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蔡志忠
2015年3月4日

金管局出招 楼市被扭曲

 

蔡志忠

亚洲地产创办人
香港专业地产顾问商会会长
香港东区工商业联会首席会长

  今年的财政预算案被商界形容为一份务实平稳的预算案,连首富李嘉诚也形容其非常得体。对於地产界来说,无消息就是好消息,这年头,港府干预楼市已是常态,因此每当政府推出政策时,无招也自然便是好招。

  正当地产中人沾沾自喜之际,事隔一天,财爷曾俊华突然再次宣布推出「三辣招」,主要针对物业按揭贷款,号称要稳定金融体系。值得留意的是,这次并非曾俊华单方宣布,其他财经官员如陈家强及张炳良两位局长,亦相继发表附和言论,几位高官一同发声,除可互壮声势和提高知名度外,也可共同问责或一起领功。这样的安排,在推出遏抑楼市辣招时经常见到。

  政府已是第七轮推出收紧按揭措施,希望透过三招压制细价楼升势。一,将七百万或以下物业按揭成数划一调低至最高6成;二,第二套房按揭一律变为4成;三,非自用或工商物业按揭减至4成。以上措施对细价楼的确带来影响,尤其是二手楼市场首当其冲,业界预期农历年后的小阳春即时幻灭,二手市场转趋淡静。显然,政府辣招已即时凑效,可是楼价又会否应声下跌呢?

一手楼维持 二手楼淡静

  楼价是否下调乃未知之数,然而措施肯定使买家更难上车。不过聪明的地产商立即推出新楼二按计划,买家买新楼,仍然可借8成甚至以上,而且二按的息率跟银行一样低。如此这般,二手楼业主如何抵挡?即使买家十分钟情二手楼单位,如果没有4成以上首期也是徒然,难道跑去财务公司借高息造二按?正常有能力的买家都不会这样做。因此,二手市场的买家会转投新楼市场,这正好弥补新楼失去的一批购买力,结果是二手会很淡静,一手仍可维持现状。

  这是被扭曲的楼市,政策将买家推向单一市场,相信非当局所愿。曾俊华甚至公开呼吁市民:「负担不起勿买楼」,为免市民过度借贷,政府屡次推出压抑需求措施,然而,一味打压的是二手市场,对一手楼束手无策,如印花税回赠买家,提供特平利率二按等等,均使新盘立於不败之地,难怪新楼越卖越有,发展商越战越勇。

  香港就是这么矛盾,政府一方面千方百计要解决市民的居住问题,另一方面却层出不穷地推逆周期管理需求措施,这样难免让人无所适从。正如资深金融专家林一鸣所讲:「金管局的出招,是要保持银行体系稳定啊!但这就像要保持一间餐厅清洁,把客人全部赶走出去,餐厅就很干净了。」被赶走的人没饭吃,餐厅也没生意做,大家有想过他们的感受吗?

 
 
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1. 过路者 2015-03-04 11:16:48

新楼冇大影响,二手就静晒,咁样又系益咗地产商,市民上车又困难咗.

做啲吔都冇脑,不过打楼市即系打地产商,民望点都有帮助!

2. 我同意 2015-03-04 11:19:21

我同意咁讲:

[今年的财政预算案被商界形容为一份务实平稳的预算案,连首富李嘉诚也形容其非常得体。对於地产界来说,无消息就是好消息,这年头,港府干预楼市已是常态,因此每当政府推出政策时,无招也自然便是好招。]

3. 淡友 2015-03-04 11:34:04

楼价跌之前都系先淡静,就好似宜家咁,老虎都唔买楼住.

财爷都叫人唔好买楼,汤博士都系咁讲,大家咪傻啦!

4. 无名 2015-03-04 12:00:51
把客人全部赶走出去,餐厅就很干净了<---真系形容得不能再贴切了
5. 引刀一快 2015-03-04 12:20:44
To 3楼 淡友

你不如叫人锁定利润,有心赚钱就快手出货仲好喇。等D中介呢排多D做都系好事吖!
6. 望春风 2015-03-04 12:24:35

林一鸣确系有料之人;

[正如资深金融专家林一鸣所讲:「金管局的出招,是要保持银行体系稳定啊!但这就像要保持一间餐厅清洁,把客人全部赶走出去,餐厅就很干净了。」]

7. 犲爷们 2015-03-04 12:25:35

这是被扭曲的楼市,政策将买家推向单一市场,相信非当局所愿。曾俊华甚至公开呼吁市民:「负担不起勿买楼」,.........

犲爷们早在2009年前后,2010年间已经叫市民要小心买楼,导致好多市民不敢买楼,有好多小业主误信良机降至,沽卖楼房等跌!!!!想不到水流东去........回购房产无力........

8. 淡友 2015-03-04 12:34:28

引刀兄:

呢个网做淡友发声唔容易,咁多人围攻,老实讲,得阁下同JOE兄较为理性,有谂过上唔到车人嘅感受而已.

就好似反水货客游行一样,其实某程度代表本土人嘅心声,唔能够因为支持零售业,就要容忍一日来回10几次走私水货.

9. 重整的年代 2015-03-04 13:34:00
现在的时代,是进入资产价值重整的年代,不是淡友的年代!!!
10. 大宝二宝 2015-03-04 13:36:18
道理好简单,唔比生意一手地产商赚,咁佢地唔起楼,或起慢D,咁咪供应仲少,楼价咪仲升多D!
11. 离开香港的人 2015-03-04 13:37:33

香港没有本土人???袛有先后进入香港的人.....袛有先后离开香港的人.....

12. 引刀一快 2015-03-04 14:24:40
淡友兄

喺呢度做淡友,就应该好好咁享受一下,百尺竿头立脚,千层浪里翻身嘅感觉。

有咩谂法,随心讲,大声讲。
13. 淡友 2015-03-04 16:02:39

冇法啦,引刀兄,我哋讲嘅系事实,不过人微言轻,总系俾人攻击,小业主财迷心窍,太自私了.

楼价跌番2-3成系大势所趋,汤生都系大好友,佢都要面对现实,点解小业主及投资者咁硬颈?

 

14. 引刀一快 2015-03-04 16:07:42
淡友兄

俾人攻击咪好罗,可以开展讨论,冇人睬你咪仲冇瘾,系咪?
15. abc 2015-03-04 16:20:23
租金已经开行turbo上升.边有人咁"醒目"卖楼!
要楼价跌, 天方夜谭!
政府收了三百几亿双倍印花税,好明显大部份货已落在强者手中.
强者收租收到手都软,穷人......

16. 大宝二宝 2015-03-04 16:50:04
回abc 兄

点.睇到租金开行油上升?
17. 大宝二宝 2015-03-04 16:50:04
回abc 兄

点.睇到租金开行油上升?
18. 港澳淡友,上海好友 2015-03-04 16:57:20
唔止香港零售跌,澳门赌业收入都连跌九个月,上月博彩收入按年大跌48.9%,超惊人。
香港同澳门人过左咁耐好日仔,系时候同大陆看齐,特别系香港人,学人占中鸠呜,而家内地游客都开始抵制香港。
澳门都有唔少人一面同贪官洗钱,一面想学香港玩占领,更要打压,当习大大打贪打到大陆比香港廉洁,澳门赌业收入至少跌九成。
19. 引刀一快 2015-03-04 17:10:04
大宝兄

你将物业租价升15%,佢肯承租,咁呢个预测咪变成真实罗。
又或者,有人连自住楼都出埋,计过数,租金再贵15%都蚀少过楼价下跌,咁佢讲嘅嘢又成立罗。
佢加租,人地冇加人工,点俾?人地揾劏房揾西北走投罗,佢自己留喺度发达罗。
20. abc 2015-03-04 17:20:41
好简单,出去睇下楼,扮搵租盘,就知道真实租赁市况啦!
21. abc 2015-03-04 17:31:03
眼见身边大把人过去几年卖楼租屋住,以为卖了楼就发达(相反买了就真系发啦),真系笑死人!
结果越住越细,越住越远!
楼宇买卖洗费极大,租金支出,超麻烦,等等.
想高沽低买,瓜多过菜!
22. 引刀一快 2015-03-04 17:31:22
To abc兄

我都信租价会升一轮,如果我想出货,尽量交吉出,所以租盘会减少。
但系我唔信普通租户任你要都俾。
23. 占尾 2015-03-04 17:39:04

其实为何正苦要保持银行体系稳定呢 ? 银行不是应该自己评估过 RISK 才做每单生意吗 ? 为何银行不可自行调节 mortgage 成数 ? 而需要金管局制定 ?

24. abc 2015-03-04 17:49:43
租开高价楼住就搬去中价楼,中价楼就搬去细价楼,细价楼就搬去唐楼,劏房。
租客负担唔到就过主,下一过负担到的租客上。
现实就系咁残酷!
25. 大宝二宝 2015-03-04 18:00:12
回 abc兄, 刀兄

刚倾紧续租租约,租客只肯加8%。两年冇加过,之前已底过市价。都系要手起刀落,引刀一快,还掂都系, 加够佢市价。应该都算有良心。

共勉之,哈哈!
26. abc 2015-03-04 18:08:43
一手楼继续大卖,二手放盘得个几个,楼市跌??
所有基建都delay以年去计,你信政府过几年会开发到新土地去起楼?
上一代建筑工人都相继退休,冇新人入行,就算有地都冇人起!
27. Oscar Lam 2015-03-04 18:11:01
25楼孖宝兄,

小弟建议你作两手准备,一边将物业放出市场,一边和旧租客倾续租,价高者得。
28. 大宝二宝 2015-03-04 18:21:13
回 Oscar 兄

因该单位收回后肯定要维修,而续租就唔使,所以系我考虑嘅原因之一。因呢排未必得闲去搅装修。
29. 引刀一快 2015-03-04 18:23:43
大宝兄

租金嘅嘢系你情我愿,佢唔俾你咪唔续租罗,佢嫌贵咪走去揾过间平嘅罗,我唔会有咩异议架,呢D嘢市场决定啫。
不过我认爲,只要差额唔大,优质客比最高价更值得争取。
30. 大宝二宝 2015-03-04 18:29:43
回刀兄

呢个都系我考虑嘅原因之一。
31. 亮剑 2015-03-04 19:44:34
小弟在5年前开始留言,全本著良心办事。
我觉得我已尽力将真相写出来,至於点决定就阁下自理。其实香港整个税制设计,系呵护富豪;打刧中产;资助草根!
我个零月前,睇倒报纸一篇报导,话有一对就来结婚的年轻男女,「投诉」香港楼价贵得惊人,佢哋好难买楼喎…… 
我再睇落去,原来呢对未婚夫妻月入只有「两万松D」,小弟以为系讲每人;原来系夹埋!
大佬呀!你俩个都成弍几叁拾岁人,就咪听政府班高官老点,话你揾万几就系中产得架。
事实上就算畀你「每人」揾弍万,你根本已经过咗上车时机最少两年,即两年前唔上,请等下一个楼市循环!

呢对两小无猜呢家最需要的唔系乜嘢上车渠道,而是一盘冷水呀!

32. 淡友 2015-03-04 20:06:35

我哋淡友一族入息唔算低,只系觉得楼价过高,唔氛气宜家买楼啫,既然专家及政府都话楼价会跌,点解唔等等?

楼市有时俾人唱唱下就会真爆煲,尤其系汤生日唱夜唱,传媒互相配合,大家都观望唔入市,业主急起来就要大减价,楼价唔跌都变真跌啦.

 

33. 打工仔 Andy 2015-03-04 20:37:44
孖宝兄

近日先同期处理了两间续约, 两间都系租咗几年, 一间低市值租金30%, 另一间低20%! 
1. 低30%果间我加20%, 个租客唔回覆, 於是, 我直接将"终止租约通知书"放入信箱, 两个钟内电话到, 顺利续租! 

2. 低20%果间我加12%, 我比晒市场个案佢参考, 点知比租客话我无人情味, 即系无良业主! 
我叫佢考虑下先覆我, 结果, 第二日即覆续约! 

老实讲, 如果好声好气讲真系无乜所谓, 我都低市价10%出租, 仲要比人闹! 真系比佢地吹涨! 


34. abc 2015-03-04 20:50:28
绝大部份业主系唔会心急卖楼。
收租佬收租收得咁爽,边舍得卖?
自住楼业主都唔会赶著卖楼,而后去租屋住。
如果相信某个专家唱下个楼市就会跌,似乎太天真了吧!
35. Oscar Lam 2015-03-04 20:52:25
打工仔兄,

你都算是一名良心业主!
36. 元朗人 2015-03-04 21:02:21
政府房屋政策不断出招,是不想楼价有上落。我们无论怎样大费费唇舌睇落或上,只是在互相提供免费娱乐。不能太认真,一於断估冇痛苦好。


37. 引刀一快 2015-03-04 21:35:04
元朗人兄

充满同感!
38. 大宝二宝 2015-03-04 21:37:49
谢谢打工仔兄。

我俩应该都系良心业主,租金大都平个市价。

共勉之,哈哈!
39. 引刀一快 2015-03-04 21:38:18
Oscar Lam兄

我觉得呢様嘢无关于良心,应该系叫”老好人“

反观佢嘅租客对佢就冇以诚相待,唔系好客。
40. 引刀一快 2015-03-04 21:40:41
大宝兄

我谂,良心改爲好相与更贴切
41. Oscar Lam 2015-03-04 22:07:38
刀兄,

这年头租客日子也不好过,我们幸运地有楼收租,实不应该计算得太尽。孖宝兄和打工仔兄的行为令人敬佩。
42. 打工仔 Andy 2015-03-04 22:09:47
元朗人兄

你讲得好有趣! 哈哈哈! 
43. 打工仔 Andy 2015-03-04 22:20:35
孖宝兄,  Oscar兄, 引刀兄

想起当初学人收租时, 当到倾租约或有租客走时, 都会觉得好烦! 不过,后来做做下已经习惯晒! 我同自己讲, 烦得过日日都要返工! 哈哈哈! 
唔好收到咁尽, 租客才觉得低租, 就一路同你租! 当然, 换新租客时就要收市价了! 
44. 大宝二宝 2015-03-04 23:54:57
回打工仔兄

应该咁演译。对於旧租客,我地系良心业主。而对於新租客,我地就系无良业主。哈哈哈……


45. 珍惜香港 2015-03-05 00:14:38
珍惜香港TO:大宝二宝、打工仔

睇嚟你地同我一样,都喺市场上好典型嘅传统收租佬

两年同租客 REVIEW 一次,加租后,租金比市租平 10-20%,亦喺我一贯做法,所以佢地次次都一口应承。其实,冇话乜良心唔良心嘅,大家好做啫!普遍业主同租客双方面,都唔想咁烦,果啲去得好尽嘅人,只喺占少数,亦唔喺市场嘅主流。

我认识一对老人家,一屋自住,两屋收租,全部都喺 10XX 建尺嘅三房单位。最近佢地加租之后,都喺比市租平 15%,两屋加埋租金收入四万有找,扣除管理费连埋其他七除八扣,净袋唔够三万。一对拥有三间大单位嘅老人家,算唔算风光?原来退休收入都只喺咁,依家百物腾贵,其中一老最近身体唔好,仲坐咗轮椅添。

好多人以为做收租佬好发达,又有好多人,成日用炒股票嘅心态,睇我地呢班物业长线投资者。唔喺个个收租佬都有十几个物业,其实,有两个细单位收租退休,已经算叻。每一个收租佬嘅背后,都喺好辛酸,物业就好似储钱咁,一点一滴咁储出嚟。市场嘅主流,就喺呢班好低调嘅人,而唔喺俾大家见得到果班活跃投机者。

最近有人响度 POST 咗一段片,真喺睇到眼火爆。呢个喺一名撑黄者妖化收租佬嘅作品,最后佢仲话,「本土」嘅无产阶级,梗喺要俾「本土」嘅地主剥削同压榨喎!

加租,唔算无良;妖化收租佬,先至喺无良
46. 蜕变中嘅懒人 2015-03-05 00:16:05
各位师兄,懒人有好野推介。
收租心法:
新约市价100-105% (靓装)。
第一次续约市价90%。
第二次续约市价85%。
第三次续约市价80%。
不再续约,再循环新约市价100-105% (靓装)。
不谈心,生意一宗,仅供参考。
无专利权,共用之,哈哈。
47. 大宝二宝 2015-03-05 00:37:20
回懒兄

好方法。愈耐愈多折头,共用之。

咁夜都未瞓,又夜观星象呀?
48. 大宝二宝 2015-03-05 00:53:28
回珍港兄

你又唔驶咁火滚嘅。明眼人一睇就知系假嘢,扮炒家,我就当喜剧黎睇,仲觉得好好笑tim。


49. 引刀一快 2015-03-05 01:06:26
To 41楼  Oscar Lam兄

佢两位做法当然值得称颂,但系我认爲用”好相与“会恰当D,因爲假如用”良心“嚟形容,无形中即系话市价系”无良“,对于现时市场价觉得心虚。
其实只要不涉及垄断、官商勾结、欺骗,市场价都系合理合法嘅。
50. Joe 2015-03-05 01:09:59

现时楼市在辣招下只许强者入场,如自己荷包猛猛紧,要过度借贷,在现时楼价偏高的情况下,实不宜入市,冇楼的继续做淡友实无可厚非,以免被黑天鹅引发的调整而震走....

从来楼市爆破,皆是在火热下人人唱好之声时出现,不会在唱衰声下爆破,要做成功淡友,现时尚未系时候,唯有默默装备自己,耐心等待,到机会来临时才能好好把握。

51. 引刀一快 2015-03-05 01:10:52
懒人兄

我觉得一直九折已经好好,越租越平咪盏佢成世的唔起心肝买楼。
52. 引刀一快 2015-03-05 01:18:35
打工仔兄

收顺D就唔驶烦喇,如果系好客,一般都好易话为。
话时话,打工仔兄咁多猪仔,有冇租客系单身空姐之类,令人绮梦连篇嘅呀?哈哈哈哈哈
有就收6折好啦!
53. 引刀一快 2015-03-05 01:23:29
Joe兄

你与元朗人兄今日所言,异曲同工。
54. 引刀一快 2015-03-05 01:30:37
珍港兄

司徒夹带讲嘅嘢,你喺呢个论坛呢几日嘅发言揾得到,就差”本土...剥削“呢两句冇。

边个讲嘅唔好问我。
55. 引刀一快 2015-03-05 01:31:52
司徒夹带分分钟系喺呢度攞料写嘢嚟玩嘅。
56. Joe 2015-03-05 01:46:26

刀兄,淡友唔易做... 在长长的楼市周期内只有短短的三数年是成功,其余时间只能在上升期中忍受,人生有几多个十年可这样等待?

57. 引刀一快 2015-03-05 07:07:03
Joe兄

作爲淡友并不是一种选择,亦不因爲自身需求或者经济理念,而系对情况嘅判断,我睇法好简单,就系大陆经济几年前就已经势头唔好,妈咪有问题,食紧奶嘅BB点会唔受影响呢?
如果我发现一D新嘅情况同因素,我会有新嘅判断,形势向好就睇好,向差就睇淡,我嘅立场系实事求是,面对现实,流连于此系为咗交流,睇多D唔同嘅意见,接触多D唔同意见嘅师兄,集思广益。
58. 打工仔 Andy 2015-03-05 07:18:53
引刀兄早晨,

空姐, 好耐以前有一个, 不过个样都未见过, 因为N年前有个老友做中介, 佢帮我搞掂晒, 所以从未见过个空姐租客! 哈哈哈! 
依家有一个年轻单身既女牙医租客喎! 哈哈哈! 
59. 打工仔 Andy 2015-03-05 07:26:04
珍惜兄早晨,

你讲得岩, 收平少少大家都好! 对於妖化收租侤既人, 应该系红眼病发作! 不用理会, 哈哈! 
60. 打工仔 Andy 2015-03-05 07:31:28
懒人兄早晨,

你个方法都几好, 不过有时自己都系懒懒地, 可以唔换就唔换租客, 除非佢自己走! 
61. 打工仔 Andy 2015-03-05 07:38:31
Joe兄早晨,

你讲"从来楼市爆破,皆是在火热下人人唱好之声时出现,不会在唱衰声下爆破" 我想法都系这样! 



62. Oscar Lam 2015-03-05 08:05:18
回56楼Joe 兄,

"刀兄,淡友唔易做... 在长长的楼市周期内只有短短的三数年是成功,其余时间只能在上升期中忍受,人生有几多个十年可这样等待?"

Joe兄说出了重点。能够在长长的楼市周期内准确地找出那短短的三数年跌市,到底能有几人?好像去澳门买大小,你将过去三十年的结果做了统计,发现开大的机会率是80%,而且目前连续好多次都是开大,你还敢买小吗?

63. Oscar Lam 2015-03-05 08:14:13
回刀兄,

刀兄说,"............就系大陆经济几年前就已经势头唔好.............."香港楼价升得最急的也是这几年,为甚么呢?

中国经济确实会影响香港的楼价,但只是其中一个因素,还有许多其他的因素要考虑。更何况中国经济一定会差吗?会有多差?兄台想想。
64. Oscar Lam 2015-03-05 08:17:38
46楼懒人兄好主意!
65. Oscar Lam 2015-03-05 08:28:51
回45楼珍港兄,

如果那一对老人家现在将其中一个物业出售,那下半生怎么花也花不完,哈哈哈!
66. Oscar Lam 2015-03-05 08:48:36
今天报纸报导,五条新铁路延误,当中有保育的问题、有建筑工人不足的问题....

未来房屋供应会不会面对同样的问题而导致供应延误?
67. 蜕变中嘅懒人 2015-03-05 09:02:45
各位师兄大大,早上好。

昨晚见咁多收租论,临瞓前凑吓热闹啫,在懒人心中出租楼只系生意一宗,公平交易,不涉谈心,作为小业主点会无良,根本不可能,收得贵小小而无附加价值,租客高速隐形,反为无良租客赖租就大把,懒人刚啱出招,循合法途径请执达吏收番一只小猪,公平对公平,无良对无良,请各位唔好背负咁多无谓良心枷锁。

凑热闹、再想讲吓淡友心态,公平地讲,淡友心态其实系揾自己笨心态。
讲真,唔理楼市好淡嘅人系中友、睇好嘅系好友、睇淡嘅系淡友,即系话淡友其实好想揾好友仆街嘅时机去做好友,通常淡友心态系没有最淡只有更淡;反之好友心态系没有最好只有更好,嚟2种心态嘅分别造成咗一个现象,好友有楼多,淡友租楼多。

假如升市系开大、跌市系开细,以楼市长期走势而言开大机会大过开细多好多倍,而且长揸开硬大,各位淡友请谂谂。

所以,我减除先生时常话:只要有能力就要做好友,系真心嘅真理,救淡友嘅灵丹妙药。
68. 引刀一快 2015-03-05 10:00:08
Oscar Lam兄

香港楼价升得最急的也是这几年,为甚么呢?“

唔止香港,大陆一样急升咗几年,印银纸同扩大城市系原因部份。
点解引刀一直话大陆经济唔好,系咪执意唔忿唔接受睇错市呢?唔系,系真系差。个人睇法,呢十年大陆嘅风光,透支咗好多国运。
OL兄你系商科嘅専才,你识得好多呢方面嘅理念同分析方法,引刀的确外行,但系引刀嘅专业系会睇另一个范畴,恕我唔想喺呢度公开,公开咗估计大家亦嗤之以鼻,不过我自己就好信好睇重。而引刀生活在其中,体会同一般返大陆揾食或包二奶嘅人会有多少差别。

当我话,大陆经济差,势头唔好,真系唔会系咩专业分析,不过系综合我长年累月喺大圈呢个相对务实嘅城市所见所闻所经历。或者,OL兄可以问问你相熟嘅香港同大陆地代,有边个喺呢两三年入过货,我相信一定唔多。
69. 亮剑 2015-03-05 10:06:47
数字人的新文章分享

数字人

不要再被政府所骗,香港楼宇供应是绝对没有可能大幅增加的

起楼除了要有地有建筑材料,还有一个极重要的因素常常被忽略,就是建筑工人的活跃人数。建造业工人注册委员会虽号称香港拥有333,602个有效注册的建造业工人(截至2014年9月),但根据政府统计处2014年9月发表的【建筑地盘就业及空缺按季统计报告】,实际从事建造业的工人人数只得86,534人,其中57,569人在楼宇地盘工作;在这5万多个起楼工人当中,11,911人在公营地盘工作,45,658人则在私营地盘工作;这4万多人中,则有30,759人负责兴建私营住宅楼宇。

换句话说,全香港的地盘项目,实际上只由8万多人负责,其中仅得3万人兴建私人楼。其余20多万的注册工人,都是不活跃的。 8万建筑工人是一个怎样的概念?土地面积和人口比香港还小的新加坡,单是外劳建筑工人,就有321,200人。这个数字在2009年是245,700,然后每年增加,故可以推论这32万外劳建筑工人都是活跃的,这解释了为何新加坡可以大量兴建廉价组屋解决房屋问题,而香港不能。

因为香港根本就缺乏活跃建筑工人参与兴建房屋。我们的工人人数是新加坡的4份之1,因此人家2年完成的,我们要8年,对方要10年完成的,我们就要40年!

除非香港可以像新加坡一样,从东南亚引入廉价活跃建筑工人,否则即使有无限土地,香港的房屋落成量都绝对没有可能大幅上升!尤其是公屋,因为全香港参与兴建公屋的工人人数,只得6926人。相比那26万宗的公屋轮候人数,即平均每名工人要负责兴建37.5间公屋,才能满足公屋的需求,这完全解释了为何公屋起极都唔够,以及政府不敢大量推土地起公屋, 因为当政府大推土地起公屋时,就会暴露出人手不足的核心问题,令轮候公屋的人更加绝望。 

在今时今日的香港,输入外劳的难度绝对比兴建焚化炉更高,因为假如工人人数大增至现时的4倍,工人工资就必定会下调50%以上。 那又是否可以诱使那20多万的不活跃工人起楼呢?答案是否定的。这20多万不活跃工人并不是无业,而是选择从事其他他们认为更好的行业,要20多万人同时转行,难度之高可想而知。事实上,30多万的注册工人中,占6成左右都是没有技术的一般工人,技术工人占3成多, 其余是半技术工人。 表示即使那20多万人愿意同时转行,也只是多了一批杂工,帮不了大忙。

还有一点要注意的是,建筑工人无论是技术或是非技术,都出现严重的青黄不接,例如55-59岁的技术工人有大约2万人,35-39岁则不足1万,20年内工人人数少了一半。 即今后的20年,当老的退休,又没有足够的新血加入,以上8万多人的工人人数,将会逐步削减至4万多人左右,介时楼宇的落成量,无论是私人楼或是公屋都会大跌,谁人做特首都无法扭转这个命运。
70. 引刀一快 2015-03-05 10:08:52
打工仔兄

呢个好客呀,系咪攞嚟做诊所呢?生意好你收加一佢都唔走架!
71. 亮剑 2015-03-05 10:14:21
[亮剑……重贴旧回应  2014-04-17 14:09:20


高铁通车一再延期,港铁归咎黑雨与地质问题。但据行内反映,受延误的工程何止高铁一项,而主因并非天气或地质,而是地盘工人不足。原因与社会结构有关,一时间不容易得到解决。

香港的年轻一代,大部分都是独生子女,受尽父母宠爱,很难再有人愿意去做既辛苦又危险的地盘工作。加上,香港现时的失业率低到只有3.1%,年轻人可以有很多其他选择。建筑工地多没有冷气,没有冷气的地方,年轻人连吃一顿快餐也不愿意去,何况要经年累月地工作!

在这种环境下,建筑业训练议会所提供的学徒课程,虽学费全免,而且还有现金补贴,却依然收不足学生。有些学员完成课程后,并没有真正投身这个行业,有一技傍身算了。

现实是大部分家长都不鼓励子女从事建筑行业;如果仍依据本地劳动力,这行很快会后继无人。现在从业员的平均年龄已超过四十岁,劳工不足的问题将日益严重。

未来几年是香港的基建高峰期,加上政府又有心增加房屋供应,劳工不足的矛盾将日益激化。在这种形势下,社会上自然有人提出以输入外劳去解决眼前的困难。

这个建议受到劳工界猛烈的攻击,认为会损害本地工人的利益,令他们享受不到应有的加薪幅度。香港的政客与传媒,大都站在工人一边,认为赞成输入外劳的人,旨在让资本家可以谋取更高的利润。

然而,如果我们愿意客观理性地去看问题的话,就会发觉这些反对声音,只是一些理念立场,甚么时候都可以这样说,完全没理会客观现实。

现实是这类工作根本不够人做,输入外劳只是填补空缺,不会抢去本地人的工作。新加坡就有输入建筑业的外劳,令当地人可以从事更高增值的工作,收入增长得比不愿输入外劳的香港人更快。

有人可能会说,输入建筑业外劳,无可避免会令本地建筑工人无法享受应有的工资升幅。这或许是事实,但建筑工人的工资现时实在升得有点过分,一些需要多一点技术的工种,如扎铁与钉板等,一天的工资已达二、三千元。结果,建筑成本大增,很多基建工程都超支,全体市民都得为此而付出额外代价。

此外,建筑费大增亦会令年轻人更难买楼,政府即使肯增加土地供应也没有用。因为增土地供应只能降低地价,无法降低建筑成本,如果年轻人连建筑费也负担不起,更加休想置业。

从社会的整体利益角度来看,建筑行业实在有需要输入外劳,希望立法会的议员,不要只晓得摆姿态,而不去设法解决实际问题。

亮剑 2015-01-29 19:29:12

之后建成楼面的尺价还是有机会再平D--------???


首先请问你知唔知点解香港最近常有大型基建项目超时及超支新闻?


企业管理中有一个被熟知的“木桶理论”,就是指的是企业能力的整体水平,是取决於企业各项具体能力中最弱的一项,就像一只木桶,装水的容量最多只能达到所有挡板中最短的挡板的高度。


我成家男丁都捞过地盆,本人知做一单工程,以下技术工人大部分系唔少得嘅,包括管工、拆卸、清拆石棉、岩土勘探、撞击式桩及钻孔桩机械设备操作员、结构钢架、平水、地渠、吊杆、夹吊、吊、索具、钢筋屈扎、钉板、敷喉、焊接、混凝土、扎棚、水电、批荡、砌砖、铺瓦、木工、铺砌云石、砌石、铺地砖、喷浆、沥青、窗框、玻璃、装幕墙、铺地板、装门、髹漆、装饰同操作及修理建造机械技工等。


如做隧道工程更要加上-----钻破、灌浆、拱块、安装机车技工同埋钻挖机及钻孔机操作员等。


而中高层的工程策划、监督统筹、各项工序的认可人仕,亦唔少得!


上述求求其其缺一范人,你就算其他各色各样技术人员准备好,亦会严重打乱你成个建筑进度表。


讲到呢度我前日睇见新闻报导话,有机构出到万叁蚊人工,想话请仓务员百多人,但最后只得几丁友去见,原因就系班大帝话呢份工无冷气叹喎!


老实讲在地盆的工作环境,只会比做仓务员更恶劣,日晒雨淋的生活,有多少人可捱倒?


你想输入劳工?我估闲姐同人哥会「笑够你」喎!


咁各色各样嘅建筑业工种,唔轮流或长期性短板真的有鬼,如建筑费用升幅能控制喺合理水平,已要三呼万岁,仲奢望有得减 D 添?
72. 大宝二宝 2015-03-05 10:16:17
回69 剑兄

谢谢剑兄好文分享。
73. 引刀一快 2015-03-05 10:17:40
To 65楼 Oscar Lam兄

果对老人家应该卖两间,做人民币一年定期,食息都够晒,进可攻,退可守。


74. 大宝二宝 2015-03-05 10:18:32
回67 懒兄

懒兄今次讲得好好,比个 like 你。


75. Oscar Lam 2015-03-05 10:19:38
续62楼,

这个故事还未完,客人终於决定买大,不幸地下一铺开了小。但原来客人还没有输,他可以选择等待、不计数,因为他知道历史告诉他很快会开大,等开大后他才决定是否计数走人。

想想看,这样的一个游戏规则,买大的客人会输吗?

淡友偶尔可以做,但不能经常做!
76. 回57楼引刀兄 2015-03-05 10:24:13
旧闻一则...

Changing tides could shift focus from China to Africa

Ageing population in China may see Sub-Saharan region's labour force become highly competitive

Shifting demographic tides could stymie the dawning of the much-heralded Chinese century and see development surge in Sub-Saharan Africa, two recent studies show.

China was facing the challenges of an ageing population much sooner than previously expected, an HSBC report said, warning that if nothing was done to offset the changes, it could shave 0.6 per cent off annual gross domestic product growth by 2030.

Meanwhile, an IMF working paper said changes in the demographics of Sub-Saharan Africa - tipped to account for 80 per cent of global population growth this century - could boost per capita GDP there by 56 per cent by 2100.

China's working-age population shrank for the first time in 2012, and the National Bureau of Statistics said it narrowed by 3.45 million last year.

"This is much sooner than many expected, and at a rate that will accelerate in an almost exponential manner over the coming decades," the HSBC report said.

China previously benefited from what economists call the "demographic dividend", where population changes generate growth.

Asia's working-age population grew 20 per cent from 1965 to 2010, coinciding with a sevenfold increase in per capita GDP, the International Monetary Fund paper said.

Beijing adopted policies that allowed it to "leverage its competitive advantage in labour", said Paulo Drummond, a co-author of the paper.

Data from the UN shows Sub-Saharan Africa will soon reach the same population sweet spot. The proportion of the region's population aged between 15 and 64 will increase from 53.5 per cent in 2010 to 64.6 per cent in 2100. In China, conversely, this number will fall from 73.5 per cent in 2010 to 56.6 per cent in 2100.

Both trends could have enormous economic consequences.

"It was precisely this shift in demographics, which played a role in Asia's emergence, that we expect to see in Africa," Standard Chartered's head of Africa research, Razia Khan, said.

The IMF paper said the changes in Africa represented "a window of opportunity, which if properly tapped, can be transformational".

China's demographic dividend saw it become the world's low-cost producer, with a vast body of labour, but the ageing of its population means it is losing its competitiveness. If the population of Sub-Saharan Africa changes as predicted, it would become a highly competitive labour force on the world stage.

"To the extent China's ageing and rising cost of production allows for a relocation of some industries to Africa, then this may help accelerate the speed at which Africa harnesses the demographic dividend," Drummond said.

Investors are already carefully observing African economies.

US President Barack Obama hosted African leaders at a US- Africa summit in Washington this month, signalling growing US interest in investing in Africa.

Trade between China and Africa reached a record US$210 billion last year, up from US$18 billion in 2003, a nearly twelvefold increase. Of this, Chinese exports to Africa accounted for about 44 per cent.

"The changes will be most dramatic in Africa," Khan said. "The returns on investment will be driven up, and we expect to see more of the Africa growth trend."

However, economist Frederic Neumann, a co-author of the HSBC report, said "demographic dividends can't be taken for granted".

In order for Africa's demographic transition to be utilised for growth, the IMF said, investing in education was critical. Further, the economy needed to create enough jobs to absorb the growing population, or there could be potential social risks.

Drummond outlined a win-win scenario, in which Chinese firms would invest in Africa, creating jobs and prosperity for the African continent while also expanding their own horizons.

"Of course, all this implies that the African countries are ready to seize this opportunity," he said.

China also needed to deal with its own demographic issues, the HSBC report said. Unlike developed economies, China had had less time to adapt to its growth and demographic changes, it said, and the welfare system was therefore not as developed as it should be for a population ageing so fast - compounding fears that it would become "old before it's rich".

"There already is an impact," Neumann said. "But by 2020, the effects will become much more apparent, particularly in health care, as older people demand more services."

The central government has started reforms in urbanisation, the hukouhousehold registration system, and the one-child policy to deal with the issue, but Neumann said it was too early to tell whether they would succeed, adding that "the causes and effects are complex".

http://www.scmp.com/business/economy/article/1580413/changing-tides-could-shift-focus-china-africa
77. 引刀一快 2015-03-05 10:38:08
To 67楼 懒人兄

我11年就觉得要爆,但系13年照样入咗货,咁你话我系咩友?

人唔应该简单以好淡分,正如珍港兄所讲嘅老夫妇,坐拥巨宅但收入普通,仲要望租客有良心唔会虾老人家,咁様嘅老好友有咩著数?又,如果佢地卖屋,系咪要归类老淡友呢?
78. Oscar Lam 2015-03-05 11:07:06
回77楼刀兄,

看淡楼价卖楼才算淡友,有财务需要卖楼不算淡友。
79. 蜕变中嘅懒人 2015-03-05 12:42:16
回77楼 引刀一快兄
引兄话:(我11年就觉得要爆,但系13年照样入咗货,咁你话我系咩友?)
懒人话:因为有2年时差因素,可以话11年睇淡,13年转睇好,淡友--->好友。

兄台话:(人唔应该简单以好淡分,正如珍港兄所讲嘅老夫妇,坐拥巨宅但收入普通,仲要望租客有良心唔会虾老人家,咁様嘅老好友有咩著数?又,如果佢地卖屋,系咪要归类老淡友呢?)
懒人其实唔明引兄呢段想讲乜,试吓答:
人唔应该简单以好淡分正确,人心会变。
坐拥巨宅但收入普通,仲要望租客有良心唔会虾老人家,咁様嘅老好友有咩著数?租楼收租喺香港正当生意,受法例保障,租客无良心都要依法交租,唔系施舍俾老人家或任何业主,违法可诉诸法庭
咁様嘅老好友有咩著数?老来可靠租金养老。
如果佢地卖屋,系咪要归类老淡友呢?好友淡友系以睇市心态决定,唔系以买卖决定。

懒人唔知有无答错线。
80. 珍惜香港 2015-03-05 12:59:06
珍惜香港

TO:46/F 懒人兄

参考得到嘅租市现价,都喺市场上嘅叫价;新租叫价高啲喺标准做法,议价后成租通常会低啲。比市场低 10-20% 续租已经足以留住个租客,咁都要走嘅话,通常喺私人问题;例如买咗楼,或者家庭结构或财政状况有变之类。呢啲情况,喺留唔住,亦冇必要留。

所以唔使越耐越多折扣嘅,且市租有升有跌,幅度次次唔同,比市场低 10-20% 之中嘅边个位,实际上亦视乎当时情况。至於三次续约,都已经六年,对六年租客,双方都应该了解对方嘅做法,既然有缘,何不再续?换个租客,又喺一个变数啫。

TO:65/F Oscar 兄

果两位老人家,都几传统,佢地喺认为,HOLD 楼安全过 HOLD 钱。有时候,尤其老人家,身边太多钱,亦唔喺太安全嘅!留砖头,好过留 CASH 比下一代,亦喺好多老人家嘅谂法。

TO:48/F 孖宝兄、54/F 引刀兄

第一次睇果段片嘅时候,未到一半我就关咗佢。

虽然引刀兄唔喺好钟意我啲三言两语,不过唔好意思,呢次又要 QUOTE 一下啦,今次喺:

大势所趋,总要发生;成败得失,不在朝夕!

我开始写上面呢句,喺响一个多月前,之后我话,当时喺基於呢个场有异动,但我又冇解释喺乜嘢异动喎。但事先声明,我果篇回应,虽然喺覆亮剑兄嘅,但我只喺有感而发,针对嘅唔喺佢。

近呢几年,楼价喺咁升,有部份好友,赢咗咁耐,开始有啲气焰;而有部份淡友,就著某啲好友转軑睇淡,就对持份者抱幸灾乐祸嘅态度;有业主串爆租客,亦有租客咀咒业主。其实,好友、淡友,对前景睇法唔同,喺无可厚非嘅。但唔喺你希望个市升,或者唱下升,个市就会升;亦唔喺你希望个市跌,或者唱下跌,个市就会跌。冇收租佬,又何来租客;冇租客,又何来收租佬?真喺要发生嘅,总会发生,做人,使唔使咁串?

近期细价楼急升,令大家心绪不宁,担心政府出招,搞到好似倒数咁。一个庞大嘅经济体里面,大小角色,多不胜数,牵一发,动全身,你有乜嘢咁巴支闭,人地一定要针对你?就正如我今朝响另一边嘅回应度,提到蔡先生引用咗林一鸣嘅评论,我就话:头两句,我非常认同;但后三句,我绝不苟同。人地出招,喺为咗要顾全大局,唔喺斟酌你果冰山一角!所以同样地,我亦唔认同汤生话要出全招,因为人地唔喺要同边个对著干,亦冇人要剃边个嘅眼眉。出半招,喺恰到好处,出全招,就喺挢枉过正!

希望大家明白,一张临约就可以攞嚟炒嘅年代,已经过去。随著时代嘅变迁,社会嘅进步,好多嘢,真喺今时唔同往日啦!势之所趋,要嚟嘅,始终要嚟,而我地每一个人,亦有权基於本身嘅唔同情况,就住大势,作出自己嘅选择。成与败,得与失,可能只喺迟早嘅问题,何必执著去争一日之长短?我地拥有嘅一切,喺多年争扎求存嘅成果,千祁唔好因为一时气焰,就间接摧毁咗今日正在争扎求存者嘅未来。

大势所趋,总要发生;成败得失,不在朝夕!
81. 打工仔 Andy 2015-03-05 13:30:57

To 80 珍惜兄,

"近呢几年,楼价喺咁升,有部份好友,赢咗咁耐,开始有啲气焰″

我都发觉到确实有呢d情况, 其实真系用平常心好d, 费事有咁多眼红病发作!

 

 

82. 引刀一快 2015-03-05 14:21:20
To 76楼

呢様嘢反而唔系咁紧迫,非洲总体质素有排都未追得上需求,中国五千年文化有优势。
83. 引刀一快 2015-03-05 14:28:00
To 78楼 Oscar Lam 兄

引刀两年前嚟汤生呢个博客流连吹水,就系为咗买屋,香港名下冇屋,固然系冇得卖,全部事实,按OL兄定义,引刀身份系咪好暧昧?
84. 引刀一快 2015-03-05 14:38:49
To 79楼 懒人兄

老人与屋,据珍港兄讲两间加埋每月所得约莫3万,卖屋得款做短人仔定期,每月得款完胜收租,干手净脚,仲可以驶大D,钟意买乜都得,佢地嘅年纪,定义为好友淡友乜友都唔重要,最紧要安乐、开心,舒舒服服过埋D日子,唔好俾传统保守谂法作爲快乐嘅羁绊。
呢个就系我睇法。
85. 引刀一快 2015-03-05 14:42:47
To 81楼 打工仔兄

气焰与否唔系最大问题,呢度发声嘅淡友亦买少见少,最重要系轻飘飘嘅感觉会唔会影响你地正确嘅判断。
86. 引刀一快 2015-03-05 14:53:32
To 80楼 珍港兄

我冇话钟唔钟意你嘅”三言两语“,上次我系客气唔直接反驳啫。

今次我都俾”三言两语“出嚟,”君子不立危墙下,好汉不吃眼前亏“,好似打工仔兄97年咁醒,可以游走於投资者丛中顾盼自豪,到老都会为执番身彩而骄傲,永远留喺甜丝丝嘅回忆中。
87. 打工仔 Andy 2015-03-05 15:14:23

引刀兄

不敢当不敢当, 我当年自住果层都跌到负资产, 念起仲心惊惊!

 

88. 淡友 2015-03-05 16:04:18

我淡友认为楼价必将下跌,宜家就系长升浪中嘅跌价期,不过呢个期可维持2-3年,所以年尾去睇楼作准备.

明年初系入市好时机,估计到时应该下跌2-3成.大家不妨拭目以待!

89. 流浪汉 2015-03-05 16:23:43
型爆 88

你搵边个平现价两三成卖比你?你睇到楼先讲。
90. Oscar Lam 2015-03-05 16:34:19
回83楼刀兄,


按小弟定义,刀兄身份并不暧昧。如果你当时看好楼市就是好友,如果看淡楼市便是淡友,与你有冇屋、来这里的目的无关。不过,有时淡友也会入市,可能他有实际需要,如结婚,认为有自住楼稳定很重要。相反,好友虽然看好未来楼价,但由於财务原因,有时也只好卖楼救命。
91. 淡友 2015-03-05 16:37:18
唔驶争论,我讲嘅系年尾至去睇楼,唔系宜家,到时就知边个对与错.
92. Joe 2015-03-05 16:38:39

88/f 淡兄

既然你话跌价期为2-3年,点解咁快明年初系入市好时机? 为何不等到2017年或之后?

93. 淡友 2015-03-05 16:51:54
JOE兄:通常系开始跌之后1年几就可以压价,到时再搵平嘢就有机会,买楼需时1年半年,要有耐性呀,JOE哥,你话系唔系?
94. 蜕变中嘅懒人 2015-03-05 17:23:14
TO 珍惜香港兄

基於历史因素,懒人对於租客只有生意上感情,唔会讲良心只会讲公道。

间屋装修得靓啲要用多啲本钱、精神同空置时间,对租客而言有附加价值、所以新租客通常愿以高於市值5-10%租。
至於第一次续计租市价90%、二次85%、三次80%,只系基於公平互惠,而唔系讲良心或感情。
业主方面谂:2年后装修折旧、悭佣、悭空置时间,以2年后市价计90%系公道。
租客方面谂:悭搬屋揾屋使费同精神时间、悭佣,又可市价计90%续租系化算。
至於二次、三次续租每次再平市价5%纯系计装修折旧,咁系咪都算公道。

唔会续第四次租,因为要大执维修靓靓后再回归市价+溢价,循环再用。

无论上手租客住咗几耐,每次换新租客必定执靓再回归市价+溢价,系懒人一向对付心爱小猪嘅做法。

讲心必有一方蚀底、公道方可长做长有,系懒人一贯心法。
95. 蜕变中嘅懒人 2015-03-05 17:31:37
TO 淡友兄

兄台谂法都好有逻辑心思,但请留意近日突然租盘大增,意味好多人买转租,即等入市嘅人仍在吼紧,兄台想执平货要醒目,袋定银両趁买转租呢班兄台转軚前,出手快、狠、准,否则苏州瞬间过后,难免悔痎难受。

万万小心。
96. 蜕变中嘅懒人 2015-03-05 17:49:59
补充:

若果成租金额选创新高,即系买转租嘅准掠食猛兽好多,随时伺机出动,务请醒目,一眼关七。

小心小心。
97. 淡友 2015-03-05 18:04:32
汤生睇法大家都见到,无谓再争议,点解等1年后,就系加第二次息之后至出手,各位谂到届时楼价唔跌嘅理由吗?
98. Joe 2015-03-05 19:20:03

淡兄,能比你跌两三成后再压价,又有不少平嘢比你一两年慢慢拣,呢个情况只能在楼市爆煲期过后一两年才出现,师兄的如意算盘,动作太慢、人太贪心,未必能在楼市尾班车的短暂调整期打得响....

99. 大宝二宝 2015-03-05 21:01:50
回88 淡友兄

明年初千祺唔好买呀,惊你摸顶。等2017先谂喇!


100. abc 2015-03-05 21:41:08
今年大概升10%,淡友们应该唔会出年初买住,会继续等......
101. 蜕变中嘅懒人 2015-03-05 21:56:13
淡友兄

每日150个单程证来港,唔计嚟读书嘅学生同嚟做工嘅专才,一年超过5万人,当5个人住1个单住都要连续每年多1万个,你估平均1年要新增几多个单位至够,工人又唔够嘅情况下,政府同埋发展商拼埋老命起到几多个单位应市,供应好难过剩,唔好咁贪,否则...........!

以上唔系刑事恐吓,系忠告。共谂之,哈哈。
102. 大宝二宝 2015-03-05 22:15:31
回 abc 兄

咁如果今年升10%, 出年又升10%,到后年跌返20%,咪打和?得个吉?

共免之,哈哈!
103. 打工仔 Andy 2015-03-05 22:18:10
强烈建议, 睇淡楼市的朋友不要在今年买楼, 无谓摸顶! 
租楼安全好多! 
104. 打工仔 Andy 2015-03-05 22:25:56
孖宝兄

好似坐过山车喎! 楼市会不会就唔知, 不过, 今年股市就过山车了! 段旧估! 哈哈哈! 
105. 大宝二宝 2015-03-05 22:35:05
回打工仔兄

过山车都好吖,起码系水面,股市我已经坐紧潜水艇喇!死未!哈哈哈……
106. abc 2015-03-05 22:59:15
楼市上升的基本因素冇变,唔应该乱咁估顶,只能顺势而行。
如有重大改变,才会改变睇法。
就算今明两年都升10%,第三年都唔一定要跌。
如一切冇变,点解唔可以连升几年呢!
大家人工都连续加了好多年啦!
107. 淡友 2015-03-06 00:27:42

JOE兄,孖宝兄&懒人兄:

你哋嘅中告,小弟心领.

不过物业市场系循环嘅市场,今天咁高嘅楼价已到咗非常危险时期,有高必有低,高咗咁多年后,宜家低番两三年系天经地义,历史洪流谁可阻挡?

108. 引刀一快 2015-03-06 00:35:02
To 87楼 打工仔兄

你识得后怕,证明打工仔兄未被成功冲昏头脑。

共勉之,哈哈
109. 引刀一快 2015-03-06 00:42:05
To 90楼 Oscar Lam兄

咁我系淡友,淡得好迷惘。
110. 引刀一快 2015-03-06 00:45:00
To92楼 Joe兄

淡友兄唔系急住想买楼,又点会喺度流连呢?
111. 引刀一快 2015-03-06 00:50:22
淡友兄

如果明年年初系入市时机,依家就应该开始睇盘。
如果你明年初真系入市,呢度好多师兄锡晒你,因爲你正担当托市嘅后续力量。
112. 淡友 2015-03-06 00:51:29

更何况楼价要跌时,唔系计几多住屋需求及几多起楼成本,当市场转变时,有需求会变为冇需求,正如明知明年楼价跌2成,今天急需买楼作结婚之用嘅人,也会选择租楼暂时唔买楼.於是,所谓嘅需求就自动消失.

至於地价和建筑成本高,并唔表示楼价一定要高,好似97年发展商高价买地,系市况不景嘅时候,佢地亦要亏本低价卖楼,而好多小业主97年高价买楼,最终亦变为负资产或溅价出货.

所以讲,加几次息后,供楼负担比率大增,到时冇人买楼,沽货者愈来愈多,恐慌性抛售楼宇时,人踩人历史重现,楼价跌3-5成有咩出奇?本人同意,此情况或者要等到2017年至会出口.

113. 引刀一快 2015-03-06 00:53:45
To 102楼 大宝兄

升两次10%,跌一次20%,应该跌突,系九十几巴仙。
114. 引刀一快 2015-03-06 00:55:27
我觉得大家太著意CCL,呢个数字系方便讨论,但系好多嘢都冇准确咁表示。
115. 淡友 2015-03-06 00:56:07
更正: 本人同意,此情况或者要等到2017年至会出现.
116. 引刀一快 2015-03-06 01:00:27
淡友兄

今次跌唔跌得深,就睇睇大陆土豪同胞生唔生性喇!
117. 大宝二宝 2015-03-06 01:11:50
回113 刀兄

大家都系段旧咕,差少少唔使计到咁认真喇。
118. 淡友 2015-03-06 01:14:30

引刀兄:

大陆打贪手法凶狠,大陆资金流入香港愈来愈少,加上政府咁多辣招限制,宜家大陆人都唔买香港楼啦!

少咗大陆水,香港能够自强不息几耐?

119. 淡友 2015-03-06 01:29:57

引刀兄,所谓物极必反,社会制度有时都会改变,宜家民间反地产霸权,其实就系反炒卖暴利手段,当年共产党革命成功,后来斗地主富农,佢地就系反这些不劳而获嘅行为.

香港点可以长期咁唔公平公正?手持几层楼就目中无人?

120. Oscar Lam 2015-03-06 07:36:33
回刀兄,

你识得迷惘,证明你对香港楼市的知识和功力深厚咗好多。

相比淡友兄,你是好友。哈哈哈!
121. abc 2015-03-06 07:41:30
我供第一层楼都有血有汗,我相信大部份人都唔系不劳而获。其后的楼就易好多了!
刚有间8球居屋,30年楼,唔就脚,等等。
因为冇盘,冇人肯减价,其他仲贵。
楼已落入用家和强者手中,要他们劈价,发梦时都有小小可能。
122. 物竞天择,适之生存 2015-03-06 07:54:27
能够不劳而获的人本身就证明咗自已嘅优秀,弱者是冇不劳而获能力的。
123. to 122/f 2015-03-06 11:53:12
老豆大把个仔不劳而获系优秀?
冇不劳而获既人系优秀既所以我擧脚赞成斗资本主义家!
124. Joe 2015-03-06 12:48:45

阿淡兄的理论同实践充满著矛盾,一时话2016年头系入市好时机,转头又话2017爆煲;一时话跌两三成可睇下有冇笋盘,转个头又话当市场转变后有需求变冇需求....

心志不坚,得罪讲句多年来买不到楼也是理所当然。

125. 引刀一快 2015-03-06 14:14:44
Oscar Lam兄

我呢边淡友阵型都已经咁凋零,自从自醉兄少上,引刀做咗廖化顶硬上,难得有淡友兄可以理性分析帮下口,你就咪玩分化喇,哈哈哈哈哈
126. 引刀一快 2015-03-06 14:20:08
To 121楼 abc兄

唔好忘记香港系边个国家嘅城市。
作爲淡友,主要系睇淡,唔系逼业主平卖,喺度系讨论,唔系批斗业主地産商。
127. 引刀一快 2015-03-06 14:23:35
To 124楼 Joe兄

我谂,大家都系随机应变啫,曾经讲实几时爆煲嘅,暂时系四个,汤生、自我陶醉、亮剑、同埋在下。
128. 引刀一快 2015-03-06 14:35:44
To 119楼 淡友兄

唔好谂得太激进,依家中国千祁唔好走回头路,除非大同世界真系降临,否则仲系依家咁様好D,如果成个社会都咁平等,系冇条件抗衡美帝嘅,睇下依家中东D人间地狱,我地千祁咪俾机会自己步佢地后尘,田忌赛马,必须分高中低三档次。
当然,我绝对同意,少数人垄断资源嘅话,社会分化太严重,都系一个地方破灭嘅先兆,到时有钱佬攞钱走,剩低个空壳,未饿死嘅穷人作二次拓荒。

129. 淡友 2015-03-06 16:10:29

JOE兄:

阁下有所误解,在下意思系2016年开始睇楼,一年半载后睇到笋盘可以扑取,即系到咗2017年左右,亦强调在加息两次后至入市,本人提出问题,就系加息两次后楼价有冇唔跌嘅理由,为何一众好友冇人答到?

130. 打工仔 Andy 2015-03-06 16:23:02
131. abc 2015-03-06 16:40:06
加息两次楼价就会跌, NO WAY!
加人工和加租的正现金流都多过加息的开支N倍啦!
点可能加小小息就要劈价卖楼!
132. 淡友 2015-03-06 17:43:58

引刀兄:

财富唔可以一面倒归边,由少数人拥有全社会财富,大多数人生活在水深火热之中,咁一定唔系好事.就好似高楼价造就咗部分人不劳而获,社会不公现象太多,会出现反抗力量一样.

所谓独乐不如众乐,呢啲系做人基本道理,一个人开心,十个人痛苦,最终开心嘅那一个人会变为唔开心,因为劫富济贫及斗地主嘅故事将会发生.

 

 

133. Joe 2015-03-06 17:54:20

淡兄,加息两次后楼市有冇唔跌的理由?

很简单,如加两次后继续加,等同确认美国经济好转,将继续带动香港经济向上,为楼市提供实质支持,经济向好楼巿怎跌?

如加两次后停止加,等於低息环境仍持续,继续为楼市带来低息的财务支持。


134. Oscar Lam 2015-03-06 18:05:42
回133楼Joe兄,

你很牛!无论加息、减息,楼价照样升?
135. 大宝二宝 2015-03-06 18:21:50
回129 淡兄

请理智地想一想。就算我比你加够三次息,假设合共加咗三厘(够多味?)。近几年入市嘅买家都已做足三厘压测,请问佢地供唔得起?仲未计呢几年每年都有人工加。会唔会因为开始加息就要卖楼。自己谂。

唔计黑天鹅,只有经济转差同供应到位楼价先会有机会回调。纯以加息楼价跌嘅谂法未免太一厢情愿,恐你又会再一次失望。
136. Joe 2015-03-06 18:27:46

Oscar 兄

或者说,加息多是楼市须调整的借口,但绝非成为令楼市爆煲的原因。

137. 引刀一快 2015-03-06 19:05:31
大宝兄

我又唔信加息冇人卖楼喎,因爲压测系数字,D人买嘢心红系唔会在意嘅,佢地在意系过唔过,加五厘都冇有怕,但系一旦有一定数量嘅人出逃,呢班追高嘅勇士,我相信唔少系心理转变得最快嘅一群。

不过我始终觉得,楼市拐点唔系来自加息,系来自大陆嘅经济风暴。
138. 大宝二宝 2015-03-06 19:12:57
四 Oscar 兄, 刀兄

Joe 兄说法不无道理。记忆之中从来楼市大跌都系唔关加息事。

共忆之,哈哈!
139. 大宝二宝 2015-03-06 19:16:56
回137 刀兄

市场上就系有好多人同你相同思维,所以不断有租客支持包租公、包租婆。哈哈哈……
140. 引刀一快 2015-03-06 19:18:06
淡友兄

独乐不如众乐系当然嘅,我唔支持财富由一小撮人掌控,但系亦唔认同财産平分,今日仲追高买楼嘅人,佢地嘅财富变相系送俾上手业主,而上手业主亦可能系捱咗好多年,终於撞到呢铺食得应,并不一定个个高价卖楼嘅都系硕腹巨贾,今日攞住好多物业嘅人,如果楼市跌又等钱驶,一样会变相益下手买家。
如果市场出现过度嘅垄断,政府自然会出手处理,今时唔同往日,封建时代嘅坏事唔会返嚟。
141. 引刀一快 2015-03-06 19:24:09
大宝兄

我又唔介意支持下业主喎(好似承包租赁先系叫包租,业主直綫出租俾住客,应该唔系包租),我觉得系各取所需,呢样嘢系公平嘅,你咪以爲我系淡友会恨业主,完全唔会。
142. 大单位先爆 2015-03-06 19:39:09
数据显示,中小型单位CCL创新高,按星期升0.83%。大型单位CCL跌0.19%,连跌3星期共1.6%。

习主席打贪见效,内地富豪纷纷把资金彻回内地,人大会议后或加剧,内地重现增长势头。
143. Oscar Lam 2015-03-06 20:03:46
回138宝兄,

应该说如果加息幅度大对楼价有坏影响,但楼价是否会下跌还要看其他因素。

共避之,哈哈哈!
144. Oscar Lam 2015-03-06 20:11:02
回141楼刀兄,

兄台虽不是香港业主,但是祖国业主,更加威啦!
145. 引刀一快 2015-03-06 20:14:13
Oscar Lam兄

有咩威唔威吖,依家大陆将有几年唔好景,或者某日你饮茶见到有个麻甩佬推点心车,就系引刀嚟架喇,哈哈哈哈
146. 流浪汉 2015-03-06 21:10:01
To 142

又要讲多次,CCL系济后2-3个礼拜,今日个数系农历年前追货果时,未来四周如无意外都系向下……400万以上既楼唔会受太大影响,400万楼下成交现时基本冰封。
新界西要回落10%一D都唔难……But.........到你CCL见到回10%,其实街货已经唔系呢个价。
147. Oscar Lam 2015-03-06 21:14:55
自由行

刚刚看电视新闻。特手说,已经向中央反映了港人关注自由行的问题,中央认为,担心收紧自由行会影响香港经济。特手乃聪明人,应知道该怎么做了?

在下早就说过,自由行只会优化,不会停止。有中央政府守龙门,何须担心?
148. 蜕变中嘅懒人 2015-03-06 21:54:37
只要一日美金本位仍在,只要一日美国随意印钱特权仍在,只要一日世界大战仍未发生,只要一日仍有经济活动,砖头一定系人民是最值得信赖最保值嘅资产,楼价系永不落嘅太阳。

对女友讲 "情比金坚"(黄金、美金)已过时,记得改口讲 " 情比砖坚",效果更佳!

不过记得买咗楼至好讲,否则后果自负,切记!
149. 引刀一快 2015-03-06 23:26:29
懒人兄

你嘅情比钻石都坚。
151. 淡友 2015-03-07 02:06:10

当楼市前景暗淡时,资深投资者减两成卖楼唔出奇,当年97年楼市大跌,就有投资者壮士断臂,宁愿蚀两三成出货,结果得以保留实力,待市况好转而东山再起.

减价卖楼出货,系下跌周期系好正常行为.


152. 淡友 2015-03-07 02:23:14

[正如资深金融专家林一鸣所讲:「金管局的出招,是要保持银行体系稳定啊!但这就像要保持一间餐厅清洁,把客人全部赶走出去,餐厅就很干净了。」被赶走的人没饭吃,餐厅也没生意做,大家有想过他们的感受吗?]

好明显嘅道理,政府不断咁出招,唔俾人买楼,亦唔俾地产公司做生意,宜家市况好,楼价暂时顶得住.假如市况逆转,加息期来临,又正如引刀兄所讲,大陆经济唔掂,各种因素浮现,楼价跌两三成,一啲都唔出奇.

153. 蜕变中嘅懒人 2015-03-07 08:04:33
懒人时常段嚿估咁谂,传统经济理论嘅DNA,经历08金融海啸一役、美国疯狂QE重击及各国争相模仿抗衡之后,己见有明显嘅变异产生,因而影响咗一部分人嘅理财思维。

现今世界流通嘅货币数量,比金融海啸前多咗唔知几多倍,懒人摸象理论上应该造成严重通涨,利率高升.....,但反而出现经济不振形成通缩、反影经济荣衰之石油需求大减,各国又再利QE、减息.....等己证明有反效果嘅手段去救经济,等於反覆利用兴奋剂去治疗失眠,结果系眼仔碌碌人唔识郁。

懒人唔知咁多钱去咗边度,不过段嚿估唔系去咗实际经济,又再印咁多钱用嚟做乜?懒人更加唔知,但坐井观天时就谂到世界好多有钱嘅人,同埋无乜钱嘅懒人己经对钱失去信心,经济唔好时投资生意风险大;买股票?买美股、日股风险重大;摆喺银行无息收;换人仔?而家重贬紧值;换晒美元等美国就嚟加息就有升有息?想死易过!

谂到无得谂,嘟系买资产实物最可靠,唔买净同经济有关嘅金、银、铜、铁、锡、石油,买同经济民生嘟有关嘅楼就最安全,以前师傅教落经济唔好楼价都会跌,但系现在经济唔多好,全世界楼价好多大城市都系众物皆跌我独升,点解?因为经济DNA改变咗,造成思维都变成经济唔好要买楼,经济愈唔好愈要买楼。

楼系经济大海啸再来时嘅挪亚方舟,帮你渡过狂风巨浪、得到彼岸再创生机。
哈你老也、啊弥陀佛。肺话讲完、舒服晒。
154. Joe 2015-03-07 14:52:14

淡兄确实是未日论的忠实信徒,不论任何境况,都充满著悲观的分析结论,心态决定一切真系冇错,被众人嘲笑事小,被市场惩罚事大。

回顾楼市数十年的走势,总体向上是铁一般的定律,期间当然亦有因经济衰退而使楼市下跌,但向下后总会再闯高峰,这说明什么? 

即是话楼市受通胀的影响远较受经济不景影响为大,懒人兄所提及的无限量QE,令各国货币供应不断増加,成为楼市屡创新高的主因、砖本位时代的来临!

可怜淡兄只凭一直期望对经济衰退的预期,而完全无视楼市与长期通胀的关联度,等於因咽废食,何其哀哉!


155. 淡友 2015-03-07 15:36:40

JOE兄:

恕在下直言,阁下苦口婆心,力撑楼市向上,一样系极端主义者!

不过为咗小业主一己私利,忘却大众整体利益,是非常危险嘅思维,要明白独乐不如众乐嘅道理!

156. 引刀一快 2015-03-07 16:10:28
Joe兄

楼市与长期通胀的关联度”固然要留意,但系唔好忽略“与经济环境的关联度”
因爲,经济环境唔好,系引刀一贯睇法,唔系冇根据。
157. Joe 2015-03-07 18:18:46

淡兄,为买到平楼而期求经济衰退,失业急升,大家一齐杏加橙,这种是什么主义? 到时又如何达成阁下所谓独乐不如众乐的道理? 

刀兄,小弟并非说可忽略楼市与'经济环境的关联度',只想指出不少楼淡皆主观地放大利淡方面,而无视利好因素,但利好因素又偏偏是影响楼市方向的主因。

158. 引刀一快 2015-03-07 18:37:29
Joe兄

低息环境,到今日我睇法系先洗未来钱。
159. abc 2015-03-07 19:22:26
一手楼同预期一样继续高价大卖。
一手都唔需要劈价都卖晒,二手业主有冇咁蠢要减价,咪继续自住或收租罗。
CY今日还要出动到郊野公园,搵地话要搞到司法覆核,足以证明搞唔掂。我谂现时5岁的小朋友唔洗太担心,20年后应该可以将郊野公园起得成楼!
淡友们,继续等吧。
160. Joe 2015-03-07 19:24:33

刀兄,利率、通胀和经济环境对楼市的影响都是决定性的,但现时尚未看到美国将进入加息周期。

161. 引刀一快 2015-03-08 00:29:10
Joe兄

我其实讲过好多次,引刀唔讲美国加息,一则系因爲唔熟识呢瓣,二则,我从来唔觉得加息会系今次楼价拐点嘅原因,好简单,依家咁嘅楼价入市嘅人,直情系无视银码大细,算你加够五厘都冇有怕,皆因系觉得有升无跌。
举个唔夸张嘅例,如果,讲明未来五年跌三成,咁嘅价位免息都冇人买。
162. 淡友 2015-03-08 01:25:07

JOE兄:

本人没有为达上车目的,故意唱衰楼价或盼望经济不景之意,不过楼价的确系高处不胜寒,大家应该居安思危,以免市况逆转而逃生无门.

引刀兄分析事物甚有见地,以宏观态度看大陆及世界经济形势,对楼市见解较为客观独到,不同本网站之其他网友,阁下宜多参考其意见,所谓集思广益,防患未然矣!

163. middle middle class 2015-03-08 01:40:05
好不热闹!  其实,这几天小第正在反覆思考一个问题。翻查了这两周的地产新闻,看到政府改变啓德地的地积比,而新地就改变新界一地的规划,由洋房改为几仟间中小型单位。想请 PP 兄及亮剑兄分析一下,对供应的影响。
164. Joe 2015-03-08 02:20:26

淡兄

呵呵呵,原来是我小人之心,度君子之腹,淡兄忧国忧民,全无一己私心,失敬失敬!
师兄高见,小弟心悦诚服,哈哈哈,佩服....

165. Joe 2015-03-08 02:25:35
刀兄

那么师兄认为现时楼市已充满泡沫,离爆破不远了?

166. 引刀一快 2015-03-08 02:59:57
Joe兄

讲真,我都几迷惘,我只能够咁讲,呢个价位我唔会入市,大陆经济一定会下走一段时间,往后唔系咩好日子。
但系你话系咪好快会爆,我已经唔敢肯定,因爲近日所见,D人入市嘅狂热程度好似打圣战咁。
我又试下反问你,如果今日楼市嘅价位可以保住两年,两年之后会大跌四分一以上,跌几深唔确定,咁你对今日入市又会点评价?
167. 淡友 2015-03-08 03:17:54

JOE兄:

从发表言论当中,发觉阁下甚有投资智慧,相信兄台拥有不少物业,如今得以享受丰硕成果,实属可喜可贺.

小弟惭愧,看楼市较为悲观,以致目前仍处沽空状态,讲真话,没有阁下所讲咁伟大,目前处境,跟其他未有物业者一样,心底里自是想楼价跌两三成,以圆重回业主之梦,呢点都系自私行为.

不过在目前市况下,我们一众准买家真系进退失据, JOE兄智慧超群,掉转角色,可否给与我等淡友宝贵意见?

168. to 157/f 2015-03-08 03:22:03
joe兄都重未明,因一已私利享受而苦左好多人呢d唔系你所讲既因满足自己而想人杏加橙既意思,因为呢d自私自利既人系应该杏加橙既!
当你谂楼系一样投资物你已经有要杏加橙既心理准备!再三强调住仍民主必需!住劏房既人越多越不满之后斗地主楼市投资者杏加橙有乜唔啱!完全系祗死!
169. Joe 2015-03-08 18:00:24

166/f 刀兄
师兄看法小弟认同,现时楼价偏高,只适合有自住需要的强者(低按揭成数),但亦未到井喷阶段,现时采取唔做唔错的策略。

167/f 淡兄
小弟绝非已上岸或达成财务自由人仕,有化骨龙要养,同大部份人一样,仍要为口奔驰、默默努力工作的普通打工仔一名。如此抬举,真令小弟啼笑皆非,网友发笑。应对现时处境,之前已说过,不重复说....

To 168/f
师兄的妖魔化业主伟论,小弟系永远唔会明的。我只想讲,小业主参予楼市游戏,对自己而言,系想早日达成财务自由,为退休生活未雨筹谋,老来不须依赖政府或儿女,是有责任感的表现。对社会而言,更是代表对自己所住地方投下信心一票,与该地共同进退,促进该地繁荣安定,其归属感、责任心、正能量、推动力都比只懂怨恨、妖魔化的人值得尊敬。

都系果句,心态决定一切....
170. 淡友 2015-03-08 19:38:57

Joe兄:

JOE兄分析事物有纹有路,智慧出众,纵然是打工仔,亦是高级打工仔一名,无须过於谦卑.

不过呢一刻,我更相信引刀兄分析,经济取决於一切,如果经济走下坡,楼价终须一跌,而且系宜家咁高峰时跌落来,会狠狠地大跌!淡友们需要的是忍耐!

171. abc 2015-03-08 19:52:09
美国经济稳步向上,其他各国大力印银纸,香港四周围旺到爆,低失业率,年年加人正。
要香港经济转坏,等多几年先啦!
172. 蜕变中嘅懒人 2015-03-08 20:34:14
淡友兄,QE7年来经济未好过,但楼价不断升,各国又再QE,即系楼价又再升,经济愈差楼价愈升,兄台望经济差楼价跌3成,似乎唔合经济新逻辑,楼己成为经济差时嘅资金避难所,睇嚟兄台可能睇错指南针望错方向。
173. 引刀一快 2015-03-09 01:20:54
abc兄

超低失业率正系凶险所在,超低失业率系一种经济畅旺嘅高张力状态,唔系常态,即系你早上”朝气勃勃“,唔会维持一日挂?
失业率一升,即刻出现断供危机。
174. 引刀一快 2015-03-09 01:21:54
懒人兄

QE7年来经济未好过,但楼价不断升,“

系伟哥药效,我知道硬太耐要动手术放血。
175. 淡友 2015-03-09 02:20:49

[QE7年来经济未好过,但楼价不断升,各国又再QE,即系楼价又再升,经济愈差楼价愈升.]

多得ABC兄以上提点,正是因为不正常嘅上升行为,更加证明楼市完全脱离正轨,此刻楼市风高浪急,一有风吹草动,楼价大跌返回正常轨道,乃经济正常循环表现.

我等淡友坚信,总有一天愿望会成真,社会会重新定位,风雨过后见彩虹!

176. 引刀一快 2015-03-09 04:42:09
大陆搞房産税,资金是否会来港?如果系,BSD要加到80%至得喇。
177. Oscar Lam 2015-03-09 07:06:07
回169楼Joe 兄,

兄台所言甚是!
178. Oscar Lam 2015-03-09 07:15:22
回刀兄,

大陆房产税类似香港的差饷,虽然目前细节还不清楚,但其税率远低於BSD。房产税的实施应不会令资金流向香港。
179. 蜕变中嘅懒人 2015-03-09 07:50:32
TO 174楼 引刀一快兄,早上好。

懒人睇过祥益汪先生最新嘅" 砖本位" 论,更加认为 刘伯温嘅"美债沉底、砖石蒲头" 理论将成真,美国雄覇环球经济牛耳,有能力以"美元本位" 将黄金本位取代,只因当时全球对1. 美国国力、2. 经济前景 及3. 伪公平民主 极具信心亦不得不从,如今美国以极度奸狡次案危机架祸全球、继以极其自私险嘅QE123自保、如今其国势日衰、覇气横行、自私假面目己因08金融海啸揭露无遗,世界各国人民渐醒觉美国、美元、甚至任何货币不可靠。

中国人近年发迹后疯狂於各国不问价抢楼,令世人顿悟砖头有价、只要不逢战乱则其价值永恒反覆趋升,更兼有创造经济收益功能、系最佳资金避难所;战乱时则可走动嘅黄金就系代替品。

虽然" 砖本位"只系谑谈怪论,在未有更可靠嘅资金体系发展成熟时," 砖石" 就系和平时、无经济好坏,你嘅财富避难所兼最可靠嘅朋友。

无论晴天、雨天,只要有能力就-----共买之,哈哈。

180. abc 2015-03-09 08:50:50
淡友们,继续等吧,楼价总有跌的一日,不过肯定唔系短期内。
到跌个时先买,希望你唔会一买完就继续跌,到时楼市转势向下,经济转坏,失业率上升,跟著连份工都冇埋,再来一次财富大转移!
181. 流浪汉 2015-03-09 10:45:01
成日讲经济乜乜乜,我就唔明钻石点解咁贵?经济唔好,钻石又平得几多?For 等上车人仕only:未上车亦未有实力等系正常,有入场卷唔入既就自求多福,唔知你有几多个十年。
182. 引刀一快 2015-03-09 10:49:58
懒人兄

我谂,你嘅讲法喺香港会成立,因爲香港政治环境特殊,又地少人多,兼且咁多大陆人想转移过嚟。但系莫讲外国,就系大陆都有商榷,唯独是每个城市最佳位置会讲得通。依家广州周边未入伙嘅新楼处处,话就话要20个月去存货,其实系按销情好情况计算,甚至万达周围都出现鬼城,汤生讲嘅”地大勿博“,喺呢类环境系合理嘅。如果懒人兄想买番间陪潘老先生,系时候睇,但系未系时候买。
大陆土豪送去外国买楼嘅资金,我认爲相当一部份系盲流,系俾当地发展商、中介、业主呃嘅,情况等同于在广州买屋嘅新到外省人,钱多、唔识拣、唔识睇、心雄,将市价快速推高,造成乜楼都好值钱嘅表像,更加多人骡个头入去。不过呢种良性循环有终结嘅时候,就系有经济波动、人才流入减慢之类,恶性循环就开始。”只要不逢战乱则其价值永恒反覆趋升“,应该要睇位置,只适合用于靓位。
183. 淡友 2015-03-09 10:54:50
我等淡友人微言轻,言论遭受抨击乃人之常情,不过本人是延续汤生爆煲论嘅讲法,各位好友睇事物双重标准,有对人不对事嘅处理方法.
184. 引刀一快 2015-03-09 11:02:31
Oscar Lam兄

依家大陆有心做财産再分配,会系点都未知,不过只要未实施前,有部分人俾人吓一吓,市场都会震一震,加上大陆楼市一直虚高,震一震已经会起大浪,起码依家买楼嘅人已经好少,揸楼嘅会斗快走,咁D钱趁人仔高俾BSD都有赚啫,所以再涌一批钱落嚟抢楼唔系奇,你睇睇”陈坤兴会否玩转物业代理界“, 如果唔系手上有大批大陆实客,点会有咁嘅动作?引刀做大陆嘅淡友,香港就做好友。
185. 淡友 2015-03-09 11:08:11

此等一面倒睇好嘅死硬作风,是十分危险行为,各位无须相信本人言论,但系应参考汤生"退"字解读.

有智慧者懂得何为"退",就系退一步海阔天空,得些好意须回手,切记,人往往[生忧患,死於安乐]!

186. 引刀一快 2015-03-09 11:14:54
再讲,依家果班烂鬼打大陆人,好多大陆土豪睇唔过眼,你香港人唔畀人买尿片,我地咪买晒你D楼罗,攞少少钱出嚟拉高你个市,你吹呀?反正上面唔俾人揸咁多楼,住宅租金又低,D钱攞嚟做香港地主不知几好。
北区果班友嘅所作所爲,害死香港。
拣D老人女人嚟虾,令人发指。
187. abc 2015-03-09 11:22:54

淡友们,我只是好心提醒你们,博士都未必实准,现在好大机会回一回再升,始终供不应求一直都无变.

去睇下楼,睇下有没有业主肯劈价卖楼给你,谂清楚吧!

188. 引刀一快 2015-03-09 11:27:35
如果大陆土豪未过嚟,只要楼市出现拐点,大把人劈价求全,呢个系硬道理。
189. abc 2015-03-09 11:40:35
毎一年租金支出是 total loss.
毎一年供楼支出是可以减低loan. 一来一回随时几十万.
租金毎年上升,供楼就不变.
毎等一年,就唔见了几十万,谂清楚吧!
点解会有人咁醒卖掉自住楼!
190. 引刀一快 2015-03-09 11:46:13
400万嘅楼,一年跌6%,就系24万,跌6%,计得好客气。
loan,每年嘅利息,卖楼就唔驶再俾,又悭番十万八万。
锁定利润,又再等下一波,你唔做大把人做。
191. under the dome 2015-03-09 11:46:55
空气汚染问题最后会令楼市下跌,但由於北京上海较近政府核心,问题可望人大会议后快速解决。
南方山高皇帝远,问题会比较大。


192. Oscar Lam 2015-03-09 11:54:02
回刀兄,

"好多大陆土豪睇唔过眼,你香港人唔畀人买尿片,我地咪买晒你D楼罗,攞少少钱出嚟拉高你个市,你吹呀?"

这点有些牵强。至於班费青虾老人、女人、小童事件,香港警察太仁慈。这次是中港合作的大好时机,可以安排广州方面派一些城管下来协助警方处理,相信事情会很快地解决。
193. abc 2015-03-09 11:56:37
楼市可以上升,打横行和下跌. 在上升和打横行时淡友们都要输,还未计买卖洗费.
下跌只是其中一个可能性,长期睇根本搏中机会好细. 
淡友们如果睇楼市咁醒,当初就唔会卖楼,现在被挟.
你们继续等吧,好似你咁讲,租楼日日赚.
194. Oscar Lam 2015-03-09 11:58:51
回刀兄,

"咁D钱趁人仔高俾BSD都有赚啫,所以再涌一批钱落嚟抢楼唔系奇"

这次刀兄做好友,小弟做淡友。
195. 流浪汉 2015-03-09 13:34:31
银行估价又高左sosad
196. 引刀一快 2015-03-09 14:35:45

Oscar Lam兄

讲吓大家开心下啫,不过唔好抹杀可能性,唔系Q房网走过嚟做乜?

197. 引刀一快 2015-03-09 14:39:17

Oscar Lam兄

你知唔知遗产税率系几多?5O%。

198. 引刀一快 2015-03-09 14:44:13

To 193楼 abc

你咁讲,冇钱嘅人一世都输,因为升跌都唔会买。

我就唔系咁睇。

199. 引刀一快 2015-03-09 14:49:22

”,可以安排广州方面派一些城管下来协助警方处理,相信事情会很快地解决“

 

OL兄,广州D城管太“客气”,中原地区嘅就够恶喇。

200. 流浪汉 2015-03-09 15:02:12
To 198

冇钱既先要谂下点样令自己有钱,唔系等个天整霖个楼市几平都系买唔到架啦…
201. abc 2015-03-09 15:06:08
冇钱的人应该努力储钱等几会买,买了就唔好贪心卖掉它。因为楼市系好难高沽低买。
沙一再创新高,我都话啦,再升机会好大!
202. 流浪汉 2015-03-09 15:31:31
老实讲,我都觉得好很贵,贵到离晒普。
203. Oscar Lam 2015-03-09 20:20:16
回197楼刀兄,

香港没有遗产税。大陆有遗产税,但没有实施。为何问这个?
204. 引刀一快 2015-03-10 06:53:47
Oscar Lam兄

呢个就系财産再分配嘅概念,一方面确立物权法,另一方面又用政策将你财産共化。
呢D税项话出就出,香港999年年期嘅地契,我够胆讲2047年会视爲港英余孽全部作废。

205. 楼价已到非常抵买的时候 2015-03-11 00:47:47

淡友恨到了,楼价已到非常抵买的时候

港岛多区都出现大量抵买的楼盘, 唔买十间八间真系对唔住自己
港岛西2013年的成交
柴湾非常抵买的楼
港岛东2015年的成交

鰂鱼涌非常抵买的楼
西营盘非常抵买的楼

非常抵买的楼盘

206. siuka 2015-03-17 10:08:21
懒人兄, 

看到你 46 楼的分享, 
想请问, 如果租务市场正向下调整, 都继续打折?

谢谢分享
207. 蜕变中嘅懒人 2015-03-17 19:18:19
TO 206楼 siuka师兄/师姐,

懒人话:
新约市价100-105% (靓装)。
第一次续约市价90%。
第二次续约市价85%。
第三次续约市价80%。

siuka师兄/师姐可能无留意关键字市价,打扣同租金向上或下调无关,都系按续约时市价租金打折,其实系好公道嘅计法,若唔嫌懒人烦,就用以下例子演算研究吓

假设siuka师兄/师姐以市价10000元租出市面质素平均单位。
2年后装修内栊自然折旧,单位质素变成平均之下,假设租金水准不变,原租客愿以9000元续租,你悭咗4500佣金、清洁内栊同执烂、即时接续无间断收租,当重出租等1个月无咗9000。即系再租2年实收租9000x24+13500,除笨有精夹唔使做功夫。

再讲若租金下调,市面质素平均单位租5000,你个单位内栊旧咗都唔值5000,4500续约都系公道,因为租客出5000蚊可以住靓啲,不过租客就要俾佣金同搬屋,你就一样要俾佣金同等新租客。

但若果续约时市价租值大升,变咗系20000,咁就18000再续约罗!

余此类推、最多续3次约就收番翻新再以市价100%租出去。

懒人咁打折系基於公道,唔系良心亦唔系贪心业主,生意之道矣,如有错处请指出再研究,谢谢。


208. 引刀一快 2015-03-17 21:06:48
懒人兄

你系租管将租客同业主放喺对立面嘅最佳写照!

一提到租约,平时大情大性你,文字自然透出刺骨凉气。
209. 蜕变中嘅懒人 2015-03-17 21:54:18
TO 208楼 引刀一快兄

兄台话:懒人将租客同业主放喺对立面嘅最佳写照!

懒人唔认同。
因为租客=生意上嘅客人。客人有啲衰到唔恨、但有啲真系好到你唔信,做生意要拉匀嚟计,所以公道系懒人嘅信念。
唔需要一定要做好人,除非你钟意,但一定唔好衰人,唔好揾人笨亦唔好俾人揾笨,若偶一无意为之,又定必以之为戒小错无妨、大错不可,系懒人一生信念同教懒人仔守则。

懒人谨向引兄表白,并非怪责,懒人无秘密,好友心照即可
210. 引刀一快 2015-03-18 01:15:48
懒人兄
放心喇,我几时都唔会对懒人兄嘅发言多疑多虑,正是好友心照即可。
兄台话:懒人将租客同业主放喺对立面嘅最佳写照!”
我要再一次讲清楚,我意思系:租管将业主同租客放喺对立面。
前提系有租管嘅情况下。
简而言之,就系租管容易令业主唔平衡,所以完全唔系好事。
懒人兄遇过租霸,引刀遇过TVB式煽情奸角,深明抑愤同焦虑系点样折磨人嘅,懒人兄事过境迁,引刀仍在静抗磨难,呢D咁嘅衰嘢.................

共避之!哈哈哈,则吉也!




211. siuka 2015-03-18 16:43:21
回207懒人兄

谢谢回覆, 小弟有为意"市价", 
但真的无谂到咁深
唔好意思 m(_ _)m

你的分析同见解系好合理, 我完全认同
如果有机会一定会应用 :)

再次感谢你的分享