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文亮言

為何創新高都是極低層單位

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁
2015年3月14日

  最近香港樓市出現了一些反常現象,同一個屋苑,買賣價可能相差20%。不過,大家唔好以為高層單位賣價比低層高,往往就是低層單位以高價成交,高層反而要劈價出售,一時之間,我亦摸不著頭腦,唯有認為出售低層單位的物業代理功夫了得,可以將劣質貨當優質貨賣。但這個情況經常出現,我又覺得不太對勁,照計買得物業的人都非常精明,話晒都唔好似買棵菜咁簡單。不過,事實又擺在眼前,我真的唔知點解。
 
  當我百思不得其解時候,中原指數又創新高,立刻有記者朋友打電話給我,問我要不要撤銷爆煲論,我說我不是一個未戰先輸的人,而且中原指數是一個滯後數據,昨日的指數反映3月2日至8日所簽訂的正式買賣合約,而一般來說,大約在14天之前簽訂臨時買賣合約,即是指數反映2月17日至23日的成交,當時,金管局仍未推出逆週期措施,下星期的中原指數就會有反映金管局的措施,不過,還不是全部,要再多一個星期,逆週期措施的結果才可以真正被反映出來,從昨日的指數來看,政府若不再出招,樓價在六個月內上升20%亦不是沒有可能,而且是會集中在細價樓,如果金管局的逆週期措施與過往六次一樣,只是集中在中型單位,豪宅以至工商舖物業,對壓抑樓市,尤其是細價樓是沒有幫助,反而昨日的中原指數若果下跌1%,可能會有人指責金管局太過魯莽,在樓市開始下跌時仍然出招,現在應該無話可說。

  中原指數最大弱點就是倘若買賣雙方在簽訂正式合約後取消交易,沒有機制將取消合約的成交價刪除,而那些成交價早已反映在中原指數內,一個低層創新高的買賣是否取消,我們是沒法知道,但該合約的成交價早已影響指數,我們不時睇到有一些取消合約再成功出售的個案,但那些沒有成功出售的就很少報導,但該低層創新高個案對於日後的成交有極大影響,買樓的人會認為那些低層單位都可以買到高價,高層單位的售價應該更佳,所以,我認為那些低層創新高的個案帶有促銷味道,最主要的是若果買賣雙方同意取消合約,已交的什麼印花稅都可以申請退回,一個幾乎是零成本的促銷計劃,導致中原指數不斷創新高,要堵塞這個灟洞亦很簡單,只要在簽訂正式合約後,無論在任何情況,已繳交的印花稅都不會被退回,我知道我的提議一定會被人鬧到反肚,但要得到真正的成交價,這是一個簡單而直接方法,那些低層創新高單位就不會出現。

 
 
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1. 大寶二寶 2015-03-14 10:09:57
博士,你咁講咪即係話中原指數係做市?因住比人話你輸打羸要。得罪,見諒。
2. 地盤佬 2015-03-14 10:28:10
高密度住宅嘅內園景單位有時真係十幾樓比三十幾樓擁有更好景觀,再加上裝修新舊程度不同,有無樓睇唔同,連唔連租約又唔同,業主心態又唔,高層較貴只係overall係咁,但出現相反情況係好普遍,一d都唔奇。

而且喺樓價上升週期,高低層成交又唔係同一時間,相差一兩個星期已經唔同價。加上依家放盤短缺,又係SSD兩年轉三年嘅二手供應真空期,有時賣一間少一間,走左間高層,個價又升左,低層咪又賣貴左lor。
3. 地盤佬 2015-03-14 10:34:02
先前唔係話如果政府唔出招樓價三個月爆煲?依家點解變左政府唔出招樓價升20%?係修訂左睇法定我理解錯?
4. Cayman Island 2015-03-14 10:51:16
語言偽術,搬龍門
5. 珍惜香港 2015-03-14 11:08:28
珍惜香港

湯博士一篇細價樓爆煲論,為 2015 年樓市牽起風雲。

正當好友淡友,响呢個議題上,各執一詞,各以一大堆如果,去引證佢地對將來好淡嘅睇法果陣,我呢個視樓價如無物,懶理個價升跌都唔會諗賣樓嘅傳統收租佬,真喺冇乜 MOOD 寫嘢。無聊之際,一時興致,就將呢段期間相關嘅一啲片段,炒埋一碟細價樓爆煲論風雲系列,俾各位回味一下啦!如果唔想一次過睇哂,可以 CLICK 下面左上角嘅「播放清單」,將成個系列列哂出嚟,再揀有興趣果段睇。



大家仍然用緊自己嘅一套「如果」,去估下估下。但唔知有冇諗過,今日主導市場嘅物業持份者,唔喺有需要自住嘅用家,就喺我地呢班視樓價如無物嘅傳統收租佬,而樓價點升點跌,都打動唔到我地去賣樓嘅話,咁你地果一大堆「如果」,唔知仲成唔成立?
6. Angel Lam 2015-03-14 11:13:43
其實中原指數是人為做市已廣為人知,當中涉及好多虛假交易,不應太認真看待。反而港大房產指數和差餉物業估價署的樓價指數是最值得參考。由政府出招後,地產分類指數已跌了差不多7%,如果跌勢持續,理論上應可拉番低中原指數。博士唔使灰心,你仲有時間可以贏。
7. 引刀 2015-03-14 11:17:01
大寶兄

今日大陸幾乎入唔到,依傢喺MSN地産入,係真引刀。

好耐之前,湯生出過篇文,應爲“輸打嬴耍”,即係踢波唔夠人就打人,嬴人就耍人。
幾乎任何指數都唔會係完美,最緊要係運算方式要透明,大家清楚數字係點樣岀嚟嘅就OK,有咩缺陷自己識得考慮。如果個指數連有咩參數都唔公開嘅,就唔係咁有參攷價值。
8. 亮劍 2015-03-14 11:20:36
高密度住宅嘅內園景單位有時真係十幾樓比三十幾樓擁有更好景觀,再加上裝修新舊程度不同,有無樓睇唔同,連唔連租約又唔同,業主心態又唔,高層較貴只係overall係咁,但出現相反情況係好普遍,一d都唔奇。


而且喺樓價上升週期,高低層成交又唔係同一時間,相差一兩個星期已經唔同價。加上依家放盤短缺,又係SSD兩年轉三年嘅二手供應真空期,有時賣一間少一間,走左間高層,個價又升左,低層咪又賣貴左lor……

決定一層楼的楼價係多少,除了上述因素外,仲有呢D:

1 在美孚最高果層比楼下同呎数及座向低是常態,因為頂層無電梯直達。

2 座向不同亦有影響,高層向西北望近楼景;低層向東南園林景,咁雙方的價錢差距可能大幅收窄。

3 呢年幾细碼貨因為可借足 9成,平均呎價遠超大面積楼一D都唔奇。例如低層開放式 2 百零呎賣 4 球,你有 50 萬就可上倒車,随時 3 日就無咗;但高層 3 房兩厕 800 幾呎,你「只售」13 球仲有價講,隨時放幾個月亦無人問津,因為首期多咗1x倍。

4 低層若是連入契平台,一D都唔輸蝕,好多鬼佬客專揾這些特色單位。
9. 引刀 2015-03-14 11:22:09
高層有個優勢,就係同樣建築面積,有更大實用面積。
10. 地盤佬 2015-03-14 11:37:04
中原指數是人為做市已廣為人知,當中涉及好多虛假交易?可以解釋下呢個咁嚴重嘅指控有咩証明嘛?

同意差餉物業估價署的樓價指數是最值得參考。但完全無法相信地產分類指數預先反映樓價,更加唔同意可拉番低中原指數,股票本來就日日抄上抄落,好多時理由都係財演事後加插。
11. 大寶二寶 2015-03-14 11:50:20
回6 Angel 師姊

中原指數有好多虚假交易?願聞其詳。
12. 地盤佬 2015-03-14 11:50:45
高層有個優勢,就係同樣建築面積,有更大實用面積
-->呢個只係urban legend,工程師唔會層層樓設計唔同牆身厚度,而且non structural  wall係無分別,室內結構牆又唔係真係咁多,實用面積最多只會相差幾呎。況且依家計實呎價,基本上無關係。主要分別係景觀,私隱程度,馬路嘈音等
13. 大寶二寶 2015-03-14 11:58:47
回7 刀兄

做咩入唔到MLS? 

依家唔係講運算方式嘅問題,係博士懷疑有虚假交易令到指數上升。三個月後,CCL 跌固然博士羸咗,如果升,會唔會賴係指數做市也。此為以小人之心猜度。

共猜之,哈哈!
14. abc 2015-03-14 12:10:15
博士將會輸了之後懶CCL計算有問題,唔會咁冇風度掛?
15. 麗娜 2015-03-14 12:12:28
終於等到博士討論這個問題了,中原指數的真確性。不過呢,談起這個問題會很危險,和爆煲論差不多危險,因為牽涉到某些人的利益。

是否可能:
究竟取消了合約後,有無取消此次買賣?此其一。
同一單位如再成功出售,很可能會double counted.  此其二。
另外銀主盤,凶宅等特低成交究竟有無如實納入,此其三。
所以呢,博士覺得低層高價成交是促銷,同樣地,低層特低的成交反而根本沒算數,此亦有可能發生,導致指數創新高。

所以呢,對任何數據系統都不用太認真。
小妹重申,以上純粹推測,沒有對指數造成誹謗。

不過,另一方面,低層高價成交卻不一定是造假的,樓上各前輩都解釋到了;所以,小妹之前都講過,為何一定非要買高層不可?低層可能更加抵買,風險更低,潛在利潤更多。

16. 大寶二寶 2015-03-14 12:44:47
回abc 兄

我當然相信博士唔會咁做,因博士係有風度嘅人,況且係牙較戰之嘛。不過今日出呢篇文驚有人會利用黎攻擊博士啫。
17. yy 2015-03-14 13:04:47
湯生明確指中原指數是做價做市,虛假成交。很嚴重的指控。
18. 閒人 2015-03-14 13:06:26
咁由聯名轉單名的買賣,又會否影響到中原指數,請賜教
19. 不明白,真奇怪 2015-03-14 13:28:11
請問財仔個一萬二仟個四按有沒有人造假去嚇人。Y
20. 珍惜香港 2015-03-14 13:35:37
珍惜香港

睇多一次博士呢篇文章,真喺覺得有啲唔妥喎。

零成本嘅促銷計劃?即喺用虛假嘅成交嚟造市?

呢個喺非常嚴重嘅指控,若博士只喺基於一啲「如果」,又或者喺一啲好個別嘅事件,就發表埋啲咁武斷嘅結論嘅話,喺好危險。希望博士澄清一下,都喺果句啦,請三思而後行

成交嘅取消,可以因為賣家反價,亦可以因為買家後悔,又或者喺基於好多個別嘅可能性。但如果只喺為咗一個指數嘅代表性,就謬然動用一個政策,強行將一切交易造就成必買必賣嘅話,又喺唔喺過份咗啲?

博士話自己一定會被人鬧到反肚喎!其實,為咗一啲啱嘅嘢,而俾人鬧到反肚,都叫值得吖。不過,未經深思熟慮,就衝手而出,咁樣俾人鬧到反肚,就好唔抵啦!
21. 廉頗藺相如列傳 2015-03-14 13:51:24
輸打嬴要!! 湯生今日的我打倒昨日的我, 之前還不斷引用中原指數來還擊淡友, 早兩年羅加蔥被中原告誹謗你還曾經冷嘲熱諷, 今日中原指數稍為不如你意就話人造假, 你跟楊胃癑, 羅加等敗軍之妝將有何分別? 簡直毫無風度, 無廉恥!!
22. 有分別 2015-03-14 13:59:26
委濃羅十最多是淡小人,不是偽君子。
23. yy 2015-03-14 14:00:14
"從昨日的指數來看,政府若不再出招,樓價在六個月內上升20%亦不是沒有可能,而且是會集中在細價樓"原先是說3個月內爆煲,現在說六個月可能上升20%?
從文亮言欄目自二月九日"三個月爆煲"到現在一系列文章,前言不對後語,是幾位作者執筆的嗎?
24. 廉頗藺相如列傳 2015-03-14 14:07:20
中原指數是否過時
湯文亮
博士
紀惠集團行政總裁
2014年6月10日
中原指數創辦了唔知幾多年,週不時都聽到有一些聲音說中原指數未能反映樓市真正情況。老實講,我亦有此同感,不過,我仍然用中原指數為每週指數巡禮指數指標,無特別原因,只不過家家有求,大家都接受同樣條件,所以,我認為,就算過時仍然公正。
 
我雖然說公正,但心裡不免有懷疑,中原的創辦人經常說樓市會大跌,但中原指數的表現又不是如他所說,我想,負責指數的人會不會有壓力,經常將一些數據誇大或者減低,以圖影響中原指數表現,好似有些報章在今年內不斷以劈價、蝕讓、荀盤來形容樓市,但有心買樓的人所面對的又不是如報章所說,那些業主不斷反價,不但鎖匙盤欠奉,甚至冇樓睇的連租約盤也不多,一次半次的報導當然對整個樓市沒有大影響,但如是者已經報導了半年,現在叫那些報章如何突然間改變立場,他們如何收科,我實在不知道,所以,雖然中原指數對於樓市顯示與中原創辦人所說的不符,我寧願相信中原指數,因為連續性報導是很難做假,一次性的便不同,有時,一次性只不過是一些石破天驚的說法,不能作凖。
 
我相信制定中原指數是相當科學化,只需要將有關數據套入,由電腦計算一番 之後便得出一個結果,但奈何現在成交量太少,不少龍頭屋苑的成交量比正常的一半亦不到。當中,有人急於賣樓而肯接受較平樓價,但亦有人急於置業而肯付出較 高的樓價,如果成交量多,兩者互相抵消而會有一個較中肯結果,但成交量小,就好似陀螺轉數不夠時,會向一邊傾側,這是「角動量守恆」理論。如果沒有足夠動 力和成交量,中原指數就未必可以反映樓市的真實情況,但絕對不會做假,情況就好似閣下去澳門賭錢,那些番攤、骰寶的確過時,但絕對沒有做假。百家樂仍然是 當時得令,不過,亦差不多有五十年歷史,所以,大家只可以說中原指數是過時,但不能說中原會做假。
 
掌握最準確的數據的當然是政府, 不過,官員們知道這些是政府珍貴資產,不會隨便公開,就算公開都是滯後數據,上星期政府才肯公開小小關於樓市數據,說樓市在連跌三個月後在四月份已經止跌 回升,五月份樓市的表現如何,大家亦心裡有數,長升之勢現正開始,面對如此情況,CY當然不會說已經扭轉了市民對樓市長升的說法,有網友以中原指數118 點作為今次樓市的楚河漢界,說今年底超越118便算贏,反之便是輸,我覺得他對樓市沒有信心,如果是我開盤,我就會訂在123.66,中原指數的頂點,或 者雙方才可以持平。今次,買贏的網友得勝率太高,勝之不武。
25. 大失民心 2015-03-14 14:15:45



博士文章的瀏覽人數急跌, 大江東去?
26. 樓蟹 2015-03-14 14:22:04
有冇師兄姐可以提供少少資料幫助從另一角度睇樓價。就係政府同金管局高層申報的物業投資在過去一兩年的增減。如果增加,樓價點會冧!

當然要睇埋持有的是大中定細樓,佢地用公司名義,親人及親人公司名義持有都要分析埋。

27. 引刀 2015-03-14 14:23:44
麗娜女士

我又試講下低層嘅問題

1,噪音
2,平臺,即係俾份工自己得閑掃垃圾
3,共用平臺,慘,屋企變動物園俾人參觀,成日要閂窗拉帘。
4,近街市,直情動物園,老鼠甴曱參觀你屋企。
5,塵有可能會較多
6,如果低層冇分開排汚渠.......怕妳食緊飯,唔講
1,好處係壞????、走火警嘅時候,有著數
2,高層氣壓低,每日經歷多次氣壓變化,據說對老人身體唔好
3,離地表遠,所謂“唔接地氣”,據說係同地磁有關,又係對身體唔好

28. 引刀 2015-03-14 14:51:32
林奮強偸步賣樓,到依傢升咗幾多個價位呢。
29. 引刀一快 2015-03-14 14:59:27
今日此博文,7、9、27、28樓以“引刀”發言者乃本人真身,特此聲明
30. 麗娜 2015-03-14 15:10:00
引刀兄
我指值得買的低層當然不是所有低層啦,要看每個盤個別的情況,也不一定1樓啦,頭幾層都屬於低層的嘛。有些底下已經有很高的停車場墊住,內園,或位於半山,不近路邊,不是也可以很舒服嗎
31. 请教 12 地盤佬 2015-03-14 15:26:42
但低層的横樑是否会多些厚些?
32. Jerry 2015-03-14 15:29:46

岩岩看左以下文章,39343個單位,真定假?


2015年全港預計可供發售新盤單位總數約39,343個

數據解讀
1. 可售私樓達逾3.93萬伙
本刊統計2015年可供發售的私樓單位約逾3.93萬伙,主要原因是政府近年積極推地,增加土地供應,令發展商加快推盤,達至貨如輪轉,套現購新土地,事實上,大部分計劃於去年推售的新盤都可如期推出,令發展商可加快套現能力;另一方面是政府為配合每年住宅供應目標,2014年亦有加快批則進度,以去年屋宇署8月份批則資料為例,該月並批出23份建築圖則,其中9項屬住宅及商住發展,當中不少是政府主動批出的項目,有助增加新供應。
2.港島新供應最少 舊樓重建項目佔多
港島區2015年的新供應仍是3區最少,涉3,975伙,多為伙數少於200伙的單幢項目,特別是舊樓重建項目,故整體供應量不多;港島區當中以筲箕灣、鰂魚涌、北角區供應較多,共1,919伙,其中新世界及興益合作發展的繼園街、繼園上里、繼園下里1期項目,提供611伙,而區內較大型項目屬新地筲箕灣的教堂里項目,提供約700伙,佔港島區供應約17.6%。
3.九龍塘及何文田 提供9個豪宅新盤
2015年九龍區新供應有逾1.1萬伙,明顯比港島區數字多,主要原因是單幢供應增加,以及有3個逾千伙項目部署登場,令整體供應按年大增。供應最多的項目為新地及港鐵南昌站項目,涉3,414伙。值得留意的是,傳統豪宅區的九龍塘、何文田區預計有9個豪宅新盤,供應達2,116伙,其中嘉里發展的地王涉約1,400伙。
4.將軍澳成新盤倉庫 供應量全港之冠
新界區一如往年仍然是新供應的倉庫,2015年可推出單位預計有23,857伙,佔全年新供應39,343伙的六成,當中以將軍澳、清水灣半島北區為供應重鎮,11個項目供應達6,529伙,佔新界區總供應近兩成七,亦是全港之冠;另外元朗、唐人新村及錦田北區,以及荃灣、荃灣西區亦不容忽視,分別有逾5,600伙及近4,300伙供應。
5.港鐵項目 聚焦荃灣西及朗屏站
2014年只有兩個港鐵項目推售,包括柯士甸站GRAND AUSTIN及荃灣西站環宇海灣,銷情理想,前者已全盤沽清,後者亦已接近尾聲。綜觀而言,預計2015年有不少港鐵項目有機會推售,包括荃灣西站3大項目、朗屏站兩大項目等,供應逾7,000伙。
6.發展商看好後市 惜售新盤餘貨
前文表述的新供應數字,並未包括發售中新盤、未推出的餘貨單位,例如白石角東部天賦海灣、西南九龍天璽II等,故供應數字仍有出入;值得留意的是,2014年亦有個別發展商看好後市,將旗下項目封盤不賣,如銅鑼灣COHO;亦有發展商在獲批預售樓花文件後,仍寧保留至現樓發售,如信置BOTANICA BAY。

33. Sino Tom 2015-03-14 15:40:28
回:珍惜
市場上仍有許多人未能轉化到你的境界,或有你這麼強的信念。打從心底裏他們很介意樓價升跌,由他們對自己測市如此有信心便可反映。同意否?
34. 地盤佬 2015-03-14 16:27:17
To 31/F 但低層的横樑是否会多些厚些?

低層橫樑唔會多d,通常亦唔會厚d。因為香港嘅設計普遍係每層嘅橫樑只會承受嗰層嘅重量,所以每層都一樣。但係主力牆承受嘅重量由高層至低層累積,所以先有可能有分別。

講開又講,依家做落地玻璃無窗台送嘅新樓有d會有巨型橫樑喺屋裡面,睇樓書要小心。溱柏書房就係咁,行入去樓底太低唔舒服,放書枱喺底又超近距離橫樑壓頂,用嚟做小朋友房放上隔床喺對面都頂背又迫。
35. to jerry 2015-03-14 16:45:37
thank you for your information.
報紙文章一定比網上流言可信,其實年年都有好多供應,只係發展商同小業主收起唔賣唔租,今年冇3萬9都有2萬9供應,估計出年年初會係入市良機
36. 回 34 地盤佬 2015-03-14 16:48:27
多谢!
37. 地藏 2015-03-14 16:50:47
不介意或不理會樓價升跌,為何進入此 blog 呢? 疑惑了。。。
38. 地盤佬 2015-03-14 17:24:49
39343個單位可供發售係真嘅亦係假嘅,應該話係語言藝術。舊年政府改為可以賣三年樓花期,未來三年落成嘅單位理論上可以今年賣晒,大概三萬幾,先唔講當中水份,但係如果真係咁賣,我借貴利都買幾間lor,未來兩年接近零供應喎!所以實際上係三份一,大概萬三個。點解少過舊年?因為舊年改三年樓花期透支左未來供應,呢兩年要還嘛。
39. 運輸工人 2015-03-14 17:26:17
咁博士咪可以造D假成交出來鋤低ccl, sure win.
40. 大寶二寶 2015-03-14 17:34:27
回26 樓蟹兄

簡单D講。局長級可在網上search 到。各立法會議員可到立法會網頁內有個議員利益申報欄。可以慢慢睇。不過冇講有幾多单位係出租嘅,多過兩三個應該係出租㗎喇,自己点住得哂喎。

驟眼睇,局長級以張建宗最多,議員就係刘皇發同謝偉俊。

共看之,哈哈!
41. 引刀一快 2015-03-14 17:46:45
To 34樓 地盤佬兄

橫梁作用唔止承重,仲係作爲框架維持柱間拉力之用,越低越粗係合理嘅。
42. 引刀一快 2015-03-14 18:01:13
大寶兄

或者張建宗同謝偉俊都係珍港兄嘅fans,咁佢地嘅數據冇乜參考價值喎。
43. 打工仔 Andy 2015-03-14 18:41:52
百貨撞百客, 好難有一個標準答案! 當然, 愈高層銀行估價也愈高! 
44. 地盤佬 2015-03-14 18:46:30
引刀一快兄,你係啱嘅,不過通常香港興用core wall take lateral loads ,個beam column frame無咁緊要,加上architect 通常情願要加鉄,我覺得同column/wall比,橫樑喺高低層
分別好細,所以over simplify 左嚟答。師兄係行內人?
45. 地下層 2015-03-14 18:49:14
低層的確麻麻地清雅園景要晚上先有, 日頭多人眼望望係難免的.  如果要促銷加上人人都急嘅時候梗係呢d 荀盤啦, 供又平過租而家買立刻脫苦海, 又有裝修咁荀去邊到搵?
46. Oscar Lam 2015-03-14 19:02:18
地產代理最關心的是物業交易量,樓價升跌對它們沒有影響,只要有生意做便可以了。因此,物業代理並沒有做假的誘因。况且,假如真的做假,就要大量地做,如果做假數量不多,或只是個別事件,對中原指數未必有影響。
47. middle middle class 2015-03-14 19:49:37
對珍惜香港兄及 Oscar Lam 兄的評論,小兄深表讚同。作為本討論區長期(但冇貢獻)讀者,希望博士澄清有關對中原指數的指控。

備註: 本人及本人家屬好友,無一從事地產代理行業。
48. 珍惜香港 2015-03-14 19:51:22
珍惜香港TO:33/F Sino Tom

睇下 37/F 點講?阿藏話,佢好疑惑,真喺唔介意樓價升跌嘅,入嚟呢個 BLOG 做乜?

不如我換一換個角度講啦,呢個喺地產網嚟嘛,平時啲文章嘅瀏覽人次得果一萬幾千,唔通全港七百多萬人,就只有一萬幾千個業主?呢個喺公開網站,入嚟呢個 BLOG 嘅,可以喺唔同嘅身份、唔同嘅心態、唔同嘅理由,點解咁武斷,一定要喺你諗果啲?

阿藏呢種心態,其實已經回答咗閣下嘅問題。好多人睇嘢,都只會憑自己果一廂情願嘅邏輯,結果錯判市場,梗喺理所當然。羊群之中,會高調發聲嘅,往往都只喺佔好少數,有啲甚至根本就唔喺市場嘅參與者,但就喺呢班少數派,令到其他人,錯覺以為佢地就代表咗市場嘅主流。呢個現象,從黃虫之患到呢棑嘅所謂本土派之亂,相信大家應該已經深深咁體會到。

大部份收租佬,都好低調,佢地唔喺專業投資者,甚至唔可以講話喺投資者。上次提到果對老人家,坐擁三件大單位,退休收租每月都只喺淨袋唔夠三萬。Oscar 兄話,賣咗其中一間,下半世都洗唔完啦;引刀兄仲進取啲,話賣哂兩間,做人仔定期,食息都夠晒喎!但事實喺,你教埋佢地,佢地都唔會肯賣,點解?

當然,你亦可以話,我先至喺一廂情願,自以為市場嘅主流持份者,都同我好接近啫!咁究竟喺你啱,定喺我啱?可惜呢樣嘢,喺冇乜公開數據可以參考到嘅。所以,我果次都只喺憑呢十多年宏觀大勢嘅轉變,再加埋自己作為市場參與者嘅親身體會,推算出嚟。

就正如引刀兄話,或者張建宗同謝偉俊,都喺傳統收租佬嚟?如果一眾高官同議員,買樓收租,都只不過喺好似我講果種退休心態嘅話,好多疑問,喺唔喺就即刻迎刃而解?
49. middle middle class 2015-03-14 19:51:27
對不起,打錯字。應該是 小弟。
50. EDISON 2015-03-14 21:21:48
我認為低層數屢創新高其中一個原因, 是因為低層單位過往買入成本較低, 通常業主會較用錢庄修.

而家收緊按揭, 在計算首期成本下, 而家庄修下下要四五十萬(近一成細樓首期), 所以附有靚庄修的單位可以賣得更好价(因首期budget有限) 
51. 惜緣 2015-03-14 21:56:41
To 5樓 珍惜香港兄

非常感激珍港兄用了很多的心機為大家作無私的奉獻,衷心多謝!
52. peace 2015-03-14 22:07:46
Dear Dr. Tong.
Like your splendid humour !
Your prediction has good correlation with the chart.
Chartwise speaking, CCL likely peaked yesterday.  Probably it will start falling next week, precipitously in coming months.
On extrapolation, the trough could be around 120, in September.
You have good edge to win in August !     Yeah !
53. abc 2015-03-14 22:24:20
過去數年,不斷有大量人估頂賣樓,現在只不過是多了博士一個專家,反而博士好似一層樓都冇買,女兒仲掃貨tim. CCL又點會由於博士唱淡而下跌。個向上走勢強到不得了!
昨日CCL冇可能係頂,有排都未到頂!
大部人警覺性好高,驚摸頂,驚爆煲,所以又有乜可能到頂爆煲呢!
54. 三T 2015-03-14 22:48:38
五十三樓師兄,有POINT。
55. peace 2015-03-14 23:01:11
Honestly, no one other than God, could be certain !
Totally uneducated wild guess : CCL yesterday was likely a short-term peak.
September will be a trough of correction.
Then follows stage 1 sky-rocketing, then correction, further
sky-rocketing before the bull runs out of steam.
Let us see how CCL going next week !
56. 流浪漢 2015-03-14 23:22:41
下星期CCL會跌已經係已知歷史,做乜咁型要Let us see?
57. abc 2015-03-14 23:34:37
下星期有可能回0.0x%,再下數星期繼續大升!
如果咁樣叫見頂,咁真係唔識睇什麼叫上升趨勢!

58. 流浪漢 2015-03-14 23:37:40
的確CCL係唔會取消簽完正式買賣合約之後失敗個案,撻訂呢家野,個個月都會有呢D野發生一D都唔出奇,但買過樓都知,臨約到必買必賣,少極都有14日,呢段時間都仲未知自己瀨野仲要去簽正式買賣合約比埋大訂,都肯定有,咁萬劫不復既情況,又真係唔知有幾多……
59. 流浪漢 2015-03-14 23:40:54
To 57

咁我又唔覺而家有上升趨勢喎……到真係有新聞瘋狂破頂再結果論三四週後既CCL都未遲啦……


60. 流浪漢 2015-03-14 23:46:22
其實如果收風貼市D,果D減價case減完其實仲貴過12月,同佔中前比起碼貴10%。
61. 有咩參攷價值? 2015-03-14 23:53:40
昨日2月13日,俗稱黑色星期五,中原指數136·64,又創新高,由於中原指數是滯後,我估計最多在下星期再創新高之後便會掉頭向下.湯文亮博士
                                   
62. Sino Tom 2015-03-15 00:06:47
回:ABC
你所説話很似催眠。你用落後的CCL,用倒後鏡去分析前面的路,沒有問題嗎?
美元強勢,已經為香港埋下經濟危機。但普遍人仍以為香港好好景。
如港元持續偏弱,本港會早過美國加息!你地明唔明背後原因㗎?各位無向前看的好友。
63. 唔爆煲 2015-03-15 00:23:32
我話三至六個月唔會爆煲,如中原指數跌至三十點我認輸,我會在福臨門擺四圍請大家吃晚飯。如我 贏就抹咗佢。细路湯,預埋你,小童都無須半價,免费
64. Sino Tom 2015-03-15 00:24:50
如果你地有反省的便應該看淡D。
上帝要你滅亡,必先令你瘋狂。這是你們的寫照。
視所有壞消息都唔壞消息,很瘋狂。
樓市、市民收入、本港經濟真係仲可以好到不得了?
65. 地盤佬 2015-03-15 00:35:25
同意Sino Tom,美元強勢的確對香港經濟同美元港元計價嘅資產價格造成壓力,不過咁亦令美國加息困難同令香港政府打唔可以真係打殘樓市,相反必要時仲有七輪辣招可以取消救市,釋放今日個價忍含嘅辣招discount。而短期熱錢流出流入,似乎對股票影響多d
66. 樣樣好 2015-03-15 00:35:33
樣樣看來都幾好,只有一些细路不夠班學人講樓市就不大好。
67. Sino Tom 2015-03-15 00:41:23
樣樣好,你都幾趣!
68. Sino Tom 2015-03-15 00:52:39
回:地盤佬
美元強,港元弱,會引來港元貶值的疑慮,可怕的情況是港元拆息會抽高,樓市、本港股票都會瞓低。
另外,辣招的解除,是政府抬市的訊號,明確地告訴大眾樓市唔掂,並且往住越抬越跌,只是拖慢來跌,害死更多人,回顧一下97年後的政府救市措施便知。
69. Sino Tom 2015-03-15 00:56:35
其實,大家要留意,政府第一次出招,代表樓市要繼續升,係好消息。
相反,政府第一次撒招,便確認樓市瓜柴!
70. 地盤佬 2015-03-15 01:28:33
sino tom,經濟我唔識,唔知你啱唔啱。不過唔計外圍影響,我對香港經濟幾有信心,未來基建陸續完全,發展會更好。至於匯率方面,舊年美元M2增長12%,相對資產實物其實係貶值,只不過其他貨幣貶值更快,從匯率睇好似升值。而所謂美元強勢,同97有唔同,美元只不過係因為環球量寬減息各國貨幣貶值「被升值」。我反而好懷疑美國係咪俾全球各國輸出通縮去美國而甘心就範,更加懷疑會唔會選擇加入貨幣戰爭令資產價格瘋狂上升。
71. 地盤佬 2015-03-15 01:46:21
Sino Tom,今日嚟講,我自己會認為好難有信心一面倒睇好睇淡,半力出擊去槓桿減風險會好d,所以我好buy李+×同施老闆嘅講法同做法。認定黑天鵝會出現,好容易變守株待兔。如有冒犯,請勿見怪
72. 引刀一快 2015-03-15 01:58:25
To 44樓 地盤佬兄

引刀唔係行內人,不過幾年前大陸屋裝修,好膚淺咁瞭解過下啫。

73. 引刀一快 2015-03-15 02:19:07
To 48樓 珍惜香港兄

先講兩件事
1,"退休收租每月都只喺淨袋唔夠三萬。Oscar 兄話,賣咗其中一間,下半世都洗唔完啦;引刀兄仲進取啲,話賣哂兩間,做人仔定期,食息都夠晒喎!但事實喺,你教埋佢地,佢地都唔會肯賣,點解?"

珍港兄,你只能話你老咗唔會接受呢D方案,你代老人答埋就有點武斷。食息高過出租,夠晒生活兼且唔駛費神,錢可以攞部份嚟完成自己心願或者做善事做對社會有益嘅事,呢個只係引刀嘅提案,如果引刀老來有咁嘅貨喺手,遇上咁嘅樓市,我好相信我會咁做,但係只係提案,唔敢話老人會點决定。

2,“就正如引刀兄話,或者張建宗同謝偉俊,都喺傳統收租佬嚟?如果一眾高官同議員,買樓收租,都只不過喺好似我講果種退休心態嘅話,好多疑問,喺唔喺就即刻迎刃而解?”

依傢成日有出招嘅可能,有份參與嘅高官我諗對買賣房産會好敏感。

至于“入嚟呢個 BLOG 嘅,可以喺唔同嘅身份、唔同嘅心態、唔同嘅理由,”

呢個我非常同意,我當初追嚟睇,好受八丁同毌忘我影響。哪怕真的個個都關心樓價,亦可以係“唔同嘅身份、唔同嘅心態、唔同嘅理由”,論壇如此,方才趣意盎然。
74. 小學佬 2015-03-15 02:27:54
死撐博士,日日揾數據撐自己,其實你個爆煲論100%衰梗啦,你低調D仲好啦,講真,倒垃圾都知依家香港楼市有升冇跌,得你一个扮勁扮突出,仲要咁高調,唉!蠢人一個..........
75. 引刀一快 2015-03-15 02:33:05
To 46樓 Oscar Lam兄

如果地代背後有團隊支持去做,所費無幾,成效就唔低,依傢地産行少嘢做,一到柺點之後,會更冇嘢做。
報紙上破頂新聞連連,出手買屋嘅人覺得有人陪,米貴大圍事,引刀一直視數字數據為魔術道具,并非無因。
76. Sino Tom 2015-03-15 08:18:14
回:地盤佬
基建更完善是指鐵路?的確可提升港競爭力!但這不能保證未來一兩年香港經濟不放缓。
若如你所說美國都加唔到息,全球一齊再量寬,這將摧毀群眾對QE這招復甦經濟的信心,全球民眾對經濟走向會變得更悲觀,到時各國政底唔知仲有邊招救經濟啦。所以,加息對美國及歐日來說才是好消息,証明QE能救經濟,叫大家信QE亦能救歐日。
77. Sino Tom 2015-03-15 08:33:08
回:地盤佬
美貶值帶來的負面影響慢慢會在本地浮現,不是黑天鵝。再茌香港股市、樓市揸重貨會好危險,看看近期恒指的表現跟唔到上証,已暗示港企內傷。各位,香港經濟收縮帶來的衝擊,你有無做準備。

78. oneson 2015-03-15 08:53:54
博士,我睇你的文亮言咁耐你只想樓價下跌,
有位比你下台,你仲要企硬,現在物價只有上升,咩樓都幾百一萬以上
你的言論偏激同你好想樓價跌,是嗎?
無樓是好事,但有的辛苦十幾年比了首期已買樓的人士,
看見你文亮言心情嗎了?
不如你宣傳講下如果有幾個單位的人要比多一百幾萬印花稅好過,你害緊窮人,幫緊有錢佬咋!
我同你講得出就講
79. oneson 2015-03-15 08:53:58
博士,我睇你的文亮言咁耐你只想樓價下跌,
有位比你下台,你仲要企硬,現在物價只有上升,咩樓都幾百一萬以上
你的言論偏激同你好想樓價跌,是嗎?
無樓是好事,但有的辛苦十幾年比了首期已買樓的人士,
看見你文亮言心情嗎了?
不如你宣傳講下如果有幾個單位的人要比多一百幾萬印花稅好過,你害緊窮人,幫緊有錢佬咋!
我同你講得出就講
80. 引刀一快 2015-03-15 10:03:21
樓上兄台

樓價下跌唔係淨係“想”就會岀嚟,而係根據各種因素發展岀嚟,湯生同呢度其他人一樣,預測形勢會升,就講升,預測跌就講跌。一個論壇嘅主旋律,只係衆多因素之一,唔係全部。

81. 地盤佬 2015-03-15 11:23:57
sino tom, 基建更完善不是單單指鐵路,仲有港珠澳大橋,高鐵,起動九龍東,彎仔發展,第三跑道,大嶼山發展,洪水橋商業區,前海機預等等。我無話有基建經濟一定好,但係香港的確未來有好多優勢做大個餅,加上過萬億財政儲備,比大部份國家地區好。

我同意強美元影響香港旅遊業同出口,不過過份悲觀嘅話,喺資金無出路貨幣快速貶值嘅年代,風險更大。依家香港六成幾業主零按揭,新增物業貸款係樓價三成幾,兩者都係歷史新低,亦係世界上絕無僅有,大陸近年積極去槓桿化,香港人唔駛政府迫已經做得好好。今日嘅置業者風險管理做得好好,同97借貸率超過樓價100%完全唔同。真正高風險嘅係兩個極端嘅人,一邊係湯博士講嗰種無錢都借財仔買樓嘅人,另一邊係沽空自住樓向下抄揸股票現金嘅人。
82. Sino Tom 2015-03-15 14:03:02
回:地盤佬
二手業主持貨力強代表樓價唔跌,這是這裏很多人的謬誤。
當一手供應上升,二手價亦要跟跌。除非你仍相信一手供應有限,這我便唯有祝你好運。
另外,美國及中國QEN次後全球通脹回落,現在本港及大陸實質利率越來越高,變相的加息,根本已出現,只是班好友冒目,以為利率一直無變。
84. 地下層 2015-03-15 19:06:34

95年我開始供新x基一個低蜜道連車位屋苑單位97年前已漲價到300+, 98後由市區漫延一浸一浸咁落, 好多單位都要求售,地100個樓下都大把貨見票即收果種, 但係剛,柔性需求都冇簡直冇任何性需求!

我樓上就係300+入貨的是95年樓花 200% , 到08年都起色唔大, 花花世界而家400+了!

85. 珍惜香港 2015-03-16 00:08:19
珍惜香港TO:73/F 引刀兄

我當然唔可以代表果對老人家答埋啲乜嘢,但既然我喺認識佢地嘅,有啲話題,自然有同佢地傾過啦!唔使咁都要寫到明嘛?
86. 引刀一快 2015-03-16 01:22:57

珍惜香港兄

我亦只係對老人家嘅情況作ㄧ提案,揸住嘢唔賣嘅人唔少,一般老人家可能對市價亦不甚敏銳,反應時有兩極分化,有D老人怕比人滾,幾大都唔賣。

但係亦有唔少聽到依家市價報價,比如500萬,即刻驚喜到話:係咪真架?我收300萬都願囉!(真係埋牙當然少個崩都晤得喇)

 真人真事,我有個鄰居,97年件摸頂貨.兩年幾前我報個约價比佢,想撩佢出,佢聽到打個突,冇講嘢。

我由大陸再返嚟,佢已經賣咗!比我所報高幾十。

 

87. 珍惜香港 2015-03-16 02:13:39
珍惜香港TO:86/F 引刀一快兄

近年樓價喺咁升,收租嘅回報率,以市價計得果兩厘,賣咗番 CASH 再投資,有其他更高回報嘅選擇。不過,如果已經供滿,又或者槓桿低果啲,問我嘅話,我就唔會建議佢地賣樓,寧願長收租,點解?

識投資嘅,就唔會問我啦。唔識投資嘅話,番咁大筆 CASH 好易出事,唔喺俾啲親朋戚友瓜分哂,或者俾人呃咗,就喺投資輸埋。就算喺後生,都分分鐘中招,莫講話喺老人家。呢啲例子多的是,本來好好地可以退休,搞到臨老唔過得世,就真喺阿彌陀佛!

依家資訊發達,你唔知都大把人話你知。有邊個會自認唔識投資?自以為是嘅就一大把。誘因咁大,能夠熬得到今時今日都唔賣樓,仲要好安份咁收緊租嘅,真喺要視樓價如無物至得啦。

有時候,都喺傳統啲好!
88. 地下層 2015-03-16 02:14:57

明智的人是應該講明智的話, 唔係靠吹同含就得嘅, 現象已呈只是未發生姐!

刀兄你個例子活生生, 其實老人家都好醒架, 不過賣樓係大件事, 要俾小小推動力.

有d 老人家間屋俾仔女眼見而家個價咁靚好想益佢地都唔買得因為自己住緊!

89. 引刀一快 2015-03-16 06:51:16
珍惜香港兄

老人賣樓嘅阻力,往往來自兒女,如果家庭有主有次有規有矩,大家坐埋傾下就OK,如果係幾個仔女都唔同心思呢,就係麻煩D嘅。
但係你又要諗下,老人遇租霸,一樣係風險。老人要處理租務問題,亦是勞心。
如果一個人要稱得上視樓價如無物” 呢句呢,唔單止係樓價高高都唔賣樓,仲要樓價幾筍都不爲所動唔入貨,先至得,係咪?
90. 引刀一快 2015-03-16 07:02:19
To 88樓 地下層兄

如果係仔女想氹老人家賣樓,我覺得俾推動力嘅時候,必需充分技巧,除非老一輩夠開明而兒女輩冇“暗病”喇。
老人覺得仔女作佢嘅話,賣唔賣到好價事小,破壞家庭和諧,産生不必要猜疑,事大。
不過,依傢咁靚嘅價錢,有可能係令家庭産生共識嘅龐大動力!
91. 地盤佬 2015-03-16 08:33:01
回:Sino Tom
我講嘅數字唔單止顯示二手業主持貨力,仲有買賣雙方嘅博弈優勢,購買力等等。咁唔代表樓價短期唔跌,但對潛在升幅,跌幅下限,調整時反彈速度,對息率同失業率嘅敏感程度,市場對平貴嘅定義,都有決定性嘅影響。辣招失效亦係因為呢推因素。話係謬誤肯定係錯嘅。
至於一手供應,係樓市多個因素中唯一可以準確分析嘅數據,只有認識同唔認識,無相信定唔相信。舊年基乎全部基建都過唔到立法會,造地成果幾乎係零,動工數字亦係得六千幾。梁生任內係會增加供應,不過方法係透支未來供應,包括加長樓花期,將土儲倉底貨賤價益發展商,而唔係佢口中嘅中長遠增加供應。

本港及大陸實質利率越來越高變相的加息?可唔可以俾少少數字解釋下?