从「行为经济学」分析香港楼市有没有泡沫

近日在报章、杂志、网上论坛有多篇文章争论香港楼市有没有泡沫，我感觉他们都是用传统经济学分析，但由於使用不同的数据因而得出不同的结果。林奋强认为现今香港楼市是用家主导、炒作少、过度借贷不多，因而声称香港楼市无泡沫。关焯照则以香港住宅房屋总值相对本地GDP已升至5倍，远高於上世纪90年代初日本地产泡沫爆破时的3.7倍，因而他认为香港楼市已有泡沫成分。

2013年有三位美国经济学大师一同获得了诺贝尔经济学奖，分别为尤金・法玛(Eugene Fama)、彼得・汉森(Peter Hansen)、罗伯特・希勒（Robert Shiller)，以表彰他们对资产价格所做的经验分析。 这次授奖状况是非常有趣的，众所周知，芝加哥大学的法玛教授是有效市场假说（Efficient Market Hypothesis）的首要奠基者和支持者，主要观点为股票价格是没法预测的，因所有公开的资讯已反映在价格上，未来价格的变动只会基於没法预测的新资讯。可是，来自耶鲁大学的希勒教授，自1980年代初开始，一直是有效市场假说的质疑者和批评者，他却认为现实是可预测三年至五年内的价格走势。更甚的是希勒是与传统经济学风格迥然不同的「行为金融学」的大旗手。

希勒教授在一次演讲中表示他和法玛对「泡沫」的定义亦有很大的分别，他认为法玛所持的是家喻户晓的泡沫定义，意思是价格泡沫是指资产价格逐步向上偏离由产品和劳务的生产、就业、收入水平等实体经济决定的内在价值相应的价格，价格稳步上升而至高涨，然后突然而不可逆转地崩溃是泡沫。我相信林先生和关先生都是以这泡沫定义分析香港楼市有没有泡沫，这亦是大众对泡沫的认知。

但罗伯特・希勒在他的「非理性繁荣」(Irrational Exuberance)一书中，他以「行为经济学」对泡沫的定义就完全不同，他认为泡沫现象是一种想赚大钱的「社会流行病」，泡沫的形成在於价格上涨，以及新闻媒体的刺激令投资者情绪高涨，加大对一种投资产品必赚的「思想病毒」(thought virus)，让病毒可以通过心理感染在人群中传播，并在此过程中放大可证明价格上涨合理性。1999年希勒教授在「非理性繁荣」的第一版成功预测2000年的美国科网股市泡沫，而他的第二版亦能以这泡沫定义预见美国2008年的房地产泡沫。

现在我们可试从希勒教授的「思想泡沫」定义分析香港楼市有没有泡沫，从报章、电视、网络媒体我们不难发觉过去几年香港已充满「买楼必赚、香港楼市只升不跌」的思想病毒，香港市民大多认为楼价有无穷上升空间，一切阻力变成助力，坏消息都可以变为楼市上升的好消息，如利息上升代表经济好，政府加辣越加越会升等等。现时香港楼价已大大超出市民的负担能力，但近期海之恋的大排长龙的买楼情景，可见楼市仍然炽热，为上车市民更要求父母加按现有物业作为儿女买新楼首期，可说买楼必赚的社会流行病已在香港广泛传播。

简单总结，香港大众市民多已感染「楼价只升不跌」的「思想病毒」，「买楼必赚」已在香港成为「社会流行病」，大多市民已染病，近期此病毒已变种，若父母不帮忙子女买楼已变成罪人的变种病毒，因此从「行为经济学」的泡沫定义角度分析，难以说香港楼市没有泡沫，应可说泡沫已相当明显。


Reference: Nobel Prize Prof. Robert J. Shiller on Market Efficiency and the Role of Finance in Society