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文亮言

利息,对楼市是否是这样重要

 

汤文亮博士

纪惠集团行政总裁
2014年7月17日

  在过去几年,当评论员谈及楼市,就必定会以利息已经没有下调空间,未来只有上升一途,继而肯定楼市受利息影响而下跌,甚至大幅下跌,理论上是绝对正确,但实际上利息对楼市影响逐渐淡化,评论员不明白,因为他们没有考虑到市民在意识中早已对利息存有恐惧,亦知道利息在未来只有上升,唯一可以做的事就是减少借贷,所以,就算美国真的是退市,加息,对楼市影响亦不会如评论员所想像般巨大,不过,亦不能掉以轻心,不要提高借贷比率,利息就不会是猛兽,不会吞噬资产,如果情况许可,利息反而是小业主的生财工具,这就是人们常说的水能载舟,亦能覆舟,不过,今次反过来说,是水能覆舟,亦能载舟,即是利息可以吞噬物业,但亦可以令业主收入增加,是否很微妙,关键就是借贷比率,如果借得多钱,当利息上升,它真的是会吞噬资产,不过,借得不多的话,当利息上升租金亦会上升,业主的租金收入远大於利息支出,收入自然就会增加,所以,利息并非洪水猛兽,早有准备,就可以化危为机。

  就算小业主没有考虑借贷比率这个问题,金管局为了防范於未然,早已将借贷比率收紧,现在处於一个非常低水平,一般来说,拥有两个物业的人,他的借贷比率少於五成,拥有三个物业,应该是四成以下,拥有物业愈多,借贷比率就愈低,这还不算,金管局还要进行压力测试,假定租金下调的时候,小业主是否能够承接,唔使我讲,金管局对结果一定很满意,所以,陈德霖话若果确认楼市下跌,金管局就会放宽按揭,这是多年有首次有官员谈及放宽按揭,就算在短期内未能实行,但最少这是一个正面讯息,如果金管局担心利息上升,就唔会放宽按揭。

  虽然现在利息对小业主实则影响不大,但心理影响就很大,对那些想买楼的准业主影响更加大,很多人就是因为就嚟加息而唔敢买楼,而且一等数年,最近楼市炽热,有很多买楼的人都昔日因为就嚟加息唔敢买楼的人,这反而令我担心,这批人的防守能力是最脆弱,如果不幸加息,那些刚买楼的人又可能会放弃,他们损失订金事小,但影响楼市正常运作事大,甚至令楼市下跌,不过,这反而是政府乐於见到的事,因为官员叫市民买楼时要小心,小心,已经讲咗几年,终於讲中,可以舒一口气。

 

 
 
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1. nobody 2014-07-17 09:35:32
其实楼市既终极悬念系利息,正如我先前所讲,世上经济利润只有两个来源:寻租与冒险
(rent-seeking and risk-taking),寻租必赚(即系D基建政府专营权之类既 low hanging fruits),冒险可以发达亦可破产,当然系后者居多,大家都知系自由既地方如香港竞争系几咁大!)
当经济成熟到咁上下,寻租既空间自然小,要take risk先有机,正如香港美国,再加上佢地经济唔好,名义利率自然难升,因为利息D人就食息唔去投资,甚至要有实质负利率先可以令经济唔衰退。(寻租空间减少带来低息既情况甚至漫延到既澳洲加拿大呢D资源国)
呢D就系所谓新常态,最高利息可能只系3厘,甚至更低,我估最多两厘,另外,香港利息本来就比美国低,美国减过0.5厘而香港冇跟,到时香港拆息可能都只系1.5厘, 比而家多1.5%甘上下,重可能要系几年后。

讲返经济,我既沙盘推演系:世界发达国家经济寻租空间减少,人口老化同产能过剩会令利息长低企,资产价格平均每年都有几个%升幅,调整唔会多过20%,冇资产,特别系冇楼既人会变成实质上既农奴为有资产既人服务,即系要用收入更大部份佢租楼,要系其他地方压缩开支去过活。同时,由於D后生仔重有junk food, internet, smartphone, AV等去令佢地精神弱化,唔会有革命,最多都系和平占中之类既鸠流野,唔会对大局有乜影响(虽然我都觉得佢地可怜)。
扛杆买楼系take financial rise, 创业做生意系 take entrepreneurial risk, 社会进步,人类生活改善系主要来自后者,但银行反而只会替平钱比人买楼,想创业好多时都系要有间楼先有credit,后生仔冇楼想创业都好难,呢点其实系好唔合理,但我地作为既得利益者,闷声发大财就算.....

未算发达既经济如金砖5国等都唔会有太大问题,至少到2020前中国人口老化加速前都唔会有事,因为西方既创新都益到佢地,如果中国唔政治改革(至少习近平唔会),就唔可以有韩国日本咁既生活水平,但用小D资源都系好事。总括来讲,而家D国家一有事就QE(中国上个月又放一万亿!),未来几年总有一个国家会接力QE,世界经济己经唔会有太大既变化。

好快,连4球以下可以做10倍界王拳(9成按)既楼都会好少,人力资源同储蓄既增加,就算加上5倍扛杆,都追唔到资产既升幅。piketty本"21世纪资本论"可以话系 francis 福山本"历史的终结"既经济版本。
2. 法子 2014-07-17 09:40:14
官员叫市民买楼时要小心,小心,已经讲咗几年,终於讲中,可以舒一口气。」

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一个停了的钟,一日准两次。
3. 法子 2014-07-17 09:43:00
一楼那文章不错。
4. 小阳 2014-07-17 09:57:54
扛杆买楼系take financial rise, 创业做生意系 take entrepreneurial risk, 社会进步,人类生活改善系主要来自后者,但银行反而只会替平钱比人买楼,想创业好多时都系要有间楼先有credit,后生仔冇楼想创业都好难,呢点其实系好唔合理,但我地作为既得利益者,闷声发大财就算.....

Bro nobody , === Gd writing and i totally agree with you !
however, if the young guys are creative and make good stuff  , they will attract the angel fund  and the angel fund source is  the cheap money from banks or investors.
 
 
5. 香港无奈 2014-07-17 10:10:38
好的投资项目真的万中无一的。后世仔创业除了眼光,也有丰富的学识。
分享一个文章。。。。
 

李嘉诚旗下私募基金维港投资青睐节能LED灯泡公司Nanoleaf。Nanoleaf今年10月底将被引入香港,公司创始人正寻觅内地的合伙人,将产品引入内地。”
 

李嘉诚和他的80后小伙伴

华人首富李嘉诚热衷投资科技公司早已被外界熟知,其私募基金维港投资多年来力求低调。但今年却不同,李超人一改往日“闷声发大财”的风格,频繁在媒体推广所投公司,近几个月更由其红颜知己周凯旋牵头在内地举办巡回路演,为公司入内地市场铺路。

设计出全世界最节能的LED灯泡的公司Nanoleaf(中文名:绿诺)就是其中幸运的一个,李嘉诚年初接受媒体采访时曾盛赞Nanoleaf的创意,更亲手拼起一个Nanoleaf灯泡,这家公司也因此在内地迅速蹿红。

7月14日,Nanoleaf在美国众筹平台Kickstarter发布第二代产品,这距离创意萌芽已经四年了。Nanoleaf两位创始人日前接受腾讯财经专访时透露, Nanoleaf的新产品增加了调解光线明暗的功能,进一步提升了节能空间。第二代灯泡每个定价40美元,会现在Kickstarter销售60天,下个月就可以开始量产。他们正在寻找中国内地的合伙人。

“李嘉诚效应”提高了Nanoleaf的知名度,也引来诸多投资人的关注,但两位创始人一致坚持“钱不重要,理念更重要”。但当下的任务则是寻觅内地合伙人,实现今年内打入内地市场。

三个80后的一时冲动

一个成熟稳重,一个机灵精明,再加一个技术宅,三个80后的年轻人擦出的火花就是Nanoleaf。这里说的三个人是Nanoleaf的三位创始人Gimmy Chu(朱嘉钧)、

Christian Yan(闫思成)和Tom Rodinger。

三人均毕业于多伦多大学,三四年前,有着全职工作的他们曾想在太阳能领域开创一番事业。阴差阳错,在广交会考察太阳能供应商时,Nanoleaf的研发灵魂Tom的目光却被LED灯泡吸引,并固执地决定放弃太阳能。三个人命运因Tom的“一时冲动”而改变。

“当初Tom有了节能LED的想法之后,我们频繁讨论,每周都开会,当时我在中国,Gimmy和Tom在多伦多,我们就靠微信沟通。”Christian回忆道。2013年1月,Nanoleaf在Kickstarter上开始集资,原本只想募集2万美元,最后却收到了高达27万美元的资金。

Nanoleaf第一代灯泡虽然定价高达35美元,但推出后8个月时间里,平均每个月销售量达4000个到5000个,而这时Nanoleaf还仍处在市场测试阶段。出乎创始人意料的热卖仅是开头。接下来,Nanoleaf迎来了改变命运的重要时机—--进入李嘉诚的视线。

维港一个月入股

“维港投资发现我们的时候,Nanoleaf已经可以盈利,所以当时根本没有任何要融资的计划。”Gimmy透露,李嘉诚会向多伦多大学捐献资金,去年11月,多伦多大学校长来港拜访周凯旋,顺便提及了Nanoleaf这个项目,投资眼光精准的她立刻产生兴趣。“我们被通知维港投资愿意帮助我们,当时只有一天时间准备。”Gimmy笑道,那时紧张的心情仍然可以清晰感受到。

维港投资向来低调,内部如何运作几乎无人知晓,给外界的感觉似乎全靠周凯旋一人当家。李嘉诚自己曾透露,当年只用了5分钟就决定投资Facebook,而总共4.5亿美元的投入,已为他带来几倍的回报。这些传奇式的描述让外人看来,李超人投资很随意,依靠商业嗅觉即可只赚不赔。

事实上,以上都是“错觉”。“维港投资的团队很大,负责我们的团队大约有三四个人,见过几次面,他们决策的过程与其他投资公司类似,尽职调查来回多轮,但一共仅用了一个月的时间,我们就收到了维港投资的资金,已经算很快。”Christian说。后来经周凯旋牵线,Nanoleaf又引入了KPCB的资金。

Nanoleaf两位创始人对投资金额守口如瓶,因为要遵守签订的法律条文。但透露,拿到资金后,最多是用于研发,目前工程师团队已经由从前Tom1个人扩展到6人。此外,也在打造自动化生产线。Nanoleaf两周前获得可以出口欧盟的CE认证,未来将有更大规模的生产。

“维港投资作尽职调查那个月里,李嘉诚见了我们,他很高兴我们发明了全世界最节能的灯泡,是从心里支持。他对Nanoleaf的灯泡是如何拼起来有强烈的好奇心,一定要自己拼一个,其实灯泡出厂时是拼装好的,只是为了更清晰介绍产品,才会发布拼装过程的视频。”Christian笑说。正是李超人在这次会面掌握了拼装的方法,才有了年初接受媒体访问时现场组装的桥段。

股东李嘉诚的无为而治

对于维港投资的管理方式,外界一直传闻,维港非常尊重公司创始人的创意,向来坚持只在对方寻求帮助时才出手。这一讲法在Nanoleaf这里得到证明。Gimmy说,之所以愿意与维港投资合作不仅是因为钱,而是因为理念相同,他们也想改变世界,其他的放手让公司去做。

“维港不会像很多小型公司那样,每周都会打电话找你询问情况,追得很紧,我们也会经常碰面,很多时候就是随意聊聊天,如果需要他们的帮助,他们会想办法,我们在香港的办公室就借用他们的,平时周凯旋如果看到有趣的东西也会发给我们。”Christian说。

从Nanoleaf的创立,谈到未来的规划,两位创始人既没有表现出当下很多创业者那种夸张的豪情壮志,也没有高水平的讲故事技巧来推广产品的与众不同,自始至终都是淡淡地说道希望生产的节能灯泡能改变世界。这种从容不迫想必是维港投资“无为而治”的最好的映射。聪明的投资既给了被投公司宽松的空间发挥创意,也获得了信任。

维港投资不仅管理上不插手,“也没有给我们设定任何投资回报的要求。”两位投资者异口同声说。没有投资人的回报作为压力,Nanoleaf接下来在平衡盈利和扩大规模方面也没有太执着的规划,更认为现在谈上市为时过早。“我们会希望每年都有新产品出来,未来也会扩展到其他节能领域。”Christian说。

Nanoleaf的节能LED灯泡目前主要销往北美和欧洲,今年10月底将引入香港。但当下两位创始人最关心的是找到内地的合伙人,今年内可以将Nanoleaf的产品引入内地。“合适的合伙人的关键是双方可以谈到一个好价钱,到时就知道Nanoleaf的产品在中国卖多少钱。”Gimmy笑说。(腾讯财经 耿荷 发自香港)

6. 唔知啱唔啱 2014-07-17 10:15:10

寻租例子 : 低按揭利息 2.15% vs 租金回报 4%,坐喺度un un脚做arbitration
冒险例子 : 高杠杆借贷,好彩就升天,唔好彩就……

多谢1 nobody

 

7. 蜕变中嘅懒人 2014-07-17 10:16:25

TO 1楼 nobody 兄

懒人觉得兄台经济学理论好得,我桐起床板三曰都写唔掂,睇咗2次都可以明咗8成,隐约理解系:

QE使有价资产价格飞升;QE扩大贪富差距;通涨高利率低形成实质负利率;负利率迫使资金冒险;投资知识不足者争相买楼抗通涨保身家;愈早有楼愈有本钱更加有钱同有机会发展;400万以下嘅楼多上车人争将绝迹;未来几年如无黑天鹅,QE仍主导经济环境。

懒人只可理解咁多,己经好俾心机去刨兄台篇好文章,多谢分享,希望继续发表呢种有深度有启发性文章,谢谢。

8. 中女社社长 2014-07-17 10:20:28
官员叫市民买楼时要小心,小心,已经讲咗几年,终於讲中,可以舒一口气。」

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一个停了的钟,一日准两次。

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唔止, 政府唱好言论出奇地准, 含生说六百万是上车盘, 就看如何
9. 引刀一快 2014-07-17 10:44:29
懒人兄

我都识得写D要你睇半日,又穿插好多似是而非嘅主观论调,引导你以爲好啱嘅填字文。
嘥时间睇。
10. 蜕变中嘅懒人 2014-07-17 10:54:05
美国楼市一曰唔回到06年水平,再加上其他经济条件正常化,佢话明年加息,懒人当吹水而已。
11. 亮剑 2014-07-17 11:00:53

我亮剑於 2014-01-20 15:41:56咁写

PP兄从供应呢方面睇香港楼市有无供求失衡,而我又尝试喺需求呢便看一看。

特首喺施政报告中提到两个「亲身经历」,一个系按楼上大陆做生意,之前话过唔提啦。

另外一个系讲有对夫妻因为间屋细,唔敢追多个!

除此之外,CY亦提到,有年轻人於结婚后都要返回父母家中居住!

大家「一致认为」楼市会短期向下,咁或租、或延迟婚期、或暂时唔生细路、或婚后一同寄居其中一方夫母屋企,甚至婚后各自打道回府,都系应对居住需求嘅选项,凡此种种证明居住需求系几咁充满「弹性」!

但我认为,呢个压抑刚性需求总有个临界点:

1213年租落嘅楼宇,喺14年分别完死约,白交年多两年租,唔见拾几二十个首期,但2手楼业主只肯减丁屎咁多!

婚礼延缓一年半载冇问题,但再迟啲点算,还再等吗?

细路迟啲生无问题,但再等会变高龄产妇喎!

阿妈间屋细,衍生嘅婆媳问题都唔系小事,总要有人搬走啩!

大陆港漂、有米人仕、双非家长、外地生⋯⋯源源不断涌到争屋住!

那有刚需人仕点搅呢?

唔好俾我批死,今年租楼高峰期会於农历新年后提早降临,到时CCL会见真章!

 

 

双非家长付73万辣税买柏慧
方便子女上学 新界西频现踪影

 

【明报专讯】 20017月终审法院裁定中国公民在香港出生的婴儿均可拥有香港居留权后,本港双非婴儿便持续增加。

根据统计处资料显示,2001年至2011年间,双非婴儿数目约175,599名,其中2008年至2011年为双非婴儿出生高峰期,每年出生的双非婴儿会由25,269人递增至35,736人,4年来共录得123,424名双非婴儿出生,占10年间双非婴儿的总数达七成。

十年来诞逾17万双非婴

虽然行政长官梁振英於2012年起上任后推动「零双非」政策,但随08年出世的双非婴儿步入适龄上学的阶段,后遗症亦陆续浮现。

学者预期,除了学位不足,双非家长为了让子女在港读书及发展,必须在港置业,并会加入二手抢盘战。

城大建筑科技学部高级讲师潘永祥指出,政府近年觅地建屋阻力甚大,市场预期未来房屋供应量难以大幅上升,细价楼楼价愈升愈有,除了本地买家,双非家长及外来投资者都憧憬本港楼市向好,部分双非家长为免长期捱贵租,索性转租为买,不排除未来有更多外来人士到新界区抢盘,意味著港人上车将更困难。

潘补充,假如本港政治环境及因素不变,今年整体楼价或会有5%10%的升幅,其中细价楼升势更会跑赢大市。

近日楼市聚焦二手细价盘,除了本地上车客积极追价入市外,来自内地的双非家长亦加入抢盘战团。有代理指出,为准备9月开学,双非家长积极为子女寻觅安乐窝,纷纷加快置业步伐,天水围柏慧豪园一个两房户近日获双非家长以375.8万元承接,未计其他入市成本,净计辣税已高达73万元。

个别双非家长更未雨绸缪,即使子女未到适龄入学,亦预先购入荃湾新盘环宇海湾,入伙后先放租,待子女上学后才收回单位自用。

上车需求持续高企,加上双非购买力相继涌入,刺激细价楼做价仓急升,港人入市更见艰难,近期新界西便成为双非家长入市的热点。

美联高级营业经理梁婉仪表示,天水围柏慧豪园一个两房户获双非家长客买入,位於3座中层E室,实用498方尺(建筑656方尺),原业主数日前放盘,叫价380万元,仅微减4.2万元,以375.8万元易手,实尺7,546元(建尺5,729元),属理想价。

买家为双非家长,为方便子女上学,故於区内置业,是次入市需付15%买家印花税(BSD)及4.5%双倍印花税(DSD)共73万元。

原业主0812月以约143万元购入,帐面获利约232.8万元或1.6倍。

屯门二三线楼亦获追捧

此外,屯门区二三线物业亦受双非家长的追捧。祥益高级经理林伟光表示,恒顺园有「97货」获双非家长承接,该物业位於9座低层E室,实用651方尺(建筑797方尺),卖方於本月初以390万元放盘,后来减价14万至376万元易手,实尺5776元(建尺4718元),属市价。买家同样需付约73万元BSDDSD入市。

原业主於19979月楼市高峰期以298万元买入,持货近17年,帐面获利约78万元或26%

邻近恒顺园的怡峰园,亦获内地客高市价买入。林补充,位於5座低层E室,实用659方尺(建筑771方尺),原业主最初开价500万元,微减5万元后即获承接,以495万元沽出,实尺7511元(建尺6420元),高市价近一成。买家更需支付高达104万元的辣税入市。

原业主12年以300万元买入,帐面赚约195万元或65%

家长未雨绸缪 613万购环宇

个别双非家长为子女升学做好准备,率先入市新盘。代理透露,有双非家长上月底购入长实(0001)旗下荃湾环宇海湾两房户,计划入伙后先行放租,待子女上学后才收回自用,涉及5座中层A室,实用485方尺,成交价613.1万元,实尺1.2万元。

雅涛阁绿表实尺扑9000

另根据房委会资料,香港仔雅涛阁1座中层G室,实用576方尺(建筑689方尺),成交价518万元,实尺8995元(建尺7518元),无论成交价及尺价均贵绝南区绿表居屋。

明报记者 李宛婷

 

有线报导-----中小型楼价升 4.3%

楼市七月全靠上车盘,今年以来中小型楼价指数上升 4.3% ,跑赢整体大市。

12. 代理仔 2014-07-17 11:03:58

昨日唔得闲睇博士文章,今日返睇。

见到有网友早几年劝朋友唔好买楼,今日又再劝朋友卖楼。唔知佢劝朋友唔好买同宜家卖既系唔系自住楼?如果系,希望呢位网友唔会就咁无左个朋友。

由於身为地产代理,好多朋友会问我黎紧楼市点睇,买唔买好?卖唔卖好?

几好既朋友问我或者唔系好熟既朋友问我,我都系同一个答案:「如果你卖楼后要租楼住,自住楼一定唔可以卖(有D人卖楼后会返去同父母住)。如果你宜家租楼住,过到银行压力测试,首期唔使问人借,买自住楼唔怕,因为唔供你都要交租。但记住你买既系自用楼,将来几年如果唔好彩有下调出现,你唔好咁上心,因为你层楼系用黎住唔系用黎投资。相反如果楼市再上升你都唔使太雀跃,都系果句因为你层楼系用黎住唔系用黎投资。」至於有关买楼投资,我通常唔比意见,我同朋友讲,就算你搵我买我都唔会讲到比你听将来升定跌,投资要赚就要自已承担风险,同埋我唔做熟人生意。

见到有网友或有专家劝人卖楼,有专家什至劝家人卖自用楼。我唔知佢地点解会咁做?对自已太有信心?定系对友情、亲情太有信心?就算令亲人、朋友损失几十、几百万都觉得无损亲情、友情?

某一只股票上落有可能系人为控制到,但楼市上落唔系咁单纯,而且除非有好突发性事件发生,如果唔系上落周期亦唔会系短时间。

所以我成日同朋友讲,唔好太信楼市预测,由其一D大幅度楼市预测(几年跌30-50%),就算讲既人身份几专家都好,都唔可以信。楼市同股市好唔同,楼市唔系一、两个负面或利好因素就会令佢上升或下跌。亦唔系好似一D无知网民咁讲,因为地产霸权所以个市升不停,以为系一少部份人就可以控制楼市起跌。我成日同朋友讲,创出地产霸权呢个概念既人非常无知,真系有地产霸权,97同沙士楼价唔使跌咁多。

无人有水晶球,楼市上落根本唔系单单个人可以预测到,返回最基本价值观,楼系要黎住,只要你要用到,唔应该太著眼几年或十年升跌,都系果句:唔供你都要租啦。

13. 亮剑 2014-07-17 11:22:15

雷国怡:楼价偏高 须跌三成
收入追不上 买楼负担近九七水平

 

【明报专讯】近两月楼价反弹兼交投回升,中原楼价指数有可能破顶,不少代理行及投行开始「转軑」,将年初时看淡的观点,改为将预期跌幅收窄,甚至认为楼市将转升。

不过,去年底发表报告预期香港楼价将在明年底前跌逾三成的巴克莱董事总经理及亚洲(日本除外)房地产研究主管雷国怡维持看淡,指市场情绪常会出现短期波动,但以负担能力计香港楼价确极度偏高,而收入升幅追不上,加上供应在增加而不少分析低估了港人的借贷风险,后市实难看好。

雷国怡指香港楼市最值得担心的地方,是楼价按港人家庭收入中位数计算水平达13.5倍,高出自1990年以来平均8.7倍的一个标准差以上,与1997年香港楼市爆泡时情形相似(图1),「更重要的是今年首季港人按年的收入增长仅有2.2%,根本不能承受不利因素的冲击。」

他又指出,在2008年金融海啸时香港楼价虽在一个多季度内急跌了约25%,当时他却是看好后市。「2008年时楼价按港人家庭收入中位数计算的负担水平只是8倍多,调整后更只有约6倍多,纵使出现全球金融动荡,楼价也可迅速从低位回升,而现时楼价则要下跌三成以上,有关负担水平才能回到历史平均值。」

高收入买家正在减少

虽然有分析指以家庭中位数计算全港的楼价负担水平有可能出现偏差,因能承接高楼价的买家,其收入往往高於中位数。雷国怡承认,「私楼买家尤其高价楼的买家收入或会高於中位数,但那些高收入的买家,是在增加还是减少?以往我们会说内地有钱人可买起香港楼,在辣招税下,内地买家已大减,且内地经济放缓等因素,他们来港消费也减少,遑论继续高价买香港楼?至於香港的高收入人士,金融业不景,零售业萎缩,外国名牌减少在香港开店,跨国银行和律师行也减少在港扩充,那来更多的高收人士来托起香港楼价?」

除了楼价偏高,雷国怡指香港的一些楼市结构性因素已出现改变。「政府已订出未来10年的住宅供应为47万个单位,且不断推出土地,而接受的卖地价格愈来愈低,如白石角地皮流标后,同区地皮仅以每尺3300元售出,对岸的马鞍山地皮也以10年新低价卖出,发展商以前怕卖平了楼,宁愿惜售,现在就算卖平了,却可以低价补充土地储备,可以见到他们开售新盘,就算获超额认购,也不会慢慢的卖,最终会对整体楼价构成压力」。

加息震荡 股市会提前反映

「我们在2006年已指香港住宅供应会出现短缺,但当时楼市初复苏,人们在说就算每年只有5000个单位都嫌多,全不理会客观的数据推算。人的心理很奇怪,在楼价大升以后,人们又只会看到利好的因素如低息等,觉得楼价相对收入比率可以无限上升,对他们而言,13.5倍不是问题,可能升至100倍也有『合理』解释,至於新供应增加,未到真正落成时,也会得是很遥远的事而不用理会。」

「就像美国退市后下一步便会加息,大好友却认为,他们可以等待加息时才慢慢卖楼不迟。当然,估计美国的确实加息时间不容易,但如他们在明年中加息,那股市应会在69个月前有反应,即今年910月便可能出现动荡。」

明报记者 陆振球

 

【明报专讯】有说香港六成业主已供满楼,整体按揭未偿还借贷比率也只是五成多,所以就算美国加息,对楼市的影响也会很轻微。对此,雷国怡并不认同。

「根据统计数据,香港的整体贷款总数与香港楼价关系具高度相关性(图2),较诸按揭借贷总额与楼价关系更密切。事实上,香港楼价指数较九七年高了两成多,而香港整体贷款总数,由6万亿增加至9万亿元,一旦美国加息,也必对香港整体经济以至楼价构成冲击。」他又指出,就算只看发展商的借贷,他们一些公司的净借贷比率虽只有15%至17%,看似极稳健,但其实他们的借贷金额,却由2008年时的1400亿元暴增至2140亿元,幅度极为惊人。「另外,港人楼宇按揭比率虽低,但其实按揭的金额,却也由九七年的4500亿升至9000亿元,不可轻视。」

雷国怡认为,除了楼宇按揭,香港人不少在个人贷款或贸易融资都借得很厉害,如美国加息,其影响或会遍及整个香港经济,从而冲击楼市。

「以往,香港与美国经济关系最密切,如美国加息,则代表美国经济复苏,会有利香港的出口和经济,对息口的不利影响作自然对。然而,现时是中国经济对香港的影响远超美国,则美国加息,而中国经济放缓,又或中国经济复苏不如美国,香港的经济和楼市便会受到双重打击!」

空置率低不代表楼价难跌

雷国怡也不认同现时香港整体空置率只有4.3%的偏低水平,所以租金和楼价难跌的说法。「两年前香港中区甲级商厦空置率只有1.4%,但因金融行业萎缩,租客的负担能力减弱,中区甲级写字楼租金两年来跌了足足15%。香港现在住宅空置率虽低,但新楼落成量正增加,而若市民的收入不能明显增长,租金也难大升,则楼价也难言可不受影响。」

雷总结道,除非中国经济快速好转,港人收入受惠而快速增长,楼价在极度偏高下还可以「软陆」,这还未计入美国加息的不利影响。

 

--------为了呢两篇文章,我今早同 PP 倾左粒几钟,现在组织紧理据同雷生辩论!

 

 

14. KKFF 2014-07-17 11:31:05
To: 7楼蜕变中嘅懒人

兄台, 你都好有贡献呀


15. 引刀一快 2014-07-17 11:32:38
懒人兄

将100个字可以表达嘅嘢,用5000字嚟表达,呢种伎俩好多人都识,特别系学界,呃嘅唔系稿费而系研究经费,仲有D人专门将D可以一言蔽之嘅简单理论,写到1000字仲要你睇唔明,问第二个人地懒得睇,咁你咪要问番佢罗。
学界好多咁嘅人,真系喺学术圈子里面大家心照,唔敢撒野,对住出面D人,咪系专家罗。
睇完笑下就好,好多好权威嘅口吻,例如“最高利息得两厘”.................你估你系格林斯潘咩!
“资产价格平均每年都有几个%升幅,调整唔会多过20%”简直系荒谬喇,睇睇香港楼市近20年张折綫图先。

大量既非必要又眩目嘅学术名词,就系吓你等你唔敢随便提出质疑,就系呢个伎俩!因爲大家都怕出洋相,唔识唔明唔出声,成件国王嘅新衣照头笠!有几多人好似懒人兄咁坦荡荡有咁开阔嘅胸怀吖?

懒人兄你养过猫未?有冇见过辪定谔之猫?有D亏佬就系自认辪定谔之猫。
16. 蜕变中嘅懒人 2014-07-17 11:33:02

引刀一快兄,早上好。

引兄咁高学历,具高阶经济学识系必然,佩服又羡慕;懒人年纪系路人甲(老人家),心态系反斗年青人,正统学历系小学鸡,抱终生学习心态,之前都有比心机刨引兄大作,如论及内地实际情况,真有别於靠转述报章纸上谈兵之流,其实好希望引兄再岀鸿文,懒人又有得益机会了。

今日搭夜机一家三口去韩国旅行五日,食泡菜,(斋)睇韩妹,一乐也。

17. 蜕变中嘅懒人 2014-07-17 11:44:03

15楼引兄你话:(懒人兄你养过猫未?有冇见过辪定谔之猫?有D亏佬就系自认辪定谔之猫。)

懒人因为有爱心,从来未养过猫狗,因为唔想始养终弃咁无人性,至於辪定谔之猫,我唔识辪定谔仁兄,更加无见过佢只猫,点解亏佬要自认系呢只猫,好耐人寻味,引兄快啲解释,指教吓,谢谢。

18. XX之猫 2014-07-17 11:49:50
19. 蜕变中嘅懒人 2014-07-17 11:50:09

TO 14楼 KKFF兄

好多谢夸奖,好开心,加埋旅行,开心X2,谢谢。

20. 引刀一快 2014-07-17 11:51:45
代理仔

如果帮朋友赚百几万,人家系咪感激我呀?
好多时,唔系计感激唔感激,围内朋友梗系想人地好架喇,意见人地俾,决定自己做,如果连呢D处事态度同心态都未有,根本冇资格做投资者!连成年人都唔算。
21. 小阳 2014-07-17 11:55:41
引刀兄,
你都估楼市跌啦!
冇人兄估利息上落有乜好闹?

你觉得冇人兄讲D野太多名词,但是我觉得佢有前瞻性,
佢D料同market 跟得好贴。

你昨天叫你个frd卖楼,
你讲下楼市几时跌,跌几多?更有建设性
等我尖兵学下嘢


22. 蜕变中嘅懒人 2014-07-17 11:58:20

18楼兄台

呢只就系辪定谔之猫?睇完呢张相,更加唔知点解,懵吓懵吓X2!

23. 顺民 2014-07-17 12:02:21

3楼话:一楼那文章不错。

口脗像是一名少林大师评论一个刚入门的小弟子的扎马功力般,好一副架子及威严!人家一楼有名给你称呼,系nobody兄。3楼你系乜水?我系顺民。

24. 引刀一快 2014-07-17 12:04:31
To 懒人兄

恭喜晒,祝你一家旅途愉快

辪定谔之猫,一言蔽之就系一只状态去向未明嘅猫,自认辪定谔之猫,即系话自己前途未明,不过用埋辪定谔之猫呢D量子力学嘅徉谬,咪等人觉得佢好有深度好有学识罗。
辪定谔之猫,你search到解释都睇到你晕喇,就算“徉谬”呢两个字都考起唔少人。

25. nobody 2014-07-17 12:07:27
银行利息=乜都唔做就有既回报。
如果太高的话,咁好多人就真系乜都唔做,对经济系好大镬的,特别系人口老化(需求减小)加上产能过剩(供应过多)。结果就只好用低息引D人投资D得意野玩下,希望可以增加新既需救(好多时都系D以前人想唔有需要但出现左就变成必需品,如而收音机,电视,电脑,internet,smartphone)。
其中一个经典例子就系:pixar 系 george lucas 同 steve jobs既玩具,一直都系蚀钱,蚀到george lucas cut loss卖比 steve jobs, steve jobs 做next仆街后都想 cut loss,但挨下挨下又变左个新既产业,如果利息系好高的话,呢D投资一地小好多。

通胀高即系放D货系度唔卖都有得赚, 好似你买个仓收D米出年就赚钱,但会咁简单吗?以目前既科技,冇政府专营权的话,即刻就有第二个运米来卖(但现实系有D国家真系咁,所以佢地通胀又会高D)。

睇返大陆既情况:
1, 利息高租金回报未必高,加息更加唔会令租金升。
2, 大陆过去有太多必赚既寻租活动,借10厘息去做到有得赚,令利息民间高企,而家呢D活动小左,本来要减息,但一减又会益过之前寻租班人,所要用定向放水,但结果都系有D假三农,假小微企去接水。估计大陆未来几年仍会讲收水实放水,正如一向把口话共产实质系资本到极。上个月放一万亿GDP都系去返7.5, 出年减息仍然唔系冇可能既事。

李+X系最明白risk taking and rent seeking既人,佢不断买入公共事业去做现金牛,但同时又做好多创投,反而其地大孖沙仍然只系集中既地产寻租活动。
26. 如风 2014-07-17 12:10:02

回15:引刀兄

将100个字可以表达嘅嘢,用5000字嚟表达,呢种伎俩好多人都识,特别系学界,呃嘅唔系稿费而系研究经费,仲有D人专门将D可以一言蔽之嘅简单理论,写到1000字仲要你睇唔明,问第二个人地懒得睇,咁你咪要问番佢罗。
学界好多咁嘅人,真系喺学术圈子里面大家心照,唔敢撒野,对住出面D人,咪系专家罗。
睇完笑下就好,好多好权威嘅口吻,例如“最高利息得两厘”.................你估你系格林斯潘咩!
“资产价格平均每年都有几个%升幅,调整唔会多过20%”简直系荒谬喇,睇睇香港楼市近20年张折綫图先。

大量既非必要又眩目嘅学术名词,就系吓你等你唔敢随便提出质疑,就系呢个伎俩!因爲大家都怕出洋相,唔识唔明唔出声,成件国王嘅新衣照头笠!有几多人好似懒人兄咁坦荡荡有咁开阔嘅胸怀吖?

懒人兄你养过猫未?有冇见过辪定谔之猫?有D亏佬就系自认辪定谔之猫。
 
这正是阁下值得阴茎的地方
27. nobody 2014-07-17 12:10:36
I am nobody 呢句既思意其实都系话自己系鸡散。希望讨论集中系文中论据同例证。
28. 自我陶醉 2014-07-17 12:10:50
引刀兄, 

人哋今日改邪归正, 应该鼓励吓, 唔系人哋会觉得你小气喎!

尤其以下呢几个论点:
1. 寻租必赚
2. 最高利息可能只系3厘,甚至更低,我估最多两厘
3. 资产价格平均每年都有几个%升幅,调整唔会多过20%

你估人人够胆讲咩? 博士唔敢, 格林斯潘唔敢, 连耶伦都唔敢, 你话佢几权威呢, 我存定期搵到间稳阵嘅银行, 我都唔敢讲必赚喔! 净系勇气都赢晒, 抵赞!

再搵啲例子, 就算你咁黑仔, 97年入货, 每年回报3.5厘, 最多跌过6成几, 就算真系升唔番, 唔洗廿年都番本喇, 不过你唔好问我, 输通胀同机会成本呢啲问题, 我都唔识答你, 不过衰到日本咁上唔返嘅话, 三四十年点都会打和喇, 仲唔系赚梗!

呢篇文章, 我只有一样唔明, 就系收息同投资债券, 究竟算系寻租定系冒险呢? 

29. nobody 2014-07-17 12:11:52
typo, I mean我系蛋散,微不足道。
30. nobody 2014-07-17 12:17:20
>收息同投资债券
this is taking financial risk.
rent seeking 系D专营权,内幕消息(包括内幕股,或某高官令政府去收佢买既农地),专业保护之类。
例如香港既医生都系寻租行业,因为政府唔比其他海外医生来香港做。
会计都系寻租行业,但系香港,呢个保护伞己被打破,旧人仍OK,新人10个有9个做到30岁时薪都唔会多过洗碗。

31. nobody 2014-07-17 12:22:06
任何大行都系比个约数,我既计法系同old normal 4-5%比,但果时人口增长同产能低竞争小,而现时系人口老化同产能过剩同竞争多,重有过去借突既,系以前一半就差唔多。
唔信?你问去旅行果D机票用20年前比平左地贵左?
32. 引刀一快 2014-07-17 12:22:09
To 4楼 小阳姐姐

呵呵,你又做尖兵喇。
你嘅“totally agree with”本身就系好偏颇嘅讲法,买楼唔驶首期咩,唔驶供楼咩,创业有cash好定系credit好呀,供紧嘅楼又有几多credit呀,咪又系讲紧呢个大升市,卖咗间屋唔驶孭利息唔系好处咩?你谂谂先做尖兵嘛。
33. 小阳 2014-07-17 12:26:33
To 引刀兄

唔好讲禁多!
讲正题
你昨天叫你个frd卖楼,
你讲下楼市几时跌,跌几多?更有建设性
等我尖兵学下嘢


34. 引刀一快 2014-07-17 12:30:57
自我陶醉兄

我系觉得要必要同懒人兄解释下D学术市井嘢啫,呢D小伎俩系破坏交流,蛊惑人心。
最惨系懒人兄伤神,我睇唔过眼嘛。
35. 如风 2014-07-17 12:33:21

回:小阳

你这样问他不就等於问杨卫农吗?

36. nobody 2014-07-17 12:33:32
你又系针对一D non critical agrument, 其实对分析利息走向既作用不大。
当然,寻租行为都系政治风险,其实伸请公屋都系寻租。
正活期存款都当系risk free,  美国债都有人话risk free(呢点我都有保留),但如果你针对呢一个risk free definition, 一直讲counter party risk, 讲到天光都未去到分析利厘,更重要系呢点对往下分析无作用。
37. 引刀一快 2014-07-17 12:34:05
To 小阳姐姐

楼市几时跌,跌几多,点解你唔问埋跌几耐、边区先跌呢?


38. Oscar Lam 2014-07-17 12:36:10
30/f 无人兄,
你的投资概念很有创意、也很有趣!我在学校读书时没有学到这些知识。

自醉兄,
你的EQ很高!这对於投资者而言至为重要。你一定是一位成功的投资者。哈哈!
39. 如风 2014-07-17 12:36:17

其实大家不用跟淡淡一般见识,他们已经受到应得的教训,白白错失了机会与光阴,实在有苦自己知,大家不要落井下石,另他们错将小业主们当成发泄对象。

小弟在这几年幸得博士,三英及各前辈引领才不至於十字街头迷失方向,保得住区区几个物业,万幸!

希望以后更加多人能迷途知返,共欢共醉!

另外有见前辈提及国内买楼经验,在下深表赞同。受教於一位高人:资金不足的话,在香港买入一个车位比在国内买入一个物业更加灵活及著数,不妨深思。

40. 小阳 2014-07-17 12:36:30
引刀兄,
你想答都冇所为
41. 小阳 2014-07-17 12:44:16
引刀兄,
我昨天都话你系叻仔。
今日我话 totally agree with u . 你又话偏颇。
算啦!
你答左个尖兵问题先
42. 引刀一快 2014-07-17 12:49:13
小阳姐姐

你呢个问题呢,好易答,跌系一年以内嘅事,点都唔过年半,至于跌几多,四成甚至更多,至于跌几耐,有好多变数。
点,咁翔实嘅答案,好多自称专家嘅都唔会俾岀嚟。
43. 引刀一快 2014-07-17 12:50:45
你撑紧果只小动物,都唔敢呀,哈哈哈哈哈
44. ccleung 2014-07-17 12:51:51
博士所讲的聪明人,引刀一快简值喺典范,引刀兄加油!个市好快如你所愿大跌5成。
45. 自我陶醉 2014-07-17 12:54:22
Oscar兄见笑, 原来Oscar 兄嘅Audit firm 都系赚梗兼无风险嘅收租业务, 令自醉羡慕。
46. 代理仔 2014-07-17 12:57:13

回:引刀

其实纯綷个人经历分享,你话帮人赚几佰万,人地会多谢你?

如果出现系做生意或其他情况或者会,但劝人迟买自用楼或卖自用楼,就算当时人真系从中得益,会识得多谢你既人真系好少有。我试过有朋友有两层楼,一层自用、一层收租,当时佢私人原因,一定要卖走一层,留返一层自用。问过我意见卖边层,一个系已成熟地区,好稳定,另一个系新发展区(但都系九龙),当时佢两公婆都系想放新发展区果间,因为果区多年无变化,无太多人留意,无太多成交,邻近升幅都低。

由於佢留返一间自用,会住廿几年到退休,睇既系长远,我将新发展区将来发展同佢讲,劝佢一定要留低新发展区果间。最后佢两公婆有听我讲,留低新发展区果间,而且几年内由於机建开始进行,好多人已开始留意该区。楼价升左几佰万,而佢放出左果间,升幅小得多,无宜家3份1。

一路有保持与呢位朋友联络,但我地同其他朋友出黎,佢两公婆都会同其他人讲佢地当年几英明,识得睇长远留返间优质楼,但好似已完全忘记当年问我意见。(佢地当年有讲过问过其他亲朋好友,个个都叫佢留成熟地区果层,得我一个持反对。)

另一个案,有亲友搵住宅,我话我唔熟(主要我唔做熟人生意),话介绍该区分行同事佢识,佢地自己联络就得,从中我唔过问。两年后,佢住紧果度地区偏远,升幅较大市落后。亲友见面,佢都有比说话我听,话当年介绍果度升唔起。我起初听到会好唔顺,我完全无参与过,到佢地买左我先知佢地买边度,就系因为介绍个同事,就话个单位系我介绍入我数。

讲以上两例子,都系想话比引刀兄知,人好奇怪,当件事系好,所有功劳都系自己既。但当件事唔好,人就会搵野去赖。引刀兄你可能朋有好高质素,你帮左佢,识得感激你。但大多数人都未必会咁,所以我认为涉及利益,特别系买卖楼,几好朋友都唔好比意见。佢因你意见而赚到,好既讲句多谢。唔好既嬲你成世,朋友都无得做。

47. nobody 2014-07-17 12:57:54
一个基建/工程, 如果政府保证有8% 回报,咁就用7%借钱都大把人做(信政府唔倒台的话),社会越多呢D野(如大陆),利息就自然抢高,大陆甚至有尾大不掉既问题,即使寻租减小利息都唔能够即时减小,因为以前借突。
但若干年后社会成熟,小左呢D行为,借贷需求就会减小,利息都系要落。

另一方面,好似航空呢D行业,天生系冇得专营(冇行能你个机场只可停你既飞机,否则人地都唔比你D机泊),结果就系D人会尽力提升产能,去到近乎通缩。

当赚钱outcome variance细既野比人做哂,好多行业都变到好似航空咁,投资者就唔会乱投资,政府就要用低息甚至负利息去引佢地投资。

世界经济明显系向自由竞争/迫人冒险方向行,地产除外。
48. 小阳 2014-07-17 13:10:42
引刀兄,
你同barclays 雷X怡讲法差不多。



49. 自我陶醉 2014-07-17 13:11:41
引刀兄, 咁你就话蛊惑, 人哋一个大义凛然嘅正身加几个寸寸咀嘅分身同你玩咪仲蛊惑, 哈哈哈!
50. 小阳 2014-07-17 13:14:00
其实王维基都想rent seeking . 亚洲亚洲禁烂都末执.

王维基第一个打破长途电话个rent seeking. 
佢用知识打破
51. Oscar Lam 2014-07-17 13:20:03
自醉兄,
如果法律允许的话,我还真想用audit firm买几层楼收租,变身收租公司。哈哈!
52. 自我陶醉 2014-07-17 13:26:08
Oscar兄,

Audit firm 又唔怕加息, 又唔洗餐餐捱辣椒当饭, 又唔会贬值, 有咩唔好? 对社会仲有贡献喇!
53. 打工仔 Andy 2014-07-17 13:39:30

刚开完会出呢, 原来呢到已经Open Fire !

都系食饭先!!

54. abc123 2014-07-17 13:41:43
to nobody, 法子兄,
相信很多网友认同你们观点,请不要回应没有建设性的挑拨,否则是自贬人格。
尤其是法子兄,战积辉煌。请参考惜缘兄意见。
55. Oscar Lam 2014-07-17 13:53:13
自醉兄,
Low risk (no listed co clients), Low return!
56. 引刀一快 2014-07-17 13:54:53
To 48楼 小阳

我同边个讲法一样唔系问题,人家有咩理论我亦唔知,不过我的确系咁嘅睇法,好嘞,呢个问题我答咗,小阳,你下个准备问嘅人系边个?唔好话我知你净系质问我一个呀!
57. ccleung 2014-07-17 13:57:06

引刀兄:

既然阁下信心十足,在下胆敢向你挑战,如下:

1)CCL於31-12-2014前曾经出现过120或以下 ~ 阁下胜

2)CCL於2014年最后一期低过130 ~ 阁下胜

3)CCL於2014年最后一期在130或以上 ~ 小弟胜

条件喺输家请大家吃晚饭,包括博士,3S,各位前辈,不超过3围。地点由输家决定(最好喺香港境内),,界时希望各位俾面,尤其nobody兄,免得有人以为小弟喺你分身,有损nobody兄英名。

引刀兄如何?

58. 小阳 2014-07-17 14:02:17
法官大人,

我冇嘢问。哈哈
59. 自我陶醉 2014-07-17 14:04:03
引刀兄,

乜57楼的盘路咁熟嘅! 又令我想起顺民兄嘅预测㖭。公然赌博是犯法行为, 请各位自重!
60. 顺民 2014-07-17 14:06:23

何谓自贬人格?就系唔识平等两字,小小料学人摆款,记住网上讨论大家都系咁高咁大而已。

61. 引刀一快 2014-07-17 14:15:01
To 46 楼 代理仔

我明白你意思,人唔系奇怪,而系良莠不齐,面对D忘恩负义嘅人,用嘅态度应该系宽容,以后识得点做就得喇,如果因爲呢类人影响咗自己嘅行事态度,咁就系佢地对你嘅二度伤害,世界唔会一个值得为佢设想嘅人都冇。就好似街上好多假乞衣,唔通因爲有假嘢就唔布施咩?留意D,错咗都系自己俾得起错得起嘅嘢,咪得罗。
几年前人家叫我忍手,我今日都同呢D人好friend,因爲人家唔同自己friend点会劝自己?都系果句,料系人地俾,决定自己做,连咁嘅心理质素都冇,就唔好做买卖。
至于你举两例嘅亲友,我觉得其实同你关系好密切,唔系嘅话,说话只会系你背后讲,点会俾你当面听吖!
62. ccleung 2014-07-17 14:16:29

敢就一个字,唔敢就2个字,无谓废话。

何谓赌博?请教下法律顾问先学人讲啦!

63. 自我陶醉 2014-07-17 14:21:11
请教下法律顾咁嘥钱, 报警叫警察查咪得罗, 简单快捷!
64. 引刀一快 2014-07-17 14:23:30
To 59楼 自我陶醉兄

我早就话咗唔回应呢D假人喇,呢个人真身唔得女人钟意嘅,因爲狼戾兼小家。

怪之佢咁多分身喇,整几十个分身,到时好彩嬴咗,咪可以叫埋D几十个姨妈姑爹,一人领一个名牌,去呃饮呃食,如果佢输咗?包佢唔见咗人喇,赌白头片!
65. 引刀一快 2014-07-17 14:26:40
小阳

人地指使你质问我,问完咁快就缩沙嗱?唔啱喔,你。
66. 自我陶醉 2014-07-17 14:27:13
引刀兄, 昨日提过你喇, 千祈唔好睬佢, 你又唔听, 小心警察召埋你问话。
67. 引刀一快 2014-07-17 14:28:19
自我陶醉兄

我准备买几十斤米煲救济粥,你话攞去边度派好呢?
68. 引刀一快 2014-07-17 14:31:00
自我陶醉兄

我冇睬佢呀,我系睬过你、小阳、代理仔

唔通,代理仔系佢?还是小阳?唔好吓我连你都俾佢冒充埋呀..........................
69. 自我陶醉 2014-07-17 14:32:19
引刀兄, 佢哋咁想食, 你咪请佢哋罗, 唔洗预我。
70. 小阳 2014-07-17 14:37:09
引刀兄,
这个系冇预谋,冇计划的问题,网上世界个个系独立的。
纯粹追求有建设性讨论
71. nobody 2014-07-17 14:43:21
专业如会计医系寻租行业,因为有专业保护伞,供应被操控,考完牌收入有保证,所以借高息去读都抵(但老板请人又未必系,老板反而唔一定要有牌,即系要面对竞争)。
但而家部份行业如会计收入己经冇保证,加上大陆变相反枱益自己人,尼行可以话冇租可寻(至少对於新人),租寻主要系政治风险。
公屋系最普遍既寻租行为,理论上政府有可能反枱,例如唔比人以减户口去令收低於水平保住公屋,但现实机会又唔高。

去返利息问题,我提出既系好似寻租行为呢D low hanging fruits越来越少,投资不确地性多左,就小左人借钱去博,加上政府既限制,利息好难升到去以前D位。 另一方面睇,对於我地呢D收租佬,唔小人都政府未限制借贷时买左D物业,其实都系既得利益者,变相系比政府保护,令新投资者要付出更多先可以买楼收租。政府可以话系打劫炒家益收租佬,咁当你有物业可以选择做收租佬还是卖出向下炒时,自已就要识谂,淡友其实系比政府跣紧,打紧逆境波既一班人。
72. 引刀一快 2014-07-17 14:46:05
小阳

你嘅建设性,咪就系帮咗D饿俘铺排一个呃饮呃食嘅赌局罗,我唔落疉架。
73. 2014-07-17 14:51:40
无人兄讲左咁多寻租, 我只系谂起公屋......

公屋真系一项稳赚的"投资",
实系浪费社会资源, 破坏经济效益, 令人不事生产的必备良药...
74. 引刀一快 2014-07-17 14:51:49
买几斤泥鯭先,等D粥有少少鲜味,唉,人地成年几冇食过肉架喇.....................
75. 引刀十块 2014-07-17 15:13:47
To ccleung兄,

似乎哼哈二淡已自作聪明地以为你我为同一人,呢几日我忙紧新投资计划和处理不识时务嘅傻租客,所以暂时冇时间入黎帮你拖住,恳请见谅,有辛苦你顶住先,不过单看佢地分唔出咱们非同一人已可知其智慧程度,要羞辱他们,简直有如探囊取物,哈哈哈!加油!
76. 废佬 2014-07-17 15:22:42
如依度可以好似facebook咁, 可以选择hidden某d人既po文就好lu~~~ 有几个真系好叉烦, 搅到要花好多眼力至可filter D好野黎睇, 例如nobody兄果d, 真系写得几好.
77. 亮剑 2014-07-17 15:41:48
名义利率……香港3个月银行同业拆息,现在约 0.38%。

通胀率……过去12个月综合物价指数的升幅,呢几年大约 4%。

实质利率……通常指名义利率扣通胀率,即每年负利率达 3.6%。

香港的名义利率,於87年到99年,喺4厘至10厘之间上落,而那个时候供楼仲系计P加。

但如果在扣除通胀之后计实质利率,咁自87年起,呢个实质利率跌破O之后,最多唔过1厘达十年,我记忆中期间楼市只是大涨小回。

直到97年中,实质利率终於升上O,之后仲一路升、而CCL就一路寻底……

因此加息咪田鸡住,要睇埋实质利率有冇同步升破正一厘先惊慌。
78. 打工仔 Andy 2014-07-17 15:46:02
香港经济日报
2014-07-17
耶伦口风密 称无加息时间表

美国联储局主席耶伦(Janet Yellen)连续第二天在国会发表半年一度的货币政策报告,外界继续在她的言论中,寻找加息时机的蛛丝马迹。

  有指她首次阐明有关就业的指标,为提早加息「打开一綫门缝」,最快明年3月可能出手。但一些分析认为,储局尚有薪金、通胀及股市等其他考量。

  继周二前往参议院银行委员会作证后,耶伦昨赴众议院金融服务委员会作证,而一如周二发言时,首先重申低息政策,之后又指如就业市场复苏速度高於储局预期,或提早及加快加息。

储局为保中立 拒受国会监管

  众院由共和党控制,外间相信议员的质询将较周二参院时严厉,耶伦会上亦一改温和态度,强调为保储局中立性,绝不接受共和党倡议的「储局应受国会监管」,又拒绝透露与财政部定期会面的内容,只称货币政策从不受政府影响。

  对於全球最关心的何时加息,她昨天仍没透露任何口风,只称目前没有特定时间表,惟表示当加息时机来临,增加银行放於储局的过剩存款利率,也不失为合适的招数。

  虽然一些观点认为,她周二的言论较5月於国会作证时强硬,但有分析认为储局仍未确定经济已好转。耶伦亦强调复苏尚未完成,劳工市场仍有闲置产能,且通胀低於储局目标的2%,故继续维持宽松政策。

  就业市场复苏被视为决定加息的指标之一,而失业率已较一年前的7.5%大幅回落,上月更跌至6.1%,较储局预期要待到明年底才见6%早得多。

巴克莱估 最快明年3月加息

  巴克莱首席美国经济师麦奇(Dean Maki)认为,如果明年第一季失业率跌至5.6%,储局最快将会3月加息,而不是市场一般认为的6月。

  美银高级经济师汉森(Michael Hanson)则认为,储局考虑提早及加快加息的因素,还应涵盖更广泛层面。这从她点评楼价、股价及企业债价升幅中可见一斑。

  有「储局綫人」之称的《华尔街日报》记者希尔森拉特(Jon Hilsenrath)则指,耶伦的言论或为提早加息「打开一綫门缝」。然而,他及一些分析师都认为,她认为加息理据仍未齐全,例如未见薪资呈现上涨,她暂未会认真考虑加息。

  储局6月议息会议纪录指出,委员对於何时加息分歧扩大,反映当局整合意见需时。堪萨斯城联储银行总裁乔治(Esther George)指,国家经济及就业市场好转,储局应提早加息。她认为提早加息不仅符合现时的经济状况,亦能在经济活动放缓时,为储局提供政策操作空间。

79. 打工仔 Andy 2014-07-17 15:47:46
苹果日报

2014-07-17
最多一成热钱买砖头

【占比有限】

港滙近日持续强势,股市成交未见𣈱旺,市场自然地关心热钱是否流向「砖头」。然而,市场有分析指,当下楼市只是小阳春甚至是泡沫,有分析员认为,资金流向物业市场的比例顶多只是一成左右。

料仅商厦受惠

根据金管局早前解释,港元近日转强,部份反映到本港商业活动所致。翻查近日楼宇交易,以花旗集团上月中斥54.25亿元收购会德丰(020)九龙湾全幢One Bay East商厦,金额最为瞩目。虽然金额逾半百亿元,但买家不会一次过全数付款。按市场惯例,首期最多支付总代价约两成,余额则在交楼时找数,因此这宗交易似乎未必有份推高港滙。

招银国际策略师苏沛丰指,港滙强势,不排除有资金流入地产市场,但预期集中工商物业,比例充其量约一成,「十元流入来,顶多一蚊会想买砖头」,加上大码商业物业供应不多,未必会对楼市造成冲击。

中大市场学系教授冼日明认为,楼市仍然有重重辣招包围,近日旺势只是小阳春,在整体欧美加上中国经济气氛欠佳下,香港楼价下行压力远高於上升的动力,「泡沫随时会爆」,楼价随时跌两、三成,相信外资一定不会忽略这一点。

80. 顺民 2014-07-17 15:54:37
引刀及自醉两位好汉,楼市升跌呢样嘢真系好难预测,所谓能知三日事,富贵万千年(但我系唔认同呢句说话,因我知道人如果能预知未来会系好痛苦)。所以对升跌呢样嘢真系唔敢实牙实齿咁去预测。但我十分佩服引刀讲嘅就算知道系假乞儿都不妨施舍,讲得呢句说话嘅肯定是一个有慈悲心的智慧之人。
81. nobody 2014-07-17 16:05:14

做专业人士,其实都系为左寻租水尾,除左医生好少少外,其他真系唔值。但唔创新经济又会差吗?我认为唔会,因为而家"美国创新,亚洲人抄袭,低价生产再迫美国创新"既情况正正就系合乎所为经济上所谓"相对优势comparative advantage"既做法,简单讲,都系大家做最自己最叻既,咁就大家都有运行。

利字当头:恋殖 (利世民)

想不到昨天一篇芜文,还是有点反响。坦白讲,我明白传媒为何追捧所谓的状元。毕竟,传媒只是社会意识的一枚镜,是像;我们的行为,才是体。有追逐沙纸的学校教师学生家长企业政府,才有将状元提早成熟的报道。

跟门生讲起这个题目;她说怪兽家长倒不是香港特产。

这位徒弟,父亲是变节到新加坡的香港人,长期在大陆谋生,母亲是嫁鸡随鸡的马来西亚华侨。一直以来,她总觉得,自己的母亲才是怪兽家长的终极变种;虽然在极多元文化长大的她,不想对号入座地以出身论行为,但在主观formative experience教她老大不情愿说了一句:「马来西亚华侨阿妈,先系最变态。」

变态?未必。「我见过印度、南韩、香港、新加坡和台湾的怪兽家长,个个都有一套斯巴达式的教育理念,香港的家长,其实算是温和理性非暴力。」说到这里,我忽然想到了甚么:「呀!全部都是前殖民地!」

无错。有恋殖情意结的地方,老百姓不但阶级意识强烈,万般皆下品,唯有读书高的信念,比我们中国人更强。说到底,当一个地方,打破阶级的唯一方法,就是靠读书做官做专业人士,你是家长,你会怎样教导子女?

殖民地管治,就是要让被管治的,有希望之余,又不会太大想头。后殖民地社会,讽刺地,人民大想头但又见不到希望。

回到状元现象。昨天我已经想说,科举这回事,封建得很;在共和的廿一世纪,留恋这条马尾,太不争气。要求这个教育制度可以训练出独立思考,可能要求太高了。

搞定教育,已经搞定了香港问题的一半。我不是说要甚么国民教育,而是让学子相信,读书做专业人士有出路。曾几何时,香港人相信工字不出头,但后来变成了入政府有最佳福利,原因为何,不再解释。

我只是担心,香港长久教育不出具创造力的后生一辈,几十年后,这个地方的前途会是怎样呢?

利世民

82. 亮剑 2014-07-17 16:05:18
引刀兄……小弟今年6月6日公开估计,CCL在今年年底,会企稳於125点。

而我估计CCL於下年6月底及12月底,系127及130。

后年都看好,初步估16年中及底系135同145。

但17年会跌翻落去115甚至更低。

赌牙较啫,你有否补充?

83. nobody 2014-07-17 16:10:26
以香港既基本面,银行缺水call loan加息机会好低(我估系香港住既网友几乎日日收到银行电话求你借钱)。但如果大陆好多借左香港银行钱既公司破产,咁系有可能令香港出问题的。不过见到上个月亚爷又印一万亿,咁我就认为呢样唔会发生,所以又出post分享下对季息既睇法。 当然,如果下个月新增货款得返一千亿,咁就要调整睇法。
以大陆而家打贪既情况,习总应该唔会开多条战线。
84. 打工仔 Andy 2014-07-17 16:29:21

To 83 nobody,

我都有同感!以我的愚见, 内地经济只会大涨小回!农村都市化也会加速!

内地经济世界各地千丝万缕!影响力并不低於欧美发达国家, 可能是大到不能倒了!

各国都在享受QE这粒糖衣毒药!受害的是下一代!

85. 引刀一快 2014-07-17 16:31:19
顺民兄

我好同意你讲嘅“知道未来会好痛苦”,好事冇咗惊喜,坏事早早承受。
明知假乞衣,我都唔畀架,唔知真假嘅,俾得出咪俾罗,力所能及唔怕俾吖。

86. 引刀一快 2014-07-17 16:31:58
亮剑兄,稍等
87. ccleung 2014-07-17 16:36:53
多谢亮剑兄!
88. 自我陶醉 2014-07-17 16:38:36
我食饭时又想消化吓呢篇所谓好文嘅逻辑, 消化唔到, 差点搞到胃痛:
1. 寻租必赚, 即系冇风险喇
2. 扛杆买楼系financial risk,竟然同银行存款一样, 即系有风险喇, 咁借钱买楼系唔系冒险类呢?

又即系话冇扛杆买楼收租, 风险仲细过银行做定期喎!唔系啩?

按逻辑即系只有full pay 买楼先完全冇风险系寻租必赚类, 其他一概都系冒险类? 

又用番我28楼97买楼个例, 唔洗廿年都番本, 系假设唔洗做扛杆, 如果要嘅话, 条数唔同晒, 唔好话嗰阵闲闲地10厘息, 又当佢平均4厘, 合理到不得了, 即系按揭嗰7成唔只冇得赚仲每年蚀半厘, 如果楼市真系好似日本咁嘅话, 计埋啲空置、 佣金、 装修, 咪随时50年都打和唔到, 真系要留番畀个仔同孙报仇喎, 肯定唔系寻租赚梗嗰类喇!



89. 自我陶醉 2014-07-17 16:47:19
打工仔兄, “QE这粒糖衣毒药” 形容得非常贴切。问题系几时毒发。
90. 打工仔 Andy 2014-07-17 16:54:40

To 陶醉兄

"QE这粒糖衣毒药″

第一期已引发了通胀!第二期的泡沫经济唔知几时爆?!

91. 自我陶醉 2014-07-17 16:55:52
ccleung, 报警讲下啫, 唔洗惊到要亮剑兄出面护航喎!亮剑兄肯出面, 肯定冇人会搞事。
92. abc123 2014-07-17 16:56:53
to 引刀十块兄,
不要回应负能量的讨论,将会令你的投资计划困难,租客更不合作,一错 不能再错。
看看博士会不会和负能量纠缠,可知—二,面向太阳,没有黑暗,就只有光明成功,背向太阳,阴暗地狱之路就在前靣等你行。
93. 楼声随笔——转租为买又增多 2014-07-17 17:00:28
楼声随笔——转租为买又增多
 
        楼市表现不俗,无论新盘或二手屋苑均具承接力,在新盘带动下,部份屋苑更成为买家目标,尤以细单位最受追捧,频频出现破顶价成交,更有屋苑笋价单位同时获多组买家抢夺,有业主更临场反价等等,部份屋苑更现盘荒,有租客原先洽商租盘,见市况明显有变化,纷纷改变策略,即时转租为买,成功购入单位跻身业主行列。
 
        事实上,近月楼市起飞,新盘及二手楼表现相当不俗,本月交投量又将创出高位,尤其二手楼均价量齐升,其中以细价楼交投最出色,纷纷获用家承接,部份单位更刷新高价成交,有港岛蓝筹屋苑造价相当硬净,由年初至今售价都未有回落,交投量及造价都缓缓上升,显示有关屋苑造价表现极具实力,辣税的影响力并不算严重。
 
        有龙头大行董事指,楼市持续升温,二手楼亦承接新盘旺势,用家纷纷加入置业一族,最为突破的相信是租客入市个案有稍稍增加之势,从分区数据了解,有部份租约即将到期的租客,由於见近日楼市仍然上冲,故要求睇盘时,同时租盘亦有卖盘,部份租客反而弃租买楼,反映租客的异动。
 
        张日强
94. ccleung 2014-07-17 17:06:57
自我陶醉 请便,希望警察会教精你。
95. nobody 2014-07-17 17:08:24
寻租呢个concept既严格地义唔系利息讨论既关键,笼统讲寻租系D可以好容易事先确认可以赚钱既行为,可以比人训身借钱做既投资。
买债甚至银行存款系take financial risk ,但个VAR (value at risk)好细,系take一D唔会发大达又好小机会PK既 risk。
主要既concept系,现今发达社会,寻租之类既机会小左,其他投资又唔确地,所以利息好难返去以前咁高。

另一种令人发达既寻租活动系内幕交易,投行生意好做系佢地一方面寻租(有内幕),同时又take risk坐货。老实讲,股神咁有钱亦系佢有我地冇既消息,重有保险业务为佢提供平价大杠杆。

寻租活动通过系一部份人夹埋用特权去屈用其他人钱,由发牌/专营权,内幕交易仍至公屋其实都系,分别系由消费者,其他股民同纳税人埋单。


96. 打工仔 Andy 2014-07-17 17:10:48
97. ccleung 2014-07-17 17:10:54

回:abc123

大家都懂得分辨谁是正能量:博士 & 3S...

98. 亮剑 2014-07-17 17:10:59
楼市点评 - 汪敦敬
入地产代理行业逾30年,现为「祥益地产」总裁。

不买楼的风险较大?

2009年金融海啸后市场出现了新的秩序及逻辑,所以笔者主力撰写有关市场新常态(new normal)的文章,更强调在机会成本的法则下「买不买楼也充满风险」甚至「不买楼的风险更大」!

去年12月我在此撰文认为是入市的时候,并强调楼价可能在半年内下跌,然后再重新进入上升轨道,当时在一遍唱淡声下说反话,承受的压力不少,香港言论自由的确是被民粹所削弱的。

笔者近年谈楼市都准确,但其实是否准确意义不大,最重要是是否能给予有用的信息让市民参考,再向前看,当刻我应该要提醒看官的就是要留意「时间」和「时机」,投资不应该是再看传统的所谓入息比率、表面的地皮供求、更加不应该再愚昧迷信地追随甚么美国经济走势!投资最重要的是要知道时间成本、和失去时机的风险。

经过不断的实践,投资概念其实是不断更新转变的,如果在两年前,人们会说香港近这数十年最大风险的投资决定是97年入市,但到了今天,97高价入市的已「返了家乡」,香港近数十年来最大风险的投资决定,原来是在09年中「需要买楼而无入市」,这决定就是最大损失的投资决定了。当时如你掌握低潮买嘉湖山庄自住,最平试过1,964元一尺(以实用面积计算),到今日,嘉湖山庄的平均实用面积尺价是6,121元一尺,需要自住而无买的人输了楼价,输埋租。如09年最低潮时,如能掌握平盘以1,964元一尺去买嘉湖山庄的话,以三成首期即是平均每实尺付出589元的投资成本,但最后却赚到4,157元,短短几年间,买的回报率是7倍以上。

时间愈长 购买力愈减低

原来财富损失在时间中轻轻过去,我们再看看一些数字。

楼价升跌最大的因素有二,一是货币汇率,二是经济状况究竟是通胀、滞胀,还是通缩?通胀、滞胀,楼价都应该是升的,通缩因为货币价值高了,同样的货品已不需要那么多的金钱去买,所以楼价就有下跌压力,数十年来只有很少时间是在通缩,就是97金融风暴之后,人们便抢购美元避险,於是美元就神奇地在加印银纸下升值,港元和美元挂鈎,自然也进入上升轨,楼价自然进入下跌轨道,但这阶段是特别的,近年的环球货币战争,中国都占上风,美元不能在量化下升值,於是,楼价亦难以下跌。

在金融海啸后我都鼓励人买楼,最主要原因是在「买不买也有风险」,这机会成本的真理法则下,买楼的风险容易管理,而不买楼的风险却难以掌握。买楼的风险任何人也可以掌握到,量力而为,压力测试,长綫投资。而且要有「一买即蚀」的心理准备,能做到以上各点算是掌握了买的风险。

但如你不买,你很难评估到楼价几时跌。你一日未买入,你一日就承担着未买楼的风险。你每一天就要承担着银纸贬值的消耗。

(本栏逢周四见报)
(转载自etnet财经•生活网etnet.com.hk)

大家可否齐齐学汤博士同汪生咁,摆事实、讲道理?
有缘相聚、无缘各自修行!
蜕变中嘅懒人好似要请我食一餐喎。


99. nobody 2014-07-17 17:13:49
>打工仔兄, “QE这粒糖衣毒药” 形容得非常贴切。问题系几时毒发。
QE个 limit 就产能足唔足够令我地印银纸都唔见大通胀,以现时既情况,唔易见到。
QE邪恶之处系佢印银纸比有钱人,给果印比穷人,佢地即时买野,可能会多左通胀,但现实系相反,QE印钱比有资产既人,如李+X,佢地又投资,可能又会去左D令产能提升既公司,咁产能上左去又要再印多D钱先见通胀。
咁穷人如果明白会唔会革命呢?第一,佢地可能一直都唔明,第二,科技又令佢地好少会冇饭吃,又有新玩具野玩,冇革命既必要同力量。
100. PN 2014-07-17 17:20:35
Just check the correlation between annual change in government private domestic price index vs (mortgage rate - GDP deflator) between 1981 to 2013:
-0.6790
Which is pretty strong.


101. 打工仔 Andy 2014-07-17 17:20:38

To nobody兄,

言中有理!

 

 

102. 80 后求生队长 2014-07-17 17:29:25

 


20121026


双倍印花税刚刚系立法会二读通过,但楼市系最近一片抢盘潮下被大幅夹上,多多少少一定同各个辣招有关,而其中一个令人关注的肯L定就系20121026


20121026
系一个好特别的日子,因为当日政府宣布SSD由两年版进入三年版,对於一部份市民黎讲见到加辣当然系好事,而对於代理黎讲就反而系一件坏事,因为生意一定会又少左,而对於业主同长线投资者黎讲,又好大机会系好事,因为盘源将会进一步收窄。


进一步收窄其实个作用并无正式浮现,因为系20101120开始的时候的两年版SSD,其实都系20121120后的日子慢慢解封,提供新的盘源,换句话说如果你只针对SSD的货黎讲的话,可以预期20141026将会系最后一批SSD盘的解封之时,然后就会进入SSD3年版的区域,即系去到20151027先会再有SSD的盘源被放生。


当然唔系话D人一SSD完左就会卖,但只少你可以谂下系20141027 - 20151026D时间,都会系一个几咁干塘的时段,而如果你话呢家7月几都无乜匙盘,我相信各大代理一定会睇实呢班SSD最后被解封的供应去做呢班业主,相信可能到今年年底时大部份想卖楼的SSD业主都应该卖得7788,而在饥渴的楼荒入面将会再干多一点,而时间一拖到如明年新年后的小阳春,果一浪的升幅可能会吓死你。


可能你又会话做咩只针对SSD的盘,香港个楼市咁大点会只系睇果几万伙被SSD绑住的楼?问题系一个城市总有人要住,而有人要住就总有一部份的楼系基本上咩价都唔会卖,而会卖的果D可以称为自然的流通量,而呢D自然流通量的货只系占香港的小部份,举个例系10万伙黎计,咁你只有10万伙会郁的楼,仲要可能有5-6万伙受SSD绑住,即系得3-4万伙会因为价而可能卖(或可能唔卖),而卖左就又受SSD继续绑,咁唔升就有鬼啦。


一手楼方面相信发展相都会积极起楼卖楼花,而且新的楼发展商应会越切越细以满足市场需要,亦要尽量禁低个lump sum以去受惠番个按揭政策,特别系尺价爆升的时间呢家就算实尺300尺都可以卖5球以上之时,如果再升上去要卖6,7,8球的一房肯定难走。可能你话咁切得细咪多D单位罗?问题又去番个lump sum度,你呢家卖九龙任何两房新楼都应该7-8球起,入到元朗第时yoho 3 期都可能要呢D价,发展商又唔系咁多地,紧系要善价而沽,咁即系新的供应只会系食靓价先卖,即你要上车的话又未必系买一手楼,到最后又系夹番落二手的旧楼,继续夹升个市。


故此当队长想通左之后,都会睇到2015年小阳春后先谂会唔会散一两间货,但系呢D时间如果你睇跌,咁就自己谂清楚了.....

103. 80 后求生队长 2014-07-17 17:34:29

 

 


假如我要上车?


由於而家上车盘由2.5M再往上推至3.2M左近,像样一点的仲要去到3.5M起计,比起半年前的市况可谓又是另一个世界。面对住楼价高昂的香港,如果你仲未上车,甚至系刚毕业刚起步的年青人,未来又应该如何自处呢?


配合队长一实的理念,财务自由始终系一个最终的目标,但工具上即利用楼市去达到呢个目标的话,老实讲而家个门槛又大左好多。举个例如果你想买层3.2M的楼,九成按揭上会,当你要储400K唔难先算,但借2.88M (90%),压测要15814元,即你大约起码要搵27K一个月先勉强入门。当然,你话供就只系月供10935@2.2% 30年,但系呢个只系一个入场版的东西,对比番半年前同样的野只系2.6-2.8M,已然又孭多300K


门槛提高了,即你要储多D钱以及人工要有番咁上下。而家大学出黎当你搵12-13K,虽然赚三五年后应该如无意外可超过20K或更多,但要系头3-5年储够似样的钱出黎都算好难,不过当然有D储钱/悭钱达人会储到300-400K出黎又系另一回事,不过如果队长我唔系话特别挥霍但又唔系特别悭的话,我相信要剩番似样的钱都要系3-5年后开始先有。也就算你7-8年左右先有400-500K咁讲,讲真7-8年后个楼市系点,真系无人知,衰D讲句如果再升多20-30%,真系追到都系D好鸠的楼,真系唔知追你做乜。


也许你会即刻话其实过去两三年都系呢个情况,队长你讲咩7-8年后?老实讲我唔系好认同,因为过去两三年我不停叫人买2.5-2.8M左右的细楼,呢D楼其实都唔系最鸡,而且我认为好多人都系有能力买,只不过系心魔想睇平D先买,但能力vs质素我认为系可以接受的。不过如果你攞今时今日的2.5-2.8M的楼,好大机会系鸡到唔系普通人能接受,所以你再追上去到3.2-3.5M的时候,队长又会认为个能力vs质素开始唔成正比,因此我认为你如果话楼价贵同开始唔值先系岩岩开始。


一讲到楼价贵,我相信好多人都会跳出黎认同,而呢一点队长会觉得个楼价唔算平,但同时亦系可能大约只系合理反应番过去无升过的部份升幅而已。问题系,去印证呢一个理论时,究竟大家只系口水战,定系真金白银落注,又系另一回事。


如果我呢家从没有楼的话,讲真要我储8年后,可能都系掹掹紧咁去上一架已经开走左成一个站的车,追到我索晒气最尾一步先跨到上去,我真系会好却步。主观愿望,我亦会希望楼价跌,甚至唔合理同会感到不安,对前景更加系无乜希望。


去到呢一个楼价,再加上如果你要储一段中长时间储钱的话,老实讲就算队长自己玩都真系未必过到个心魔。但市场唔由到我一个人控制,要再升我都无计,但要跌时起码都要准备好,如果唔系你无钱的话,跌7成你都系买唔到都系无用。所以队长我认为未来呢段时间的青年人能做的,就是专心做好你能赚钱的工作,努力储好一旧钱,之后只能见步行步。


又或者咁讲,财务自由未必一定要用楼,当然队长认为楼系最好的工具,但系未来呢段时间,可能新世代就要靠其他的财务工具去达至财务自由。灰D咁讲,上车的门我认为已经关了90%,你可以勉强再塞入去,但可能会好辛苦,至於架车会唔会跌,呢样野就听天由命了。

 

104. ccleung 2014-07-17 17:41:55

点学人投资啊?估个CCL数字都估半日,点做大买卖啊?聪明人。

105. 一声佛号一声心 . 2014-07-17 17:53:09
106. 打工仔 Andy 2014-07-17 18:11:37
107. to自醉兄 2014-07-17 18:28:21
请问您今年会否卖出自住的楼?
108. kkff 2014-07-17 19:34:34
亮剑,

你不单止学识见地了得, 更是和平之子呀....佩服
109. 自我陶醉 2014-07-17 19:40:12
亮剑兄,

懒人兄今日去旅行happy, 我谂你嗰餐都系要拖住喇!  有人问我卖唔卖楼, 我又想问问你, 你认为2017会跌, 你又会唔会卖自住楼?


打工仔兄,

没错通胀已见, 明年加息后, 我估2016会有通缩风险。

107楼,

请问你边位? 我呢排对回答啲无名无姓嘅影子人有啲心理障碍。唔知做咩对我卖唔卖咁有兴趣呢? 你问都问呢度啲高人喇!

110. Tom 2014-07-17 22:45:03
我对nobody以下的分析有疑问:
"人口老化同产能过剩会令利息长低企,资产价格平均每年都有几个%升幅,调整唔会多过20%"

1) 有何理据资产价格平均每年都有几个%的升幅?你指的是未来10年或20年?为何不会有多过20%的调整?
2)以人口老化分析利息走势,未免太简化。因在平均7至10年的一个的经济周期中,有太多的因素影响利率,如本地及外地借贷水平的高低、通胀变化、移民政策、政治发展等。单以人口老化未能解释利息会一路向下。
3)过剩的生产力可通过市场机制解决,而政府及银行亦不会无止境地,人为地压低利率,让生产力过剩的企业借取资金,因最终会引致资金套窂,银行亦收不回贷款,政府亦刺激不了经济。

盼nobody回应!
111. Tom 2014-07-17 22:56:39
群众造革命与否,就得看革命的机会成本(行为的代价)及回报。
对中产而言,革命的代价很高,因他们是现有制度下的既得利益者。
对年轻人而言,就截而不同,他们未建立起自己事业及资产,甚至在现有制度下缺乏向上流的机会,造反成本较低,造反的可能就较高了。
112. 引刀一快 2014-07-18 01:30:51
To 亮剑兄

唔好意思,咁夜先囬覆。我有事外出刚返到屋企,我接受呢个牙铰战,所以要研究一下呢个CCL嘅概念和构成,我睇大跌冇变,不过要研究下CCL先比较好订出跌幅,早前嘅118较量只系买上买落,今次要定位,必须要认真睇睇,因爲我尊重呢个比赛。
以前睇恒生指数就系睇上落几多点,点会背得出咁多只成份股吖,依家要较量就要睇睇中原嘅成份屋苑先。
113. 引刀一快 2014-07-18 02:07:52
To 111楼 Tom兄

呢度嘅人大部份都系温室老草,喺香港生活到连危机意识都削弱晒。
点解大陆有食品危机,其实有一半情况属于以摒弃道德为武器造反,富唔起身嘅人,置良心道德不顾,用”聪明“嘅办法搵钱,就系爲咗追上大家眼中嘅消费能力标准。
至于香港,我真系好担心,一大班人日日话买唔到楼嘅人完全系自己唔争气,咁就要有个心理准备,呢班做生做死都买唔到楼嘅人用咩嚟”报答“社会。
114. 引刀一快 2014-07-18 02:45:41
To 109楼 自我陶醉兄

问你嘅人,就系一直搞唔清,或者系刻意搞唔清:”卖自住楼嘅目的“

有几间楼同得一间楼嘅人,卖自住楼嘅意义截然不同,呢点就系佢地想混淆视听。

就好似我有D大陆楼,朋友都问点解唔出租,出租有钱收喔,果度租得起价喔,我就系唔

租,但系唔表示我唔认同出租有收入,租唔租,我有我打算。同样,卖唔卖自住楼一件事

,唔卖唔表示觉得买唔番,赚唔赚,你有你打算!
115. 亮剑 2014-07-18 06:13:17
有人问我卖唔卖楼, 我又想问问你, 你认为2017会跌, 你又会唔会卖自住楼…………

自住或投资嘅物业我都会卖,睇价啫!但同一时间我会留下最少一间自用。因为……
1 我有机会计算错误,17年只是小调整。
2 你在香港冇持有任何物业,如同沽空,根据本人观察,做淡风险大得惊人,例如80年代初,你有能力买但选择租的话,咁你面对的是被人挟淡仓,仲要系升几十倍呢只!
116. Tom 2014-07-18 06:49:15
亮剑:
80年代初曾因投机过度及邓小平强硬地公开表达要收回香港,令本地投资者担忧前景,地价及楼价曾下跌3至4成,华资地产恒隆集团甚至差点倒闭。
与你所说有出入!
117. Oscar Lam 2014-07-18 07:54:54
115/f 亮剑兄,
请问你预测楼价17年明显向下调整的原因是甚么呢?
118. Oscar Lam 2014-07-18 07:57:32
同意110、111/f Tom兄的分析。
119. 自我陶醉 2014-07-18 08:00:12
亮剑兄

我认为楼市升跌系主要取决於经济增长动力,虽然前途危机令楼价下跌, 但八十年代的香港增长动力, 当时我哋系亚洲四小龙, 现时系一条虫, 以前靠提升生产力赚钱, 现时靠大陆施舍,以前香港人奋发团结, 现时四分五裂, 以前欧美经济如日方中,现时面临崩溃, 以前租金工资低廉令百业兴旺, 现时租金工资贵绝亚洲, 试问商机何在?
120. Tom 2014-07-18 08:06:15
Oscar 谢谢你!
希望大家继续理性分析,求财不求气!
121. 亮剑 2014-07-18 09:00:28
Tom兄……
在80年代初,我唔少长辈喺当时於港岛首次置业,根据他们所讲,佢哋嘅入市位大约系建尺400~800元左右,比对现价约一万,升幅只有约拾多倍,呢度你讲得对。
但Tom兄不要忘记,我D长辈首期只是付出几成,其余税费加每月供款及其他差饷管理费等支出,喺呢几拾年应与租金抵消。
例如你於80年代初以建尺600元入自住,付3成首期,咁即系你用每尺200元控制600元资产,在30多年后的今天此物业每建尺值1万,咁你呢个物业是否升值50倍?
122. 陈家强欢迎双倍印花税条例获通过 2014-07-18 09:08:59
July 16, 2014 陈家强欢迎双倍印花税条例获通过2014-07-1香港政府新闻网 
立法会赶及暑假休会前通过双倍从价印花税条例草案,财经事务及库务局局长陈家强表示,此举向市场发出正确信息,希望有助楼市平稳发展。 陈家强出席立法会会议后向传媒说,他对议案获通过感到高兴,审议过程争议之处属预期之内。他感谢立法会用心审议条例草案,强调政府和立法会同样重视楼市的需求管理。 他指出,目前本地以至外围楼市都有很多不稳定因素,调整措施必须视乎楼市的情况发展。 陈家强表示,政府已承诺一年后向立法会检讨措施,其间会密切监察楼市,为市场带来正确信息,促进健康发展。 对於较早前立法会通过租者置其屋计划下租置单位的豁免,陈家强在动议三读法案时再次强调有关修正只涉及个案,并不影响政府政策的大方向。

123. 小阳 2014-07-18 09:17:30
赞成自醉兄119意见。

我认为人工经济增长,房屋供应量,外来人口和新移民数目影响大於息口。

息囗如果上一倍,由於借贷额被政府降低了,应该D人唔会因为加息而sell自住房。

我觉得香港好似博士话一(大维修), 要有新动力推动下一波升势,而政治因素控制了大维修发展, 其实80年代,个个谂住赚埋十几年就移民,我记得王菲话香港系赚钱地方,当时香港人有过客心态,对政治都不会理,依家个个知道香港先系好地方,冇人谂移民,於是个个落地山根,嘈政府要公屋/退休保障/福利等,嘈住不要红色资本,总之嘈咗先算,结果香港发展慢了。

香港会死吗?
不会


1,香港人工唔贵,因为香港人手脚快,叫香港人做同一个project, 成本不会贵过印度/大陆。

2,正如我D外国同事讲,香港乜都平,除了租金。我同佢讲,香港地小,cy间独立屋同你家乡差不多大,租金高面积小是全香港人都要承受。

3, 我个广州阿姨话大陆最兴肺癌。香港空气好好多。好多大陆人都依然有香港好D想法。如果唔系,D双非老母唔会话告教育处唔俾上水D学校佢,佢地嘈完又死死气读。

我觉得依家香港系政治问题烦扰,不过唔驶惊,最近看地产版,占中律师汤家华家人都买逸躘湾,我谂佢都觉得占中/普选D问题不会影响佢对香港的信心,正所谓虎毒不吃儿。

亮剑兄

我认为楼市升跌系主要取决於经济增长动力,虽然前途危机令楼价下跌, 但八十年代的香港增长动力, 当时我哋系亚洲四小龙, 现时系一条虫, 以前靠提升生产力赚钱, 现时靠大陆施舍,以前香港人奋发团结, 现时四分五裂, 以前欧美经济如日方中,现时面临崩溃, 以前租金工资低廉令百业兴旺, 现时租金工资贵绝亚洲, 试问商机何在?
124. 自我陶醉 2014-07-18 09:21:11
亮剑兄, 虽然你话用“每尺200元控制600元资产”, 但当时400元借贷要付多少利息?  最高相信达廿厘以上, 这已可令买楼总成本增加几倍了。
125. 亮剑 2014-07-18 09:28:04
点解我估2017年楼市有重大调整呢?
1 呢两年李嘉诚冇入地,咁合理估计,是否佢唔睇好后市?
2 我迷信罗,因为香港逢7字尾嘅年份,都有衰嘢发生。
3 近呢几年被积压的刚需,会渐渐发觉他们被揾笨,到佢哋终於唔再信人信自己之时,楼市就会出现井喷,最后买家於呢阵出来接火棒,大市仲唔爆?
不过在一轮大洗仓之后,本人认为港楼会再一次浴火重生,财富只是转移而并无严重消失。
一切源於QE……
126. Tom 2014-07-18 09:33:45
你此前所指80年代初大升,对吗?
而不是80年代至今!
127. 亮剑 2014-07-18 09:39:15
亮剑兄, 虽然你话用“每尺200元控制600元资产”, 但当时400元借贷要付多少利息?  最高相信达廿厘以上, 这已可令买楼总成本增加几倍了……
30多年租金总支出VS首期及买楼嗰阵的各项支出之机会成本+期间每月供楼总支出(当十五年供甩)+差饷、地租及管理费+呢段时间嘅维修保养……
请问边条数比较多?
128. Oscar Lam 2014-07-18 09:40:57
各位,
同意自醉兄的意见,经济发展对於楼价非常重要。个人对於楼价未来的发展是不悲观,但也不乐观,中间偏好一些。原因如下:
不悲观:中国在未来一段时间内,将继续以平稳的速度发展。虽然中间会有起落,但大方向不会改变。中国经济平稳发展,香港经济也会长期受惠。另外,中国人越来越富有,香港作为一个自由、法律制度完善的地方,对於国内人来香港定居、工作等还是有吸引力的。最后,目前政府弱势,许多政策寸步难行,要在短期内增加土地、物业供应十分困难。

不乐观:香港楼市在经过这十年黄金时期后,未来增长动力明显不足。主要在於目前的楼价水平相当高,而经济增长没有新的支柱、亮点,经济再次快速增长的机会不大。经济无法快速增长就无法支持快速增长的楼价。

那现在是否投资楼市的好时机?我认为,从投资角度来看,如果未来楼价只是平稳,那未必是一个最好的投资。个人认为,如果大家资金较为充裕,可以考虑住宅以外的其他选择,例如本人最喜欢的民生铺。
129. 亮剑 2014-07-18 09:46:11
Tom兄我好似系咁讲喎……你在香港冇持有任何物业,如同沽空,根据本人观察,做淡风险大得惊人,例如80年代初,你有能力买但选择租的话,咁你面对的是被人挟淡仓,仲要系升几十倍呢只!


130. Tom 2014-07-18 09:49:23
李嘉诚接近两年无买地,不可不留意!
要改变人们盲目相信楼价不跌的心态,需要好几年时间。正如03沙士后,很多人至直到07,甚至09年才信楼价已不会再跌。
在大部分时间,群众对楼市的看法都是对的。但在转角市,群众就往往看错后市。
李嘉诚的眼光,过去亦很准确,他是一个很出色的企业家,值得大家尊重。
131. Tom 2014-07-18 10:02:44
亮剑:
你无写80年"至今",令我误会你的意思。
不过未来30年本港楼市会否重覆之前30年的情况,就无人能肯定了。
长期而言,我们只知自己会一命呜呼!太长远的经济预测不可武断,只能期间不断修正。
132. 亮剑 2014-07-18 10:28:37

不过未来30年本港楼市会否重覆之前30年的情况,就无人能肯定了-----

请仔细看高手点睇之后三十年楼市。

买楼10大误解 (好文重温)
1.
我可以系跌市买楼
一再强调,大跌市时虽然楼价平,但买楼第一炮所需的资金唔会按比例大幅减少。大跌市为何会出现?因为有大量业主贱价割爱。为何贱价都要卖俾你?因为冇水。冇水点解唔问人借?因为银行闩水喉。大家必须记住,大跌市的出现,一定配合银行闩水喉。如果好似而家咁,打2个电话就借10万,点解要贱卖层楼俾你?因此,在大跌市时买楼,你必须有心理准备估唔足价,同埋连7成都做唔到。例如200万跌剩100万,但银行只肯估80万,兼只肯做6成,那么你就要呕52万。如果你系谂住用10万经MC上呢个100万盘,可以返屋企训觉。
还有,要系大跌市时买平楼,你要有好多现金。我强调系现金,唔系股票或其他需要变卖既资产,因为你既股票系大跌市时一样会下调。
估价8折做6成,系非常乐观保守的估计数字,事实上,在08金融海潚时,部份银行在签按揭契前突然终止申请,1成会都唔俾上既个案真系发生过。另外,除非阁下系公务员,否则在大跌市时好难保证收入不会下跌。
结论:你需要持有目标楼价50%以上的现金。

2.
楼价一定会下跌
楼价在短期内有上落是事实,但另一个更重要既事实系,以30年为观察期的话,楼价只会上升不会下跌!03沙士价是香港近十年最低价,美孚的03尺价约为1600,但1600这个贱价仍然系美孚入伙价的10多倍!事实上,某时期的低价,通常都会比上一个时期的高价还要高。等楼价爆破的朋友,要有心理准备爆破后的楼价和今日的价其实差不多。
因此,如果你系用家,谂住长住20~30年,只要供款系能力范围内,就算97年买楼一样冇问题,因为楼价升跌不会影响你一早已计划好既供款,20年后楼价一定会超过买入价(请对比19832003的楼价)
结论:以20~30年长线睇,楼价一定升。短期升跌只系为炒家而设。

补充:
有人质疑为何要用过去30年的升幅去推论未来30年,并表示香港的经济发展已到顶,没有可能重覆过去30年的升幅。
首先要搞清楚一样野,就系物价的上升和经济的发展不一定有直接的关系,事实上香港今天的经济规模虽然比1980年时大,但没有大20倍那么多(我指实际上,不是数字上)。「物价上升=经济发展」背后,最重要的因素是「金钱的产量是按经济发展的需要而增加」,例如10个人的劳动力产生了10件衫,社会就按这10件衫的价值(假设每件$10)制造$100的货币,分配给付出劳动力的10个人。社会因为有新增的价值(10件新衫)才去制造货币,因此「物价上升=经济发展」。
但现实是残酷的。自从上世纪70年代美国单方面脱离金本位后,全球的货币逐一跟随,今时今日世界上所有的货币背后均没有实物支持,纯依靠政府的信用进行发行。货币脱离了黄金的约束后,制造货币可以和经济发展完全脱勾,经济好时固然可以加印货币,经济差时更加要印。全世界现时在「没有新增价值」的情况下,却可以以火箭升空的速度加印货币,结果是经济没有大幅发展,物价却大幅上升。制造货币的特权阶级成为社会的大赢家,制造实物的劳动者却被社会严惩,扭曲了世人的价值观。衡量一个人的价值,不是看这个人能为社会作多大的贡献,而是看这个人能够从社会夺取的资源有多少。
货币脱离金本位30多年,因此过去30年的楼价走势绝对有参考价值。坦白说,今后货币的贬值速度能保持30年只跌95%,已经是非常幸运。

3.
迟早会加息
讲得呢句说话,即系话而家息平。系人都知迟早会加息,但重点系息口仲平既时候你还左几多本金?房贷好公道,本金少左,息会按比例减少,系低息环境下你可以好轻易就还几十万本金。即使加息,对你的实际影响极微。
结论:趁息平多还本金,点会怕加息!

4.
30年楼系楼奴
我写包单,讲得出呢句说话既人学历不会超过小学6年级。世界上所有银纸现在均以每30年跌95%的速度贬值,简单来说,30年后港币的购买力,和现在的日圆差不多,即是说,今日我借港币100万,还到第30年就变左100yen。当然,中途你系有不断供款,但你每期供款的购买力都会贬值,变相你可以用贬值后的货币购买未贬值的资产。幻想一下你可以用今日既身家,坐时光机回到1980年买当时既楼。因此,30年的供款期内,供款压力系会越来越低,因为你的债项不断贬值。头10年是最艰苦困难的,中间10年可以有闲钱去下旅行,后10年供款比饮茶钱还要低。
结论:供楼系会越来越轻松

5.
唔买楼可以租
供楼压力会随时间减弱,因为你用未来贬值后的钱,去还今日未贬值的钱。但租金就相反,你一定要用当时的钱去还当时的钱,即是说,当供款金额固定下来,租金却系会随时间不断上升,例如货币每30年下跌95%,租金就会同样以每30年升20倍的速度上升。当然,这是假设没有加息。但即使有加息,亦不见得租楼会有著数,因为业主会按成本加租,冇死错人。
租楼的另一个问题系,你和业主的财富差距越拉越大,假设今天你和业主身家都系100万,租了2年楼洗左20万,你的身家变成80万,业主就120万,差距系40万,亦即你现有身家的一半。当然,你投资有道,可以用呢80万本金赚超过40万,则另作别论。但假如你唔投资,纯做租客,你会白白将日后入市上车既资金送俾业主。租金回报5厘知唔知即系点解?即系话你租20年的话,你就送左层楼俾业主。多谢夹承惠。
结论:年轻人应该同阿妈住,省回租金支出。要2人世界可以租时钟。

6.
生活质素唔可以妥协
好多人唔接受旧楼、单幢楼、大西北,话唔会为上车而降低生活质素。请让本人告诉你一个残酷的事实,如果你的能力只能买旧楼、单幢楼、大西北,你冇资格讲质素。如果你系打工仔,每日可以系屋企既清醒时间唔会超过6小时,有乜质唔质素?训到朝早11点,然后先考虑今日返唔返公司打点一下,呢d就叫质素。
结论:先讲资格,后谈质素

7.
炒家炒高楼价
错!实际系「买家买高楼价」。冇炒家唔代表用家会平卖俾你,有人肯接炒家货,代表炒家有眼光,估计到未来楼价有水位,系先有购买力后有炒家。其实有买过楼都会知,买炒家货好买过用家货,议价空间比用家盘大,因为炒家系做生意,计好个ROI唔怕平少少卖俾你,但用家就皇帝女唔忧嫁,大不了住多2年先卖。再者,炒家买完一定卖,稳定供应,用家就有入冇出,炒家有时反而会有调低楼价的平衡功能。
结论:自愿的价就系市价

8.
市区楼抗跌力强
抗跌力是大跌市时业主继续供款的能力,因此,以下类别的物业抗跌力一定强:
一、        大部份业主已供断的屋苑(没有供楼压力)
二、        大部份业主的买入价都很低(供楼压力极低)
三、        业主真系好有钱(没有收入压力)
因此,老牌屋苑(1)、新界100万上下的物业、半山豪宅的抗跌力一定高,其中半山豪宅最强。而老牌屋苑如太古城、美孚新村都位於市区,故产生抗跌力强的假象。
以下物业抗跌力最弱:
一、        被发展商食尽溢价的一手楼
二、        业主多数是高收入打工仔(一旦失业很难在短时间内找到同样人工的工作)
三、        入伙日期接近爆破日期的物业
此三项条件可以同时出现。

9.
以外币代替房地产作为储蓄保值工具
QE
配合部份准备金制度,令美元的流通量大幅增加,其他货币相对美元因此出现显著升值。身边有不少朋友考虑将港元兑换成人民币或澳元搏升值。
首先,我不反对将手头持有的少量现金换成外币对冲港币贬值。但若果手头持有数十万至数百万港币,楼与外币2择其一,则一定是选择砖头实物。
QE
是联储局在帐簿上无中生有数以千万亿计的美元,其好处有四:
1.
刺激美国本土消费市场,改善失业,这个是官方解释
2.
用贬值后的美元偿还美国国债,借10蚊还7蚊,净赚3
3.
削弱以美元作储备的国家之国力,尤其是与美国有大额贸易顺差的国家,如中国
4.
增强本国出口的竞争力,尤其农产品
显而易见,美国以外的国家为保出口贸易与及国家的整体经济,必须参与印银纸游戏令本国货币贬值。澳元、人民币和美元一样正在不断印银纸,尽可能维持现有的美元汇率,由於澳元、人民币不断增加货币流通量,令本土物价上涨,坊间因而指控美国「输出通胀」。澳元、人民币及其他货币正在不断印银纸,不断贬值是铁一般的事实,香港人之所以会产生澳元升、人民币升值的感觉,是因为美元港元的贬值速度更快。任何一个中国、澳洲的老百姓,在这一刻都会感到自己的货币在本国内的购买力越来越低,通胀猛於虎!
澳元、人民币等货币虽然在近期相对港币有显著大额升幅,但相对实物例如物业甚至日用品,澳元和人民币同样是不断贬值。将身家投放在澳元和人民币,只不过是由一条贼船跳去另一条,到最后即使外币有所斩获,对实物的购买力无可避免一定会下跌,因为货币的供应增加速度远超实物的生产速度。因此,我是极其反对卖楼买外币的投资方法。但我要强调一点,人在社会生存一定要有一点现金,购买贬值速度较低的外币作对冲我是赞成的。我所反对的是以外币作为主要投资/储蓄工具。
香港使用人民币作为储蓄工具还有一个严重问题,就是日限提款2万元的限制。即使你在滙丰、恒生、渣打、中银、东亚……10间银行各开一个人民币户口,提款或转移100万仍需时5个工作天。显而易见,对香港人来说,以人民币作为大额储蓄货币现时仍然是不可行的。

10.
中国富豪的资金会彻离香港
要分析中国富豪为何在香港买楼买股,就一定要明白中国的国情。在中国要发财,一定要有人脉关系,所谓「关系」,说穿了其实是利益输送,行贿送礼送女人。这些行为虽然是中国商界的基本功,但名义上其实是犯法的。在中国要发财而又出於污泥而不染,基本上是没有可能,所有人都有犯法,甚至应说所有人都必须犯法。中国的富豪心知肚明中国是人治不是法治,都会怕有朝一日自己会变成第二个黄光裕或周正毅,突然有一天被人上门抄家,家财尽失,琅璫入狱。财产只要仍在中国国内,都会有被完全充公的可能,为保获家产,富豪必须将生意运作以外的钱偷运到境外(走资也是非法的),日后即是不幸在中国被抄家,仍然可以有资金行贿购买自由。否则一旦成为一无所有的阶下囚,则一定永不超生。
因此,中国的富豪千山万水把以千万计的现金偷运到香港买楼买股,你要他把钱送回中国即是要他的命。香港是中国富豪的保险箱,只要香港的法制仍健全,行政司法仍独立於中国大陆,中国富豪的资金是不会离开香港的。(国内同胞如欲转载,请自行和谐)

补充:来香港买楼的大陆人,不限於亿万富豪。根据我所认识的国内朋友的亲身经验(100%真实冇吹水,我甚至有陪同睇楼),一些身家数百万的小康之家,为求孩子能有香港身份证,又或者想追仔避开城管打胎,都会在大西北、北区购买低价物业作「生仔屋」给老婆养胎。这些生仔屋在完成任务后都会留在香港放租,不会变卖彻资,因为国内同胞不分贫富,都相信香港的法治精神能够保障他们的财产拥有权。很多一日投诉到黑的香港人其实生在福中不知福。


后记:市场会严惩睇错市既人,若果你觉得我的观点系错的话,就让市场去惩罚我,同样,阁下若果睇错市,必须要有被市场严惩的心理准备。补充一点,没有自住楼的租客,你们现时正在被市场惩罚,反不反省是你们的自由。

 

133. 珍惜香港 2014-07-18 10:31:15
珍惜香港

TO:3/F 法子兄

阁下几时同顺民兄结咗怨?定喺依家个顺民,已经唔喺以前果个?哈哈!

TO:1/F nobody

好欣赏阁下写呢篇好文,不过我建议睇嘅人先查一查寻租呢个学名嘅定义;呢度好多留言者唔知阁下写乜,都喺因为误解咗呢个学名,以为喺啲买楼收租之类嘅嘢。

成熟嘅经济体里面,资讯透明度高,竞争趋向公平,寻租空间自然就会好窄;一般企业难以通过垄断谋取暴利,结果就会形成一个薄利多销嘅行业结构。市场既然俾唔起息,利率自然就高唔得几多,而香港嘅经济,似乎就正正喺处於呢个阶段。nobody 兄,喺唔喺咁意思?

好多人将金融领域嘅投资数字化之后,忽略咗金融体系嘅背面,其实喺由一个经济实体去支持;而行业,就喺经济实体嘅重要元素。一切金融产品,包括股票、债券、基金等等,都喺由行业组成嘅经济实体衍生出嚟。唔深入了解本地嘅行业结构,就冇可能睇通本地嘅利率走势。正如余伟文话,就算美国加息,香港嘅楼按利息都唔一定会跟住咁加;而就算真喺要加,香港嘅楼市都唔一定会跌嘅。
134. 亮剑 2014-07-18 10:43:24
利率协议就是寻租的好例子,在取消呢个协议后,本地的供楼利息支出,平均大降五厘以上。
135. Tom 2014-07-18 11:14:54
亮剑:
你分享的文章,其内容大部份我是同意的。
甚至我认为买楼有迫人储蓄的功能。
但现时有不少利淡楼市因素,藉得停下来,计清楚才买。panic buying 要避免。
136. 引刀一快 2014-07-18 11:22:29
To 132楼 亮剑兄

凭咩话呢个系高手?不过系一篇不合时宜嘅文章啫。
137. 自我陶醉 2014-07-18 11:23:22
多谢113楼 珍惜兄提出寻租嘅定义, 不过睇完呢个定义更加令我觉得呢篇好文章系嘥大家时间讨论:

寻租的种类

常见的寻租行为的分类:
1,政府的特许权。
2,政府规定,关税与进出口的配额。
3,政府采购。

我出世已经知道政府政策支持有关嘅嘢系必赚喇, 1 楼话只有寻租同冒险, 即系话如果你开马会就赚梗, 帮衬马会就要冒险喇, 同话我知我阿妈系女人有咩分别? 嘥大家时间!


138. 自我陶醉 2014-07-18 11:34:10
"当经济成熟到咁上下,寻租既空间自然小,要take risk先有机"

对唔住, 无论经济成唔成熟, 对於我哋呢啲小市民嚟讲, 无资格开银行, 无资格开马会, 寻租嘅空间都系“零”。
139. 打工仔 Andy 2014-07-18 12:38:14

To 132 亮剑兄

好文章!

140. nobody 2014-07-18 12:44:26
>对唔住, 无论经济成唔成熟, 对於我哋呢啲小市民嚟讲, 无资格开银行, 无资格开马会, 寻租嘅空间都系“零”
GDP升,有些发达唔等於要人人有份,只系有相关人士可以去寻租,己经可以今利息高於正常水平,呢D就系中国,印度等国家既快况,大陆既情况大家都知,国企寻租好易借钱,民企就好难,但钱都系一个pool,结果就系QE极都有钱荒。
又系果句,寻租严格定义唔影响个利息走势分析,寻租代表大量既可以预期同易容月赚钱既活动,令到有特权人士(及其友好)可以训身leverage令利息高。当经济成熟,寻租活动占经济比例减小,迫人做其他野(不确定既冒险),利息就变低,客观上,呢个真系全球发达国家既情况,就连加拿大澳洲呢D冇债务问题既国家都系咁。

用返pixar个例子,由一间百几人既公司变成一个全球雇人人数以十万计既行业,其实中间系烧银纸烧左廿年,如果利息高,D有钱佬就会早D缩,本来睇20年变左只系睇10年,结果可能系乜都冇,岩气fracking都系一条傻佬试左17年既经果,美国作为世界创造既中心,当然清楚呢D情况,可见几年,都系会用唔同借口尽量慢慢加息,可能下年年中加0.25厘做样再等一年先再加都唔定。

141. nobody 2014-07-18 13:03:32
1) 有何理据资产价格平均每年都有几个%的升幅?你指的是未来10年或20年?为何不会有多过20%的调整?
2)以人口老化分析利息走势,未免太简化。因在平均7至10年的一个的经济周期中,有太多的因素影响利率,如本地及外地借贷水平的高低、通胀变化、移民政策、政治发展等。单以人口老化未能解释利息会一路向下。
3)过剩的生产力可通过市场机制解决,而政府及银行亦不会无止境地,人为地压低利率,让生产力过剩的企业借取资金,因最终会引致资金套窂,银行亦收不回贷款,政府亦刺激不了经济。

我估到2020咁上下,到时睇大陆情况,调整小系因为借贷小同刚需。
亮剑话2017,CCI180系大顶,但我认为如果到时失业率都重系低,最低工资可能系50都重顶得住,都唔使放。
外地借贷水平-》因为见到大陆放1万亿
通胀-》香港系自由港,消费力强,全球sourcing都唔难,特别系BDI低到而家咁,通胀压力会系楼同人工度,但咁其实系有利楼价。
移民政策-》我只见到利好,大陆变得更加唔好住,会有更多人来香港,香港人会走吗?我自己都伸请紧外国PR,其实只系某D行业可以走,其他都好难,香港变成一个围城。
政治-》甚实就算动乱到好似泰国咁,股指最多都系跌三成,而家比高位都只系低1成多D,楼市咁难买卖,调整一定小过股市,香港亦一定唔会比曼谷乱,就算大陆反枱最多都系变成星加坡咁既警察国家,一样可以系金融中心。
银行亦不会无止境地压低利率-》利率唔到香港话事,香港自由同灵动又近大陆,资金好多时都会泊港;香港既企业,地产外,都要面对好多竞争(同借贷低可以话互为因果),好似大陆咁既产能过剩唔会系香港出现(事实上香港系服务业为主,冇得札货)


142. nobody 2014-07-18 13:37:12
我既理论参考呢条片,基础系:
1, 生产力长远上升,基本上好难倒退。
2, 会有小周期,但调整会比想像中小,因为经济规模大左,统计学上 law of large numbers, variance都会细左,当然前提系冇打仗核灾呢D黑天鹅,加息甚至大陆债违约都已经系市场预期之内。
3, 会有一个大顶,以现时经济数据就睇唔到,我估应该系关大陆人口急速老化既事,照计系2018-2020,但香港仍然可以吸纳较年轻既移民顶住,正如日本人口老化,但东京人口十年增加30%,以3700万人成为世上最多人口既城市。
1日有3D,我计楼会都升得太快,CCL一年升几个%,2017年未必有180(其实系好事,都唔想有呢个卖唔卖楼呢个dilemma,升势亦可以更长久), 租金回报可能升得快过楼价,但计埋税如果冇免税人头又唔值买楼收租。 



143. 唔知啱唔啱 2014-07-18 14:35:21



依家美国佬QE咪玩紧寻租罗,班儍佬成手cash咪玩紧冒险罗,但个risk喺点就人人想法不同。


144. Tom 2014-07-18 14:36:27
多谢nobody回覆!
145. nobody 2014-07-18 15:35:07
呢单新闻反映几样野:
1, 大陆放水保增长/稳定去到唔怕丑既地步,违约问题应该可以解决,香港银行本身都有较好既风险管理,借去大陆既钱可能变左又高息又保本既生意。
2, 呢D系明显既寻租行为,银行益自己友,结果都有第三者埋单(亚爷同其他老实既存户)
3, 咁既产品都变左保本,放钱系银行利息就太傻了,但有咁多呢D产品的话,市场利息又好点会低?


国策解码:内银理财产品风险如黑洞

中信银行(998)发行的一款理财产品再创「神迹」,在所投资的股票已经劲蚀四成情况下,投资者结算时,竟然不单可以收回本金,更可获得在推广时承诺的6.2%预期收益。为了维持银行理财产品稳赚神话,内地银行不惜一切代价维护所谓「刚性兑付」原则,却令银行的实质风险被掩盖,并越滚越大。

该款神奇的理财产品,名为「中信理财之惠益计画成长系列5号3期」,去年1月成立时已公告,产品不会保本,会将募集的8亿元(人民币.下同)资金,全部认购A股酒钢宏兴的定向增发股(即私人配售股份)。至上月底清盘时,酒钢宏兴的股价已较认购价跌41%,但中信银行照样向投资者派发本金,再加6.2%的承诺收益。

到底谁为这款理财产品买单,内地市场流传多个版本。有消息指,中信银行可能通过不同理财务产品相互交易来调节收益,「10个煲9个盖」;亦有分析指,该款理财产品可能与其他私募基金合作,参与认购定向增发,银行的固定收益获私募基金优先保证,但就不能分享股价上涨收益。

对於这笔账面大蚀,投资者反而赚钱的理财产品,中信银行并无交代是如何「冚数」。事件揭露内银的理财产品讯息极度不透明,投资者以为无风险,令其规模越滚越大,至今已超过13万亿元,其中隐藏的风险仿如黑洞,外界无从得知。
记者:黄尹华
146. 引刀一快 2014-07-18 15:41:13
自我陶醉兄

 D烂人之前撕破脸玩嘢衰晒,依家咪勤力到好似抄书咁喺度打劝世文罗,想恶补形象啫,认真你就输喇。

我都讲,有D人会自认“辪定谔之猫”,佢就系最佳演绎。

写“阿妈系女人”唔够嘅,佢会写“阿妈系  female Homo sapiens with breasts”   

边个够胆异议吖?咪有人陪佢风雅下罗。



147. 自我陶醉 2014-07-18 17:24:45
引刀兄, 我该真都系因为我对经济同投资嘅兴趣啫, 谂谂下完来我阿妈一早就识寻租㗎, 佢知我冇本事开银行、马会、电力公司, 我几岁佢就叫我畀心机读书做律师、医生、会师师, 原来咁解。
148. 安全驾驶 2014-07-18 17:56:27
【From : 帮港出声 Silent Majority】
……………………………………
这是大联盟今天给 335个签名站的几千个义工,希望大家在签名时紧记:
*一个人只应签一次名!
*只需填写身份证英文字母及头四个数字。
*一定要交出身份证供工作人员核实!
*工作人员不应更不会抄写阁下身份证资料,或影印副本。
*请勿要求工作人员不查身份证,以免被误会是恶传媒或占中间谍!

敬请大家合作,多谢!
……………………………………
【20旗舰站位置】
1)中环毕打街:
中环毕打街与皇后大道中交界汇丰银行前

2)工联会深水埗地区服务处: 
九龙深水埗青山道92号-94号丰裕阁2楼

3)工联会工人俱乐部:
九龙土瓜湾马头涌道42号-50号地下

4)工联会港岛东地区服务处:
香港筲箕湾道234号-238号3字楼

5)工联会劳工服务中心:
九龙观塘马蹄径3号丽裕大厦1楼B座

6)工联会沙田地区服务处:
沙田大围村南道65号-69号永富楼地下

7)香港工会联合会:
九龙深水钦洲街西九龙中心地下(扶手电梯侧)

8)香港广东社团:
香港干诺道西148号成基商业中心22楼

9)香港岛各界联合会:
香港干诺道西21号-24
号海景商业大厦1字楼B室

10)香港德辅道西 271号均益三期地下26号铺

11)九龙社团联会:
九龙旺角弥敦道580号弥敦中心14楼G-K室

12)香港教育工作者联会:
九龙旺角道33号凯途发展大厦17楼

13)沙田妇女会:
沙田新田村42号A地下

14)新界社团联会:
荃湾青山道189号石万行7字楼

15)香港广西社团总会:
九龙长沙湾永康街77 号环荟中心23楼1-7室

16)香港中华厂商联合会:
香港中环干诺道中64 号-66号厂商会大厦 5楼

17)裕华国货公司:
九龙弥敦道 301号 -309号

18)香港各界妇女联合协进会:
香港湾仔骆克道435号地下

19)湾仔区街坊福利会:
香港湾仔柯布连道2号修顿花园地下

20)香港华人革新协会:
香港湾仔兰杜街2号丽都大厦2楼E室

【港岛 145签名街站】
……………………………………
天后地铁站
铜锣湾大坑励德
丁江浩议员办事处
(鱼涌万利广场)
港岛大佛口街口
湾仔交加街/太原街口
北角春秧街
渔湾街市门口
渣华道街市门口
香港仔街市门口
西环水街
小西湾居民协会
湾仔骆克道市政大厦
上环邮政局门口
皇后大道中与毕打街交界
德辅道中环球大厦门口
德辅道中无极限广场门口
中环皇后大道中阁麟街口
中环皇后大道中29号
港岛结志街、卑利街
上环地铁站中国银行门口
上环文化广场
皇后大道西水坑口
西营盘丰乐阁门口
西营盘均益二期门口
西营盘均益三期门口
西营盘7号差馆门口
石塘咀创业中心门口
皇后大道西石塘咀街市门口
石塘咀山道天桥底
港岛士美菲路南洋商业银行门口
坚尼地城中心
士美菲路街市门口
华贵巴士总站侧
华贵大家乐侧
华贵一天台
华贵一富贵桥
华贵二平台
华贵二商场出口
田湾麦当劳侧
田湾商场连接屋天桥
香港仔佐丹奴侧
香港仔成都道汇丰银行侧
香港仔培德小学侧
香港仔南宁街汇丰银行对出
香港仔巴士总站天桥底
鸭州大街文丽楼侧
鸭洲市政大厦侧
置富广场侧
鸭洲城诚信酒楼侧
利东麦当劳侧
利东百佳商场侧
海怡半岛御庭苑侧
英皇集团中心向轩尼诗道
英皇集团中心向庄士敦道
轩尼诗道恒生银行
骆克道街市
鹅颈桥底
跑鹅街坊福利会
湾仔地铁站南洋商业银行
嘉宁大厦
合和中心
港岛渣甸坊
百德新街
浣沙街
电车总站南洋商业银行
山村道恒生银行
小西湾巴士总站
柴湾道宏德居商场门口
上环街市门口
柴湾地铁站吉胜街出口
炮台山地铁B出口
西湾河地铁站B出口
筲箕湾地铁站望隆街出口
北角新光戏院门口
湾仔轩尼诗道循道卫理大厦门口
湾仔柯布连道天桥
湾仔轩尼诗道官立小学门口
小西湾道富怡花园门口
柴湾道渔湾口
筲箕湾大街东威大厦门口
德辅道中中环街市门口
德辅道中恒生银行总行门口
上环西港城门口
遮打道皇后像广场门口
中环雪厂街口
中环永吉街口
卑路乍街宝翠园门口
英皇道鱼涌地铁站模范里C出口
英皇道港运城大厦对开
英皇道北角地铁站B2出口
北角电车总站
北角道春秧街口
北角和富中心家居亭门口
英皇道炮台山地铁站A出口
英皇道天后地铁站A1出口
英皇道南方大厦地下
英皇道吉之岛太古小学门口
英皇道惠苑中国银行门口
英皇道新威园门口
鱼涌地铁站太古坊
鱼涌太古城康山站A2出口
阿公岩电车总站
爱秩序湾地铁出口
鲤景大快活门口侧
西湾河地铁站出口
天悦广场地下侧
上耀东巴士站侧
兴东商场门口侧
峻峰花园地铁站口侧
小西湾圆形广场
富怡中国银行门口
富欣花园7-11门口
小西湾街市门口
渔湾邮政局侧
宏德居街市侧
八爪鱼天桥、柴湾街市侧
翠湾公园出入口
兴民天桥
杏花麦当劳侧
兴华二丰兴楼地下
康翠台商场地下L1
湾仔地铁站中旅社门口
铜锣湾时代广场(20日开放签名)
太古城菁英会 (20日开放签名)
培侨中学
汉华中学
北角港铁站B出口
北角道恒生银行对出
柴湾乐轩台出口
柴湾港铁站A出口
筲箕湾电车总站
筲箕湾港铁站望隆街出口
鱼涌新威园出口
鱼涌佑民街麦当劳侧
小西湾街市门口
士美菲街市门口
石塘咀街士门口
上环水坑口
跑马地电车总站
湾仔港铁站A3出口
香港仔中心近佐丹奴
利东东升楼地下
华富一商场平台
石排湾碧山楼地下
华贵大家乐附近

九龙 154签名街站
九龙旺角道凯途发展大厦17楼
九龙东黄大仙上
九龙东黄大仙下
蓝田地铁站
九龙城马头围道洋葵楼
九龙城马头角道北帝街交界
九龙城落山道长宁街交界
九龙城乐民H座惠康对出
九龙何文田街街口
九龙城五旬节堂对出汇丰银行
九龙塘港铁站F出口
九龙城街巿正门
九龙城马头角道北帝街交界
九龙城土瓜湾道贵州街交界
九龙城落山道土瓜湾道交界
九龙城土瓜湾漆马大厦对出
九龙城土瓜湾启明街
九龙城鹤园街红磡广场对出
九龙城船澳街交通银行对出
湖光街联成大厦
红磡黄埔唐楼A座对出
九龙城红磡街坊
九龙爱民德民楼对出隧道口
九龙城爱民广场
九龙德朗正门巴士站旁
九龙启晴往采颐花园天桥底
深水居民联会 营盘街及元州街交界
荔枝角港铁站长沙湾广场出口
又一村达之路生产力促进局门口
白田运田楼对出
美孚港铁站C1出口
长沙湾港铁站A1出口
长沙湾港铁站C2出口
富昌商场对出(近南昌站)
荣昌出入口
保安道李郑屋邮局对开
元州街元州商场对出
石硖尾港铁站B2出口
南昌街石硖尾多彩酒楼门口
石硖尾美亮楼对出
海丽海禧楼对出
泽安巴士总站侧
白田巴士总站侧
保安道街市门口(近顺宁道)
南昌南昌社区会堂对出
北河街街市门口
基隆街近钦州街天桥
太子港铁站C1出口
美孚港铁站A1出口
深水港铁站D1出口
深水港铁站A1出口
深水港铁站C2出口
大埔道东卢大厦
钦州街西九龙中心门口
泓景台泓景汇1楼10A室
美孚葵涌道天桥底
彩虹港铁站A出口
九龙湾港铁站B出口
九龙湾港铁站A出口
牛头角港铁站A出口
观塘港铁站A出口
观塘港铁D1出口
蓝田港铁A出口
蓝田港铁D1出口
蓝田港铁A1出口
蓝田港铁B1/康丽楼地下
丽晶花园惠康侧
牛头角市政大厦
顺天巴士站
顺利巴士站/顺促会门口
顺安酒楼门口
宝达
宝达/秀茂坪(桥底)
秀茂坪商场门口
秀茂坪(秀义楼侧)
秀茂坪(麦富宁议员办事处对出)
晓丽苑长廊
秀茂坪南
德田商场门口
高翔苑通道
高怡
翠屏职业训练局门口
翠屏麦当劳门口
月华街基法小学楼梯
月华街口(和乐)
物华街(近金铺转角位)
康宁道(马轶超议员办事处)
花园大厦第4座
淘大巴士总站
乐华巴士总站
大角咀晏架街
大角咀道/ 埃华街交界
佐敦道/渡船街行人隧道
西贡街/ 广东道交界
佐敦宝灵街/白加士街交界
佐敦道交界行人路(裕华)
佐敦道/ 白加士街交界
北海街/ 新填地街交界
海泓道近富荣花园
旺角道与上海街交界
长旺道与塘尾道交界
通菜街与运动场道交界
水渠道靠近西洋菜街(近联合广场)
通菜街与弼街交界
通菜街与旺角道交界(近市政大厦)
油麻地弥敦道(油麻地站C出口)
广华街与烟厂街交界
大角咀道中国银行门口
旺角道与塘尾道交界
大角咀晏架街与铁树街交界
窝打老道与上海街交界
油麻地众坊街骏发花园5座
西洋菜南街与登打士街交界
花园街与豉油街交界
山东街与洗衣街交界
西洋菜南街与亚皆老街交界
西洋菜南街与弼街交界
荔枝角道行人路(永隆对出)
弥敦道(尖沙咀A1出口)
弥敦道碧街(油麻地A出口)
油麻地骏发花园对出
奶路臣街(旺角银行中心)
弥敦道与窝打老道交界
弥敦道与亚皆老街交界
佐敦港铁站C2出口
长沙湾政府合署地下19-22号
坪石钻石楼对出
牛头角街市出口
启业惠康对面
凤德紫黛天桥
黄大仙大成街市外
乐富港铁站对出
慈乐三期广场
慈康康德楼对出
彩辉彩叶楼对出
彩云圣安娜对出
黄大仙沙田坳道与龙翔道交界
九龙城洋葵楼对出
九龙城街市正门
贵州街与土瓜湾道交界
落山道72号广同安对出
黄埔唐楼A座对出
德民楼对出隧道口
德朗正门巴士站
佐敦港铁站C2出口
渡船街隧道口
埃华街麦当劳门外
深水海丽海禧楼对出
九龙大埔道东庐大厦对出
尖沙咀天星码头(20日开放签名)
旺角行人专用区(20日开放签名)
香岛中学
福建中学
劳工子弟中学

新界 114签名街站
大围站A出口
大围美田路近大围站C出口
马鞍山新港城街市对出
大埔墟新街市门口
大埔中心PCCW位置
坑口港铁站A出口
将军澳港铁站A出口
景林景榈楼地下4A室
西贡亲民街(麦当劳)
坑口港铁站B出口
粉岭铁路站行人天桥
上水铁路站行人天桥
葵涌葵芳葵信楼2楼地下
葵芳地铁站D出口对出
荃湾大河道麦当劳对出
悦来酒店
象山秀山楼路口
石围角麦当劳对出巴士站
荃湾中心
愉景新城巴士总站
屯门置乐青河坊公园
屯门D4路
湖景湖光楼路口
蝴蝶喷水池
兆麟苑
蔡意桥
良景巴士总站侧
友爱爱勇楼
悦湖商场对出
元朗朗屏西铁站B出口
天水围天耀商场对出空地
元朗凤翔路行人过路处
元朗天水围西铁站B出口
荃湾大河道(20日开放签名)
大埔墟综合大楼(20日开放签名)
大埔墟综合大楼(20日开放签名)
大埔墟综合大楼
大埔中心
上水铁路站
粉岭铁路站
雍盛苑路口
上水铁路站
粉岭铁路站
景林景榈楼地下4A室
港铁将军澳站A出口对出
港铁坑口站A出口对出
港铁坑口站B出口对出
西贡亲民街麦当劳对出
港铁宝林站C出口对出
沙田大围新田村42A
大围火车站B及C出口
马鞍山新港城巴士站
马鞍山惠康门口
葵芳港铁站D出口
葵芳葵信楼地下
石荫街市对出
葵盛东盛乐楼空地
青衣长安吕明才小学对出
荃湾沙咀道二七七号二楼
青衣枫树窝路九号二楼
马湾大街村中253号1楼
元朗洪水桥田厦路一号
元朗安宁路139号地段
元朗大马路鸡地
元朗八乡上村
元朗锦田大马路133号
元朗新田大马路七号
屯门青贤街一号
沙田排头村248号
大埔墟人和里二号
大埔墟崇德街9-11号
粉岭联和墟联发街三号
上水宝运路3号地下
打鼓岭坪輋路198号
沙头角大马路
西贡乡事会里一号
坑口区坑口道一号
荃湾富华中心往青山公路天桥
荃湾大河道街市街交界
荃湾众安街及街市街交界
荃湾悦来酒店
荃湾众安街近南商银行
荃湾沙咀道交通银行
荃湾中心圣安娜面包铺外
荃湾愉景新城巴士总站
荃湾地铁站南丰中心出口
荃湾荃威花园
丽城花园二期四座对出
丽城花园三期商场门口
荃湾多层停车场大厦近荃丰中心天桥
荃湾梨木树312小巴站
荃湾石围角石莲楼对出行人路
荃湾石围角商场对出巴士站
荃湾象山绿色小巴站
荃湾荃新天地一期近马莎出口
屯门蔡意桥
屯门良景轻铁站侧
屯门友爱爱勇楼地下
屯门蝴蝶喷水池
屯门蝴蝶社区中心(20日开放签名)
屯门建生商场路口
屯门兆麟小巴站
屯门悦湖山庄商场门口
屯门市中心天桥(20日开放签名)
屯门湖景湖光楼路口
屯门D四路
屯门置乐清河坊公园对出
屯门兆禧正门(20日开放签名)
沙田新田村42号A
大埔泮涌公立学校
上水新祥街8号二楼
荃湾青山道百万行商业大厦
天水围天耀耀隆楼
元朗教育路快活楼

离岛 15签名街站
长洲东湾教堂路二号
东涌东涌道上岭皮村一号
大屿山大澳街市街二十九号
大屿山贝澳罗屋村1号
南丫岛索罟湾二街1号B二楼
南丫岛南丫北榕树湾大街21号
大屿山梅窝乡事会路四十五号
坪洲永安街69A坪洲乡事委员会
长洲码头
逸东巴士站
东涌地铁站
东涌逸东巴士总站对出
东涌港铁站对开
黄楚标中学
黄楚标小学
149. 珍惜香港 2014-07-18 22:17:07
珍惜香港TO:137/F、138/F 自我陶醉兄

寻租嘅定义,其实好广;阁下好似唔喺太明,但再睇你 147/F 嘅回应,又唔似唔明喎。咁都喺照写啦!

一个经济唔成熟嘅社会,寻租空间阔,即喺话,无论响政策、社会同经济结构上,都比较容易搵到寻租嘅缺口,呢样嘢,喺成个社会每一阶层嘅事,下至小市民都可以受惠。

所以点解有啲人成日话,依家冇以前咁多机会,就喺呢个原因。今时今日,有人埋怨小店难以生存,亦喺因为唔明白呢个道理。比如话,店铺点解唔可以摆嘢出街,点解唔可以酌情?原因喺,酌情,会导致人为嘅「视乎情况」标准,衍生寻租嘅缺口,轻则私相授受,重则贪污贿赂;响一个经济成熟同公平竞争嘅社会里面,喺唔可以容许呢啲嘢。宏观嚟讲,经济实体,会趋向制度化、规范化、企业化;小企业难以生存,大企业亦要薄利多销;而市民亦会丧失好多低风险高回报嘅投资机会。

所以,经济好,同高息,唔喺一个绝对嘅因果关系。一个薄利多销嘅经济实体,就算表现几好,利率都唔会高几多,因为借贷炼市场,亦只能够薄利多销。呢样嘢,我亦曾经提过,只喺冇 nobody 兄解释得咁具体同详细啫。我唔想加入你地嘅争论,所以写到呢度就算啦。

今次我认同 nobody 兄,唔喺因为啲乜嘢经济理论,而喺因为,佢嘅解说,同我自己几十年嚟响香港打工做生意、以致投资嘅整个演化历程,完全配合,甚至可以话,感同身受,我搵唔到理由唔赞佢。如果阁下放唔低对 nobody 先入为主嘅心魔,可以先当佢喺引刀兄,然后深入啲再睇佢写嘅嘢。只要喺理性讨论,客观分析,无论睇边个写嘢,都会得益。
150. 引刀一快 2014-07-18 23:41:36
To 珍惜香港兄

你唔系傻到会以爲“寻租”呢个词会考起自我陶醉兄挂?自醉兄系老行尊嚟架,佢嘅冷嘲式回应好多人睇唔通就真。
我已经声明唔再回应果D变形虫,所以佢地先有机会尽情吹哋咑啫。
继续停止回应小动物。。。继续。。。继续
151. 自我陶醉 2014-07-18 23:46:12
先要多谢珍惜兄嘅解说, 其实睇完珍惜兄嘅定义之后, 我先了解所谓寻租嘅基本概念, 不过个人觉得呢个概念只系新瓶旧酒, 似是而非。

1. 就算系政府特许都唔代表必赚, 每个行业都有自己嘅风险, 我讲过就算银行定期都同样有风险, 讲到必赚仲可以瞓身借钱去做, 更加不敢苟同, 举例 福岛同切尔诺梅尔核电厂都系呢类, 问下佢哋系唔系必赚, 中国开放后有多少国企亏本要重组甚至结业, 必赚之说何来?  

2. 我认为用呢个概念将低利率合理化, 更加离奇, 明显地近年嘅利率低系由美国2008年起疯狂QE人为压低做成, 其实自70年代美国取消金本位制度开始美国就疯狂印钞, 导致各国的货币战, 令过去数十年货币供应泛滥, 这才是利率愈来愈低的真正原因。 随住金砖国开发银行成立, 以及斯诺登事件令欧盟认识到欧美联盟的真面目, 世界各国正准备减少对美国依赖, 另起炉灶, 未来5~10年, 美元将逐渐失去其国际货币的影响力, 利率亦会有正常化的一天, 绝不像nobody所说经济成熟后利率永远低下去, 问题是美债的泡沫会否因信心问题提早爆破, 令息口急速上升而已。

152. CH 2014-07-19 00:00:30
我系第一次接触寻租呢个字眼,所以我即刻上网睇下有关嘅解释,大概就系响非生产嘅情况下去寻找利益,正如珍惜香港兄讲可以好广阔。讲到寻租嘅缺口,我第一时间谂起最近肥虫单官司,唔知可唔以话系发展商管理层利用左寻租嘅缺口。。。
153. 自我陶醉 2014-07-19 00:11:43
引刀兄太客气了, 其实呢啲咁嘅词, 系人写本书都可以作一个, 你都得㗎, 问题系有几多人知, 同埋认唔认同啫!
154. 十吓十吓 2014-07-19 04:24:40

再次多谢149珍兄。

155. 引刀一快 2014-07-19 06:00:10
佢就系特登写埋晒D背嘢,加埋D阑系权威嘅口吻,呢D用嚟水客嘅伎俩佢用咗系呢度。
156. Tom 2014-07-19 07:51:49
企业只能赚取微薄的利润率,不代表利率会一路向下,因消费者会因低息借贷消费,企业会在现在的低息环境有较大诱因借贷扩充规模,利用杠杆将微薄的盈利倍大,这就是dalio所説的信贷周期过程,最后低息不再!
157. Tom 2014-07-19 07:53:45
盼nobody及珍惜回应
158. 唔知啱唔啱 2014-07-19 08:04:34


就黎抽 i-bond 啦,填张表就几旧水,呢D都喺寻租行为,符合珍惜香港兄的寻租广义定律,谢谢珍兄和Nobody两位,我又聪明咗喇  :)。


159. Oscar Lam 2014-07-19 08:24:32
151/f 自醉兄,
早晨!我也是看完珍港兄的解释才知道寻租的定义。其实,经济学是一门非常简单的科目,因为它基本上跟我们日常生活都有关,我们很容易可以感受得到,很多理论可以说是common sense,只是许多经济学家喜欢用很艰深的名词、定义和理论去说明一些简单的道理。

我同意你所说的,最近环球低息主要是由於全球斗印银纸的结果,与寻租无关。但个人认为,低息环境将依然保持一段较长时间,最主要原因是,美国和欧洲经济目前还很差,还需要长期靠低息支撑。而最重要的是,正如博士所讲,美国作为大债仔,既然它自己可以决定还多少利息,为何要多还呢?最好是零利息。你说对不对?
160. nobody 2014-07-19 08:44:57

麻雀唔驶学aerodynamics都识飞唔表示佢叻, 相反麻雀同佢既下代都只可以糊涂地过活。

科学家了解aerodynamics都唔会识飞,但系就可以整飞机整跑车。

了解何谓寻租之后,就可以了分析到底上一代叫你做既,而家重行唔行得通。

我地亦了解,社会上好多人去尊重专业人士,银行家,有个律师牌头出来选就多几千票,其实呢班都系剥削消费者既寻租者,唔单只唔值得尊重,甚至应该卑视。

中国人几千年都发展唔出科学精神,最多有D工艺,所谓四大发明都只系撞出来,发展唔出一D分析工具,唔能够触类旁通,用本身知识去分析其他事物,最多只系叻考试(中国学生唯人比鬼仔叻既野,结果都系去做专业人士寻租)。

161. nobody 2014-07-19 08:48:20
ibond可以话必赚,其实又系政府派钱既工具,表面派钱比市民,但其实派更多比金融界,但ibond 既 VAR (value at risk)好细,就好似你收到风买一块政府会收地升价10倍既农地,但只系比你买半尺,埋单赚一千几百。

162. nobody 2014-07-19 09:01:09
国际货币地位同利息冇关系,英碲一早唔系,都系低息。
丹麦既货币都冇人用,但亦曾经因为太多资金流入而令佢要出名义负利率。

其实一个分析,我地都要睇佢解唔解释到现况,正如珍港咁讲,我既讲法至少同解释到现状,现根据一D条件去分析未来,是否要修改系收睇果D条件是否存在。如果现况都解释唔到,就只系幻想。

有人话政治问题会令楼价跌5成,但正如我另一个post既分析,用曼谷既例子,去到咁都系跌三成,而家都只系比高位低一成,咁话会跌5成既,其实都唔系分析,只系佢既希望(当然,佢地脑中亦冇足够参考数据做分析)。

一味只系集中系一D细节既定义,其实唔系分析,系条气唔顺。
163. nobody 2014-07-19 09:06:34
一味集中讲个寻租定义而唔去睇做利息分析甚实只系条气唔顺,唔系有心分析。
OK,咁我写好小小:
寻租几乎必赚
换ibond几乎必赚
以前借钱读书做会计/律师几乎必赚
抽公屋几乎必赚
164. 自我陶醉 2014-07-19 09:09:49
Oscar 兄,早晨!

小弟也相信5年内, 利率波动应该不太大, 但也得视乎当时的通胀情况, 很多网友都认为联储局可以单方面决定利率走向, 而我嘅看法有点不一样,小弟认为美国利率升幅, 取决於:
1. 通胀率
2. 美国短债利率
3. 货币供应量

QE收水货币供只会偏紧, 通胀亦快接近两厘了, 至於短债侧看市场於美债还有多大信心了, 这也是最不确定的因素。 其实, 我也和Oscar兄一样对国内经济有信心, 除利率外香港经济还有很多令人担心的地方: 

1. 自由贸易区概念将在国内孕育更多像香港一样甚至更胜香港的金融中心
2. 中国直接与国外互换货币, 也令香港的窗口解角色淡化及退色
3. 政治环境恶化加剧被边缘化的速度
4. 租金及工资高企使工序转移已在十多年前开始了, 如call 台, IT行业, 除了旅游及金融行业, 香港其他产业已难有生存空间

这都是令人忧心的未来发展。


165. 自我陶醉 2014-07-19 09:32:48
To 163楼 nobody

系呀, 唔顺气系因为你经常以小聪明欺负其他人, 又喜欢分身做埋啲非君子行为。
166. Oscar Lam 2014-07-19 11:23:10
自醉兄,
十分明白你对香港前景的担忧。这也是我为何从一个大好友变成一个小好友的原因。不过,担心也好、不担心也好,生活还是要积极去面对的。我宁愿在做好风险管理的情况下,乐观地去面对香港未来的挑战。随著外围的变化,积极地调整自己的心态和投资策略。

至於无人兄的言论,单从这二天他的文章来看,他也是在理性地分析经济学,你无须介意。
167. 珍惜香港 2014-07-19 12:20:54
珍惜香港

(Tom 兄,未得闲覆你住;再响度 SELL 下反占中先,跟住就要出门签名啦!)

保普选反占中大联盟签名运动,今早十一时起就开始!

亲身签名:2014-07-19 至 2014-08-17
网上签名:2014-08-02 至 2014-08-17

最新嘅详情,请参阅主办单位帮港出声 Silent Majority(http://www.facebook.com/silentmajorityhk)嘅公布;依家已经有十六处旗舰签名站,同三百几个街站旗舰站详列如下:

香港岛
.中环 毕打街 与 皇后大道中 交界 华人行对出
.德辅道西 271 号 均益三期 地下 26 号铺
.筲箕湾道 234 - 238 号 3 字楼(工联会港岛东地区服务处)
.干诺道西 148 号 成基商业中心 22 楼(香港广东社团)
.干诺道西 21 - 24 号 海景商业大厦 1 字楼 B 室(香港岛各界联合会)
.中环 干诺道中 64 - 66 号 厂商会大厦 5 楼(香港中华厂商联合会)

九龙区
.旺角 弥敦道 580 号 G - K 弥敦中心 14 楼(九龙社团联会)
.深水埗 青山道 92 - 94 号 丰裕阁 2 楼(工联会深水埗地区服务处)
.土瓜湾 马头涌道 42 - 50 号 地下(工联会工人俱乐部)
.观塘 马蹄径 3 号 丽裕大厦 1 楼 B 座(工联会劳工服务中心)
.旺角道 33 号 凯途发展大厦 17 楼(香港教育工作者联会)
.深水埗 钦洲街 西九龙中心 地下入口 扶手电梯则(香港工会联合会)
.长沙湾 永康街 77 号 环荟中心 23 楼 1 - 7 室(香港广西社团总会)
.弥敦道 301 - 309 号 裕华国货公司

新界区
.大围 村南道 65 - 69 号 永富楼 地下(工联会沙田地区服务处)
.新田村 42 号 A 地下(沙田妇女会)

我修改咗旗舰第一站嘅描述,因为 ORIGINAL 嘅写法会令到有啲人误以为喺响汇丰总行前面。

仲有其他三百几个街头签名站嘅位置同开放时间,可以参阅呢度

我同屋企人,都好重视呢个签名运动;今日就会全家出动,亲身签名!一再重复都喺咁话啦,大家真喺要认真啲,一定要参与。沉默嘅一群,只要稍移玉步,出嚟签一签名,仲简单过游行;难道,连呢个最基本表达意见嘅机会,都要放过?千祈唔好俾果班鼓吹民綷,祸延港后,支持占中嘅思歪主义者,骑劫咗我地嘅意愿。

一定要呼吁埋啲亲朋戚友,为咗自己嘅下一代,唔好再沉默,一齐出嚟签名,反对占中!

Remark:仲有,记住要拣指定果
十六处旗舰站,或三百几个街站,千祈唔好求祈经过一个唔知乜街站,以防有诈!
168. 自我陶醉 2014-07-19 12:29:09
Oscar兄说得对, 调整个人心态及投资组合才是最重要, 世上亦没有必赚心投资, 就算有也不会多, 问问联储局这两年买的长债是赚是蚀便知了。其实, 开发银行总部设在上海, 而不是最开放、自由、法制健全的香港, 中央对香港之定位, 已不言而喻。




169. Oscar Lam 2014-07-19 12:53:50
自醉兄,
香港的优势并非必然,只有自强自息才是正道。

共勉之,哈哈哈!
170. Oscar Lam 2014-07-19 12:58:18
应该是自强不息。哈哈!
171. Tom 2014-07-19 13:03:54
本来我都系反占中的,但昨天在戏院看完韩片《逆权大状》后有些反思。该片改编自真人真事,以南韩80年代为背景,描述年轻人因反对军政府而遭遇打压,甚至遭警方非法起诉及囚禁,最后有一位律师为了帮这班年轻人而犠牲个人利益(包括$及受囚禁),从而唤醒身边人,辨别事非。唤醒政府要如何处理政见的分歧。
172. Tom 2014-07-19 13:14:14
珍惜,唯有稍后再谈吧,:D
173. Tom 2014-07-19 13:23:33
Nobody:
一较开放经济体如美国,其利率必受国际需求高低所影响,不能目空一切!!
174. Oscar Lam 2014-07-19 14:19:31
饮完茶后,全家总动员去签名,支持反占中!

为了香港的未来,请各位多多支持,马上行动!
175. 引刀一快 2014-07-19 14:58:37
To 159楼 Oscar Lam 兄

原来你系一个明白人,我今日对你完全改观了。
有D人写嘢系想同人交流,使人明白,有D人写嘢就特意要人睇到一旧云。
张五常写嘅嘢,我真系咁耐都未试过有睇得唔流畅嘅感觉。
汤生写嘅嘢,几时都系将道理铺排得明明白白,我认爲识中文嘅人都一定睇得明。
李嘉诚先生,我够胆讲佢公开讲过嘅所有嘢,冇一句虚炫话,全部言简意赅。
人与人交流,应该平头对视,既非俯亦非仰,刻意爲之,自以爲大师。

176. 引刀一快 2014-07-19 15:19:01
To 168楼 自我陶醉兄

香港始终有过殖民底,的确系中共忌讳嘅事,所以我对真普选都系有所保留,下届俾唐唐做算啦,清楚嘅香港底子,又有大陆关系,冇互信又边有效率吖。
中央会尽情利用依家嘅香港,当上海北京其一追上,台湾统一,咁香港就完成历史任务,会慢慢成爲一个旅游城市,到时好多阿叔阿伯系火车站兜售女皇头硬币、帆船明信片、电车上面有导游讲嘢、庙街又有人打功夫卖大力丸。。。。。。。。。
三十年河东三十年河西。
177. Tom 2014-07-19 15:52:50
Nobody:
一较开放经济体如美国,其利率必受"国际"对"其货币"需求高低所影响,不能目空一切(其他国对其货币需求)!!

Nobody,你所写的回应,有时叫我较难理解,理据写得唔够明白。

178. 引刀一快 2014-07-19 16:25:20
你唔明白。。。。。咪啱罗
179. 引刀一快 2014-07-19 16:31:39
如果写得咁明白,咁佢又点蒙混过关?
180. 引刀一快 2014-07-19 16:35:35
有时,搬字过纸,连自己明唔明白都顾唔上,咁又点照顾到你嘅明白呢?
181. 引刀一快 2014-07-19 16:39:00
唔好问得咁清楚,佢憎我,就系因爲我嘅反问令佢老羞成怒。。。。。
182. 引刀一快 2014-07-19 16:42:03
睇完,赞两句话佢高深、有料,佢就会好钟意你
183. 引刀一快 2014-07-19 16:43:02
不过。。。。。。。。。。
184. 引刀一快 2014-07-19 16:45:21
佢会写更多更多令人一头雾水嘅劝世文,
185. 自我陶醉 2014-07-19 20:56:47
引刀兄,

既然别人已忍让了, 无谓再相逼, 最重要都系大家可以理性讨论啫!

谁做特首: 虽然我唔知李十X话有能力嗰个唔做究竟系边个, 但我只知道争做嗰几个都系冇能力嘅人, 包括唐唐。 所以我真系唔介意大陆搵个叻人嚟做, 最重要系帮到香港, 但真系咁, 可能即刻就有动乱, 太不可能了。

至於台湾, 呢个问题相信100年后都无法解决。


To 162楼 nobody,

“国际货币地位同利息冇关系”

只要美元一日系唯一储备货币, 利率政策都会影响环球利率, 当美元失色, 有两样嘢会发生:
1. 美国对环球息口影响力亦将被新货币取代, 就好似二战后的美元取代英镑一样
2. 港元的挂鈎制度会改变

所以在改变后他们的息口是高是低根本不重要, 当然这不会是这三两年会发生的事了。 事实上, 欧洲及中国上年已开始降低美债在储备中嘅比例, 而日本则刚通过了法案, 增加美债在退休基金的持货比例去接货, 的确难兄难弟, 同病相怜, 有义气!

利率高低厘订就好似Tom兄说的那么简单, 看的是对资金的供应和需求, 利率就是资金的市场价格。 现时美国用嘅手段系货币政策, 就系无限量制造货币供应令利率长期处於低水平。 实际上, 这些政策对就业帮助不大, 他们几年前已应使用财政政策 (fiscal policy)去配合, 透过改善基建提升生产力去改善就业, 但是问题来了, 如果现时才这样做, 必然引发通胀令利率急升, 美债问题更加无法解决, 所以他们正处於一个死胡同内, 进退两难, 美债爆煲风险极大。 

事实上, 佢哋对基建嘅资金需求一直冇小过:
...certainly there’s a long list of infrastructure projects that need funding

http://www.businessweek.com/articles/2014-07-18/what-fiscal-policy


186. Oscar Lam 2014-07-19 21:58:36
175/f 引刀兄,
兄台见笑了!同意兄台说人与人之间的交流应抱著平等、坦诚的态度。不过,每个人的表达能力和方式均不同,只要大家抱著理性、认真的态度去讨论就好了,兄台不须太介意。
187. 引刀十块 2014-07-20 00:37:47
占领中环都还未开始,这里好像已被哼哈二怪占领了喔!好不威风啊自宫兄,自慰兄,呵呵!

Nobody,代理仔,小阳,

我建议别再跟傻瓜炒架了,你们看三英都懒得理他们了,不才也不想浪费唾液教精他们,这里已经没法再理性讨论,人家摆出的姿态是"老子说的就是硬道理"。就让他们一个哼一个哈的继续放屁放个够,再回应他们就以为自己很厉害地,咱最担心会误导新来者以为他们很厉害,那就害人不浅了,
188. 引刀一快 2014-07-20 06:57:32
To 185楼 自我陶醉兄

其实边个有能力搞好香港,中央都唔知,始终两地思想同理念有鸿沟,佢地拣嘅,唔一定就系啱管治香港。不过只要大陆阿头肯撑嘅人,都会有巨大助力加分。至于唐唐系咪有能力都好,起码唔会明目张胆杀异己。
189. Tom 2014-07-20 07:58:02
十块:
我是新来的。作为一个对自己负责任的成人,我会分辨别人的那些推论或分析合理,当自己分析有瑕疵时,便要修正,对自己甚至对别人承认有疏漏。唯有理性点,才对自己甚至相信自己的人的荷包有益。
190. 引刀一快 2014-07-20 08:11:29
有D人写嘢系想同人交流,使人明白,有D人写嘢就特意要人睇到一旧云。
张五常写嘅嘢,我真系咁耐都未试过有睇得唔流畅嘅感觉。
汤生写嘅嘢,几时都系将道理铺排得明明白白,我认爲识中文嘅人都一定睇得明。
李嘉诚先生,我够胆讲佢公开讲过嘅所有嘢,冇一句虚炫话,全部言简意赅。
人与人交流,应该平头对视,既非俯亦非仰,刻意爲之,自以爲大师。
191. 自我陶醉 2014-07-20 08:31:03
引刀兄,

“至于唐唐系咪有能力都好,起码唔会明目张胆杀异己。”

咁又系, 仲起码都多的叻人帮佢。


192. fully support 引刀一快 2014-07-20 08:34:52
大家可以睇返下面, 引刀一怏大哥当日如何被我叫佢"唔好得个讲字, 不如show 啲料泥睇下, 估下年尾CCL系几多", 点知引刀一怏大哥估CCL跌到113, 出哂阳相.

引刀一怏大哥真系好有料, 好准, 仲好经典.

引刀一怏大哥在6月5日(23:45:36) 时已经清楚讲明, 2014年尾CCL会在113之下. 

当时CCL是118.37. 引刀一怏大哥唔讲由自可, 一讲楼市会跌到113, 楼市就马上急升. "灯神刀" 当之无捋愧!

难得引刀一怏大哥还自称是有料之人,很可信, 还经常发表鸿文. 真系无料的人特别厚面皮.


现在 (2014-07-13 14:20:52) 还提出"大陆资金因素", 更坚称自己的楼市会跌到CCL113. 根据"灯神刀"定律, 楼市睇泥真系会升到好利害!


41. 引刀一快 2014-07-13 14:20:52
今日香港楼市嘅所有分析,如果冇加入大陆资金因素嘅话,都系唔全面。

“覆你实仆”仔,我嬴果时记得现真身呀。





http://m.property.hk/article_content.php?author=PHK_TML&com=&id=30784








60. ??中??人 2014-06-22 12:50:02
TO 58 大宝二宝 兄

楼市现况愈疯狂,唔顶得几耐就归於平淡,咁年尾懒人买跌就会赢,不过都系小跌,CCL?116-117之间。

如果楼市现况无咁疯狂,就会?持得耐?至归於平淡,拖到年尾懒人买跌就会输,不过都系小升,CCL?120-121之间


104. fully support 引刀大哥 2014-06-05 22:20:08
引刀大哥,

听你讲的,就很无敌喇。

不如唔好得个讲字,show ? power ?睇下,好唔好?

?!你睇跌,今日6月5日,不如畀个数出?,2014年尾,最后一个 CCL 会跌几多?

?,而家CCL?117到118咁耐,你话跌。敢唔敢话2014年最后一个CCL会低过113?

系睇跌?,就一个字「敢」。


唔敢就唔好长篇大论。

113咋喎,跌几点都唔敢讲,学咩人睇跌?要睇长篇大论无结论,我唔好去睇沈大师,人地讲得动听好多啦。
105. 自我陶醉 2014-06-05 22:20:49
To 87/F 引刀兄

你未睇到我44楼留言?, 我从不在意大行评语。
106. 引刀一快 2014-06-05 22:20:52
To 100楼 Oscar Lam兄

” 事实上,事情的结果往往取决於天意多於个人判断。“
呢句说话系我睇兄台咁多言论中,坚?同意?一句,无论楼市、股市、情场以至人生,都相当合适。
107. 过路人 2014-06-05 22:25:07
咁?情况,小刀会用「你唔系注册用户」,唔接受你的挑战。
108. 引刀一快 2014-06-05 22:32:07
To 自我陶醉兄 

大家对投资银行?报告其实唔洗咁认真, 佢?只系通过呢?报告帮自己制造出市同入市机会。 最好就系令市场产生非理性悲观或亢奋, 你估佢话跌五成就真系会跌五成, 话升三成就真系会升三成咩! 日日同你讲楼市平稳, 佢食风咩!

我好同意,果D报告好多时就系技术性吹风,咁?应一次,咪??罗,唔应?自会又第个??自圆其说,而中标者中招者都会选择性健忘,盖因每日消息太多了。

小阳, 你睇?依家地产股价对资产值折让, 新世界折让6成, 恒地4成, 新地2成几, 长实1成, 长实最多?阵折让近三成, 唔同你讲楼价跌五成, 何来平货? 只要市场估值改变, 折让少一成, 佢?已经赚钱落袋, 洗乜理个市真升定假升。知佢做紧乜, 有兴趣咪跟少少, 冇兴趣咪当笑话睇罗! 同知唔知耻有咩关系呢!

股市呢家?,我会私下请你指教一下。
109. 引刀一快 2014-06-05 22:35:48
我又唔怕陪你玩喔,你叫晒呢度常驻?人全部一齐玩,包括你自己,我怕咩玩?,好笑。
佢地有数字??,我就大把?讲喇,你开局喇。
110. fully support 108 2014-06-05 22:39:13
"洗乜理个市真升定假升。知佢做紧乜, 有兴趣咪跟少少, 冇兴趣咪当笑话睇罗! 同知唔知耻有咩关系呢"

简直系真理呀,学到?。引刀大哥的炒股方法,又准确,又科学,完全自动,不经大脑,唔怪得引刀大家咁发。
111. 小阳 2014-06-05 22:39:50
 from 大公网
  16.穷人觉得富人大都是势力小人,眼高于顶;但富人们只是想和「志同道合」的人来往。
  穷人觉得是财富把人分成了三六九等。富人难以忍受悲观、泄气,而这正是很多穷人的特征。
  把有钱人与势力自大划等号,这会让穷人心里好受一点,也为自己选择了平庸这条路找到了很好的借口。
112. 引刀一快 2014-06-05 22:42:06
系咪开局??

113. fully support 引刀大哥 2014-06-05 22:44:50
"
109. 引刀一快 2014-06-05 22:35:48
我又唔怕陪你玩喔,你叫晒呢度常驻?人全部一齐玩,包括你自己,我怕咩玩?,好笑。
佢地有数字??,我就大把?讲喇,你开局喇。"


全篇都无一个"敢"字。

引刀大哥高人呀,连自量你都识。明知一畀实数就衰硬。沈大师都系咁?,讲完一大论,都无结论,第时个市升又系自己?,跌又系自己?。高呀!

边有汤博士咁蠢,讲到实牙实齿咁,万一停跌咪好无面。
114. fully support 112 2014-06-05 22:50:46
梗系开!

你回一个"敢"字,就开局。

其他有胆的人也可押注上述其中一边。

为了公平起见,我在此也邀请其他人押注,包括3傻。

由於法律关系,不能有利益涉及。只为牙较。

规则已於104写好。
115. 引刀一快 2014-06-05 22:57:07
系开局你就去拉人入局喇,咁多?讲做咩??点解个数系你定??到时我赢?,你咪又系改过个名??呱呱叫,我冇咩人回应我敢讲系人地唔敢,你?冇我回应你,你连声都冇得出喇。
116. fully support 2014-06-05 22:58:27

104. fully support 引刀大哥 2014-06-05 22:20:08
引刀大哥,

听你讲的,就很无敌喇。

不如唔好得个讲字,show ? power ?睇下,好唔好?

?!你睇跌,今日6月5日,不如畀个数出?,2014年尾,最后一个 CCL 会跌几多?

?,而家CCL?117到118咁耐,你话跌。敢唔敢话2014年最后一个CCL会低过113?

系睇跌?,就一个字「敢」。


唔敢就唔好长篇大论。

113咋喎,跌几点都唔敢讲,学咩人睇跌?要睇长篇大论无结论,我唔好去睇沈大师,人地讲得动听好多啦。



??????????????????



114. fully support 112 2014-06-05 22:50:46
梗系开!

你回一个"敢"字,就开局。

其他有胆的人也可押注上述其中一边。

为了公平起见,我在此也邀请其他人押注,包括3傻。

由於法律关系,不能有利益涉及。只为牙较。

规则已於104写好。


??????????????????

睇好:fully support

睇淡:引刀一快

(在此邀请其他网友,尤其PP、亮剑、法子参加)
117. 自我陶醉 2014-06-05 22:59:32
引刀兄, 好呀, 希望大家有机会交流?。

114 楼, 我答案一早写?法子兄呢篇?:
2014年,CCL会否破顶123.66?

118. 回引刀兄 2014-06-05 23:00:34
人地有叫你自己定个数?喎。

而且,人地比现在定低几点咋喎,再定得高?,就变睇好咯喎。
119. 过路 2014-06-05 23:02:10
好玩喎。

我参加!


我睇好
120. 过路 2014-06-05 23:07:29
?边度睇度123.66篇文?
121. 引刀兄 2014-06-05 23:10:14
快?写个"敢"字啦,就马上开局,全人类一齐玩。

唔驶咁肴底喎,叫埋3傻?嘛。唔系得你一个,好公平。
122. 肴底 2014-06-05 23:12:42
打死都唔会写个"敢"字
123. 肴底 2014-06-05 23:15:57
引刀兄,

记住两个坚持

坚持唔畀个 CCL 出?
坚持唔讲个"敢"字

124. 路人甲 2014-06-05 23:16:19
睇好!


125. 引刀一快 2014-06-05 23:18:08
To 懒人兄

所谓救,就系出口术加少少行政措施。拖住佢跌得冇咁急,之前?50%遗?税依家唔见影,咪就系跌势已成,唔想一下打得太急,万一有意外仲大力反弹?话,又留多一著可以压楼市。
126. fully support 2014-06-05 23:19:43

104. fully support 引刀大哥 2014-06-05 22:20:08
引刀大哥,

听你讲的,就很无敌喇。

不如唔好得个讲字,show ? power ?睇下,好唔好?

?!你睇跌,今日6月5日,不如畀个数出?,2014年尾,最后一个 CCL 会跌几多?

?,而家CCL?117到118咁耐,你话跌。敢唔敢话2014年最后一个CCL会低过113?

系睇跌?,就一个字「敢」。


唔敢就唔好长篇大论。

113咋喎,跌几点都唔敢讲,学咩人睇跌?要睇长篇大论无结论,我唔好去睇沈大师,人地讲得动听好多啦。



??????????????????



114. fully support 112 2014-06-05 22:50:46
梗系开!

你回一个"敢"字,就开局。

其他有胆的人也可押注上述其中一边。

为了公平起见,我在此也邀请其他人押注,包括3傻。

由於法律关系,不能有利益涉及。只为牙较。

规则已於104写好。


??????????????????

睇好:fully support,路人甲

睇淡:引刀一快

(在此邀请其他网友,尤其PP、亮剑、法子参加)
127. 法子 2014-06-05 23:21:38

104. fully support 引刀大哥 2014-06-05 22:20:08
引刀大哥,

听你讲的,就很无敌喇。

不如唔好得个讲字,show ? power ?睇下,好唔好?

?!你睇跌,今日6月5日,不如畀个数出?,2014年尾,最后一个 CCL 会跌几多?

?,而家CCL?117到118咁耐,你话跌。敢唔敢话2014年最后一个CCL会低过113?

系睇跌?,就一个字「敢」。


唔敢就唔好长篇大论。

113咋喎,跌几点都唔敢讲,学咩人睇跌?要睇长篇大论无结论,我唔好去睇沈大师,人地讲得动听好多啦。



??????????????????



114. fully support 112 2014-06-05 22:50:46
梗系开!

你回一个"敢"字,就开局。

其他有胆的人也可押注上述其中一边。

为了公平起见,我在此也邀请其他人押注,包括3傻。

由於法律关系,不能有利益涉及。只为牙较。

规则已於104写好。


??????????????????

睇好:fully support,路人甲,法子(
但不代表亮剑等人)

睇淡:引刀一快

(在此邀请其他网友,尤其PP、亮剑、法子参加)
128. 法子 2014-06-05 23:24:12
自我兄,

在我123.66那边找不到你的留言。

各位:

在下有个建议,不如搬过去 forum ?边,咁样几时大家都睇到。好唔好?
129. 肴底 2014-06-05 23:27:35

引刀兄,

记住两个坚持

坚持唔畀个 CCL 出?
坚持唔讲个"敢"字


再唔系有个口诀:「我睇你唔到,你睇我唔到,我睇你唔到,你睇我唔到...

千奇唔好覆,一覆其他人就知道你肴底。

130. 自我陶醉 2014-06-05 23:27:36
法子兄, 我写??12楼, 我估我?估计比好友更牛。
131. 引刀一快 2014-06-05 23:28:59
你开局咪开局罗,有人参加先?搵我喇。记住,勤力D,日日呼吁大家参与,同你呢种一时一个化名?玩,冇意思。仲有,系玩就正规D,2014年年尾,2015年年中,2015年年尾,2016年年中,各设一数,净系2014年尾有乜用?
132. 法子 2014-06-05 23:29:13
自我兄,

收到,我去?边 check 一 check。

anyway,你系睇好。
133. 回 90 fully support 引刀一快 2014-06-05 23:35:10

夜麻麻,咁嘈?……


http://hk.apple.nextmedia.com/realtime/finance/20140605/52553795

【公屋租盘王】凤德?445尺
$12800租出

18,384
建立时间: 0605 20:19
黄大仙公屋凤德?,有两房单位以近万三蚊租出。(苹果日报)
适中字型
较大字型
黄大仙公屋凤德?,有两房单位以近万三蚊租出。(苹果日报)
二手缺盘,公屋的楼价及租金亦被抢高。黄大仙凤德?有租盘王诞生,3座高层两房户,建筑面积581方尺,实用面积445方尺,放盘三天即以12,800元天价租出,贵过部份新盘租金,同价已够租住将军澳新盘峻滢面积大多近250方尺的三房户。业主於2009年仅以100万元连地价购入单位,租金回报率高逾15厘。 


134. 引刀一快 2014-06-05 23:35:44
To 自我陶醉兄

呢篇?好反映大陆?实?,到时,听到我话自由行该减半就嬲到跳起?亮剑兄,佢会睇到人家请到唔到,会系咩惨像。
135. 自我陶醉 2014-06-05 23:39:09
引刀兄, 你指边一篇呢?
136. 法子 2014-06-05 23:39:10
引刀兄,

不要介怀,自由参加的。

不过已经有数个「蓝色用户」已经参加。这可以放在论坛那边。绝对公开、公平。相信你是看淡你,只是怕不会跌到CCL113,是吗?

不如为表公平,就以近几次的大约数118.00为分界。

如果2014年最后一个CCL高於118.00,代表个市升?,算「好友」胜。

如果2014年最后一个CCL低於118.00,代表个市跌?,算「淡友」胜。

这样公平、公开,好吗?

为表这并不是针对引刀兄,我在此邀请亮剑、PP、甚至汤生参加游戏。但绝对不可有赌注。

其他人也畀?意见。



137. 天空 2014-06-05 23:39:15
引刀兄料事如神,小弟今拜下风。本人想押注今年年底过CCL 过120,多谢引刀兄指点迷津




138. 引刀一快 2014-06-05 23:45:36
to 法子兄
113我都唔怕118就更冇问题,既然你以118作?基?,咁就118罗。
系玩就正规D,2014年年尾,2015年年中,2015年年尾,2016年年中,各设一数,净系2014年尾有乜用?






139. 按居 2014-06-05 23:49:14
今晚睇新闻,欧洲央行首次实行负利率,铺路谷借贷。请问美国点加息?除非耶伦想美国经济自刹?

法子兄,现在大家应该不是讨论楼市会不会爆边,而是怎样爆边!

或者好友们现在要收歛?,否则CY又发颠......






140. 引刀一快 2014-06-05 23:51:43
To 自我陶醉兄
我指的是12楼,那篇《信报财经月刊》。
另外,如果陶醉兄你看楼市会升到明年年中,不妨参加并在2014年尾投看升,不需?此感觉?难。




141. 惜缘 2014-06-05 23:54:10
同意按居兄.





142. 小阳 2014-06-05 23:57:08
我认为高过118 ,ck发电最多成交大落,D人唔会平卖



143. 引刀一快 2014-06-06 00:01:47
法子兄,2014年年尾,2015年年中,2015年年尾,2016年年中,各设一数。



144. 法子 2014-06-06 00:01:58
138. 引刀一快 2014-06-05 23:45:36
to 法子兄
113我都唔怕118就更冇问题,既然你以118作?基?,咁就118罗。

系玩就正规D,2014年年尾,2015年年中,2015年年尾,2016年年中,各设一数,净系2014年尾有乜用?

---------

先多谢引刀兄的回覆,

我再细看所有留言,才发觉原来这 game 起源於有些不敬之意,我先行赔罪。

点解我会对这 game有兴趣呢,因为有?网友都知,我较早前在这网也开了个。

当时CCL117,我用123.66作胜负界线。都系睇年尾。

如果系咁,我应否把今日这个 game 在 forum那边开一个新的呢?

下注也要设一个期限,就下星期四,6月12日。

大家畀?意见。






145. 法子 2014-06-06 00:04:03
好!

我在 forum 那边,开几个 game。

但2015年中和2015年尾,定咩数好?

也是118?

大家畀?意见






143. 引刀一快 2014-06-06 00:01:47
法子兄,2014年年尾,2015年年中,2015年年尾,2016年年中,各设一数。






146. 自我陶醉 2014-06-06 00:05:20
法子兄, 好呀! 越多人玩越高兴, 不过我认为应估点数才公平, 否则, 50以上咪赢梗。

引刀兄, 我觉得?篇文同你讲??几吻合。至於CCL, 我几天前已写下答案了。






147. 亮剑 2014-06-06 00:05:41
引刀兄……本人并冇铺位收租, 不涉及利益冲突 ,但我看到特区政府对自由行旅客呢度全无方向,?度药石乱投,谷鬼气咋!
另一方面 CCL在今年年底,?企稳於125?,而我估计CCL於下年及后年都看好,初步估15年系130、同16年系145,但17年?跌翻落去115甚至更低。







148. 法子 2014-06-06 00:08:19



139. 按居 2014-06-05 23:49:14
今晚睇新闻,欧洲央行首次实行负利率,铺路谷借贷。请问美国点加息?除非耶伦想美国经济自刹?

法子兄,现在大家应该不是讨论楼市会不会爆边,而是怎样爆边!

或者好友们现在要收歛?,否则CY又发颠......
------
所言甚是。

但其实,这样的利息走势,真系唔算咩新闻。上过我地个网都知道呢?基本?。系外面?大众媒体话加息话足5年。






149. 引刀一快 2014-06-06 00:10:28
好,咁玩就有意思。






150. 法子 2014-06-06 00:10:58









146. 自我陶醉 2014-06-06 00:05:20
法子兄, 好呀! 越多人玩越高兴, 不过我认为应估点数才公平, 否则, 50以上咪赢梗。

引刀兄, 我觉得?篇文同你讲??几吻合。至於CCL, 我几天前已写下答案了。
--------
有道理,期货都系咁运作。你真醒!









151. 天空 2014-06-06 00:11:02
其实担心楼市向上爆升,CY余下任期切招冇期。








152. 法子 2014-06-06 00:16:34
定下3个期

大家估「2014年最后一个CCL」


大家估「2015年6月最后一个CCL」


大家估「2015年6月最后一个CCL」



153. 法子 2014-06-06 00:17:19
定下3个期

大家估「2014年最后一个CCL」


大家估「2015年6月最后一个CCL」


大家估「2015年12月最后一个CCL」






154. ??中??人 2014-06-06 00:20:41
各位好似当CY透明,懒人谂如果楼市慢慢上,泛民唔炸形,CY就诈帝睇唔见,如果急升,泛民一嘈,CY焗住打?瓜,以118点计,咁可能买跌会赢,如果用113点计,买升赢梗。




155. 引刀一快 2014-06-06 00:21:56

To 法子兄 

其实定咩数都几难有准则,如果系以亮剑兄所言?几个数,我全部买跌兼让两分。




156. 引刀点解咁后知后觉呀! 现在才卖大陆楼? 2014-06-06 00:23:48


大陆楼市"?紧"及"报纸唱行晒", 通街都知时才开始卖你D大陆楼 ??? 咁后知后觉既?

不专家唔系先知先觉咩? 点解唔一早放晒咁失策呀, 跌市时才放很难放架, 真系阴公猪罗...



习总一早昭告天下要打贪, 你D线人无通知你咩???? ..........所谓既大陆专家......思之汗颜



唔好又估啦, 我系路人N呀.




157. 亮剑 2014-06-06 00:28:18
地?可加价、公屋可加租、公共事业年年加价更加系老奉!
咁?解CCL要跌??
泡沫若要爆破,一定要符合某些条件:
……严重供过於求,空置率升到?位?。
……银行滥贷,业主杠杆?大,最后买家都出埋。
……?价「严重」超出「??」买家水平,我强调系严重及??两词!



158. 引刀一快 2014-06-06 00:29:11
To 自我陶醉兄 

陶醉兄你前几日提及?CCL我搵唔到,系边日呢?

近日大陆楼市风起云涌,我开电单车去巡点,睇到好多?,其实我就系唔太确定大陆对香港影响?滞后性有几大,按道理,呢度收风比大陆民?快D,但系几时浮面有变数,否则,113我系够胆买?。




159. ??中??人 2014-06-06 00:33:45
美国难加息 + 欧盟负利率 = 自由行跌watt + 内地经济同楼市放?。咁谂法系估政策市,即系各位齐齐验紧CY个脑。
160. 引刀一快 2014-06-06 00:35:14
To 亮剑兄

你要睇睇大陆人持货比例,唔系话佢地唔知个市会跌,而系,譬如,你隔离间屋依家打七折卖,你会唔会考虑放走一D货变现,即刻买?佢?会?话,咁你放?可能都系七八折。




161. 引刀一快 2014-06-06 00:39:23
忍者

唔好意思,我件货好靓,过多几个月都唔会跌几多,当然,我唔会话你知?边度。
162. to 48/f 2014-06-06 00:51:29
甘多好友系度吹,甘睇好咪入市罗!到时政府加3倍辣!

其实呢个组来来去去都系得?3,4个阿汤d下属同跟班,唔同网名?!唔唱好俾人"小"架!你冇睇人地美x物业咩?哈哈哈哈!




163. 亮剑 2014-06-06 00:56:34
譬如,你隔离间屋依家打七折卖,你会唔会考虑放走一D货变现,即刻买?佢?会?话,咁你放?可能都系七八折…………
如有此情况发生,我首先捉法子同我计计,呢??位是否低於衡平价 ,若果系「1」?下,我?买入来自制相连。
至於手上持有??位,如果衡平价系大约1,而我又FP?或有正现金流,咁?解要走去沽?
衣加重置成本好平吗???



164. 引刀一快 2014-06-06 00:59:40
To 懒人兄 

呢几个变数,超级电脑都计唔清,你可以试下加埋港珠澳大桥、高铁入去,反而好谂D。

美国难加息 + 欧盟负利率 = 自由行跌watt + 内地经济同楼市放?。咁谂法系估政策市,即系各位齐齐验紧CY个脑。
165. 引刀一快 2014-06-06 01:05:22
譬如,你隔离间屋依家打七折卖,你会唔会考虑放走一D货变现,即刻买?佢?会?话,咁你放?可能都系七八折…………
如有此情况发生,我首先捉法子同我计计,呢??位是否低於衡平价 ,若果系「1」?下,我不?唔走,反而买入来自制相连。

我睇唔明。
我?意思系,隔离屋七折放盘,你唔够钱买,你会唔会变卖其它物业筹钱买呢间双连屋。
我要表达?系,大陆会出现大量折价货,持香港货?会班资回朝执货,咁香港都会有折价货出现。
166. TO162 2014-06-06 01:18:13
?淡还未睡呀?
我只是这个网的读者,看到这网上的留言,觉得比较可学习,好过那些自2009 年开始说要加息的评论。信那些神棍,就错过五年的低息期,如2009 买楼供二十年,现在都供完四分一啦。不望楼价升现在都安居乐业。2009 年楼价衡平值大约0.7,为什么不买?最蠢的人就是信DT 楼价下跌三成。
167. 亮剑 2014-06-06 01:19:50
引刀兄……我在十年前开始,每?隔离?主招租,都问佢有冇?趣放卖,佢唔肯放咋!
我层?近乎FP,我自己同老婆外家仲有少少弹药,FP?唔够,但首期一半,勉为其难都可?倒!



168. 引刀一快 2014-06-06 01:27:54
亮剑兄

喂,我讲大陆D”投资者“,你又讲?去你情?,你有米梗系唔驶卖楼换货喇,大陆果D唔同喔,如果佢地有件港楼500万左右?,讲真,随时会450甚至420放,?急钱返去执荀?。



169. ??中??人 2014-06-06 01:54:09
TO 亮剑兄、引刀一快兄

如果无CY呢个?豹,懒人绝对系楼市大好友,唔系好咁简单,而系非常勇猛?只,如果唔系加按又加按断?缆,我最少有8-9个单位在手,更加唔会?13年头卖?君?港个单位,现在大大小小都有5个;由卖?君?港个单位个阵起,我估计楼市今年横行上落5%,之后按年下跌到17年中,低於CCL历史高位?25%-30%,明显系睇淡皆因政策市及供应会增多但滞后影?市况,所谓刚性需求不可靠,03年沙士刚性需求会突然消失,当然过后复现会以?升形态?现,如何捕捉CY思?系重点,所以如果以118点睇到年尾,我会买跌,同引兄同一?,如果无政策市问?,懒人百分百认同三位心目中高人观点。



170. 地产论坛 2014-06-06 03:28:22
他们未必知道那里是 forum。forum 即是地产论坛,於页顶地产博客下面一堆蓝字之最后一个选择。

懒人你还未注册吗?恐怕 Admin 遗漏了你的 email,可能要再 send 多一次 request 去 "admin@property.hk"。



171. 当你缺钱时 2014-06-06 06:23:47
       致富的秘诀并不是什么秘密:你需要很好的储蓄习惯。是的,确实有人继承了大笔财富或建立了成功的企业。但是,大多数的美国富人都是通过一月又一月坚持不懈的储蓄而致富的。
        一开始,金钱能买来很多快乐——但是自此以后,它能带来的快乐就没那么多了。假如你能帮助别人脱离贫困,你就能大大提升他们的幸福感。但是,此后再要让他们明显变得更快乐似乎就需要大量金钱了。

        积累财富的动机就是让你不用为钱发愁。这有点像健康问题。只有当你生病时,你才会意识到感觉健康是多么美好。

        同样地,只有当你缺钱时,你才会知道拥有稳健的财务基础是多么美妙。金钱的积累或许不会让你幸福——但是没有钱可能会让你极其不幸福。你要达到的是无需为金钱烦忧的境界。



172. 引刀一快 2014-06-06 07:03:27
我始终都系建议玩4个期,玩埋2016年6月,两年跨度,标准。



173. 法子 2014-06-06 07:05:40



174. 引刀一快 2014-06-06 07:14:39
To 懒人兄

我觉得香港?政策,一定系同大陆相连,密不可分,你如果判定香港楼市系政策市,咁?你就应该留意埋大陆,睇睇两者?互为影响,大陆想做咩,会做咩,都系一个重要变数。我一直提问但系冇人理会?问题,就系到底依家非自住楼有几大比例系陆客物业,到高铁通车,车费如何?如果果时大陆已经跌30%-40%,港楼?刚需系咪会变?


175. 小阳 2014-06-06 07:16:19
引刀兄,

其实我真系晤明,你讲到大陆死梗,但是又唔卖大陆楼,又放唔到租,大市跌点靓都会跌,你睇97太古城。我D上海同事话二手楼好难做按揭,如果等钱$驶,其实好难出货,要卖一定非常平卖。

我谂你大陆楼用法子兄计法,可能计唔到,都冇rental yield 

??????
176. 法子 2014-06-06 07:21:25
各位:

已建立论坛



177. 法子 2014-06-06 07:22:44

各位:


请估「2014年最后一个CCL会否高於118.00?」(如果exactly 118.00,算作打和)

各位请选择「会」或「否」

最后投票日期:2014年6月12日

会:法子、自我陶醉、亮剑、小阳

否:脱变中个懒人、引刀一快

---------

已建立论坛,各位可以去睇睇。



178. 法子 2014-06-06 07:39:39
5干、6缺、7爆边
179. Will Hunting 2014-06-06 07:39:52
By end 2014, CCL will be above 120. Thanks
180. 自我陶醉 2014-06-06 07:54:00
引刀兄, ?篇?系170楼讲?度, 你搵到吗?
181. ??中??人 2014-06-06 08:48:01
TO引刀一快兄

懒人用个咁奇怪?笔名,系因为当时心谂楼市已经变成政策市,不能以传?思?去估个楼市,要时刻改变思?去适应,至唔会?波涛汹涌?楼海?顶,但仍然会以高人传?智慧作为楼市长远上升基准线,去估个浪有几高、去得有几远。

曾凸手?SSD1时造成楼价下跌一成,懒人仍然未惊过,到CY上场初期,以为背景极亲中?CY竞选时废话连篇,上任后就做另一套,点知大跌眼镜,懒人开始怀疑CY个脑似乎系同爱恩斯坦个脑同一型号?天马行凶版,为?安全,懒人遵照汤博士?逢三退一妙计,系13年头最高位卖?君?港单位套?造对冲救生圈,现有?金六百多万分别以人仔收息、基金及放?投资相连?口将供楼利息减半,所以懒人1间fullpaid楼同4间供紧1厘息,除?自住全部创造紧现金流,以当年买入价计有7-8厘,如果以现时?初步谂法,楼市会?17年中加速跌前如亮剑兄所讲,会有短暂急升期?话,咁?浪中至?期间如16年中卖多1或2间套?保命,等急跌后再战江湖,目前?策略系照汤博士讲波,稳守伺机突击,懒人一定买报?捧汤博士场睇以波论楼,唔会执输。

当然,懒人除?估到今年底楼市横行上落5%偏淡外,之后就要摸住石头过河,纵非政策市亦无实在把握可言,随时以?变形态去适应变幻原是永恒?楼市,以上系懒人买跌?原因,同埋近几年?楼市?心路历程同众网友前辈分享,多谢垂注。

182. PN 2014-06-06 09:11:39
"谨记农场主人永不宰杀瘦羊". Why?
183. TO 177/F 2014-06-06 11:20:50
Great fun. Thank you for choosing my birthday as the deadline. 
How to vote?
184. 小阳 2014-06-06 12:09:08
Totally agree with middle middle >
A lot of mainlanders want to stay in hk due to hk education system ,  civilised citizens and lowest crime rate.

高? only bring the rich to hk and the poor to china . 
193. fully support 引刀一快 2014-07-20 08:34:57
大家可以睇返下面, 引刀一怏大哥当日如何被我叫佢"唔好得个讲字, 不如show 啲料泥睇下, 估下年尾CCL系几多", 点知引刀一怏大哥估CCL跌到113, 出哂阳相.

引刀一怏大哥真系好有料, 好准, 仲好经典.

引刀一怏大哥在6月5日(23:45:36) 时已经清楚讲明, 2014年尾CCL会在113之下. 

当时CCL是118.37. 引刀一怏大哥唔讲由自可, 一讲楼市会跌到113, 楼市就马上急升. "灯神刀" 当之无捋愧!

难得引刀一怏大哥还自称是有料之人,很可信, 还经常发表鸿文. 真系无料的人特别厚面皮.


现在 (2014-07-13 14:20:52) 还提出"大陆资金因素", 更坚称自己的楼市会跌到CCL113. 根据"灯神刀"定律, 楼市睇泥真系会升到好利害!


41. 引刀一快 2014-07-13 14:20:52
今日香港楼市嘅所有分析,如果冇加入大陆资金因素嘅话,都系唔全面。

“覆你实仆”仔,我嬴果时记得现真身呀。





http://m.property.hk/article_content.php?author=PHK_TML&com=&id=30784








60. ??中??人 2014-06-22 12:50:02
TO 58 大宝二宝 兄

楼市现况愈疯狂,唔顶得几耐就归於平淡,咁年尾懒人买跌就会赢,不过都系小跌,CCL?116-117之间。

如果楼市现况无咁疯狂,就会?持得耐?至归於平淡,拖到年尾懒人买跌就会输,不过都系小升,CCL?120-121之间


104. fully support 引刀大哥 2014-06-05 22:20:08
引刀大哥,

听你讲的,就很无敌喇。

不如唔好得个讲字,show ? power ?睇下,好唔好?

?!你睇跌,今日6月5日,不如畀个数出?,2014年尾,最后一个 CCL 会跌几多?

?,而家CCL?117到118咁耐,你话跌。敢唔敢话2014年最后一个CCL会低过113?

系睇跌?,就一个字「敢」。


唔敢就唔好长篇大论。

113咋喎,跌几点都唔敢讲,学咩人睇跌?要睇长篇大论无结论,我唔好去睇沈大师,人地讲得动听好多啦。
105. 自我陶醉 2014-06-05 22:20:49
To 87/F 引刀兄

你未睇到我44楼留言?, 我从不在意大行评语。
106. 引刀一快 2014-06-05 22:20:52
To 100楼 Oscar Lam兄

” 事实上,事情的结果往往取决於天意多於个人判断。“
呢句说话系我睇兄台咁多言论中,坚?同意?一句,无论楼市、股市、情场以至人生,都相当合适。
107. 过路人 2014-06-05 22:25:07
咁?情况,小刀会用「你唔系注册用户」,唔接受你的挑战。
108. 引刀一快 2014-06-05 22:32:07
To 自我陶醉兄 

大家对投资银行?报告其实唔洗咁认真, 佢?只系通过呢?报告帮自己制造出市同入市机会。 最好就系令市场产生非理性悲观或亢奋, 你估佢话跌五成就真系会跌五成, 话升三成就真系会升三成咩! 日日同你讲楼市平稳, 佢食风咩!

我好同意,果D报告好多时就系技术性吹风,咁?应一次,咪??罗,唔应?自会又第个??自圆其说,而中标者中招者都会选择性健忘,盖因每日消息太多了。

小阳, 你睇?依家地产股价对资产值折让, 新世界折让6成, 恒地4成, 新地2成几, 长实1成, 长实最多?阵折让近三成, 唔同你讲楼价跌五成, 何来平货? 只要市场估值改变, 折让少一成, 佢?已经赚钱落袋, 洗乜理个市真升定假升。知佢做紧乜, 有兴趣咪跟少少, 冇兴趣咪当笑话睇罗! 同知唔知耻有咩关系呢!

股市呢家?,我会私下请你指教一下。
109. 引刀一快 2014-06-05 22:35:48
我又唔怕陪你玩喔,你叫晒呢度常驻?人全部一齐玩,包括你自己,我怕咩玩?,好笑。
佢地有数字??,我就大把?讲喇,你开局喇。
110. fully support 108 2014-06-05 22:39:13
"洗乜理个市真升定假升。知佢做紧乜, 有兴趣咪跟少少, 冇兴趣咪当笑话睇罗! 同知唔知耻有咩关系呢"

简直系真理呀,学到?。引刀大哥的炒股方法,又准确,又科学,完全自动,不经大脑,唔怪得引刀大家咁发。
111. 小阳 2014-06-05 22:39:50
 from 大公网
  16.穷人觉得富人大都是势力小人,眼高于顶;但富人们只是想和「志同道合」的人来往。
  穷人觉得是财富把人分成了三六九等。富人难以忍受悲观、泄气,而这正是很多穷人的特征。
  把有钱人与势力自大划等号,这会让穷人心里好受一点,也为自己选择了平庸这条路找到了很好的借口。
112. 引刀一快 2014-06-05 22:42:06
系咪开局??

113. fully support 引刀大哥 2014-06-05 22:44:50
"
109. 引刀一快 2014-06-05 22:35:48
我又唔怕陪你玩喔,你叫晒呢度常驻?人全部一齐玩,包括你自己,我怕咩玩?,好笑。
佢地有数字??,我就大把?讲喇,你开局喇。"


全篇都无一个"敢"字。

引刀大哥高人呀,连自量你都识。明知一畀实数就衰硬。沈大师都系咁?,讲完一大论,都无结论,第时个市升又系自己?,跌又系自己?。高呀!

边有汤博士咁蠢,讲到实牙实齿咁,万一停跌咪好无面。
114. fully support 112 2014-06-05 22:50:46
梗系开!

你回一个"敢"字,就开局。

其他有胆的人也可押注上述其中一边。

为了公平起见,我在此也邀请其他人押注,包括3傻。

由於法律关系,不能有利益涉及。只为牙较。

规则已於104写好。
115. 引刀一快 2014-06-05 22:57:07
系开局你就去拉人入局喇,咁多?讲做咩??点解个数系你定??到时我赢?,你咪又系改过个名??呱呱叫,我冇咩人回应我敢讲系人地唔敢,你?冇我回应你,你连声都冇得出喇。
116. fully support 2014-06-05 22:58:27

104. fully support 引刀大哥 2014-06-05 22:20:08
引刀大哥,

听你讲的,就很无敌喇。

不如唔好得个讲字,show ? power ?睇下,好唔好?

?!你睇跌,今日6月5日,不如畀个数出?,2014年尾,最后一个 CCL 会跌几多?

?,而家CCL?117到118咁耐,你话跌。敢唔敢话2014年最后一个CCL会低过113?

系睇跌?,就一个字「敢」。


唔敢就唔好长篇大论。

113咋喎,跌几点都唔敢讲,学咩人睇跌?要睇长篇大论无结论,我唔好去睇沈大师,人地讲得动听好多啦。



??????????????????



114. fully support 112 2014-06-05 22:50:46
梗系开!

你回一个"敢"字,就开局。

其他有胆的人也可押注上述其中一边。

为了公平起见,我在此也邀请其他人押注,包括3傻。

由於法律关系,不能有利益涉及。只为牙较。

规则已於104写好。


??????????????????

睇好:fully support

睇淡:引刀一快

(在此邀请其他网友,尤其PP、亮剑、法子参加)
117. 自我陶醉 2014-06-05 22:59:32
引刀兄, 好呀, 希望大家有机会交流?。

114 楼, 我答案一早写?法子兄呢篇?:
2014年,CCL会否破顶123.66?

118. 回引刀兄 2014-06-05 23:00:34
人地有叫你自己定个数?喎。

而且,人地比现在定低几点咋喎,再定得高?,就变睇好咯喎。
119. 过路 2014-06-05 23:02:10
好玩喎。

我参加!


我睇好
120. 过路 2014-06-05 23:07:29
?边度睇度123.66篇文?
121. 引刀兄 2014-06-05 23:10:14
快?写个"敢"字啦,就马上开局,全人类一齐玩。

唔驶咁肴底喎,叫埋3傻?嘛。唔系得你一个,好公平。
122. 肴底 2014-06-05 23:12:42
打死都唔会写个"敢"字
123. 肴底 2014-06-05 23:15:57
引刀兄,

记住两个坚持

坚持唔畀个 CCL 出?
坚持唔讲个"敢"字

124. 路人甲 2014-06-05 23:16:19
睇好!


125. 引刀一快 2014-06-05 23:18:08
To 懒人兄

所谓救,就系出口术加少少行政措施。拖住佢跌得冇咁急,之前?50%遗?税依家唔见影,咪就系跌势已成,唔想一下打得太急,万一有意外仲大力反弹?话,又留多一著可以压楼市。
126. fully support 2014-06-05 23:19:43

104. fully support 引刀大哥 2014-06-05 22:20:08
引刀大哥,

听你讲的,就很无敌喇。

不如唔好得个讲字,show ? power ?睇下,好唔好?

?!你睇跌,今日6月5日,不如畀个数出?,2014年尾,最后一个 CCL 会跌几多?

?,而家CCL?117到118咁耐,你话跌。敢唔敢话2014年最后一个CCL会低过113?

系睇跌?,就一个字「敢」。


唔敢就唔好长篇大论。

113咋喎,跌几点都唔敢讲,学咩人睇跌?要睇长篇大论无结论,我唔好去睇沈大师,人地讲得动听好多啦。



??????????????????



114. fully support 112 2014-06-05 22:50:46
梗系开!

你回一个"敢"字,就开局。

其他有胆的人也可押注上述其中一边。

为了公平起见,我在此也邀请其他人押注,包括3傻。

由於法律关系,不能有利益涉及。只为牙较。

规则已於104写好。


??????????????????

睇好:fully support,路人甲

睇淡:引刀一快

(在此邀请其他网友,尤其PP、亮剑、法子参加)
127. 法子 2014-06-05 23:21:38

104. fully support 引刀大哥 2014-06-05 22:20:08
引刀大哥,

听你讲的,就很无敌喇。

不如唔好得个讲字,show ? power ?睇下,好唔好?

?!你睇跌,今日6月5日,不如畀个数出?,2014年尾,最后一个 CCL 会跌几多?

?,而家CCL?117到118咁耐,你话跌。敢唔敢话2014年最后一个CCL会低过113?

系睇跌?,就一个字「敢」。


唔敢就唔好长篇大论。

113咋喎,跌几点都唔敢讲,学咩人睇跌?要睇长篇大论无结论,我唔好去睇沈大师,人地讲得动听好多啦。



??????????????????



114. fully support 112 2014-06-05 22:50:46
梗系开!

你回一个"敢"字,就开局。

其他有胆的人也可押注上述其中一边。

为了公平起见,我在此也邀请其他人押注,包括3傻。

由於法律关系,不能有利益涉及。只为牙较。

规则已於104写好。


??????????????????

睇好:fully support,路人甲,法子(
但不代表亮剑等人)

睇淡:引刀一快

(在此邀请其他网友,尤其PP、亮剑、法子参加)
128. 法子 2014-06-05 23:24:12
自我兄,

在我123.66那边找不到你的留言。

各位:

在下有个建议,不如搬过去 forum ?边,咁样几时大家都睇到。好唔好?
129. 肴底 2014-06-05 23:27:35

引刀兄,

记住两个坚持

坚持唔畀个 CCL 出?
坚持唔讲个"敢"字


再唔系有个口诀:「我睇你唔到,你睇我唔到,我睇你唔到,你睇我唔到...

千奇唔好覆,一覆其他人就知道你肴底。

130. 自我陶醉 2014-06-05 23:27:36
法子兄, 我写??12楼, 我估我?估计比好友更牛。
131. 引刀一快 2014-06-05 23:28:59
你开局咪开局罗,有人参加先?搵我喇。记住,勤力D,日日呼吁大家参与,同你呢种一时一个化名?玩,冇意思。仲有,系玩就正规D,2014年年尾,2015年年中,2015年年尾,2016年年中,各设一数,净系2014年尾有乜用?
132. 法子 2014-06-05 23:29:13
自我兄,

收到,我去?边 check 一 check。

anyway,你系睇好。
133. 回 90 fully support 引刀一快 2014-06-05 23:35:10

夜麻麻,咁嘈?……


http://hk.apple.nextmedia.com/realtime/finance/20140605/52553795

【公屋租盘王】凤德?445尺
$12800租出

18,384
建立时间: 0605 20:19
黄大仙公屋凤德?,有两房单位以近万三蚊租出。(苹果日报)
适中字型
较大字型
黄大仙公屋凤德?,有两房单位以近万三蚊租出。(苹果日报)
二手缺盘,公屋的楼价及租金亦被抢高。黄大仙凤德?有租盘王诞生,3座高层两房户,建筑面积581方尺,实用面积445方尺,放盘三天即以12,800元天价租出,贵过部份新盘租金,同价已够租住将军澳新盘峻滢面积大多近250方尺的三房户。业主於2009年仅以100万元连地价购入单位,租金回报率高逾15厘。 


134. 引刀一快 2014-06-05 23:35:44
To 自我陶醉兄

呢篇?好反映大陆?实?,到时,听到我话自由行该减半就嬲到跳起?亮剑兄,佢会睇到人家请到唔到,会系咩惨像。
135. 自我陶醉 2014-06-05 23:39:09
引刀兄, 你指边一篇呢?
136. 法子 2014-06-05 23:39:10
引刀兄,

不要介怀,自由参加的。

不过已经有数个「蓝色用户」已经参加。这可以放在论坛那边。绝对公开、公平。相信你是看淡你,只是怕不会跌到CCL113,是吗?

不如为表公平,就以近几次的大约数118.00为分界。

如果2014年最后一个CCL高於118.00,代表个市升?,算「好友」胜。

如果2014年最后一个CCL低於118.00,代表个市跌?,算「淡友」胜。

这样公平、公开,好吗?

为表这并不是针对引刀兄,我在此邀请亮剑、PP、甚至汤生参加游戏。但绝对不可有赌注。

其他人也畀?意见。



137. 天空 2014-06-05 23:39:15
引刀兄料事如神,小弟今拜下风。本人想押注今年年底过CCL 过120,多谢引刀兄指点迷津




138. 引刀一快 2014-06-05 23:45:36
to 法子兄
113我都唔怕118就更冇问题,既然你以118作?基?,咁就118罗。
系玩就正规D,2014年年尾,2015年年中,2015年年尾,2016年年中,各设一数,净系2014年尾有乜用?






139. 按居 2014-06-05 23:49:14
今晚睇新闻,欧洲央行首次实行负利率,铺路谷借贷。请问美国点加息?除非耶伦想美国经济自刹?

法子兄,现在大家应该不是讨论楼市会不会爆边,而是怎样爆边!

或者好友们现在要收歛?,否则CY又发颠......






140. 引刀一快 2014-06-05 23:51:43
To 自我陶醉兄
我指的是12楼,那篇《信报财经月刊》。
另外,如果陶醉兄你看楼市会升到明年年中,不妨参加并在2014年尾投看升,不需?此感觉?难。




141. 惜缘 2014-06-05 23:54:10
同意按居兄.





142. 小阳 2014-06-05 23:57:08
我认为高过118 ,ck发电最多成交大落,D人唔会平卖



143. 引刀一快 2014-06-06 00:01:47
法子兄,2014年年尾,2015年年中,2015年年尾,2016年年中,各设一数。



144. 法子 2014-06-06 00:01:58
138. 引刀一快 2014-06-05 23:45:36
to 法子兄
113我都唔怕118就更冇问题,既然你以118作?基?,咁就118罗。

系玩就正规D,2014年年尾,2015年年中,2015年年尾,2016年年中,各设一数,净系2014年尾有乜用?

---------

先多谢引刀兄的回覆,

我再细看所有留言,才发觉原来这 game 起源於有些不敬之意,我先行赔罪。

点解我会对这 game有兴趣呢,因为有?网友都知,我较早前在这网也开了个。

当时CCL117,我用123.66作胜负界线。都系睇年尾。

如果系咁,我应否把今日这个 game 在 forum那边开一个新的呢?

下注也要设一个期限,就下星期四,6月12日。

大家畀?意见。






145. 法子 2014-06-06 00:04:03
好!

我在 forum 那边,开几个 game。

但2015年中和2015年尾,定咩数好?

也是118?

大家畀?意见






143. 引刀一快 2014-06-06 00:01:47
法子兄,2014年年尾,2015年年中,2015年年尾,2016年年中,各设一数。






146. 自我陶醉 2014-06-06 00:05:20
法子兄, 好呀! 越多人玩越高兴, 不过我认为应估点数才公平, 否则, 50以上咪赢梗。

引刀兄, 我觉得?篇文同你讲??几吻合。至於CCL, 我几天前已写下答案了。






147. 亮剑 2014-06-06 00:05:41
引刀兄……本人并冇铺位收租, 不涉及利益冲突 ,但我看到特区政府对自由行旅客呢度全无方向,?度药石乱投,谷鬼气咋!
另一方面 CCL在今年年底,?企稳於125?,而我估计CCL於下年及后年都看好,初步估15年系130、同16年系145,但17年?跌翻落去115甚至更低。







148. 法子 2014-06-06 00:08:19



139. 按居 2014-06-05 23:49:14
今晚睇新闻,欧洲央行首次实行负利率,铺路谷借贷。请问美国点加息?除非耶伦想美国经济自刹?

法子兄,现在大家应该不是讨论楼市会不会爆边,而是怎样爆边!

或者好友们现在要收歛?,否则CY又发颠......
------
所言甚是。

但其实,这样的利息走势,真系唔算咩新闻。上过我地个网都知道呢?基本?。系外面?大众媒体话加息话足5年。






149. 引刀一快 2014-06-06 00:10:28
好,咁玩就有意思。






150. 法子 2014-06-06 00:10:58









146. 自我陶醉 2014-06-06 00:05:20
法子兄, 好呀! 越多人玩越高兴, 不过我认为应估点数才公平, 否则, 50以上咪赢梗。

引刀兄, 我觉得?篇文同你讲??几吻合。至於CCL, 我几天前已写下答案了。
--------
有道理,期货都系咁运作。你真醒!









151. 天空 2014-06-06 00:11:02
其实担心楼市向上爆升,CY余下任期切招冇期。








152. 法子 2014-06-06 00:16:34
定下3个期

大家估「2014年最后一个CCL」


大家估「2015年6月最后一个CCL」


大家估「2015年6月最后一个CCL」



153. 法子 2014-06-06 00:17:19
定下3个期

大家估「2014年最后一个CCL」


大家估「2015年6月最后一个CCL」


大家估「2015年12月最后一个CCL」






154. ??中??人 2014-06-06 00:20:41
各位好似当CY透明,懒人谂如果楼市慢慢上,泛民唔炸形,CY就诈帝睇唔见,如果急升,泛民一嘈,CY焗住打?瓜,以118点计,咁可能买跌会赢,如果用113点计,买升赢梗。




155. 引刀一快 2014-06-06 00:21:56

To 法子兄 

其实定咩数都几难有准则,如果系以亮剑兄所言?几个数,我全部买跌兼让两分。




156. 引刀点解咁后知后觉呀! 现在才卖大陆楼? 2014-06-06 00:23:48


大陆楼市"?紧"及"报纸唱行晒", 通街都知时才开始卖你D大陆楼 ??? 咁后知后觉既?

不专家唔系先知先觉咩? 点解唔一早放晒咁失策呀, 跌市时才放很难放架, 真系阴公猪罗...



习总一早昭告天下要打贪, 你D线人无通知你咩???? ..........所谓既大陆专家......思之汗颜



唔好又估啦, 我系路人N呀.




157. 亮剑 2014-06-06 00:28:18
地?可加价、公屋可加租、公共事业年年加价更加系老奉!
咁?解CCL要跌??
泡沫若要爆破,一定要符合某些条件:
……严重供过於求,空置率升到?位?。
……银行滥贷,业主杠杆?大,最后买家都出埋。
……?价「严重」超出「??」买家水平,我强调系严重及??两词!



158. 引刀一快 2014-06-06 00:29:11
To 自我陶醉兄 

陶醉兄你前几日提及?CCL我搵唔到,系边日呢?

近日大陆楼市风起云涌,我开电单车去巡点,睇到好多?,其实我就系唔太确定大陆对香港影响?滞后性有几大,按道理,呢度收风比大陆民?快D,但系几时浮面有变数,否则,113我系够胆买?。




159. ??中??人 2014-06-06 00:33:45
美国难加息 + 欧盟负利率 = 自由行跌watt + 内地经济同楼市放?。咁谂法系估政策市,即系各位齐齐验紧CY个脑。
160. 引刀一快 2014-06-06 00:35:14
To 亮剑兄

你要睇睇大陆人持货比例,唔系话佢地唔知个市会跌,而系,譬如,你隔离间屋依家打七折卖,你会唔会考虑放走一D货变现,即刻买?佢?会?话,咁你放?可能都系七八折。




161. 引刀一快 2014-06-06 00:39:23
忍者

唔好意思,我件货好靓,过多几个月都唔会跌几多,当然,我唔会话你知?边度。
162. to 48/f 2014-06-06 00:51:29
甘多好友系度吹,甘睇好咪入市罗!到时政府加3倍辣!

其实呢个组来来去去都系得?3,4个阿汤d下属同跟班,唔同网名?!唔唱好俾人"小"架!你冇睇人地美x物业咩?哈哈哈哈!




163. 亮剑 2014-06-06 00:56:34
譬如,你隔离间屋依家打七折卖,你会唔会考虑放走一D货变现,即刻买?佢?会?话,咁你放?可能都系七八折…………
如有此情况发生,我首先捉法子同我计计,呢??位是否低於衡平价 ,若果系「1」?下,我?买入来自制相连。
至於手上持有??位,如果衡平价系大约1,而我又FP?或有正现金流,咁?解要走去沽?
衣加重置成本好平吗???



164. 引刀一快 2014-06-06 00:59:40
To 懒人兄 

呢几个变数,超级电脑都计唔清,你可以试下加埋港珠澳大桥、高铁入去,反而好谂D。

美国难加息 + 欧盟负利率 = 自由行跌watt + 内地经济同楼市放?。咁谂法系估政策市,即系各位齐齐验紧CY个脑。
165. 引刀一快 2014-06-06 01:05:22
譬如,你隔离间屋依家打七折卖,你会唔会考虑放走一D货变现,即刻买?佢?会?话,咁你放?可能都系七八折…………
如有此情况发生,我首先捉法子同我计计,呢??位是否低於衡平价 ,若果系「1」?下,我不?唔走,反而买入来自制相连。

我睇唔明。
我?意思系,隔离屋七折放盘,你唔够钱买,你会唔会变卖其它物业筹钱买呢间双连屋。
我要表达?系,大陆会出现大量折价货,持香港货?会班资回朝执货,咁香港都会有折价货出现。
166. TO162 2014-06-06 01:18:13
?淡还未睡呀?
我只是这个网的读者,看到这网上的留言,觉得比较可学习,好过那些自2009 年开始说要加息的评论。信那些神棍,就错过五年的低息期,如2009 买楼供二十年,现在都供完四分一啦。不望楼价升现在都安居乐业。2009 年楼价衡平值大约0.7,为什么不买?最蠢的人就是信DT 楼价下跌三成。
167. 亮剑 2014-06-06 01:19:50
引刀兄……我在十年前开始,每?隔离?主招租,都问佢有冇?趣放卖,佢唔肯放咋!
我层?近乎FP,我自己同老婆外家仲有少少弹药,FP?唔够,但首期一半,勉为其难都可?倒!



168. 引刀一快 2014-06-06 01:27:54
亮剑兄

喂,我讲大陆D”投资者“,你又讲?去你情?,你有米梗系唔驶卖楼换货喇,大陆果D唔同喔,如果佢地有件港楼500万左右?,讲真,随时会450甚至420放,?急钱返去执荀?。



169. ??中??人 2014-06-06 01:54:09
TO 亮剑兄、引刀一快兄

如果无CY呢个?豹,懒人绝对系楼市大好友,唔系好咁简单,而系非常勇猛?只,如果唔系加按又加按断?缆,我最少有8-9个单位在手,更加唔会?13年头卖?君?港个单位,现在大大小小都有5个;由卖?君?港个单位个阵起,我估计楼市今年横行上落5%,之后按年下跌到17年中,低於CCL历史高位?25%-30%,明显系睇淡皆因政策市及供应会增多但滞后影?市况,所谓刚性需求不可靠,03年沙士刚性需求会突然消失,当然过后复现会以?升形态?现,如何捕捉CY思?系重点,所以如果以118点睇到年尾,我会买跌,同引兄同一?,如果无政策市问?,懒人百分百认同三位心目中高人观点。



170. 地产论坛 2014-06-06 03:28:22
他们未必知道那里是 forum。forum 即是地产论坛,於页顶地产博客下面一堆蓝字之最后一个选择。

懒人你还未注册吗?恐怕 Admin 遗漏了你的 email,可能要再 send 多一次 request 去 "admin@property.hk"。



171. 当你缺钱时 2014-06-06 06:23:47
       致富的秘诀并不是什么秘密:你需要很好的储蓄习惯。是的,确实有人继承了大笔财富或建立了成功的企业。但是,大多数的美国富人都是通过一月又一月坚持不懈的储蓄而致富的。
        一开始,金钱能买来很多快乐——但是自此以后,它能带来的快乐就没那么多了。假如你能帮助别人脱离贫困,你就能大大提升他们的幸福感。但是,此后再要让他们明显变得更快乐似乎就需要大量金钱了。

        积累财富的动机就是让你不用为钱发愁。这有点像健康问题。只有当你生病时,你才会意识到感觉健康是多么美好。

        同样地,只有当你缺钱时,你才会知道拥有稳健的财务基础是多么美妙。金钱的积累或许不会让你幸福——但是没有钱可能会让你极其不幸福。你要达到的是无需为金钱烦忧的境界。



172. 引刀一快 2014-06-06 07:03:27
我始终都系建议玩4个期,玩埋2016年6月,两年跨度,标准。



173. 法子 2014-06-06 07:05:40



174. 引刀一快 2014-06-06 07:14:39
To 懒人兄

我觉得香港?政策,一定系同大陆相连,密不可分,你如果判定香港楼市系政策市,咁?你就应该留意埋大陆,睇睇两者?互为影响,大陆想做咩,会做咩,都系一个重要变数。我一直提问但系冇人理会?问题,就系到底依家非自住楼有几大比例系陆客物业,到高铁通车,车费如何?如果果时大陆已经跌30%-40%,港楼?刚需系咪会变?


175. 小阳 2014-06-06 07:16:19
引刀兄,

其实我真系晤明,你讲到大陆死梗,但是又唔卖大陆楼,又放唔到租,大市跌点靓都会跌,你睇97太古城。我D上海同事话二手楼好难做按揭,如果等钱$驶,其实好难出货,要卖一定非常平卖。

我谂你大陆楼用法子兄计法,可能计唔到,都冇rental yield 

??????
176. 法子 2014-06-06 07:21:25
各位:

已建立论坛



177. 法子 2014-06-06 07:22:44

各位:


请估「2014年最后一个CCL会否高於118.00?」(如果exactly 118.00,算作打和)

各位请选择「会」或「否」

最后投票日期:2014年6月12日

会:法子、自我陶醉、亮剑、小阳

否:脱变中个懒人、引刀一快

---------

已建立论坛,各位可以去睇睇。



178. 法子 2014-06-06 07:39:39
5干、6缺、7爆边
179. Will Hunting 2014-06-06 07:39:52
By end 2014, CCL will be above 120. Thanks
180. 自我陶醉 2014-06-06 07:54:00
引刀兄, ?篇?系170楼讲?度, 你搵到吗?
181. ??中??人 2014-06-06 08:48:01
TO引刀一快兄

懒人用个咁奇怪?笔名,系因为当时心谂楼市已经变成政策市,不能以传?思?去估个楼市,要时刻改变思?去适应,至唔会?波涛汹涌?楼海?顶,但仍然会以高人传?智慧作为楼市长远上升基准线,去估个浪有几高、去得有几远。

曾凸手?SSD1时造成楼价下跌一成,懒人仍然未惊过,到CY上场初期,以为背景极亲中?CY竞选时废话连篇,上任后就做另一套,点知大跌眼镜,懒人开始怀疑CY个脑似乎系同爱恩斯坦个脑同一型号?天马行凶版,为?安全,懒人遵照汤博士?逢三退一妙计,系13年头最高位卖?君?港单位套?造对冲救生圈,现有?金六百多万分别以人仔收息、基金及放?投资相连?口将供楼利息减半,所以懒人1间fullpaid楼同4间供紧1厘息,除?自住全部创造紧现金流,以当年买入价计有7-8厘,如果以现时?初步谂法,楼市会?17年中加速跌前如亮剑兄所讲,会有短暂急升期?话,咁?浪中至?期间如16年中卖多1或2间套?保命,等急跌后再战江湖,目前?策略系照汤博士讲波,稳守伺机突击,懒人一定买报?捧汤博士场睇以波论楼,唔会执输。

当然,懒人除?估到今年底楼市横行上落5%偏淡外,之后就要摸住石头过河,纵非政策市亦无实在把握可言,随时以?变形态去适应变幻原是永恒?楼市,以上系懒人买跌?原因,同埋近几年?楼市?心路历程同众网友前辈分享,多谢垂注。

182. PN 2014-06-06 09:11:39
"谨记农场主人永不宰杀瘦羊". Why?
183. TO 177/F 2014-06-06 11:20:50
Great fun. Thank you for choosing my birthday as the deadline. 
How to vote?
184. 小阳 2014-06-06 12:09:08
Totally agree with middle middle >
A lot of mainlanders want to stay in hk due to hk education system ,  civilised citizens and lowest crime rate.

高? only bring the rich to hk and the poor to china . 
194. fully support 引刀一快 2014-07-20 08:36:10
引刀一快又自我制造分身
195. 引刀一快粉丝 2014-07-20 12:49:08
听讲引刀一快兄就系传说中嘅东方不败(子孙根已分离),六亲又断埋,仲有精神分裂症,真有其事?系就好可怜罗,驶唔驶介绍医生?
196. Tom 2014-07-20 14:25:42
无奈!
197. 引刀一快 2014-07-20 15:00:05
乜依家年尾喇咩?系咪你D屋企人攞日历纸抹鼻涕搣多咗呀?依家7月咋,年底118,睇住喇。
198. 引刀一快 2014-07-20 15:10:07
介绍你睇开果个比我识吖,我想同佢做访问,了解下依家D精神病医生面对D神经病人有咩法宝。
199. 自我陶醉 2014-07-20 15:30:56
To nobody

唔服气就用道理赢番人, 唔洗咁多小动作嘅, 你嘅论点问题多多先会畀人问到口哑, 本来我都唔想嘥时间写晒出嚟, 依家唔该你自己睇吓你篇大作:

1. 你话 “冇资产,特别系冇楼既人会变成实质上既农奴为有资产既人服务”, 日本寻租机会够低未? 你去问下佢地有楼系农奴定冇楼系农奴。  

2. 你话:“由於D后生仔重有junk food, internet, smartphone, AV等去令佢地精神弱化”, junk food会令人精神弱化咩, 我就真系唔明有咩关系喇, 如果系真咁最弱化应该系你最崇拜嘅美国喎! internet 同 smartphone, 我就话可以令革命嘅机动效率更高, 更强化喇! AV另人弱化, 唔通系话你自己?

3. 你话 “人类生活改善系主要来自后者,但银行反而只会替平钱比人买楼,想创业好多时都系要有间楼先有credit,后生仔冇楼想创业都好难”, 你新嚟㗎? 楼系secured asset, 借到平钱有咩出奇? 今日先系咩?唔通1厘息借一百万卖花生咩? 畀你做银行你又会点?

4. 你话 "至少到2020前中国人口老化加速前都唔会有事", 2020距离依家5年半, 人口有几大改变? 有事都唔系关呢样嘢事喇, 唔讲都知! 咁你又认为几时至有问题呢, 到时嘅年龄分布同依家又有几大分别?

5. 你话 “未来几年总有一个国家会接力QE,世界经济己经唔会有太大既变化”, 呢个系系愿望定预期, 如果系预测, 又有咩理据?

6. 你25楼话 “银行利息=乜都唔做就有既回报。 如果太高的话,咁好多人就真系乜都唔做,对经济系好大镬的。” 有几大镬? 80年代廿厘息系唔系人人唔洗做等收息呢? 你去问下你啲长辈先讲喇!

7. 你讲嘅寻租唔系必赚, 你自己都同意喇。
200. 引刀一快 2014-07-20 16:00:59
自我陶醉兄,佢唔会理性回应你每条问题架。佢口哑就会回避,顾左右而言他,忽然扯咗去第二度,我同佢讨论过好多次,无一例外。
201. 晒人时间 2014-07-20 17:09:39
以为咁多回应,有啲乜point讨论激烈,原来又系两个废柴淡淡一唱一祸,晒9人时间,自己去whatsapp up 饱去啦, 一d功德都冇,正一搅事猪西麻x烦蠢西。
202. Tom 2014-07-20 18:42:32
上面不少对nobody的提问都是合理、有意思的。Nobody应该客观地回应。
203. 珍惜香港 2014-07-20 18:59:41
珍惜香港TO:196/F Tom

Tom 兄唔使咁无奈嘅!只不过近期有部份留言者,为咗啲无谓嘢搞深咗个牙齿印,三句唔埋就开大片啫,见惯咗啦!其实佢地每一个都有自己嘅 POINT,只要睇内容就得;拗交嘢,SKIP 咗咪得罗!

呢个网站,从来都喺卧虎藏龙。响度长期留言嘅常客,好用心;有收集数据,做市场分析,亦有分享经验,发表意见。当中最 HOT 嘅,就喺三傻,不过近期佢地对於留言,似乎低调咗;尤其喺法子兄,直头好似消失咗咁,真喺有啲可惜。最近,PP 兄出咗一篇回应雷国怡嘅好文,值得深入去睇下。

其实我唔喺好多时间写嘢,但喺一写又好长气喎。呢排冇乜讲楼,喺花多咗时间写反占中,因为我觉得,此时此刻,呢个 TOPIC 对香港最重要。对於楼市,我一啲都唔担心;需求,就好似一个长开嘅水喉咁,你喺要攞个 3D 大缸接住佢,就当睇佢唔到;但喺啲水流,从来都冇少过,只喺越储越多啫;依家,已经开始满泻啦,咪爆边罗!所以,3D 辣招已经失效,下面继续流入,上面继续泻出,好快,啲乜招都唔再有能力挡得住个需求流量啦!有冇留意,最近 DSD 过咗,连呢个地产网都冇乜人去关心,点解?冇嘢好讲罗!

至於利率呢个议题,喺好复杂,当中亦涉及好多因素;无论你从边个角度去睇,都难免会忽略好多嘢。所以我会退一步,睇宏观啲。总之,利率,只不过喺借贷炼市场嘅一个利润参数啫;重点喺,一切金融嘢,都喺由行业组成嘅经济实体衍生出嚟,千祈唔好俾啲片面嘅数字或者图表呃咗。虽然,阁下响 156/F 讲嘅做法,喺可以 WORK,但喺咁,就即喺人为将利率拉高至唔合理水平,呢様嘢会好危险。因为从一个薄利多销嘅经济实体,以杠杆套取高息,只喺会造就一个以几何级数无限增长嘅泡沫,除非响可见嘅未来,经济结构有望会由薄利多销转返做高增值嘅实体,去消化呢个泡沫,否则,灾难,只会喺迟早嘅问题。

好多人话,美国搞 QE,将利率推低至唔合理水平,呢个睇法,绝对喺错嘅。人地喺因应市场需要,冇办法唔搞 QE,点会咁傻仔逆天而行?不过,美国作为高科技嘅龙头,经济实体当然喺高增值果只,搞到依家咁,只不过喺洗大咗,又唔想悭啫。所以,人地加息有望,只喺唔知等到几时,dalio 嘅周期论,可以 APPLY。

反观香港,有乜条件加息?有乜嘢迹象,见到呢度嘅经济结构,响可见嘅未来,指望会由薄利多销,转返做高增值嘅实体?所以,虽然好多人认为,喺美国搞 QE,令到香港嘅利率唔合理咁低;但我就话,就算美国加息,香港都冇条件跟住加;所以点解我成日摆余伟文上枱,就喺想带出呢样嘢;正如 nobody 都提过,「香港利息本来就比美国低,美国减过 0.5 厘而香港冇跟」啦!每一个,都喺嚟自一个,边会有唔合理架!
204. 引刀一快 2014-07-20 19:14:28
睇到未?又整只假人出嚟谩駡,呢个动作都系一种回答方式,表示无言以对。
205. Tom 2014-07-20 21:33:30
珍惜:
多谢你回应。
我在156/F所述的,就是指消费者及企业会在低息下增加借贷诱因,令信贷需求扩张,及后推高利率,而非中央银行"人为"地推高利率。
另外,在联滙制度下,香港息口方向必须跟美国,我们可以不跟4分1厘或半厘,但太大的差距就没有可能了。
至於买楼需求,是与本地人预期收入成正向关系,当普遍人们收入升幅受限,需求就会委缩。而当楼市回调,需求就会进一步委缩。所以,未来一两年的本地人对收入的预期,是不可忽视的因素。


206. Tom 2014-07-20 21:39:21
请问PP对雷国怡的回应可在哪里找到
207. Tom 2014-07-20 21:42:44
以杠杆套息是人的贪念所驱动,所以形成了Dalio所讲的信贷周期。
208. 引刀一快 2014-07-20 21:58:20
挂住“微服出巡”咪少见咗罗,唔好当人唔知先得架。
209. 引刀一快 2014-07-20 22:03:58
今日系咁先,拜拜
210. To 206 2014-07-20 22:05:39

Click 珍港兄文中蓝字就行,是他的习惯。

211. 惜缘 2014-07-20 22:06:32
212. Tom 2014-07-20 22:59:13
谢谢你们
213. 事实归事实 2014-07-20 23:19:21
基於事实来看,

(1)引刀一快当时系自发説CCL113的,无人揸枪迫引刀一快说,CCL113应该是引刀一快自己真心的睇法。

(2)自从引刀一快发表CCL下跌之后,CCL就马上急升。这㸃又确是事实,这样,引刀一快又系几“灯”嘅。

以上两点都是咁多对眼睇住之下发生的事实。(虽然引刀一快自己极力转移视线,不想提这两㸃。)

从引刀一快一向的留言看得出,他是一个很想别人赞他叻的人。他就以带㸃轻侮别人的方式不停在这里留言,所谓踩低别人去抬高自己。

但让我给予引刀一快一个忠告,「你睇市的能力远远追不上你的骄傲。你应该先谦卑一些,再学多几年睇市。而不是再死撑CCL会见113。」
214. 引刀一快 2014-07-21 00:01:37
时间过得真系快,咁快又一日!

歪曲、断章取义、屈人、分身、讲大话,你咩都做齐。

113呢个数,边个定出嚟嘅,边个就衰三年,你敢唔敢?
就一句,敢唔敢!敢定唔敢?
215. 引刀一快 2014-07-21 00:05:55
118你都开始动摇嗱,冇信心咪提前喺度认输罗。

113,边个定嘅边个衰三年,出嚟应一句喇。
216. 引刀一快 2014-07-21 00:11:12
唔好又推阿小阳出嚟同你顶呀
217. 引刀一快 2014-07-21 00:17:43
边个定出113嘅,边个衰三年,唔该出嚟应一句,应一句就灵架喇,出嚟喇。
218. 引刀一快 2014-07-21 02:49:30
唔使扮睇唔到喔,呢度个个都睇得出你讲大话,唔敢出嚟人地都知道你做咗咩喇。
219. 引刀一快 2014-07-21 02:54:30
边个定出113嘅,边个衰三年,唔该出嚟应一句,应一句就灵架喇,出嚟喇。
220. 引刀一快 2014-07-21 03:09:25
做人何必做到自己咁难睇吖,自己攞嚟嘅。
221. 自我陶醉 2014-07-21 07:52:55
引刀兄, 213楼嗰个应该唔系原先嘅分身喎, 呢个系写嘢比较有啲教养嗰个喎, 人哋有几个正身加几个分身嘛! 要斗起码你要搵多几个老友嚟帮手喎, 人哋牙较战通常系君子之争, 呢度啲牙较战, 原来只系小人之斗, 咪由人叻吓罗!
222. 亮剑 2014-07-21 08:34:16
TOM-----除咗呢一篇回应雷国怡外, PP 兄还有其他文章,放於同一博客内,可读性甚高,你俾半天时间细看之后,我再同你作理性讨论。
223. 晒7人时间 2014-07-21 10:22:54
引言:
刀又烂又生锈,仲喺度扮高手
一粒老鼠屎,搅污遭晒成窝粥
快啲行L开,哩度唔欢迎你d废柴
224. 引刀一快 2014-07-21 12:16:25
自我陶醉兄

佢睇见你话佢有教养,佢会高潮架。
225. nobody 2014-07-21 12:28:30
正如其他网友指出,从financial economics既角度,利率放供求决定,但什甚决定供求?我就试用寻租与冒险呢个microecon既角度去分析乜野情况会令到好多人想去借钱而令利率拉高。

1. 你话 “冇资产,特别系冇楼既人会变成实质上既农奴为有资产既人服务”, 日本寻租机会够低未? 你去问下佢地有楼系农奴定冇楼系农奴。

》如果你睇楼市图,日本情况似97,就爆破一年升左6成,但其实只要你早一年买,你己经冇乜大碍,真系出事既只系事实上来89-90既成交。果班早就破左产,其他remort之后利息唔使一厘,但租金回报5-8厘,只要银行唔执,完全可以养家。
你可再去下日本旅行,同导游吹下水,其实日本系有好多家庭因为父母早年买左楼先可以养住D宅男腐女,冇仔女果班甚至系可以成日去北海道/冲縄玩唔使做。由於工作机会集中系大成市,日本二线成市人其实系流入东京,大部份收入去交租,平时多数系食罐头过活,所以东京其实真系好多农奴。我认为大陆一线楼市都会东京后期化,初期唔会急挫因为杠杆冇日本当时咁高,之后会由人口流入顶住,有机会再讲。

2. 你话:“由於D后生仔重有junk food, internet, smartphone, AV等去令佢地精神弱化”, junk food会令人精神弱化咩, 我就真系唔明有咩关系喇, 如果系真咁最弱化应该系你最崇拜嘅美国喎! internet 同 smartphone, 我就话可以令革命嘅机动效率更高, 更强化喇! AV另人弱化, 唔通系话你自己?
》弱化意思系唔会武力革命,好多数字显示多左色情资讯同暴力游戏会令罪案减小,美国系,日本系,而家最多呢D罪案正正系缺乏呢D既国家,如中东,非洲,印度。政权最有机会倒台系社会刚开放时,新资讯流入,年轻人,特别系男人,(当年64都系咁)想要又得唔到,而家其实多数国家都过左呢个危险期。

3. 你话 “人类生活改善系主要来自后者,但银行反而只会替平钱比人买楼,想创业好多时都系要有间楼先有credit,后生仔冇楼想创业都好难”, 你新嚟㗎? 楼系secured asset, 借到平钱有咩出奇? 今日先系咩?唔通1厘息借一百万卖花生咩? 畀你做银行你又会点?
》我当然知到,只系唔想叉咁远,海啸后既新常态正正就系传统金融机构作为资金中界既功能大幅退化,中国就出现以寻租为市既影子银行,外国则系VC, PE, angel同crowdfunding等去填补空缺,由於呢个银行做唔到呢D生意,政府又唔想佢地出事,可以既将来都系用低息去变相保贴佢地。

4. 你话 "至少到2020前中国人口老化加速前都唔会有事", 2020距离依家5年半, 人口有几大改变? 有事都唔系关呢样嘢事喇, 唔讲都知! 咁你又认为几时至有问题呢, 到时嘅年龄分布同依家又有几大分别?
》大陆既数冇人知,但大陆由文革死好多人,到老毛话人多好办事一家生5个以上,又变成一孩政策(冇客观数字情况系点),呢个由人口红利变成劳工短缺未富先老既情况会系地球史上古往令来最急既人口剧变,由家家都唔驶养老到一对夫妻可能要养4-8个老人家可以系好可怕。另外都要睇外国会唔会再收紧移民,上年一年中国走左9百万移民,多数系年轻同有能力既人,如果继续收咁多人,中国5年就走左一半叻人(但个势系会收紧,中国自己亦打紧,不过系放佢地走定系直头唔比走),会发展成点要睇下中国既汚染/食安/医疗问题可唔可以令人口老化速度减漫,等D后生仔同政府唔使养咁多。

5. 你话 “未来几年总有一个国家会接力QE,世界经济己经唔会有太大既变化”, 呢个系系愿望定预期, 如果系预测, 又有咩理据?
接力QE系事实,亦有经济诱因,先前讲law of large numbers系统计学上既原因。
政治原因系世界多极化,西方弱左唔想理咁多,战争小形化,人口老化可以年轻人怕死难以武力革命等等。


6. 你25楼话 “银行利息=乜都唔做就有既回报。 如果太高的话,咁好多人就真系乜都唔做,对经济系好大镬的。” 有几大镬? 80年代廿厘息系唔系人人唔洗做等收息呢? 你去问下你啲长辈先讲喇!

事实上当年D人,够胆买D股/楼,10年就唔使做,只系好少人真系有呢D钱,当时物质生活之缺乏系而家既人难以想像,而家唔同了,好多小投资者都大L把钱。当然,当时资金流通冇咁快,若真系有神奇力量可以令利息突升到咁高,全世界同香港人自己既资金就会流入香港银行,存款系银行既负债,如果银行唔系自己缺钱的话,佢冇理由要送钱比存户,佢自由亦冇必债仔会比咁高息佢,结果可能一两个星期(甚至一两日)就去返低息。
咁银行会唔会缺钱?睇下大陆有冇放钱,再睇下PP之前D文。

226. 引刀一快 2014-07-21 12:32:35
佢即刻出嚟洗版喇,人在做,天在看,你做嘅,早就个个都在看喇,丑态毕露。
227. 回 225 2014-07-21 14:20:45



无谓浪费时间啦。