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精英文集
2021年工商舖市道料「量升價平」
 
張宏業
特許測計師 中國房地產估價師
2021年1月19日 (文匯報)

  如果說2020年工商舖是「嚴重疫情市」,則2021年筆者會冠名為「非常疫苗市」,整體今年市道主要視乎疫苗廣泛完成注射日期、市場消費何時復常和內地與香港通關具體時間表。無庸置疑,2020年工商舖是近十年最差年頭,2021年會「探底回升」,但是在在看疫苗效應了。

  先從物業買賣統計數目分析2020年工商舖市況。

  爆疫大損商舖市場元氣

  2020年整體物業註冊宗數是73,322宗,工商舖註冊宗數是3,799宗。近五年自2016年起,工商舖註冊量分別是5,287宗、8,998宗、9,320宗、4,666宗及3,799宗(由2016年起按年數字),即是2020年成交量只及2018年高峰期的四成。同樣地,工商舖、純車位及其它註冊金額也從2018年的1,760.1億元急跌至2020年的749.9億元,跌幅擴大至57%。

  2020年工商舖市場浮現「價量齊急跌」已是歷史部分,今年會是如何走下去呢?如果以跌幅排名,2020年是商舖租金和售價最驚人、商業樓宇租金/售價是次之、工業樓宇則是跌幅較輕微一群。近年商舖市場不景氣始於2019年下半年社會動盪,2020年更加迎來四波新冠疫情,且下波還比上波嚴重。

  新冠肺炎叫停全球和地區人類的自由活動,市民減少本地正常購買、飲食和消閒消費;全球旅客不能自由離開本土外出旅遊、商務消閒、學習,香港商舖租售市場被一舉打衰。尤其是旅遊區的街舖和商場影響最大,民生舖則因市民留港消費下得益。

  民生舖料成上半年焦點

  民生舖的租金較遊客舖跌幅低一成半以上,且11月底從價印花稅被減半後民生地區錄得不少成交,還出現少數「短炒」獲利的成交案例。主要成交案例是五千萬元以下及現有租約給予3.5%回報率以上的民生中小型地下和一樓街舖,坐落於傳統市區或新市鎮民生中心地域,交通便利且人流不俗。預料中小型民生街舖會是2021年上半年成交主流,如果下半年內地與香港啟動通關程序,兩地商務、旅遊、居民交往活動穩步回復後,第三季起旅遊區商舖市場才有機會出現租金回穩,吸引投資者找尋核心地帶商舖投資機會,旅客區商舖成交會逐漸回復,真正成交價格才會再現。

  不過,核心購物地區肯定「風光不再」,天價呎租和驚人呎價已成絕響,零售活動步向實體和網絡並行,租金和售價自然有所調低了。在不同疫情周期中,上班和商務活動於部分「在家工作」及「網絡會議」下順利進行,促使不少大中型企業開始實施「在家工作」常規化。

  甲廈租售價格或跌一成

  根據外資測量行寫字樓部訪談結論,「在家工作」疫情下會成常規、可節省商廈需求一成至三成半。網絡普遍應用打破上班和會議區域限制,企業紛紛把大面積辦公需求由核心商業地帶轉移到新興商業區,既可大減租金總開支,也可將原來分散工作地點集中起來,且縮短上班時間而廣受員工接納。根據政府差餉物業估價署統計,截至去年11月,私人寫字樓有地區租金和售價指數平均下跌12.1%和12.0%;甲、乙及丙級租金和售價指數分別下跌14%和20%(甲級)、9.5%和9.15%(乙級)和10%和11%(丙級),足證去年甲級寫字樓影響最大。綜合外資測量行和本地大型商業樓宇代理預測,2021年整體甲級寫字樓租金跌幅減少,於一成減租以內,而售價跌幅同樣地減少,也徘徊在一成左右。利好的租售地區是新興外圍商業地帶包括港島東、港島南(黃竹坑、香港仔),九龍東(包括觀塘、九龍灣、啟德等),較大碼成交始見於下半年,上半年仍是中小型商廈買賣為主。

  受惠新經濟工廈料獲追捧

  近兩年,政府招標芸芸工商用地中,只有工業地皮被成功出售。繼早前中國移動以約56億元投得一幅火炭工業地作數據中心外,今年1月中新加坡資豐樹基金以8億元奪粉嶺工業地。今輪工業土地招標共收到八份入標書,包含長實、信置、億京、嘉華、佳明、建業實業等眾本地實力發展商,足見工業物業備受看好。

  不過回顧2020年,工業樓宇整體錄得成交金額和數目齊齊下跌50%及26%,反映去年市場充斥細價工廈成交。縱然工廈是工商舖中租金和售價跌幅較少的,但是市場避險情緒是明顯的。代理普遍看好2021年工廈較受追捧,主要是投資額較小、受惠於新經濟、工廈重建步伐加快等等。

  2020年已成歷史,2021年工商舖肯定比去年興旺,成交量有所提振,換來租金和售價止跌或微升希望。真正情況還受制於疫苗效益和廣泛注射時間表,大家需萬二分注意。

  題為編者所擬。本版文章,為作者之個人意見,不代表本報立場。

 
 
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