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置业避雷针
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身故后业权 分配依遗产法 分权持物业 比例不均等
2008年1月5日 (明报)

【明报专讯】一名男读者来电询问,称夫妇二人购入一个单位,由於他收入较多,为了供楼扣税时节省更多,所以将他的业权定为占98%,而妻子占2%。当时有律师行职员称,将来他身故后,业权会自动整合归於妻子名下。他来电询问是否属实。

法律界人士表示,上述个案若有业权持有人身故,业权并不会自动归於另一方。若身故后有遗嘱可依,便根据遗嘱分配;若没有,便要依靠遗产法,假如该事主有多名子女等,除非受益人一致同意以家庭协议书整合业权,否则业权便会打散成多份,建议读者考虑订立遗嘱处理。

若物业只有一个业权持有人,没有可供其选择的产权类别,他理论上独自拥有整项物业的业权,亦即以唯一拥有人(Sole Owner)身分持有业权。当有超过一人以上联名共同持有物业,主要以联权共有(俗称长命契,Joint Tenants)或分权共有(即Tenants in Common)方式持有。以上的读者个案即属后者。

联权一方去世 权益归在世共有人

联权共有人的权益是互相重叠的,故此,每一位联权共有人都可以声称自己拥有整项物业。

联权共有产权的特点,是所有共有人均有权优先继承另一方的权益(Right of Survivorship),当其中一个联权共有人去世的话, 其物业内的权益,会自动由在世的共有人承继,直至剩下最后一人为止。惟仍须经过办理继承手续及於土地注册处注册,物业方可出售。

除以上各点外,基本上联权共有与分权共有其实并无太大分别。理论上,分权共有人可以将所持业权出售,例如常见的如亲人之间的业权转让(以买卖方式进行);另发展商收购旧楼,若一单位有一半业权愿意出售,发展商仍可能愿意先收购增加并购机会,但於市场,由於购入者若无完整业权人同意,难以取得交吉单位,所以若全部共有人仍然在生,一般而言,要於市场出售物业仍然需要全体业主同意。

分权持有 业权将分散

另外,若以分权共有持有,其中一方去世,则视乎去世一方有否立下遗嘱。如死者立有遗嘱,物业将按死者之遗嘱分配,否则,死者之遗产将按无遗嘱者遗产条例分配(包括有关物业)。在办理完有关之遗产承办手续,再将有关文件登记於土地注册处后,物业便可出售。

法律界人士称,若受益人一致同意,可以签署家庭协议书(Deed of Family Arrangement),同意选取一个业权方法。不过,他补充这个协议书是要於相关业权持有人身故后才能签署,并要所有受益人一致同意,否则业权便要打散,所以以遗嘱处理,可能是较稳妥的方法。

另外,若单位属婚姻居所,业权持有人的配偶可以选取该居所以代替她有权取得的遗产。

撰文:周伟强