香港楼价易跌难升？本地地产股有货要沽？

　　香港经济尚未走出疫情，不少行业仍然受制於各种防疫措施，市道全面复苏无期。经济长期处於衰退状态、失业率高企，消费意欲下降，社会失和，皆困扰着香港的长远发展。独香港楼价仍然高企，似是了不起，实际上却反映楼市隐患如「计时炸弹」，未来楼价易跌难升，本地地产股前景不明！

　　观乎4大本地地产股：长实集团(01113)、恒基地产(00012)、新鸿基地产(00016)及新世界发展(00017)，目前的息率介乎3.7至5.1%，坐货收息系唔差。再讲，4大地产股现价市帐率约0.5至0.6倍，表面看估值亦不贵，不失稳阵投资。惟笔者认为，未来4大地产股须要面对2大不明朗因素。

　　其一乃疫后经济转型的冲击，宅经济大行其道，在家消遣、在家工作风气大概不会因为疫情过去而消失，商用物业市道只怕永远难重演昔日的高峰，商用物业估值仍有下调空间。其次是香港的土地问题长年未有解决，内地当局继平定香港社会动荡问题，不排除下一步是要处理土地问题，届时地产业的利益或会首当其冲，至少地主们可能难以再囤地或「挤牙式」卖楼托价，甚而可能要牺牲部分利润以满足社会对房屋的需求，以配合当局的政策目标。如是者，地产股的估值，只怕会有下调的风险。

　　无论如何，今时今日，有银士有余钱都不太愿意再投入香港楼市，一来香港经济差，物业升值前景成疑，尤其住宅市场迟迟未撤「辣招」，市场扭曲，流动性受限，并不值博；其次是在地缘政治风险的考虑下，宜主动疏导「港元」资产风险，不要将所有鸡蛋放在同一个篮上的道理不难理解。真系想坐货收息，宁可选内银股，可赌人民币汇率及息率两瓣博财息兼收，免承担地产股所背负的楼价调整压力和行业政策风险。