不是專家的樓市預測

　　1月1日，最好行大運。有老友發起去行山，立刻成行。在出發之前首先飽餐，因為要行四個鐘頭。有行山友問我明年樓市點睇，我還未回答，他已經話我不在50名樓市專家之內，不過聽聽也無妨，會不會與八成樓市專家一樣，話2020年樓市平穩。其實，以現時情況，話2020年樓市平穩的專家是很樂觀。不過，又唔到他們唔樂觀，因為大多數專家都是地產商的營業主管。如果話樓市下跌即使倒自己米，少則被老闆照肺，重則是被離職。

　　大家千祈唔好以為我睇淡樓市，我的睇法與大多數專家一樣，2020年樓是平穩。不過，平穩也有幾種不同演繹方法，全年在窄幅上落，一定是平穩，先升後跌或者先跌後升也是平穩。究竟2020年樓市是怎麼樣的平穩？一定不會是窄幅上落，究竟是先升後跌？抑或是先跌後升？

     一般來說，樓市每年走勢是有一條方程式，就算不是樓市專家都可以預測，就是先升後跌。理由是每一年地產商都會處心積慮，做出一個小陽春，新樓熱賣，二手樓業主叫價就會熊，樓價在上半年甚至首三季都會上升。到了第四季，不少地產商已經收夠籌，他們會為明年銷售作出準備。在這個季節至翌年農曆新年前，地產商是不會推出大型新樓盤，他們只會以高價賣一些貨尾單位，為明年小陽春做準備工作。雖然有小量新樓以高價成交，但大多數打算買樓的人都知道，在農曆新年後地產商會推出大型新樓盤，屆時有更多選擇，更多優惠。所以，即使他們買二手樓，出價亦會低於市價，結果是令到樓市下跌，每一年樓市先升後跌是慣性定律，就算不是專家也可以輕易做出準確預測。

　　由於社運持續，樓價雖然沒有大跌，但成交量就大幅低於正常，令到2020年樓市可能會不依照慣性定律。地產商如果在年初時要賣樓，開價一定要低於同區二手樓，結果令到二手樓樓價下跌，但成交量則有望提升至合理水平。只要成交量持續一段時間，樓價就會止跌回升，結果令樓市全年保持平穩。萬一減價亦不能提高成交量，樓市2020年將會出現一個顯著跌幅。