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衷心致谢（二）转角．下行
Ronald
2016年1月8日
我翻查近20年的电脑剪报， 大中地代丶外资测量师行丶知名楼评人丶知名投资者，知名网上楼市分析爱好者丶教授丶传媒人丶银行分析员丶投行等44人（名单下次聚会时给你们）过往的预测言论，大致的可分为：
1.数据派；
2.形势派；
3.图表派；
4.基本因素派。
当然，若你问他们属於那一派，他们多数一定自称1.2.4.瓣瓣皆是，但从他们的分析理据丶风格丶侧重那一方面，要将他分派是不难的。
投行报告背后的数据派最辛苦，需要搜集大量外围及本地经济丶利率丶失业丶供应丶成交等数据，制作模型，须推前求证数十次。
形势派个个拥有二十年以上实战经验，凭藉新闻报道及前线经纪去感觉形势，先知先觉不足为奇， 理论更可头头是道。
图表派，将股市的波浪理论应用在楼市，功力深厚，凭前浪推算后浪，找出牛熊各阶段中的调整期丶黄金分割比率(0.382,0.5,0.618)等...，相信各位於汤博士的回应箱见过。
我所认识的基本因素派，主讲供求，着重土地供应及代理讯息，存贷及杠杆比率也是他们的强项。
去年中，楼巿火热，我的家人丶同事丶朋友，个个都想入市，我家人去南区睇楼，王弼又去，仲说要齐齐入市，哗！我不得不统计一下以上四派的分析结果，9月份，1-3派开始转軚，於是我做多少少功夫，马上统计了田土厅将快出售的「非一般」颁令物业数量，当时吓了我一跳，怎么颁令数量由年初至9月份已等於14年全年的总和！另外，我也发现了置业者情绪羊群式调头（置业者情绪我会於下篇解释），我随即确定9月份转角（下行），即是未来一年楼价将会低於15年9月，我立即命令我控制范围内的公司及家庭成员全部不可开票出offer。所以10月筹办品酒会我特别命名为「论转角」。
最后一派基本因素派，也可名为「死硬睇好派」，他们的理据大概是：政府公布数据水份高，一手供应没可能达标，二手锁匙盘少，小业主银纸多，不会被吓倒而急於平卖。
先讲需求误解，当时我在Whatsapp群组大概是这样辩论的：
房屋需求数字没有实质而准确的统计方法，只可按历史数据跟经济变化作出调整，经济好坏对需求数字的变化影响非常之大。
举例：
经济好时，子女结婚要有新居，需求一开二，子女原来的房间变了衣帽间或工人房。
经济差时，子女结婚后跟父母同住，工人返回菲律宾，500尺三代同堂，天神村20间屋可变60间劏房，报纸出现很多「贱物斗穷人，一蚊一只鸡」的鬼哭神号，「七十二家房客」重现银幕，82、89丶97丶03以至08年的历史告诉我们，需求可一夜之间急剧下降，甚至无影无踨。
有没有人可肯定未来三年有86000户新增必须需求？不要讲结婚必须买楼之类那些易於击破的戏码，如果有人极端的说新来港人士置业需求数量庞大，你也可以说仅是拿综援的数量才庞大，因为根本难以统计。有指数公司人士於电视访问中表示，田土厅登记买家用国语拼音，就是统计国内人来港置业的依据，我就接过order以10元一张查册调查某楼盘买家国语拼音cover page，原来用HKlD占55％，即某公布数字要打4.5折。
再讲平盘供应，老生常谈的数据不需我讲，一旦转角，一般人不知道，屡创新低的领头羊是被迫出售的「非一般」颁令物业，有顾问公司及投行向我索取各类古古怪怪的清单，但从未见公布，我一向清单交付，数字少理，相信今是首次有人公开跟大家分享。
先行解释，每月土地注册处都会登记数百宗法庭的物业颁发（俗称钉契），一般的物业颁令，如《维修令》、《清拆令》、《分居呈请》不一定造成短期会以低价转让的压力，但一些如:
SEALED COPY : ORDER， XXXXXXXXX CARD CO LTD “PLAINTIFF” 欠咭数；
OUTSTANDING MANAGEMENT FEES 欠管理费；
ORDER OF CLAIMS TRIBUNAL 钱债令 ；
WINDING-UP ORDER 清盘令；
BANKRUPTCY ORDER 破产令；
CHARGING ORDER: NOTICE TO SHOW CAUSE 押记令:通知提交理由 (收楼进行中) ；
THE OFFICIAL RECEIVER & TRUSTEE OF THE PROPERTY OF XXX… 收楼。|
为了划分，暂给它名称「非一般物业颁令」。非一般物业颁令，迫使物业很快以低价售出，这现象一般人都知，但数量多少及需时多久？请看下图：
我做了统计， 2010－2014年非一般物业颁令共15958宗，在2011－2015年售出7295宗，占45%。由非一般物业颁令登记到转让登记，相距四个月到一年多，平均每宗由颁令到售出需时230天，大家试想想，2015年的非一般物业颁令是5224宗，2016年又将会有多少宗被迫以低价售出?
待续...
下篇， 我会分享置业者情绪研究， 及怎从置业者情绪中寻找回升讯号。
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1. 历史长河 2016-01-08 08:15:05
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Ronald 兄，早晨。你的[非一般颁令]是逐年累积数字还是按年新增数字？
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2. Ronald 2016-01-08 08:19:50
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3. 望东楼 2016-01-08 08:38:48
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向Ronald致敬,睇下呢啲好过大家系度斋吹.我就尝试追踪申请破产个案,可恨未能搵到大量历史数据.
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4. 打工仔 Andy 2016-01-08 08:49:21
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5. 神算 2016-01-08 08:51:10
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早晨，多谢楼主跟网友分享这非一般数据! 呢篇文够值钱了。
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6. Ronald 2016-01-08 08:54:50
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PN，一般人很难获取精崭数据，数据推算或影响将来也不一定成事，均不见那些掌握数据的人创富能力够小业主强，香港政治市渐趋浓厚，所以，我也很少阅读那样数据报告，大家系度分享智慧与经验，较阅读数据来得实际。
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7. 如是 2016-01-08 08:58:40
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8. 望东楼 2016-01-08 09:02:19
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Ronald，我一般比较喜欢系可行情况底下自己做，因为互联网世界乜都有但系大部份都系假嘅。所以除咗有good track record嗰啲，我都会系想信佢嘅伟论之前尽量小心求证。因而大家有机会有时系度见到小弟啲图。
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9. 小读者 2016-01-08 09:15:09
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10. 萧峰 2016-01-08 09:22:55
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11. 西门吹雪 2016-01-08 09:47:06
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衷心致谢该是我们吧... D人话"屈机"系潮语，其实我细细个打街霸已经有"屈机"呢招(已经有廿几年历史了吧)。今时今日既"屈机"，意思有些改变，意思系用超过别人很多既能力去KO对手。喜幸我有看地产网，网主这些不可多得既分析加上博士既高瞻远足，不是给了读者们"屈机"的能力吗?!
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12. Nam 2016-01-08 09:57:27
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13. Jerry 2016-01-08 10:11:23
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谢谢RONALD 兄既数据, 期待下一篇置业者情绪指数大作!
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14. 感激人 2016-01-08 10:13:59
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Ronald哥，我从你这篇文章学益匪浅！ 谢谢您~
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15. 80后小业主 2016-01-08 10:16:30
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谢谢分享，简单易明，这是阅读这网站之小业主之福!!
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16. Ronald 2016-01-08 10:17:27
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17. Taiwaner 2016-01-08 10:29:01
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18. 鱼蛋仔 2016-01-08 10:51:07
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超强数据+超强经验，多谢超级网主Ronald! 睇来今年勿轻举妄动，多留现金，等待机会好D啦。
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19. 新抱仔 2016-01-08 11:01:11
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20. 小记 2016-01-08 11:28:39
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21. 丽娜 2016-01-08 11:32:54
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Ronald前辈，真的应该是我们说谢谢，你应该独自开一个专栏，非常期待你的续集， 文章不需长，这篇我已经学到野了，谢谢
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22. 历史长河 2016-01-08 11:34:42
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Ronald 兄最后一个问题是关键所在，「大家试想想，2015年的非一般物业颁令是5224宗，2016年又将会有多少宗被迫以低价售出? 」
单从数据上看，过去5年转让数目与非一般颁令并唔直接关系，另外这一千几个转让宗数到底对楼市有几大影响，目前也看不到明显证掳。因为从2010年来，每年都有一千几宗，而楼市一直在升。转让系否一定系低价、有几低则系另一个问题。
可能要综合其他数据才能找出答案，期待下集置业情绪，所谓情绪，则容易受各种外围因素影响，由其系女人同引刀尤甚。
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23. 2011年开始 2016-01-08 11:50:27
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24. 华特 2016-01-08 12:05:28
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25. Ronald 2016-01-08 12:40:25
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刚才收到小记者来电建议, 加上1楼河兄的提醒, 图表标题已改为: 「非一般颁令物业 与 消耗 按年新增宗数」 相信这样让读者易看易明。河兄果然专家兼细心, 上图有他更加美丽。
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26. littlemun 2016-01-08 12:41:08
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27. 西门吹雪 2016-01-08 12:57:22
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回河兄， 唉，其实我有谂过吾回，费事河兄觉得我针对佢…我都系好心说说，不应同，河兄也不用怪责小弟。
张图意思系指呢ｄ非一般颁令喺过去一直没有被消耗。因为过去几年楼市不断升，累责了很多。之后我不説了…
没有针对，不喜/说错勿插
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28. 肥婆四 2016-01-08 12:58:16
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可能是人生中重要启发性文章，有幸阅读，躬身致谢！祈待下篇。
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29. 占士 2016-01-08 12:58:31
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Ronald兄，谢谢好文分享！掌握大数据而不懂分析是浪费，懂得分析提取有用的资料并有效应用是智慧，愿意和大家分享是高尚。期待著您下一篇的文章的发表！ 顺便告诉您一个小秘密（不要和其他人讲哟）： 昨晚和好朋友聚会，席间提到您，大家对您的评价非常高！哈哈哈
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30. 安全驾驶 2016-01-08 13:12:18
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请指教。 从图表，可否理解为由2011年至2015年5年间，「非一般物业颁令」物业累积有18176个，而被消耗的就只有7295个。即还有11421个物业仍然是空置，有待拍卖？
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31. Ronald 2016-01-08 13:20:17
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回22楼河兄,
上图显示, 市升, 非一般颁令宗数也升, 14-15年尤其急, 而市升, 消耗颁令物业宗数反而下跌, 因价升后资可抵债, 没有急於转让压力, 甚至越迟卖越好, 那么反向问题来了, 当气氛逆转, 置业者入市情绪低落, 造成交投稀疏, 银主财主债仔齐齐确认走势向下, 那个契弟走得摩还不互相浅踏? 上图仲有一个隐藏问题, Simon1讲了, 尚未消耗的 情归何处?
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32. Ronald 2016-01-08 13:28:33
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33. Ronald 2016-01-08 13:35:17
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30楼 安全驾驶的问题，文章最后一句 「2016年又将会有多少宗被迫以低价售出?」 就是重点！其他网友可否回答他？
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34. 西门吹雪 2016-01-08 13:49:40
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安全兄~多半不是空置的。有人抵押左层楼比银行，欠银行钱又唔还，咪比人落押罗。银行唔追佢，佢可以住住先。不过层楼生杀大权0系银行度。one day 债仔还钱咪消押LAW~~咁个11421到最后有几多拍卖? 睇有几多银行做野，又有几多债仔还到钱保得住层楼。
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35. 老记 2016-01-08 13:58:41
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网主好嘢！大开眼界，💪🏿加油，热切期待下篇置业者情绪研究。
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36. 历史长河 2016-01-08 13:59:32
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Ronald 兄，小弟唔系开火啊，因为未够班开火，所以打工兄暂时唔使帮拖。你所讲的对我来说完全系未知领域，问多少少,莫怪。
这些法令系否必须强制执行？如是，为何升市时可以压后执行? 执行期大概多久？
2013 年的消耗率在几年中最低，而记忆中2013年是过去5年中唯一有些调整的年份。这也是为何我讲睇唔到消耗率与楼市关系，想明白多少少这些法令是怎么回事。
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37. 历史长河 2016-01-08 14:01:47
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38. Ronald 2016-01-08 14:02:30
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39. 西门吹雪 2016-01-08 14:08:34
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既然河兄唔介意，我就再答一次LA~~36既答案系:有时延罗~~ 你欠银行钱，佢都唔会一来就KO你咁串既。个下跌系反映2012既急升架
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40. 安全驾驶 2016-01-08 14:09:54
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41. 二少 2016-01-08 14:38:08
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落钉唔一定系银行嘅！我都向几个物业落过钉，数目唔系好大，业主清数就无事。呢个系追债其中一个方法啫！
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42. Ronald 2016-01-08 14:44:22
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谢楼上，看本网，看尽置业智慧， 也看到万变的生意智慧, 所以上图有宗色缐拦腰及尾段有「45%」的字出现。
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43. 历史长河 2016-01-08 14:47:23
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还有一个问题，债主点解唔趁高拍卖出货，而要等楼灾时拍卖？要我选，当然唔会选资不抵债时强行拍卖。
所以要了解这些法令到底是怎么回事？有何强制力及时效性？
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44. 打工仔 Andy 2016-01-08 14:47:55
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来来来! Ronald 兄出题点可以求其回答呢! 哈哈!
按我理解, 以美国嘅消费者情緖指数是根据某国家或地区的经济发展形势, 对就业, 收入, 物价, 利率等问题的综合判断后所得出的一种预期看法。
但从上图内所列出两大被迫以低价售出数据睇, 根本好难对未来作出合理预测! 按比例推测非一般颁令与消耗按年新增宗数% 睇, 2011年是 60% 2012 年是55% 2013 年是31% 2014 年是36% 2015 年是26%
从上面两个数据关系来睇, 每年消耗与非一般颁令比较之下, 每年消耗迫售是平均是1459宗, 而每年非一般颁令是平均是3743宗, (由於2010年没有消耗比较所以不睇!) 无错, 非一般颁令迫售正按年上升, 但又占每年二手楼总成交数量比例多少?
所以我觉得, 所谓消耗数字是无意义的, 反而, 要将非一般颁与总二手成交作比较才对!
请指教!
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45. 占士 2016-01-08 14:48:01
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46. Ronald 2016-01-08 14:55:40
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哗！看来今天有排片，网友有眼福，回答河兄打兄怎可简单，忙完再来
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47. 二少 2016-01-08 14:56:51
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仲有近年系政府资助下，好多旧楼都进行更新大行动，一般维修费都好难收，业主立案法团好多时一批上法庭然后钉契，呢个可能系其中一个原因。纯粹段估！
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48. 西门吹雪 2016-01-08 15:10:02
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网主~我帮你答一条~~打工兄个条我唔识答，留反比你。 河兄个条易D。银行有个外号叫好天伞。你层楼值$100蚊，你欠银行$50，相对十分安全，不如收多几年息。卖左层楼剩左个D，反正佢都系比反你架JA，无必要高位卖。假如层楼跌到$60 (留反$10收你拍卖手续费)，你又无供款 (非一般颁令左呀MA)，佢紧系卖啦，你方佢会等到资不抵债时先卖咩。
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49. Ronald 2016-01-08 15:27:55
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占士，见你咁写，我受宠若惊，忙都要来写两句，上次聚会你好似不在香港，错过共唱共醉，你下次即使不在港，也要飞回来「煮酒论英雄」呀,Cheers!
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50. Ronald 2016-01-08 15:30:27
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排阵 Ronald+Siman1 vs 历史长河+打工仔
哈哈
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51. Ronald 2016-01-08 15:39:02
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52. 打工仔 Andy 2016-01-08 15:44:39
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53. 占士 2016-01-08 15:47:25
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打工仔兄，您知道我为什么第一次看到下雪会很感动吗？现在告诉您吧！ 就是预见多年后能够和您以及各位朋友参加Ronald兄为大家安排的「煮酒论英雄」大会呀！您说可以不感动吗？ 哈哈哈
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54. 占士 2016-01-08 15:50:47
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55. 打工仔 Andy 2016-01-08 15:57:51
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56. CD ROM 2016-01-08 16:03:49
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先, 对Ronald新文章表示敬意,
后, 坐定定做花生友睇华山论剑.
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57. CD ROM 2016-01-08 16:17:18
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Simon1兄, 讲到屈机真系想答句咀, 街霸既屈机, 应系类似系画面角落比人用 "下+脚" 踢死, 系近乎利用bug去赢既招数.
其实潮语既"屈机", 亦需要有 "人有你无"既能力先算数. "强""大"应不能算屈机.
如玩Gundam DX, 你可用格老古古"推枪"屈我机, 但你就算用RX78几劲, 都唔算屈我机ar~~
题外话完毕...
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58. Sugar 2016-01-08 16:24:40
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# 56 CD ROM San, Same thought ! @.@ Ronald,I'm on ur side.....provided you're offering another 10 Bordeaux fairly soon, otherwise.....LR side will be a better choice :)
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59. law student 2016-01-08 16:41:30
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谢谢Ronald, 文章的分析很有参考价值, 受益不浅.
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60. AH-HO 2016-01-08 16:42:26
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哇。。讲讲下变左讲SF2。。。我当年都成日玩，最屈机应该是军佬的『无形挞』。。 我都做下花生友先，睇你地妙笔生花，学下野。。。
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61. 西门吹雪 2016-01-08 16:48:52
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哈~太低B添~离题太远~~CDROM兄搅到我太得意忘形~我都系删掉好D~~哈哈
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62. Ronald 2016-01-08 16:59:49
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63. 西门吹雪 2016-01-08 17:11:58
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64. 引刀一快 2016-01-08 17:53:44
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Ronald兄
非常多谢宝贵数据分享。
本来引刀一向对数据态度好谨慎，今日睇完Ronald兄嘅数据之后，就更谨慎了，原来楼市有咁有参考价值嘅数据，不过要Ronald兄呢个层次嘅大孖莎先至攞到出嚟。
非常同意Ronald兄对需求嘅睇法，如果引刀开始旁徨，我一定将所有猫狗鱼放喺最平个一间屋，其它屋全部出租，甚至出售，完全系人之常情。近年单程证来港人士，有部份系以原大陆国语拼音作爲身份证名字，界限会慢慢模糊。
嘻嘻，长河san行过就踢下引刀，我都开始视爲乐趣，喺『人性的弱点』一书中，有人无时无刻记得自己，系一种苛求级嘅心理需要，依家有嘢做紧，今晚揾佢聊聊。
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65. real estate student 2016-01-08 18:11:13
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引刀兄, 我已把我的网名由law student 改为real estate student. 买定花生等睇你地辩论.
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66. 打工仔 Andy 2016-01-08 19:55:36
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67. Jerry 2016-01-08 20:36:24
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68. 向饭民说不 2016-01-08 21:37:48
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港币已经转弱啦。乜乜分析已经不重要啦。重要的是人民币汇率啦。
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69. 望东楼 2016-01-08 22:02:13
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law友或者大law友都可以考虑，我哋都系咁叫我哋啲friend。
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70. 历史长河 2016-01-08 22:20:42
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多谢 Ronald&Simon 兄解惑。这么说是楼市下跌 trigger 咗清盘，尼个系先，而唔系清盘引发楼市下跌先。当然清盘量大可能会引发下一轮跌市，不过正如打工兄所讲，由於数量相对较小，其真正效果有待确认。
长河以为今次急跌，最合理的解释应该是由人仔下跌及股灾引发。楼市走势通常与股市有关联并且略有滞后，加上撞正人仔转势，许多与人仔有关的合约陆续到期，要找数；既然人仔转势基本俾市场确认，许多人就开始真正壮士断臂，所以今次跌市来得比较急。
至於其他市面所分析的原因诸如供应、加息、经济等等，都讲足成年，市场早已消化，很难来解释急跌！
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71. Ronald 2016-01-08 22:37:28
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河兄，法庭颁令绝少指定时间卖，一但获得收楼令，债权人可自由处理，公开拍卖或暗底卖出或收为己有而永远没有买卖登记，买不买，几时卖，各债主有自己想法，这是另一课题，今天暂时不讨论
Siman1给你的答案正确
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72. 打工仔 Andy 2016-01-08 22:49:51
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长河兄
你见解非常合理, 小弟完全认同! 好野! "长河以为今次急跌，最合理的解释应该是由人仔下跌及股灾引发"
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73. Ronald 2016-01-08 22:52:12
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现有钱想买的人情绪被抑压，所以造成超低交投，发展商和投行背后团队现忙於点数，急买楼人多还是急卖盘多？一旦急卖多，创新低相继出现，
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74. 历史长河 2016-01-08 22:52:29
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刀兄，还望讲解「苛求及需求」之含义，同刚刚刚需有何不同，与汤丸级又有何分别？
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75. middle middle class 2016-01-08 23:06:02
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Ronald 兄，刚回家慢慢看完，你的分析对我等平民百姓太有用了，谢谢！
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76. 打工仔 Andy 2016-01-08 23:06:38
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Ronald 兄 同意你既讲法! 有一点我想提出, 其实除左买家情绪对成交量有影响外, "业主持货信心情绪指数"也值得探讨对吗?
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77. 历史长河 2016-01-08 23:07:41
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Ronald 兄，你提的两点，发展商是否真的是急不可耐的要卖楼，我看未必，第二点倒是真的有输咗钱的急於卖楼。在今日成交寥寥的情况下，只要少量创新低便能影响大市，指数急跌也就唔出奇了。
还有唔好忘记今次指数拐点刚好同中原指数修改规则同时发生，而指数的修改是在陈局公开出来对指数提出质疑后好快进行的。
这其中到底发生了什么，可能是个谜。小弟估：政府有意放开一些措施，以应对经济下滑及加息影响，但需要指数配合。如果是这样，我地都愿意配合。
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78. 打工仔 Andy 2016-01-08 23:09:26
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我相信持货能力对"业主持货信心情绪" 有著正相关影响!
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79. Ronald 2016-01-08 23:12:54
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被钉契业主没可能再借再等，因成交量低，钉契成交比例自然高，造成一个又一个创新低，本来我想做一个pie chart，简单易明，做了以上bar + line，是想河兄找另一种趋势...
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80. Ronald 2016-01-08 23:19:27
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以上想讲发展商和投行有资源，现时做这方面统计，不是想讲发展商急於卖楼
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81. 打工仔 Andy 2016-01-08 23:25:16
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正正成交量低, 所以现时反应楼价嘅指数,其信度已低到不可信! 或根本失效!
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82. Ronald 2016-01-08 23:27:35
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河兄，打兄， 上面的图显示，近五年bar越来越高，line越走越底，代表了什么趋势？
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83. 打工仔 Andy 2016-01-08 23:29:32
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当然, 一般人见到个别成交价格下跌, 都会认为所有人都会平售单位, 其实是一个错觉! 搵个地代问下就清楚晒!
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84. Ronald 2016-01-08 23:31:11
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喂喂，求救，我一个敌两个，有冇人来帮拖？解答以上趋势给河兄打兄
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85. Ronald 2016-01-08 23:37:51
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河兄，打兄，上面的图显示，近五年bar越来越高，line越走越底，代表了什么趋势？
如果你哋睇唔到，网友就要等汤博士星期一在明报发表文章才知答案了。
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86. 历史长河 2016-01-08 23:38:47
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哈哈，Ronald 兄唔使急，Simon 兄可能在老兰正饮酒作乐，哪管楼市？
趋势当然看到，问题是15 年的5千宗同10年的2千宗比是否是质的变化，既然逐年增加，为何13年不转势，又为何不能到10万宗再转势，怎样确定拐点在何时？
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87. Ronald 2016-01-08 23:43:29
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88. Ronald 2016-01-08 23:44:44
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89. 打工仔 Andy 2016-01-08 23:45:40
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90. 打工仔 Andy 2016-01-08 23:48:57
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91. Ronald 2016-01-08 23:50:13
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92. 打工仔 Andy 2016-01-08 23:50:29
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93. 打工仔 Andy 2016-01-08 23:54:17
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Ronald兄
重点是否在230天后?
"由非一般物业颁令登记到转让登记，相距四个月到一年多，平均每宗由颁令到售出需时230天，大家试想想，2015年的非一般物业颁令是5224宗，2016年又将会有多少宗被迫以低价售出?"
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94. Ronald 2016-01-08 23:56:19
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打兄，天数重要，续年递增的存量更重要，pool可装多大存量？会否山洪瀑布般涌出？
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95. Ronald 2016-01-08 23:58:58
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夜了，我要改变身体时钟应付17日的马拉松呀 good night
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96. 打工仔 Andy 2016-01-08 23:59:04
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97. 历史长河 2016-01-08 23:59:33
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其实一切都要看市场气氛，依家每月成交只有二千几宗，与正常时上万宗相比，有几千宗购买力被雪藏。每月几千，几年下来是一个惊人数字。如果市场气氛好，区区几千银主盘并不够成威胁，当然如果气氛不好，也可能是压跨骆驼的几根稻草。
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98. 打工仔 Andy 2016-01-08 23:59:48
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99. 打工仔 Andy 2016-01-09 00:00:42
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100. 打工仔 Andy 2016-01-09 00:03:45
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Ronald兄
好有可能发生的! 所以只会在有大成交下才成立的!
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101. 历史长河 2016-01-09 00:04:48
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来日再战。
打工兄，刀兄近来可能正为世界局势忧心，构思一盘大棋，我地容佢多思考思考。
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102. 打工仔 Andy 2016-01-09 00:06:24
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103. 打工仔 Andy 2016-01-09 00:14:18
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104. Ronald 2016-01-09 00:16:34
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打兄，临瞓前都要写多句赞你，你同汤博士分析非常之接近，请看星期一汤博士的文章，我会在汤博士回应箱下加个实数 good night
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105. 打工仔 Andy 2016-01-09 00:24:08
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106. 新抱仔 2016-01-09 00:54:18
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我又试下估，刚收工回家
2010年至2015年，楼价持续上升，业主应愈来愈有钱，财务愈稳固，负债比率应下跌才是；但图表却显示相反方向，当楼价愈升，非一般颁令物业却愈来愈多，反而更多业主爆煲。
如果楼市升时，情况已如此糟糕，那当楼市下行时，非一般颁令物业宗数，岂不是更加上升？
如是，被迫卖楼的供应也会上升。
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107. 西门吹雪 2016-01-09 04:12:38
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噢，sorry ronald 兄，给河兄説中了出左去饮野，不过吾系老兰而已。哈
河兄有一句説中了，系下跌引发这些颁领被行使，而吾系呢ｄ颁领引发下跌。我相信即使到左今日，呢ｄ颁领仍没有被大举行使。佢就好似计时炸弹咁呢系度等爆一様。
至於乜野引发这个下跌，如甚么人仔跌同股灾等，并吾系呢偏文章想讨论既野。重点系想指出有ｄ咁既炸弹系度未爆，而且越滚越大，而且大得越来越快。当楼市下行就会引爆。。。
呢ｄ盘既特点系，卖家(债主)，冇必要同你玩价，同一般二手业主，甚至一手发展商不同。佢地絶不借售。因为银行系会以自己利益出发，话之你个债仔蚀让，或者低市价，总之有钱收返就得。所以即使少，破坏力都可以好强。
唉，其实网主呢ｄ资讯绝对可以不公开，话比我地听系明益我地。所以我先话佢赐我地"屈机"既能力。仲要咁好心机慢慢解释。。。实仍我等之福。
P.S. "此乃肠也"xDDD
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108. 引刀一快 2016-01-09 06:30:15
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109. 引刀一快 2016-01-09 07:21:04
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110. 打工仔 Andy 2016-01-09 08:02:00
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111. 打工仔 Andy 2016-01-09 08:15:45
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Simon兄
Ronald 是用抛砖引玉方法, 要睇晒成条题目内容,要将图表及文字结合先有机会估到结果! 好似经济科高考题目一样! 哈哈哈! 好野!
其实估不估中并不重要! 最紧要好玩! 对吗?
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112. Ronald 2016-01-09 09:51:35
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To #58/F Sugar Other 10 Bordeaux no problem at all but you need to stand up for LR. I'm afraid LR & 打工仔 「人丁单薄、势孤力弱」! My side has already got support from Simon1 & 新抱仔. 引刀 hasn't shown his knife yet though
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113. 新抱仔 2016-01-09 09:57:26
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我无睇哂留言，原来我已企在一边架喇？哈哈！我念住猜下迷咋喎！😂😂😂
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114. 如是 2016-01-09 10:25:37
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戚谢网主资讯。
利淡因数逐一浮现，呢个炸弹好大机会爆，看看发展商如何先下手为强（最叻都系长地)！
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115. Sugar 2016-01-09 11:12:17
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Dear Ronald, I shall take your word for it then,thank you ! At this stage, LR team doesn't need my support...I'll give a hand when they're 就嚟死得(as you wish)^^
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116. 望东楼 2016-01-09 11:16:43
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Ronald， 系大家都沉醉系低息，小小通胀，些少经济增长嘅梦境嘅时候都已经系咁嘅田地，未来一年真系极大挑战。查实我最有兴趣系究竟呢班冇钱还嘅债仔系班乜嘢人，点解搞成咁至系最关键。 －请问有无2010之前嘅数据可供参考？ －呢类单位可否再提供分类，例如居屋，工厦等占比之类？ －可否提供（比方）十大债主之类？呢啲系publicly available information，摆出嚟应该冇问题。
再多谢Ronaold系呢度无私分享。
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117. 引刀一快 2016-01-09 11:39:23
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Ronald兄
“河兄，打兄， 上面的图显示，近五年bar越来越高，line越走越底，代表了什么趋势？”
你一路教路俾两位答，硬好当然唔会顺住呢个思路走。
五年来嘅消耗比例越来越低，系数嘅变化，配合楼价上升，正系长河san所讲“质”嘅变化，雪球不单在滚，还在加速。保住雪球形状嘅系向心力，亦即楼市向上，楼市转势好比向心力角度180度变化。
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118. 引刀一快 2016-01-09 11:43:43
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银主盘触发负资産个案出现，由于向心力已经散乱，雪球溃散加速。
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119. 引刀一快 2016-01-09 11:44:55
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120. 引刀一快 2016-01-09 11:52:16
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由于成交个案少，亦即“消耗”占成交比例大，或越来越大，进一步加速雪球溃散。
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121. 引刀一快 2016-01-09 12:00:38
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能维持呢个雪球滚动，成交价与成交量缺一不可，溃散一经开始可能一发不可收拾。
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122. 打工仔 Andy 2016-01-09 12:17:21
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123. Ronald 2016-01-09 12:21:45
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刀兄这句最精景 「银主盘触发负资産个案出现」 因为创新低的银主盘成交，影响的不是本身的银主盘， 即时的影响是按揭估价，估价越低，产生负资产就会越多
这叫做涟漪效应
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124. 引刀一快 2016-01-09 12:23:10
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125. 引刀一快 2016-01-09 12:26:40
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126. Ronald 2016-01-09 12:26:59
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PN，2010之前嘅数据有, 稍后有时间再整理给大家供参考
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127. 引刀一快 2016-01-09 12:29:18
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128. 无奈 2016-01-09 13:04:18
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129. 2011年开始 2016-01-09 13:19:43
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沙士银主盘10万个,今次银主盘1万个,沙士楼价跌七成,今次跌几成呢？
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130. 西门吹雪 2016-01-09 13:32:41
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2011兄，沙士冇10万银主盘。我估四五千吧。我没有数字喺手，有人知道吗？
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131. 历史长河 2016-01-09 19:15:51
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5,000/1,200,000 = 0.417% 1,700/1,200,000 = 0.141%
好正常，好健康，tail risk.
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132. Oscar Lam 2016-01-09 19:28:32
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Ronald兄拥有强大的数据库，加上在地产行业多年的丰富经验，评论楼市中肯。期待Ronald兄的下一篇文章！
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133. 望东楼 2016-01-09 21:08:22
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环亚物业拍卖董事总经理曾杰俊向彭博表示，目前银主盘数目为每月平均50至60间，至明年上半年料升至80间，料明年底数目将较现水平增一倍，住宅料占六成，但数目仍远低於2003年高峯期的每月6,000间。一般而言，银主盘通常透过3间测量师行估价，取平均价放盘，不过若单位经过多次放售、拍卖，仍未能售出，或取较低估价，甚或再委聘测量师行重新估价，以较低价出售。环亚物业拍卖董事总经理曾杰俊向彭博表示，目前银主盘数目为每月平均50至60间，至明年上半年料升至80间，料明年底数目将较现水平增一倍，住宅料占六成，但数目仍远低於2003年高峯期的每月6,000间。一般而言，银主盘通常透过3间测量师行估价，取平均价放盘，不过若单位经过多次放售、拍卖，仍未能售出，或取较低估价，甚或再委聘测量师行重新估价，以较低价出售。
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134. 望东楼 2016-01-09 21:16:31
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不过大家要小心，因为03年一个银主盘喺一间银行手，佢哋相对上资本充裕。而家如果主要系财仔同一个银主盘几个债主咁真系唔知佢哋点玩。又假如财仔嘅资金来源系落雨收遮嘅银行...
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135. 历史长河 2016-01-09 21:19:35
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PN 兄，每月几十宗，每年几百宗而已。这样看来非一般颁令中银主盘数目不大。
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136. 2011年开始 2016-01-09 22:05:06
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银主盘
3.1 当业主有违反按揭契之规定，银主就可行使其权力，收楼及卖出物业
3.2 银主权力
由《物业转易及财产条例》及按揭契赋予一般银主在成交之时已登记按揭契文件，有绝对优先权其他登记债项，一概不用理会
以上摘录自香港置业网站-法律常识.
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137. 安全驾驶 2016-01-09 22:10:33
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因欠咭数、管理费及私人债务的金额相对物业价应该是非常低，不足以被强卖，所以如这些被钉之物业数量非微不足道，把他们的量从graph内的数字减除会较为准确。
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138. Ronald 2016-01-09 22:16:27
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139. 历史长河 2016-01-09 22:17:34
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Ronald 兄，形势在向我方发展，西蒙/引刀又失踪咗，加油啊！
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140. Ronald 2016-01-09 22:25:41
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141. Ronald 2016-01-09 22:34:25
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142. Oscar Lam 2016-01-09 22:37:24
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Ronald兄，
在下虽不喜数据分析，但愿以股神的价值投资法、趋势投资法和博士最劲的那招逢三退一助您一臂之力。嘻嘻！
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143. Ronald 2016-01-09 22:43:13
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144. Ronald 2016-01-09 22:57:44
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银主盘占非一般物业颁令比例不高 但事实系非一般物业盘(无论原因轻重)，45％有压力会在平均230日卖出
这才是我们发现和值得研究的课题
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145. Ronald 2016-01-09 23:07:59
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统计科学的其中一项精髓，就是从大数据中寻找及验视趋势，预测未来
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146. 打工仔 Andy 2016-01-09 23:11:16
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147. Ronald 2016-01-09 23:16:51
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河兄 是否有更科学更合理的推算方法？ 其数量，够不够 带动创新低价？
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148. Ronald 2016-01-09 23:23:28
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149. 历史长河 2016-01-09 23:34:14
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在最终的分析中,所有知识皆为历史。 在抽象的意义下,所有科学皆为数学。 在理性的世界里,所有判断皆为统计。
阿弥陀佛！
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150. 望东楼 2016-01-09 23:37:12
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151. Ronald 2016-01-09 23:37:34
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安全兄 欠咭数、管理费及私人债务，搞到债权人要出动律师上法庭拿判令钉契，若冇压力卖楼？难以置信
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152. 历史长河 2016-01-09 23:40:22
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153. Ronald 2016-01-09 23:41:59
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PN兄 银主很大一部分不经拍卖，我所知曾先生可撑握数字机会微
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154. 打工仔 Andy 2016-01-09 23:46:25
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155. Ronald 2016-01-09 23:49:56
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156. 打工仔 Andy 2016-01-09 23:52:56
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小弟记得上统计学时, 仲用 SPSS 来分析大数据, set 错少少野, 答案相差好大! 搞到一头烟! 哈哈哈!
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157. Ronald 2016-01-09 23:53:17
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158. Ronald 2016-01-10 00:20:36
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159. 西门吹雪 2016-01-10 07:58:10
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Ronald 兄，因为weekend 晚上多数外出，未能作出支援，对不起
其实，佢地已经明白数据内容，我觉得已经足够了。至於点样分析同理解数据既影响，就随他们吧。我记得某人曾经说过负实际利率支持楼市向上。但当实际利率变成正数，而且势头向上。哪人就没有再说实际利率了，相反开始搵其他理由/数据来支持楼市。。。跟他说什么楼市下跌既因素，佢都会尽佢所能拿出证据去反搏。相反，多荒谬而支持楼市上升既理据又会立刻接受。有时候看多了，真系觉得累了…
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160. 引刀一快 2016-01-10 08:22:13
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哇哇哇，乜原来大家挑灯夜战，逼到Ronald兄吹集结号！！引刀寻晚走咗去踩通宵单车，依家攰并兴奋中。
15000个累计银主盘，以现今二手交易量嚟睇，几乎系一年嘅货仔！呢点都咪话唔得人惊。
哪位朋友可以帮忙post段明报？大陆block咗。
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161. 引刀一快 2016-01-10 08:26:38
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To 131楼 长河san
5,000/1,200,000 = 0.417%1,700/1,200,000 = 0.141% 误导误导，120万个私楼单位系整体，计就只能计活动部份。
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162. 引刀一快 2016-01-10 08:28:35
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自我陶醉兄
我做二传手，继续集结号，快手蒲头喇，大龙凤开始了！！！！！
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163. 引刀一快 2016-01-10 08:56:19
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164. 打工仔 Andy 2016-01-10 08:56:44
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Simon 兄
小弟只是今次角式扮演中的硬好! 现实中并不是, 不必太认真! 哈哈哈!
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165. 打工仔 Andy 2016-01-10 08:59:40
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166. 引刀一快 2016-01-10 09:24:17
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To 149楼 长河san
“在理性的世界里,所有判断皆为统计。”
虽为大师之言，然而如何理解为关键，所有判断皆为统计啫，冇话所有统计皆可靠吖。
PN兄所言，意指统计学容易有猫腻。
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167. 西门吹雪 2016-01-10 09:31:51
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打工兄不必担心。我明白你系理性讨论既人。根据我理解，你肯定系已经有所准备，而且低位不但冇压力，而是有能力再进攻的人。hope for the best, prepare for the worst最强大。
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168. 打工仔 Andy 2016-01-10 09:48:28
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Simon 兄
多谢你的明白! 真不敢当! 其实这里的硬好也有充份的准备呀!
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169. 打工仔 Andy 2016-01-10 09:54:14
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引刀兄
应该这样讲, 统计学本身没有问题, 也是好好的工具! 但要识得运用才可!
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170. 西门吹雪 2016-01-10 10:14:48
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打工兄， 我觉得呢度好多师兄都已经像你一样有所准备。但肯定吾系每个硬好都有。如果根本心里就吾认为，甚至吾相信the worst "有可能"出现，又点会真心做足准备呢。唉。
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171. 无奈 2016-01-10 11:01:10
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Ronald 兄就图表数据分析早有结论，惟不是太有信心，所以借河兄的专长寻找图表分析的可能误区？
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172. Admin 2 2016-01-10 11:05:04
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173. Admin 2 2016-01-10 11:06:41
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174. 打工仔 Andy 2016-01-10 11:15:01
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Simon兄
都是的, 现在好难再向银行惜钱, 惜到都不会多!
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175. 知行 2016-01-10 11:19:17
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ronald 网主超强数据，各位资深会员讨论精彩，学到好多野，多谢晒各位 好奇想问下ronald, 一年有无特别边个月会比较多非一般颁令物业同被颁令后转让宗数呢？ 同埋好有兴趣睇下2010前数据
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176. 小记 2016-01-10 11:26:22
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Admin，咁蒙刀哥点睇呀，等我嚟银主盘杀到 港楼烧fuse
| 2016年1月9日 |
【明报专讯】经过过去一周中港股市的大幅波动，大家都应该已领教了「熔断」的破坏威力，而周四晚中证监终暂叫停此一制度，周五中港股市也随即反弹。熔断最令人觉得可怕之处，是重新开市时，股价可能已是跳崖式急挫(Gap Down)，令股民逃生无门；其实，楼市近年的「干升」，以及近月出现的「干跌」，也令大家有类似熔断的恐慌感觉。 自从政府推出辣招以后，二手楼交投不断萎缩，以至竟可较2003年SARS时更淡静，在升市时欠缺交投，会被称为干升，其时每宗成交往往会创出新高，令到无楼一族出现恐慌，一是坚决不买，否则便几乎任由业主开价都要接受，才能成功上车，以至楼价不断被夹升，但能承接的买家也愈来愈少，形成干升现象。 然而，近月楼市出现拐点转势，同样是成交欠奉，这时变成买家纷纷锄价，而若业主要心急卖楼，便唯有劈价，以至相继出现跳空式低价成交，由干升变成干跌，而这时则是业主恐慌，担心今日低价，会变成明日高价，由之前大家相信买楼只会买贵，不会买错，突然转化为人人认为卖楼只会卖平，不会卖错！ 近月转势 楼价干升变干跌 说到楼市与熔断，楼市专家汤文亮传来一篇短文作相关评论，认为中证监不应叫停熔断：「在2016年开始，四日内两次熔断，第二次只需15分钟便收工，中国证监会始终顶不住压力，要暂停熔断机制，我话今次真的是2016大碌大碌，中国证监会点解唔等多两日，睇我怎样解释熔断机制，再作决定仍未迟。 我相信现在很多人都知道熔断机制即是我们的fuse箱，如果家电漏电，电压突然增强，fuse箱内的fuse立刻烧了，全屋冇电，通常在第一次，大家会重开fuse箱，连我都识，相信是很简单，如果重开之后又立刻烧fuse，就会考虑是否再次动，第二次烧fuse之后，大多数都唔敢掂，最好办法就是搵电工，自己一定唔会拆除fuse制，容乜易在半夜成间屋烧晒，最多冇电视睇唔开冷气。 今次熔断机制其实发生作用，即使四日内停两次都没有问题，如果任由股市下跌，个别公司就会动用他们的熔断机制，即是申请停牌，然后复牌无期，买了那些公司股票的人就会损失惨重，情就好似烧fuse，电工话不如拆除fuse箱，结果就是会有一些家电直接烧摩打，现在，中国证监会的专家就是电工，暂停熔断机制其实是很危险，如果暂停之后，A股大幅下泻，远远超过熔断机制的7%，中国证监会又有何对策，暂停熔断机制，务必三思。」 汤文亮的短文，令人联想到近日因楼市转跌，也有声音呼吁撤销辣招，笔者在想，辣招的出现做成了楼市交投萎缩，出现熔断的恐慌式入市或出货效果，但如又突然撤招，恐怕不少原受辣招绑死未能出货的业主，会突然加入出货行列，后果如何难以想象。 倘政府突撤辣 恐出货业主暴增 笔者认识的一位基金经理作出比喻，如家里的电器运作正常，又怎会怕烧fuse？熔断搞出大风波，还不是内地上市的公司营运有问题，股价偏高，才会跌停板。其实，香港的楼价如不是偏高，又或是香港经济表现好，大家又怎会怕调整会变成大跌市？ 那香港的经济如何看？长和系主席李嘉诚日前出席集团的周年晚宴时，便被传媒问及对经济、股市及楼市等看法，他就指出尽管今年香港经济仍可平稳，但各行各业皆要面对不同程度的艰难和挑战，他提醒今年做生意的人要多努力，因为出入口、零售及旅游等数据均下跌，酒店收入有所减少，「生意都几难做」。当被问到A股日前再次触发熔断机制而停市，李超人就话股市有高有低好正常，他又认为楼市供应多、经济差自然会下跌，有上落10%的波动十分平常。 连超人都觉得生意难做，那香港经济料好极有限，楼价要跌也很正常。事实上，美国联储局上月宣布加息后，短债利息上扬，但长期息口却少有变动，以至美国10年债息减去2年期债息得出的息差进一收窄至关键低位(图1)，亦即反映美国的债券孳息曲线拉平，传统智慧这代表市场预期长期经济动力有限，以至长债息率难升，与超人的看法相近。 李超人叹生意难做 港经济好极有限 正如超人话斋，经转差和供应增加，楼市自然会跌，而笔者更为担心的，很多人以为由於政府近年收紧买楼按揭成数，便觉得香港人的借贷力可应任何的经济冲击。真的吗？原来在2009年至2014年，中国和香港的私人借贷占GDP百分比的增长率，远远超过世界大多数国家(图2)，香港人借钱买楼或相对保守，但借钱作其他用途如信用卡消费，又或者作投机如不少厂家大手买入人民币Accumulator，涉及金额可能远超大家的想象，一旦出事，随时便可能被逼卖楼填。
钉契盘急增 或爆银主盘劈价潮 不信，大家不妨看看，原来在土地注册处登的法庭物业颁发(俗称钉契)，其中属於「非一般」的颁发令(即非维修、清拆、分居等正常原因，而是各式因欠卡数、欠债、清盘、破产等原因而被钉契)，过去两年出现急升(图3)，而此等「非一般」原因而遭钉契的物业，最终会有近半变成银主盘，然后以低价出售(图3中的消耗量)。如此，看来未来一年爆发银主盘劈价出售潮，令楼市烧fuse的可能性不容抹杀。 
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177. 望东楼 2016-01-10 12:29:12
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同样数据出图，我嘅scale 用0－10000同9000－10000、用log同唔用，比人嘅感觉系完全唔同。我出图花最多时间系搵个我以为最无bias嘅方法表达。
明未？
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178. 引刀一快 2016-01-10 13:22:12
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179. Ronald 2016-01-10 13:22:54
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最终被无兄揭穿，现实的人那有兴趣科学研究？就算非一般订契也不等於银主盘，知来何用? 消耗了还知来做甚么，霸占了脑袋空间何以值得？
存量趋势是甚么？几钱斤？吃不吃得？哎...为什么不讲白啲，这样不需看百多条回应咁辛苦。
我的地代客人个个来电话，最好网主讲到现存被逼将卖盘实数多少，会否队冧市？哎...无奈啊无奈，无奈网主没有河兄那科知识呢。
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180. 引刀一快 2016-01-10 14:08:37
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181. 无奈 2016-01-10 14:16:06
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Roanld兄刚完百万行？可嘉啊。果然是一位搞科研讨论会高手，兄每一条回应都别具深思，恰到好处，连小弟这样的塘边鹤花生友都觉得痕痒。花了个多小时翻看各位高手的回应，隐约见到一个理论即将诞生，相信各位师兄都会不遗余力作出贡献。
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182. Ronald 2016-01-10 14:20:55
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楼上刀兄，我已答应PN兄，言出必行，只是这几天同事较忙，至於细分至月份，120个月？240个月？个图怎present，240条bar的chart 好长啊！过往我只交付data listing，从不用做图，PN或河兄可否指教？
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183. 无奈 2016-01-10 14:33:02
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直观上消耗走势自2011年始相对在低位运行，而工仔兄无法取用2010年的消耗数字后网主补上了，小弟觉得惊讶之处是该年情况大不同，颁令数字与消耗非常非常接近，这意味著什么？这是否和楼价转势向上有关？
诚如是，则仅采用2010至2015年的颁令和消耗数字不足以形成趋势分析。如果我无估错，网主手上应还有2003或更前的相关数字未提供，而该时段的银主盘也积压沉重。
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184. 望东楼 2016-01-10 14:34:04
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无数据系手好难同你谂。我比较有兴趣入面唔同物业嘅比例。同埋边班系主要债主（佢哋占总量嘅比例），比方系财仔定系乜水。
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185. Ronald 2016-01-10 14:40:57
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PN兄，以上讲题，清一色住宅，包括唐楼洋房村屋居屋
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186. Ronald 2016-01-10 15:01:11
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PN兄，多谢给灵感，银主与财主的比例，或稍后留意汤博士文章会有答案。
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187. 引刀一快 2016-01-10 15:11:25
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Ronald兄
请教一下，“「非一般」颁令物业”如果系吉屋，能否出租？出租权归边个？
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188. 望东楼 2016-01-10 15:16:06
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收到，请睇下分唔分到私楼居屋之类。我估居屋占比可能极高。
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189. Ronald 2016-01-10 15:27:51
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PN兄，上图分析真的不能简单直接，颁令产生到去掉需时230天，即是45％中的大部份在下一年才消耗，10年或更前的消耗我的确有，最初我只不想复杂化，转移视线。但终於避不开各方要求，包括客人及记者来电，既然大家要看单纯缐性走势，我就补回10年，再前的我要同事帮手gen data
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190. Ronald 2016-01-10 15:32:00
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刀兄，除非行使了收楼权，拿了锁匙，被钉期间租金归债仔
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191. 无奈 2016-01-10 16:06:09
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如果说，银主盘在楼价上升时因多按而增加，2016应有所下降，图形不再是三角形。
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192. Ronald 2016-01-10 16:13:59
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193. 占士 2016-01-10 16:15:46
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喔！这里可能有含金量很高的资讯！感谢各位师兄，我回家后慢慢掏（看）！:D
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194. 望东楼 2016-01-10 16:16:35
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锁你，我最想睇下个啲比人钉嘅系边类货，从而可以推断后面嘅故仔，消耗方面有就最好，无都系次要。
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195. 无奈 2016-01-10 16:35:11
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196. Ronald 2016-01-10 16:46:10
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一向有进取地代cold call，而实际的讲句，银主财主债主大多数经地代买出，所以我同PN讲，曾先生之类拍卖少之又少，数字没参考价值，因拍卖，就算卖不出，债权人都要付费给拍卖行，六千至几万不等，既然无法例规定一定要拍卖这途径，若PN及无兄是债权人，你地会拣地代还是拍卖行？
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197. 安全驾驶 2016-01-10 17:08:03
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Ronald 兄，
就让我们细看欠管理费、咭数及私人债务，来定断被钉物业会被强售的机会有多。
1. 管理费
假设物业是1,000尺，管理费为每尺$3，而物业值$1,000万，管理公司追了数5年不果才钉契，钉契时被欠管理费共$18万，是物业价的1.8%。
另外，当中个案可能包括因楼宇大维修而未能或拒绝缴付需承担之大维修费而被钉之物业，这类维修费应不多於3% - $1,000万楼一般不会多於$30万。
这些个案管理公司为保障日后可追回管理费而作出钉契，但因管理费是"公"数，他们没有诱因去把物业强售。
2. 咭数
信用咭额一般最高是月薪六倍。就算以月薪$5万计，最多只是$30万加利息。所欠金额相对楼价仍然是细数。
3. 私人债务
这类形欠价金额很难估计，需要了解个案才能定断，相信较欠管理费及咭数的金额为高，但不会太高，否则债主会直接申请债仔破产或清盘。
以上债务债主就算希望强售，如果债仔不合作，债主应该也无他法，除非转申请债仔破产或清盘来强售物业。但因债务金额不高，劈价出售的压力自然也不大。所以以上个案数子如非微不足道应从 graph 中数字减除，减少结论之误差。
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198. 西门吹雪 2016-01-10 17:45:33
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安全兄，其实我觉得欠管理费的确可以减除。但系，因为怕麻烦了网主，所以一直没説。
但是另外两个就吾可以，因为: 2.一个人可以有好多张信用咭。而且亦可以申请透支信用额。特别系如果银行知道你有物业既情况，透支特别容易。 3.私人债务可以好大，当然如果系大到超过层楼既价值银行可以申请清盘破产，但做呢个动作之前多数会先落押，等你走吾得甩。但系如果你层楼值$100,而你只欠$50, 而且在楼价上行中既情况，银行有理由吾立刻逼死个债仔。详细在之前回应已述。
忘了説一点，如果你层楼已经按了，再欠的债务buffer应该系楼价减去mortgage 额度吧。还有，债主如果行到逼你卖楼既地步。佢吾会考虑债仔利益，所以如果债务比之楼价少很多，债主反而有可能贱卖，反正卖多了既扣除手续费都是还给债仔的
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199. 安全驾驶 2016-01-10 18:41:29
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Simon 1 兄，
一个人有多张信用咭，如由同一银行发出，最高签账额应该是一样，结果也会是一样。如果由不同银行发出，同一物业可被不同发咭银行钉契。那麽个案数字增加了，但受影响物业数字就没有。再者，要发咭银行联合行动才有机会强售物业还债，否则物业只会停留在被钉的状况。
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200. 西门吹雪 2016-01-10 19:00:22
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我估网主既非一般颁令既物业，应该以物业计吧。如果ｄ人吾惦，好多时一不离二，二不离三吧，一个物业可以比人钉完又钉，据我所知，呢种情况都不少。如果重复计，这个数不应只有5000 多吧。 还有忘了说，据我所知系吾需要聨合行动的。不过到分钱时就会跟据order分。详细问下律师会准确ｄ。
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201. Ronald 2016-01-10 19:18:13
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各位 我一早预了质疑，也预了在这里解答，若不， 文章写多二千字都写不完，我以考虑了很多统计上学的基本原则， 例如重复钉契我只留最后一次，平均230天是取1-730天，否则，如有一笔20年，就不合理地拉高平均天数。
至於欠管理费，及一些小钱债审裁处发出的颁令，的确可以抽出，但发现这些颁令之后短期卖出也不少。所以，在可抽可不抽的情况下，我没抽。
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202. Ronald 2016-01-10 20:14:45
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#115 Sugar LR Team seems like disappeared. Can you call them back?
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203. Sugar 2016-01-10 20:19:35
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Ronald , LR is in Australia 叹紧世界 ar~~~ 打工兄趁低扫紧楼好唔得闲wor....点 call 呀??? ^^
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204. 打工仔 Andy 2016-01-10 20:56:06
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糖姐
无呀无呀! 今日北上呀! 途经上水, 成条街都系人! 真系! 令我想起, 房屋需求何其之大呀!
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205. 安全驾驶 2016-01-10 21:32:38
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Ronald 兄，
谢解答。
对不起，本人并非质疑，只是希望数字减少误差，避免作出错误结论。
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206. 无奈 2016-01-10 21:51:38
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207. Ronald 2016-01-10 21:53:23
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Sugar，打工仔responded to your call right away
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208. 无奈 2016-01-10 21:55:49
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209. Ronald 2016-01-10 21:57:08
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210. 打工仔 Andy 2016-01-10 23:15:30
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无奈兄
你讲得好岩! 部份是水货客来的, 我今日留意左好耐, 有不少是内地人来专程来买生活须品也不少! 点睇到有房屋需求? 段估的! 哈哈哈!
讲真的, 我都想知内地资金在港买住房的数据, 唔知从何处可以找到?
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211. 无奈 2016-01-10 23:30:19
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工仔兄，不要问，只要信，哈哈。陆资来港不会断，现时只系慢一点。
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212. 引刀一快 2016-01-11 08:55:43
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大家记唔记得，2003年－2007年左右，香港好多师奶去深圳买餸，东门一带变咗香港城。
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213. 朗晴 2016-01-11 16:33:35
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飞左几日，刚追回所有回应，先多谢Ronald分享． 我估被钉物业应该有不少系公屋单位，皆因董伯伯当年以开仓价十多数十万大平卖，到家阵百多几百万，难免成为财仔猎杀对像，因为有不少业主系低收入人仕(所以申请到公屋)，或者无交税(所以银行又借唔到)，借大左还唔到就楼都无埋． 所以如PN兄所言，如Ronald老板可以将数据细分，其参考价值必定大为提高，其中欠债总额及分布亦很重要． 明白出售数据资料乃Ronald公司业务之一，所以如需收取入会费/月费等均属合理，希望能尽快继续拜读Ronald大作．
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214. 珍惜香港 2016-01-11 21:51:15
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【珍惜香港】其实，钉契呢味嘢，多年嚟都存在紧。 钉契，有 N 咁多个原因，大镬嘢，定喺小儿科，各有不同。钉咗，会唔会拔钉？几时拔？定喺由得佢，长期钉住？响乜嘢情况之下，先至搞到迫卖？真喺迫卖嘅，又有冇必要贱卖？涉及物业嘅地点、层数、景观、质数之类，喺唔喺又唔使睇？ 呢啲宗数，冇详细嘅剖析、归类，喺唔会得出任何具指导性嘅结论。不过，竟然有人，觉得喺乜嘢「大发现」，好似掘出咗个金矿咁，真喺令人费解。 家阵，究竟喺乜嘢，「主宰」楼市？汤博士发表细价楼爆煲论，后嚟楼市虽然回调，但都唔喺由财仔触发，回调咗，亦冇引起所述嘅财仔连锁效应。呢个世界，冇话你 「估」个市，或者啲人会点行，人地就会跟住你谂咁行。不过，博士起码唔会想个市真喺爆， 佢甚至希望自己嘅言论，可以阻止到个市爆添。 冇人，会愿意俾人迫卖；非必要嘅话，银行，亦唔会迫人卖。近几个月嚟，我从银行听番嚟，CALL 股票孖展嘅，就一大把，CALL 人卖楼呢？未听过！市场里面，每个人，都喺好努力咁生存，个个都想赚钱，就算赚唔到，亦唔会想衰，呢股向好嘅动力，喺不容忽视。 钉契宗数，始终喺市场上， 比较偏嘅片面数据，亦唔喺啲乜好嘢，唔知各位咁雀跃为乜？要 Ronald 公开更详细嘅资料，如果唔喺， 以一颗善意嘅心，希望通过剖析、归类， 从而搵出优化市场嘅方案，令钉契、迫卖嘅宗数，尽量减少，咁将呢啲衰嘢， 摆上枱鞭尸，又喺为咗乜？ 二百多个回应，真喺睇到头都昏。坦白讲，吸引到我眼球嘅，就只有 Ronald 88/F 里面果四只字： 钻牛角尖！
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215. 引刀一快 2016-01-11 22:01:02
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216. 打工仔 Andy 2016-01-11 23:42:33
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珍惜兄
你讲得好有道理! 今次楼市调整完全是人仔突然走低及股灾导至! 基本上有留意财经新闻嘅人都知! 不用劳气! 哈哈哈!
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217. 引刀一快 2016-01-12 04:57:49
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打工仔兄
你就错喇，股灾同人仔走低，都系果，源头系大陆经济下行，仲会有好多其他嘅果出嚟，齐齐影响楼市，无孔不入，无远忽届。
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218. 引刀一快 2016-01-12 06:56:24
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徇众大大要求，是次活动订立截止日期，具体程序如下
本年度1月、4月、7月、10月，四个整月爲投票日，其余日子爲讨论时段。
各论者在每个投票月份均可改变立场，顺应市况变化，表达睇法。
本活动无比赛成分，亦不设输赢，旨在加强本年度楼市走向讨论纵深度，希望大家踊跃参与。
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219. 打工仔 Andy 2016-01-12 08:45:52
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220. 西门吹雪 2016-01-12 08:58:54
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估吾到强如珍港兄都如此… 估你真系冇睇回应，你所讲既所有野都已经有讨论过！唉，本来我都好敬重你，你既文章上都好少话你既不是。但系，你而家来踩埸仲要态度咁串咀，又吾比面网主，令人反感…唉，咁巴闭烦请找出你所讲既仔细分类及分析，吾好要网主咁辛苦啦。
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221. Taiwaner 2016-01-12 09:23:46
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想请教一下，今年 怎么没有2016 楼市的十大忠告呢？？我找了很久， 没有找到。 是要农历春节后才出来吗？
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222. 无奈 2016-01-12 09:27:41
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珍兄不用劳气，大家关注数据的目的不尽相同，通过学习分析寻找一些未知也是一件好事，我也明白影响楼市的因素众多，但能从当中找出一些较具影响力的因素对日后分析市况有帮助，大家都在学习中。
非常感谢Ronald 兄的资料提供，若果有03至09年的资料可作对比，那么10至15年的数据对后市的分析就更具意义了。
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223. 引刀一快 2016-01-12 09:45:54
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To 221楼 Taiwaner兄
楼市十大忠告：
第一大忠告，就系记得日日睇地产资讯网。
如是者，自然会逐一得到其余九个忠告。
切记切记。
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224. 西门吹雪 2016-01-12 10:02:40
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我真系吾明，为甚么要"劳气"罗！！？？ 我们一班人在讨论，阁下吾中意既咪吾好参与罗。吾同意既咪发表罗。点知走过来话你地成班系度讨论既都系垃圾，废物，成班讨论ｄ咁既野都可以有200回应？！咁咪者系200几个有回应既人都俾佢闹埋，得罪哂全世界。可能人地大老板大pi啦，系真实世界话哂事。但系呢度，网主一直默默为大家贡献咁多，系吾系吾应该咁呢。唉，最少我系咁觉得罗，个人感觉吾好叫我攞咩实证支持喎，大老板！！！
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225. 引刀一快 2016-01-12 10:14:12
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其实，讨论问题，大家有个平起平坐嘅心系好紧要，难怪Simon1兄扯火嘅。
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226. Taiwaner 2016-01-12 10:57:32
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227. Ronald 2016-01-12 12:17:09
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PN : 15006宗颁令里， 居屋＋夹屋4027宗，租者置其屋计划（出售公屋）1719宗， 其余Private Domestic Property 如再做分类图？ 时间用於其它更有价值，稍后请看
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228. 二少 2016-01-12 14:12:47
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有人肯做又肯公开D数据，睇完咪礼貌上讲句多谢！至於如何理解分析就各自修行。
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229. 引刀一快 2016-01-12 14:31:38
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Ronald兄
累计嘅15006宗数，请问，居屋+夹屋，公屋，私楼三者之间比例，系按各年平均分布，还是呈某种变化趋势？
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230. 望东楼 2016-01-12 14:55:25
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231. Ronald 2016-01-12 15:02:43
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15006宗是10－15年累计非一般颁令未卖未拔钉总数， 居屋＋夹屋4027宗， 租者置其屋计划（出售公屋）1719宗， 私人住宅9260宗，
分布没按年
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232. 引刀一快 2016-01-12 15:37:15
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Ronald兄
在下睇法，5年总数，三者在五年间平均比例爲：
居屋夹屋26.8%，公屋 11.4%，私楼 61.8%，
然而最近一两年，三者比例中，若有大幅偏离以上平均值者，将有可能爲今年银主盘情况揭示端倪。
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233. Ronald 2016-01-12 16:47:15
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套用河兄的一句，「行家一出手，便知有没有」。
珍兄一出手，尽显大将之风，不愧是我们行业哪吒风云的大老板，懂得用激将法，迫我交齐功课，是追看这里留言的读者之福，有珍兄，含金量更高。
正如我昨日在汤博士文章回应箱post的嘉湖和天字派，我懂得抽起小儿科等N咁多种类别。
我文章主要想讲4个重点： (1)打破小业主银纸多冇理由平卖的谬误;
(2)捕捉转角，除3派分析所公开的原因可寻，最难的是一些鲜为人知的隐藏原因难寻。
(3)张图斩开两次出，是想导出「知觉受经验的影响」，即只看bar&line不足够，更长历史原本不是我想讨论范围。
(4)图中显示，市升时，银主财主的垃圾池也扩大，跻得落每年增加严重的，非一般的，我再强调「非一般的」未卖出颁令物业。
但如楼市下跌时，银主财主的垃圾池是否会收缩？存量满会否被逼被抛出市场？是跌市迫走非一般颁令盘？还是颁令盘造低市价？推低银行估价？或完全不会? 或变成银主盘只有个别?看官自行判断, 几位的明示或暗示要的之前数据，背后整理需要人手和时间，今天我研究了, 认为将时间花在其它更值得，有幸跟各位高手交流，不枉此生。
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234. 望东楼 2016-01-12 16:47:24
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西蒙，唔驶劳气。不过大家要记住，in real world we are more likely be right for the wrong reason or wrong for the right reason.但不表示大家唔驶用脑思考.阿门.
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235. 打工仔 Andy 2016-01-12 17:02:17
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236. 神算 2016-01-12 18:06:40
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物先腐而后虫生，银主盘只是去杠杆过程一部份，过度借贷的后果，没有话好唔好嘅嘢，业主自己要承担风险。反而话六成供满嘅住宅物业，又有几多攞咗去按，其实冇人知。
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237. 西门吹雪 2016-01-12 19:20:30
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PN兄，其实我觉得吾系right 吾right 既问题，系个人礼貌同对别人既态度问题。 不过，网主都咁大量了，是我失仪了。
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238. 引刀一快 2016-01-12 20:00:03
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我喺215楼对珍港兄嘅回应，好惭愧，其实只系睇咗呢篇大作最后四个字，我就顺住嚟回应咗，及后，睇到Simonl兄224楼嘅回应，我又系净系睇完Simon1兄所写，大安旨意跟住嚟回应。 然后，睇到网主Ronald兄嘅回应，原来走宝！终於的起心肝，对抗昏昏欲睡头晕转向嘅精神状态，详阅珍港兄呢篇大作。
珍港兄，抱歉在下好耐冇细意回应兄台作品，现写出感受如下：
其实，钉契呢味嘢，多年嚟都存在紧。钉契，有 N 咁多个原因，大镬嘢，定喺小儿科，各有不同。钉咗，会唔会拔钉？几时拔？定喺由得佢，长期钉住？响乜嘢情况之下，先至搞到迫卖？真喺迫卖嘅，又有冇必要贱卖？涉及物业嘅地点、层数、景观、质数之类，喺唔喺又唔使睇？
呢啲宗数，冇详细嘅剖析、归类，喺唔会得出任何具指导性嘅结论。不过，竟然有人，觉得喺乜嘢「大发现」，好似掘出咗个金矿咁，真喺令人费解。
消耗宗数与消耗比例逐年递减，尤其比例，咁就系与个别“地点、层数、景观、质数之类”无关，而系同市场经济环境有关。 15006，以现今二手楼交易量，几乎可以卖一年，2016年新楼约26000，加上2015年货尾，若15006有半数出售，总量几近40000。对市场影响不可谓不大。 其实大家都唔认为系掘出金矿，而系掘出战前炮弹，的确系分分钟会爆。
家阵，究竟喺乜嘢，「主宰」楼市？汤博士发表细价楼爆煲论，后嚟楼市虽然回调，但都唔喺由财仔触发，回调咗，亦冇引起所述嘅财仔连锁效应。呢个世界，冇话你「估」个市，或者啲人会点行，人地就会跟住你谂咁行。不过，博士起码唔会想个市真喺爆，佢甚至希望自己嘅言论，可以阻止到个市爆添。
珍港兄此话有点本末倒置，所谓“估”，就系预计人地会点行，你所讲“人地就会跟住你谂咁行”叫做支配。至於楼市回调由何种因素触发，希望珍港兄不吝分享。
冇人，会愿意俾人迫卖；非必要嘅话，银行，亦唔会迫人卖。近几个月嚟，我从银行听番嚟，CALL 股票孖展嘅，就一大把，CALL 人卖楼呢？未听过！市场里面，每个人，都喺好努力咁生存，个个都想赚钱，就算赚唔到，亦唔会想衰，呢股向好嘅动力，喺不容忽视。
呢段精彩！俾人逼卖系唔到你愿唔愿意嘅，系愿嘅就唔驶逼喇，系咪？而银行逼人卖系绝对有必要，因为还唔起钱或资不抵债银行要孭镬。至於兄台话冇听过银行call人卖楼，咁我都唔知点用非一般颁令物业嘅消耗量去解释，可能自愿嘅罗。 “个个都想赚钱，就算赚唔到，亦唔会想衰，呢股向好嘅动力，”........咪就系引刀刚需论罗！
赚钱 -系刚需中嘅刚需 唔想蚀钱--就系刚需刚需刚刚需（多谢捧场）
银行比个人更有能力避免蚀钱，因为佢地揸住抵押品。
钉契宗数，始终喺市场上，比较偏嘅片面数据，亦唔喺啲乜好嘢，唔知各位咁雀跃为乜？要 Ronald 公开更详细嘅资料，如果唔喺，以一颗善意嘅心，希望通过剖析、归类，从而搵出优化市场嘅方案，令钉契、迫卖嘅宗数，尽量减少，咁将呢啲衰嘢，摆上枱鞭尸，又喺为咗乜？
钉契量咁大，当然唔算片面喇，大家雀跃好正常，呢度系论坛嘛。至於那一颗善意的心.....
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239. 神算 2016-01-12 21:01:44
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今日先有单士多老板许xx比财仔同狮子银行追收楼，可能系自愿。
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240. 香港土著 2016-01-12 21:35:46
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见到珍香先生动真火言论，令我小人之心地觉得，莫非系今次跌市受难三兄弟(发展商、代理、财仔)一员？
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241. 惜缘 2016-01-12 22:00:11
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To 233楼 Ronald兄
愚认为「六年来累计总存量15006宗非一般颁令物业」多多少少同 「2011年开始的信贷资料库」与「 几年来金管局收紧按揭措施」有关， 这些个案应该系向财务公司借钱上楼， 而大部分向银行借钱上会的则较健康， 呢个就系珍惜香港兄所讲的「 银行CALL人卖楼就一个都冇」的原因， 如果有幸再睇到之前的数据， 咁就真系网友之福。
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242. 惜缘 2016-01-12 22:05:13
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To 238楼 引刀兄
在下心目中珍惜香港兄一直怀有颗善意的心、赤子之心。
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243. 引刀一快 2016-01-12 22:29:14
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惜缘兄
唔好误会，我打“善意的心”之后用....，系因为眼瞓，未谂到嗡乜好，所以夹硬发咗先，我怕browser出问题啫。 坦白讲，我系觉得，珍港兄用善意的心如何如何，有点超现实。
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244. 无奈 2016-01-12 22:32:40
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刀兄，小弟渐渐觉得今次跌市元凶，应该系美国加息引至，加息令各国原本金融动荡的局势加剧，资金从亚洲抽走，港人人心浮动超乎想像(谈论已久的加息并未被市场消化)，真正加息时，银行信心也动摇了，一些银主盘可能因此加快推出市场，或一些业主信心危机，愿意低价成交，不过我认为这样的情况不会延续太久，正如博士在节目上讲，整体楼市尚算健康的。
小弟一早知刀兄正直，深为敬重，珍兄也是一个光明正大的好汉，有原则。难为了网主百忙中尚为大家努力整理数据图表，过程中小弟也有不少苛求，实在抱歉。正如其他师兄姐话，认识网主是一种幸运，就无谓再为难网主了，此事就此打住了吧。
下次再打生打死就是了。
冒犯各位了。
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245. 引刀一快 2016-01-12 22:34:21
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惜缘兄
珍港兄嘅讲法，就系话大家缺乏“善意的心”，呢点我无意争辩，不过我亦可以肯定讲句，银行必定没有，君不见每次经济动荡，大锣大鼓世界性裁员嘅，就系银行。
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246. 向饭民说不 2016-01-12 22:39:12
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引刀做好风险管理未，小心他早君体也相同。
香港有很多人short short地，喜欢那石头敲自己脚，最讨厌那些崇美佬，却吾知道美国佬真系吃人不吐骨。又伪善，又恶霸。
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247. 引刀一快 2016-01-12 22:44:55
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无奈兄
美国加息，固然系趁病攞命，但系大陆经济走低，先系元凶，我年几前曾经同亮剑兄詏过呢样嘢，当时我话过，中国要爲近15年嘅折堕风气埋单，语气重因为痛心非常。
至於论坛争詏，无奈兄放轻松点，珍港兄同我交手都不知凡几，既要论战，又要互“弹”，咁先叫“论坛”嘛，系咪？
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248. 引刀一快 2016-01-12 22:50:54
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向饭
引刀冇风险管理架，以攻爲守就识。
中国最好联美抗俄，搵美国做队友，好过俄罗斯日本，我都唔明，到底你系咪建议中国孤军作战，对抗全世界先？如果以色列有14亿人的话就有机嘅，中国就冇可能。
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249. 安全驾驶 2016-01-12 22:53:37
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首先多谢网主无私分享资料，让各网友能够讨论及研究。
可能资料是网友未曾接触过，因潜在银主盘数目不少，所以在讨论时十分积极，看似有点雀跃。
当这些潜在银主盘被强售时，债务人及其家人需要面对一个很大的打击。
当我们积极、雀跃地回应时，不免看似有点幸灾乐祸的感觉。可能因为这个，珍港兄便作出回应提醒。
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250. 引刀一快 2016-01-12 23:15:57
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坦白讲，边个唔知俾人收楼嘅惨吖，大家作为旁观者，唯一可做嘅就系帮其他人防范於未然，当事人都系白纸黑字签咗约，就系肉随砧板上，每个个案都唔同，亦冇人攞上嚟同大家分享，旁人好难话帮佢地谂方案，换一个角度谂，欠债还钱天经地义，如果收唔番钱系咪亦系惨事？
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251. 无奈 2016-01-12 23:17:10
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系呀刀兄，俄国佬奸到出汁，略夺中国土地城池，中国人不会忘记。但现时的国策联俄也是无可奈何的，因为老美不怀好意嘛，日本也只是权宜，中国人最憎是日本，想你也必听过，每年2次交易会本来在北方，后来反日情绪高涨才在广州搞，阻力冇咁大。
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252. 引刀一快 2016-01-12 23:27:10
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无奈兄
广交会呢个由来，唔系你讲我又唔知喎，学到嘢！ 美国佬当然不坏好意，但系看往绩就好过日俄万万倍，查实不怀好意同中国国民意识形态都好有关系，如果中国整体对美国亲善D，打击中国嘅法案系好难喺国会通过，人家国民一直觉得中国系俄罗斯嘅团伙，咁美国政府推行反中宣传就好轻易得到效果。 不过，我早前同过某电器企业嘅管理层倾偈，佢话最近中美从未如此亲近过，再睇睇“火星任务”，意识形态180度改变，我吃惊。
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253. 引刀一快 2016-01-12 23:33:03
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254. 向饭民说不 2016-01-12 23:41:09
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引刀真系+下+下，宜家系美国佬吾比好日子比中国过。中国有一段时间都连美抗俄。后来点呢？背后搞出过64事件。美国佬几seven 阴湿，难道你吾知道？
你真系以为做美国只狗就有好日子过，看看日本，和墨西哥，点解头脑吾识转弯。被美国佬玩成点。
今时今日边个系度围大陆啊，你以为加入他的TPP就店啦。成个TPP都系为美国人度身定做，就是要其他人国家成为美国人奴隶。
以前美国佬印钞票，就可以系东莞买他们要的衣服，玩具。真系他们得了9，中国先得1，但是美国佬还是要闹中国咩血汗工厂，还是要抹黑中国。美国只是开印钞机，就可以买到中国的产品，还要说中国赚了他们的美金，天啊，开印钞机成本有几高啊。
除非中国一直都弱小，或者和美国摩擦根本无可避免，难道你要永远做东亚病夫。
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255. 无奈 2016-01-12 23:43:06
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不过我又觉得就算意识形态一样老美都要分裂中国，天性使然，何解？美国是史上最强霸主，霸主的心态一定要独大，中国不强大尤是可，否则一定要你支解，分而治之，易於管理嘛，一山不能藏二虎(同理，欧洲想统一是做梦，只是未到老美出手的时候)。三十年前联中是为抗俄，而今俄已经倒下，当然就是针对中国啦。伊拉克战争拖延了老美围中国，要不早就开始了。这是小弟一点愚见，未知兄同意否？
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256. 向饭民说不 2016-01-12 23:48:19
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楼上，根本美国国策就是分裂中国，不要忘记推翻满清的就是美国公民孙大炮。
引刀点会同意你的意见，如果同意，就不会连美抗俄啦。
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257. 新抱仔 2016-01-13 00:15:16
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Simon1
一直以来，我也非常感谢网主Ronald及博士无私的分享，令大家获益良多。我都觉今次对前辈有欠尊重及过哂火位。
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258. 引刀一快 2016-01-13 00:46:05
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无奈兄
完全同意！
但系我会尝试从另一侧窥探因果，美国喺二战，可谓中国嘅“哎呀”恩人，但系往后中国发挥史上最强战斗力，唔计黄祸同内战，可能要算上韩战、越战。美国佬忌中国，并唔系单纯因为想食咗中国。
中国成日都话唔称霸，其实就系睇老顶性格，老江系必然嘅，当年佢喺某个大型国际会议，同所有元首都有立正嘅合照，唯独同一个首相十指紧扣，你估系边个？系小泉纯一郎！咁嘅老顶，点会称霸吖。 依家习大大就好难讲。
伊拉克战争的确系拖延咗老美围中国，而且亦消耗咗佢唔少国力，往后发展，如果联中比堵中令佢更易回气的话，中国未必系永远嘅敌人。若然中国可以籍此渡过呢个难关，双方意识形态亦会有所改变。
我觉得呢铺可能系一个契机，反正二战之后大家未夹过band，试试都冇坏。
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259. 无奈 2016-01-13 01:15:56
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260. 珍惜香港 2016-01-13 04:14:14
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【珍惜香港】见到， 香港土著嘅回应，我真喺想问佢：你新嚟架？ 认识我嘅人，都会知道，有啲嘢， 我喺非常反感；记得 大半年前，我都喺因为咁发过火。所以， 引刀兄，我要先讲声抱歉，对於你嘅细意回应，我真喺冇 MOOD 再回覆。 其实，网主呢个讨论， 我本来就冇兴趣参与。但当见到另一边，出现咗两个大 TABLE 果阵，我真喺好震惊，结果触发 214/F 嘅回应。我已经好忍手，唔喺点会写得咁短，亦可能因为咁，就转咗响 WHATSAPP 群发火，引起一系列风波，最后有人离群。我想响度，公开对 WHATSAPP 群嘅朋友， 特别喺离群果一位，讲声抱歉。 我之所以，唔私下同网主讲，而选择公开写，喺因为我觉得，热烈嘅讨论， 已经令人忽略咗底线，而呢个，亦唔喺网主一个人嘅问题， 大家都应该反思。虽然，之后网主已经将果两个大 TABLE，改成只有会员睇到，但任何传媒、记者，要注册成为会员嘅话，根本就冇难度。 记得响 2014 年头，我重提 地沟油事件，话传媒为咗惊天嘅报导，害到人地执笠破产兼精神崩溃。我呢类回应，通常都好少人会覆，咁又喺！大家又点会关心埋啲咁嘢？ 鱼姐话，超强数据、超强经验；我认为，手握嘅资讯越强，就应该越小心，越保守， 尤其喺公开媒体、公开网站，全地球嘅人都睇到。如果， 喺负面数据，就更加要谨慎，因为每一点数字背后， 都喺活生生嘅人，活生生嘅故事。呢啲故事，有几困难，有几惨，我唔知，亦冇必要知。大家咁好奇， 喺唔喺想伸出援手？定喺想啲传媒，帮帮忙，仲要 LIST 埋啲盘俾佢地，逐个睇下煲唔煲得大，搞到人地，本来唔使迫卖嘅，都要迫卖？ 好多嘢，可以完全冇事，亦可以好严重；但真喺出咗事嘅话，一句 OOPS，就唔使负责？冇错，法律上，你冇责任，咁良心上呢？早知今日，何必当初？所以做人， 真喺要有底线，八卦，都要谂下，会唔会伤害到人。 电影 「SPIDERMAN」里面，有一句名言： With Great Power, Comes Great Responsibility.所谓，水能载舟，亦能覆舟。功德、作孽，只喺一线之差！真喺好抱歉，扫咗 Simon 兄求学嘅雅兴。你话我踩埸，但我想话你知， 我喺捧场，唔喺踩埸。二百几个回应里面，我呢两段留言， 最珍贵。你可以话我自大，悉随尊便，不过，唔喺因为 你讲果啲，乜乜 PI，乜乜大老板，唔好同我嚟呢套。 虚心嘅，小朋友一句戏言，亦可以毕生受用；唔喺嘅话，有高手教路，都可以一无所获。 响呢度，我冇偶像，亦冇粉丝，只有朋友。而我，只喺尽一个 朋友嘅责任。 新抱仔话，有人对 「前辈」，欠尊重及过哂火位，如果喺指我嘅，不妨直说， 唔使转弯抹角。反正，我成日俾人话「废」，都冇唔开心；我一向唔钟意认老，家阵难得有人，肯曲线赞我后生，真喺多谢都嚟唔切。 唉！又抱歉，又多谢，究竟我写紧啲乜？真喺老啦！ 时代唔同啦！我写嘢，越嚟越少人明。 正能量？一厢情愿啫！重复又重复，都唔知为乜，简直浪费时间！港大校委开会嘅内容，就算有保密协议，咪一样俾人公开！嗱嗱嗱，呢啲先至喺新常态嘛！讲乜 With Great Power, Comes Great Responsibility？真喺太「废」！ 滚滚长江东逝水，浪花淘尽英雄，是非成败转头空。青山依旧在，几度夕阳红。
白发渔樵江渚上，惯看秋月春风，一壶浊酒喜相逢。古今多少事，都付笑谈中。响地产网，留言近两年半，我好少写到咁唔开心。其实上次，同大家分享 果一曲，已经将我嘅心事，藏咗响段片开场嘅第一句度，不过果句，唔喺歌词嘅一部份。 有啲回应者，钟意响最后加句：不喜勿插。 我就话： 不喜，随便插！点解？因为，唔再重要啦！【Natalie Cole：Someone That I Used To Love】
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261. 引刀一快 2016-01-13 07:48:25
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有个师奶叫楼评食屎，如果有负面消息就冚住，我怕下个师奶唔系叫人食屎，而系食屎自杀。
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262. 香港土著 2016-01-13 07:55:41
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珍香先生，我唔系新嚟架，系睇多少回应。
其实，你发火始末我有了解，心态动机都唔难明白。其实，都系上一辈已上位一群之普遍心理，旗号系「隐恶扬善」。问题在於，系有既定立场地隐恶，怕一d言论导至某d利益团体受更大打激 - 即系冇单开、借爆厂被加速call loan等。
我想提出，哩种传统美德，主要作用系保持表面和谐，但同时防碍真正问题得到解决。投资嘅野，周期循还系自然定律，跌市有人受伤，升市都唔见得系人人受惠(冇资产者尤甚)，唔需要「隐恶扬善」。再讲，引用数据，加已讨论，哩个系forum基本作用，唔好话升市就一套标准，跌市就另一套(唔好讲哩d唔好用负面数据…)，咁样系对人唔系对事。
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263. 打工仔 Andy 2016-01-13 07:59:58
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大家早晨
见到珍惜兄, 将今次小风波嘅前因后理,再清楚说明,的确是好事! 今次事件,我相信是观点角度问题, 正如Ronald上面幅图画一样, 不过我觉得你讲得好有道理! 以小弟写口水文为例, 在某些位, 都会就住来写, 唔想令一些人睇到会唔开心! 网站始终是意见交流嘅地方, 有唔同睇法也十分正常, 讲咗出来大家都会明白多一些! 我相信网主及众多师兄师姐们, 都是无私的分享, 当然包括珍惜兄您! 希望今次事件告一段落, 大家又回复过来好吗?
今天天气好好, 祝大家有愉快的一天!
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264. 惜缘 2016-01-13 08:12:53
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To 260楼 珍惜香港兄
珍港兄不随波逐流， 在下佩服。 与珍港兄一样， 在下对网主系呢个时间出呢d数据有保留， 但既然已经出了六年， 咁就应该把之前既都公开埋， 等大家对它有更加详细了解。
珍港兄说得对， 现在好多事已经唔重要！ 随心就好。
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265. 引刀一快 2016-01-13 08:13:44
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To 262楼 香港土著兄
假如，系假如，有数据显示明年新楼只得1000，有几十个官员同政府人员要炒鱿，香港空置率进入负数，明年开始有人瞓街，我保证马上有人奔走相告叫业主齐齐加租三成！唔讲？唔会。
其实，再讲情况讲白D，就系好友唔钟意人地讲跌咁嘅一回事。
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266. 引刀一快 2016-01-13 08:20:29
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惜缘兄
今次真正隐恶扬善嘅人，系Ronald兄呀。
你睇睇2010年，消耗率达到近88%！到底2010年同2016年有何异同？Ronald兄只系叫大家估。
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267. 惜缘 2016-01-13 08:29:04
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引刀兄
我既意思系， 如果呢d数据对楼市有影响的话， 应该睇长d， 六年哪作得准呢？
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268. 引刀一快 2016-01-13 08:33:29
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惜缘兄
正如香港土著兄所言，呢度好多都系已经上位嘅一群（最差系引刀，冇港楼），但系惜缘兄有冇谂过依家先嚟买屋嘅一群人，多数都系掹掹紧，交租交到好彷徨嘅人。如果呢头交易果头就话负资产，都系好惨。社会上、行业内嘅正反消息，对佢地做抉择系相当重要，所谓食得咸鱼抵得渴，决定自己做，但系消息都系靠外界。
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269. 惜缘 2016-01-13 08:46:38
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引刀兄
好友已经有一段时间没鼓励人买楼， 最多只讲量力而为， 的确，过去半年买楼的人值得同情。
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270. 如是 2016-01-13 08:55:24
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业因果报，丝毫不爽。 引刀兄所说甚是，始终各人福报不同，故缘不同，以致影响投资决定。 这个论坛目的不是洒盬，也不是幸灾乐祸，而是分享讨论。
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271. 望东楼 2016-01-13 09:28:14
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忽然比我联想到一个坐紧只大艇嘅交易员见到个电脑显示屏出现啲『新嘅坏消息、不利市评』嬲到掟烂电话。希望系我谂多咗。哈哈。
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272. bolaw 2016-01-13 09:40:12
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小弟一直以来在论坛多读少发言，向前辈学习。对 Ronald前辈提供之数据，既是事实，亦无偏袒，向大家分享，作研究用途，何需隐恶掦善？若有人因看到此文而暂缓买楼，话唔定系减少下一个银主盘呢！支持 Ronald 前辈继续无私分享
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273. 引刀一快 2016-01-13 09:41:13
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惜缘兄、如是兄
两位禅学大家，同时出现，正是因缘际会。
我谂到一个比较基本嘅问题，呢度叫做“地产资讯网”，唔系已经解释咗一切咩？
过去几年，好多人睇呢个网站，睇汤先生得到有用资讯，大赚，如果依家有大量把持不定嘅年轻人逃过一劫，亦发挥咗网站嘅作用。
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274. 引刀一快 2016-01-13 09:43:05
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275. 引刀一快 2016-01-13 10:04:46
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276. 引刀一快 2016-01-13 10:06:04
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277. 打工仔 Andy 2016-01-13 10:09:54
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引刀兄
到现在, 两边比数如何? 可否update 一下,
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278. 打工仔 Andy 2016-01-13 10:27:39
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279. 80后小业主 2016-01-13 10:39:47
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最近我仍然鼓励身边未买楼而又有自住需要的朋友上车，条件系要买有10 - 20% 折让的。
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280. 冧8% 2016-01-13 11:11:23
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| 发展商加速推售新盘，市场预期今年有2.5万至3万个新住宅单位供应，中信里昂预期，发展商或减价促销，势加速住宅楼价调整，预期今年首季住宅楼价下跌8%，平均每月下跌3%；瑞信更预期，未来三年住宅楼价将下跌25%，当中今年会下跌15%。 中信里昂形容本港楼市跌势如石头下堕，该行原预期去年第四季楼价下跌2%，但最终跌幅高达7.5%。该行又表示，去年第四季，发展商已大量采用非价格策略促销，例如直接为买家提供按揭及扣减印花税等，但随着楼价跌势愈益明显，发展商毋须再掩饰减价。 瑞信：三年跌价25% 该行续表示，发展商明白未来三、四年楼宇供应量将处於较高水平，为清理存货，进取的发展商将会减价促销，令住宅楼价跌得更急，预期今年首季住宅楼价下跌8%，平均每个月下跌3%。不过，跌得急并不代表跌得深，该行预期全年住宅楼价下跌一成。 除中信里昂之外，瑞信预期，未来三年住宅楼价会下跌25%，当中今年下跌15%，一七年及一八年各自下跌5%。该行解释，近期二手楼市录得的成交个案，成交价较业主叫价低一至三成，同时有调查显示，有52%受访者预期未来两年楼价会下跌，比率为过去三年最高，反映市场观望气氛浓厚。 此外，该行料今年会有2.5万个一手住宅单位可供发售，但预期吸纳量仅1.8万个，加上一四年五月政府放宽双倍印花税后，今年会有1.3万个「辣招盘」松绑，令供应量进一步增加。 三成屋苑租抵过供 该行又称，目前该行追踪的八十个屋苑中，已经有31%出现「租抵过供」的情况，若租金下跌5%及利率上涨四分之一厘，届时「租抵过供」屋苑比例会增加至69%。 中原地产亚太区住宅部总裁陈永杰表示，今、明两年是近年批出「限量」项目单位推售高峰期，认同今年发展商新盘开价，或会较去年高位回落约15至20%。竑策投资顾问财富管理董事陈宝明亦预期，今年楼价跌幅或达10至15%，部分原因来自股市下跌带来的负财富效应。 Brick and Mortar创办人兼总裁王震宇指楼价短期有下跌压力，但因本港楼市供求已被政府政策扭曲，只要政府「减辣」，楼价即具上涨动力。 不过，恒地（00012）营业（一）部总经理林达民认为，每年新盘潜在供应与最终实际供应有出入，发展商会因应市况有秩序推盘，预期今年实际新盘推售量约2万个单位，供应较充裕的中小型单位新盘，定价料较贴市。 |
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281. 西门吹雪 2016-01-13 13:04:15
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其实网主咁有风度~小弟都不便多说。 不过想问大家知唔知道呢幅图D数据可以点得来? 你估有冇个SEARCH BUTTON可以一CLICK 搵非一般颁令AR拿?! 如果我无估错，呢D数据需要极大既DATA ENTRY，大量既人手去睇查册同数据输入。最后再加以分析。几乎每一个数字都咬开有血有汗。莫说我们小市民好难搵到这些数据，即使比哂D SOURCE你，一个人无返几个月工作量都唔驶指意找得出这些数字。现在平白无端的送给你... 所以我第一天已经感恩得不得了~ RONALD兄~~如果我有说错，请随便更正吧
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282. 引刀一快 2016-01-13 13:07:10
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283. 望东楼 2016-01-13 13:17:20
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西蒙兄，我估无咁凄惨，但记得几个月前呢度嘅网页顶有个二按连结，可以入去睇到每日嘅二按登记。不过后来冇咗。
不过大家要小心，因为数据同分析一样咁重要。
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284. 西门吹雪 2016-01-13 13:38:47
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PN兄~二按数据唔知点得反来~~其中一个方法都系查册吧。但系一个物业有无被钉同被钉既原因，我估都系要睇个别物业查册吧。因为同一个物业，到底几时比人钉，几时拔钉，几时又再比人钉过都要由物业查册找出。有时D CASE复杂到连律师都睇到头晕。所以我相信无DIGITAL DATA吧。
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285. 望东楼 2016-01-13 14:51:14
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286. Ronald 2016-01-13 15:20:53
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287. 打工仔 Andy 2016-01-13 15:36:11
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288. 望东楼 2016-01-17 09:55:01
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289. Ronald 2016-01-17 15:37:08
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6小时，好彩12:05过了马师道天桥，否则畀亮剑押上车。
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290. 望东楼 2016-01-17 16:37:05
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291. 打工仔 Andy 2016-01-17 17:16:39
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292. 无奈 2016-01-17 17:33:40
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289Ronald兄，劲啊，若比亮剑缠著，可求于刀兄，哈哈。
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293. Ronald 2016-01-17 18:33:58
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刚才我问亮剑啦，佢话：
阻差收工，真系好大罪，唔押上车都唔得😰😰
刀兄唔可以越境乜乜
讲笑
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294. 望东楼 2016-01-19 10:16:52
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Ronald，我出新post贴唔到图，但回贴就可以。
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295. Ronald 2016-01-19 10:46:49
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296. 新抱仔 2016-01-19 10:46:52
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6小时？体能太好了吧？我跑一小时应该已不行了！佩服你的毅力！
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297. 西门吹雪 2016-01-19 11:02:38
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我仲谂边度浦个望东楼 出来咁0岩咀形~原来就系PN兄，哈，难怪难怪~~原来这里登入名可以改的吗~ RONALD兄~我想改做西门吹雪可以吗?
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298. Ronald 2016-01-19 11:04:43
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6小时劲过4小时，好搞笑，业主群组的人讲，劲！莫讲跑，要你企六小时都唔得，只准饮水，惨过爆煲。
笑死人
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299. Ronald 2016-01-19 11:33:02
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楼兄 我们试了用IE有问题，用Google chrome可以，或用手机任何browser都可以， IE问题我们正想办法
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300. Ronald 2016-01-19 11:36:56
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Simon 要电邮来我们Admin改的，今次我帮你改
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301. 西门吹雪 2016-01-19 11:38:13
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302. 占士 2016-01-19 11:56:51
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303. 西门吹雪 2016-01-19 12:14:29
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哈哈，香港地无雪落。用ｄ人造雪一吹就变水了。所以说穿了都系吹水 xDDD
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304. 无奈 2016-01-19 13:20:12
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305. 望东楼 2016-01-19 13:26:57
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我屋企部win10／Edge+Chrome 唔掂. 公司部Win7+Chrome都唔掂。
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306. 无奈 2016-01-19 13:36:50
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307. 无奈 2016-01-19 13:37:56
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308. 引刀一快 2016-01-19 13:51:24
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To 293楼 Ronald兄
引刀可以越境提供精神上嘅支持。
另外，我早前回错地点－－
| 121. 引刀一快 | | | 2016-01-13 18:28 | |
| 初步分析：
居屋夹屋消耗宗数，基本上不随时间、总数而变动，估计当中有政策关联。 公屋消耗宗数一直保持约1/10至1/8之谱，相信同公屋户主人群构成有关。 由於上述两类物业，宗数比例与价格都相对底，占全局比例不大，加上可能有相关政策影响或庇护而大大左右出售，所以今年重头戏应该系历年累积嘅钉契私楼。
继续睇 |
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我觉得，最能够分析影响钉契公屋消耗量嘅，非亮剑兄莫属，亮剑兄愿出山乎？
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309. 引刀一快 2016-01-19 13:54:52
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Simon1兄
历代TVB版西门吹雪都系靓仔，黄元申、伊面，估计你都系靓仔。
否则，嗌你做西门吹淡...............
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310. 望东楼 2016-01-19 14:04:53
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系attach file 个icon冇左upload file 工能。
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311. 西门吹雪 2016-01-19 14:15:41
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刀兄，网名来者 XDDD 如果吾用西门吹雪。我就只系谂起西门庆，勾人二嫂又比武松打死… 你叫我西门吹水都ok 既，哈
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312. Admin 2016-01-19 14:17:21
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313. 望东楼 2016-01-19 14:39:43
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314. Ronald 2016-01-19 15:30:00
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315. 望东楼 2016-01-19 16:59:20
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系有插图ICON，不过插唔到图。As a short term fix,可以后加。
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316. Admin 2016-01-19 17:16:05
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望东楼 先生：
你系在 "回应"还是"建立新题目" ?
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317. 望东楼 2016-01-19 17:49:30
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318. Admin 2016-01-19 17:58:24
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望东楼 先生：
"建立新题目" 已加入 upload file 功能
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319. 引刀一快 2016-01-19 18:00:05
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