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文亮言

最受辣招苦的原来是香港政府

 

汤文亮博士

纪惠集团行政总裁
2014年8月2日

  陈茂波在过去几年不断推出中、小型土地,连毛带屎 ,仅仅可以说是稳定未来四年供应量,不过,七万多个单位亦只能够作为自给自足,根本没有解决楼宇短缺问题,但波哥亦知道,四年供应七万多个单位是否能够达标并不是未知之数,而是得几多成数,若果有九成,我相信就已经可以交差,分分钟只得七成半,甚至仲要少一些,如果是这样,楼价唔升就有鬼。
 
  很多人认为大型土地流标,其实是受魔咒所累,我又有点奇怪,什么魔咒,是谁落咒。陈茂波在过去年多所推出的小型土地甚为成功,主要因为小型土地竞争力大,不单香港的中、小型地产商有兴趣,甚至国内地产商、国际财团亦有兴趣,在激烈竞争下,出价比较疏爽亦是合理,不少中、小型地产商,或者物业投资者投地、建楼只不过是还他们的心愿,一个项目分分钟要用四,五年时间,在物业投资者眼中,不但浪费时间,兼且犯本,物业投资者本来没有那么好耐性陪其他人玩,不过,投地、建楼是做房地产的人终极目标,好似我咁,从未试过投得一幅地皮,对人说做房地产生意,唔俾人笑到面黄就有鬼,而且,投得一幅地建楼,银行便会将物业投资者的定位改变,将主业由投资物业,改变为地产发展,有机会避开金管局监管,不过,投资者投地,都是一幅起,两幅止,有时甚至是两三位投资者合股,总括来说,楼宇供应量不能太过倚赖投资者,一定要大地产商合作才可以成功,要大地产商合作非常简单,只需要给他们合理利润便可以,但是我们的政府唔知点解,又要地产商出高价投地,又要打击楼价,如果大地产商偶一不慎,以高价投得土地之后,政府又高调地出招,务求将楼价压三成或以上,就会损失惨重,到那时候,政府官员不但意气风发,还会站在道德高地说辣招成功地将楼价压下三成,不但重创地产霸权,并且有心上车人士可以安心上车。地产商知道政府心意,又点会出高价投地,最后受到苦果的当然又会是香港政府,我想官员们是知道这个道理,不过,他们没有办法不这样做,否则又会给政见不同人士说成官商勾结,现在政府陷入一个进退两难局面,究竟接受低地价,让大地产商它日有机会赚取超高利润,抑或维持高地价政策,不过这样做,供应量就会减少,一定不能够在未来四年建七万多个单位,在供应短缺下,楼价又只会上升,大地产商持货量多,最终都是受益人,如此来说,最受苦的当然是香港政府。

 
 
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1. 亮剑 2014-08-02 10:25:22

在今年3 月中我写过

以下 10 幅比较大件嘅「豪宅地」,由 09 年尾到 11 年中,共为库房带来共 58X 亿收入,除红磡湾填海区地皮楼面地价约 9,597元,以及科进路 23 号平均 7,2xx 元外,地产商地价成本最少都过万,现在都唔知点算!

--昨日(20091228) 举行今年最后一次土地拍卖,推出大埔白石角最后两幅临海地皮,结果分别由信置及与嘉华国际合组的财团以共104亿元夺得,平均每方尺楼面地价逾七千元,料两地总投资额约180亿元,建筑费每方尺2,6002,700元,较毗邻三幅地皮贵四成至五成,楼面面积约1.48百万平方尺

(天赋早一排卖楼花还未清仓)

--1068,港府首度透过不定期拍卖方式主动推售的何文田前山谷道邨二期豪宅用地,在多家大型发展商争夺下,最终由新鸿基地产(00016)以109亿元高价投得,不但超过市场预期上限,并且较底价高约60%,创历来政府卖地第二高成交价纪录。该地皮平均每方尺楼面地价达12,540元,创九龙区豪宅用地楼面尺价新高,新地预期项目总投资额达180亿元,楼面面积约87万平方尺。

(总投资额达180亿元,地价系109亿,中间建筑成本咪 71亿?楼面面积约87万平方尺。即每尺发展成本等如 8 K)???

--备受市场注目的山顶聂歌信山道豪宅用地昨日(10 728)拍卖,最终由首度合组财团的南丰及九仓(00004)斥资104亿元投得,较开价高30%,平均每方尺楼面地价逾3.2万元,业界预期物业落成后,分层单位及洋房售价每方尺可达4万及5.5万元,楼面面积约32.5万平方尺。

--长实於10817中两件,第一幅拍卖为九龙亚皆老街204号前民安队训练中心地皮,开价为28.57亿元,最终更以41亿元成交,高勾地价43.5%,平均每方尺楼面地价约达10,398元,楼面面积约39.4万平方尺。

第二拍卖的红磡湾填海区地皮,竞投气氛热烈,最终以35.1亿元售出,地皮平均每方尺楼面地价约9,597元,高勾地价约98.3%,楼面面积约36.6万平方尺。

--昨日(10831)拍卖的九龙塘义德道一号豪宅用地,拍卖气氛热烈,最终由嘉里投得以12.85亿元成交,不但远超市场预期上限,并较开价高95%,平均每方尺楼面地价逾1.65万元,为历来政府卖地尺价第四高,同时为九龙区新「地王」,楼面面积约7.79万平方尺。

--昨日(101012)拍卖九龙塘义德道三及五号豪宅用地,最后由华懋集团斥资16.3亿元投得,较开价高约54.8%,楼面尺价约17,976元。成交价虽属预期中位数,同时楼面尺价较义德道一号仅高约8.3%,但已再创九龙区新高。华懋称,施政报告无影响意欲,料总投资约20亿元,估计开售价每方尺最少2.2万元,楼面面积约9万平方尺。

--昨日(11512)举行的拍卖会吸引多家大型发展商到场竞投,其中「打头阵」的司徒拔道前岭南书院豪宅地,由新地以44.9亿元夺得,每方尺楼面地价约24,829元,预计连地价计算项目总投资额达80亿元,楼面面积约18万平方尺。

(总投资额达 80亿元,地价系 45亿,中间系咪 35亿?楼面面积约18万平方尺。即每尺发展成本等如 19 K)???

--政府昨(1169)举行本年度第三次地皮拍卖,波老道豪宅地以95亿元开价,最终由长实击以116.5亿元夺得地皮,高开价约22.6%,楼面尺价约26,763元,楼面面积约43.5万平方尺。

 

人哋发展商出价投地那时,系预咗以溢价卖俾全个世界最顶尖,最有米嗰班人,但一年多前政府就话港人首置优先喎,仲要抽人 BSD DSD

--那麽上边嗰啲楼的客路系咪窄咗先?

--发展商咁样被人揾老衬法,唔通就要硬食?

--就唔可以通过补充翻啲「平地」来减少损失???

 

我上面几段嘢所讲,前几年入咗香港豪宅地发展商,包括长江、新地、会德丰及信置等已经坐晒艇,喺度小露宝!

为求减少损失,他们已经或将会做嘅嘢系⋯⋯

 

--减少投地

--减慢建筑进度

--楼盘唔平顶都唔攞出来卖

--放售其他资产及分拆子公司以改善盈利及现金流

--将落成嘅楼盘放租以避风头

--搵人或亲自披甲上阵,去区议会「发表意见」,以阻挠你波叔任何增加私楼土地嘅途径

--发动舆论攻势要求输入外劳,呢一镬人哥闲姊一定唔肯过你,咁就可将楼盘落成延误嘅问题呢个烫手山芋抛咗去政府嗰度

--流你大西北及大埔标,因为呢两度系 1415 年供应重心,大把地排队等推

--一喺落个半价标搏大雾,一系索性连意向书都唔交,标都唔落

--农地补地价当然睬你都有味

 

现在地产商俾人搵笨搵到头上,佢哋唔发烂渣你波叔就当人流、会唖忍?

你政府想插人两刀之后就行人,呢个世界那有如此便宜同着数嘅事?

呢班发展商恶惯,可是省油的灯?

 

总之你政府唔俾人「低价」补翻几幅地,以沟淡土地成本价,咁你呢个财政年度,可推出倒万四个单位嘅土地出来,都当我亮剑输!

2. 大宝二宝 2014-08-02 10:56:45
博士你最尾果段同我早两曰嘅猪八介照镜嘅回应意思差不多, 多谢博士肯定了我的观点。

共勉之, 哈哈!
3. 亮剑 2014-08-02 10:59:37

财经局促政策局 年削开支1%

政府消息:冀审视服务 去除「肥膏」

为减慢开支增长速度,财经事务及库务局要求,各政策局由2016/17年开始,连续两财政年度削减开支1%,并由过往「由下而上」争夺资源的做法,变为「由上而下」分配资源---------

政府搅套大龙凤出来,可节省多少开支

 

香港2014 /2015 年度财政预算,经营开支约3,200 亿,即两个财政年度夹埋要削减开支约 6X亿 !

呢两年因打房政策而「豪俾」发展商既买地收入,或因楼市交投死气沉沉而少收的印花税,都唔只呢个数啦-----

 

4. 路人 2014-08-02 11:34:33

又要地产商出高价投地,又要打击楼价,务求将楼价压低至少三成,重创地产霸权,令其损失惨重。

脑残政府,当生意佬系猪!RP3N

5. 小阳 2014-08-02 11:40:09
财赤---东方之珠/东方之小猪,成龙不成,cy 搞㝝香港为己任
6. 小阳 2014-08-02 11:42:51
李十成----自强不息,商机无限。


你要十成哥为五斗米跪cy,哈哈!出去揾食好过!

大地产商睬你都傻。
7. 姚松炎 2014-08-02 21:39:59
我的看法与文亮的分析有些不同,我认为政府是大赢家,不见得受苦。以大埔白石角为例,先以低密度规划卖地,卖到$7,600/尺。然后改划旁边绿化地,变中密度发展再卖地,流一次标,再招标卖$3,300/尺,虽然跌咗超过一半,但其实这块地的价值早已在之前出售的地皮中赢取,再卖是无本生利。
详细可参考:
房产学人——白石角卖地流标 反映殖民骗术
2014-04-15





 


8. To 7 2014-08-02 22:16:48

松炎, 其实你知唔知你自己讲紧乜架?

「姚松炎更提议政府在市场租入大批物业,再以便宜租金转租给有需要的家庭。」

9. 山高云低 2014-08-02 22:46:21
政府所行的地价政策根本就是搬石头砸自己只脚,有苦自己知。地价跌至3000多元一尺,并非如松炎所言如意算盘下的结果,而是辣招下的自然市场反应。政府那有松炎般的智慧。姚兄难道不知道主理房事的可是荗波和炳良之流的鱼虾之将。
 
辣招的恶果,已渐浮现。现在是低价卖地,再迟些就库房赤字,最后可能又要卖家当。 

这不是一个苦字,又可以是什么了得?
10. 山高云低 2014-08-02 22:50:49
若以松炎兄的逻辑,辣招岂不成为政府无本生利的工具?
11. 维园亚伯(火四郎) 2014-08-03 03:55:40
第一个受压的,唔系政府,唔系地产商,
而系银行。

水浸而最稳定的按偈不断下跌。结果就要去开发那些无抵押贷款刺激消费。

个政府,不断推D商业机构去死。。。。

咁,对香港真系有好处??


12. Oscar Lam 2014-08-03 07:46:25
小弟愚昧,未能明白7楼
炎兄的逻辑,土地越卖越平,政府是大赢家?

13. 越来越多春猪 2014-08-03 08:14:09
小弟愚昧,未能明白7楼
炎兄的逻辑,土地越卖越平,政府是大赢家?
越来越多春猪???????
14. 松炎 2014-08-03 08:22:26
原本两块地,一块的地积比是三,另一块是零,所以卖七千六。后把零地积比的那一块改为三,两块的地价便减半,故卖三千三。前面买七千六的买家被骗,而政府其实已经把两块地卖过一次,再把第二块地卖多次,地价再低亦无妨。
自知书生之见,不值一提,象牙塔内论房策,贻
笑大方,胡乱搭讪,幸勿见怪。
但从各位分析,可领教益,故仍敢问,卖地政策怎样走?若我的推论正确,政府将会接受低标投地,且看马鞍山白石地皮结果自有分晓。
15. 亮剑' 2014-08-03 08:59:34
作为一名信和的小股东,小黄冇运用各种渠道及方法,反对你矛波将白石角各块绿化地,或科学园用地转屋地,系严重失误。
原来信和个则系开全海景、池景、绿化景,D楼买俾大6客,收租佬及科学园管理阶层客。
但现在变成部份海景、池景、地盆景/楼景!
第时D货尾只能卖俾换楼客,仲要面对行家源源不断供应,人家仲要系平价入……
16. Oscar Lam 2014-08-03 09:13:53
 
To: 14. 松炎 兄

以CY政府的思维,增加土地、楼宇供应乃施政重中之重,其他方面均要让路。

因此,可以预见,将来发展商投地,除非价格低到太离谱,否则
政府将会接受低标投地。至於贱卖土地如何影响库房收入,这已不是现今政府要考虑的事情,等将来再解决。
17. Tom 2014-08-03 09:33:49
姚松炎:
可否为我们多提供数据,以了解未来土地供应情况?

18. Tom 2014-08-03 09:41:38
若地产商预期将来楼价升,今天便愿意用高价拍地。
反之亦然。
当然他们会看错市,但是我们亦一様。我们不要看得别人太猪!
19. 姚松炎 2014-08-03 15:27:50
有关过去几年的土地供应资料,PP曾有详细资料分析 (http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_PETERPAKER&com=&id=25731),2013年最终卖出36幅住宅地,可建13,700单位。而本年度的卖地表,HKET列表如下,合共34幅住宅地,可建15,500个单位。其中最大的特点是,在新增的24幅用地中,竟有21幅须先改划,当中重点供应区,如马鞍山、屯门和大埔三区,依次有3、6、7幅须要改划批准。如今第一幅大埔路辉路改划排期可能要到年底,变数甚多,不知能否如期供应。这些改划多本为绿化地带,情况与大埔白石角相似,估计若果改划通过,该区的楼价将出现非一般的变化。

除卖地外,本来据报政府的新增供应如意算盘包括港铁元朗站的1,880个单位,将军澳和大围车站的4,650个单位,和市建局的3,200个单位,还有补地价的4,700个单位。但如今市建局观塘项目流标,港铁站也曾流标,补地价申请半死不活,本年度的土地供应达标希望冻过水。

来源:http://ps.hket.com/res/images-sc/contents/2014/201402/20140228/47944/28PT06-07_001_07_600x400.jpg

中期的土地供应(2014-2018)主要仍然来自改划新界新市镇发展,我曾在博客讨论,http://ecyyiu.wordpress.com/2014/05/10/land-supply-by-rezoning-2014-2018/

20. 珍惜香港 2014-08-03 17:33:18
珍惜香港TO:7/F、14/F 姚松炎

阁下太谦啦!绝对唔喺书生之见,我反而觉得你心水都几清啫!

其实,政府呢种做法,未必有如阁下讲到好似早有预谋咁,但就已经喺严重违反咗一个均真生意人嘅原则;即喺俗语讲嘅,食碗面、反碗底罗!我响半年前,提到酒店拆售事件果阵,都喺咁话,同呢啲食碗面、反碗底嘅人做生意,真喺冇下次!

我成日都话,主宰命运嘅,喺人,唔喺数字;所以我重点睇嘅,喺人,唔喺数字。我做生意其中一项重要嘅原则,就喺以人为本。响以往嘅营商历程里面,我选择嘅合作伙伴,往往唔会喺响数字上俾到最高利益果啲。一切有生意往来嘅朋友,无论喺上游供应商,定喺下游客户,我都会视之为合作伙伴。合作,就好似投资咁,要好长远,唔喺咁短视去睇眼前果一两单嘅。如果一个人,营商手法同理念唔妥当,纵使今日佢可以俾到你最大嘅好处,他日你都会输突番俾佢。

果次谈机遇,我就引用咗李超人话,唔赚埋最后一个铜板呢句嘢。我话好多人误解咗,以为佢睇淡楼市,其实我认为佢只不过喺意兴阑珊啫!可惜我收到嘅回应,都仲喺斟酌埋哂啲楼价嘅高低,几时应该出出入入之类嘅投机嘢。其实,营商之道,同投资之道一样,要睇得好长远,点可以净喺望住啲眼前钱?就算睇好楼价喺会长升,都唔代表利好地产商嘅营商环境,仲要睇埋长远供应,同成本之类嘅一系列因素,而更重要嘅喺,个合作伙伴,即喺呢个政府,靠唔靠得住。

民生,固然喺重要,但香港始终喺一个国际化商业城市。政府面对营商者,应该视之为合作伙伴,要以双赢为原则,先至可以持续咁发展。一个负责任嘅政府,唔只喺要对市民负责,仲要对投资者同营商者负责。如果响施政方面,因照顾民生而伤及投资者同营商者嘅利益,就必须作出相应嘅保偿措施,呢啲唔喺乜嘢官商勾结,只不过喺一种双赢同负责任嘅营商操守啫。面对地产商,面对楼市,面对业主,如果仲喺用埋哂啲老谋心算,食碗面、反碗底嘅处事手段,就只会令到投资者却步,长远损害本港经济,而最终咪即喺祸及民生!所以,点解我成日狠批庸梁,就喺因为佢果种消极嘅施政理念,以致响佢领导之下嘅政府团队,手法都喺咁唔均真

至於 8/F 话,你提议政府从市场租入大批物业,转租俾有需要嘅家庭。其实,我之前都有睇过阁下果段访问;而我对呢样嘢嘅睇法,喺审慎正面。点解我话正面,但喺又要讲审慎?响一篇旧文度,我亦曾经大赞过唐英年公私营医疗互补政纲,喺积极正面,以双赢为先呢种营商理念治港嘅一项德政。而阁下呢个提议,就正正喺一个公私营房屋互补嘅政策,如果喺响唐班子领导之下嘅政府去实践,我就一定会举脚赞成。因为响任何公私营互补嘅机制里面,政府同营商者,喺要合作无间。大财团俾你跣一镬,极其量咪当输少少,就好似我上面咁话,冇下次罗!但喺我地呢啲物业投资者同埋小业主,就真喺输唔起啦!同庸梁班子做生意?唔可以话冇下次,而喺一次都嫌多!

营商之道,同长远投资之道,都喺同出一辙。
21. 【救市第二波】四川对首套房贷财政补贴3% 2014-08-03 22:47:35
随住各地方解除限购令后,地方政府再有新措施救楼市。四川省财政厅公布,由7月1日至12月31日,将向当地居民用户首次购买自住普通商品房提供贷款,贷款利率不超过人民银行公布的同期贷款基准利率,按金融机构实际发放符合条件贷款金额的3%给予财政补助。

对於四川省直接财政补贴房贷的做法,业内均表示地方政府的做法较大胆,直呼此次做法堪比2008年救市。目前还未听说有其他省市采取财政补贴托举楼市。

中房信研究部总监薛建雄表示,3%的财政补助是相当厉害的,此前并没有听说过有此类做法。他表示地方政府多依赖房地产业,如果当地房地产市场不好,必然会影响当地经济。
22. 【救市第二波】四川对首套房贷财政补贴3% 2014-08-03 22:48:19
随住各地方解除限购令后,地方政府再有新措施救楼市。四川省财政厅公布,由7月1日至12月31日,将向当地居民用户首次购买自住普通商品房提供贷款,贷款利率不超过人民银行公布的同期贷款基准利率,按金融机构实际发放符合条件贷款金额的3%给予财政补助。

对於四川省直接财政补贴房贷的做法,业内均表示地方政府的做法较大胆,直呼此次做法堪比2008年救市。目前还未听说有其他省市采取财政补贴托举楼市。

中房信研究部总监薛建雄表示,3%的财政补助是相当厉害的,此前并没有听说过有此类做法。他表示地方政府多依赖房地产业,如果当地房地产市场不好,必然会影响当地经济。
23. 港楼价「阴跌」后年看冧五成 2014-08-04 07:26:34

港楼价「阴跌」后年看冧五成

谢国忠曾扬言香港楼价未来三年跌五成,即一六年有机会崩盘,今天他的预测「加辣」,指在楼价对入息比率创九七后新高、租金回报率极低、内地资产泡沫祸及香港下,楼价将随着来年美国加息逐步「阴干」,「一六年港楼至少掉一半,或是比一半还要更多。」

谢国忠说,今回楼市泡沫跟九七年不同,「九七年快速的掉,资金快速从香港撤离,利息一下子抽升;这次美联储加息的速度比较慢,楼价会慢慢掉下。」虽然市场预期美联储下年中才加息,谢国忠认为时间会更早,因估计通胀早已到达加息目标,而市场行动有机会比央行更迅速。

两大指标预示前景差

近日港楼价在新盘带动下屡受大行唱好,谢国忠认为,楼市价值应用两大指标来衡量――楼价占入息比率及租金回报率,现时前者已经破九七纪录,而租金回报率在楼价飙升屡见下跌,谢国忠说:「有些贵的房子像凯旋门回报率只有百分之一,肯定是泡沫,基本上回报率约百分之五就没有甚么泡沫,这叫物有所值。」

内地经济倒退亦有机会祸及港楼,谢国忠指,港银对大陆贷款比例过高,而内地公司难以避免出现不良资产,资金成本容易抽升,有需要补充资本,在这个前提下香港有机会较美国更快加息。

他直言,现非合适时候购置物业,投资者宜等待租金回报率达百分之五时才行动,他亦建议不应纯粹观察利息厘定置业成本,「按揭利息仅逾百分之二大家就说房价便宜,但其实这是一个误解,利息低是暂时的,长期有机会上涨。」

占中破坏力堪比沙士

对於占领中环对香港楼市造成的影响,他形容政治事件有机会使中资撤资,重演○三年沙士触发楼价急挫的情景,「整个经济情况不好,泡沫正在悬空,有东西一刺激,大家就跑了。」

24. 扫把头 2014-08-04 11:52:51

姚博士提到的殖民地骗局, 正确是对97前买入物业的投资者, 因为97后他们已经全部中招, 破产和烧碳大有人在;但是大地产商就可以继续发财,原因是因为有平地买,拉底成本, 所以97后骗的是小市民, 不是大地产商, 原因今天才明白, 是贪曾和许士人带领的高官, 官商勾结及地产霸权.

CY的政府民望当然底, 这次殖民地骗局中招是大地产商, 当然天天唱CY, 因为大地产商在政府内已经没有内鬼官商勾结, 所以平地给人偷鸡, 现只有土发和MTR还有内鬼, 所以经常流标, 盼波叔尽快找出内鬼, 加快供应.