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敢說亮話

政府的交通燈計劃

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁
2014年12月29日

  政府突然間宣佈在大東北收購數十公頃農地用作復耕計劃,立刻被不少評論員口誅筆伐,如果不是聖誕假期,我相信會有更多有關批評收購農地言論,但我認為那些批評政府有關計劃的人,可能是在聖誕節期間多喝了兩杯,或者蒲得太夜,根本唔知道官員們心意,只懂得批評,浪費了官員們的一片苦心,好人當賊辦,不過,若果那些評論員不是亂批評,又叫政府出招壓樓市,香港物業市場就不會出現好似今日亂局,大至地產商,細至農戶都擁地自重,令到政府在開拓土地上寸步難行,又唔知道誰人教官員們一條好橋,我姑且冠以一個稱號,叫「交通燈」計劃,我的意見不是政府老點,而是計劃的步驟,或者,亦可以說是老點,不過,是老點那班耕戶。
 
  全世界交通燈都是“紅,黃,綠”三色,本來,政府官員是不可能從中領悟什麼,不過,最近就被黃色搞到頭痕,政府本來想在9月28日清場,誰不知欲速不達,不但未能清場,還壯大了黃衫軍的支持,當時,聲勢一時無量,後來,政府以守代攻,黃衫軍的支持率日漸降低,最後變成散兵游勇的鳩嗚人士,在黃衫軍佔領旺角,金鐘,銅鑼灣三個地區七十多日之後,已經仕無鬥志,警方很容易清場,這七十多日其實是一個黃色地帶,同交通燈的黃色燈號一樣,是給予警方做清場的準備工作,如果沒有黃色準備時間,政府要清場就沒有那麽容易,不但結局比現時差得多,什至會有傷亡,所以,黃色是相當重要。
 
  政府為了增加土地供應開發大東北,向那些租戶收地起樓,唔使講,難過登天,那些政府官員一邊廂要政府開拓土地,多建樓房,另一邊廂有政客就教那些耕戶死守家園,寸土不讓,一於玩死政府。在過去多年,政府在開拓土地上毫無進展,這是主要原因。今次,政府不是收地建樓,而是收地復耕,而政府所說的復耕計劃,差不多是為了那些耕戶度身訂做,政府用高價購買耕戶土地,又可以租回給他們耕種,同售後租回差不多,那些耕戶只不過是業餘性質,叫他們長期耕種真的是死俾你睇,他們之所以堅守耕地,亦只是高姿態表現,或者希望得到多些賠償,又或者受到反對政府的政客唆擺以熱愛耕種為理由,堅決不交出土地,但政府宣佈復耕,就算買了那些耕戶的土地都是用作復耕,甚至可以租回給那些耕戶,不過,除了有一個租期外,政府一定會要求那些耕戶繼續耕種,不能荒廢土地,否則,政府有權隨時終止租約,收回耕地,而那些耕戶,收咗錢,邊度會有人耕種,任由政府收回土地,政府便得其所哉,雖然時間可能用超過十年,不過,最後都能夠收地,那十年就當是黃色交通燈好了。

 
 
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1. 睇得通 2014-12-29 09:09:03

老农 耕牛 耕田 家渔畜牧-动物-动物,家渔畜牧正在耕田的可愛水牛)农民耕田图 牛耕田图片大全大图,牛耕田图片

 

香港少爺小姐多,如何進行 《復耕計劃》 ???

2. 亮劍 2014-12-29 09:55:40
【明報專訊】前不久公布的長遠房屋策略,令人注目的其中一要點是增加居屋數量,由10年建8萬個單位增至9萬,觀乎上星期樂富居屋中心外通宵未散的長長人龍,這9萬單位成為社會未來10年的置業焦點當是毫無疑問。既然社會對居屋需求如此龐大,目標一旦定下,就得依據「路線圖」推進,不過,由於同一時間政府還有建設公屋的巨大資金壓力,否則無以兌現10年興建29萬個公營房屋的承諾,因此,如何在房委會以外加增資源投入,做到多發並至,將會是當局的考慮方向。
私人參建混合發展

助達居屋落成目標

今日《明報》的房屋署前副署長鄔滿海專訪,談話內容突顯這名昔日長時間負責房屋官員的看法,包括贊同政府重新研究私人參建及混合發展居屋,從而加速達至公營房屋建屋量的承諾目標。由於未來10年興建公營房屋的重擔壓在房委會肩上,構成沉重的資金及時間壓力,如何卸解,各種策略逐一紛呈。以財政司長曾俊華提出的投入270億元房屋儲備金為例,據他的說法,由於建屋牽涉龐大資金,儲備金是作未雨綢繆之用。說白了這其實便是墊底資金,確保不至因經濟周期變化而有斷財之虞,從而影響公營房屋的落成。

從居屋派表人龍不絕的現象看來,社會對居屋需求絕不可小覷,這既有人口結構變化帶動的需求,除了新生代的居住需要以外,還有每年6萬對新婚夫婦,本來私人樓宇也可以起一定的紓緩作用,然而近年樓價飈升,與絕大部分新生代購買力脫節,私人樓宇變成投資工具遠多於民生必需品,因此每年平均新建的9000個居屋單位便成為香餑餑,如何做到準時落成滿足住屋需求,便是當局的至高目標。否則的話,作為一個主要都會城巿,房屋供應如此落後,更因此出現大量劏房,不論特區政府如何解說指一旦規管便可能導致減少供應租金上升,也不過是文過飾非,暴露出公營房屋供應匱乏下的束手無策,何以稱為現代化城巿?

私人參建居屋或混合發展,猶如一個忙得不可開交的人多了一個熟手幫助,有望較快完成目標。香港曾經是有這兩類政策的,不少居屋便是私人參建,由政府撥地,邀請私人發展商以「價高者得」競投承建,標書有一定限制條款,包括居屋單位落成後,按房委會訂定的價格出售,並要符合施工質素等。至於混合發展則在公元2000年代在鴨脷洲及茘枝角有試點,準備落成後隨機抽出三成單位作居屋,只是到了2002年政府宣布停止出售居屋才全部改為私人樓宇發售。

我們認為,只要政府把好關,私人參建居屋及混合發展仍有可為,前者關鍵在於樓宇質素的控制,後者在於如何判定一個混合式發展計劃中,何者為私人樓宇何者為公營房屋。有一種看法認為,發展商「大雞不食細米」,對公營房屋興趣不大,其實斯言差矣,香港除了大發展商,也有為數不少的中小型發展商,近年出售的地皮由於面積巨大,中小型發展商礙於實力,無法加入競逐,可是私人參建居屋卻或會為他們打開另一扇門,走出另一個空間。至於混合發展,原計劃令部分人詬病之處是若隨機抽三成作公營房屋出售,變成一幢大廈內混雜兩種業主,有人會感到或會影響樓宇價值。這種擔憂不難解決,屋苑內某一兩幢劃作公營房屋,便不存在這種憂慮,或且可以較易解決此前的「影響樓價」擔憂。

房屋屬戰略級資源

主政者識見定大勢

一地的資源與另一地不同,有的地方食水是戰略級的資源,如新加坡;有的地方則是房屋才是戰略資源,如香港。過了這些年,由1970年代麥理浩擔任港督年代以降,巿民目睹房屋在整個社會向前發展過程的戰略作用。必須承認,若無70年代大興土木的公營房屋政策,香港可否由此平穩妥當走過之後的30年亦成疑問,我們不能不說港英政府在此事上的超脫視野,大庇天下寒士俱歡顏,人們始能安身立命,埋頭未來。香港應該把房屋問題放到戰略的高度來處理及解決,面前目前種種阻力,說一句老話﹕辦法總比困難多,只差在當事者的識見和決心而已。

歡迎回應 editorial@mingpao.com
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在賣地及轉換土地使用條款過程中,攪公私混合發展以加快建屋進度,本來係好提議,但落入D蠶蟲師爺果度,就好橋变屎橋!
現在就當一個有1500伙規模的補地價項目,你發展商會:
 
因應市場研究
地盤坐向觀景
剪裁開則用料
預計發展成本
計開乜價賣楼

集合上述因素之後,發展商才計倒補地價底線。
現在政府話整公私混合發展,那麼發展商當然用:
最悲觀的估算……例如預最好座向的兩幢楼变居屋;因為係混合發展的關係賣唔起價。
最保守的計價……因應居屋客的消費水平比較低,那麼叫人家住客會所点起法?用料级数点厘定?管理水平去到边個级数?

有疑問當然俾唔起價乃常識,咁政府一係要喺補地價中作重大讓步,一係叫發展商唔好玩啫!!




3. Hoo 2014-12-29 15:24:54
「 早陣見靑少年人反東北好激!原來除了被人用大基數抹黑東北發展的房屋佔地比例外;亦有以下原因」
      近日網上流傳一段香港電台節「頭條新聞」訪問,指特首梁振英在競選期間曾經說過,可考慮開發邊境禁區,讓內地旅客未簽注來港。發布片段者嘗試藉此證明,新界東北發展計劃一旦事成,內地旅客就可以免簽證來港。
      梁振英昨晚特別透過特首辦嚴正澄清,強調新界東北新市鎮不在邊境禁區,而以前所指的邊境禁區發展計劃,跟現時的新界東北新市鎮是兩個不同的地區,概念也完全不同。

    梁振英重申,新界東北新市鎮不在邊境禁區,而特區政府沒有邊境禁區發展區的計劃,故此不會有內地人免簽注進入香港任何地方的可能。                                  24.12.2014.