「3+4」与消费券双管齐下 哪类物业值得投资?......任何引诱都不适合高追......

香港文汇报讯（记者 颜伦乐）蓝筹屋苑鰂鱼涌太古城近日连环出现两宗蚀让，最新一宗账面蚀让金额更高达212万元或约15%，为疫情后屋苑最大额蚀让个案，连使费实际亏蚀或逾292万元。实际上，港九新界不同地区屋苑近期都陆续出现蚀让，如马鞍山迎海・星湾就录得一宗约23.8万元蚀让个案，而「半新楼」大坑尚峦亦有业主蚀108万元离场。

三年半账面贬值15%

最新太古城蚀让个案来自怡山阁高层F室，美联物业范浩轩表示，单位面积685方尺，三房间隔，原业主2019年4月以约1,420万元购入物业，今年5月时曾以1,460万元放盘，想赚微利离场，讵料市况急速改变，叫价降低至1,350万元，已较当年买入价低70万元，但仍乏人问津，最后减至1,208万元才於近日成功易手，相比最初开价足足减低252万元或约17.3%，折合尺价17,635元。对比买入价账面大幅蚀让约212万元或约15%。

而近日同一屋苑天山阁高层F室以950万元成交，比2019年3月时的买入价1,030万元账面蚀80万元，连使费恐蚀逾150万元。换言之，今次是不足一个星期内，太古城第二宗蚀让。而且今次蚀让金额约212万元，估计为疫情出现后屋苑「蚀得最甘」的一宗，如果连同使费计算，实蚀金额更可能逾292万元或逾两成。翻查近月数据，太古城已连续3个月录蚀让成交，6月底燕宫阁一个785方尺顶层特色户以1,930万元易手，原业主亦实蚀逾217万元或近11%离场。

大坑尚峦3年损失108万

除太古城外，港岛大坑尚峦新近亦录蚀让成交，世纪21北山地产严智贇表示，尚峦高层B单位，面积约549方尺，2房间隔，以约1,180万元易手，尺价21,494元，买家为区外换楼客，今趟属市价成交。原业主於2019年2月以约1,288万元购入上址，三年额外印花税期满即放售，最终账面损失108万元离场，单位贬值约8%。

其他地区，马鞍山迎海・星湾亦录得蚀让。中原地产张义强表示，20座低层G室，单位面积564方尺，2房间隔，放盘时开价约970万元，议价后以948万元成交，实用平均尺价16,809元。原业主於2017年以971.8万元购入单位，持货5年沽出，账面蚀约23.8万元，连同使费在内料实蚀约70万元。

近期美国两次大幅加息后，香港跟随加息无可避免，本港楼价拾级下跌，单在本月首十天已经出现至少数十宗蚀让成交。香港文汇报追踪的十个大型屋苑的银行估价接近全线下跌，其中太古城，沙田第一城及嘉湖山庄估价的跌幅更超过半成，后市不容乐观。有专家指出，在刚性需求强劲下，本港楼市要下行必须要有多重负面因素来牵引，包括美国加息导致按息急升之外，疫情对环球经济的伤害及营商环境改变，而政府预期全年经济可能出现负增长，以及地缘政治风险等。本港市民若有意捞底执平货，则要留意投资风险，务必量力而为。

◆香港文汇报记者 黎梓田

据本报追踪的十个大型屋苑的银行估价，多个主要屋苑估价都比起今年一月时全部下跌，跌幅较多的包括鰂鱼涌太古城、香港仔中心、荔枝角美孚新邨、观塘丽港城、牛头角淘大花园、沙田第一城、天水围嘉湖山庄，跌幅介乎4%至6.4%。其中太古城，沙田第一城及嘉湖山庄估价的跌幅更超过半成。

大幅低於估价或拒批按揭

按揭专家指出，近日市场经常出现成交价大幅低於估价的成交。虽常听说买家怕银行估价不足影响成交，但原来成交价大幅低於银行估价的单位有机会未能成功上会亦非好事，因银行亦一样有机会拒批按揭。如果银行发现单位的成交价较市价低5%或以上，银行审批按揭申请的态度会相对审慎，如成交价比估价低超过10%，银行有可能会视为不合理成交而拒绝审批按揭。市民若有计划入市，必须计算好自己财务能力，以及一旦失业能否持续一段时间供楼，免得一旦被迫断供输了首期兼供款之余，还要付出一笔款项租楼安身。

近月楼价持续下跌，银行估值不断下调，不少业主对前景感到悲观。蚀让潮於8月变得更明显，蓝筹屋苑更加群盘减价蚀住走，包括鰂鱼涌太古城、康怡花园、九龙湾德福花园、沙田第一城等，都出现零星蚀让个案。太古城更於一周内连续出现2宗蚀让，其中一宗蚀让金额接近300万元，为疫情后屋苑最大额蚀让个案。

太古城连环损手 最夸蚀两成

鰂鱼涌太古城近日连环出现两宗蚀让，其中一宗账面蚀让金额更高达212万元或约15%，为疫情后屋苑最大额蚀让个案，连使费实际亏蚀逾292万元或逾两成。单位来自怡山阁高层F室，美联物业范浩轩表示，单位面积685方尺，三房间隔，原业主2019年4月以约1,420万元购入物业，近日以1,208万元易手，折合尺价17,635元，3年多时间账面大幅蚀让约212万元或约15%。

值得留意，近期多宗蚀让个案都有共通点，大部分於近3至4年前买入。据差估署指数，当时属楼市高位，2019年5月楼价指数曾登上396.9点，为前一个历史高峰。但之后遭逢疫情冲击，今年楼价更因加息阴霾及外围经济不稳等而出现明显下跌，最新6月份楼价指数只约380.5点，较2019年高位跌4%，因此如现在因为额外印花税3年期「松绑」想沽楼，会较容易损手。