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蔡志忠
2022年11月23日

如何捕捉最佳买楼时机?

 

蔡志忠

亚洲地产创办人
香港专业地产顾问商会会长
香港东区工商业联会首席会长

  近期防疫措施放松,朋友们忙於相约饭聚,弥补过往宅在家之闷局。香港经济下滑,楼市被「辣招」捆绑,交投处於几十年低位,然而有一班实力买家正蠢蠢欲动,准备趁低吸纳,在近来的饭局里,笔者常於席间被问:“什么时候是买楼时机?”坦白说,我也是「估估下」,只是个人运气不错,经常好彩估中而已。

  中原城市领先指数(CCL)上周录得162.31点,再创今年以来新低,楼价在过去5个月已下调逾1成。这个跌幅不小,至今仍未停止,以目前走势分析,楼市到今年底还会一直往下调。近期港股表现亮丽,源於内地出招救市,尤以地产股反弹更为强劲。然而,内地楼市近日再录7年来单月最大跌幅,给香港楼价走势带来启示。

  港府全力推动经济,行政长官李家超出席亚太经合组织会议期间,不忘会见各国领袖,亲自讲解香港拥有「背靠国家,联通世界」这个独一无二的优势,重申香港已经复常,重回国际舞台,冀望各国更多参与香港经贸交流,特首努力讲好香港故事,给其管治团体作出示范作用。美中不足的是,财金官员这一边比较慢热,面对香港经济衰退和严重财政赤字,仍然不肯放寛「辣招」、放松银根,任由经济继续恶化,做法令外界十分费解。

明年第一季入市 3点看法支持楼市

  基於利率不断上升和港府不肯减辣,楼价将至少下跌至明年第一季。今年利淡因素充斥市场,楼价最终跌幅或达至15%,甚至20%。如何捕捉入市良机?明年第一季属於农历新年期间,这个传统淡季成交量将进一步萎缩,笔者认为此时经济处於最低迷之时,对於准买家而言,却是最佳买楼时机。不过,市场利好消息仍然不少,大家不要对楼市过於悲观。以下笔者有3点看法仅供参考:

  首先,美国在明年上半年利率有机会见顶并开始回落,香港银行的15.5万亿元港币存款,或会有部份流向楼市;其次,明年下半年有机会与内地通关,这是香港经济复苏的关键日期,内地庞大的消费力将涌入香港,人才会增加,资金也会流入楼市;最后,当楼价下跌20%,库房赤字愈来愈严重,经济衰退进一步扩大之时,港府将不得不作出「让步」,就算没有对楼市减辣,也应该重推投资移民计划。

 
 
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1. 夏虫 2022-11-23 11:32:49
夏虫不可语冰。
2. 正确 2022-11-23 13:45:24
蔡生好文推介,入市良机观望紧,大把香港人有钱,等待一个信号.
3. 正确 2022-11-23 13:47:49
呢个信号就系息口见顶回落,港府冇收入,不得不减辣.
4. 去领悟 2022-11-23 13:54:46

如何捕捉最佳买楼时机?香港正在处於延后的强弱走势中,高妙的思维,要待学历高低者去领悟......

5. 香江人 2022-11-23 14:56:30
我都信蔡生,事实证明咗,咁多年睇到,冇造作,好过好多未日博士,乱点呀!
6. 好奇 2022-11-23 15:57:10
唔好过份悲观,钱大把,楼市最后会反弹.
7. 云在青天水在瓶 2022-11-23 17:57:25
蔡生太乐观了. 

香港楼市上一个牛市是从1984-1997, 约运行了13年, 而对上一次熊市从1997-2003, 运行了6年. 这一次的牛市, 中原指数由2003年8月的31.88, 升至2021年8月的191.34, 升幅5倍, 这一上升期运行了18年, 18年的牛市, 只调整一年半就结束, 可能性几乎为零. 

如果蔡生说的最佳时机是明年一季度, 我认为这最多算是熊市反弹, 反弹目标约170点. 对楼市前景不看好的朋友, 可利用这一反弹沽出手持物业. 
8. 云上青天水在瓶 2022-11-23 18:15:46
蔡生太乐观了. 

香港楼市上一个牛市是从1984-1997, 约运行了13年, 而对上一次熊市从1997-2003, 运行了6年. 这一次的牛市, 中原指数由2003年8月的31.88, 升至2021年8月的191.34, 升幅5倍, 这一上升期运行了18年, 18年的牛市, 只调整一年半就结束, 可能性几乎为零. 

如果蔡生说的最佳时机是明年一季度, 我认为调整完成, 对楼市前景继续看好
9. 对等资讯的人 2022-11-23 18:26:14
当日有人笑英国加电费,港灯亦加不少,45%。
11. Good point 2022-11-23 22:15:56
云在青天水在瓶 Good point Thanks
13. 讲真话 2022-11-24 01:31:07
云兄与蔡生各有道理.拭目以待.反弹也是不错.
明年第一季,楼价跌两成嘅时候,搏减辣,息口见顶同埋通关.
14. TO:云兄 2022-11-24 02:06:32
云兄讲漏咗2008年金融海啸,当年楼价趺咗两成半,直至2010年仍未反弹.
再到2014年占中,2019年反修例,楼价都有适当回落,.
楼市并非一直向上,而系不断巩固向上,咁多年来经济增长速度快,楼价升幅合理.
以目前指数162.31点计算,由2008年底嘅55,51点,经历14年间升咗约2倍,相比内地楼价升咗7倍,,香港升幅算系温和.
结论系:当通关及息口回落,楼价有力反弹!
15. 元 2022-11-24 06:33:26
内地楼市,明显是防止美国加息突然抽走资金,自己率先冰镇交易。

而所谓支持楼市,只是防止烂尾楼,始终供楼是中产人士,大批人烂尾,对消费市场不是好事。

g20/apec,习大大那么多会面,代表中国消费市场将暴增。大批高收入人士会出现。
17. 讲真话 2022-11-24 12:08:33
内地楼市15年间升咗7至8倍.
现在每家庭平均有两伙供应,供过於求,回落好正常,香港完全唔同.
18. 最佳卖 2022-11-24 12:42:27

如何捕捉最佳买楼时机?如何捕捉最佳卖楼时机?




香港人喜欢高位唔走低水走......


龙头代理行美联集团(1200)或相关人士持有的筲箕湾道368号海湾华庭地下6号铺,日前推出市场放售,美联旺铺董事梁国文表示,铺位以约1468万售出,高出市场原先的估价,以铺位面积458方尺计,尺价约3.2万元。

19. 往事回味 2022-11-24 12:50:08

往事回味.........








21. 讲楼 2022-11-25 01:25:29
7楼至系真云兄,8楼系冒充.
奉劝各位老友读者,唔好见人文笔好就模仿,以自己实力贴文做见证.
22. 回21楼 2022-11-25 10:08:32
8楼系鱼目混珠,佢网名系 「云“上”青天」。等如劣质B货,滥竽充数。又或者立心不良。
23. 唔好讲 2022-11-25 10:39:27
25. 过路者 2022-11-25 19:15:36
14楼嘅贴文都唔错,有理据!
26. 17 楼非常对 2022-11-26 16:43:21
内地 供应多於需求 ,而且 发展商 杠杆 非常高 ,同香港完全两码子事! 全香港有 130 多万业主, 牵涉二百多万家庭, 冇理由因为移民潮 身家缩水20~30%,他们是对香港 贡献最多, 最有信心 的一班人。 政府应该 取消 首置置业税款, 让更多人 补充 离开的人 。买500万楼竟然成二十多万税!
27. 府不肯 2022-11-27 03:23:06
香港好难减辣.......原因好简单,高官人工高,如果减辣,财赤更高......


特首办回应立法会议员有关财政预算案书面质询时表示,行政长官林郑月娥去年度的薪金开支为509万元,而2020至2021年度的薪金预算开支为521万,较上一个年度增加12万元,平均月薪约43万元。作为地方或国家的领袖,需带领社会发展,其工作责任重大。纵观全球各地,本港特首的薪金算是高吗?全球各地领导人的薪金谁为最高?
美国传媒《USA TODAY》曾於去年报道,根据2018年4月的资料,比较全球各国家和地区的领导人薪金,当中新加坡总理李显龙以年薪161万美元(约1255万港元)登上榜首,年薪约是当地人均GDP的18倍。香港特首林郑月娥以年薪57万美元(约443万港元)居於第2位,瑞士总统Ueli Maurer年收入为48万美元(约372万港元)排名第3位。

而美国总统特朗普就以40万美元(约310万港元)年薪排在第4位,但他於去年将薪酬全部捐出,只收取1美元象徵薪金。其余打入10大排名的均为欧美和大洋洲国家的领导人,年薪由28至37万美元不等(约217至287万港元)。至於中国国家主席习近平的年薪,英国传媒BBC於2018年报道,约为2.2万美元(约17万港元)。

【延伸阅读】【区议会选举】区议员人工有几高?酬金津贴开支点样计?

捐人工防疫 谁最大方?

新型冠状病毒肺炎(新冠肺炎)疫情全球大流行,冲击全球经济,各地领导人均提出捐出薪金或减薪,与市民共渡难关。新加坡政府早在2月底宣布,总统及内阁官员将会减薪与民众共度时艰,当局於3月公布详情,高级政治职务者如总统、部长、国会议长、副议长等,将减薪3个月,其他政府官员会按职级减薪半个月至3个月。香港政府为协助防疫,特首林郑月娥及问责官员早前亦捐出1个月人工予公益金,总额逾1,080.5万元。美国总统特朗普则向卫生及公共服务部捐出2019年第四季的人工协助抗疫,金额达10万美元(约78万港元)。


28. 云在青天水在瓶 2022-11-27 17:03:02
To 14 楼

波浪分析的要点是确定最低点和最高点,2008年金融海啸,只是令香港楼市进入中途驿站。

未来中原指数走势有可能是这样的, 跌至三顶跌幅150, 反弹至三顶颈线170, 再重拾跌势至2003-2021年升幅的0.382倍, 约130.
29. 消失咗 2022-11-28 01:37:22
回:  水在瓶......在金融/地产投资市场不可以死读书,读死书......就好似你3年前睇唔到三顶一样消失咗二三年一样......



未来中原指数走势有可能是这样的, 跌至三顶跌幅150, 反弹至三顶颈线170, 再重拾跌势至2003-2021年升幅的0.382倍, 约130.....................???
30. He was young.... 2022-11-28 11:39:46
#29, This one is you? what is the result now? 在金融/地产投资市场不可以死读书,读死书......

8. 跟风者 2016-05-11 13:16:27


高益价与亏损价的差异:
一个人的智慧是在购入高益价的物品而产生的,1997年我买入了一个高益价的物业,幸好此是第五个物业,所以风险并不高,2003年当市场产生亏损价的物业时,我大胆进行资产重组,一口气买入四项物业,2009年买入二项物业,2012年买入三项物业,作出了30年收租稳定的财务安排.目前图表睇来,1997,2014.2015,2016年是属於高益价的处境中,有实力者可买楼,跟风者不宜...不是黑心人的见解...

31. 云在青天水在瓶 2022-11-28 17:53:08
To 29楼

不论是一顶、两顶、还是三顶,其调整幅度和结果是一样的。楼市不似股市会快速上落,3年前提出预警,已给各位业主足够的时间去沽出手上的物业,也说明我没有看错市。

至於以上的推算,看得懂的,可以有建设性地讨论。看不明白的,只看结果就好
36. 等一等 2022-11-29 01:50:31
回:          
31. 云在青天水在瓶 


其实,你的理论一早明白, 笔者在2018年11月,第一次到顶时已经按排为无负债处置......以防万一,......其后一直在此专栏提出善意警告......停一停,等一等.......信者得救........因有恶搞网友,袛能提出:  停一停,等一等.......此类留言........我没有你这么悲观.......130点......???......130点可能死好多人.........




37. 识唔识架? 2022-11-29 09:38:20
人地利用分析睇到楼价见顶又发出预警已经好叻。
未能估到三顶只系因为估唔到政府会出手托市。
本来楼价2018年见顶,林郑plan救市2019出现双顶,其后下跌,茂波plan又救市2021出现三顶。
38. 好奇 2022-11-29 14:17:03
云兄的确好叻,不过过於悲观,有时都会估错.
39. To 云兄 2022-11-29 14:17:28
这人2015年香讨就叫人沽楼了,又叫人买股1661、输死左,大家别信这云在青天水在瓶
40. To 云兄话中原指数125见顶 2022-11-29 14:21:37