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文亮語

如果沒有獨立收租佬

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁
2017年5月8日

  去年十一月,CY在毫無預警之下取消DSD,劃一用15%新印花稅替代,我相信在公布前的保密工作做得相當好,唔好講市民,知道政府將會推出新印花稅的官員亦不多,在CY公布推出15%新印花稅理由是壓抑投資需求,什麼是投資需求,即是買樓收租,壓抑投資需求即是唔准人買樓收租,由於事出突然,大家都沒有反應,幾日之後,CY宣布不再爭取連任,想鬧都無謂鬧,見到CY連官都丟掉,大家都唔好意思再鬧。

  一向以來,不少人認為收租佬好似吸血鬼,吸取租客的血,其實,市民是被人誤導,但亦難怪他們,因為任何酒樓食肆結束營業,那些經營人士第一件事就會話租金太貴,蠶食了利潤,令到他們不能夠生存,但從不提及是他們經營不善,或者收取過高的行政費,久而久之,收租佬變成大反派,CY出招打壓,不少市民叫好,但他們並不知道,如果沒有收租佬,租金將會升到離晒譜。

  15%印花稅的確可以令到打算買樓收租的人卻步,租盤將不會增加,與此同時,現有租盤可能被業主收回自用,或者賣俾用家,在沒有增長情況下,租盤的數量會慢慢減少,結果就是租金上升,最後,政府唯有出租管,這是一個不可行但又要行的方法,不過,官員們不用擔心,香港並不是第一個推租管的地方,加拿大多倫多市已經先行一步,但全世界的政府官員都不知道,租管令到更加少人買樓收租,大部分租盤都會落入持有大量住宅單位的業主手中,在沒有獨立的競爭對手的情況下,租金升幅將會更加驚人,尤其是第一份租約,租金將會大幅高於市值,到時候,租客就會知道,沒有獨立收租佬,租金就會升到離晒譜。

 
 
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1. 真真薯片 2017-05-08 09:43:10
博士似係想講住宅租務市場會變左好似商場咁, 比大mall壟斷, 細業主同細鋪被趕絕, 租金升結果所有產品同服務價格都升

博士係收租王, 呢個講法由博士講出黎相當有說服力, 不過公司名買樓一樣要比辣稅, 大集團搞租盤既話, 係咪要好似紅磡海乜軒咁整成座酒店出黎放月租? 暫時呢類項目香港唔多, 遲d係咪會越黎越多呢?
2. 123 2017-05-08 09:57:25
如果租金升, 樓價會唔會跌呢?
3. 湯瑪斯 2017-05-08 12:11:47

我同意湯博士所言,七月份開始樓價會轉勢下調。有冇租管都好,七月就下調。因為我覺得香港好多人(唔包括湯博士同我)針對CY,明顯對人唔對事。CY一日在任,佢地死都唔俾樓市大跌,仲不斷唱好。頂多個零月就大功告成,到時就跌得勒。CY自上任以來,用盡法寶壓樓市,結果樓市只升不跌。激死佢!雖然好多磚家話CY落錯藥,不過佢死都唔會認錯既,今日至識佢咩!七月份開始樓價下調,佢會話係佢既功勞。佢咁既性格,導致好多香港人對人唔對事!咁係唔對既,佢不仁,你唔應該不義!

4. 十郎 2017-05-08 12:21:55


      我對收租佬無惡意。這個情形與供求有問題,以下舉例的數字,我特地跨大的,目的希望容易明白。

      如果地產商今年有一萬四千個單位出售,其中一半七千個,平時會被收租佬吸納咗去放租,現在收租佬因為15%稅而卻步罷買,其餘七千個已經賣咗給用家了,這一半地產商如何處置呢?一是可以餵飽埋其他用家,一是自己做埋收租佬。

      我係講,就算收租佬罷買,祗要供應一直存在,除非供應係零,或者少到接近零,否則一萬四千單位都要搵人住的。


5. Ben 仔 2017-05-08 12:22:56
博士高見,不過政府太低B,所以它們是死性不改,閉門造車。
6. 浪子心聲 2017-05-08 12:49:43
湯博士講得有道理,在理論層面應該是對的。但問題是在住宅租務市場能否出現大量單位習中於好幾個大業主身上,尤如真真兄的論點好像商場大業主一樣壟斷整個商場的租務市場呢? 我個人認為出現這個情況機會不大。

7. 十郎 2017-05-08 12:56:14


      簡單d講,多咗7000個自用業主,就少咗7000個租客。

8. 自我陶醉 2017-05-08 12:57:45
從用藥層面看,不管中藥西藥,每一種藥都有其藥效和副作用,懂得利用不同藥性相互搭配、制衡,達到治病目的的才是名醫,用藥適當時,毒藥也可以是解藥,用得不恰適時,補藥也可變成毒藥,這就是名醫與庸醫的分別,因此,用藥不可獨立評估,必需按病情和整體藥性作全盤考量,這不只是一門醫術, 而且是一門藝術,否則只會醫死人,樓市辣招也是同一道理。

9. 引刀一快 2017-05-08 13:15:17
有咗大灣區,需求會逐漸被疏導。
10. 路人xx 2017-05-08 13:26:37
9樓引刀,

大灣區之下,你真係認為流出香港的人會多過流入香港的人?真係疏導?定引入?香港樓價跌?定係爆上?
11. 真真薯片 2017-05-08 13:57:41
引刀兄

搞得大灣區, 即係比人自由來回香港同珠三角, 有人北上, 亦會有人南下

咁到時到底北上既人多定係南下既人多呢?
12. 自我陶醉 2017-05-08 14:32:37
引刀兄,

自從宣佈成立自貿區起,劇情已經註定如何發展,我覺得大灣區只係為未來的劇情發展設計的一個包裝,有沒有這個名目都不重要。
13. 引刀一快 2017-05-08 16:01:38
路人xx、真真兄  兩位

我都知道好友一定係咁講法,而我嘅睇法好簡單,未來香港嘅邊界模糊化,港人置業選擇性全面提高,覺得港樓價格唔合理嘅人可以疏導,已經夠喇。到時港樓升到十萬蚊一呎都唔緊要,因為有一千蚊呎嘅樓你揀,做人睇餸食飯,大家各得其所,就唔使咁撕裂喇。

以前大陸人遊港一次係大件事,將來就變成好似港島人過海入新界咁輕易平常,是否有需要集體遷港?每日150人單程證,是否來港上限?如果內地人密集性高速大批遷港的話,香港同大陸其他一線城市嘅差異亦絕對越來越小,還需要介懷住屯門還是深圳灣?

兩位,睇好大灣區唔係想人死,係想人好咋!
14. 引刀一快 2017-05-08 16:07:32
自我陶醉兄

完全同意,無論如何,基建已經喺曬度,大灣區呢個名堂只係用作號召,俾果D之前唔注意大陸嘅人一個具體講法而已。

公路多到好似血管,地鐵密過蜘蛛網,唔通少量香港人唔了解就唔work咩。
15. 香港土著 2017-05-08 16:25:11
十郎兄,

水清則無魚. 你講得太清楚, 水魚哪裡游泳......
16. 十郎 2017-05-08 17:15:53


      土兄:我覺得事情發展得不合理,所以講出來。

      上次我寫中山一遊,提及類酒店級的白飯賣3蚊一碗,棚仔嘅賣兩蚊,香港飯店收12蚊。點解會貴咁多?解釋就係米貴。我都想有人解釋我知,加埋塞車都係六小時的地方,米價差咁遠?😕😕😕


      
17. 開胃 2017-05-08 19:37:14
雖然香港人收入較內地高,但食唔起兩蚊碗飯,你有大把時間又免車費,放工搭6個鐘車去大陸棚仔食就食飽啲喇,唔係只能幫襯12蚊碗的本地白飯,米貴等人心裡好過啲啫。
每個年代梗有人唔想負債,租樓住就無債一身輕,仲投資金股滙賺大錢又有啲冇錢買,乜理由住宅會由自用業主買哂?
18. 引刀一快 2017-05-08 21:35:14
十郎兄

點解香港一碗飯仔貴咁多呢,係怕你食飯飽,D餸咁貴,容乜易你叫一味特價菜,八碗飯,咪一家人食飽曬,起碼八碗飯都收咗一舊水,加埋茶位,咁就人均近五十,同茶餐廳套餐差唔多。

大陸食嘢係抵好多,同樣兩舊水左右,一鼎老火湯68,燒鵝例牌50,蒸半條鯇魚38,炒個青菜25,叫幾碗飯,四個人食飽飽。
19. 十郎 2017-05-08 21:49:39


      我覺得影響租務的重要原因,是實質供應量,即是收樓量,而不是出售量。我記得在 “細價樓爆煲論 “之後,大型的祗有荃灣環宇海灣入伙。如果記錯,請指正。我們耐心等候樓花入伙潮 ,形勢就比較清晰。

20. Tony lam 2017-05-08 23:41:06
香港洗碗人工皮六都難揾人、老表四仟差唔多啦!計番條白飯指數…咪12蚊對3蚊碗囉!香港白飯番去3蚊碗…就真係大大活嘞。

一於以ketone diet 對抗高飯價啦!真係會fit好多㗎 。


21. 舍神 2017-05-08 23:56:19
似乎不少人把增加供應對租金影響,與15%税對租金影響,混為一淡。

博士的確講解得很清楚了。

而且,已是浮上面現像,鏗鏘集楼奴,便说得好清楚。
22. 老白 2017-05-09 00:51:07
湯生文中所講嘅尼樣嘢 - “少左人買樓收租於是租金上升”(好多其它地產大師都講過同樣的),其實我一直唔明白點解,希望各位師兄可以教育我一下。 

我嘅想法系 - 賣少左一个物業比投資者,市場上就少左個出租單位,但同時因為尼個物業賣左比用家,於是市場上又會少左一位租客。供應少了一個,但需求同樣也少了一個,咁租金應該唔會受影響,最多只可以話租樓市場萎縮左。請各位幫忙解答一下好嗎?
23. 路人xx 2017-05-09 07:09:29
個個租客都有幾百萬做首期買樓?個個租客都過到壓力測試?個個租客都想買樓?

發展商持貨力甚強,冇投資者買樓,都唔會賤賣現貨,買唔起的租客始終買唔起,長遠來講,如果冇買家,發展商還會起樓嗎?不起樓,何來供應?
24. 唉 2017-05-09 10:48:16
其實 2016年 Q1 係二手樓入市最後機會... 無聽嘅等到而家先去抽新樓樓花嘅用家其實好快會好後悔...
未來一兩年租金繼續高企,但自住嘅新樓又未入住。好多即買即供嘅變相係雙倍負擔。加上新樓佢地好多借凸。
到一入伙,管理費真係嚇 L 死人,加上好多借埋二按。唉慘不忍睹
25. 舍神 2017-05-09 12:10:02
樓其實不是必要買, 要解決居住問題, 租屋, 係另一選擇 (暫不作價值判斷)

冇了收租客, 同時消滅了等量租租, 15%是否對租市影響中性......呢個問題,
我想好睇.....微觀發生乜事。問題在於是否新供應都落入原先租客手中。

租客有兩類, 有能力上車但等跌或活在當下的一族,
另一類係冇能力畀首期,但收入不錯, 呢類為數不少。

15%推出後,投資收租一定少了, 樓價也許會短期向下, 最後落入用家, 整體來說租盤會越來越少, 數數出租放盤不難證實。所以....最受害的必然係第二類冇能力上車的租租。肯上車的,可能是政策下的得益一群。

新盤最後都落入有實力用家,(有實力的原先租客, 更多係父幹一族), 及有大量丁權的收租客 。
整體來說........租盤必定減,而冇力上車的,只可以任業主魚肉。

當然....新供應是最終極可行壓抑租金及樓價的手段。

如果, 樓價真的只升不跌, 租金上升迫使一d有實力買家上車, 也可能是一德政, 但世事難料..!
26. 引刀一快 2017-05-11 11:05:20
To 24樓

大灣區嘅管理費好低,同香港嘅差價,夠食早餐。