人黎讲可能都系错误选择。 我头脑简单,认为迟下爆晒万二个银主盘,未来又供应过乘,全香港业主要走货,你去睇楼多到你慢慢拣慢慢讲价,咁真系要等佢爆到七彩我黎陪葬。 否则一直以来政府所做「包括出口术」,即系打击购买力,楼市要跌一定有原因,即买楼更难,我呢D蛮车边上车之人,按揭成数,压力测试,银行估价,缺一不可。
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36. 闲人 2015-02-23 17:02:06
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37. 引刀一快 2015-02-23 17:16:53
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懒人兄
向前看唔系你嘅做人宗旨咩? 如果今日嘅价钱会一路延续到10年20年,唔贵 如果今日嘅租价会一路延续到10年20年,唔贵 如果今日嘅价钱会一路微升到10年20年,直头抵买喇! 如果往后会跌,咁就睇下系咪早买早享受。 历史会唔会重复冇人知,不过“比18年前升咗36%,今日嚟讲系好平。”只系细价楼,大价楼系升咗三倍,换句话嚟讲,你又可以话佢未升够皮喎。
我个人睇法,中国经济唔好,系积病多时,必然发作,到时系咪全国皆頽港独盛呢?我都冇答案。
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38. 日日话爆煲好闷呀 2015-02-23 17:33:30
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日日话爆煲 - 好闷呀! 等多2日(2月25日), 睇下财政司公布有咩政策对楼市有冇影响! ---------------------------------------------------------------------------------------- To: 港币购买力 黑天鹅不会是因为2,3,4按,而是人民币贬值。以现在的货币战争,大陆不断有外汇流失,大幅贬值机会越来越大。 港购兄, 各国打货币战争先减息和QE, 不是为了把自家货币贬值来提升竞争力? 早几年(2014年至今除外), 美国不停逼中国人民币升值? 请问各位, 有边个可以答到我, 近来听得最多是"通缩", 物价一点也不见回落哦? 师奶我 - 几十年来见证街市食物加了价的, 就算"通缩"也不肯减价, 香港有一样特色就系"加了价的肯定不会减", 百物皆贵, 似乎只有衣服没有那么贵, 必需品都很贵!
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39. 流浪汉 2015-02-23 17:34:57
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老实讲,我身边不乏97负资产前辈,无二按和供得起的话,纵看无一不安家乐业,帐面上输了,但人生和家庭上赢尽18年。
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40. Oscar Lam 2015-02-23 18:01:53
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34楼懒人兄,
小弟说现在楼价处於高水平的原因很简单,小弟二十多年前大学毕业入8大会计师行(现在变成4大)时的工资是9000。现在大学毕业生入4大的工资大约是15000。即20多年大学生工资大约上涨了60%,在这其间楼价不知上涨多少倍?
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41. 引刀一快 2015-02-23 18:11:28
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Oscar Lam兄
楼价增幅远大于工资增幅,社会加剧分化效率就会下降,大陆依家正系面对呢様嘢。
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42. 大宝二宝 2015-02-23 18:14:48
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回34 懒兄
你嘅问题现阶段系冇答案,只有事过境迁返转睇才知道答案。就算今日有师兄话比你知,你都唔知啱唔啱,更唔好话想信佢跟佢行事。经济学家更加唔好信,处於百年难得一遇嘅QE, 呢D学者都系得纸上谈兵,毫冇实战经验,信自己嘅触觉最实际。
其实每个人心中都有既定嘅投资策略,系度吹水只不过系想搵人认同,加强自己信心啫。
学Oscar 师兄话斋,开心一日,担心又一日,不如开开心心过日子。起码我地有楼嘅心情肯定好过未上车果班喇。系咪?
共勉之,哈哈!
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43. 大宝二宝 2015-02-23 18:24:02
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回40 Oscar 兄
你用会计trainee 做例子似乎不大适合,系人都知会计师楼压价做廉价奴工㗎喇,因虾你哋要靠佢攞practicing cert 嘛。以前人工仲小过一般文员。好可怜㗎!
共远之,哈哈!
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44. 无名字 2015-02-23 18:50:57
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增加供应另一方法系鼓励收租佬放盆,可以增加物业税,由15%加到25%
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45. 无名字 2015-02-23 18:54:52
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46. 蜕变中嘅懒人 2015-02-23 18:58:37
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TO 各位师兄师姐
好多谢回应呢个审死官问题,懒人对经济理论只懂皮毛,真系搞佢唔掂。
呢个问题对懒人嚟讲,难就难在中间出现咗个好戏剧性嘅低谷,而其他相对因素又无咁激烈现象,呢个V形旋涡产生嘅财富大挪移效应,造就咗大部分中产阶层身家拉远咗一个好大嘅距离,有幸随旋涡快速升上水面嘅,就会觉得楼价18年来CCL只升36%系好平,而仍在旋涡底挣扎嘅,就会觉得楼价12年来CCL升咗4倍系好贵。
也许孖宝兄话:(信自己感觉最实际)系比较无得抝,懒人相信造成今日嘅感觉,全系个人喺过去12年,可以有几快由谷底冲返上水面嘅际遇所决定嘅。
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47. Oscar Lam 2015-02-23 18:58:42
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大宝兄,
前二天上我家拜年的同学中有一位是一家四大行的合伙人,她向我诉苦,她现在要跑数,压力很大,多年来一家人租楼住,还要担心被公司炒。唉!惨!
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48. 中产 2015-02-23 19:13:31
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记忆中,博士早一两年前已经有文章指出,市民转向财务公司造楼按,是一个潜在危机。 现在提出3至6个月的时间窗,相信是实话实説,而且危机愈来愈大。
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49. 亮剑 2015-02-23 19:42:06
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回 40楼 Oscar 兄……
我表弟入 4 大的年份应与你相若,但他入职时好似得 7 K咋!
当然佢现时的人工同入职时比,差咗十几倍啦!
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50. Sino Tom 2015-02-23 20:01:26
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to:PP兄及亮剑 1)港元升值及国内高消费群减少来港,是香港今年的隐忧,看来本地零售及服务出口会明显放慢甚至倒退。当今天楼市,尤其细价楼的买家以本地人为主,本地工资增长放缓,楼价便无上升动力。 2)另外,今天人人都説美国不会今年加息,一旦这预期落空,对市场带来很大震撼。近来,投资市场开始有人转view ,反而觉得美国联储局会加息,以示经济真的复苏,加强大家对QE复苏经济的信念,免得大家对欧洲及日本现时QE政策失去信心,导致全球经济万刼不复。 3)梁振英政府推地的速度比曾荫权时代快很多,其暗标卖地方法令政府季季有地批出,唔好再用勾地政策时代的思维,去判断将来住宅的供应。 4)汤博士的爆煲论令很多人受刺激,更反映了不少人对楼市的冒目,甚至是迷信。这是牛市尾声的迹象。
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51. Oscar Lam 2015-02-23 20:31:55
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回49楼亮剑兄,
当时八大刚入职的员工工资均有所不同,其中以Arthur Anderson的工资最高,KPMG的工资最低。至於二十多年来工资升幅的比较,小弟认为应用相同职位作为比较可能会适当一点。
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52. 大宝二宝 2015-02-23 20:43:09
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回Oscar 兄
噢!对不起,我所指的是8大,不是你那间。
共勉之,哈哈!
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53. 打工仔 Andy 2015-02-23 20:50:25
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To 懒人兄
对於任何商品( 包括商品房, 既系楼房), 平与贵, 对不同的环境不同的人来讲, 自有不同的答案, 你已讲出了经济及供求因素对房价的影响, 但系, 现在要大众相信现金比资产更有吸引力? 即使因为加少少利息而放弃资产? 我不太相信, 这是我的睇法!
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54. Oscar Lam 2015-02-23 21:04:24
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大宝兄,
很惭愧,四大行的工资比小弟公司还多好多呢!
共勉之,哈、哈、哈!
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55. 蜕变中嘅懒人 2015-02-23 21:17:27
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TO 53楼 打工仔兄
兄台对物业 vs 现金、利息嘅睇法,懒人100%同意。
共 hold 之,哈哈。
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56. 鱼蛋仔 2015-02-23 21:25:14
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To 46 懒人兄&47Oscar lam兄,
从你同学的情况,可以看到人揾钱是有限的,但利用钱揾钱就可以带来无限的回报。但是钱揾钱(投资)是有风险的,所以大家在这里交流,希望集思广益益,在下一个财富大转移的旋涡中都可以浮於水面。多谢你们让我学到很多宝贵的知识!
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57. 大宝二宝 2015-02-23 21:36:26
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回53 打工仔兄
大家都知揸砖头抗通涨好过揸现金。问题系人系有贪念,好多时都希望赚尽,高沽低买。如果佢觉得楼价已见顶快回落,就会即时沾货迟D再买返,甚至卖埋自住楼。
此之所以加小小息都会有人放弃砖头揸现金,因佢地相信楼价会大跌到时平价再翻买也。
共勉之,哈哈!
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58. 蜕变中嘅懒人 2015-02-23 22:34:21
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TO 鱼疍仔兄。
想懒人由04至09年时,加按再加按完全系清兵、勇字当头炒者无惧心态,(现在虽己蜕变成长线收租佬),但总有些原则遵循: 1. 自住楼无论升与跌、一定死守唔卖。 2. 只要盘算仲有水位,不计较高追抢货。 3. 出货时尽可能留番少少水位俾承接者。 4. 必留一手准备黑天鹅出现。
09年时以8厘高息向财仔班水(银行息2.5厘以下)救命,就系好在留有一手。 14年高追多买一件小猪,现在己升值约15%左右。 懒人所有猪仔及自住楼全部都系高追,或斗价同对手抢番嚟,04年时出多2万抢赢对手得自住楼,现在升值差不多4倍,若当年吝啬嗰2万损失就不菲。
懒人唔系想晒命,只不过想与老友分享心得,此网站中真正高手如云,如打工仔兄、OSCAR LAM兄、大宝二宝兄.....多到不能尽录,都系懒人羡慕、有成就有学识嘅高手。
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59. 打工仔 Andy 2015-02-23 22:40:36
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孖宝兄
如果真有这情况出现, 依家储等弹药, 到时一於再买买买! 哈哈哈!
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60. 打工仔 Andy 2015-02-23 22:48:03
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懒人兄
想当年, 九龙湾三宝, 市价做紧145万左右时, 中介同另一个客埋牙时, 我对中介说, 我出152万抢过来, 现在值4M! 哈哈!
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61. 蜕变中嘅懒人 2015-02-23 22:57:27
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打工仔兄真系深明此道嘅高手,唔怕最高、最紧要会更高,咁当然仲要有睇市能力罗。
共勉之,哈哈。
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62. 打工仔 Andy 2015-02-23 23:16:47
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懒人兄
不敢当不敢当, 小弟只是小学生不是高手, 我绝对相信这里有d不注册的真正高手! 哈哈哈!
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63. To 引刀一快 2015-02-23 23:18:16
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64. hk123 2015-02-23 23:26:59
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65. 鱼蛋仔 2015-02-23 23:34:02
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66. Sino Tom 2015-02-23 23:57:52
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大家为何这样麻木,所有资产价格必有周期。 金价由九十年代未上升至近年已由高位回落3成。 港股由03年升至07年爆煲,期后在08年见底回升,近年半生不死。 楼价由03年见底,由最初很多人怀疑楼市的升势可否持续,直到近年大家见楼价长升,由怀疑变升到迷信,迷信买楼一定无蚀底。 楼市已升了十四年,今天还去买楼自住,随时蚀一百几十万,这笔$或可足够交十年租有余。若还以为永远有人帮你供楼,实在太麻木,当更多细单位供应,而又碰上香港经济放缓,租金必回,到时租金收入够顶差饷、地租及供款吗?今天还入市投资细价楼的人,太不懂控制现金流了。 当今天大家都信买楼能至富时,唔通发达真系咁易?!有赚无赔!如何系咁,李嘉诚都唔会分拆地产业务及无买政府地两年了。
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67. 笑看人生 2015-02-24 00:09:46
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To 38楼
可能博士的言论伤害到你的利益,你先会咁讲啫,唔好咁自私啦。
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68. 大宝二宝 2015-02-24 00:27:23
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回66 Tom 兄
师兄请搅清楚:
1. 我们绝冇叫人买楼,我们只是分享投资心得同知识。 2. 楼价当然会回调,个人觉得不是现在,也不是今年。 3. 同意现在不是买投资楼时机,因回报率不佳,值搏率不高。 4. 你似乎太䏲小呢度D师兄。佢地大部份物业都系FP, 每个月净袋现金流租金。仲有佢地D物业喺好多年前买落,回报率一D都唔嘢小。
共勉之,哈哈!
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69. 蜕变中嘅懒人 2015-02-24 05:51:03
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投资世界最好玩嘅地方,系同玩无围骰通杀嘅大细一样,各有各落注觉得呢铺会开嘅大或细,或者做塘边鹤唔落注斋吹水都得。
未揭盅时各抒己见话自己醒又得、话对方渣又得、粒声唔出扮高深莫测等揭咗盅先马后炮又得、大条道理扮先知又得,总之任你点噏都得。
揭咗盅开估后,赢家唔出声阴阴笑住收钱又得,润输家2句又得;输家谷住度气唔声又得、咒赢家下次无咁好彩又得;马后炮一番都得随你钟意。跟住又玩下一铺。
离枱赢家笑晒口,输家丧家狗。明日再战江湖,有玩未为输。
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70. Sino Tom 2015-02-24 07:14:14
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回:大宝 我唔系睇小大家,只是按数据,起码香港仲有4至5成业主要供楼,尤其系近年买的人。 另外,之前几年,坊间够大把人讲大陆好多人系FP买楼,唔使做按揭,今日大陆楼唔系一样下跌吗? 回报率唔系应该用今日的价格计㗎咩,用很久之前的买入价计是歧途,自己扼自己扼,正路的投资者唔会咁计。
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71. Oscar Lam 2015-02-24 07:16:03
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69楼懒人兄,
兄台的比喻很贴切。但有一点不同,买大细赢钱的机会率是50%。投资物业,只要你长揸,你赢钱的机会率则远超50%。
和懒人兄一样,需说明一点,在下并没有鼓励大家在这个时候买楼。
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72. 亮剑 2015-02-24 09:05:50
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To Sino Tom
喺呢度小弟讲过无数次,现在那些 80~90 后能否买楼上车,除了睇佢每月有多少收入外,最重要系观察他们的老豆老母,可班倒几多钱出来帮拖! 现在我睇倒既事实,系 90 %的人坐定粒六认为美国今年会加息喎,好似小弟同我呢度D老友估今年最多加四分一厘者,系极少数中的极少数先真! CY 比 DT 推出更多土地出市场?估唔倒又多一个人上当!不过要是你单计几多块地唔理伙数;单计伙数唔理平均尺数及地积密度……咁CY又真系做倒嘢啩!
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73. 引刀一快 2015-02-24 09:11:27
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To 71楼 Oscar Lam兄
如果作爲自住嘅细价楼,近日价位,某程度上可以视爲先洗未来钱。
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74. 大宝二宝 2015-02-24 09:44:13
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回70 Tom兄
计算回报率坊间两个方法都有人用,唔可以话正路唔正路。反过来说,用你的方法有以下币端, 我亦都可以话唔正路:
1. 间间银行同估价行对同一单位估值都唔同,你用边间?(唔好话比我听用平均价)
2. 估价可能每月,甚至每星期都在变,你跟边一刻?(唔好话比我听话你买果一刻)
3. 即使比你搵到估价,但唔代表成交价。冇成交价,计算回报率都系纸上谈兵!真金白银攞钱出来先至计到回报率,咪即系你当初买入嘅成交价罗。
相信再拗师兄都未必会同意。投资市场,各施各法,灵活变通,自己钟意咩方法啱自己就得,冇咩所谓。
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75. 大宝二宝 2015-02-24 09:54:19
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回70 Tom兄
补充一点。用你的方法计算可以叫"参考回报率", 用我的方法叫"实际回报率"。
共勉之,哈哈!
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76. 打工仔 Andy 2015-02-24 10:33:12
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其实博士都讲过, 现在可用逢三退一的方法优化物业, 就算唔做, 只要唔加码就可以, 这点小弟非常同意并实行紧!
讲返细价楼下跌的睇法, 只有计掂数, 为楼房作一些减值, 例如下跌三成都顶得顺咪得罗,
卖咗好难买得返系事实, 小弟在1997年楼市爆煲前, 将所有投资物业卖出, 只留自住楼一间, 虽然如此, 但到现在回头看, 也有后悔的感觉, 好难把握机会买回一些卖出的优质物业!
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77. Sino Tom 2015-02-24 14:15:30
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回:大宝 若以入货成本计回报率,这个世界怎会有人将物业重建或出售呢? 你个计法是揸一两层自住楼的想法,目的是叫自己死揸不放。
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78. Sino Tom 2015-02-24 14:36:13
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回:亮剑 1)今天买楼的是panic buying,父母出$帮忙买楼,同政府借钱帮人上车一様危险,最终好心做坏事。 2)今天细价楼仍升,代表这些人根本当加息无料到,或唔信今年会加到。 3)近年政府卖出许多限尺地,豪宅地反而少,将来细单位供应必然节节上升。 4)今天以准备长揸作为买入理由,正代表了买家入货价偏高,要自我安慰,这样实在太麻木了。
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79. 大宝二宝 2015-02-24 15:16:33
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回77 Tom 兄
你似乎计漏咗capital gain 呢样嘢。随者楼价升值,每年有条unrealized capital gain 你系赚紧嘅,当你卖左单位后就一次入帐变做 realized profit. 你诀定卖唔卖楼就梗系两样嘢都要考虑。
你拉扯到去旧楼收购重建就复杂好多,买家就梗系以市价计回报率或未来估计回报率(如果拆除重建)。但系依家系讲紧卖家身份,你唔好捞乱黎讲。
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80. 亮剑 2015-02-24 15:25:02
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1)无可否认今日仲入市者,系有恐慌性吸纳情况,但同政府用公家钱资助市民买楼不同,小弟眼见上一辈呢家借/畀下一代买楼的首期,其实只系面果浸,系真正呢几十年家族的累积,因为你不要忘记,现在上车呢班,大部分首期系呕倒 3~5成出黎,而不是借足九成盲上车果只!
2)今天你认为加息无料到不要紧,因为银行已经同你做定压力测试,防止你做儍事!
3)呢几年政府系咁推限尺地,我同意终於会成为计时炸弹爆大镬,但事发时间并不是今明两年,而是 2017 下半季。
4)今天仲买楼的人不是太麻木,而是他们被市场惩罚得死去活来咋,佢哋现在面对系两条死路:「一条系继续交贵租」;「另一条系焗上贵价车」,根本就无得畀你慢慢拣!
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81. Sino Tom 2015-02-24 16:20:01
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回:大宝 无论买家或卖家都要用将来的租金收入及物业现价来计算回报率,不会有分别。 有分别的只会系买卖双方对将来租金及物业现价的评估。 另外,以现价来计回报率就是认真考虑了capital gain的存在,今天潜在的capital gain正正是不沽楼成本,岂可不计。
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82. Sino Tom 2015-02-24 16:44:07
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回:亮剑 1)银行同客户做压力测试,不是避免客户做儍事,而是避免自己做儍事。 2)至於今日很多父母拎到3-5成比仔女做首期,有证据支持吗? 3)为何2017才跌?楼价要跌不用等到大量地盘落成才跌,只要发展商对供应预期上升有戒心,他们就会用长期楼花推低个市。唔好成日以为二手业主唔沽,个市就唔跌啦! 4)其实买楼的人点会觉得自己找死,他们只是怕蚀底,就如买大细的人想呢张枱连续开大,开到永远,乜可以既咩?
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83. 亮剑 2015-02-24 17:18:36
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1)正确D讲系金管局惊大家做儍事。
2)根据小弟相熟地产代理告知,现在上车那班 80~90后,超过 7成以上得父母关照帮手睇数,再结合政府公开数据,现在买楼果班有权攞4成以上做首期,咁呢D是否证据支持呢?
3)为何最低限度要 2017 年才跌?呢下请睇屋宇署最近公布, 佢地话 2014 年私楼嘅施工量,系 「6,257 」伙咁大把,而对上一年就系紧紧过万!请问地产商呢家食左几十担猪油,唔嗱嗱声动工以便尽快取得销售楼花同意书,然后极速喺「高位」销售楼花,系惊个市冧;定系惊自己卖平咗但又补唔翻平面粉?
4)任何投资市场,都是由恐惧与贪婪交织而成的,小弟恐怕呢家入市的买家,系恐惧占压倒性!
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84. Sino Tom 2015-02-24 17:34:39
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《经济通通讯社记者孔永彦24日报道》长和系「世纪重组」万事俱备,只欠股东首肯这阵「东风」,明日将会召开重组方案股东会。市场预期,今次重组方案将很大机会获得通过。但有分析指出,长实过去两年没有买地,又频频出售投资物业,反映长和系正「减持再减持」地产业务;有投行亦发表报告,重组后的长地有机会继续出售非核心投资物业变现,以令防止长地的回报下滑。
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85. 大宝二宝 2015-02-24 17:39:25
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回81 Tom 兄
其实当物业卖出时,用边个方法计算嘅 profit 都系一样。而回报率只不过系 one of an assistant factors in making decision。学我之前话斋,各施各法,用自己觉得适合自己嘅就系最好嘅方法。
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86. 亮剑 2015-02-24 17:49:22
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Tom 兄…… 小弟点解估计 2017 年爆煲,其实系我睇见李+x 呢两年忍手唔入地,计及发展年期、推售楼花散货时间系 2017~19年,较好表刚刚够时间清仓…………
其实如果唔系长和系睇淡,我仲牛过PP呀!
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87. Sino Tom 2015-02-24 17:52:06
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回:亮剑 1)既然你都同意细单位的潜在供应是计时炸弹,就不要以过去一年的低动工数字去作为支持楼价不跌的理由。反过来说,低动工数字更是潜在危机,代表日后累积了更多楼宇供应。2)要留意,现时发展的楼花开售期是2年,提早卖楼的弹性增加。
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88. 亮剑 2015-02-24 17:54:55
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好失望,原来你不是政府代言人…… 现时发展的楼花开售期是「30 个月」,提早卖楼的弹性增加。
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89. Sino Tom 2015-02-24 21:16:18
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回:亮剑 什么政府代言人?你觉得政府同我一样认为楼市会跌咩? 另外,30个月的预售期岂不是比24更长,令市场潜在风险更多!
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90. Sino Tom 2015-02-24 21:25:33
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回:大宝 一个理性的投资者,不是以将来的回报作投资决定,还可以仰赖什么? 用你的方法计回报率,本身就是骗人骗自己的行为!
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91. 大宝二宝 2015-02-24 21:36:58
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回90 Tom 咁请你理性地回答我 74 嘅 1. 同 2. 嘅问题?
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92. Sino Tom 2015-02-24 21:44:13
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回:大宝 当有人向你出价时,便知确实答案! 唔通还有其他答案吗?
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93. 大宝二宝 2015-02-24 22:01:37
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回Tom
咁如果你的物业系五年前买,而家放紧租吾卖住,咁你如何计算回报率?
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94. 大宝二宝 2015-02-24 22:02:02
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回Tom
咁如果你的物业系五年前买,而家放紧租又吾卖住,咁你如何计算回报率?
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95. Sino Tom 2015-02-24 22:12:50
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回:大宝 李嘉诚在90年代初,将中环刚完成大翻新的希尔顿酒店拆卸,重建成甲级写字楼(即今天的长江中心)。我想问你究竟李生如何做这决定?
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96. 亮剑 2015-02-24 22:27:31
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Sino Tom……
根据屋宇署动工量 Table 1.6 显示: 05 年 9060 伙 06 年 10057 伙 07 年 10188 伙 08 年 6992 伙 09 年 7367 伙 10 年 5397 伙 11 年 11061 伙 12 年 14327 伙 13 年 10064 伙 14 年 6257 伙
其实除 12 年赶发水则嗰年动工超过 14 K 外,最近 10 年每年有多少私人楼动工有眼见! 唔行埋不会有细路哥;唔动工怎会有楼宇落成? 冰封三尺、非一日之寒,请问你还坚持己见吗!?
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97. Sino Tom 2015-02-24 22:39:33
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回:亮剑 12-14年夹埋有成3万伙,加上预售楼花期延长,睇嚟随时大把楼卖就真!
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98. 大宝二宝 2015-02-24 22:58:43
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回Tom
你的问题好易答:
1. 我唔系佢肚里的虫 2. 我唔系Canning Fok 3. 我冇偷睇佢D文件
所以我唔知答案。其实你系想我答因为拆后重建未来回报率更高,系咪?
事缘系你话用买入价计算回报率唔啱,要用市价计。我问番你如果一直放租唔卖点样揾市价计算,你又搬龙门讲拆楼重建,将两样嘢混为一谈。其实你讲咁多都系想搵人应同你的计法,但对不起,你convince 唔到我。我同你讲各施各法就此完结,但你系都要人话你啱,咁我唯有借惜缘兄嘅一句……阿弥陀佛。
师兄,我唔想系网上同你争论,如果你冇新观点.,我不会作回应……阿弥陀佛!
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99. 亮剑 2015-02-24 23:16:02
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上年初小弟不停喺汤生呢度问长江三宝……鲩鱼、蓝衫同至南天几时开波,终於政府忍耐唔住开了一条DSD换楼有D松动作回应,李+x好识做投桃报李,系咁2开咗两个大盘出来应市,以解万人求楼若渴之苦。 现在轮到新地,下几年的重头戏有南昌站、沙埔村峻峦及YOHO Town3期,呢度夹埋成万伙。
要是新地睇淡中细价楼楼市,他们可能在 15~16 财政年度,尽推呢「三寳」,咁我亮剑敢写包单,个一手市唔冧有鬼。
呢家香港楼市食粥食饭 Or 食屎,还要睇江仔面色……哈哈
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100. Sino Tom 2015-02-24 23:20:58
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回:大宝 我从来没有搬笼门,一理通百理明。 拒绝学习成功者的思考模式是为了什么? 放下面子,便有进境。 舍得,拾不得。无舍,如何有得!
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101. Sino Tom 2015-02-25 06:22:05
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人们多是如羊群般喜欢从众,喜欢站在大多数人的一边。合群让人感到自己正确。《信报郝承林》
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102. 引刀一快 2015-02-25 07:33:09
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To 98楼 大宝兄
计回报率,如果针对你个人嘅角度,可以用物业买入价,假如系作爲客观分析,应该要以市价,因爲买入价只对业主有意义。一栋大厦租金尺价出入唔大,但系买入价可以差好多倍。
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103. 大宝二宝 2015-02-25 10:22:22
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回刀兄
由始至终,从问题引申开始,我都系以业主收租佬身份计算自己物业嘅回报率。做得收租佬心态梗系揸长唔打算卖。如果站系买家身份就梗系用出价(应该接近市价)来计算回报率。咁如果我系唔卖嘅话用市价计嘅回报率对於我黎讲只系一个"参考回报率"。因为冇确实嘅成交价嘛。
如果睇呢个只系一个"参考回报率",74 嘅问题就可以解决咯。就系咁简单之嘛。
共勉之,哈哈!
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104. 珍惜香港 2015-02-25 13:43:21
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【珍惜香港】乜今次呢个留言区咁爆?过百个留言,以为有啲乜好嘢讲,原来,喺因为 阿 Tom。 阿 Tom 提出 四大论点,又搬咗堆 历史嘢出嚟,根住话我地 麻木、迷信喎! 我虽然冇汤博士咁劲,但都喺硕士毕业架,应该唔算喺文盲嘅;而我又喺一个拥有 N 个物业嘅 收租佬喎,或者好听啲,就叫 物业长线投资者啦!不过,好惭愧,我睇咗呢个留言区两次,都搞唔清阿 Tom 想表达啲乜。 今时今日,市场上 主流嘅住宅收租佬,手持物业都已经唔喺呢几年入嘅货,同我地讲乜 回报率,喺冇意义嘅。我地投资物业, 只喺为咗老来唔使求仔女或政府养,唔好以为我地要发达, 你想发达,就去炒股票,唔好做收租佬。不过,阿 Tom 认为, 正路嘅投资者,梗喺要睇住个 「价」啦!我地呢班 唔长进嘅收租佬,净喺挂住月月有租收就满足,喺自己呃自己,入咗 歧途喎!唉,唔怪得 亮剑兄、大宝兄,同佢拗咗咁耐都拗唔完罗! 其实我仲好后生啫,又喺硕士毕业,但一讲到收租,就即刻变身成一个 六十几岁嘅文盲啦!点解? 因为收租佬心态,根本就喺退休心态。 市场,喺由一大堆市场参与者组成,而市场参与者嘅心态,对市场喺有决定性嘅影响。我地呢班收租佬,虽然唔喺住宅楼市嘅全部,但已经占咗一个好可观同好重要嘅部份。 唔了解市场参与者嘅心态,就冇资格评论市场,搬几多学术同理论出嚟,都喺冇意义嘅。
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105. 引刀一快 2015-02-25 13:55:53
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106. 大宝二宝 2015-02-25 14:02:30
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回刀兄、珍港兄
都系你地明白事理,知我心态!
共勉之,哈哈!
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107. 引刀一快 2015-02-25 14:11:44
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Tom兄系新晋淡派,大家唔好围攻喇,俾D新队友我好喎!
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108. 亮剑 2015-02-25 14:25:43
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大家理性讨论楼市,真理是会越辩越明的。 珍惜香港兄,你呢个收租佬心态,正是呢度 D 师兄师姐普遍想法,可能 Tom 兄比我们年轻,所以唔知我们呢班老人家所思所想啫。 其实小弟多次提到,我喜欢用「易地而处」来思考问题,所以本人成日将自己变身做四大老板,思考点解拆政府打房招式,呢几年总算托赖,小弟所写同发展商所推的「回应」,好多时不谋而合! 最后我当Tom 兄系有质素的对手,因他的回应都唔系求求其其果只,所以我会尊重佢的,呢下引刀兄请放心……哈哈!
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109. 流浪汉 2015-02-25 14:50:34
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大家放心讨论啦,因为市场系会惩罚睇错市既人,Tom兄以后就可以有更多历史参考下喇。
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110. Oscar Lam 2015-02-25 14:55:47
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回刀兄,
你而家D队友人强马壮,连汤文亮博士都帮你啦,你又何需担心?
共勉之,哈哈!
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111. 打工仔 Andy 2015-02-25 14:57:16
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112. 引刀一快 2015-02-25 15:01:51
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冇惩罚呢囬事,投资者系市场嘅老细,你只能讲市场回报咗捉到市嘅人,讲清楚,唔系睇对市,而系捉到市。
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113. 流浪汉 2015-02-25 15:04:46
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站得太久分岔口怎么去走 我够胆孤注一掷 完全没有颤抖 爱你那段时侯 简简单单经已足够 到任何东西应有尽有 谁还留力舐伤口 人生太短出手要更大 旁观者不需理解 赢得风光豪得精彩 自己偏偏感觉失败 自尊心都可以出卖 忘记我也是无坏 连幸福都输掉醉在长街 依然是我最大 奇迹太小这心瘾更大 受伤都不需慰解 谁手可得全个世界 自己的一生却失败 自尊心都可以出卖 忘记我也是无坏 连幸福都输掉醉在长街 依然是我最大 连梦想洒一地再任人踩 依然笑得爽快
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114. 引刀一快 2015-02-25 15:12:36
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To 110楼 OscarLam兄
讲真,我到今日都未觉得过汤生真系睇淡,我觉得汤生呢排嘅动作,有D似以前食pizza hut嘅自助沙律。
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115. 收藏佬心态 2015-02-25 15:38:19
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珍港兄分析到家, 早期买楼那批收租佬, 成本低, 租金越收越多(当然楼宇都有折旧), 好似酒咁, 越饮越醇, 越来越和味, 当古董咁收藏, 越来越好价值, 又可养老又可升值! 点止收租佬咁简单, 做埋收藏家(佬)! 陶冬&上海谢博士说香港楼价跌一半, 唔好仲系当古董一样, 抢著收藏,价值越来越高, 陶冬后来又说不过楼价调整到一定程度, 自然有佢的存在价值, 点解? 因为香港法治的基础, 司法制度健全, 好的医疗系统, 很多人很想买楼在香港居住, 陶冬妈妈在国内睇医生, 冇病都睇到有病, 都系香港医生有医德(梗系啦! 香港医生人工高^_^)
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116. 2011年开始 2015-02-25 16:03:41
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回珍惜香港兄,我就是从2011年开始长揸物业只买不卖的,哈哈!
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117. Sino Tom 2015-02-25 16:33:58
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回:珍惜香港 大宝根本一直未参透其计算回报率的方法的利弊,一味用我钟意唔好理我来拒绝学习。 而你却悟到不计回报率的玄机,因你在乎的系有足够现金流去支持生活,而并非想发达。你很清楚自己的理财目标,我心感欣赏。
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118. Sino Tom 2015-02-25 16:46:52
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回:珍惜 但若你是借$买楼的收租老,就不可不留意回报率了,因将来的利息及租金的变化会影响你的现金流。 其实,论点正确与否并不与年龄及学历有肯定的关系。我学历不高,但我很高兴去学野。有些事情,晚辈(或学历低)可能比长辈(或学历高)理解得更多,因晚辈用了很大心机去学习呢!
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119. Sino Tom 2015-02-25 16:53:18
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回:珍惜 不要再用我识得比你多,你讲野唔清楚为理由,批评我了。
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120. 亮剑 2015-02-25 18:46:43
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Tom C 弟…… 我同珍惜香港食过好多次饭,依我观察佢系一名好保守的长线投资者。 其实不单止珍惜香港兄,喺呢度有留言而我又同佢食过饭嘅,他/她们的投资取态,都是保守型。 如果你翻睇汤博士的文章,同埋那班成日答嘴的回应,你就知我们的投资取向,是揾时间做朋友,以长线为主,严控注码杠杆,注重现金流及风险水平……
请记住:「长线投资能获其利,系比拼资料搜集、数据分析、原始资本多寡、资金成本、工具运用技巧及投资常识,尽量使用复式增长,而并不是在碰运气!」 而汤文亮就是个中高手。
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121. Sino Tom 2015-02-25 20:12:50
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回:珍惜 刚刚透过连结看你过去的分享,发现你拥有良好的投资心态,投资目标合理且清晰,心悦诚服!
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122. 珍惜香港 2015-02-25 20:53:29
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【珍惜香港】TO:Sino Tom 哗!乜开口晚辈,埋口长辈?都话,我仲好后生咯! 其实,学历有几高,唔喺最重要。我覆你, 唔喺用学历,而喺用经历。每个人都有自己嘅经历,而每当我地用三言两语,总结一啲生活、态度、投资嘅经历果阵,短短三言两语嘅背后,就喺一件件可歌可泣嘅故事。 我响 上面话,市场,喺由一大堆 参与者组成,市场参与者, 喺人,唔喺数字。记得我曾经响呢度,POST 过一幅 花园街景,仲将佢摆咗响自己个 专页封面度,果个就正正喺 香港嘅缩影,市场嘅缩影。好多所谓 学者,对市场作出预测,一唔兑现,就批判羊群麻木、迷信,但原来,羊群先至喺影响市场嘅前线参与者,而唔喺自己果一套理论。 如果我地对羊群,冇果份 怜悯、果份 体谅、果份 支持、果份 尊敬,单凭一套学术理论,一堆历史凭证,一个批判态度,喺唔会睇得穿 市场真相嘅。 关於阁下 118/F 嘅问题,我会引用自己 一篇旧文覆你。我写紧呢篇回应果阵,仲未睇到你 121/F 嘅回覆;咁果篇旧嘢,你应该已经睇咗。 篇旧文讲嘅,唔只喺我一个个案,大部份可以维持到今时今日嘅收租佬,就算同我唔一样,都喺好接近。所以,我地嘅心态,就代表咗 租务市场嘅现实。而点解个楼市咁硬,其中一个关键因素,就正正喺基於呢个市场现实。
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123. 引刀一快 2015-02-26 05:38:20
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系基于升市心态,如果楼市逐年递减6%,好多人都唔制。
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124. How To Calculate ROI For Real Estate Investments 2015-02-26 08:40:17
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125. 大宝二宝 2015-02-26 09:28:53
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回124 有心人
多谢提供租金收入回报率计算方法,同我讲嘅一样。Annual Rental Income ÷ Cost of Investment . Cost of Investment 就系当初真金白银攞钱出来嘅数字。
果真夏虫不可语冰,还说他人井底蛙,吾识答又搬笼门,改变求学心态应该系自己才对。
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126. 丽娜 2015-02-26 10:39:37
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To Sino Tom: 佩服你有勇气和这里的前辈理性讨论,小妹(我都话我唔会认老个咯)衷心鼓励你继续积极发言,不错!其实就算如何计算回报率都好,只是不同的参考数字,资深投资者做投资决定,绝不是只靠一个数字的。 珍惜香港兄的留言,我一向都很喜欢看!这里的前辈全都不是等闲的,谢谢各位前辈有建设性的意见,给我每天很好的充实。
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127. 请珍惜香港兄赐教 2015-02-26 11:09:01
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睇返珍惜香港兄之旧文提到租金不及供款一半都照样置业, 是否可以不理任何楼市周期,只要有能力供到楼就得呢?
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128. 亮剑 2015-02-26 12:10:16
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127 楼…… 任何投资除了看回报之外,其实最主要系睇呢只嘢有无升值潜力,随时后者先系决定因素。 在 90 年代初,当时你同银行申请按揭贷款,按息计 P 加,实际供款息率系 12~13 厘,但当时私楼的租金回报,只不过系 6~7 %,理论上你唔去租楼正儍仔。 以下是实际例子……
楼价……100 万 按息…… 13厘 首期…… 一成 年期…… 15年 租金回报…… 7 %
两年死约后租金当升两成,那三年后业主的情况如下: 还剩…… 82 万左右 利息…… 30 几万(占供款8成以上) 收租…… 22.4 万 税费…… 6~7万
如果楼价唔升甚至反跌,咁业主真系疴 but 甩!! 但是若层楼升咗例如 4~5 成,咁租客可以用「合理价」租屋;而业主可享资产增值。
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129. 运输工人 2015-02-26 12:11:23
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系博士的爆煲论引领下,昨天再沽出一个香港仔细价单位,本来今年策略系唔买唔卖,点知变成多卖少买.所以话市场真系千变万化,一个人一编文章就改变咗市场形态,这个真的不能不佩服博士.
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130. Sino Tom 2015-02-26 18:06:52
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回:大宝 要悟到投资的奥妙,要明白cost是指机会成本,而非会计成本! 李生重建甲厦便是一例。苏民峰买卖铺位的逻辑再是一例。 大宝,想想吧!
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131. 运输工人 2015-02-26 18:52:34
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sino tom 兄: 我谂你真系唔明白收租佬心态,讲机会成本留翻同D炒家讲适合D。
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132. 大宝二宝 2015-02-26 19:19:33
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回130 Tom
师弟(称呼你为师弟因为从你嘅回应同处事技巧,我想信我年纪比你大), 你又搬龙门!
我剩系问你坊间一般收租回报率点计你就搬龙门去清拆重建,依家又同我搬龙门讲opportunity costs? 之前你同珍港兄讲嘅嘢似乎显示你始终吾问题所在,或只系口服心唔服。
师弟,我曾经讲话投资嘅嘢系各施各法,边个方法你觉得啱自己就系最好嘅,系比机会大家下台,你唔明不突矣,还拙拙迫人。有心人己将一般计算方程式post 上来,证明我嘅讲法,你如果仍然坚持自己计法系啱,硬要话其他方法唔啱。我冇说话好讲。不过如果你一日都答唔到我74嘅问题,我都唔会再回应你。
共勉之,哈哈!
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133. Sino Tom 2015-02-26 19:25:01
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回:运输工人 哈哈!我伯父在70年代以$40000买入一工厦物业,今天每年租金净收入$100000。请问回报率是多少?以大宝的方法计回报率有何利弊? 考虑机会成本,就是考量将来,所有投资都是为了赚取将来收入,收租佬,食息佬都要考量将来收入的变化嘛!
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134. Sino Tom 2015-02-26 19:28:21
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回:大宝 想下我的説法,对你无蚀抵。 你真是有些投资心法无掌握到。
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135. 大宝二宝 2015-02-26 19:41:18
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唉……
楼市争拗何时了,今篇特别多, 小楼昨夜又升温,旧价不堪回首月明中。 坊间热钱应犹在,睇好未曾改。 上车能有几多愁,恰似中原指数向上流!
唉……
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136. 惜缘 2015-02-26 20:30:59
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To Sino Tom兄
当在下代入兄台的角色度去睇上面各师兄师妹们的言论时,发觉佢地是理性、善意的;反而,当在下代入上面各师兄师妹们的角色度去睇兄台的言论时,却感觉到有些拙拙逼人。或者兄台不认为是这样的,其实,这就是问题所在。
同一件事情,不同的人有不同的看法是非常正常的,但是,如果一个人不给他人下台阶的话,其实是不给下台阶自己。
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137. Sino Tom 2015-02-26 20:45:08
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回:大宝 你都几在乎楼价的升跌喎! 投资的心理质素麻麻地。
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138. Sino Tom 2015-02-26 20:50:50
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回:惜缘 我分析错的话,我要认,要检讨,并且视别人的批评为提醒,警剔。 面子可以害人不浅。
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139. Oscar Lam 2015-02-26 21:00:17
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孖宝兄,
小弟真的很佩服你的耐性!其实,不管是实际成本、理论成本、真成本、假成本,能够用低成本买到货的就是好成本。算吧了,能明白的,你不说他也能明白,不明白的,你说再多他也不明白。
共勉之,哈哈哈!
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140. 引刀一快 2015-02-26 21:00:20
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Sino Tom兄
你考虑多两样嘢,就系升市收租佬心态同跌市收租佬心态,咁你地就一定可以沟通得好D。
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141. 引刀一快 2015-02-26 21:04:54
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Oscar Lam兄
大陆个大浪如果真系勘过嚟,唔系讲玩,今日李生话冇咗自由行,恒指跌1000点,玩咩,跌5000点都唔止喇。
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142. Sino Tom 2015-02-26 21:19:18
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回:惜缘、大宝 你地同珍惜讲的收租心态有明显差别。 珍惜説自己是个长缐收租佬,我信服,值得学习! 做个理性的投资者,就要思想开放点,不要只懂互相恭维,我话你地麻木系有原因的。
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143. Sino Tom 2015-02-26 21:21:40
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144. 惜缘 2015-02-26 21:26:57
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To Sino Tom兄
那是互相尊重,不是互相恭维。
做个理性的投资者的确重要,但做个理性的人更加重要。
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145. 大宝二宝 2015-02-26 21:31:45
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回众师兄
算吧啦。我都放弃再同佢争论。讲嘢自我矛盾,前言不对后语,一时一样,有几多师兄师姊会明佢讲咩?
我上黎呢度系想分享吓投资经验,学习吓D知识,讲吓笑、吹吓水、轻松吓。唔系黎参加辩论比赛,要有输羸,搅到自己唔开心。
期待同众师兄师姊继续作理性交流。
共勉之,哈哈!
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146. LYC 2015-02-26 21:39:55
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买楼收租紧系好啦,稳阵每个月有钱袋! 我都系在其他投资产品奶过野,才发觉收租最实际,最好!有租客帮你供楼,还loan,好易有save一球!
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147. Oscar Lam 2015-02-26 21:47:47
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致141楼刀兄,
时代巨轮浩浩荡荡,没有人能够刹停它。自由行只会优化,而不会停止。
只要我们做好准备,预准充足的现金,哪怕巨浪来,我们一样稳坐钓鱼船!
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148. Oscar Lam 2015-02-26 21:52:49
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149. 李嘉诚信老外 2015-02-26 23:11:56
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外国经济报告话自由行占香港经济4%,24800*0.04, 刚刚就系1000点,李嘉诚果然信老外多过信CY。 咁既年纪数口同心算都咁劲,真系难得! 我估李生对楼市数据掌握一定比自由行深入,如果佢都叫人上车,咁有能力(包括屋企)既人,真系要快手。
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150. 引刀一快 2015-02-27 00:48:14
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Oscar Lam兄
你今次完全冇理解我嘅含意,我意思系,如果冇咗自由行,连带关系,香港同大陆会出现好多好多问题及冲击,股市点会仅仅跌一千点?李生今次讲嘢大部份都言不由衷呀!
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151. 同不同 2015-02-27 01:21:29
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今天真热闹,不亦乐乎。哈哈哈。长知识了。换位思考。
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152. To Sino Tom 2015-02-27 02:46:21
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非常同意几时都系租楼好过买楼,如果唔系我03,04年买过几YOHO边个供呀! 供楼是租客的责任, 租楼日日赚!
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153. Oscar Lam 2015-02-27 07:43:54
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回150刀兄,
小弟当然明白刀兄的意思。现在香港政府正在评估收紧自由行,个人估计应收紧或取消一签多行,这对水客有影响,但不会影响真正旅客。
小弟同意如果全部取消自由行,这对中国没有影响,但对香港的经济、楼市会有致命的打击。李先生是在警告香港政府不要胡来。我用时代的巨轮来比喻自由行,意思是这个政策不会逆转,只会优化。小弟说的不清楚,请见谅。
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154. 引刀一快 2015-02-27 09:29:44
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Oscar Lam兄
如果完全取消自由行,其实对大陆都有一定嘅影响,主要系和谐问题,如果一下停止自由行,好多地方嘅人都会觉得有严重国民等级分歧,近年大陆一直有计划处理户籍问题,其中一个目的系消茸呢様嘢,第二个就系食品安全,依家有米果班仲有个选择去买嘢食,虽然呢个选择只系心理上嘅慰籍,不过就帮轻大陆唔少。
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155. 亮剑 2015-02-27 10:11:33
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今年农历新年,我同家人去泰国差电,根据那里的导游告知,大陆客今年来泰消费创新高,而我亦亲眼见泰国嘅大型购物商场,真的人头涌涌,充斥大量国内同胞疯狂购物! 寄语香港人:「此地不留人、自有留人处,幸福不是必然的」!
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156. Oscar Lam 2015-02-27 11:07:20
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回154刀兄,
你提出了一些经济以外的事情,这个我倒没有想到。
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157. 自由行 2015-02-27 11:22:29
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当年大陆开放自由行,股市应该不止涨1000点吧?取消自由行后影响的不会只有零售,还有旅游,还有货运。。等等连锁的效应。。1000点应该是“至少”1000点才对。近几个月,大陆人在香港的遭遇,在电视上播了很多次, 我想对香港的经济一定会有影响的, 阿爷应该是准备要出手教训任性的小朋友了。。大家要小心经济会走下坡。楼市会不会跌, 那是另外一回事, 但经济一定会受影响。
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158. 末路狂欢 2015-02-27 11:32:44
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「中国僵尸工厂的虚假繁荣」 《金融时报》 「僵尸工厂」是应死但没完全死掉的工厂,在中国四处可见。《金融时报》访问一间位於山西的钢厂,经过多年亏损,最近工厂终於获准破产。记者见到镇上只剩下老人和小孩,情景凄凉。这些工厂曾辉煌过,养活全镇的成年人,地方政府引以为荣,可是这些工厂竞争力不济,市场稍为逆转,恶性竞争导致产品价格崩溃,工厂陷入困境。这些工厂欠缺能力转型,兵败如山倒。然而,这些应死的工厂不会轻易死去,因为地方政府不批准。 地方政府不让工厂破产,目的是维持繁荣景象,工厂一旦破产,失业率上升,经济数据变坏,官员政绩蒙污。僵尸工厂的假象不是工厂自编自导自演,而是一出由多个单位策划和演出的群戏,由地方政府带头监制。工厂亏损,留下一个大洞,最后需找人「填氹」,负责救工厂的单位是地方银行。明知是「填氹」,银行也要借,因为这是关乎整个地方的命运,银行不可独善身。 中国僵尸工厂是一个政治,而非经济问题,外国经济学家不会明白中国式供求,没有人需要的东西,也不断有工厂制造。
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159. 珍惜香港 2015-02-27 11:44:01
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【珍惜香港】TO:127/F 阁下冇署名,本来唔想回覆,不过讲开又讲,就讲多少少。 我篇旧文提到果种 先苦后甜嘅退休心态,其实正正就喺我地 上一代中国人,特别喺香港人,对待物业嘅传统心态。前人对土地、房屋,喺有一份特别嘅感情,佢地认为,冇嘢比土地、房屋, 更实在,更保值。基於呢个传统,佢地就算冇乜学识,甚至喺文盲,都会响自己嘅能力范围之内,不断购入物业收租。 所以我话,一讲到收租,就即刻要变身成一个 六十几岁嘅文盲啦! 不过,你可能会认为,依家时代已经唔同哂,咁嘅话,我就会问你一个问题:今时今日,香港嘅银行体系里面,最有效、最普遍同最认受嘅 融资抵押品喺乜嘢?答案,咪又喺物业! 我地买楼收租嘅原意,从来都只喺 当储钱,喺保值,为退休铺路,冇谂过要发达。所以你问喺唔喺只要有能力供到楼就得,答案喺肯定嘅。至於你问喺唔喺可以唔理任何 楼市周期,我只能够话,你所讲嘅周期,唔喺定律,只喺一个 「如果」。我好多篇旧文都有谈过 「如果」呢个 TOPIC,既然只喺 「如果」,我地呢班长线收租佬,喺唔会关心嘅。 引刀兄话,呢个喺基於升市心态啫,如果楼市逐年递减 6%,好多人都唔制啦; 又话,要考虑升市收租佬心态,同跌市收租佬心态呢两样嘢喎!如果你问我,个市要跌几多啲收租佬先至肯卖,咁又喺一个 「如果」嘅问题,我真喺唔识答你。又或者可以再提下已经讲过 N 次嘅 亲身经历,我开始投资物业果阵,喺楼市高峰期,跟住经历金融风暴,然后再嚟一个沙士,个市喺咁跌,仲搞到负资产,其间, 我只有入货,半间物业都冇沽过,呢个经历,唔知算唔算有代表性? 一个具炒楼心态嘅人,喺会好著意个楼价,所以升市对佢地沽货嘅推动力,同跌市对佢地沽货嘅推动力,其实都喺一样,呢种心态,就好似炒股票咁。反之,我地呢班冇炒楼心态嘅 传统收租佬,既然唔会因为楼价飙升,就贪心卖楼赚钱,咁更加唔会因为楼价跌,就贸贸然杀咗只鸡。我唔可以好武断咁话,一定唔会,但要我地沽货,阻力喺好大,只会喺基於好非一般之中嘅非一般嘢。 由金融海啸到依家咁多年, 个市喺咁升,具炒楼心态嘅人,好多都忍唔到手,已经沽咗货,而政策又喺咁阻止啲新嘅收租佬入行。所以点解 我响上面话,大部份可以维持到今时今日嘅收租佬,就算同我唔一样,都喺好接近。呢个就喺我话,依家个楼市咁 「硬」,嘅其中一个关键因素。
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160. 打工仔 Andy 2015-02-27 12:03:43
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161. 元朗仔 2015-02-27 12:13:19
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To 127楼,我03,04年都借九成买左4层yoho ,我都冇睇楼市周期,求其租客帮我供完层楼等退休算了
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162. Oscar Lam 2015-02-27 12:24:24
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致159珍港兄,
看到珍港兄写楼市,小弟也过来趁热闹。珍港兄不著意楼价,只入货、不沽货的心态确实代表了许多物业投资者的行为。
小弟也是一名物业长期投资者,投资的物业起码三、五年以后才会出售。很惭愧,小弟非常著意楼价的变化,并积极奉行博士的蓬三退一的投资策略,旺市时,以高价出售手上不太优质的物业,低潮时,以低价购入优质物业,因此,基本上每年都会有买卖。小弟时刻在优化自己的投资组合,因为我想,如果不出货,哪有钱入货呢?
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163. 元朗仔 2015-02-27 12:42:08
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现时入市,值搏空间不大,美国一加息,供款将大增,而且楼价已较我买入时升了近七倍,现时买入好大可能变负资产,都系租楼最稳阵,租楼日日赚
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165. 大宝二宝 2015-02-27 13:21:15
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166. 运输工人 2015-02-27 13:24:50
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情况就好似我朋友个妈咪咁,佢今年八十有三,真系文盲,但系佢三十几年前开始买005,有入无出,平又买,贵又买,从来未赚过一分钱(随咗派息)好多人都话佢蠢,唔识投资,唔识计回报,唔识计机会成本,但系几年前开始佢个仔话佢妈咪久唔久就收到信叫佢出席股东大会……
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167. 大宝二宝 2015-02-27 13:55:08
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难得仲有师兄讲呢个话题,我又再睇呀TOM 嘅留言,发觉佢混淆咗以下两样嘢:
1. 用有心人的例子,年收6,000 租金,买入价10,000 租金回报率 ROI 60%。假设risk free 债券年息3%,咁扣埋opportunity cost 佢嘅 租金Real ROI 就系57%。
2. 假设物业市值已升至50,000 如果佢唔卖继续放租、佢嘅 opportunity costs 就系少袋嘅 40,000 加将呢 40,000 投资系其他地方嘅回报或拆除重建后嘅价值。为简化计算,以上唔计通涨因素。
我由始至终都系讲紧1, Tom一时讲1, 一时讲2,一时讲1加2。都唔明佢讲咩。
卖唔卖或者重建 opportunity costs 只系其中一个考虑因数,仲要睇佢系咪一个risk taker or adverser 同 expected return of the new investment against the present investment.
运输工人兄,希望你明我讲咩。
共勉之,哈哈!
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169. Oscar Lam 2015-02-27 14:50:05
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回165楼孖宝兄,
蓬三退一的精髓在於在楼市低潮时购入优质物业。8.5%的DSD我已打入成本,这个成本相对於日后出售物业所得的利润是小数,我不太介意。
以个人愚见,目前是蓬三退一的出货期,特别是细价楼。
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170. 大宝二宝 2015-02-27 15:00:22
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171. 引刀一快 2015-02-27 15:37:23
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珍惜香港兄
“ 引刀兄话,呢个喺基於升市心态啫,如果楼市逐年递减 6%,好多人都唔制啦;又话,要考虑升市收租佬心态,同跌市收租佬心态呢两样嘢喎!如果你问我,个市要跌几多啲收租佬先至肯卖楼,咁又喺一个「如果」嘅问题,我真喺唔识答你。又或者可以再提下已经讲过 N 次嘅亲身经历,我开始投资物业果阵,喺楼市高峰期,跟住经历金融风暴,然后再嚟一个沙士,个市喺咁跌,仲搞到负资产,其间,我只有入货,半间物业都冇沽过,呢个经历,唔知算唔算有代表性?”
我讲紧呢个唔系如果咁简单,系处境问题,你咁多年一直唔出货,系珍港兄个人处理方式,如果你可以影响到其他人全部都同你一样嘅做法,咁楼市系好难跌嘅,亦即系跌市根本唔发生喇,系咪?再讲,负资産唔使填氹仲有钱入货,估计亦系珍港兄妙技,希望分享分享。至于代表性,呢个词我有保留,你系高位出唔到、低位继续入,即系沟货,难道你明知可能会资不抵债你都唔出?除非间物业好有纪念价值有特殊意义啫。
另外,“如果你问我,个市要跌几多啲收租佬先至肯卖楼,”
我绝对唔会咁问你,唔系个市要跌几多收租佬先肯卖楼,如果已经跌咗67成,仲分分钟入货添,好似你咁,系咪?卖楼系收租佬对应市场情况嘅决定,每个人心里有盘数,有人趁未跌得多快手出货,有人跌到怕跌到失信心先卖,大多数人都觉得卖有著数嘅话,就会成爲市况。
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172. 引刀一快 2015-02-27 15:45:35
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To 167楼 大宝二宝兄
如果你要用买入价计算绝对回报率的话,加入通涨率去计算会比较准确。
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173. 大宝二宝 2015-02-27 15:56:42
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回刀兄
对。不过如果用埋 discounting cash flow, 惊更加难明。
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174. 引刀一快 2015-02-27 17:46:31
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大宝兄
你地都知引刀系街市仔,你咪揾英文大我喇,discounting cash flow睇唔明呀............
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175. 大宝二宝 2015-02-27 18:57:58
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回刀兄
咪玩小弟啦! 我习惯用会计英文词语,如果要翻译返中文可叫“现金流折让法“。
不过我搅错咗一样嘢,呢个方法系将未来现金流除以每年通涨率折算返现在价值。而相反喺今年之前嘅数字乘以每年嘅通涨率就得喇。
多谢提醒。
共勉之,哈哈!
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176. 珍惜香港 2015-02-27 21:06:44
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【珍惜香港】TO:171/F 引刀一快兄 阁下喺唔喺唔太了解当时嘅环境?我第一次响度分享 果段经历嘅时候,我话,唔好奇怪, 负资产但喺有 CASH,一啲都唔出奇,当时好多人都喺咁。呢个喺 亲身经历,果阵带住口罩去睇楼,见到好多卖家,全部都喺咁,唔通佢地个个都有 妙技? 当然,有人失业,亦有人生意失败,但唔喺全部人都咁唔掂架! 我曾经话过,果啲悲惨故事,都只喺响报纸见到,反而自己遇过嘅卖家,个个实力都唔嘢少。果阵我都唔明白点解,但事后谂番转头,咦?又喺噃!你冇 CASH 抬俾银行,点卖楼?真喺唔掂果啲,早就变哂 银主盘啦!仲点会俾你见得到? 再讲,边个话负资産就要填氹? 你唔卖楼,使乜填氹?除咗好个别嘅银行之外(喺边间就唔讲啦),你准时供楼,喺唔会俾人 CALL LOAN 嘅。记得我之前分享过一段 疑似 CALL LOAN 经历,即喺后嚟俾 自醉兄话我用非常规手段果单嘢呢,都唔算喺真正嘅 CALL LOAN 啦。不过,我果次仲未透露最后有冇接受银行嘅 OFFER 噃,咁今日,不如就开估啦! 答案,喺冇!即喺继续供罗!
吓?乜咁著数都唔接受?点解?当然唔喺因为冇 CASH,但唔好要我再画埋出肠啦! 至於阁下认为,我呢种心态同做法,只喺我嘅个别情况,咁我 上面话,大部份可以维持到今时今日嘅收租佬,就算同我唔一样,都喺好接近,你应该唔会同意。呢样嘢,我又真喺好难响数字上证实到俾你睇嘅; 159/F 嘅解释,喺嚟自实战嘅体会,其实已经讲得好清楚。 总之,好多嘢,理论上喺咁计啫, 实战上,好多时都喺另一回事!
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177. Sino Tom 2015-02-27 22:11:04
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回:大宝 以下的回覆系好野: 1)计算回报率时要将所用的回报率、无风利率、或折现率化作同一时期,例如全部化作年率计算。 2)昨天的$1,与今天或明天$1有着不同价值,不应直接将他们相加或相减 3)今日唔卖楼的机会成本,是放弃变现资金,运用在其他地方所带来的收入。 我之前讲的野,用心学习的人一定会明白。哈哈大笑
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178. 大宝二宝 2015-02-27 23:02:24
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回 Tom
你率之明我讲咩。期待师弟继续发言,理性讨论。
共勉之,哈哈!
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179. 引刀一快 2015-02-28 09:20:50
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珍港兄
点讲你果次都系沟货啫,我话你出货慢咗亦冇讲错吖。到负资産嘅时侯,已经过晒出货时机啦,顶硬上继续供系大部份人嘅选择。 有钱沟货唔出奇,就系唔知你件新货系咪fullpay啫,如果银行唔CALL LOAN仲俾你做第二单按揭 ,咁系咪妙技?
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180. 珍惜香港 2015-02-28 16:47:38
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【珍惜香港】TO:179/F 引刀一快 引刀兄,点解我成日话, 主宰命运嘅,喺人,唔喺数字? 如果只喺单睇数字表面,你话我沙士果阵 沟货,喺无可厚非嘅。但坦白讲,我投资物业,由 DAY ONE 开始,都只喺为咗 长线收租,为退休铺路。 自己嘅能力,喺首要,个市嘅高低,只喺次要。每当有能力,我就会买;到买果阵,至去寻觅市场上最抵嘅货, 而最抵,又唔一定喺最平喎。对於已经买入咗嘅物业,我又从来唔会著意自己买贵咗,定喺买平咗。 所以,我唔会用 沟货、捞底,嚟形容我当时嘅行为,因为我根本就 冇咁谂过。当然,你可以话, 数字上咪一样!有乜分别?咁我可以答你, 分别喺好大!你错估咗我呢个 市场参与者嘅心态,自然就冇可能预测得到,将来面对市场变化果阵,我呢个市场参与者,会以乜嘢行为去应变啦。就正如你认为,我只喺出货慢咗,但事实上,我根本就 冇谂过要出货。 同样地,好多所谓嘅 学者,错估市场,就喺因为佢地只会睇到 数字嘅表面,波浪嘅表面,凭一厢情愿嘅逻辑,就去判定市场参与者嘅心态。而每当有人提出,有市场参与者,同佢地嘅思维逻辑有别果阵,佢地就会话,呢啲,只喺 个别情况啫! 好多人,穷一生之力,去研究 价钱呢样嘢;目的,就喺想要 摸顶、捞底。但有几多人, 真喺睇得咁准?所以,我响 176/F 问你,喺唔喺唔太了解当时嘅环境?果阵买楼,人地点只喺 当你傻仔咁简单,佢地认为,你简直就等同於 自杀!由身边嘅朋友,以致喺至亲中嘅至亲,个个苦口婆心,好言相劝,甚至极力阻止,你作出呢个咁愚蠢嘅自杀决定。好彩佢地冇以死相谏啫,咁嘅话呢,我就真喺唔会买啦,冇法啦,人命关天嘛! 响果种环境下,仲会入货嘅人,唔喺好似我呢啲咁嘅 传统收租佬,就喺 大师级嘅投机者,咁你话,边个喺主流?如果你话喺后者,我就真喺冇嘢好讲。但要注意嘅喺, 大师级投机者,都喺投机者,而所有投机者,都有一个特性,就喺 好著意个价嘅起跌。沙士之后,经历金融海啸,跟住个市就 喺咁升,你话边个沽货嘅机会大啲?而政策关系, 沽咗又买唔番噃。至於你话当时顶硬上继续供果班,讲到佢地咁惨,之后大把机会甩身,唔知又剩番几多?咁你话,时至今日,市场嘅 主流持货者,喺好似我呢啲咁嘅 传统收租佬,喺大师级 投机者,定喺果阵好惨 顶硬上果啲?如果仲咁坚持,认为喺后两者嘅话,咁我就惟有扯白旗,真喺冇嘢好讲啦! 至於你问,银行点会唔 CALL LOAN,仲俾你做第二单按揭?睇嚟,阁下似乎真喺唔太了解当时嘅环境。果阵嘅按揭监管制度,边有依家咁紧,又冇信贷资料库,入到银行搞按揭,见到张 FORM 有申报手持物业资产果项,个职员就会同你讲,呢项喺 SKIP 得,讲真,佢喺惊死你会填,你填咗,仲会碎咗佢要你填过添!果阵啲风险嘢,真喺要食自己,唔喺靠人地管架!你做 N 个按揭,只喺 常识啫,算乜 妙技? 所以,点解我又成日话, 今时,唔同往日啦!依家唔再喺 一张临约就可以攞嚟炒嘅年代,仲用 旧嘅思维去谂嘢,已经不合时宜。好多学者,搬哂啲 历史数字出嚟,将今日个楼市,同 97 果阵比,又讲埋哂啲 周期论。今时今日,无论响 环球经济、本地政策,而更重要嘅喺, 主流市场参与者嘅实力同心态各方面,都经历咗好彻底嘅改变,以致所谓嘅 经济周期,可能比以前更长,波幅更窄, 甚至可能已经冇咗周期。 当年,我喺一个走在前线嘅市场参与者,而今日,虽然我已经唔再响前线,但仍然喺一个市场参与者。而我睇市场,喺以 人嘅心态为先,而果啲数字嘢,只喺参考一下啫,点解? 因为, 主宰命运嘅,喺人,唔喺数字罗!
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181. 元朗仔 2015-02-28 19:09:54
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182. 打工仔 Andy 2015-02-28 21:48:28
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183. 打工仔 Andy 2015-02-28 23:14:38
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引刀兄
讲真果句, 我买入第一件收租物业时, 我会睇楼价, 因为要做一变二, 二变四, 四变八! 当我入齐货时, 我只会计算物业的租金回报多过睇楼价! 因为我的想法跟珍惜兄一样, 是用来退休的!
时代已经改变, 仲用97时的思维行事, 就.......!
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184. 引刀一快 2015-02-28 23:21:42
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珍港兄 如果系大陆人会送你一个字“扯” 我就送你四个字”扯王之王“
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185. 引刀一快 2015-02-28 23:24:27
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186. 引刀一快 2015-02-28 23:30:45
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打工仔兄
坐紧大巴番广州,难打字,夜d陪珍港兄论论,你做观众喇,哈哈
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187. 打工仔 Andy 2015-02-28 23:41:31
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引刀兄
你坐车返广州, 明天上深圳再坐朋友车上清远!
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188. 引刀一快 2015-03-01 02:18:13
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189. 引刀一快 2015-03-01 10:29:29
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【珍惜香港】TO:179/F 引刀一快引刀兄,点解我成日话,主宰命运嘅,喺人,唔喺数字?主宰命运嘅系主如果只喺单睇数字表面,你话我沙士果阵沟货,喺无可厚非嘅。但坦白讲,我投资物业,由 DAY ONE 开始,都只喺为咗长线收租,为退休铺路。自己嘅能力,喺首要,个市嘅高低,只喺次要。每当有能力,我就会买;到买果阵,至去寻觅市场上最抵嘅货,(问题喺呢度,最抵买嘅货一样会变负资産,系咪?)而最抵,又唔一定喺最平喎。对於已经买入咗嘅物业,我又从来唔会著意自己买贵咗,定喺买平咗。所以,我唔会用沟货、捞底,嚟形容我当时嘅行为,因为我根本就冇咁谂过。当然,你可以话,数字上咪一样!有乜分别?(唔系数字上一样,而系意义上等同,系呢个动作就叫沟货,无论系证卷、物业,甚至系买菜,都合用,喺第一档菜买贵咗一倍,发现第二档居然半价,咪再买D掺落去,最多放雪柜,唔驶俾事头话买贵咗咁多。)咁我可以答你,分别喺好大!你错估咗我呢个市场参与者嘅心态,自然就冇可能预测得到,将来面对市场变化果阵,我呢个市场参与者,会以乜嘢行为去应变啦。就正如你认为,我只喺出货慢咗,但事实上,我根本就冇谂过要出货。(如果明知会变负资産嘅货,你都唔出,系唔合逻辑嘅,会出现负资産嘅情况,就系之前嘅判断错,预期负资産会出现嘅时候,根本唔存在“卖咗买唔番”嘅情况,变成负资産之前冇卖出,一定系出手慢,除非系有特殊意义嘅物业,不在讨论范围内。)同样地,好多所谓嘅学者,错估市场,就喺因为佢地只会睇到数字嘅表面,波浪嘅表面,凭一厢情愿嘅逻辑,就去判定市场参与者嘅心态。而每当有人提出,有市场参与者,同佢地嘅思维逻辑有别果阵,佢地就会话,呢啲,只喺个别情况啫!(发生负资産点会唔系判断错误呢?无论系买家定银行,都判断错误。你唔系明知负资産都照买卦?银行亦唔会明知负资産都照做按揭,两者都系受市况变化所累。)好多人,穷一生之力,去研究价钱呢样嘢;目的,就喺想要摸顶、捞底。但有几多人,真喺睇得咁准?所以,我响 176/F 问你,喺唔喺唔太了解当时嘅环境?果阵买楼,人地点只喺当你傻仔咁简单,佢地认为,你简直就等同於自杀!(你讲紧嘅97顶,定系之后几年先?)由身边嘅朋友,以致喺至亲中嘅至亲,个个苦口婆心,好言相劝,甚至极力阻止,你作出呢个咁愚蠢嘅自杀决定。好彩佢地冇以死相谏啫,咁嘅话呢,我就真喺唔会买啦,冇法啦,人命关天嘛!响果种环境下,仲会入货嘅人,(你讲紧嘅97顶,定系之后几年先?)唔喺好似我呢啲咁嘅传统收租佬,就喺大师级嘅投机者,咁你话,边个喺主流?如果你话喺后者,我就真喺冇嘢好讲。但要注意嘅喺,大师级投机者,都喺投机者,而所有投机者,都有一个特性,就喺好著意个价嘅起跌。沙士之后,经历金融海啸,跟住个市就喺咁升,你话边个沽货嘅机会大啲?而政策关系,沽咗又买唔番噃。至於你话当时顶硬上继续供果班,讲到佢地咁惨,之后大把机会甩身,(甩身唔止系经济上嘅原因,好多系出于甩身情意结,大佬,佢地望咗十几年喇!)唔知又剩番几多?咁你话,时至今日,市场嘅主流持货者,喺好似我呢啲咁嘅传统收租佬,喺大师级投机者,定喺果阵好惨顶硬上果啲?如果仲咁坚持,认为喺后两者嘅话,咁我就惟有扯白旗,真喺冇嘢好讲啦!至於你问,银行点会唔 CALL LOAN,仲俾你做第二单按揭?睇嚟,阁下似乎真喺唔太了解当时嘅环境。果阵嘅按揭监管制度,边有依家咁紧,又冇信贷资料库,入到银行搞按揭,见到张 FORM 有申报手持物业资产果项,个职员就会同你讲,呢项喺 SKIP 得,讲真,佢喺惊死你会填,你填咗,仲会碎咗佢要你填过添!果阵啲风险嘢,真喺要食自己,唔喺靠人地管架!你做 N 个按揭,只喺常识啫,算乜妙技?(你都知道会有有楼冇人买、望人买嘅时候,咁就好喇。)所以,点解我又成日话,今时,唔同往日啦!依家唔再喺一张临约就可以攞嚟炒嘅年代,仲用旧嘅思维去谂嘢,已经不合时宜。好多学者,搬哂啲历史数字出嚟,将今日个楼市,同 97 果阵比,又讲埋哂啲周期论。今时今日,无论响环球经济、本地政策,而更重要嘅喺,主流市场参与者嘅实力同心态各方面,都经历咗好彻底嘅改变,以致所谓嘅经济周期,可能比以前更长,波幅更窄,甚至可能已经冇咗周期。(呢种思想系源于楼市走向多次打破大部份人嘅判断,暂时固化咗心理楼价,呢一波会比97金融风暴来得更猛,呢度嘅所谓"专业分析“,全部都系侧埋一边嘅,你估我唔识做数据分析咩,我懒搵数据所以我就分析人地攞岀嚟嘅数据,只拣啱心水嘅数据,去头尾,做盘数岀嚟影响其他人判断,系好多人日日攞嚟食饭嘅技艺,我喺大陆咁耐系睇到厌,成日话贡橙档呃人,实质呢D嘢喺香港一样遍地开花。)当年,我喺一个走在前线嘅市场参与者,而今日,虽然我已经唔再响前线,但仍然喺一个市场参与者。而我睇市场,喺以人嘅心态为先,而果啲数字嘢,只喺参考一下啫,点解?因为,主宰命运嘅,喺人,唔喺数字罗! (珍港兄,D励志嘢的确好多人啱听,引刀不在此列。)
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190. Sino Tom 2015-03-01 16:35:28
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回:珍惜 我很欣赏你的理财哲学,不理价高价低,只著重现金流入以支持生活所需,很踏实的想法。 但在现实中,很多人在意价格的变化,尤其利用杠干的人,会较大贪或较容易唔输得,看昨天不少人趁政府调低按揭成数前赶快买楼就得知,所以人性的贪婪与恐惧导致了周期。 今天虽然不少业主持货信念强,但楼价下跌可由一手楼带动,发展商看到未来供应不断累积,而本地经济又转弱时,便不得不减价,到时二手跌价便不可幸免。
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191. 珍惜香港 2015-03-02 03:13:39
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【珍惜香港】TO:190/F Sino Tom
就如首富成日讲,买楼自住, 只要量力而为,几时都喺 OK 嘅。至於买楼投资,以 传统收租佬模式喺最好,不过依家先至 新入行做收租佬嘅话,就真喺 唔太啱环境啦! 我地嘅模式,响市场里面喺好普遍,但由於好低调,就往往被人忽略咗。至於投机者,因为响市场上比较活跃,而大众又钟意注意埋啲刺激嘢,咁就算佢地唔喺市场嘅主流,都会被误认为喺。基础上, 香港行低税率,传统收租佬模式就 自然生成,加上过往十年经济环境同政策嘅改变,好多 投机者已经被 淘汰,又或者被迫 转营至我地呢种模式。而呢种模式,久而久之,就会衍生出 惰性,适应咗之后,喺好难会番到转头嘅。所以话,时至今日, 我地喺主流,呢个讲法,唔喺断估。 至於你提到 杠杆,呢样嘢,我投资方面,其实攞得好尽。不过, 我行使杠杆嘅原则,就喺 一定唔可以投机,即喺话,要放响以 现金流为主导,而价格死牛不变嘅投资目标度。 TO:189/F 引刀一快兄
阁下又嚟呢套。 我从来留言都喺 有感而发,为分享、为交流。我写嘢嘅时空好有限,所以唔钟意同人斗咀;人地要玩,我只会当佢透明。如果你唔喺 引刀兄嘅话,我真喺唔会再睬你。 我谂,我可以直接回答你嘅,应该喺你响中间问咗两次果条问题,答案当然喺 沙士果阵啦,点会喺 97 顶呀?你就算唔响香港住,都喺香港人嚟架?你咁都要问,其他嘢我真喺唔识点答你。 你果啲斗咀嘢,我唔覆啦!我只能够话,如果阁下唔肯放低用一个 投机嘅心态,去睇呢个市场,同里面嘅参与者嘅话,咁你就冇可能了解依家个楼市发生紧乜事。 你自己投机,唔等於我同你一样咁投机,所以你话果啲乜嘢负资产、乜嘢判断错,对我嚟讲,喺冇意义。 我本来就冇去关心,冇去判断,又何来判断错?你唔肯相信,呢个世界,竟然会有 只求收租,但唔关心楼价升跌嘅物业投资者,喺你自己嘅事,唔等於呢种人唔存在。而我话你知, 我就喺呢种人,唔止喺咁, 依家主导紧个市场嘅,都喺我呢种人。如果你唔相信,认为我讲大话,不如姑且直接啲讲,咁我就唔使花咁多时间覆你。 人地嘅分析,点样分析,用乜数据分析,你可以唔同意,可以提出相反论点。但你批判人地嘅 动机,就喺小人之心。呢度留言,喺冇钱收嘅!我同部份留言者见过面,亦大概了解过佢地嘅背景, 全部都喺业余,写嘢亦只为兴趣,冇你讲果啲呃饭食或者要点样做数托市果啲,反而担心自己分析嘅结果太正面,惊刺激到市场而放弃出文,或者延迟出文嘅就有。 至於你话我果啲谚语式嘅所谓励志嘢,我称之为 三言两语,响 122/F 已经解释过。用呢啲三言两语总结主题,喺我一贯嘅习惯, 随心而发嘅表达。就好似, 主宰命运嘅,喺人,唔喺数字,呢句嘢,我用过好多次,同一句嘢,响唔同主题嘅文章里面,有唔同嘅表达,唔同嘅体会。后嚟我将佢地分咗做 特首篇同 危机篇,依家又多咗上面嘅 楼市篇。 我写嘅文章,表达嘅三言两语,人地啱唔啱听,你 BUY 唔 BUY, 我一啲都唔关心。你有权信,亦有权唔信,但唔好以 小人之心,去作武断式嘅批评。
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192. 引刀一快 2015-03-02 05:52:10
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珍港兄
我冇斗嘴,你篇文咁长,唔插字提问,好难问出重点,最主要系珍港兄好多时主题游离,好多嘢都唔知你系边度揾出嚟讲嘅,若然唔对准位置插入,分分钟我嘅回应轮到你睇唔明。
简单简明D
”如果你唔喺引刀兄嘅话,我真喺唔会再睬你。“ 如果珍港兄唔系以死都詏番生称著,我亦冇咁大兴致陪你打咁多字。
“但你批判人地嘅动机,” 我系咩动机?你讲讲唔该。
“主宰命运嘅,喺人,唔喺数字” 可以系人,但唔一定系自己,呢类“励志语句”,可以免,因爲讲紧嘅同人、命运、数字都唔系直綫关系,本来讲紧嘅系”如果可以早知会负资産,絶大多数人都会提前出货“,点解会去咗”人、命运。数字“果度? 再讲,所谓数字,正正就系呢个论坛、呢个社会个个人都关心嘅一样嘢——钱!边个话唔关心嘅,举手唔该!
”你可以唔同意,可以提出相反论点。但你批判人地嘅动机,就喺小人之心。“ 可以唔同意,但系作出批判就系小人之心,你呢段系误导性嘅歪理,系对我嘅诬陷,诽谤。
“我写嘅文章,表达嘅三言两语,人地啱唔啱听,你 BUY 唔 BUY,我一啲都唔关心。你有权信,亦有权唔信,但唔好以小人之心,去作武断式嘅批评。”
请唔好忘记呢个系论坛,而且你用“小人之心”呢个词,唔该讲清楚出处。
”我谂,我可以直接回答你嘅,应该喺你响中间问咗两次果条问题,答案当然喺沙士果阵啦,点会喺 97 顶呀?你就算唔响香港住,都喺香港人嚟架?你咁都要问,其他嘢我真喺唔识点答你。“
俾人劝嘅人系你,又点会系香港人都一定要知道系几时呢?你又冇讲你几时买。
” 你唔肯相信,呢个世界,竟然会有只求收租,但唔关心楼价升跌嘅物业投资者,“
我有话唔信咩?我话”可以早知负资産的话,大多数人会提前出货“,楼价升跌同资不抵债系两回事。
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193. 引刀一快 2015-03-02 11:43:43
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本来我表达嘅嘢好简单,就系”可以早知出现负资産嘅话,个个都会提前走货,唔存在卖咗卖唔番嘅情况“
无论同意与否,冇必要复杂化,问题就讨论到呢度爲止。
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