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文亮言

三年內將會有一萬個銀主盤

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁
2015年3月24日

  大家睇到題目時,又可能會認為我又是語不驚人死不休,現在差不多沒有銀主盤,又點會在三年內會有一萬個。除非美國加息,香港經濟轉壞,甚至有黑天鵝事件。否則,絕無可能有機會出現一萬個銀主盤,認為我的說法只不過「細價樓爆煲論」的延續,除了誇張之外,絕無新意。
 
  我的推算當然不是老作,就算是老作都有根有據。現在有大約一千間活躍的財務公司,平均每一間有五十宗按揭,總數就有五萬宗,那些在財務公司的按揭,始終有一日會變成銀主盤,倘若利息不加,經濟沒有轉壞,樓價每年超過10%升幅,那些按在財務公司物業就會稍遲變成銀主盤,不過,莫講說樓價下跌,就算保持平穩,三年內會有一萬個銀主盤的機會就很大。這應該是有關官員關心的事,如果銀主盤大量湧現才想辦法,一切都會太遲,整體物業市場就會受那些銀主盤拖累而大跌,香港又會經歷一次地產低潮,一次在風平浪靜出現的低潮。
 
  有人或會說,香港在2003年有超過十萬個銀主盤,就算我的惡言成真,亦只不過是當時十分一,有什麼大不了,我認為有此想法是太危險,倘若三年內出現一萬個銀主盤,第四年及以後就會急速增長,再次出現十萬個銀主盤亦有機會,所以,千祈唔好認為少量銀主盤出現是不會危害香港經濟,政府官員應了解銀主盤出現,從而搵出一個妥善的解決方法。
 
  現在有購買細價樓的人在他們買樓時已經選用財務公司的8成甚至9成按揭,首年利息大約是12%,假定有人以500萬買入一個單位,再向財務公司做400萬元按揭,每月他要支付的利息是4萬元,若果購買者每月只能付2萬元,一年後,他們便會多欠24萬,不過,樓市升10%,他們的物業便會升值到550萬,財務公司會以市值重新做8成按揭,每年利率就會上升至18%,不過,那人可以即時清還所欠的24萬元外,還可以取得16萬現金,一年之後,他要付利息80萬,減去他每月能夠支付2萬元及16萬元現金,他尚欠利息40萬,唯有寄望樓價繼續上升,他便可以以貸冚債,否則的話,他的物業就會變成銀主盤。如果樓市上升10%,財務公司就算肯以該物業市值600萬借8成,利息就要24%,即是那人大約可以借到480萬,減去第二次按揭440萬,他可以取得40萬元,剛好還清所欠利息。
 
  再一年之後,那人應付的利息為115.2萬元,減去他能支付24萬,尚欠91.2萬,加上原來按揭債項,總欠債就會變成571.2萬。在那時候,他已經沒有辦法清還貸款,甚至每月的利息支出亦很難支付,如果樓價不大幅上升,他不能以貸冚債,他的物業必然會變成銀主盤。現在最樂觀的人都不敢說樓市會持續每年有10%升幅,當樓價持平或向下調整,銀主盤便會出現。這是我說在三年內有超過一萬個銀主盤的主要原因。

 
 
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1. 華特 2015-03-24 08:51:59
但係為何他只能付2萬元,最初卻願意交4萬元利息,不明這點
2. 正苦工 2015-03-24 08:59:20
to 1/F

thats the point of 以貸冚責
3. 了無新意 2015-03-24 09:03:51
同一樣野講足成個月
4. 謬論 2015-03-24 09:06:28
噢...什麼時候博士論文變成了博士謬論的?!以咁極端O既例子嚟做推論,,難以服眾喎!這篇文章是否有點雷聲大雨點少了?好奇怪博士的書還怎可以賣得出呢..但博士放心~相信總有些盲從從的FANS們會支持你的@@^^加油喔****
5. Teresa 2015-03-24 09:13:31
其实香港經濟轉壞中
6. abc 2015-03-24 09:15:46

如果博士大舉沽貨,身體力行,還會有人信.

7. yctt826 2015-03-24 09:17:32

to 2/F

以貸冚責就當然明啦, 但是真的很難想像有人只能月付2萬, 去向財仔借月付4萬元高息, 只是為了上樓, 問心就算係大大好友都不會這樣做啦, 這思維是正常人的思維嗎? 如果有這種人相信亦不會多

8. 轉牛角尖 2015-03-24 09:23:16
真係越來越轉牛角尖了﹗
9. 租金將會大升, YEAH! 2015-03-24 09:28:02

將軍澳本月租賃多買賣1倍

新盤大戰前 轉買為租情况急增

【明報專訊】將軍澳新盤大戰一觸即發,正當嘉華(0173)嘉悅及長和(0001)緻藍天正面交鋒之際,二手買賣雙方多抱觀望態度,交投陷入膠着狀態,刺激區內租賃成交急升。綜合各大代理行消息,區內本月暫錄約213宗租賃成交,不但較買賣僅錄102宗多逾1倍,更較上月同期137宗大升55%。其中新都城錄約20宗租賃成交,成為本月將軍澳區租賃市場的「火車頭」,當中一個2房戶更以1.43萬元租出,呎租高見39.3元,創屋苑新高。

將軍澳樓市租賃多於買賣1倍,為近年罕見現象。利嘉閣分行經理劉浩勤指,將軍澳上月首23天租賃及買賣分別只錄137宗及94宗,兩者成交相若,惟本月首23天租賃成交宗數則遠較買賣為多,可見租賃市場遠較買賣交投活躍。不過,不論在租賃及買賣方面,將軍澳本月首23天均較上月同期有所上升。

新都城呎租撲40元破頂

市場消息指,單計周末兩天已錄14宗租賃成交,而綜觀各大屋苑,將軍澳新都城錄得最多成交,暫錄約20宗,佔市場租賃成交宗數近1成。

香港置業客戶經理吳景揚表示,新都城2期6座高層F室,實用面積363方呎(建築516方呎),2房間隔,以1.43萬元租出,實用呎租高見39元(建築呎租28元),呎租創屋苑新高。原業主1998年以200萬元購入,租金回報高達8.5厘。

惟若論及「大碼」租金,則非去年入伙的天晉II莫屬。中原分行經理伍錦基指,天晉II期2A座高層B室,實用面積1086方呎(建築1357方呎),採4房間隔,以5萬元租出,為屋苑租金高價水平,實用呎租高見46元(建築呎租37元)。原業主於2013年以2578萬元購入,租金回報2.3厘。

天晉II大單位月租高見5萬

另代理又指,都會駅5座低層G室,連平台特色戶,實用面積437方呎(建築584方呎),以1.85萬元租出,實用呎租高達42元(建築呎租32元),呎租屬屋苑高價水平。原業主於2015年以648萬元購入,租金回報3.4厘。

加列山道7號頂層戶呎租94元

租賃市場回暖,豪宅亦錄得大額租賃成交。市場消息指,由南豐持有的山頂加列山道7號頂層連天台及泳池單位減租至30萬元租出。

上址實用面積3206方呎(建築3500方呎、連2961方呎天台),業主最初叫租約33萬元,近期減租至約30萬元租出,實呎高見94元,租金屬項目近月新高。

明報記者 方可兒、李宛婷

10. 流浪漢 2015-03-24 09:36:12








精彩








11. 唔係3個月爆煲﹖ 2015-03-24 09:39:07

博士一直都說3個月會爆煲,何來依家個假設樓價會升10%,再債冚債﹖3年後至變銀主盤﹖

12. 唔係四按盤已有12,000宗﹖ 2015-03-24 09:43:07
唔係依家四按盤已有12,000宗﹖咁點解3年後至有銀主盤只有10,000個﹖
13. AA 2015-03-24 09:44:12
博士好波,我地AA應一齊配合。

我之前已講過,而家根本無得鋤買家,非不為,是不能也。

而家我地唯一生路係一齊鋤賣家。

如果有持有成手貨既物業投資者,就唔好帶咁多客睇佢放租單位,過多兩個月租唔出,就有可能震佢去賣樓。橫死掂食,食佢隻大佣好過食租佣吊鹽水。


14. 人人 2015-03-24 09:49:25
收埋呢一兩年,等D樓花入伙就攪點!
15. 莫名其妙 2015-03-24 09:51:59

最近博士做左楊衛隆粉絲,可能博士睇完楊的廢文產生共鳴

樓按的英文名詞是Mortgage,本來是法文,意思是以生命作為抵押的合約,即是我們說的賣身契。英文的法律名詞以拉丁文為主,這個詞竟然來自法文,當然有原因。英國佬是想所有人簽樓按的時候,知道那是賣身契。那麼,地霸怎樣用四大毒招騙人簽賣身契?
1. 二按三按四按
有些人急著上車,又沒有足夠首期,地霸為這些趕著投胎的傻瓜搞二按三按四按。由於急著上車,所以,完全沒有考慮自己能否支付每月供款。地霸沒有想過要益上車客,一心只想抬高樓價,把爛屋當有寶那樣用天價賣出去。銀行只關心上車客有沒有資產擔保,那管樓價升跌,更加不理會債仔有沒有錢還。地霸和銀行都沒有理會上車客的生死。這種一樓多按的樓按疊羅漢,結局必定是斷供收樓。
2. 不理會息口走勢⋯⋯
樓按之中,最要命的可以說是利息。放貴利的人將利口抬到很高,像是吸血鬼那樣,九出十三歸。地霸和銀行放貴利是抬高本金,一樣可以收取天文數字的利息,地霸和銀行簡直是吃人不吐骨,比大耳窿更加可怕。很多人說,就算加息一兩厘,香港樓價不受影響,照升。請想一想,800萬元的年息1厘是多少? 是每年8萬元,不是微不足道。美國利率正常化,最低限度要加息5厘,即是每年增加利息開支40萬元。如果你的每年收入可以在兩年之內,增加40萬元,那麼,美國加息對你的供樓大計不會有影響。
以現在的超低息環境,即使不造二按,銀行或者財務公司總有籍口提高樓按利率,息口可以是5厘,即是每年利息40萬。美國加息之後,每年利息是80萬。
3. 以為樓價永不下跌
不少地代叫人買樓,明知上車客沒有能力用超高樓價買樓,即是無法長期供樓,還叫上車客入市用天價買樓。他們的行騙手法是,「陳先,樓價冇得跌,仲有牌升,唔好信果個乜野楊衛隆,佢冇樓,梗係想人跟佢咁樣租屋住啦。你供唔起樓唔緊要,樓價一升,你就放左佢,大賺一筆。出年就升一倍,賺梗,買啦。」
樓按係賣身契,不要以為樓價只會不停地上升,以為一年之後就可以甩身。簽了二十年樓按,就要有心理準備,要有經濟實力,按照樓按合約,以美國利率正常化之後的樓按利率供樓20年。
4. 不看外圍情況
香港的又舊又爛又細的特大籠屋要賣千萬港元。在美國,在日本,在歐洲,千萬港元可以買到農場、豪宅、連屋連地皮,還送上居留權..........。如果有千萬港元買樓,何必在香港? 起碼在外國買樓,不必怕文革II,不必怕23條立法,不必送子女到海外讀書.........

16. 博士,算啦 2015-03-24 10:05:33
你還是算吧,何苦成日9 up,攞自己已建立的名譽來較飛呢!


17. 好人兄 2015-03-24 10:11:22
之前都有數據,巿埸上有6百間財務公司由證券行持有來做股票孖展,博士又吹牛

今次將龍門搬到三年後有一萬個銀主盤

下次寫三十年係香港人移民上火星所以香港樓急跌
18. pp 2015-03-24 10:24:13
三年內將會有一萬個銀主盤
 
News of Top CEOs.
 
That absolutely will not happen as the HK Government will release the 3D when property price turn down sharply.
19. LAI 2015-03-24 10:36:39

You get crazier and craizer in stating something that is not really convincing! Just absolute cases mentioned and humiliated our IQ.


20. 不同意 2015-03-24 10:39:58

真係有人會這樣買樓嗎 ? 同自刎有何分別 ? 博士講笑咋 ?

21. 博士外遊? 2015-03-24 10:45:06
其實博士係咪由年初一直外遊,搵咗寫手寫文,而呢個寫手又毫無新意加蠢加邏辑混亂,咁樣炒嚟炒去都唔係路喎
22. 全沽 2015-03-24 10:49:28
其實經過數月的語不驚人死不休,我覺得可以用行動做第二波,就係博士全沽手上物業,咁至身體力行嘛

共沽之!
23. 引刀一快 2015-03-24 11:11:34
大陸個浪一定嚟,一樣會有銀主盤出現。
24. 失望 2015-03-24 11:24:03
睇咗博士blog大半年, 學咗好多野, 十分感激. 但自從下了什麼打賭後, 分析變得偏激及質素下降. 希望博士可以放開點, 找回應有方向.
25. 礸石山 2015-03-24 11:24:47
其實現時呢班租客會否有部分會成為將來推高樓價的新力軍?
26. 無法啦 2015-03-24 11:30:38
之前慣性被捧上天,無法接受不啱聽的指正。
27. 何必呢! 2015-03-24 11:39:47
看回應文中於短時間內的連續寸爆博士的基本上是同一個人的分身。何必呢!有不同意見是正常的,但請用理性平和的態度作出討論而非帶有攻擊的,這兒難得有一個平台供大家發表自己對地產的投資意見是難能可貴的,請珍惜之!
28. 亮劍 2015-03-24 11:46:34
就珍惜香港兄呢段 "甚至可能已經冇咗週期",意思唔係只升不跌,而係可能只見不多於2成既調整,唔會見3成以上既大跌……


小弟 buy 佢呢個講法的,美國本來應該在2008年雷曼爆煲事件中行完一個週期,但因白藍黑係學者出身,佢知道若唔狂於空中灑銀纸,美國甚至全球就會陷入衰退,因此佢發辦美國實行大規模 QE,扭轉衰退的命運。


而香港財金官員,因為唔少都是科班出身的,佢哋就出逆週期措施作應對,將本應在短期內出現的楼市井噴,盡量拖延。


因此今後世界的財經格局,係本來要大調嘅時刻,就有相關的官員出來維持秩序,唔畀佢跌過龍;反之若数據顯示後市會出現井噴,亦會有相關官員使横手 or 重手撳實個升勢。


咁你既然無大升過,咁又何來大跌呢?


不過話分兩頭,無咗大循環週期,但個別分類項目的小循環週期會繼續發生,例如前幾年香港整體楼市可有秩序地上升,但新界细码楼分類可獨自升到澎澎聲,反之中大型单位,就如老僧定拒跟「大市」。


這就如呢幾年香港股票市場咁,大市牛皮、恒生指數窄幅上落,但個別股票升幅,例如科網股可以升得好誇張,反而大價汇丰仲要倒跌,炒股唔炒市就是呢種。


29. 新上車 2015-03-24 11:47:00
明白哩個可能性, 但好難相信會有咁樣買樓既人(有都只會係非常少數). 但博士就講到借財仔買樓好似好普及, 哩點好難認同
30. 運輸工人 2015-03-24 11:48:59
博士不如講下在跌市中小業主如何應對,要信的已经相信,不信的再講也不相信,無謂催眠式重覆啦!
31. CY會好唔得閑囉! 2015-03-24 11:59:53
如果『三年內出現一萬個銀主盤,第四年及以後就會急速增長』,CY會好唔得閑囉!

CY會想;又冇搞錯,8.5萬已不存在喇,而且,政府大型工程還有6個未完成,跟住機場第三跑道又話等開工喇,失業率根本少之又少。家陣搵地已十分困難,日夜對住犯民黃屍真惡搞,如果加個樓市爆鑊金既,容勿易搞到再嚟一次50萬人上街示威,全民老、中、青一齊瞓街反政府:包括負資產、要政改、要一人一票,到時CY點顧得咁多鑊氣呀!雖然,習大大已講明疾风知劲草,連任無難度,但容勿易在第二個任期提早因健康問題要提早講BYE BYE架。CY不是董事長,CY係 Street Fighter 出身硬朗過董事長好多,段估CY第一任期內,樓價即使跌,跌幅也不超過20%。
32. 批判思維 2015-03-24 12:05:48
市場上真係有呢一萬個傻瓜係咁買樓?
唔見得掛
33. 港人 2015-03-24 12:18:26
講到錢,個個都眉精眼企,十個呢種傻佬已經嫌多,香港點可能有一萬個。
34. abc 2015-03-24 12:18:59
三跑即將落實,肯定唔夠建築工人去起樓.
供應將會越來越小,樓價租金長升長有.
如想樓價跌,可能要轉行.
35. 村長 2015-03-24 12:19:38
湯博士, 驚都驚你渣果 D 銀碼先啦

靄華押業(1359)公佈,向一名客戶借出為期九個月一按貸款,涉額8500萬元貸款與估值比率(loan-to-value ratio)約為六成,年息為最優惠利率(P,現時為5.25厘)加6.75厘。

根據公佈,是次貸款用途主要用作還清或部份清還現行貸款之本金,若借款人不用作還清或部份清還現行貸款之本金,此貸款則作廢。該客戶為一間在香港註冊的公司,其主要業務是物業投資,為靄華押業新客戶。
36. 村長 2015-03-24 12:27:18
同一個 topic, 寫左成個月, 我知日日要諗新野寫係難, 但都唔洗幻想當現實呀

我知你大雞唔食細米, 不嬲睇唔起細價樓仔, 但係寫細價樓仔前, 係咪應該認真 D 去了解而家細價市場生態呢? 咩 12000 宗 4按, 借財仔上 8,9成, 講完又講寫完又寫了無新意, 冇數據, 冇証據, 純粹自己一箱情願想當然. 

你果 D 億億聲超級豪宅, 一間 4按頂倒幾十間細野啦. 我係你, 就擔心下大陸經濟唔掂, D 大陸人走數比財仔拍賣幾年前買落果 D 豪宅好過啦. 
37. 湯文亮 2015-03-24 12:34:49
村長,
   這還不是以貸冚債,年息12%
38. To 村長 2015-03-24 12:53:15
Good points. Like!!!
39. CDROM 2015-03-24 12:57:18
博士要恐嚇官員同冇實力上車客既目的其實己達了,可否開始寫番啲真實想法(如果同你以上任務有抵觸的就避開唔寫)? 
博士文章受歡迎我覺得係因為你寫出自己真實既想法,相對客觀既論點加上風趣同做到雅俗共賞。
希望博士任務完成後可以行番原本路線。
願博士早日回歸。
40. abc 2015-03-24 13:33:54
我個人覺得, 有個別人買樓俾貴利 有可能, 但是要幾萬人俾貴利 明知道回晤到本, 條數計晤定, 都仲要出來借, 我覺得邏輯上講晤通. 用層樓來借 幾十萬周轉俾貴利 幾個月還錢, 我覺得呢種可能性高D
41. 路人A 2015-03-24 13:36:27
睇左好耐, 有D唔明,....唔明好友點解成日X博士...

講真, 無論你是好友淡友, 應該都想樓市跌幾十%啦, 特別係好友, (除非你現在借按很多..。)

如果現在跌了50%, 我估8成以上好友都會買多層, 反而可能唔夠一半淡友會入市。

博士不停叫無實力既(借財仔)不要上車, 他們亦因為金管局限死上車路, 間接租樓去支持"好友", 所以, 博士的叫無強力者別上車的說話, 跟本是好友的好話。

日後當經濟轉向, 淡友始終都係要租樓, 好友買多2間, 開始時可能平D搶客, 更可能要空置, 但係過幾年又係執返晒利潤啦。

又除非好友不是想做收租佬, 是想做賣買佬, 否則我唔明為何要X一位留住租客的好朋友。

其實博士大可以不說明, 等D人買左, 轉向時有實力者執平貨。但佢無咁做...

其實好友在X博士前, 是否想想為何怕跌? 跌 = 執平貨 = 第日又賺

除非係實力不足的好友....

最後, 香港不用擔心會好像日本咁幾十年樓市底, 香港樓市唯一擔心既唔係經濟, 係政治。此政治更不單是本港, 是整個國策。 






42. 路人再A 2015-03-24 13:47:32
其實, 要X博士既, 反而係淡友.

作為一個淡友, 就係想跌,, 無論我買唔買, 最好係大跌一起PK, 睇人PK 去減底自己做人失敗既苦, 你睇呀咩業主呀又唔係要燒炭, 我日日大飲大食無錢儲都唔洗死呀。

點知博士踢爆, 同金管招數原理一樣, 迫無實力者不上車, 咁上得車正常都健康既, 自然樓市健康, 他日轉向大部份都有抵抗力, 理應可以捱過, 咁又可以有幾大跌..

所以, 作為淡友, 或想樓市跌的人, 是好應該怒X博士!

世上, 不是只有黑白的, 我懷疑緊一D假好友真淡友, 而博士其實好明顯係假淡友真好友吧。

43. 途人甲 2015-03-24 14:06:05

博士的論點環環緊扣:

  1. 現在有大約一千間活躍的財務公司,從事按揭;
  2. 平均每一間有五十宗按揭,總數就有五萬宗;
  3. 在財務公司的按揭,始終有一日會變成銀主盤;
  4. 就算樓價保持平穩,三年內會有一萬個銀主盤的機會就很大;
  5. 有購買細價樓的人在他們買樓時已經選用財務公司的8成甚至9成按揭。

想理解的是,除了大膽假設外,以嚴緊學術分析的話:

  1. 如何得悉有一千間活躍從事按揭財務公司?
  2. 如何確認平均每一間有五十宗按揭?
  3. 如何確認財務公司按揭始終有一日會變成銀主盤?
  4. 文章中用細價樓作例,是否大銀碼樓就不一樣? 若最終結局一樣,大銀碼樓同細價樓有何分別?是否始終有一日會變成銀主盤?
  5. 若最終結局一樣,何故有人依然去借財務公司按揭貴息?這批人是否儍的?
  6. 若最終結局一樣,是否大家應擔心整體樓市,而非只限細價樓?

還望各位有識之網友指教,謝謝!

44. 村長 2015-03-24 14:28:31
據我自己觀察, 因首期問題而要經財仔上車, 發生係中大價樓身上, 遠比發生係細價樓多. 

原因係正苦白痴政策, 令好多中產家庭, 供得起但比不起 5-7成首期. 

細價樓, 本身可以靠 HKMC, 經銀行一按做 8,9成上會, 按息 1.9% / 2.15%, 仲有一大堆 rebate.

中價樓, 6M 已上, 硬食 3-4成首期, 講緊係 ~200萬 cash !!

結果, 我就有個朋友, 買 600萬樓經財仔9成上會, 首期加 stamp 加佣, 已接近 90萬. 
首期難草, 但月供約 2 萬卻卓卓有剩. 

不過 even 我果位朋友, 借財仔 9 成上車, 但其實都唔係博士口中 12% 息咁大獲, 反而只係定息 2.3% 三年!! 計埋未來 2 年美國應該會加息, 3年平均息口可能仲平過借銀行 Hibor plan!

細價樓財仔 2,3,4按, 多係發生係廣告日賣夜賣, 未補地價的公屋居屋都可以 "易借易還" 清卡數, 又可以再去 shopping 吧. 
45. 出書出到想出小說。 2015-03-24 14:32:27
出書出到想出小說。
46. Peter Paker 2015-03-24 14:38:14


  1. 現在有大約一千間活躍的財務公司,從事按揭;
  2. 平均每一間有五十宗按揭,總數就有五萬宗;
  3. 在財務公司的按揭,始終有一日會變成銀主盤;
  4. 就算樓價保持平穩,三年內會有一萬個銀主盤的機會就很大;
  5. 有購買細價樓的人在他們買樓時已經選用財務公司的8成甚至9成按揭。

想理解的是,除了大膽假設外,以嚴緊學術分析的話:

  1. 如何得悉有一千間活躍從事按揭財務公司?
  2. 如何確認平均每一間有五十宗按揭?
  3. 如何確認財務公司按揭始終有一日會變成銀主盤?
  4. 文章中用細價樓作例,是否大銀碼樓就不一樣? 若最終結局一樣,大銀碼樓同細價樓有何分別?是否始終有一日會變成銀主盤?
  5. 若最終結局一樣,何故有人依然去借財務公司按揭貴息?這批人是否儍的?
  6. 若最終結局一樣,是否大家應擔心整體樓市,而非只限細價樓?

還望各位有識之網友指教,謝謝!

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我都想知道,如果3年後如何有10,000銀主,如理據充份,我好可能今日要去沽貨

48. 亮劍 2015-03-24 15:07:24
可能我識果幾百到一千個朋友比較「有米」,我問過佢哋如果要買楼又唔夠首期,會否走去跑山借財仔貴利顶檔,百份之九十幾無咁儍。

不過其中都有幾位人兄分享過,借財仔的經驗:
1 買咗新楼準備楼換楼,但舊居未賣;未收大訂;未收埋條尾数……因此借幾個月財仔頂檔。
2 做緊生意嘅人兄,一時周轉不靈,焗借財仔頂頂,但同一時間已準備賣磚頭變現。
3 本來父母準備幫仔女畀首期買楼,但D细路追價過狠,引致銀行估價追唔上,要多付首期差额,因此老一輩要攞層楼出來照保填差额,但呢D個案通常都係做一兩年期果隻。
4 投資者或無固定收入人士,因為銀行貸款規定嚴苛,所以過唔倒壓测,因此焗揾財仔做一按,但呢D人因為現金流強,係財仔至愛,一般唔使 5 厘可埋单!

一句講晒,呢家有 3 年  SSD,你走去借十厘以上財仔去追車,要捉佢去驗腦!

仲有如果我知你連十厘以上息一按都借然後去追上車,咁我會嘜低你电話,以後咪使旨意我聽你电話,費事你問我借錢還「贵利」……
49. 真可悲 2015-03-24 15:14:13
"阿媽係男人",,被追隨者如何,,追隨者也是如何,,真可悲~
50. TO PP 2015-03-24 15:17:35
博士擺明就係吹  (佢自己都講特登誇大),吹既程度已經去到唔洗認真,但大家明知係吹都仲日日上來睇其實全因為博士個招牌而唔係數據  (得罪講句如果PP兄你夠江湖地位一樣可以唔洗拎咁多數據出來講),問題只係點解博士要拎自己個招牌出來玩先最耐人尋味呀。。。。。。


51. 村長 to 亮劍兄 2015-03-24 15:18:46
老實講, 我一個月前都諗過借財仔"上車", 因為我的 "上車" 目標係 ~13M (市價14M, 算荀盤, 之後仲成左 12.5M, 激死) , 一計之下, 首期加埋 DSD, 佣金, 要 ~8M ...... CASH! 

even 我 D 細價升左好多, 但如果我想買果間荀盤的話, 要賣 3 間細價, 先岩岩套倒足夠 cash 去比首期. even 我肯賣, 但正苦都唔比我賣 (SSD). 

我同 AA 講唔夠首期, AA 即時已經話 "有方法做倒 7成" ........
咁我本身都知, 某架仔財務都有做中大價樓 8-9成按, 不過最終都係放棄左.

http://www.centamortgage.com/icms/template-tc.aspx?series=692&article=42818

優惠按揭息率
首3年定息2.4% 
第4至5年低至 P-2.5%(P:5.25%)
其後息率
全期低至P-1.5%(P:5.25%)
特點
按揭成數高於銀行及按保上限
低首期低息輕鬆置業
按揭成數
(一手)高達8成半 (貸款額高達800萬)
(二手)高達8 (貸款額高達800)
罰息期
3
還款期
長達30年

52. Data 2015-03-24 15:22:39

投資一周:代辦二按兇殘

2015年03月11日

湯文亮早前的一句番話,一石激起千重浪,在樓市引起了廣泛而熱烈討論,可見他在樓市一言九鼎的江湖地位。這裏姑且不去討論湯博士的預言究竟命中與否,不 過,湯博士作為前線炒家,一直在地產市場的前線去衝鋒陷陣,他所能夠掌握的市場資訊,應該是遠遠在其他人之上的。

收高昂介紹費及利息

至於有人用財務公司專家的身份,去挑戰湯博士對這方面的知識,對此,我只能夠說,湯博士的紀惠集團並非是他的一人公司,股東之一是他的姐姐,而其姐則是創 興銀行(1111)廖家的新抱,紀惠集團在這短短十年間,快速地由幾億元的資產,急漲成幾百億元的中型地產公司,不消說的,當然是槓桿財技的高手,如果認 為湯博士不懂財務公司的經營狀況,可未免太過可笑了。
如果說到那些二按、三按、四按的問題,我認為,這反倒是小事。我有一些朋友,也是專搞財務的,不過,手法可比二按、三按、四按更兇殘得多了。這一種兇殘的財務手法,叫「代辦二按」。
我有一個朋友,有一間財務公司,收取的二按利息,三十幾厘左右吧。不過,他所接受的轉介經紀,則又收了三十幾個巴仙的介紹費,於是呢,那位可憐的債仔問他們借一百萬元,用層樓來做二按,減去三十幾萬元的介紹費,再減去十幾萬元的利息,結果呢,實收五十幾萬元。
半年還款期過去了,債仔當然沒有錢還,只有續借,在這時候,我的財仔朋友拒絕借下去了,於是,債仔唯有再找轉介經紀,再找第二間財務公司借錢。當然了,這一筆新的貸款,經紀也是收取轉介費的。
這樣的轉借了幾次,那位債仔很快便債台高築,其房子變成了銀主盤,逼得終於要出售了。所以說,問題並不在於房子究竟按揭了幾多次,因為它可以單一個二按,就已經按爆了,業主也非得傾家蕩產不可。

周顯
投資者、八卦公、知識分子
53. Data 2015-03-24 15:23:53
So the keys is 轉介經紀&介紹費, is it Dr 湯?


54. To 53 2015-03-24 15:31:40
果 D 根本直情係騙案, 大耳 lon la.

尋日報紙先賣, 有人扮房委會, 出信比 "二按公屋" 業主, 呃佢地去借財仔填數, 結果又比人呃幾十萬中介費! 
55. 長線投資者 2015-03-24 15:39:15
我聽啲地代講, 財仔資金主要借日元跟住兌港元借比啲客. 由於日元零息而港元又同美元掛鉤, 財仔最大風險在於日元兌美元升值, 若果日元兌美元升值幅度趨近財仔借比啲客厘數, 假設財仔借比啲客年利率4%, 日元兌美元若果升值4%, 財仔分分鐘 call loan 平倉. 所以借財仔啲客最緊要望實日元匯價...
56. 用心良苦 2015-03-24 15:55:44
博士講晒最壞的情況出來,所以現在大部分人警覺性好高.
這些情況一定唔會發生. 好友們應該開心,放心長揸收租!
57. 負資產不是銀主盤 2015-03-24 16:04:07
2003年係有「10萬負資產」,唔係10萬銀主盤
基本概念都錯曬
58. LaLa 2015-03-24 16:11:14
忠言從來逆耳,博士提示未必個個啱聽!
59. 流浪漢 2015-03-24 16:16:36
我淨係知博士有十億印刷品想入貨換磚頭sosad
60. 三年內以下成交必成銀主盤,又係AA做假樓市,我唔信! 2015-03-24 16:29:38

《樓市速遞》YOHO Town 兩房戶實用呎價12204元 創同類新高

infocastinfocast – 1時58分前

中原地產表示,加辣接近1個月,大市氣氛已陸續改善,元朗 YOHO Town 6座中層H室,實用面積422平方呎,建築面積545平方呎,兩房間隔,向東南,享開揚景致。

上址昨日才開盤,即晚便獲買家以515萬元承接,折合平均實用呎價12204元,創屋苑兩房單位呎價新高,樓價則屬同類單位新高。

買家為九龍區換樓客,見 YOHO 三期項目將落成,看好區內前景,決定遷區。原業主於10年9月以255.8萬元買入單位,持貨4年多,賬面獲利259.2萬元,單升值1倍。 (KC)

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油塘高俊苑2房 413萬高價沽

經濟日報經濟日報 – 9時前

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    油塘高俊苑兩房戶減價17萬,獲外區上車客承接。  (資料圖片)

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    油塘高俊苑2房 413萬高價沽

【經濟日報專訊】新辣招公布後,細價樓放盤業主心態即時軟化,部分需擴大議價空間始獲承接。不過,油塘高俊苑兩房戶,減價17萬元後,仍以自由市場同類單位新高價413萬元成交。

中低層開揚景 累減4%售

上址為C座中低層7室,實用及建築面積分別為426及583平方呎,備有小量裝修及開揚景,原業主持貨3年,向來作投資收租用途,今年2月開始連租約放盤,叫價430萬元。

由於當時有租客住用不能安排睇樓,市場雖然缺盤,但始於未能順利沽出;農曆新年前後曾經封盤,及至3月初,租客遷出可安排睇樓,惟辣招已公布,市場氣氛隨即又轉靜,業主惟有將叫價降低至425萬元。

本月市場瀰漫着觀望氣氛,市場有一準買家心儀上址,睇樓後並與業主議價,但還價過多,不為業主接受,其後雙方展開長達3、4天的拉鋸戰,最後來回議價,業主作較大讓步,再多減價12萬元,累積減幅4%,以413萬元成交,實用及建築面積平均呎價9,695元及7,084元。

世紀21聯誠物業董事謝寶昭表示,上述成交屬同呎數單位新高價,較對上一宗於去年底成交的高價409.5萬元,再高出1%。原業主於2012年3月以223.8萬元自由市場購入,持貨3年,帳面獲利189.2萬元,其間物業升值85%。

本月暫2成交 3房呎售8719

上述成交買家為外區上車客,原意屬靠近港鐵站的物業,方便往返港島上班,惟未能揀選合心水單位,轉戰於油塘站需接駁一程車的高俊苑。買家首期預算較鬆動,不用借足九成樓按,故不太受新辣招所限。

高俊苑3月暫錄兩宗成交,另一宗為3房戶,實用面積634平方呎,成交價552.8萬元,實用呎價8,719元。


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61. 奀豬媽 2015-03-24 16:31:32
世事常變, 樓市亦然, 博士之所以受追捧, 就是因有先見之明,  故撐你.   

蘭葉春葳蕤,桂華秋皎潔。
欣欣此生意,自爾為佳節。
誰知林棲者,聞風坐相悅。
草木有本心,何求美人折

PS: 流感厲害, 請多為小朋友用掌心摩背部, 加速血液循環; 心; 肺的警覺性.  又無副作用. 
62. hahaha 2015-03-24 16:49:52
香港將會有一千個銀主舖,可能性大D
63. 元朗仔 2015-03-24 17:05:29
我認為梗係唔好買樓,一於租樓最安全,我個人覺得一買就大跌,大家忘記了97年嗎?一買就負資產,租一世樓就最安全
64. 過氣 2015-03-24 17:19:06
玩到四按,仲要有一萬個?
二按供唔起都已經申請破產,通常仲要只係欠幾十萬而破產!

65. 收租王Tony 2015-03-24 17:33:01

400萬以下樓通常經銀行做按揭

經財仔既通常係400萬以上甚至1000萬樓原本只可做5成按既樓

新盤800萬以上經財仔借就最多(有經絡轉介)

爆既話應該買貴價樓(好似紅山半島果d)爆既機會會大d

 

博士小心~~

66. Oscar Lam 2015-03-24 17:34:29
一波未平、一波又起。

博士慎言。
67. 收租王Tony 2015-03-24 17:43:48

如果係貴價樓有10000萬個銀主盤就正呀喂!

 

1500萬樓銀主盤大量投入市場,可能1000萬就執到平貨,係就好呀!

 

增加換貴價樓既機會,又會增加細價樓供應,正呀!^_^

 

不過你千金剛入d貨就要小心~~

68. 流浪漢 2015-03-24 17:59:24
就算我唔認為樓市要爆,不過都真係唔知呢D買家咩心態,真係好唔合理……

_____________________________________________________________________
居屋康山花園2房實呎14107元 首超康怡
03月24日(二) 17:22


康山花園


出 招後二手樓市經短暫「冷靜」後,需求再推高樓價,居屋樓價更癲到已經貴過私樓。中原楊文傑表示,鰂魚涌居屋康山花園6座高層H室,實用面積約431方呎, 屬2房間隔,才放盤約1星期,即獲用家以近開價約608萬元承接,實用呎價高達14,107元,呎價創全屋苑歷史新高;至於屋苑另一間10座低層E室兩房 單位,業主向來「唔多肯賣」,本月都以650萬元售出,實用呎價約13,430元;兩單位呎價及做價分別都較毗鄰康怡花園還高。

楊文傑 指,現時居屋都已經貴過私樓,原因同區私樓藍籌屋苑康怡花園,本月亦錄約10宗買賣,但2房成交實用呎價僅約1.3萬元,而本月D座一個兩房戶成交呎價更 低至約1.28萬元,即使2房單位入場費約650萬至660萬元,如以650萬元買康山花園2房單位,已足以購入康怡花園單位。

69. Scoliosis 2015-03-24 18:01:04
Prove your points to convince your readers! You're making assumption without evidents. 


70. 流浪漢 2015-03-24 18:03:17
咦,原來又唔係喎!!

銀行到晒價!(大驚)
71. 老子 2015-03-24 18:03:51
博士,

天下莫柔弱於水
而攻堅強者莫之能
以其無以亦之
弱可勝強
柔可勝剛

望博士不需天天強攻
公道自在人心
72. Oscar Lam 2015-03-24 18:24:55
博士,

目前樓市位處高峰,或者是接近高峰。人心不穩,不是所有人都有獨立思考、理性分析的能力。

準確的結果取決於合理的假設。這些假設要合理,且要經得起論證。望博士小心、謹慎。
73. 大寶二寶 2015-03-24 18:37:06
回 Oscar兄

認真你便輸了!
74. Oscar Lam 2015-03-24 18:49:10
回孖寶兄,

總得要合理一些啊,只怕誤導了一些人。

但你說得對,無須太認真。哈哈!
75. 大寶二寶 2015-03-24 18:54:53
回Oscar 兄

好多嘢唔需要講得太白……你懂的。

共明之,哈哈!
76. Johnny 2015-03-24 19:17:06
博士太硬頸了,其實變度有甘多人搵顛2萬借4萬一個月?
77. 回13樓A A 2015-03-24 19:50:45
現在網上放盤十分容易,即使被A A冷待,亦難迫業主賣樓,因業主早已自行網上搵到租客。
78. 路人甲 2015-03-24 19:51:19
其實大家對博士寫的文章細節不用那麼執着,
其原意只是想語不驚人,讓大家冷静一下
作為投資者真的不想個再乾升上去
現在也很頭痛資金的出路, 每月收到的錢又不能買貨
所以有錢人都想個市跌三、四成可以再入貨

太多嘅買樓盲、投資盲入市, 在跌市時真的會被拖累跌深些及長時間些
大家覺得十萬個還是一千個銀主盤容易被消化
明明跌兩年及三成, 最後變成跌六年及七成
但投資者手上其實還有很多貨, 跌得太多也會影響融資及現金流
所以適當的跌就最理想

根本博士都只是想寫給有心人看
其實升或跌不過份,根本只是一個數字遊戲
又何需太認真及去人生攻擊呢
適當的跌也是我心中所求
79. 長期小讀者 2015-03-24 20:46:13
什麼是第十個人理論,簡單地說,有一件事,當大家都同意,必定要有一個人持相反意見,將整件事從相反方向思考,很多時,那人會發掘一些別人疏忽或者未被留意的事項,最後,可能會推翻其他人的意見,整件事要從新做起,其他人當然不滿意,便叫這個人做魔鬼,所以,第十個人理論又稱魔鬼理論。
 
80. 被人小的讀者 2015-03-24 21:21:18
第十個人理論是九up,話亞媽無屎忽,其他人當然不同意,
所以第十個人理論又稱九up理論。
81. 打工仔 Andy 2015-03-24 21:42:27
博士, Oscar兄, 孖寶兄, 

我會這樣睇, 
一個善意的提醒, 只需講一次(爆煲論), 最多講第二次(租管)已經足夠, 講到第三次(一萬個銀主盤) 就會變成咀咒似的! 即使出於好意! 

博士, 如我有誤解, 先說聲對不起! 請見諒! 
82. 吹水冇地本 2015-03-24 21:52:43
禮義廉博士
83. 劏豬如是說 2015-03-24 22:02:14
又可能,又推算,又如果
84. 大寶二寶 2015-03-24 22:15:06
回81 扛工仔兄

大致同意。都係果句,認真你就輸。
85. 楼上各位大佬 2015-03-24 22:32:51
喺某一個行業嗰度……
有人洗手不幹
有人坐緊花廳
有人做擦鞋仔

咁「有人」為求自保,寫啲明眼人一睇,就知漏洞百出的文章,只是委曲求全而矣,畀條生路過人行啦,家家有求呀!
86. 莫名其妙 2015-03-24 22:33:57

我都話博士做左楊衛隆粉絲啦,博士明天文章會是核爆。


核戰是無可避免
奧巴馬決定讓伊朗擁有6,000台純化核元素的離心機及幾乎放棄全部對伊朗的制裁,只是換取伊朗不搞事一兩年。6,000台離心機及沒有經濟制裁足以讓伊朗在一兩年之內成功發展核武。未來一兩年,伊朗當然不會發動戰爭或者在中東搞事,因為要全心全意發展核武,雄霸全宇宙。
現在,奧巴馬可以名留青史,歷史上最笨的美國總統,一切只為揚名立萬,卻不顧一切。伊朗擁有核武就是核戰,因為以色列、沙地和科威特絕對不能容忍伊朗擁有核武。戰爭是無可避免,而且是一場核戰。
我不認為美國或者俄羅斯會為伊朗打一場核戰,但是,以色列擁有300枚核彈,而摧毀伊朗核設施的唯一方法是使用戰術核武。
奧巴馬笨,世界列強更笨,中國、德國、英國等國家都同意這項協議,以為可以阻止伊朗發展核武,其實是加速伊朗核武發展。⋯⋯
難怪股市會大升,因為大家都趕著吃最後的晚餐。

伊朗是世界上石油資源最豐富的國家之一,伊朗發展核能? 我不相信。發展核能可以向法國買核燃料,自己造核燃料只要100台就足夠,幹嗎要6,000台離心機? 伊朗要造核武是司馬昭之心。

我不明白,為何讓伊朗發展核武,世界還未夠亂嗎? 奧巴馬搞了伊斯蘭國出來,還未夠嗎? 歐洲和中國為何不阻止奧巴馬做傻事,反而跟他一起笨,跟他一起蠢? 奧巴馬和伊朗簽的協議是讓伊朗擁有發展核武的全部硬件和經濟資源,換取伊朗口頭不發展核武。

87. CH 2015-03-24 23:07:23
85 樓,“而矣“咁似 _ _ 兄口吻嘅, 斷估啫,哈哈!

我諗起父親講嘅一件往事:文革時期,公社搞批鬥大會,生產隊隊長,將一個堂兄弟公開批鬥,那堂兄弟忿忿不平,周圍同其他人講個隊長不是,講佢唔顧親情。若干年後,文革風波已經平息,那隊長先至解釋,如果係佢鬥,就會鬥輕啲,就住黎鬥,落係其他人手上,恐怕要受更多苦頭,即係明鬥暗保。

如果從呢個進路去諗,好多唔合理嘅野,好似可以解釋, 因為我一直最費解點解嗰次要痛批三儍。
88. 惜緣 2015-03-24 23:40:57
CH兄、大寶二寶兄、Oscar兄、打工仔兄及各師兄師姐

點解在下那麼支持博士,因為從博士幾年來的文章就可以睇得到博士的為人,所以,在下認為,博士最近的言論一定有佢的理由,在下相信歷史將會還博士一個公道。
89. 打工仔 Andy 2015-03-25 07:30:21
惜緣兄 早晨

我相信博士見到前面就泥撞上冰山, 所以急需轉軚, 救得幾多救幾多! 

共救之, 哈哈哈! 
90. Oscar Lam 2015-03-25 07:47:52
回88惜緣兄,早上好!

博士做事光明磊落,無私奉獻,小弟十分敬佩,從不懷疑。

小弟贊同現在樓市面對許多風險,只是博士文章內容有點誇張。不過,正如大寶兄所言,或許這是博士寫文風格,大家不必太認真,哈哈!
91. 大寶二寶 2015-03-25 08:54:46
回惜緣兄

早晨。但願如此。


92. 惜緣 2015-03-25 10:43:25
打工仔兄、Oscar兄及大寶二寶兄

早上好!

從今朝的文章睇,博士如果不是受了很多的委屈,就不會動真火,所以,做第十個人的確唔容易。作為博士的fans,應該對博士有信心。
93. 途人乙 2015-03-25 13:25:10

致: 43/F 途人甲

博士的論點環環緊扣:

  1. 現在有大約一千間活躍的財務公司,從事按揭;
  2. 平均每一間有五十宗按揭,總數就有五萬宗;
  3. 在財務公司的按揭,始終有一日會變成銀主盤;
  4. 就算樓價保持平穩,三年內會有一萬個銀主盤的機會就很大;
  5. 有購買細價樓的人在他們買樓時已經選用財務公司的8成甚至9成按揭。

想理解的是,除了大膽假設外,以嚴緊學術分析的話:  如果你真身是嚴緊學者,在不侵犯個人資料私隱情況下, 相信網站可向展示毫不遮奄的清單 http://www.cpm.com.hk/secondmor.php

  1. 如何得悉有一千間活躍從事按揭財務公司? 將近幾年於土地註冊處登記的按揭全部查冊, 抽出放貸人為財務之部份
  2. 如何確認平均每一間有五十宗按揭? 將近兩年登記的二按、三按、四按, LOAN AGREEMENT &DEED OF LOAN 的總和 ÷  財務公司間數
  3. 如何確認財務公司按揭始終有一日會變成銀主盤? 是部份, ASSIGNOR為財務公司賣出的部份
  4. 文章中用細價樓作例,是否大銀碼樓就不一樣? 若最終結局一樣,大銀碼樓同細價樓有何分別?是否始終有一日會變成銀主盤? 細價樓作例, 是因為細價樓數量大
  5. 若最終結局一樣,何故有人依然去借財務公司按揭貴息?這批人是否儍的? 你想尋真, 也不應用「儍」字
  6. 若最終結局一樣,是否大家應擔心整體樓市,而非只限細價樓? 初上車買細價樓人士, 若做高息高成數按揭, 抗跌力低, 2000年-2004年的銀主盤細價樓占七成,  我是否又要向你展示七成的數據清單?  請你留個電郵 (即在這網站註冊「途人甲」為會員), 待4月14日浸大Seminar後, 我叫網主再向你展示數據清單

還望各位有識之網友指教,謝謝!

94. 流浪漢 2015-03-25 14:03:32
To 93. 途人乙

高質素討論!欣賞!