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文亮語

入息中位數究竟是什麼意思？

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁
2014年5月14日

　　如果有人問我這條問題，我會答冇意思。其實，這條問題顯示了香港房屋政策，政府的最終目標是要私人樓與公營房屋的比例各佔一半，即是應該有一半以上的人夠資格買私人物業，亦即是最少有一半人的入息超過入息中位數，現在，入息中位數遠低於置業的要求，換句話說，是樓價太貴，所以，就出現打擊樓市的辣招。

　　如果政府有足夠的建樓量，她的說法是不錯，但是現在無論是公屋或者私人樓的建樓量仍然還未達到要求，公屋還可以輪候的方式慢慢達到五成的既定目標，但私人樓供應不足，但又沒有輪候這種策略，唯有從樓價之中反映出來，樓價高代表可以買樓的人減少，即是願意付高樓價的人可以優先置業，這亦可以說是社會上的自我輪候，實在毋需要政府擔心，政府推出BSD等是拉停有心置業的人，希望那些初次置業者可以利用這個稍縱即逝的機會買樓，但效果未如理想，除了那些初次置業者在置業的時候比較猶豫之外，而那些有心有力的合資格的置業人士，可以作出細胞式分裂，利用丁權豁免BSD或者DSD，即是由父母資助他們的成年兒女買樓，這亦令到要上車的人要上車亦不容易，而且，他們從未在投資物業之中得過任何利益，所以，買樓時都顯得非常謹慎，往往未能適時把握，讓一些好質素的物業從手中溜走。

　　其實，入息中位數對於置業沒有什麼意思，如果今日走去太古城作一個調查，有八成人的入息不足以支持他們買自住物業，但又奇怪，現在他們住得很開心，又無財政壓力，無它，他們是以現在的入息購買太古城以前的樓價，這會有什麼壓力，不過，凡事在開始的時候都是很困難，置業當然是一樣，越早買樓越早將樓價鎖死，以後入息增加，負擔便會越來越輕。不過，有時亦有例外，有些人在初次置業的時候樓價太貴，加上以後的利息支出，令到他們喘不過氣，就算他們沒有將物業賣走，時至今日，他們仍然猶有餘悸，更加不敢講置業，這些真的是一批值得同情的業主，不過，亦時有發生，總會有人在樓價最高的時候置業，這亦是社會的一種動態，是不能避免。

　　買樓其實不是靠入息，而是靠儲蓄，如果買樓是不需要付首期，只需要靠入息證明便可以，便沒有那麼多投訴，但現在的銀行無論申請人的入息有多少，他們最少要自備3成首期，沒有首期，入息合資格也沒有用。反而有一些申請人入息勉勉強強，但是他們除了支付首期外，更加可以做一個定期存款，足夠兩年支付每月供款，而且，這亦只不過是備用，在他們停止每月供款的時候才動用這個定期存款，你說，銀行會借錢給那些人，而且，當市況轉壞，那些有高收入的人士分分鐘可能失掉工作，而他們所按的物業又會變成負資產，銀行便會即時有損失，但那個付足首期兼有備用存款的業主，就算樓價下滑，亦有3成作為緩衝，就算該人沒有收入仍然可以捱兩年。究竟，入息中位數有何作用。

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1. 貨幣趕出香港 2014-05-14 09:20:27
入息中位數究竟是什麼意思？

是否可以列出印錢中位數???

外幣輸入香港中位數???

把佔領中環貨幣趕出香港???

2. 請教湯博士 2014-05-14 09:27:03

拜讀大作，湯博士很多時都提到"優質物業"，很想請教一個物業怎樣才算是優質物業？請給一些意見。

3. 入息中位數究竟是什麼意思 2014-05-14 09:35:49
是用來拉 curve 為扶貧提供一個平台的, 也是讓那些利益均霑的提供一個 excuse 的.
4. 睇得通 2014-05-14 09:51:31

很想請教一個物業怎樣才算是優質物業？請給一些意見。?????

優質物業就是豪宅高租值,有美國公司經理,日本公司經理喜歡租住你的豪宅???

此類物業就是優質物業???

 

 

5. 睇得通 2014-05-14 10:01:35

他們是以現在的入息購買太古城以前的樓價，這會有什麼壓力，..........

1987年1月份太古城推出最後一座單位出售: 25樓高層靚單位907呎袛售103萬,831呎也是袛售86萬..........

6. 讀者 2014-05-14 10:04:32

優質物業?

會唔會係地段好, 又交通方便, 觀景開揚, 開則四正, 管理有方嗰啲?

7. 亮劍 2014-05-14 11:02:18

其實，入息中位數對於置業沒有什麼意思，如果今日走去太古城作一個調查，有八成人的入息不足以支持他們買自住物業------

 

湯博士你舉太古城做例子，小弟不敢苟同，以下係我上中原地圖抄錄 2011年人口普查的數据！

收入中位數-----最高為海景花園，由 80,170元到 100,000元，最低係部份翠湖台、高山台及安盛台，分別係 34,620 元、35,310元及41,580元，其餘各期平均或家庭入息中位數應接近百万年薪，(因為小女就讀的學校，有極多同學仔都係住太古城的，以本人觀察，呢個數應好接近現實)！

自置沒按揭-----最高為部份高山台及海景花園，分別係 68.7%、60.5%及58.6%，最低係部份金殿台及海天花園，分別係 36.5%、33.5%及32.7%，拉下來4成幾人自置沒按揭應無走雞！

自置有按揭-----最高為部份高山台、金殿台及海景花園，分別係 44.4%、43.7%及28.8%，最低係部份高山台、海景花園及星輝台，分別係 17.6%、17.4%及16.9%，拉下來兩成幾人仲要供緊樓！

按揭每月供款-----最高為部份海景花園及海天花園，分別係 35,000元、26,310元及21,000元，最低係部份翠湖及高山台，分別係 10,600元、10,200元及8,560元，拉下來太古城的家庭要供 18,000 元多 DD！

供款佔收入-----最高為部份海天花園、海景花園及金殿台，分別係 29.2%、26.9%及25.9%，最低係部份金殿台、高山台及星輝台，分別係 16.8%、16.4%及15.3%，拉下來太古城家庭只係要攞人工的 22 %去供樓，係合理估算！

如果湯博士得閒，可落太古城同該區地代探聽行情，那裡有唔少神早買落的业主有 FP樓收緊租，每月有兩叁万銀幫補者，不知幾多！

8. Andy 2014-05-14 11:04:49

优质地段就是那些想高价抛售三、四、五十年楼龄的人的思维，如美孚、淘大、太古城。。。

眼看他起朱楼! 眼看他宴宾客! 眼看他楼塌了。。。好像是香港的写照！

9. 湯文亮 2014-05-14 11:09:15
亮劍兄，
你誤會了，我亦曾住過太古城，樓王，碧藤閣，我用了85萬元，如果今日我仍然住在那裡，我一個月人工就可以買一層，所以，我意思是若果一早買入，現在的中位數，痛苦指數又有什麼意思
10. Peter Paker 2014-05-14 11:16:56

Household Income Data of Major Private Estates in HK (2011年人口普查)

Does the real income data have big gap with the public expectation?

　自置物業家庭 (未清還按揭貸款)
成份屋苑供款中供款佔收入收入中
　位數比率中位数位數
半島豪庭16,250 21.90%74,201
海逸豪園16,400 24.30%67,490
海濱南岸11,780 24.00%49,083
翔龍灣11,500 23.40%49,145
黃埔花園11,600 21.40%54,206
黃埔新村6,500 21.70%29,954
傲雲峰10,700 27.30%39,194
大埔中心6,500 20.80%31,250
太湖花園6,860 19.10%35,916
帝欣苑14,000 25.70%54,475
帝琴灣24,670 21.60%114,213
康樂園33,950 30.00%113,167
新達廣場9,000 17.10%52,632
泓都13,000 21.40%60,748
帝后華庭12,000 25.00%48,000
寶翠園25,000 21.20%117,925
Yoho Midtown10,750 22.60%47,566
采葉庭7,000 16.10%43,478
柏慧豪園6,400 20.00%32,000
新元朗中心8,300 21.80%38,073
新時代廣場6,500 18.60%34,946
嘉湖山莊6,000 19.70%30,457
慧景軒7,000 22.70%30,837
蝶翠峰6,300 17.50%36,000
錦綉花園13,500 21.60%62,500
大興花園5,100 18.80%27,128
屯門市廣場6,000 18.30%32,787
卓爾居8,500 19.30%44,041
香港黃金海岸9,100 28.50%31,930
海翠花園5,500 20.70%26,570
新屯門中心4,900 16.40%29,878
豫豐花園5,900 19.90%29,648
邁亞美海灣6,300 20.50%30,732
花都廣場6,000 19.50%30,769
粉嶺中心6,520 18.60%35,054
粉嶺名都5,100 23.00%22,174
牽晴間6,000 18.30%32,787
碧湖花園5,000 19.20%26,042
綠悠軒7,000 19.60%35,714
日出康城15,000 24.30%61,728
君傲灣9,300 19.90%46,734
東港城8,500 21.70%39,171
南豐廣場9,350 19.20%48,698
將軍澳中心8,540 19.80%43,131
將軍澳廣場7,800 17.60%44,318
新都城8,500 20.00%42,500
新寶城8,000 20.40%39,216
維景灣畔11,000 18.70%58,824
蔚藍灣畔11,000 19.50%56,410
沙田中心6,370 20.00%31,850
沙田第一城6,330 18.90%33,492
河畔花園4,490 14.90%30,134
金獅花園１期4,300 15.40%27,922
金獅花園２期5,200 21.40%24,299
帝堡城13,000 20.00%65,000
御龍山20,000 26.80%74,627
富豪花園9,340 19.10%48,901
雅典居15,000 19.00%78,947
新港城7,500 22.30%33,632
翠擁華庭10,700 23.40%45,726
銀禧花園7,000 18.50%37,838
駿景園20,000 23.70%84,388
聽濤雅苑14,000 20.00%70,000
太古城14,600 19.30%75,648
太安樓5,000 17.50%28,571
百福花園10,000 22.50%44,444
杏花村11,000 18.50%59,459
和富中心22,000 20.60%106,796
南豐新村9,380 21.40%43,832
城市花園17,000 20.20%84,158
康怡花園13,000 20.20%64,356
康景花園14,000 19.50%71,795
塞西湖大厦28,650 20.30%141,133
新都城大廈8,000 28.60%27,972
新翠花園9,000 24.20%37,190
嘉亨灣16,000 20.80%76,923
藍灣半島13,000 21.10%61,611
鯉景灣12,000 19.50%61,538
大同新邨5,000 19.90%25,126
君滙港15,000 28.10%53,381
帝栢海灣16,000 23.60%67,797
港灣豪庭8,500 20.40%41,667
漾日居25,000 27.50%90,909
維港灣15,000 16.20%92,593
擎天半島28,000 28.20%99,291
栢景灣15,000 22.60%66,372
貝沙灣35,450 23.10%153,463
香港仔中心7,150 24.50%29,184
海怡半島13,000 20.20%64,356
陽明山莊35,290 16.70%211,317
置富花園9,660 17.60%54,886
碧瑤灣25,290 19.40%130,361
薄扶林花園15,000 14.60%102,740
珀麗灣9,500 19.50%48,718
浪翠園9,000 18.50%48,649
海濱花園7,000 17.00%41,176
海韻花園8,000 20.00%40,000
荃威花園5,400 21.80%24,771
荃景花園6,000 18.70%32,086
荃湾中心4,700 21.20%22,170
愉景新城8,700 21.70%40,092
萬景峯13,500 22.60%59,735
碧提半島10,680 21.70%49,217
綠楊新村8,000 19.10%41,885
爵悅庭9,550 21.70%44,009
麗城花園9,000 18.60%48,387
麗都花園6,800 19.70%34,518
又一居18,000 22.80%78,947
宇晴軒10,430 22.80%45,746
昇悅居9,500 20.00%47,500
泓景臺10,000 20.50%48,780
美孚新村10,100 20.30%49,754
曼克頓山20,000 22.60%88,496
碧海藍天11,000 18.20%60,440
星河明居12,000 18.90%63,492
青怡花園6,020 20.90%28,804
盈翠半島13,820 22.20%62,252
美景花園5,200 16.70%31,138
海欣花園7,500 22.20%33,784
華景山莊14,110 20.40%69,167
新葵芳花園6,000 22.80%26,316
翠怡花園6,000 18.80%31,915
藍澄灣7,500 18.70%40,107
灝景灣12,000 18.30%65,574
東堤湾畔10,500 23.80%44,118
映灣園10,000 21.10%47,393
海堤湾畔8,400 20.50%40,976
愉景灣12,260 19.30%63,523
藍天海岸11,070 23.60%46,907
得寶花園5,200 18.30%28,415
淘大花園6,300 19.50%32,308
匯景花園11,500 17.10%67,251
德福花園8,000 20.60%38,835
麗港城12,000 20.70%57,971



11. Peter Paker 2014-05-14 11:26:56
我相信，在2011年6月人口普查後的置業者，其收入會遠高於上述的家庭收入中位數，因為：

1)  樓價上升，須要有更高收入才可有能力供樓

2)  人口普查後，香港失業率持續下跌，市民收入不斷上升

3)  2011年6月末起實施+2厘壓測；2013年收緊壓測至+3厘。冇咁上下收入水平，根本過不了壓測
12. Peter Paker 2014-05-14 11:36:14
這是十分、十分健康的供樓負擔比率，以今天的利息計，樓價上升多2成，負擔比率可能升至3成，當中還未計家庭由2011年人口普查後上升的收入

小弟曾做一個projection，利用人口普查的收入數據，去計算ccl 120點下的供樓負擔比率，同埋ccl 再升2成及加2厘按息後的負擔比率，結果……
13. 小陽 2014-05-14 11:42:00
其實博士發現個情況在一些老牌屋苑會發生，好似係跑馬地D老牌樓，D業主一早買落又退休，佢地冇收入(租金唔算入息），或者D仔女接遺産，有唔係好勤力做嘢，又或者二世祖，食老本（劉公子），佢地唔會輕意賣樓，因為佢地低賺錢能力，要住本區新樓係冇能力，所以個區會發現一個有趣情況，D租客個個返工曰出晚歸，D業主（後生同老的）一早去晨運養生
14. 淡淡 2014-05-14 11:44:01
睇來再做淡淡的話，可能有機輸爆廠，真係要做番好友先
15. 亮劍 2014-05-14 11:46:37

湯博士---

可能我對『有八成人的入息』不足以支持他們買自住物業呢句有誤解。

因為我本字典內，入息係包括租金(要報稅) 及股息(唔使報稅) 。

而且太古城係中產屋邨，因此真係有嗰班會搬去南區、山頂及半山那些真正豪宅！

 

16. mer1974 2014-05-14 11:54:14
回 12/F:PP 兄，介意分享 projection 結果嘛？
17. 小陽 2014-05-14 11:57:02
還有一個有趣情況，你會不時見D仔帶著輪輢父母去公園，好孝順嘅！！
18. Jason 2014-05-14 12:03:34
Peter Paker 前輩

想請教下供款收入比例多少才算高/形成泡沫？個人認為，由於公形房屋的存在，以入息中位數證明樓市市存在泡沫並不合理。以此證明年輕人上流困難，從民生角度考慮而壓抑樓價反而說得通。但反過來説，以平均/中位供款入息比例推斷樓市風險是不是也有同樣盲點？假如10%業主供款比率過高，在加息時負資產斷供，即使其他業主已供完，樓價還是會爆跌。有其分析方法嗎？謝謝
19. 最後出貨機會 2014-05-14 12:06:14
最後出貨機會
最後出貨機會
最後出貨機會
最後出貨機會
最後出貨機會
20. 小陽 2014-05-14 12:15:03
To亮劍兄，
Sorry , 你講得岩，租金係入息，可以用左個免稅額。我諗D有錢人會用公司hold掛。禁公司賺錢應該係利得稅
21. Peter Paker 2014-05-14 12:15:15

Income Data of Household renting at Private Residential for Self-Residence

　租戶家庭
成份屋苑租金中租金佔收入收入中
　位數比率中位数位數
半島豪庭24,000 34.20%70,175
海逸豪園16,800 31.00%54,194
海濱南岸14,000 28.20%49,645
翔龍灣11,000 27.30%40,293
黃埔花園12,800 26.10%49,042
黃埔新村8,500 28.30%30,035
傲雲峰12,500 27.50%45,455
大埔中心6,800 25.90%26,255
太湖花園7,500 23.20%32,328
帝欣苑18,500 22.80%81,140
帝琴灣22,000 23.90%92,050
康樂園30,000 29.90%100,334
新達廣場9,600 28.80%33,333
泓都16,800 23.40%71,795
帝后華庭13,300 26.40%50,379
寶翠園35,000 29.50%118,644
Yoho Midtown9,300 22.50%41,333
采葉庭7,800 22.40%34,821
柏慧豪園7,000 26.90%26,022
新元朗中心7,220 18.60%38,817
新時代廣場7,500 20.30%36,946
嘉湖山莊6,100 25.20%24,206
慧景軒8,100 20.90%38,756
蝶翠峰8,000 22.80%35,088
錦綉花園15,600 29.60%52,703
大興花園6,600 16.90%39,053
屯門市廣場6,000 27.30%21,978
卓爾居8,500 16.20%52,469
香港黃金海岸9,000 21.40%42,056
海翠花園7,600 38.40%19,792
新屯門中心6,500 29.40%22,109
豫豐花園6,500 31.00%20,968
邁亞美海灣6,500 22.30%29,148
花都廣場6,700 21.40%31,308
粉嶺中心6,800 20.00%34,000
粉嶺名都6,800 23.30%29,185
牽晴間6,800 17.30%39,306
碧湖花園6,300 24.30%25,926
綠悠軒8,000 33.00%24,242
日出康城11,500 23.30%49,356
君傲灣11,250 33.30%33,784
東港城10,300 20.50%50,244
南豐廣場9,800 24.90%39,357
將軍澳中心10,000 24.10%41,494
將軍澳廣場10,000 23.80%42,017
新都城9,700 27.00%35,926
新寶城9,500 30.80%30,844
維景灣畔12,560 23.60%53,220
蔚藍灣畔12,500 23.70%52,743
沙田中心8,000 18.90%42,328
沙田第一城7,300 23.00%31,739
河畔花園6,500 30.20%21,523
金獅花園１期6,500 32.70%19,878
金獅花園２期6,800 40.10%16,958
帝堡城13,500 26.90%50,186
御龍山20,000 25.20%79,365
富豪花園12,000 27.90%43,011
雅典居16,500 29.50%55,932
新港城8,000 23.10%34,632
翠擁華庭13,000 21.30%61,033
銀禧花園9,500 18.20%52,198
駿景園20,000 22.20%90,090
聽濤雅苑15,000 23.10%64,935
太古城18,000 25.70%70,039
太安樓6,000 29.00%20,690
百福花園13,000 24.80%52,419
杏花村14,000 23.90%58,577
和富中心28,000 26.60%105,263
南豐新村11,000 25.60%42,969
城市花園20,000 36.10%55,402
康怡花園14,500 24.50%59,184
康景花園N/AN/AN/A
塞西湖大厦45,000 29.50%152,542
新都城大廈9,200 26.70%34,457
新翠花園9,100 24.30%37,449
嘉亨灣20,000 27.40%72,993
藍灣半島16,000 28.60%55,944
鯉景灣15,500 24.70%62,753
大同新邨5,400 23.70%22,785
君滙港15,500 22.00%70,455
帝栢海灣16,500 27.20%60,662
港灣豪庭10,200 33.30%30,631
漾日居29,000 28.60%101,399
維港灣18,000 15.90%113,208
擎天半島30,000 31.30%95,847
栢景灣18,500 41.40%44,686
貝沙灣53,000 26.30%201,521
香港仔中心9,200 21.90%42,009
海怡半島15,000 22.30%67,265
陽明山莊62,000 38.20%162,304
置富花園10,800 23.90%45,188
碧瑤灣40,000 26.00%153,846
薄扶林花園13,500 23.50%57,447
珀麗灣10,000 24.00%41,667
浪翠園7,800 26.90%28,996
海濱花園8,000 23.70%33,755
海韻花園9,000 25.70%35,019
荃威花園7,600 28.60%26,573
荃景花園7,500 21.40%35,047
荃湾中心6,500 27.50%23,636
愉景新城10,000 22.10%45,249
萬景峯15,000 24.80%60,484
碧提半島15,000 23.10%64,935
綠楊新村8,500 21.30%39,906
爵悅庭9,500 23.00%41,304
麗城花園10,940 19.00%57,579
麗都花園8,800 25.30%34,783
又一居18,300 25.30%72,332
宇晴軒14,000 34.30%40,816
昇悅居13,000 26.90%48,327
泓景臺12,600 22.70%55,507
美孚新村13,800 25.20%54,762
曼克頓山17,500 25.40%68,898
碧海藍天13,000 19.80%65,657
星河明居14,500 18.90%76,720
青怡花園7,600 27.10%28,044
盈翠半島15,000 22.00%68,182
美景花園6,500 25.00%26,000
海欣花園9,000 21.70%41,475
華景山莊14,000 26.70%52,434
新葵芳花園8,500 28.20%30,142
翠怡花園8,000 23.70%33,755
藍澄灣9,380 29.10%32,234
灝景灣14,800 19.50%75,897
東堤湾畔11,000 20.80%52,885
映灣園12,000 21.30%56,338
海堤湾畔9,900 23.50%42,128
愉景灣15,000 26.90%55,762
藍天海岸10,500 24.20%43,388
得寶花園6,500 26.10%24,904
淘大花園7,600 25.20%30,159
匯景花園13,500 22.80%59,211
德福花園10,000 16.40%60,976
麗港城12,000 22.60%53,097

Hence, I think tenants are able to pay rents nowsdays.



22. 小師妹 2014-05-14 12:18:00

小陽,

我都識唔少呢d等標會既"孝順"仔,  公司有d 80後仲話好彩佢地冇兄弟姊妹, 咁就冇人同佢地爭!

23. 蜕变中嘅懶人 2014-05-14 12:38:57

懒人愚見，全港入息中位數最最有用嘅地方，係用喺同平均最低生活水準指數比較，重要淨係計無擁有任何物業、積蓄唔多、無公屋住，當然都無領取綜緩，要交租至有屋住嗰啲，評估呢等收入嘅族群夠唔夠錢用，如果啱啱夠，咁收入低過全港入息中位數，就真係可以用嚟界定貧窮一族，如果唔慳啲糧尾嗰幾日就要食老本。

所以，全港入息中位數同買唔到樓根本無得討論，唐生據之而創立嘅買樓痛苦指數，懶人估佢係練坐禅功時便秘好痛苦時諗到嘅，信者便秘。

懶人又諗，衡量供樓痛苦抑或快樂，最合理嘅做法係收集所有現在供緊自住樓嘅族群，唔計己經唔使供嗰渣人，又唔計投資嗰隻，因為呢渣大哥只有快楽過神仙，絕無痛苦，唔係啱使嘅樣本，又唔計有幾多供樓儲備，因為要用到係另一種痛苦，淨喺計呢個族群嘅入息中位數，同供款+平均最低生活水準使費比較，愈唔夠就愈痛苦，愈輕鬆就愈快楽，重有，同樓價升咗或跌咗無關嘅，當然，買得平或者首期俾得多都供少啲，收入少啲都快樂，反之就無咁快樂甚或痛苦，計出全部總平均數，呢個族羣嘅平均收入vs支出，痛苦定快樂應該一目了然。

懒人呢次都算認真，唔講得笑!

24. 亮劍 2014-05-14 12:41:29

太古城係中產屋邨，並非陳总所講那些 600 万上車盤，樓價大約係 700 幾一件以上，而根據金管局指引，呢 D 700萬 - 1000萬之住宅物業貸款成數係6成，但最高貨款金額為500萬；咁我就當買太古城嘅新業主要借 500 万啦：

分 25 年供當 2.5 厘，月供要22,431 元；加三厘壓測係 30,704 元。

那麽只要你家庭月入有 51,200 元，就理論上可供倒太古城！

而根據 PP 兄喺十樓所講，太古城居民入息中位數係 75,648 元，那麽就算那万零个太古城單位嘅业主，都係新來的，都係喺呢一年內『摸頂入』嘅，咁都無『有八成人的入息』不足以支持他們買自住物業呢回事喎。

25. Alan Pepper 2014-05-14 12:46:59
Shouldn't the "average income" for the purpose of housing affordability exclude the families who are living in public housing? It should be "average income of families who are NOT eligible for public housing" instead. This number is more indicative of the actual affordability of private housing in Hong Kong. Does anyone have data of this? Or can PP deduce a number for this?

FYI, here's a description for eligibility criteria. Shouldn't we exclude all of the below individuals for calculating average income for the purpose of housing affordability? 

The total monthly family income does not exceed $12,500 per month (single person household ) or $25,000 (2-person or above household) and the total net family asset does not exceed $300,000 (single person household) of $600,000 (2-person or above household). The higher limits for the Waiting List will apply for the large households.
26. 小陽 2014-05-14 12:52:49

唐生據之而創立嘅買樓痛苦指數  === which TONG ?

may i know the ful name  ?

27. Alan Pepper 2014-05-14 12:57:15
Sorry. It might be median income instead. 
28. 睇得通 2014-05-14 12:57:47
最後出貨機會???
你是不是一位智力不健全的人呢???
香港130萬私樓業主是不會同時把所有房地產賣出去的???
香港大業主也不會同時把房地產同時賣出去的???
包玉剛資產/利希慎資產/郭氏兄弟資產/李姓氏家族眾多人資產/他們的房地產根本就不會有人同時買起他的???
除非是共產主義運動的再生!!!
 
香港沒有: 最後出貨機會???
持有優質房產!!!等待美好明天!!!
減少負債,做一個真正的香港主人!!!
29. 小陽 2014-05-14 12:58:02
To 亮劍兄，
700萬最多借420萬，新金管指引。我都之前計錯左
30. Alan Pepper 2014-05-14 13:05:45
Speaking of which, would the average income give a different view of the situation? What about of we compare the "median" income and "average" income of individuals or families who are not eligible for public housing? What kind of numbers will we get? 

I can't believe any sane and educated person would use a single number to assess any situation. 
31. 亮劍 2014-05-14 13:07:28
700萬最多借420萬，新金管指引。我都之前計錯左
OMG-----咁 850 - 1,000 万最盡可借多少？
32. to 25 2014-05-14 13:07:55
好似上樓頭十年唔駛報資產收入, 上樓前就現金出糧扮死狗, 上樓後生養死葬唔郁得佢, 哩組人的 data 其實好穩定, 但真實 data 冇得搵.
33. Alan Pepper 2014-05-14 13:10:10
And of top of that as Dr  and many others here point out the "average" savings of individuals, or average assets, or number of individuals with assets of over 1mil, 2mil, etc. 

BTW, as I mentioned before, there are 100k people with net worth of over 100mil in HK  how about over 50mil? 30mil? 10mil? 
34. to 30 2014-05-14 13:10:59
又真喎, 其實私宅的需要是動態的, 可以隨時向上流, 向下流, 分支或整合, 所謂家庭, 可以人多了又可以人少了, 其實哩個中位數是 indicative, not reliable.
35. 人有幾多個拾年 2014-05-14 13:13:32
你香港政府終日說了三四年話要壓力測試加2加3厘, 但自己又送了加息減息權給美國, 香港巿民怎忍被在息口上無權話事的香港政府老點幾年, 這才是民憤!
36. 小陽 2014-05-14 13:13:46
To 亮劍兄，
你最好打電話問下銀行，我上次就係信上網apps，去到真正俾錢先知道計錯，俾我老公鬧到扒街
37. 小陽 2014-05-14 13:29:56
　　買樓其實不是靠入息，而是靠儲蓄，----- 對對對，尤其依家首期真係要好多。之前九成按揭例外。我個朋友就是老豆俾首期，佢人工只係高入息中位數少少
38. 蜕变中嘅懶人 2014-05-14 13:53:17

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[Comment on market commentators]痛苦指數

@ 2011-01-24 20:56:30

Mr. Tong of Hong Kong Economic Times said "外國顧問機構統計，香港樓價榮登世界第一，相當平均家庭年收入11.4倍，套句唐榮一直提到的痛苦指數，兩者原理相同，，亦即痛苦指數成為世界第一，一般家庭不吃不花十一年半才能抵銷樓價。又指5倍多一點才是合理水平，香港變成全球公認最苦，而且數字去年第三季所做，即代表還要苦多幾錢！"

However, 痛苦指數is meaningless and useless as it is an indicator for measuring the afford-ability against the total population. Since the divergence between the rich and the poor is getting wider and wider after 1997. Only an indicator to measure the afford-ability of those who can afford to buy an apartment will be meaningful and useful.

I must admit the price of hK properties is getting very expensive now. However, owning to too many favorable conditions co-existing now, making this property bull a strong one. There is not much the government can do to curb this uncontrollable upward spiral of prices in the coming 1-2 years. The property bubble is still in its primitive stage of formation, if there is any.

39. Peter Paker 2014-05-14 13:54:27

<1> 收緊按揭貸款成數

‧600萬 - 700萬之住宅物業貸款成數至7成，但最高貨款金額為420萬；

‧700萬 - 1000萬之住宅物業貸款成數至6成，但最高貨款金額為500萬；

‧1000萬以上之住宅物業貸款成數至5成；

‧連租約盤轉讓，不論價值，最多只借估值5成


以按揭貸款申請人資產淨值為依據所批出的按揭貸款，最高按揭成數由之前的5成下調至2011年6月的4成，然後再下調至2012年9月的3成；


按揭證券公司於2013年3月再收緊按揭保險計劃，新措施將可承做最高九成按揭的物業價值由600萬元下調至400萬元，而住宅物業價格在400萬元以上至450萬元以下，將可透過按保計劃承做最高360萬元，即八成至九成按揭貸款。住宅物業價格在450萬元或以上則只可承做最高八成按揭貸款。而按保計劃的住宅物業價格上限仍維持於600萬元。






貸款年限及壓力測試

‧新造住宅物業按揭供款年期收緊至最高30年（之前好似聽說曾出現40年按揭貸款）；

‧2011年6月實施的壓力測試，加息2厘後，借款人的供款與入息比率限於6成以內 (1st Unit)。

‧2013年3月實施的新壓力測試，加息3厘後，借款人的供款與入息比率限於6成以內(1st unit)；

‧如申請人須申請7 - 9成按揭保險計劃，他亦要有足夠的收入去應付因高貸款成數所產生的高按揭供款，以滿足加3厘的壓力測試。





40. PN 2014-05-14 14:31:06

Can’t believe in this statement: “如果今日走去太古城作一個調查，有八成人的入息不足以支持他們買自住物業” until I see the result.

Here 2011 Census breakdown of Taikoo Shing by code. The figures provided by PP above actually is column A/B (HK78,140), which is far away from median income (aveage HKD 26,308). This is the point Dr. wanted to illustrate I believe.


工作人口每月主要職業收入 自置屋宇及有按揭住戶  居於租住居所家庭 　 　
code 下25% 中位數 上25% 每月供款(A) 供款與收入比例(B) 每月租金( C) 租金與收入比例(D) A/B C/D
63      9,800    20,000      42,000            11,000 18%             16,000 23%      60,773      70,175
64      9,980    25,740      33,750            11,000 18%             19,000 27%      62,147      70,632
66    10,000    30,000      70,000            12,000 15%             20,200 25%      78,431      82,114
67      8,140    25,000      48,800            13,090 19%             15,500 24%      68,177      65,678
68      9,000    29,400      50,000            21,000 29%             22,000 23%      71,918      95,652
69      8,000    27,000      42,000            14,360 21%             17,750 27%      68,381      66,729
73    20,000    32,200      70,000            18,110 18%             15,000 20%    101,742      74,627
292      5,000    20,000      36,000            15,000 26%             17,800 24%      57,915      74,477
293    10,000    21,000      50,000            12,000 18%             17,500 27%      66,667      65,056
294      8,500    28,000      65,000            26,310 23%             30,000 12%    112,918    250,000
295    44,000    60,000    104,500            20,000 19%             34,000 25%    103,627    138,776
296    10,000    27,580      60,000            35,000 27%             25,000 18%    130,112    139,665
297    10,000    24,000      50,000            20,000 18%             27,000 29%    112,994      94,077
298      5,400    16,000      33,000              8,560 16%             20,000 27%      52,195      73,801
299    10,000    25,000      44,230            14,000 20%             15,000 18%      70,707      83,799
300      9,980    17,000      36,750            12,000 20%             16,000 18%      60,606      88,889
301      7,000    26,120      44,500            10,200 21%             18,000 30%      48,341      60,000
379    10,000    19,500      40,000            13,250 17%             19,900 25%      78,869      78,968
average    11,378    26,308      51,141            15,938 　             20,314 　      78,140      92,951
41. 亮劍 2014-05-14 14:41:40

買樓其實不是靠入息，而是靠儲蓄，----- 對對對，尤其依家首期真係要好多。之前九成按揭例外。我個朋友就是老豆俾首期，佢人工只係高入息中位數少少 -----

根據我D地代老友提供嘅資料顯示，現在嗰班新入市的 80 - 90 後，有不少人係有父母助拳的，無論講緊嘅係首期或每月供款！

大陸點解對上幾年 D 樓價會咁堅韌？

有人話因為中國早弍幾叁拾年實施一孩政策，大家都知乜嘢係不孝有三、無後為大啦！！

就係咁樣引至男女嬰兒比例失衡，直到近呢幾年，呢堆小朋友大晒要談婚論嫁，咁那些質素比較好的女孩子，就因求過於供關係，所以非常搶手，咁呢班女仔的父母仲唔揀擇？

那麽呢班在一孩政策長大下的男孩，如果無車無樓無學歷，真係連交配權都被剝奪呀！

作為呢 D 男孩嘅父母，一係你揸實 D $但你成个家庭從此絕後！

一係你就全家總動員，為仔仔做牛做馬、供書教學同埋四出張羅首期以便將阿仔武裝到牙齒。

香港女多男少，但有質素的女仔畢竟有限，如果唔想阿仔老婆係強国人的話，咁唯有跌一D！

中國人的 DNA 就係地、屋同樓---------

42. 法子 2014-05-14 14:54:17
無它，他們是以現在的入息購買太古城以前的樓價，這會有什麼壓力，不過，凡事在開始的時候都是很困難

----------

湯生這點我很同意，但從未買過物業並且持有一段較長時間的人是比較難明白的。

例如：我現時物業的總負債比例只是2成左右，這並不是因為我當初拿8成首期出來。我當初也是拿3成首期出來。但「負債比率」是以「當年的負債」（其實是現在的負債，但負債每月還只會減少）作份子，「今天的樓價」作分母。

雖然萬事起頭難，但記住一句：it's time-in, not timing, the market that counts.
43. 小陽 2014-05-14 14:57:18
亮劍兄，
對對對，佢老豆話唔想要公屋居屋女仔做新婆，我心諗你地都睇得自己幾高下喎！儍的嗎？ 
44. to 43 2014-05-14 15:16:51
如果女仔果邊強過佢, 強到深不可測, 佢個仔會唔會俾人洽架?
45. 山高雲低 2014-05-14 16:10:18

To 小陽:

痛苦指數是唐榮說的。又名脫苦海。假設你唔飲唔食，都要十五，十六年先供完層樓。

這些數據完全沒意義。ignore 可也。

46. 法子 2014-05-14 16:14:12
個區會發現一個有趣情況，D租客個個返工曰出晚歸，D業主（後生同老的）一早去晨運養生

------
小陽講中哂，我朝早去跑步，隔離屋就出門口返工。


47. 法子 2014-05-14 16:15:42
26. 小陽 2014-05-14 12:52:49

唐生據之而創立嘅買樓痛苦指數  === which TONG ?

may i know the ful name  ?

-------

唐榮的痛苦指數

去測量唐榮有幾咁痛苦的
48. 法子 2014-05-14 16:20:57
15. 亮劍 2014-05-14 11:46:37

湯博士---

可能我對『有八成人的入息』不足以支持他們買自住物業呢句有誤解。

因為我本字典內，入息係包括租金(要報稅) 及股息(唔使報稅) 。

而且太古城係中產屋邨，因此真係有嗰班會搬去南區、山頂及半山那些真正豪宅！


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亮劍，

湯生今次說的對。你誤會的並不是「收入」，而是樓價。湯生是指「現在」的樓價。而你和PP 的「供樓佔入息比例，是供緊「當年」的買入價。

49. 亮劍 2014-05-14 16:27:42

痛苦指數是唐榮(經濟日報地產版阿头)說的。假設你唔飲唔食，都要十五，十六年先供完層樓。而脫苦海應另有其人。

粗略以 PP 兄10 樓那个私人屋邨住户入息中位數，再乘大一百，就等如該屋邨樓價的中位數，那麼私人屋苑业主的痛苦(快樂)指數即等如 100？？？

講時講只是平均用人工兩叁成去供樓，我覺得快樂喎！

50. 亮劍 2014-05-14 16:36:18
法子兄----我 24 樓咪話：『咁我就當買太古城嘅新業主要借 500 万啦：

分 25 年供當 2.5 厘，月供要22,431 元；加三厘壓測係 30,704 元。

那麽只要你家庭月入有 51,200 元，就理論上可供倒太古城！』

----呢度已經係計現在樓價、現今住户入息！

 

當然你走去買海景花園四房或特式、相連係例外！

51. 亮劍 2014-05-14 16:40:24
 呢句700萬 - 1000萬之住宅物業貸款成數至6成，但最高貨款金額為500萬----係重點！
52. Alan Pepper 2014-05-14 16:41:39
To 36&37

Last year I was only able to obtain 40% loan and needed to pay 60% down. That shocked me even my closest bank gave me this. 

And also, good point about your friend situation. How about we have some data on how many people in HK who have more than, say, 20mil net worth, then we calculate how many children they have who will need to buy property each year. That is a better indication of demand and affordability than the median income isn't it? 
53. 蜕变中嘅懶人 2014-05-14 17:08:01

懶人覺得要研究一個類別嘅特質，要抽嘅樣本要同呢個類別有關連至有意義，唐生發明嘅買樓痛苦指數，錯在用全港入息中位數嚟考慮，將無能力買樓嘅族羣都平均計埋入去，就梗係痛苦啦。

例如不分工種，研究全港打工仔每日平均体力消耗程度，得出嚟嘅結果梗喺：做文職嘅就會話有無咁辛苦呀，作大啦；做建築地盤班大佬會講粗口，XXXX，你覺得咁X舒服，你嚟玩吓睇吓點，XXXXX。

54. 小陽 2014-05-14 18:28:45
多謝各師兄出手解答唐榮指數，我上龬查其實佢抄世界銀行個房屋收入比,而美國金融海siu爆煲係5倍，但有一個問題，D鬼仔買樓好似借十成，所以五倍爆煲後，佢地拍拍屁股放㡳key走左去，但係現在香港首期（儲蓄）係三至5成，那麼係唔係要減左首期先計痛苦指數？我估下啫！
55. 亮劍 2014-05-14 20:17:27
我唔知道世界其他地區呢个痛苦指數，係用乜嘢原始数据來篇製，但以下情況係香港與世界唔少發達地区的大不同：……
香港打工仔可淨袋你的收入近8到9成（就算扣埋MPF）。
香港近一半人係接受緊政府资助去住楼，他們所付的租金，係低於維修保養及管理費。
香港按揭利息，在扣除通脹 之後是負數，低到冇朋友。
香港政府對房地產的依賴，敢誇冠軍。
中國提供緊源源不絕的人材、政策 、 廉價的勞動力 同資金，世界那有一個國家会對他的鄰居有咁好死？
56. 亮劍 2014-05-14 20:22:24
还有時間稅的百分比，係其他地區的一個零頭！
57. 山高雲低 2014-05-14 20:50:01
根據PP兄的data，無論是租金或供款，佔入息中位数的百分比都不高。證明楼市健康。
58. 木門對木門 2014-05-14 23:24:39
木門對木門，竹門對竹門

早在幾年前已經對入息vs樓價作出分析
59. 小陽 2014-05-15 11:50:42
Hi Alan pepper bro,
My frd 'a dad is just only a security guard . It is not related to net worth. It is all about LOVE .