南韩新冠疫情反弹，连续两日录得逾300宗确诊，不过并未掀起太大恐慌，反而在楼市爆发「恐怖性买楼」，大批民众戴着口罩四出搵楼，带动首尔公寓价格较3年前暴涨52%，南韩总统文在寅连出23项「辣招」仍未能冷却楼市，拖累其支持率暴跌15个百分点，面临下台危机。这轮「恐慌」由三大因素构成，包括当地央行大放水、市场憧憬「去中国化」令大量资金和企业回流，加上楼市在辣招和疫情下供需脱轨，令南韩民众担心若错过「尾班车」，恐将永远沦为「寄生族」。

根据南韩民研机构RealMeter本月中旬最新民调，文在寅支持率跌至43.9%，较两个月前的59.1%急降逾15个百分点。犹记得凭着成功控制疫情，文在寅支持率在5月份曾升62.3%，不但创出个人新高，更被称为「南韩史上最高民望总统」，风头一时无两，岂料短短两三个月便大逆转。

另一机构Gallup同样在8月中旬进行的民调，亦显示文在寅支持率跌至39%，按周下滑5个百分点，创2017年执政以来新低。按地区和年龄划分，文在寅在首尔市（35%）和30多岁年龄群体（43%）的支持率插水最劲，分别在一星期内急跌13和17个百分点。

综合而言，南韩民众对文在寅最不满是他「未能稳定房地产市场」，其次关乎首尔原市长朴元淳（被指控性骚扰女秘书）7月份自杀身亡事件，第三才是近来的疫情轻微反弹。

文在寅辣招难解供需失衡

南韩楼市有几癫？根据当地最大商业银行KB国民银行的统计资料，该国整体楼价最近三年上涨大约两成，似乎不算太「癫」；不过首尔市公寓楼价（撇除豪宅别墅）升幅达到52%，而且大部分涨幅来自最近几个月。简单一句，在占南韩四成人口的首尔首都圈，「平民住宅」价格近月疯涨，这亦能解释在上述民调里，文在寅於首尔及30多岁年龄群体（待上车族群）的民望跌幅最劲。

首尔楼市为何狂飙？主要有三大原因，首先是在疫情下为了支撑经济，南韩央行今年两度减息，把基准利率由1.25%降至0.5%历史新低，导致大量廉价资金涌进楼市。其次，面对所谓「中美经济脱鈎」及「去中国化」趋势，不少市场人士憧憬三星、LG等企业将携同资金和职位回流，部分地产代理亦据此呼吁「入市趁早」，助长恐慌情绪。

最后，文在寅自2017年执政以来，把稳定楼市视为核心政策目标之一，至今共推出了23项调控措施，一招辣过一招，不过绝大部分属遏抑需求为措施，例如把首次置业首期比率上调到四成（只能按揭借贷六成），并对持有多於一个物业的业主每年徵收最高6%房产税。相反在长远供需平衡方面，由於首尔市多数土地已经发展，南韩当局亦未能阻止年轻人涌进首都圈，文在寅某程度上「巧妇难为无米炊」。

无论如何，文在寅的「楼市23条」在最初似乎奏效，当地楼价由2017至2019年相对平稳。南韩打工仔去年平均年薪3634万韩圜（约24万港元），失业率仅3.4%，经济形势不俗。而截至去年底，首尔市普通公寓每平方米均价约700万韩圜，相当於4万元人民币，又或者每方尺4200港元，与广州、杭州等内地「1.5线城市」相若，比「北上深」简直便宜。不过这种「平稳」主要只是大力遏抑需求的结果，治标不治本。恰逢今年「央行放水」和「憧憬韩资回流」两大因素，再加上疫情下新屋供应放缓，购买力短暂积压后集中爆发，犹如完美风暴，带动楼价「报复式」急涨。

忧一世租楼疯抢劣质盘

有趣的是，首尔近日楼市跟香港几年前颇相似，升得最癫是「细价楼」甚至「蚊型盘」。据KB国民银行统计资料，首尔市实用面积小於40平方米公寓的平均成交价格达到4.1亿韩圜（约270万港元），既是史上首次突破「4字头」，且4亿韩圜以下放盘买少见少，很多都是市区外围、远离地铁站、楼龄30年以上老旧单位。

尽管选择有限，加以文在寅辣招大幅提高上车门槛（须付四成首期），但首尔很多「无壳蜗牛」担心现在若不置业，很快连「4字头」放盘也绝迹，於是不惜向亲友借钱甚至「借贵利」，近日戴着口罩四出搵楼，连「又远，又旧、又细」的劣质盘也照抢。

大家如果有睇过去年奥斯卡最佳电影《上流寄生族》，应对片中主角一家居住的「半地下室」印象深刻；而在现实中，首尔「上车族」现时疯抢的正是这类陋宅，他们害怕迟些连如此蜗居也买不起，沦为永世租楼之首都圈寄生族。由此便可明白，「首尔市30多岁群体」为何对文在寅这么不满。

成也楼市，败也楼市。南韩总统属5年期单任制，文在寅任期至2022年5月届满；於去年民望高企时，他拟推动修宪，把总统改为4年期、可连任一次，争取执政直到2025年。

不过现在民望崩盘，文在寅不但修宪梦碎，能否安稳坐到2022年卸任也成问题。特别是他若被迫黯然下台，在政坛彻底失势，就未必能避过「南韩总统宿命」（卢泰愚、金大中、卢武铉、李明博、朴槿惠等历任总统，要不锒铛入狱，要不自杀收场）。且看文在寅能否稳住楼市，同时挽救自己的政治前途，抑或会好像《上流寄生族》悲剧结局，基层民众和权贵「揽炒」收场。