地產博客 > 文亮語 返回
瀏覽人次:22172    回應:18
文亮語

加租上限15%不如唔好出租管

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁
2021年4月1日

  傳統4月1日是愚人節,唔知道政府是否跟隨習俗愚弄一下市民,政府打算推劏房租管,每兩年上限15%,這個做法表面上是租管,但實際上是容許劏房業主每兩年可以加租15%,即使租金上升幅度遠低於15%,劏房業主都會加到盡,而事實上在低息環境下,任何類型物業每兩年加租15%都很難做到,政府這個租管變相鼓勵劏房業主加租,又怎可以說是租管。

  政府應該大膽一些保障劏房租客,在兩年後續約時唔准加租,四年後就可以用市值租金,這樣才叫租管,當然有很多劏房業主不滿意,但其實想深一層,能夠保持在四年內租金不變已經是非常難得,就算在四年後,租金市值亦只會上升幾個%,如果政府能夠增加供應,租金甚至會下跌,不過,我估計官員不但不夠膽做,連提也不敢提。

 
 
我要回應
我的稱呼
回應 / 意見
驗証文字
 
回應 / 留言規則
  1. 禁止撰寫粗言穢語、誹謗、渲染色情暴力或人身攻擊的言論;
  2. 禁止以名稱/暱稱/綽號/同音字等批評或映射任何人士、機構、公司;
  3. 禁止發佈有關招聘、推銷、廣告等內容;
  4. 禁止公開任何個人資料(如電話號碼、電郵地址、即時通訊帳號等)。

敬請留言者自律。本網站保留刪除/堵截任何留言的權利。

會員登入
登入ID 或 網名
密碼
3. 浪子心聲 2021-04-01 15:34:52
博士講得好,咁嘅租管唔做好過做喇,但這個是從大眾市民的觀點看。

如果從香港政府官員的角度看,這樣做就可以向中央「交功課」,證明官員做咗嘢。

更重要的是,不單只不會得罪房地產既得利益集團,未來政府就可理直氣壯推行「劏房租金津貼」。由於香港的經濟問題,劏房租金升幅應不高,更難高於15%,但有了「劏房租金津貼」的支持,未來劏房租金升幅應比其他住房高。到時拿不到津貼的劏房戶就更慘,而最大的既得利益者,依然是業主和地產集團,租金升,樓房自然更值錢,這樣真係「唔做好過做」。

這現象,就是過去二十多年香港特區政府官員及特首的「交功課」文化,表面做足嘢,又顯得非常落力,但實質沒有解決問題,最重要這樣可以「忽悠」中央,讓中央以為問題得以解決。

中央真的要明白香港工務員的特性,他們真的很擅長「交功課」式的政策制定,去「忽悠」市民大眾及中央。

4. 引刀一快 2021-04-01 16:23:28
飛地、飛地、飛地

重要嘅事情講三次。

一個飛地,仲駛乜租金管制。
6. 十一哥 2021-04-01 23:22:06
刀刀 飛地飛地…攪到 又拂拂地...'

7. 浪子心聲 2021-04-02 01:35:40
引刀兄,「飛地」應屬於「遠水」,不能救「近火」,而「劏房租管」加「租金津貼」原意是「近水」,即時減輕低收入劏房住戶的困難,但我相信效果不大,更大機會有反效果,令劏房租金上升幅度比其他住房高。

希望中央認真想清楚,不要「好心做壞事」,定10%加幅都多喇。在沒有「劏房租金津貼」下,正如博士話,正常在四年內租金能保持不變已經是非常難得,四年後,租金市值亦只會上升幾個%,如果政府能夠增加供應,租金甚至會下跌。

從近年公屋住戶數據,2015/16至2019/20年度,雖有6.69萬伙公屋單位落成,居民人數只由約213萬人升至約219萬,只增加了約6萬人。政府認為這是因為人口老化及「少子化」,令公屋量增,但整體住戶人數增加不大。

但我個人認為另一個原因更重要,就是有大部分的新建公屋是分配給原本居住在公屋的分房居民。如果政府真的想在短期內減輕劏房問題,在未來幾年公屋供應未到位時,公屋應優先分配給現時已居住在劏房多年的公屋申請人,讓這些居住環境惡劣的劏房住戶,快一點解決居住問題,同時更善用公屋資源。而公屋分房申請就遲一點,因為他們現時已享受低租金的公屋,遲幾年政府起多啲大啲嘅公屋給他們,佢地可能更開心喇。

8. 舍神 2021-04-02 02:29:13
從來租管都唔會係好事啦! 
市場事市場解決。
9. 浪子心聲 2021-04-02 11:13:44
舍神兄:

從經濟理論分析,不是任何「物品」或「服務」都應由市場決定價格,社會生存的「必需品」,如食水、食米、奶粉、口罩、等等,在供應不足或需求過高時,影響民生,政府就必須介入管制。在香港最明顯的例子,就是「限奶領」,由於內地對港的「嬰兒奶粉」需求過高,令香港媽媽買不到奶粉,政府以「限奶領」介入,每人只可買「兩罐」,問題即時解決。

因此,現時香港房屋大量短缺,而需求又非常高,大家不得不承認「房屋」是「必需品」,所以香港現時實行「租管」,尤其是「劏房租管」,是合情合理的。但這樣可加至15%租金的「劏房租管」,猶如「限奶領」限每人最多可買「15罐嬰兒奶粉」,還給「奶粉津貼」,結果需求不減反加的機會甚高,所以這樣的「劏房租管」加「租金津貼」政策,唔做好過做,要做就限加租最多5% 。


10. 十一哥 2021-04-02 12:13:18
刀刀 大灣大間屋咁好世界…獻番間公屋出嚟..就多一家脫困…

11. 向泛民说不 2021-04-02 13:15:52
原來引刀又是呃福利的低能仔,條友呃了大陸的福利,可以接近零成本係大陸讀書,搶大陸女人,但是卻不知道感恩,日日暗黑大陸。大陸公知的一份子,公知以前高大上,現在人人喊打,大陸年輕人唔易被呃啦。
12. 向泛民说不 2021-04-02 13:21:14
浪子,不要那麽無恥的黑奶粉了,當初奶粉商製造供不應求的狀態,結果導致了香港不能成爲奶粉的集散地,同時也讓飯民港獨狗製造中港矛盾。香港人失去創匯,同時也令港獨崛起。所以大陸現在非常討厭那些富商,這次修改法例,可以看到之前讓富商和民建聯治港,非常不滿。

記住香港本身是不生產奶粉,但是香港人左手交又手賺外匯,根本就是躺著也賺到錢。最近黑暴和疫情,香港人損失了可能超過4000億,那些錢哪裏來cover?請問。


13. 留意魔鬼條款 2021-04-02 14:18:46
還有一段(及差響物業估價署當時租金增幅以較低為准)15%是封頂、
14. 浪子心聲 2021-04-02 18:51:50
13樓,有咗「租金津貼」,劏房租金就容易比正常升幅高,15%封頂升幅,對業主絕對有利!

好像如果「限奶領」定最多可買15罐,但一般水客都是買十罐八罐,很少會買多過15罐,這樣的「15罐限奶領」定咗等同「無限奶領」差不多,每兩年跟市場加租封頂最多加租15%,一樣係「有租管」同「無租管」差不多,有幾可可以加到15%咁多,明白未!

「劏房租管」要封頂就封5%,這才能減低「租金津貼」對市場的影響,對劏房住戶才能真正獲益!
15. 引刀一快 2021-04-02 20:41:42
浪子心聲兄

飛地點會係遠水,係超近水就真,解決房屋問題,只係飛地其中一個功能,仲有大把功能。
16. 引刀一快 2021-04-02 20:49:53
向飯、十一仔

我間公屋你兩個都有份㗎,有床位預咗你兩個。
不過,有個注意事項,每年記得驚蟄果幾日迴避一下,驚啲噠鞋聲傷到你倆隻啲手腳內臟。
17. 鳥6 2021-04-03 08:33:17
租金回報不變的話,以後樓價每年大約也會升15%,加埋超低息槓杆,香港住宅物業仍然好吸引。每年15%租金升幅跑嬴通漲,冇壞。

買間600呎劏房收租,每個月收三萬租金,加埋兩老婆每人每月15000老野年金(依家60歲開始就可以買),兩份medical insurance, 係香港退休,生活冇憂。
18. 十一哥 2021-04-03 09:21:11
刀刀  果然係表裡如一…成個大媽轆、啱時節就返香港鵝頸橋霸個位。
19. 引刀一快 2021-04-03 09:47:12
十一仔,地產網三蛇呢個朵得來不易,唔好嘥咗佢,日日淨係識得話人係女人之類,你儲唔到粉絲喎。
20. onclerkclerk 2021-04-03 15:50:31
香港高官未住過劏房, 不知劏房運作, 葉劉去探劏房戶, 都是去坐一坐,得一得, 給記者影影相,未有深入了解, 最貼地的立法會議員辰辰諗住去劏房住五天做做穌, 但第二天都頂唔浦打道回府了.
23. 浪子心聲 2021-04-14 20:30:53
今日有位運輸及房屋局官員,在立法會回答議員有關「劏房租管」加幅過高問題,他這樣回答:

「上限設於15%,是按租用單位兩年後的加幅,並非每年計算,在「2+2」方案下,涉及4年租約計算,業主首3年只能加租一次。15%是上限,而以每年加租一次計算,按差估署數字,部份年份的租金加幅超過30%,在考慮各項因素後,15%的幅度對私人巿場是頗大的約束。

我請問這位官員,你所講的「部份年份的租金加幅超過30%」,是那些年?當時香港的「政治、經濟、失業率、人工加幅」是怎樣?是否如今時今日的香港「失業率高峰」、「人工預期冇得加」,有否將事實全面論述, 若用經濟最好景的年份加租率制定今時今日的「劏房租管」上限,合理嗎?是否還在「忽悠」市民大眾和中央。