上车盘楼价癫升，即使息魔「杀埋身」，破顶成交依然不断涌现。想做个精明的置业人士，不妨睇睇以下买家成功「锄价」的入市个案，只要掌握跟业主讲价的窍门，旺市下搵笋盘一样得心应手。

今时今日楼价没有最高，只有更高，尤其是上车盘抢手，楼价轮流破顶。

捕捉业主心理最重要

市区上车指标屋苑的九龙湾淘大花园，虽然沙士时期「无人吼」，楼价一度丧插至几十万元，但新近有单位成交实用尺价升破两万元关口，价位绝对不比半山豪宅逊色。

除了市区楼之外，新界热门地区亦高价成交不断。沙田河畔花园一个单位以475万元易手，实用尺价直逼两万元，创区内上车屋苑新高。

事实上，翻查近期的二手成交个案，未必个个买家都以破顶价买入单位，市场一样不乏低於市价的成交，究竟他们如何向业主「锄价」，以较低的价位入市？

地产代理指，最大的关键是要捉到业主心理，按他们需要出招，并非不可能「锄价」。以下三个最近分别在屯门、火炭及北角区上车的个案，买家就善用「锄价」招数，最后成功以低於市价入市，准备置业的人士不妨参考。

第1招 主动约业主 打人情牌

祥益地产代理谢泽铭表示，买家议价时想事半功倍，不妨主动出击，多向业主显示诚意。他认为，要清楚知道业主卖楼原因，如果是打算换楼，「平少少」并非不可能，关键在於买家要用诚意打动业主，例如以延长交吉期、多交订金等条件吸引业主。

另外，买家可以主动跟业主见面倾价，议价时不妨大打「人情牌」，如父母协助子女上车，不妨以「畀机会后生仔上车」为由打动业主减价，而双方倾好价后，买家就要尽快做决定，否则业主后悔就功亏一篑。

忌过分批评单位内笼

他提醒，买家切忌过分批评单位内笼，以为一定可以「锄到价」，始终旺市是业主主导买卖，一旦封盘不卖，买家反而买不到心水单位。

成功个案 新屯中低市价4%易手

祥益地产代理谢泽铭表示，该行新近促成屯门新屯门中心一个高层两房单位交易，实用面积455方尺，单位开价525万元，最终减价12万元，至513万元获用家承接。

他说，该买家最初「畀唔到价」，跟原业主议价至520万元时僵持不下，惟买家对该单位情有独钟，再次睇楼时主动约见业主当面议价，倾谈间知悉业主有换楼需要，需要较充裕时间去物色较新的物业，故买家愿意将原先两个月的交吉期，增加至三个月将就业主。

他续称，最终在买家诚意打动下，上述单位同日拍板以513万元易手，低近期同类单位市价约4%。

第2招 即时落订金 尽显诚意

鸿隽地产代理郑洁娣表示，旺市下要搵到笋盘，睇通业主心态是关键。

她称，若业主打算「平卖平买」尽早换楼，普遍有得讲价，而已移居海外的业主，只要买家显示诚意，一般较易议价，若即时交票或落订，让业主觉得是「实客」，购入单位甚至讲价的机会自然增加。

她补充，搵到心头好的单位往往是一闪即逝，普遍业主卖楼认钱不认人，建议置业人士预早准备订金或本票，一旦倾好价后就即可抢先购入心水单位。

眼泪攻势 老一辈受落

另外，曾有上车客以眼泪攻势感动业主，希望以较实惠的价钱买入单位，一般老一辈业主重感情，当帮年轻人上车，有时并非无商量余地。

成功个案 穗禾苑优质盘减价9万

鸿隽地产代理郑洁娣表示，该行新近促成火炭穗禾苑一个优质单位成交，正是买家快人一步落订予业主而成交，单位为E座高层两房户，望城门河，属屋苑的优质单位，实用面积411方尺，原开价455万元，最终减至446万元易手。

她续说，原业主已移民海外，要透过WhatsApp倾价，客人睇楼后见单位质素佳，议价下业主又答允减价9万元，故机不可失，一小时内落订予授权人以表诚意，最终以低市价约2%购得这类优质盘。

第3招 查册起底 旧楼易压价

旧区细价楼往往楼龄偏旧，买家搵楼时宜多做功课寻找「锄价」位。

减价仍大赚 卖意较强

名采策略代理姚云龙指，建议买家睇完楼锁定心水放盘之后，宜做查册「起底」，尤其是一些持货年期较长的单位，更要查清楚其买入价，以了解业主的卖楼心态。

他解释，不少旧楼业主趁楼价高企换楼，卖楼意欲较强，加上买入价低，减多少少沽货仍大赚，尤其是继承业主的子女打算沽货分钱的话，议价空间更大，只要掌握业主心态，大胆还价随时有惊喜。

另外，旧楼单位内笼普遍装修较残旧，加上日久失修难免出现漏水情况，亦是买家容易向业主压价的地方。

成功个案 兆华大厦业主肯劈价6%

名采策略代理营业董事姚云龙指，虽然市况畅旺，北角区仍不乏低市价成交，如楼龄32年的单幢楼兆华大厦，邻近港铁站，交通及生活方便，向来有上车客捧场。

他续称，最近该盘一个实用面积263方尺的中层两房单位，获得一名买家垂青，最终成功争取业主减价30万元或6%，以450万元购入单位，低市价约2%。

姚氏指，原业主於○八年买入单位，当时购入价仅166万元，买家捉到该业主想换楼及大赚的心理，成功以单位装修较旧为理由压价，最后成功获买家减价30万元，以略低市价售出单位。

他续说，原业主虽减价沽货，但持货9年多帐面仍劲赚284万元，期内升幅逾1.7倍，一样大赚。

四百万上车瞄准单幢盘

楼价日日创新高，但市场仍不乏四球或以内单幢上车盘，合资格人士更可借足九成按揭，首期不足40万元都可做业主。只要识得搵盘，这些上车机会一样属於你！

要数400万元内上车放盘最多的地区，不得不提上车热点屯门。祥益代理林伟光指，现时区内400万元或以内放盘不足100个，主要集中在单幢旧楼，私楼最平首选「置乐三宝」之一的利宝大厦，最平为实用面积269方尺的一房单位，叫价380万元。

九龙区方面，想生活便利不妨放眼旺角及大角咀。富荣地产代理陈振文指，旺角入门盘可拣邻近港铁旺角站的德发大厦一房户，实用面积209方尺，叫价368万元。

大角咀一盛嗌365万

至於大角咀，可考虑邻近港湾豪庭的单幢楼一盛大厦，实用面积230方尺，叫价365万元。富诚地产潘祖儿表示，现时黄大仙一带平过400万元入门盘，可拣坐落慈云山的慈乐大厦，实用面积325方尺，叫价395万元。

另外，向来是港岛上车热门地点的北角，现时仍然有400万元内的放盘。名采策略代理姚云龙指出，区内入门盘首选邻近英皇道的明月大厦开放式户，实用面积188方尺，最平叫398万元。