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敢說亮話

茶餐廳亂話(476)有今生,冇來季

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁
2019年2月23日

  今早去到茶餐廳,見到一個移居英國多年的老友在飲咖啡。原來他知道我替馬會寫波經,專程到來講一些英超消息俾我知。佢話同車路士領隊沙里老友,在車路士輸了比曼城6:0之後,沙里仍然未見過班主阿布,估計最多教埋今季,下一季一定冇得玩。我以為是什麼消息,原來是沙里將會被炒。在香港,稍為了解英超的人都知道沙里有今生,冇來季。現在不明白阿布點解仲未炒佢,如果被沙里繼續揸莊,輸多幾場,明年就冇得打歐聯。現在炒沙里,搵一個暫時領隊,仍然有機會爭贏曼聯同阿仙奴,唯一解釋是阿布並不是放棄沙里,而是放棄車路士。畢竟阿布玩英超都已經玩左咁多年,什麼錦標都贏過,係時候將車路士賣走,就算中國政府唔准民企再以高價買球會,但中東的油王更有錢,隨時可以用超高價買車路士。阿布玩了咁多年英超到最後仲賺一筆,應該算得上是名利雙收。

  講到名利雙收,有時又唔係咁困難。十幾年前有一個大學同學到香港工作,他手上亦有一些積蓄,當時他打算租樓住,問我他手上的積蓄應如何投資。我話千祈唔好租樓住,最佳投資就是將手上積蓄用作首期去買樓,而且地點一定要靚,面積愈大愈好。講都冇人信,有博士學位,是投資專家的老同學竟然真的買樓自住,早兩年他已返回美國,在臨走之前將自住豪宅賣走,當然是大賺一筆。到現在我每年都收到他的新年禮物,他返回原居地後不時對人說,在香港買靚樓自住真的是名利雙收。咁嘅事,真係有今生,冇來世。

 
 
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1. 冇今年,有來年 2019-02-23 11:02:43
不過今年香港樓市形勢應該係《冇今年,有來年》。

2. 真真薯片 2019-02-23 12:44:01
在香港(平價)買靚樓自住真的是名利雙收,咁嘅事,真係有今生,冇來世。
3. 引刀一快 2019-02-23 13:01:16
關鍵都係低買高賣。
4. 雲在青天水在瓶 2019-02-23 19:43:07
回頭看,讓統計數據說話:

物業具有使用價值和投資價值雙重性, 樓市的走勢不外是升 / 跌 / 不升不跌. 跌之中又可細分為大跌和小跌, 大跌和小跌的界限以每年付出的租金比率為分野. 

有了以上的常識, 便可知看淡樓市者注定輸面較大, 因為用家如不買樓, 也仍需為頭頂的一片瓦付出租金的代價, 所以樓市升或不升不跌, 皆對業主有利, 而樓價小跌(少於支付租金的幅度內), 也對業主無害, 只有樓市大跌(跌幅大於所付租金), 業主才會有帳面上的損失. 

如果將升 / 跌 / 不升不跌各按1/3的機會率計, 則業主占有2/3的利好或然率. 若將大跌和小跌再細分為各自1/2的機會率, 則業主所占有利機會更可超過8成3.  

以一個較長時期的走勢來看, 這8成3的利好機會率, 令樓市長升不衰, 每一個樓市周期都是在上一個周期的基礎上螺旋上升. 用不了多久, 我們就可見到香港整體樓價超越97年水平, 再創新的周期高峰. 

無樓者(這裏指有能力而不入市者)仍在山下張望之時, 業主們早已登泰山而小天下了!
5. 引刀一快 2019-02-23 20:34:32
一個大灣區,各地普通住宅嘅單價差距去到20倍,只計一線城市都去到10倍。中間就那麼一個關卡。
若單純計條加升幅減租金嘅加減數,是否以偏概全?
6. 真真薯片 2019-02-24 07:22:01
4樓雲兄係有道理,但係近期雲兄轉睇淡,在下想知雲兄有咩睇淡理據可以推翻當年2010既理論?

純羅輯探討,還請雲兄錫教
7. 大灣龍頭 2019-02-24 08:34:02
香港大灣龍頭地位確認,未來會吸引更多高質人材及大灣土豪來港置業,加上土地供應不足之勢也根本上被確認,香港樓價被迫只能上升。無奈!


8. 樓奴 2019-02-24 09:33:55
上年或今年高價入貨,會唔會係「有買樓,冇人世」。

做死一世「樓奴」。
9. 雲在青天水在瓶 2019-02-24 13:35:04

回6樓薯片兄,

我談不上什麼理論, 對香港樓市的趨勢預判, 只有一個標準, 即聯匯制度下的利率走勢.

樓市如上所述有83%的上升或然率, 可支持樓市持續升15年左右. 但亦即是有17%的下跌或然率, 可令樓市調整3-6年. 17%可能性的占比雖小, 其殺傷力卻不小, 97-03跌了7成便是香港人的集體回憶, 誰也不希望這種記憶再次出現成為現實. 但從現在的走勢看, 有此可能, 作為投資者, 不可不防.

2019年德銀 "明斯基周期" 預計, 金融中心的高端地產, 將進入清盤/恐荒階段. 如果投資者看到這種可能性, 仍勇往直前, 我祝你幸運!

11. 湯瑪斯 2019-02-24 14:03:48

現時我都睇淡樓市。但睇淡應該是短期的(如兩至三年)。長期是必須睇好既,雲兄已分析得很入肉。所以,除非有戰亂或經濟大衰退,否則必定是:睇淡就限於短期,長期就要睇好。

大部份人一生中只入市一次(不計換樓),所以應該在樓價偏低時入市,千萬不要在某一樓市週期摸頂或樓價偏高時入市。我們沒有水晶球,所以這一判斷甚難。若判斷準確,就可以名利雙收,或解決了居住的一大問題。

12. 引刀一快 2019-02-24 15:30:01
真係睇長期,就唔會淨係睇香港喇。
13. 好笑 2019-02-24 16:13:23
要香港樓價大插7成,要以下幾個條件同意出現。1.出現重大金融風暴。2.同時各國政府不出手救市,不印鈔,寧可犧牲政權。3.香港政府打死不減辣。4. 絕對不可譲北水湧入執死雞。5. 在樓市大冧價的時候,政府居然有本事有効增加土地供應。

跡近天荒夜談。印鈔印到上了毒隠的各國政府,在下一次風暴出現,肯定更出猛力QE. 

Cash is king? 發夢吧。金元券時代,Cash 同垃圾冇分別。揸金元券就可以避險,自欺欺人。
14. 引刀一快 2019-02-24 18:34:47
樓上

如果港樓變成大陸樓呢?

唔使驚,我唔係咒你,我係話大陸樓有機會變港樓啫😜
15. 好笑 2019-02-24 20:33:07
銀紙貶值令到Cash購買力大插7成的機會,高過物業(中港磚頭)價格大插7成。

金元券印多幾個零有幾難?你叫津巴布韋政經都出事,你叫當地人小心樓價大跌?哈哈哈😄
16. 真真薯片 2019-02-24 20:54:57
雲兄,如果閣下睇淡既理據重點係息口走勢,未來息口走勢都仲係好難講,今日同廿年前比有一樣野唔同左,就係美國企業已經習慣左低息,要加返上3,4厘唔係冇可能,但要上返8,90年代既息率,似乎機會唔大

假如港怎升上4厘,在下睇有機會跌三成,但係要好似98年咁跌7成,在下認為機會唔大,唔知雲兄點睇?
17. 自醉粉絲 2019-02-24 21:42:00
在香港買靚樓自住真的是名利雙收,咁嘅事,真係有今生,冇來世

—》在香港賣自住樓炒股真的是名利雙收,咁嘅事,真係有今生,冇來世
18. 阿来 2019-02-25 01:22:32
雲兄不要想得太灰,今年余下時間樓價應可升一成,去返去年高峰188點個位。

要升破頂就要明年啦,明年升穿了188點希望雲兄勇敢面對,不要又玩失蹤。香港樓價上升是大勢所趨,中聯辦等國內機構已出來頻頻掃貨,俾曬貼士。

雲兄快些上番車吧,你個無良業主可能又加你租。唉.......