地產博客 > 文亮語 返回
瀏覽人次:44343    回應:31
文亮語

去年睇淡樓市,今年睇好,的確不容易

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁
2015年3月16日

  上星期四,我去了一個研討會,幾位專業人士向大家分析樓市走勢,有一個數據我不明白,點解去年有大約有九成人預測樓市會下跌,但結果是升了12%,今年又竟然超過一半人對樓市樂觀,雖然未有結果,其實結果亦不重要,最重要的是什麼原因令人們改變了他們對樓市睇法,由負面變成正面,由悲觀變成樂觀,而最令我不明白的是樓價已經上升了12%,相比去年,是少了一些上升空間,經濟環境更不用說,零售下降了14%,可見舖位空置多了很多,雖然說有不少民生舖搬到了橫街,又有不少變成樓上舖,但總括來說,無論經濟環境,零售業都比過往差了很多,而且是不用做什麼調查便可以感覺到。那些去年對樓市悲觀而今年對樓市樂觀的人心態就是他們現在打算買樓,不過,他們亦是說老實話,如果不是抱著樂觀態度,又怎會打算現在買樓。

  有人或者會問,那些過往對樓市悲觀的人,怎可能有比180度轉變,其實,他們是受周圍環境,身邊的朋友所影響,在過去幾年,他們信奉那些專家的預測,睇淡樓市,但樓價不跌反升,在過去幾年買樓的人享盡做業主好處,不但低息令他們減少支出,物業升值令個人資產增長了不少,實在令人羨慕,那些睇淡樓市的人見到如此情況,轉軚又似乎很正常,不過,要他們轉軚又的確不容易,或者會有人話,我話轉就轉,有什麼困難,答案就是樓市走勢,如果樓市在過去幾年一直下跌,而我一直預測樓市上升,老實說,今年問我,除非我有十足把握,或者知道黑天鵝幾時會出現,否則,打死我都唔會預測樓市下跌,情願一路錯到底,因為若果我一改口,就即是認輸。

  今日有人說我轉軚,我並不承認,在過去幾年,樓市亦如我預測般一直上升,今日我說細價樓爆煲,因為我找到細價樓會爆煲的原因,與往年一樣,就算大多數專家都說樓市會下跌,而我找到樓市上升因素一樣,與轉軚無關,我甚至可以說已經贏夠,樓市亦不會無止境向上,是時候下跌,根本不用什麼理據。

  除了打算買樓的人,那些害怕樓市繼續上升,就算未有能力買樓,他們都會預測樓市上升,適逢金管局出招,便說金管局握殺他們上車機會,我只是奇怪,在過去幾年都唔買樓,今年又話有人握殺他們上車機會。還有那些在去年內買了樓的人,他們當然會由睇淡便睇好樓市。

 
 
我要回應
我的稱呼
回應 / 意見
驗証文字
 
回應 / 留言規則
  1. 禁止撰寫粗言穢語、誹謗、渲染色情暴力或人身攻擊的言論;
  2. 禁止以名稱/暱稱/綽號/同音字等批評或映射任何人士、機構、公司;
  3. 禁止發佈有關招聘、推銷、廣告等內容;
  4. 禁止公開任何個人資料(如電話號碼、電郵地址、即時通訊帳號等)。

敬請留言者自律。本網站保留刪除/堵截任何留言的權利。

會員登入
登入ID 或 網名
密碼
1. 引刀一快 2015-03-16 08:53:43
仲有一個新問題,就係睇嚟香港人開始適應咗網購嘅郵費,順豐到港嘅郵費一旦被大範圍地接受,香港嘅舖同經濟會進一步受影響。
2. 笑左 2015-03-16 08:57:47
樓市亦不會無止境向上,是時候下跌,根本不用什麼理據。

笑了
博士你對各國qe點睇?
3. 蜕变中嘅懒人 2015-03-16 09:19:06
老實說,今日" 現金價爆煲" 機會比" 細價樓爆煲"  機會不遑多讓,作為細價樓包租公嘅懒人盤算過,細價樓變咗現金又可作何打算。

前面聞虎啸、身後有狼羣;動危静安、坐待天命算了。
4. 中等风险取向 2015-03-16 10:16:12
越對自己分析可達預其有信心,越不會發生
做好多手準備,進退可攻可守,留得青山者勝
5. 尚无言 2015-03-16 10:23:01
双方都转軚而已!
6. 山高雲低 2015-03-16 10:37:19

金管局握殺他們上車機會

扼殺

7. to 3. 蜕变中嘅懒人 2015-03-16 11:00:19

可做人民幣定期, 一年有5厘息,

 

8. 價格投資者 2015-03-16 11:01:10
各位大大,如果股票都收3D,三年內賣要罰錢,咁各下會買乜股?
A, 高息股
B, 增長股/概念股
C,  現金

再推一步,如果學畢菲特咁買股,一買要揸10年以上,你又會買邊種?
A, 高息股
B, 增長股/概念股
C,  現金

9. yy 2015-03-16 11:07:14
"我說細價樓爆煲,因為我找到細價樓會爆煲的原因"--所持理據不足,已被數據證明謬誤
"樓市亦不會無止境向上,是時候下跌,根本不用什麼理據"--這句才是人話,合情合理
10. 牛腩湯粉 2015-03-16 11:10:42
因為大部份專家同佢親戚,朋友都係上年買左樓。

所有買左樓的人都因為自己有樓在手, 睇野角度會突然變晒,對他們來講根本分析從來都是吹水的。

11. 過路 2015-03-16 11:30:31
如果3個月真的爆煲,但不是由四按引起,博士不算贏了!
12. 迷惑貓 2015-03-16 12:22:34
不少人都同2F 師兄一樣覺得全球QE會令港樓繼續坐火箭。真心求教,之前美元QE時美元唔值錢,人民幣又升,所以資產嘅價值短時間內暴漲,我明。現在逆轉,美元長線走強,其他貨幣貶值,點解咁多人都仲係覺得港元資產依然看大升呢…?好似任何因素結論都係gogogo咁,,,
13. 哈哈 2015-03-16 14:10:05

其實在這兒發言的多是有物業的, 主觀願望當然想樓價繼續升啦! 無論事實如何, 講羸總比講輸會開心舒服D, 畢竟都羸咗咁多年, 有歷史證明自己是啱的。既然錢又你羸晒,彩又你攞晒,點解唔比湯生一個言論自由,係都要圍攻佢?  係咪好怕佢講得啱的話, 你們賺得唔夠多就唔Happy呢?

香港咁多呢D黑心的投資者/業主希望普羅市民訓街的... 若香港這樣繼續扭曲下去,迫到D人要摟住大家一齊X... 哈哈...真係自己攞嚟~

14. 路過 2015-03-16 14:52:19
TO:13/F

咁你就錯晒囉,所謂發財立品, 有錢人通常都樂善好施,點會想的窮人瞓街呢。

通常對窮人最差嘅都係來自窮人本身族群。
15. 窮人愛內鬥 2015-03-16 15:18:33
冇錯,窮人左膠如果得到政權,先鬥富人,再窮人,總之就鬥到冇飯食冇力鬥先停。
16. 內地宏調 製造強業主時代 2015-03-16 15:35:01
中國經濟之所以偉大,是因為包括樓市辣招的宏觀調控下,人民包括香港人日益是「富爸爸」(即借貸過低令財務更穩健),當國際有金融風浪的時候,對我們來說不是「危」而是「機」!中國宏調令市場人為地去槓桿(減少借貸),格式化成為國家的「硬資產」!大量化解美國量化貨幣的蹂躪,中國巧妙地運用中國人傳統追求物業的意欲,藏富於民!如果中國沒有這硬資產,中國尤其是香港人的財富已經在過去的幾浪量化海嘯中,大批的財富被搶掠了!

宏觀調控製造了強業主及弱買家,也會出現貧富懸殊,平衡的方式是大量供應,內地做到大量供應所以樓價能下跌!但香港卻被政治明星、環保人士及地區人士不斷拖延供應,究竟拖延供應對誰最得益!?市民應該擦亮眼睛!

樓市辣招只是拖延時間,buy time!可憐政府一拖再拖,時間愈拖得長,業主就會愈強,而上車人士只會愈來愈弱,這的確是一個深層次矛盾!

宏調製造了「強業主年代」! 樓價是由買賣雙方博奕而來!既然強弱懸殊,又如何樓價跌!?貧富懸殊的可恨之處,就是「弱買家」的對手不單只是「強業主」,更是比自己更強的「強買家」(不少是強業主的化身),遇上入市機會,「強買家」會快人一步,而「強買家」最強的不是錢,是EQ!當樓價大跌的時刻,如沙士,夠膽入市的都是「強中強者」,所以很多人判斷錯了,以為弱買家是首期不足的人,其實還未計算「膽汁」是否足夠,所以大部份久等十年的弱買家,到時機來臨時一樣大多數會錯失上車的機會!

到了下次樓市谷底(如果你等到的話),你是否「膽汁」夠強?到時候才知!

但為何不掌握現在的機會,量力而為上車!?

只要是主動面對風險!風險在掌握中!主動面對的損失其實自己能承擔!被動就一定損得最多!投資的秘訣,其實只此而已!

17. To 15 2015-03-16 15:42:14
你喺咪話緊人力和熱血?
18. To: 路過 2015-03-16 15:47:40

看你的回應, 根本就不是路過, 是「有心」和「刻意」。何必呢? 

立品?  立品是這樣的風涼嚒? 哈哈... 呵呵... 人好公平, 賺到這些欠了那些... 花無百日紅。

19. 蜕变中嘅懒人 2015-03-16 16:18:53
多謝7樓兄台提點,懒人有做人仔定存收息,剛月前做一年定存利息3厘83,內地減定存息,而最近香港就頻密加人仔定存息,近日多者達5厘,當然唔同銀行有唔同條款,情況好似顯示內地人仔需求跌,而香港人仔需求增,兄台點睇呢個現象呢?請討論吓,真係唔多明。
20. 蜕变中嘅懒人 2015-03-16 16:25:01
TO 12樓 迷惑貓兄

祥益汪先生發表嘅" 磚本位論" 應該會解開兄台嘅迷團,請自參考。
21. 回12 ﹠ 20 2015-03-16 17:12:00
以我有家庭在NZ為例,3年前USD貶值後50萬NZD就換3百30 HKD 可以FP 買間細樓,衣家層樓升到5百,同時美元轉強衣家50萬NZD對HKD只有2百80,HK樓價一邊升時美元又升令我購買力跌,今日同一個數只可以比60﹪買同一樣野,反而放HK樓可以對返成百萬NZD,係我個CASE 你話美元強我應該係HK再買野定開始賣野?? 
22. 引刀一快 2015-03-16 17:15:48
To 19樓 懶人兄

以一貫隂謀論,係外國勢力同大陸唱對臺,依傢人仔一年定期最高係4厘幾,印度銀行,又係美帝嘅爪牙!
23. to 19. 蜕变中嘅懒人 2015-03-16 17:19:24

我覺得係反映左中國經濟有好大問題. 內地機構係內地借唔到錢, 所以要0係度借. 而內地既利率比國家限死左, 所以利息反映唔到.

 

24. 港豬與樓價 2015-03-16 17:35:04

近日報紙刊出一個名為「上車血淚史 : 80後小夫妻終圓上車夢」的文章,在各大討論區及Facebook瘋傳。

文壇才子健吾教授當然亦唔執輸,亦圖文並茂插上一腳,一篇「樓價與港豬」,簡單地就係將薪金同樓價做一個比較,証明「以前買樓容易好多」。

咁仲唔係社會的錯?

健吾教授引入大堆數據,加上讀者人數眾多,火四郎又點敢去「叉卵住」教授的諗法。我同健吾先生唯一的分別,就只係痴長幾歲,有些唔同的因素我地可以分享下。

1. 如果以前買樓咁易,咁而家呢一代後生仔的父母,起碼都每人買到幾層留返俾佢地,咁佢地仲點會有上車之苦?

2. 人工同樓價,係有一定的掛勾,但呢個唔會係1:1的關係。1981年,港元最優惠利率係20厘,1983年減咗都去到16厘;當時按偈一般係P+2,實際利率係18厘;但2015年呢?2厘15。再望一望按偈年期,以前係20年,而家去到30年。

望埋去好似唔係差好遠,1983年500/呎的第一城,計售價為HKD197,500,按偈每月應該係HKD2,134/月;而1983年一般專業人士月薪係2,000左右;但人數應該同今時今日八間大學讀緊「神科」的尖子差不多。

3. 再以今時今日第一城4,200,000條數來計,而家30年按偈2.15息口,每月還款係11,089;供款增加5.2倍,如果以20年按偈計算,每月還款係15,083/月,供款增加7倍,而收入方面,就以CY萬四蚊來計,普遍人工亦係上升7倍,絕對係同步增長喎。

4. 如果再睇埋居住密度比較,接政府統計處2014年文件,家庭住戶平均人數係2.9,1983年火四郎就搵唔到數據,但大家可以問下超過32歲的朋友,佢地平均有幾多兄弟姊妹?每一頭家的生活開支到底比而家低定高?

5. 今日大家睇到的沙田第一城,四隧滙聚,(獅隧,大佬山,城門,尖山)又有地鐵站,但1983年的沙田第一城,對外交通只得一條獅子山隊道,火四郎仲記得當時由沙田去荃灣要一小時的車程;絕對唔方便過今時今日大家嫌棄的天水圍(雖然今時今日連天水圍都有港鐵)。

如果嚴格來講,1983年同今時今日有乜分別,火四郎覺得因為大家開始忘記咗乜嘢叫做「獅子山精神」,所以係上年當記者問特首候選人乜嘢叫做核心價值,佢真係支吾以對,其實,佢真係講咗而家香港人的心聲。

25. 路人午 2015-03-16 17:56:25
本來是一篇發表個人意見的文章,講講吓变咗同人打賭,明明是話三至六個月見頂,講講吓又变咗攞二月及五月的中原數據作比較定輸贏(即高位比本來預測提早了起碼三個月見),湯生您都很可能被人氣壞了?
26. 奀豬媽 2015-03-16 17:57:05
知見立知為無明本.   無明不覺生三細,境界為緣長六粗....
 
其實磚家好; 專業評論家好; 赤子心言者好,  若懂因果, 根本不應起哄多說,因凡事都起; 伏; 跌.   獅子山時代不是一家大細訓碌架床, 訓地下嗎? 當年艱辛的日子也不是挺過來了嗎.   現樓價動輒過千萬,  若入市不當, 分分鐘要背負一身債.   我讀書時的偶像山口百惠最近出書, 她先生三蒲友和做訪問時說, 當年娶老婆時所買的房子因為高峰時買故到今天都未還清, 故大家真是要量力而為 .......
 
但16樓好像講得不錯, 可現今市道那麼差, 民生的產品(如衣服; 鞋襪越賣越平), 好多低技術行業都式微, 「膽汁」QE唔QE, 反正無多餘的財富被搶掠了!故世事又可從何而來?看來有錢煩惱也多. 無錢的人話之你真是
知見立知為無明本.   無明不覺生三細,境界為緣長六粗....
 
其實磚家好; 專業評論家好; 赤子心言者好,  若懂因果, 根本不應起哄多說,
因凡事都起; 伏; 跌.   獅子山時代不是一家大細訓碌架床, 訓地下嗎? 當
艱辛的日子也不是挺過來了嗎.   現樓價動輒過千萬,  若入市不當, 分分鐘
要背負一身債.   我讀書時的偶像山口百惠最近出書, 她先生三蒲友和做訪問
時說, 當年娶老婆時所買的房子因為高峰時買故到今天都未還清, 故大家真是
要量力而為 .......
 
但16樓好像講得不錯, 可現今市道那麼差, 民生的產品越賣越平, 好多低技術
行業都式微, 「膽汁」又可從何而來?
 
看來有錢煩惱也多. 無錢的人話之你QE唔QE, 反正無多餘的財富被搶掠了!
故世事真是有得, 有失! 
 
有得, 有失! 
 
27. 奀豬媽 2015-03-16 18:05:19
知見立知為無明本.   無明不覺生三細,境界為緣長六粗....
 
其實磚家好; 專業評論家好; 赤子心言者好,  若懂因果, 根本不應起哄多說,
因凡事都起; 伏; 跌.   獅子山時代不是一家大細訓碌架床, 訓地下嗎? 當
艱辛的日子也不是挺過來了嗎.   現樓價動輒過千萬,  若入市不當, 分分鐘
要背負一身債.   我讀書時的偶像山口百惠最近出書, 她先生三蒲友和做訪問
時說, 當年娶老婆時所買的房子因為高峰時買故到今天都未還清, 故大家真是
要量力而為 .......
 
但16樓好像講得不錯, 可現今市道那麼差, 民生的產品越賣越平(如衣服; 鞋襪越賣越平),
也有好多低技術行業都式微, 「膽汁」又可從何而來?
 
錢多的人煩惱也多, 無錢的人話之你QE唔QE, 反正無多餘的財富被搶掠了!故世事看來真是有得, 有失! 
28. 迷惑貓 2015-03-17 00:15:41
Re 懶人兄 and 21F ching,

謝回答。我再細閱下汪先生文章。其實我也只是開始注意樓評兩年的光景。

21F, 所以我也覺得其他主要貨幣貶值就算不是利淡,也不會是利好,,,愚見
29. retail sales 2015-03-17 00:24:19
呢兩個月零售真係跌得好急,數字不騙人,再唔信,去老尖行個圈,名店静到出奇,同幾個月前係兩個世界,楼市会反地心吸力?
30. 引刀一快 2015-03-17 03:57:05
下個月零售會起番D嘅,因爲部份喺珠三角打工嘅人返咗嚟。而且,大陸人都幾善忘,班反水貨做嘅事情,會忘記嘅。
31. 蜕变中嘅懒人 2015-03-17 07:51:35
懒人諗,經過QE浩劫之後,經濟下行現金為王褪色效應所及,除非係曠世高人,己無任何超然具價值物資或手段保命,即係經濟下行時,無行業或投資可避險,搬去豬欄都無仔生,喺咁嘅思维之下,長久必升嘅磚頭應係經濟海嘯來時嘅挪亞方舟。